房地產(chǎn)行業(yè)深度研究-保障房：新模式、新思路、新使命-

內(nèi)容目錄核心結(jié)論 6“三大工程”加速推進，保障房建設(shè)“繼往開來” 8政策目標：完善制度、補充短板、重構(gòu)關(guān)系 8發(fā)展歷程：從“滿足基本需要”邁向“改善民生” 9政策路徑：頂層設(shè)計逐步明晰，租售并舉雙軌發(fā)力 1224年保障房建設(shè)拉動投資超6000億，重點聚焦三十五城 14存量統(tǒng)計：23年全國存量保障房預(yù)計超2200萬套 14增量預(yù)測：24年保障房建設(shè)拉動投資超6000億 16從流動人口角度看重點城市潛在保障需求 19新房改：迎接中國特色的住房保障模式改革 22模式探索：走向“商品+保障”的雙軌新模式 22資金來源：政府貢獻增量資金，市場化形式激發(fā)活力 30運作模式：多方位、多主體、多渠道 40針對當前市場對保障房發(fā)展分歧的一些看法 47保障房產(chǎn)業(yè)鏈重點標的梳理 48重要子板塊梳理 49哪些公司有望充分受益 54風險提示 57圖表目錄圖1：2020年各省市城鎮(zhèn)化率 8圖2：2010-2020年各省市城鎮(zhèn)化率增速 8圖3：2010-2020年我國一、二、三線城市房價收入比 9圖4：2007至今北上廣深住宅平均租金（元/月/平米） 9圖5：我國保障房體系演變歷程 11圖6：上海市住房結(jié)構(gòu)體系圖解 11圖7：我國家庭住房來源占比 22圖8：城鎮(zhèn)家庭住房來源占比 22圖9：深圳首批配售型保障性住房分布圖 25圖10：黃埔區(qū)配售型保障房項目開工 26圖11：1980-2022年新加坡家庭住房自有率 26圖12：新加坡政府組屋數(shù)量 26圖13：2009-2022我國公共財政住房保障支出（億元） 31圖14：保障性安居工程占地方公共財政住房保障支出的比例 31圖15：2022年中央財政補助資金住房保障分類占比 31圖16：2022年中央財政補助資金租賃住房保障區(qū)域占比 31圖17：雙龍新居保障性住房項目規(guī)劃圖 33圖18：雙龍新居保障性住房項目效果圖 33圖19：2021年以來專項債及其中保障性安居工程占比（單位：億元） 34圖20：深圳人才安居保障性租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu) 37圖21：截止2023年四季度末保租房REITs業(yè)績表現(xiàn) 37圖22：截止2023年四季度末保租房REITs漲幅表現(xiàn) 38圖23：2014年以來抵押補充貸款（PSL）期末余額和當月新增數(shù)值 38圖24：保障房運營模式梳理 40圖25：2022年各省市債務(wù)率情況統(tǒng)計（） 43圖26：2022年典型城市債務(wù)率情況（） 43圖27：2010-2022我國一、二、三線城市平均庫存 43圖28：2010-2023我國一、二、三線城市平均去化周期 43圖29：存量非居住房屋改建保障性租賃住房實施程序 44圖30：開發(fā)商保障房建設(shè)及轉(zhuǎn)化路徑 46圖31：保障房產(chǎn)業(yè)鏈梳理 48圖32：代建的服務(wù)模式及業(yè)務(wù)范疇 49圖33：2017-2023年房地產(chǎn)代建新簽約項目面積與增長率情況 50圖34：2023年政府代建新簽規(guī)模 50圖35：裝配式施工原理 51圖36：2017-2021年全國裝配式建筑新開工建筑面積（萬㎡） 51圖37：龍悅居三期實景圖 51圖38：鳳凰英薈城鳥瞰圖 51圖39：綠城管理控股政府代建收入占營收比重超25 54圖40：綠城管理控股政府代建利潤率穩(wěn)步 54圖41：裝配式建筑施工技術(shù)特點 55圖42：2021年新開工裝配式建筑按結(jié)構(gòu)類型分類 55圖43：深圳市龍崗區(qū)保障性住房項目 55圖44：濱湖沁園項目 55圖45：深圳瑞捷全資子公司廣東瑞誠與區(qū)質(zhì)監(jiān)站聯(lián)動檢查 56圖46：深圳瑞捷質(zhì)監(jiān)站拜訪交流 56表1：保障房拉動投資規(guī)模測算 6表2：我國各類保障房及其特點 9表3：2021年以來保障房相關(guān)會議、政策梳理 12表4：我國現(xiàn)有主要保障房種類特點及存量（萬套） 14表5：全國及35個重點城市保障房存量統(tǒng)計 15表6：保障房拉動投資規(guī)模測算 16表7：35個重點城市十四五期間保障房規(guī)劃（單位：萬套） 18表8：35個重點城市人口流入帶來的住房需求空間 19表9：流動人口“四層八類”的住房分層 20表10：35個重點城市人口流入帶來的保障房潛在需求面積 21表11《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》細則 23表12：各地配售型保障房推進情況 24表13：新加坡組屋模式介紹 27表14：新加坡住房公積金制度梳理 28表15：保障房資金來源主要方式 30表16：近年來保障房稅費減免相關(guān)政策 32表17：各大金融機構(gòu)與保障房相關(guān)的政策/產(chǎn)品及落實情況 32表18：保障房專項債主要內(nèi)容梳理 33表19：湖南省安化縣“2022年保障性租賃住房”項目 35表2035表21：保租房REITs項目運營期限規(guī)定 36表22：PSL典型特點 39表23：重點城市保障性租賃住房項目的運營模式及示范案例 41表24《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中關(guān)于存量改保的內(nèi)容 44表25：部分城市存量改保案例 45表26：政府代建、商業(yè)代建、其他代建收費形式對比 49表27：強制推行地區(qū)IDI政策 52可售型保障房年拉動投資（億元）000117615191904134417362176保障房總年拉動投資（億元）421649735712524563377457560767837994核心結(jié)論可售型保障房年拉動投資（億元）000117615191904134417362176保障房總年拉動投資（億元）421649735712524563377457560767837994（一）前景展望輪加速期，我們看好以保障房為代表的“三大工程”對地產(chǎn)需求端帶來的增量機會。（二）投資測算90023204萬發(fā)貸落地福州，后續(xù)資金端的配套有望帶動整體投資規(guī)模超預(yù)期，我們預(yù)計242100.950.3240958524（除可售可拉動的投資超48006300億?？紤]未來配售型保障房增加，且以新建、改建結(jié)241500超過6300億元。表1：保障房拉動投資規(guī)模測算年份20232024E2025E增量（萬套）204210220存量（萬套）假設(shè)單套建面（平方米）保守50534中性60樂觀70保守50744中性60樂觀70保守50964中性60樂觀70保租房改建比（）新增建面（億平方米）300.71250.92201.14300.74250.95201.18300.77250.99201.23改建建面（億平方米）0.310.310.290.320.320.290.330.330.31建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000保租房年拉動投資（億元）316239784855325540954998341042905236保租房占現(xiàn)有保障房比例（除758085808590808590保障房可售）（除可售）現(xiàn)有保障房年投資拉動（除可售）421649735712406948185553426350475818可售型保障房增量（萬套）07080單套建面（平方米）607080607080607080籌建比（）403020403020403020可售型保（）（）0.000.000.000.000.000.000.250.170.340.150.450.110.290.190.390.170.510.13障房建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000保障房合對地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的彈性計對地產(chǎn)新開工帶來的彈性11.9810.3513.5017.0311.0914.4918.29 資料來源：中國政府網(wǎng)，國家統(tǒng)計局等，2425年預(yù)測數(shù)為基準；2）1242w3570w70w25年可售型保障房建設(shè)套數(shù)穩(wěn)定增長。（三）資金來源&運作模式資金端，PSL等貨幣工具未來（四）分歧討論1）但同時也需要輔以時間、平滑周期，防范金融風險的產(chǎn)生。3）針對建設(shè)資金和地方財政（五）產(chǎn)業(yè)鏈保障房籌建項目整綜合考慮產(chǎn)業(yè)鏈及保障房建設(shè)特點，我們建議按照3條主線來尋找優(yōu)質(zhì)標的：代建：伴隨保障性住房體系的發(fā)展，以綠城管理控股為代表的代建龍頭的規(guī)模和收入展、招商蛇口，中國海外發(fā)展，建議關(guān)注城投控股等。裝配式建筑：華陽國際造方面安徽建工海螺水泥鴻路鋼構(gòu)三棵樹（門、墻、柜、頂、地、配套服務(wù)）產(chǎn)品系統(tǒng)是裝配式裝修首選新材料。未來保障房規(guī)模起量，將利好具有強整合能力的建材企業(yè)。IDI保險：IDI深圳瑞捷具有進入保障房市場先決優(yōu)勢?！叭蠊こ獭奔铀偻七M，保障房建設(shè)“繼往開來”2372411保障房建設(shè)的重要性再度被提升至綱領(lǐng)性的政策高度。新一輪建設(shè)中，保障房分為配租型和配售型兩種。政策目標：完善制度、補充短板、重構(gòu)關(guān)系為何啟動新一輪保障房項目建設(shè)？2312系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的一項重大改革。一線城鎮(zhèn)化率已達高位，住房矛盾日益突出。截止2022年，我國城鎮(zhèn)化率達65202080170規(guī)劃明確指出，要結(jié)合城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造，有效增加保障性住房供應(yīng)。圖1：2020年各省市城鎮(zhèn)化率 圖2：2010-2020年各省市城鎮(zhèn)率增速100%80%20%80%20%70%60%15%50%40%10%30%20%5%10%

25%北京天津廣東江蘇浙江遼寧重慶福建寧夏山東湖北陜西吉林山西江西海南青海河北湖南安徽四川新疆河南廣西貴州甘肅云南西藏寧夏河南陜西四川重慶江西甘肅河北湖南青海云南安徽山西廣西新疆山東江蘇湖北西藏北京天津廣東江蘇浙江遼寧重慶福建寧夏山東湖北陜西吉林山西江西海南青海河北湖南安徽四川新疆河南廣西貴州甘肅云南西藏寧夏河南陜西四川重慶江西甘肅河北湖南青海云南安徽山西廣西新疆山東江蘇湖北西藏福建浙江海南遼寧吉林廣東天津北京上海資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，城市居民住房困難矛盾主要集中在大城市特別是一3-61552）從租金角度看，以一線城市為例，2023年9月，北京、上海、深圳三地平均租金超100元/月/平米，而全國百城平均租金水平低于30元/月/平米，高能級城市住房存在結(jié)構(gòu)性供給不足，故房價較高，形成大量“夾心層”人群，難以負擔商品房購置和較高租金成本，構(gòu)建更為合理的住房保障體系以滿足區(qū)域供需矛盾、提升居民居住水平的必要性強。圖3：2010-2020年我國一、二三線城市房價收入比 圖4：2007至今北上廣深住宅平均租金（元/月/平米）30 1502520 1001510 505201020112012201320142015201020112012201320142015201620172018201920202007-032008-042009-052010-062011-072012-082013-092014-102015-112016-122018-012019-022020-032021-042022-052023-06一線城市 二線城市 三線城市 北京 上海廣州 深圳全國百城平均資料來源：， 資料來源：，發(fā)展歷程：從“滿足基本需要”邁向“改善民生”從規(guī)模上看，我國已建成世界上最大的住房保障體系。自1994年國務(wù)院決定深化城鎮(zhèn)住20071000200878002從類型上看，我國保障房經(jīng)歷多種形式演變，公租/保租/共產(chǎn)房為現(xiàn)階段主體。為解決住適用房及廉租房及共有產(chǎn)權(quán)房三大類的新型體系。從形式上，主要可分為租賃型和出售型保障房兩類。表2：我國各類保障房及其特點保障房種類提出時間租售形式面向?qū)ο筇攸c經(jīng)濟適用房1994年出售中低收入家庭住房困難戶建設(shè)標準：按國家住宅建設(shè)標準（不包括別墅、高級設(shè)計：要體現(xiàn)經(jīng)濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要。價格：由經(jīng)濟適用住房建設(shè)的行政主管部門會同物價部門按建設(shè)成本確定。廉租房1998年租賃城鎮(zhèn)居民中的最低收入者租金補貼或?qū)嵨锱渥猓瑢嵨锱渥獍ㄐ陆馕莺褪召彾址俊上薹?006年出售無力支付市場化的商品住分為限房價(低于市場價出售給中低收入家庭)、限套型房，但又不符合經(jīng)濟適用(90平以下)普通商品住房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。房要求的“夾心層”公租房2010年租賃城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭實物配租或貨幣補貼共有產(chǎn)權(quán)住房2014年出售有一定能力但仍買不起商在經(jīng)濟適用住房基礎(chǔ)上，以試點的形式成為新的保障品房的家庭性住房，但并未在全國內(nèi)形成推廣保障性租賃住2021年租賃新市民、新青年重點在人口凈流入的大城市籌集建設(shè)，通常為70平方房米以下的小戶型、低租金住房資料來源：中國政府網(wǎng)，儋州市人民政府網(wǎng)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，愛家講房公眾號等，從發(fā)展歷程看，我國住房保障體系發(fā)展可以分為以下五個階段：（-1994（-1998（-2(低于市場價出售給中低收入家庭)(90平以下普通商2006920102013請，基本上退出了歷史。（-2013年4月19障房申請審核不再按廉租房、經(jīng)適房、限價商品房（兩限房、公租房這四類分別申請，2014201420172018年開啟建設(shè)熱潮，主要集中于北上廣一線城市。（2021至今供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。圖5：我國保障房體系演變歷程資料來源：中國政府網(wǎng)，北京市人民政府，國家發(fā)展和改革委員會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，現(xiàn)行住房結(jié)構(gòu)體系的典型案例：+權(quán)房或通過財產(chǎn)積累購買商品房。圖6：上海市住房結(jié)構(gòu)體系圖解資料來源：上海徐匯公眾號，政策路徑：頂層設(shè)計逐步明晰，租售并舉雙軌發(fā)力1“租”：保障性租賃住房成為住房體系的重要分支20216大的大城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達到30初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900（間2600人的住房困難，可完成投資3萬億元左右，從規(guī)劃層面落地保障房的實際。3年8（14號文了兩大目標，一是加大保障性住房建設(shè)和供給；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。房，配售型保障性住房實施封閉管理，個人不得私下交易或者上市流通。表3：2021年以來保障房相關(guān)會議、政策梳理時間來源主要內(nèi)容2021《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》首次明確國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計——我國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。2023.4.28中央政治局會議公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2023.7.21國務(wù)院常務(wù)會議要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造。多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求。把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。2023.7.24中央政治局會議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。2023.8.25《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計，用改革創(chuàng)新的辦法推進建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)住房的指導意見》（國發(fā)量，同時注重加強配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給?！?023】14號文）建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系。繼續(xù)發(fā)展用于配租的保障性住房，對困難家庭提供公共租賃住房保障，對新市民、青年人提供保障性租賃住房，鼓勵將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。城市人民政府應(yīng)當對用于銷售的人才住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的政策進行2023.8.28發(fā)改委主任鄭柵潔增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(yè)加大保障性租賃住房建設(shè)。2023.9.4規(guī)劃建設(shè)保障性住房工何立峰強調(diào)，保障性住房建設(shè)是艱巨復雜的系統(tǒng)性工程，要堅持規(guī)劃先行、謀作部署電視電話會議定后動扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設(shè)節(jié)奏。要建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。相關(guān)部門要抓緊完善政策體系，各地要加強領(lǐng)導力量，抓好組織實施強化項目建設(shè)全鏈條監(jiān)管，確保保障性住房建設(shè)取得預(yù)期成效。2023.9.5《自然資源部關(guān)于開展自然資源部發(fā)文開展低效用地再開發(fā)試點。文件提出完善收益分享機制。對實低效用地再開發(fā)試點工施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星低效用地，探索作的通知》集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，依法辦理登記。探索完善土地增值收益分享機制，完善原土地權(quán)利人貨幣化補償標準，拓展實物補償?shù)耐緩健?yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。2023.9.28《關(guān)于保障性住房有關(guān)財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，從23年10月1日起，對稅費政策的公告》保障性住房項目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對保障性住房經(jīng)營管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅，以及保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征。對個人購買保障性住房，減按1的稅率征收契稅2023.10.30中央金融工作會議健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2023.12.12中央經(jīng)濟工作會議持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)地方債務(wù)中小金融機構(gòu)等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，加加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，統(tǒng)籌好地方債務(wù)風險化解和穩(wěn)定發(fā)展。資料來源：中國政府網(wǎng)，國家發(fā)改委，新華社等，24年保障房建設(shè)拉動投資超6000億，重點聚焦三十五城存量統(tǒng)計：23年全國存量保障房預(yù)計超2200萬套我國現(xiàn)有保障房存量主要由公租廉租/保租/共有產(chǎn)權(quán)/經(jīng)適&雙限房構(gòu)成：①公租房：截至2022年上半年末，公租房1450萬套據(jù)住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞披露的數(shù)據(jù)，截至2022年上半年末，3800多萬困難群眾住進公租房，累計2700萬困難群眾領(lǐng)取租賃補貼。據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國平均的家庭戶規(guī)模為2.62人/戶，我們粗測估計截止22上半年末，我國共建成并使用公租房1450萬套。②保租房：截至2022年，330萬套2022330（間保障性租賃住房，“保租房”系2021年《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中首次提出，因此可以得到截至2022年我國現(xiàn)存保租房330萬套。③共有產(chǎn)權(quán)房：截至2022年底，28萬套據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)，截至2022年底，全國已有18個城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，累計開工超過28萬套。④經(jīng)濟適用房＆雙限房：截至2022年，120萬套據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年，我國共有118萬家庭戶購買經(jīng)濟適用房＆雙限房，不考慮一2020118（截至2021年首次明確保障性住房的頂層設(shè)計后，經(jīng)濟適用房＆雙限房逐漸淡出市場，我們2022120萬套（考慮到前置殘余存量。2022年我國現(xiàn)存公租房/保租房/共有產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟房＆1450/330/28/1201928結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將于23年大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌360因此我們預(yù)計到2023年底，現(xiàn)存各類保障房合計約2288萬套。表4：我國現(xiàn)有主要保障房種類特點及存量（萬套）性質(zhì)及特點2020202120222023公租房 租賃城鎮(zhèn)住房收入困難家庭實新增物的公租房；②貨幣補貼；一般在60累計14501450平方米以下保租房 租賃新市民青年人低租金以建新增94204筑面積不超過70平方米的小戶型為主累計330共有產(chǎn)權(quán)房 出售有一定能力但仍買不起商品房的累計28家庭；通過擁有部分產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)低價；建筑面積控制在60平方米以內(nèi)經(jīng)適房/雙限房 已逐漸淡出市場新增累計118120合計新增360累計22619282288資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家統(tǒng)計局，中國政府網(wǎng)等，35城廉租/公租/經(jīng)適房合計占比全國約8根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)對家庭戶口徑下住2020/108118萬22612153.64（。表5：全國及35個重點城市保障房存量統(tǒng)計租賃廉租房/公租房(戶）購買經(jīng)濟適用房兩限房(戶）保障房存量（戶）1,075,5071,179,9572,255,464上海33,6148,35241,966北京39,71245,52985,241深圳31,7155,71237,427重慶43,60442,17985,783廣州市33,74091,258124,998成都市14,53924,63139,170天津12,45517,64130,096武漢市29,92439,79869,722東莞市63,1191,25164,370西安市12,3319,40421,735杭州市18,39128,32246,713佛山市13,5451,24814,793南京市6,67633,14239,818沈陽市4,3252,8927,217青島市6,1078,01914,126濟南市5,84510,68316,528長沙市5359885114,210哈爾濱市4,14811,56015,708鄭州市8,8258,77917,604昆明市52,82319,49872,321大連市4,1353,3937,528南寧市7121532412,445石家莊市5,9615,12211,083廈門市10,4771,44211,919太原市4,5046,38110,885蘇州市17,09622,98640,082貴陽市5,72511,20516,930合肥市5,2962,7588,054烏魯木齊市37,95150,46488,415寧波市22,12217,48439,606無錫市5,19243,92949,121福州市6,4302,6639,093長春市5,89412,45418,348南昌市4,2382,2306,468常州市4,14316,05620,19935個城市合計5746026084651209722資料來源：中國人口普査年鑒(2020年)，廣東人口普查年鑒(2020)等，注：采用2020年數(shù)據(jù)測算；武漢、昆明、烏魯木齊城市數(shù)據(jù)未獲披露，故相關(guān)數(shù)據(jù)均采用所在省份數(shù)據(jù)替代增量預(yù)測：24年保障房建設(shè)拉動投資超6000億23年10月底，中央金融工作會議明確提出，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此前在7月24日的中央政治局會議也已明確提出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。我們認為，三大工程中的保障性住房建設(shè)和城中村改造將有望在未來年以改善、更新需求形式提供需求增量，對沖中樞下行壓力。2425210220年-22330萬套（間）900萬套（間，據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，23年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204（間2425年保租房新增套數(shù)23年基礎(chǔ)上穩(wěn)步增長。中性假設(shè)下，預(yù)計24年保租房的可拉動的投資超4000億。按照國務(wù)院“保障性租賃70不得超過1205060平方米左60244000億。8524（除可售可拉動的投資超480063003585.92/保租房/50/60/8084.1285。則2024年保障房（除可售）可拉動投資超4800億?？紤]未來配售型保障房增加，且以新建、改建結(jié)合形式，我們預(yù)計24年可售型保障房有望可拉動投資超1500億，保障房合計年拉動投資超過6300億元。表6：保障房拉動投資規(guī)模測算年份20232024E2025E增量（萬套）204210220存量（萬套）假設(shè)單套建面（平方米）保守50534中性60樂觀70保守50744中性60樂觀70保守50964中性60樂觀70保租房改建比（）新增建面（億平方米）300.71250.92201.14300.74250.95201.18300.77250.99201.23改建建面（億平方米）0.310.310.290.320.320.290.330.330.31建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000保租房年拉動投資（億元）316239784855325540954998341042905236保租房占現(xiàn)有保障房比例（除758085808590808590保障房可售）（除可售）現(xiàn)有保障房年投資拉動（除可售）421649735712406948185553426350475818可售型保障房增量（萬套）07080單套建面（平方米）607080607080607080可售型保籌建比（）新增建面（億平方米）400.00300.00200.00400.25300.34200.45400.29300.39200.51障房改建建面（億平方米）0.000.000.000.170.150.110.190.170.13建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000可售型保障房年拉動投資（億元）000117615191904134417362176保障房總年拉動投資（億元）421649735712524563377457560767837994保障房合對地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的彈性計對地產(chǎn)新開工帶來的彈性11.9810.3513.5017.0311.0914.4918.29 資料來源：中國政府網(wǎng)，國家統(tǒng)計局等，2425年預(yù)測數(shù)為基準；2）1242w3570w70w25年可售型保障房建設(shè)套數(shù)穩(wěn)定增長。重點35城為保障房先行試點，新增供應(yīng)占比接近5“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間，占全國900萬套的72。北京、上海、廣州、深圳等重點城市普遍將新增住房供應(yīng)量中保障性租賃住房的比例提高至40-45203550。14號文指出，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。按照七普數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點。我們梳理了這35個城市十四五期間保障房建設(shè)規(guī)劃，各城市十四五規(guī)劃披露的數(shù)據(jù)中，保租房在三類保障房中占比已達85.92。伴隨政策傾向加大可售型保障房建設(shè)力度，未來保租房占新增保障房的比重或?qū)⒂兴芈?，配售型保障房同樣有望為行業(yè)提供較大增量空間。表7：35個重點城市十四五期間保障房規(guī)劃（單位：萬套）合計公租房保租房共有產(chǎn)權(quán)房上海654223北京526406深圳546408重慶4040廣州市663603成都市3030天津1010武漢市26125東莞市1010西安市3030杭州市363303佛山市8.57.51南京市301317沈陽市66青島市2121濟南市20.520.5長沙市16115哈爾濱市33鄭州市2020昆明市66大連市4.14.1南寧市8.970.978石家莊市88廈門市2020太原市2.20.22蘇州市1515貴陽市1010合肥市1515烏魯木齊市0.750.75寧波市21.321.3無錫市88福州市1515長春市33南昌市11182常州市5535城合計7023660363各類占比5.1185.928.97全國900資料來源：各政府網(wǎng)站，新華網(wǎng)，太原新聞網(wǎng)等，注：南京市為包括產(chǎn)權(quán)類（征收安置房、共有產(chǎn)權(quán)房）17萬套從流動人口角度看重點城市潛在保障需求要提供與其支付能力、居住需求相匹配的保障性租賃住房。21735個城市的人口凈流入量，根據(jù)七普數(shù)據(jù)中各城市的人均居住面積，計算得到35個重點城市由于人口流入帶來的住房面積約39.91億平方米。表8：35個重點城市人口流入帶來的住房需求空間常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）人口凈流入（萬人)人均居住面積（平方米）人口增長形成的住房需求量（億平方米）上海市2475.891505.19970.7032.283.13北京市2188.601413.55775.0534.892.70深圳市1766.18583.471182.7121.502.54重慶市3212.433414.66-202.2341.96廣州市1873.411034.91838.5030.152.53成都市2126.801571.60555.2035.992.00天津市1373.001151.56221.4435.450.79武漢市1373.90944.42429.4847.312.03東莞市1043.70292.45751.2527.802.09西安市1316.30999.45316.8545.511.44杭州市1237.60846.70390.9044.521.74佛山市955.23495.40459.8336.271.67南京市942.34733.73208.6139.650.83沈陽市914.70764.70150.0036.140.54青島市1025.67846.20179.4734.920.63濟南市941.50819.95121.5541.390.50長沙市1023.93760.04263.8943.151.14哈爾濱市988.50943.2045.3035.200.16鄭州市1274.20911.45362.7542.101.53昆明市860.00594.11265.8943.581.16大連市745.08601.60143.4834.190.49南寧市889.17810.0879.0943.560.34石家莊市1120.47988.03132.4442.260.56廈門市530.80293.00237.8028.720.68太原市539.10395.11143.9935.740.51蘇州市1291.10774.70516.4041.592.15貴陽市610.23444.83165.4039.880.66合肥市963.40800.16163.2436.910.60烏魯木齊市407.00234.82172.1832.520.56寧波市961.80621.10340.7039.171.33無錫市749.08519.01230.0743.751.01福州市844.80728.84115.9646.890.54長春市908.72851.7057.0234.750.20南昌市653.81544.44109.3741.060.45常州市536.62389.21147.4145.550.6735個城市合計40665.0629623.3511041.711249.5939.91資料來源：，第七次人口普查，202122年數(shù)據(jù)，重慶人口流出，故此方法暫不考慮其保障房建設(shè)情況流動人口的住房自有率不足30，住房狀況較差。流動人口可以劃分為四大住房階層，從2017年，流動人口中已獲住房產(chǎn)15.751.5套。相比之下，流動人口的住房自有率較低，住房狀況較差。表9：流動人口“四層八類”的住房分層“四層八類”的住房層級占比（）已獲住房產(chǎn)權(quán)的有房階層24.96住在居委會轄區(qū)的有房階層住在村委會轄區(qū)的有房階層住在居委會轄區(qū)的租房階層40.74住在村委會轄區(qū)的租房階層18.55住在宿舍等其他住房類型的住房階15.75住在單位或雇主提供的宿住在就業(yè)場所住在借住房住在其他非正規(guī)居資料來源：國家衛(wèi)生健康委員會全國流動人口監(jiān)測數(shù)據(jù)（2017假設(shè)流動人口中需要住房保障的比例為30/40/50根據(jù)國家衛(wèi)生健康委員會對于流動30，在保守/中性/樂觀情境下，假設(shè)30/40/50流動人口住房保障需求,則對于全國人口30035在保守/中性/樂觀情景下，分別為11.97/15.96/19.96億平方米。表10：35個重點城市人口流入帶來的保障房潛在需求面積人口凈流入形成的住房需求 保障房潛在需求面積億平米）量（億平方米）保守中性樂觀304050上海3.130.941.251.57北京2.700.811.081.35深圳市2.540.761.021.27重慶////廣州市2.530.761.011.26成都市2.000.600.801.00天津0.790.240.310.39武漢市2.030.610.811.02東莞市2.090.630.841.04西安市1.440.430.580.72杭州市1.740.520.700.87佛山市1.670.500.670.83南京市0.830.250.330.41沈陽市0.540.160.220.27青島市0.630.190.250.31濟南市0.500.150.200.25長沙市1.140.340.460.57哈爾濱市0.160.050.060.08鄭州市1.530.460.610.76昆明市1.160.350.460.58大連市0.490.150.200.25南寧市0.340.100.140.17石家莊市0.560.170.220.28廈門市0.680.200.270.34太原市0.510.150.210.26蘇州市2.150.640.861.07貴陽市0.660.200.260.33合肥市0.600.180.240.30烏魯木齊市0.560.170.220.28寧波市1.330.400.530.67無錫市1.010.300.400.50福州市0.540.160.220.27長春市0.200.060.080.10南昌市0.450.130.180.22常州市0.670.200.270.3435個城市合計39.9111.9715.9619.96資料來源：，第七次人口普查，202122年數(shù)據(jù)，重慶人口流出，故此方法暫不考慮其保障房建設(shè)情況新房改：迎接中國特色的住房保障模式改革模式探索：走向“商品+保障”的雙軌新模式14號文：可售型保障房成為住房體系改革的新起點我國目前住房供應(yīng)體系以商品房為主、保障房為輔。46，為目前我國三大主要住房來源。村家庭中自建住房占比89，全國家庭自建住房占比主要由農(nóng)村自建房貢獻。/341284224，可以看到保障房相關(guān)住房在鎮(zhèn)住房來源中占比仍較低。租房，還是21年以來的提出的保障性租，均遵循“以租賃為核心”的發(fā)展思路，背后所有權(quán)的歸屬或同樣是保障房供需不匹配的原因。圖7：我國家庭住房來源占比 圖8：城鎮(zhèn)家庭住房來源占101其他5廉租房公租房4101其他5廉租房公租房4其他租賃住房22購買新建商品房34購買經(jīng)濟適用房/兩限購買原公房4有住房8購買二手房12

繼承或贈予100

購買住家庭比 租賃住家庭自建住家庭比 其他占比全國 城鎮(zhèn) 農(nóng)村 資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，14號文突出“商品+保障”雙軌制核心，明確側(cè)重點為可售型保障房2023年8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（20231414號文21+保障性租賃住房+（廉租房、公租房、保租房條相關(guān)細則，發(fā)展“可售型保障房”將下階段政策的發(fā)力重點。表政策目標 1）加大保障性住房建設(shè)和供給；2）推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式性住房或商品住房。具體措施 繼續(xù)發(fā)展用于配租的保障性住房對困難家庭提供公共租賃住房保障對新市民性住房或商品住房。試點范圍 “以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。資金來源 資金來源 1）中央補助；2）地方專項；3）利用公積金發(fā)放開發(fā)貸。保障對象 1）重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。土地供給 以劃撥方式供應(yīng)土地，利用閑置土地、商品房改造配售規(guī)則 配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。配售規(guī)則 配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。稅費減免 免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅費，個人購買契稅減按法定稅率基礎(chǔ)上減半征收運營管理 封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市運營管理 封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市資料來源：中房網(wǎng)，國家稅務(wù)總局，思南縣人民政府官網(wǎng)，12月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負責人針對保障房相關(guān)問題做出回復，提供以下增量信息：要點一：申請條件——重點保障好“兩類群體”有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。目前，配售型保障性入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍?！币c二：政策劃斷——“新房新政策，老房老辦法”從目前的政策來看，對于配租型保障房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房，政策強京等城市的共有產(chǎn)權(quán)住房可上市交易。住房城多建設(shè)部相關(guān)司局負責人指出“新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)要實施嚴格的封閉管理，但同時將采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，保障性住房政策實施前已配售的共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房等，將繼續(xù)執(zhí)行原有政策?！币c三：落地進展——首批項目已開工，首筆配售型保障房開發(fā)貸款已發(fā)放“目前大部分城市已按要求報送了24年的建設(shè)計劃和建設(shè)項目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項目落實到具體建設(shè)地塊，同時做好后續(xù)項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項目?！北?2：各地配售型保障房推進情況城市時間建設(shè)規(guī)模建設(shè)面積(萬平米)投資額（億元）基本情況南2023.7200套(首批)4000套39(首批)2023125寧12.5(2024年)金平衡”兩個重點，已匯總梳理出配售型保障性住房先導項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計建設(shè)住房4000套福2023.約1.24萬 109(首批)2023年12月19日，國家開發(fā)銀行宣布已向建福州市雙龍新居保障性住州12.19套(首批)房項目授信2.02億元，目前已經(jīng)實現(xiàn)了首筆1000萬元的貸款發(fā)放，這意味著全國第一筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地，我國新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)正在加速推進。濱海雙龍新居項目計劃建設(shè)保障性住房710套，重點面向住房和收入困難群體公開銷售，主要配售的戶型為45到75平方米的中小戶型。項目是劃撥地，以保本微利原則出售。據(jù)悉，福州市保障房初步選址8個地塊539畝，規(guī)劃總建筑積109萬平方米，總套數(shù)約1.24萬套，其中，濱海雙龍新居項目已開工，長樂區(qū)鶴上項目正在辦理土地收儲，四城區(qū)6個項目正在辦理前期相關(guān)手續(xù)，下一步將根據(jù)工作進展逐個推進。深2023.1萬余套 75.7(首批)125(首批)20231228圳12.28(首批)本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬平方米，房源合計1萬余套?？偼顿Y約125億元，項目周邊交通、教育、商業(yè)等配賽較為完善。大2024.2170套2024年大連市確定的重點民生實事項目中，頭號安居工程是解決工薪家連1.11(2024年)庭、來連留連學生和農(nóng)民工群體住房難，將在交通便利、公共設(shè)施較為產(chǎn)全的區(qū)域，按照保本微利原則，規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房2170套。沈2024.2200套今年將籌集保障性租賃住房5000套，解決新市民、青年人的階段性住房陽1.12(2024年)困難問題。同時，籌集配售型保障性住房2200套，緩解城鎮(zhèn)工薪群體、城市引進人才住房困難。昆2024.1.1241(2024年)1月12日，昆明市自規(guī)局公布了《昆明市2024年配售型保障性住房地明4216畝土地調(diào)整為二類居住用地(R2-保障性住房)，總建面約41萬平米。廣 州 1.14

不少于1萬套(2024年) 住建局表示，廣州市高度重視住房保障工作，住房保障覆蓋面從戶籍低收入家庭逐步擴大到中等偏下收入家庭，向新市民和人才延伸。截至2023年12月底，廣州市共籌建保障性安居工程住房近36萬套，累計發(fā)放租賃補貼8萬多戶，全市累計保障近120萬人，基本做到應(yīng)保盡保："十四五”期間已籌集保障性憑住房近38萬套。11284性租賃住房不少于10萬套，發(fā)放住房租賃補貼不少于1.8萬戶。推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推進商品房預(yù)售制度等改革，實施住宅推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推進商品房預(yù)售制度等改革，實施住宅品質(zhì)提升行動，發(fā)揮住房公積金制度作用。推進住房保障體系改革，持續(xù)強化公租房基本保障，按需增加保障性租賃住房供給，穩(wěn)步推進配售2024500020萬套(間)，規(guī)劃建設(shè)配12.7萬戶。積極防范化解房地產(chǎn)風險。浙 2024. 1萬套江 1.15 (2024年)北 京 1.23

1萬套以上(2024年) 2024年北京將建設(shè)籌集7萬（間）保障性租賃住房、1套以上產(chǎn)權(quán)2024房用地，選址優(yōu)先向現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道交通站點和重點功能區(qū)周邊布局。資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，財聯(lián)社，北京市規(guī)劃和自然資源委員會等，深圳首批配售型保障房項目已開工。12月2813個配售型保障性住房項目，其中福田區(qū)2222221個項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業(yè)等配套較為完善。圖9：深圳首批配售型保障性住房分布圖資料來源：新市民LIVE公眾號，注：圖中【房源套數(shù)】僅為預(yù)計，定位或存在偏差，最終請以深圳住建局官方信息為準。南寧將建設(shè)0據(jù)77200392024年計劃建設(shè)住房4000流程、戶型面積等實施細則。廣州首個配售型保障房項目啟動。近日，黃埔珠江村舊村改造項目，舉行銀團簽約儀式，中交四航局與各銀團代表，共同簽署銀行貸款協(xié)議，項目總開發(fā)地面積約259020265200套。截至目前，珠江村舊改項目獲得各家金融機構(gòu)累計融資批復授信144億元，給項目建設(shè)提供了充足的資金保障。圖10：黃埔區(qū)配售型保障房項目開工資料來源：出彩黃埔公眾號，首筆配售型保障房項目開發(fā)貸落地福州。國家開發(fā)銀行深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，于日前實現(xiàn)福州市雙龍新居保障性住房項目首筆貸款發(fā)放10002.02700套配售型保障性住房建設(shè)。新加坡組屋模式：政府+完全市場化的二元體系對比我國，新加坡住房市場是以政府組屋為主，完全市場化的私人房地產(chǎn)為輔的二元體系。從體系設(shè)計目標看，起初旨在解決新加坡人口快速增長帶來的土地稀缺、住房供不應(yīng)求等問題，后逐步發(fā)展?jié)M足多群體住房需求。1960年頒布19701974增加住房供給，滿足中高收入人群需求，引入開發(fā)商建設(shè)改善型組屋。從政策效果看202289.380的新加坡人口居住于府組屋，可以認為新加坡“公共為主+私人為輔“的二元住房體系很好的滿足了民眾的住房需求。圖11：1980-2022年新加坡家住房自有率 圖12：新加坡政府組屋數(shù)量新加坡:家庭住房自有率（） 100806040201980198219841980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022198019841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

(戶)1,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000

新加坡政府組屋數(shù)量資料來源：， 資料來源：，表13：新加坡組屋模式介紹組屋類型 一房、兩房、三房、四房、五房式，公寓式等申請條件 1）新加坡公民才能申請新組屋，新加坡永久居民滿三年以后才可以購買二手組屋2）已擁有私有房產(chǎn)的不能申請組屋；10000至少兩人組成的核心家庭產(chǎn)權(quán) 1）政府提供的組屋的地契為99年2）5場上自由購買3）價格由政府提供的參考價格和賣家的議定價格決定4）如果屋主居住組屋不滿5年時賣掉組屋，政府規(guī)定屋主只能將組屋回賣給政府，政府照原價收回，且不收租金。回收的組屋，政府再將其重新納入組屋分配編制市場化運作模式

每戶只能擁有一套組屋，新組屋由政府直接定價。每戶根據(jù)條件可享受兩次購買組屋的權(quán)利。購買組屋后，隨著人口的增加或家庭經(jīng)濟條件的改善，可以再一56內(nèi)出售現(xiàn)有組屋3）用完了兩次組屋的申購資格后，因為各種原因仍想更換住房時，則或在商品房市場上購買私有住宅，或在公24倍資料來源：中指研究院，小移在新加坡公眾號，在明確發(fā)展方向后，核心是解決保障房發(fā)展“人、地、錢”的問題。對比14號文的新加坡模式“組屋”模式，我們可以注意到：14同樣明確：保障以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。新加坡政府以極低價格將土地使用權(quán)出讓給HDB14號文”同樣采用土地劃撥形式、利用閑置土地、商品房改造形式，保障房配售價格僅包含較低的土地和建安成本，實現(xiàn)低售價，更好滿足工薪階層需求。14號文”提出可售型保障房建設(shè)資金新加坡模式帶來的經(jīng)驗與啟示式未必適合國企，借鑒并探索出適配我國雙軌制的保障房配套體系是當前主要方向：住房保障管理機構(gòu)獲得政府資金支持及自主管理權(quán)供的購房資金貸款和津貼，主要由政府提供。2018年，深圳市發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道40、40、20建立更完善的公積金支持體制部分公積金儲備，以貸款和補貼的形式注入建屋發(fā)展局的組屋建設(shè)。表14：新加坡住房公積金制度梳理設(shè)立時間 1955年開始推行存在形式 單位戶頭存繳比例 具備強制性，法律規(guī)定每個國民不分職業(yè)，只要是受雇員工，都要提撥約20的薪水到個人的公積賬戶里，雇主則要提撥約16到員工的賬戶內(nèi)。公積金存款利率 由政府決定的，住房公積金所在賬戶存款利率是新加坡主要國內(nèi)銀行的平均用途限制 不可用于租房資金投向 1）投資計劃，滿足條件的會員可動用80的公積金存款或通賬戶中的余額投資于股票、基金、黃金政府債券，儲蓄人壽保險等2）新加坡巴士有限公司股票計劃，會員能利用其公積金存款購買新加坡巴士有限公司的股票非住宅產(chǎn)業(yè)計劃，允許會員用公積金儲著投資寫字樓、商店、工廠和金庫等非住宅序地產(chǎn)填補購股計劃，協(xié)助新加坡人擁有國營機構(gòu)私營化后所出售的股票購買政府債券資料來源：中指研究院，新浪新聞，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報告》顯示，我國住房公積金制度惠及面持續(xù)擴大，全年住房公積金實繳單位452.7216979.57年新加坡公積金會員人數(shù)為391萬，公民人數(shù)為347萬人，永久居民為52萬人，公積金接近全覆蓋，我國公積金覆蓋人數(shù)仍由較大的提升空間。體制必要性強。3）合理調(diào)配土地資源提高利用效率新加坡政府在上世紀通過強制性方式，低價將大部分土地國有化，政府通過對土地資源的較好的實現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控、提高了土地利用效率，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域發(fā)展。經(jīng)營性建設(shè)用地改保租房、企事業(yè)單位自有閑置土地改保租房等項目。我國保障房發(fā)展重點方向。資金來源：政府貢獻增量資金，市場化形式激發(fā)活力中央補助資金、地方專項債、公積金開發(fā)貸為新一輪保障房建設(shè)的三大資金來源14“風險評估，凡是因之新增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實施?！薄?00萬以上的大城市試”開發(fā)貸明確為新一輪保障房建設(shè)的三大資金來源。參考保租房看，資金以中央/地方財政補助為主，財稅/貸款/險資多渠道供給。結(jié)合此前保租房建設(shè)的資金來源對比來看，國務(wù)院辦公廳21年印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃2022年以來，多地聚焦推動金融與財政、專項債等資金的銜接，創(chuàng)新融資模式，通過REITs源外，類似的多渠道供給或同樣能為新一輪保障房建設(shè)提供資金支持。表15：保障房資金來源主要方式類型 主要方式銀行貸款 加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自主體提供長期貸款。支持銀行發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。信用債專項債 符合條件的項目可積極申請專項債券（如廣東。政策性銀行 政策性銀行重點城市授信發(fā)放中長期貸款，并建立保障性租賃住房項目儲備庫，依調(diào)節(jié)評審項目，提供融政策性銀行 政策性銀行重點城市授信發(fā)放中長期貸款，并建立保障性租賃住房項目儲備庫，依調(diào)節(jié)評審項目，提供融支撐。ABS 企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。REITs REITs REITs試點。險資 支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)資料來源：中國政府網(wǎng)，上海證券交易所，中央、地方政府為主體，財稅政策有力支撐1）財政支持：保障房建設(shè)資金的重要支撐財政支持方面，1）通過公共財政支出提供保障性安居工程的公共服務(wù)；2）通過轉(zhuǎn)移支付的形式對保障性安居工程提供財政補貼。從公共財政支出來看，2015-2018201643912009年以來的峰200952提升201275圖13：2009-2022我國公共財住房保障支出（億元） 圖14：保障性安居工程占地方共財政住房保障支出的比例2009201020092010201120122013201420152016201720182019202020212022中國:公共財政住房保障支出:保障性安居工程中國:地方公共財政住房保障支出:保障性安居工程

80%70%60%50%40%30%20%10%20092010201120092010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來源：， 資料來源：，從中央財政補貼看，2022年中央財政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金633億元，主要35.40年投向租賃住房保障的中央財政補助資金在東部/中部/西部占比分別為31.52/34.43/34.05，較為均衡。圖15：2022年中央財政補助資金住房保障分類占比 圖16：2022年中央財政補助資金租賃住房保障區(qū)域占比租賃住房保障0.32%

15.80%35.40%48.49%15.80%35.40%48.49%34.05% 31.52%34.43%棚戶區(qū)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造和發(fā)展保障性租賃住房工作激勵資料來源：《2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金分配表》，

東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)資料來源：《2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金分配表》，2）政策傾斜：稅費減免為需求端吸引力的關(guān)鍵“一公里”20212023928①企業(yè)端：建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過扣除項目金額20育附加等。②居民端：保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征，按1的稅率征收契稅。表16：近年來保障房稅費減免相關(guān)政策時間 部門 政策內(nèi)容2021

從2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5％征收率減按1.5％繳納增值稅。對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4％稅率征收房產(chǎn)稅；對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。2023 2023 財政部國家稅務(wù)總 從23年10月1日起，局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 對保障性住房項目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅對保障性住房經(jīng)營管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅，以及保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅對保障性住房經(jīng)營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，1的稅率征收契稅保障性住房項目免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金基礎(chǔ)設(shè)施配套費、教育費附加和地方教育附加等資料來源：中國政府網(wǎng)，以金融機構(gòu)為主體，長期貸款支持銀行長期貸款從歷史角度看，保障房建設(shè)資金與金融機構(gòu)貸款發(fā)放有較強關(guān)聯(lián)。2018年以來，配合財PPP2021表17：各大金融機構(gòu)與保障房相關(guān)的政策/產(chǎn)品及落實情況機構(gòu)出臺政策/產(chǎn)品落實情況國家開發(fā)銀行印發(fā)《關(guān)于大力發(fā)展保障性租賃住房業(yè)1.與四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廈門市住房保障和房屋管理局等簽訂了合作協(xié)議；在17個重點城市已授信保障性租賃住房項目56個，授信額度334億元，已發(fā)放中長期動各分行依法合規(guī)支持保障性租賃住房貸款85億元，支持建設(shè)保障性租賃住房9.2萬套，貸款期限最長建設(shè)。25年，貸款利率最低3.95。2.在北京、深圳、杭州等15個城市建立了第一批保障性租賃住房項目儲備庫，符合評審條件項目46個，融資需求710億元。3.與福州市屬國企左海集團簽署總額4.88億元的貸款合同并全額放款，支持福州收購存量住房用作保障性租賃住房4.向濟南城市投資集團所屬泉城城市更新投資有限公司提供總額14億元的中長期授信，首筆發(fā)放貸款4.6億元，主要用于購置存量住房用作保障性租賃住房中國建設(shè)銀行要求各分行貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)通過擴大審批授權(quán)、開發(fā)智能化評估系統(tǒng)等措施，進一步優(yōu)化信于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》精貸流程，提高審批效率。截至2021年8月，保障性租賃住房貸款已落實到241個項目，授信658億元，已投放282億元。加大力度支持發(fā)展保障性租賃住房。中國工商銀行開辦“公共租賃住房”貸款產(chǎn)品截至2021年，累計發(fā)放公租房建設(shè)貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業(yè)性租賃住房”專項金融產(chǎn)品，重點支持住房租賃市場需求較為旺盛城市的新建租賃住房項目。資料來源：中國政府網(wǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，人民網(wǎng)，從本次融資支持的路徑看，整體沿襲此前保障房的慣例放松。23年12月20日，國家開2.021000700款成功落地。13339（約20畝，5060-7070-80㎡（具體根據(jù)規(guī)劃設(shè)計確定，重點面向住房和收入困難群體，以保本微利原則出售。目前已經(jīng)完成了規(guī)劃、6000元/（后續(xù)可能做適當調(diào)整。圖17：雙龍新居保障性住房項規(guī)劃圖 圖18：雙龍新居保障性住房項效果圖 資料來源：藍房網(wǎng)公眾號， 資料來源：藍房網(wǎng)公眾號，專項債20192022表18：保障房專項債主要內(nèi)容梳理類別 主要內(nèi)容實施期限 3年財政部負責專項資金中期財政規(guī)劃和年度預(yù)算編制，確定專項資金分配方案、下達專項資金預(yù)算，對財政部負責專項資金中期財政規(guī)劃和年度預(yù)算編制，確定專項資金分配方案、下達專項資金預(yù)算，對專項資金的使用管理情況進行監(jiān)督和績效管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責住房保障計劃編制，督促指導地方開展城鎮(zhèn)保障性安居工程相關(guān)工作，組織做好績效目標制定、績效監(jiān)控和評價等。發(fā)放及監(jiān)管主體支持范圍 公租房保障和城市棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、住房租賃市場發(fā)展公租房保障和城市棚戶區(qū)改造資金，采取因素法，按照各地區(qū)年度租賃補貼戶數(shù)、公租房籌集套數(shù)、公租房保障和城市棚戶區(qū)改造資金，采取因素法，按照各地區(qū)年度租賃補貼戶數(shù)、公租房籌集套數(shù)、城市棚戶區(qū)改造套數(shù)、績效評價結(jié)果等因素以及相應(yīng)權(quán)重，結(jié)合財政困難程度進行分配。資金分配方式資料來源：中國政府網(wǎng)，23年用于保障性安居工程專項債發(fā)行規(guī)模4690231053966495788.85程的專項債累計發(fā)行4690億元，占比8.69，22年同期用于保障性安居工程的專項債累計發(fā)行6244億元，占比12.59。2023年10月24日，國務(wù)院提前下達部分新增地方政府債務(wù)限額。根據(jù)決定，授權(quán)國務(wù)（包括一般債務(wù)限額和專項債務(wù)限額60且在保障房建設(shè)提升背景下具備良好發(fā)力空間。圖19：2021年以來專項債及其中保障性安居工程占比（單位：億元）16,000 2014,000 1812,000 161410,000 128,000 106,000 84,000 642,000 22021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-100 02021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-10中國:地方政府債券發(fā)行額:專項債券:當月值 占比資料來源：，典型保租房項目專項債發(fā)行案例從發(fā)行主體看：目前城投平臺是保障性租賃住房建設(shè)投資主力，多種社會資本均可參業(yè)、企事業(yè)單位、其他社會資本等幾類。從建設(shè)要求看：保障性租賃住房專項債項目建設(shè)內(nèi)容主要有住宅樓及配套設(shè)施、物業(yè)管理樓、底商、地下車庫、配套停車場、休閑娛樂設(shè)施、小區(qū)道路、配套綜合樓等。從收入來源看：主要包括出租房租賃收入，配套商業(yè)租賃、出售收入，停車位收入，充電樁服務(wù)收入，物業(yè)收入等。202250倍，項目收益與融資能夠自求平衡。表19：湖南省安化縣“2022年保障性租賃住房”項目內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃新建650套保障性租賃房。項目建成后，將解決650戶中低收入家庭及就業(yè)職工的住房困難，提高其生活質(zhì)量，改善其生活環(huán)境。資金籌措及發(fā)行情況財政資金 5205.85萬元專項債 5200.00萬元截至2022年3月24日該項目共發(fā)行1批次累計發(fā)行金額5200.00萬元。發(fā)行利率3.32。收入來源 住房租金收入安化縣現(xiàn)同地段同品質(zhì)市場租賃住房每年均價約150元/平米，本項目保障性租80120元/㎡/5512100計算。商業(yè)門面出租收入

5280520元/平方米。55100計算。運營成本 債券存續(xù)期內(nèi)運營成本共計1522.50萬元其中營業(yè)成本463.96萬元稅費924.36萬元、其他支出134.19萬元。融資平衡情況 本項目估算建設(shè)總投資為10405.85萬元經(jīng)測算本項目預(yù)期總收入13,418.63萬1,522.5011,896.13萬元。項目收益覆蓋債券本息倍數(shù)1.30倍，項目收益與融資能夠自求平衡。資料來源：昆明市五華區(qū)發(fā)展和改革局公眾號，3）公積金發(fā)放開發(fā)貸：2009107部28截止2022373個保障性住房試點項目發(fā)放貸款872.15億元，但2021年以來，貸款發(fā)放已經(jīng)實質(zhì)性停止，以貸款回收為主。型，或更為明確打通配售型保障房資金回收路徑，防止呆壞賬的形成。表方面 要求試點目標原則 嚴格控制貸款用途實行?？顚Ｓ靡?guī)范貸款審批程序貸款資金實行封閉管理加強風險管理確保金安全和保值增值，維護繳存職工合法權(quán)益；試點工作以城市為單位進行，由試點城市人民政府負總責50％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金10％執(zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用職工權(quán)益保障資金使用方向 利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款必須定向用于經(jīng)濟適用住房列入保障性住房規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)買或租賃貸款風險防范工程建設(shè)質(zhì)量 必須加強貸款管理保證資金安全非試點城市不得利用住房公積金發(fā)放任何項目貸款必須加強對住房人員的責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責任資料來源：中國政府網(wǎng)，公募REITs打通保租房項目退出路徑2021年7月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試5月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房伴隨保租房REITsREITs對已建成的保障性租賃住房已被明確納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點。保障性租賃住房已被明確納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITsREITs、資產(chǎn)證券化方式回籠資金。工銀瑞信投資已于2019年成功發(fā)行全國首單省級人才公寓類REITs產(chǎn)品，即不動產(chǎn)投資信托基金，為金融支持租賃住房建設(shè)進行了創(chuàng)新和探索。REITs，投資者委托基金管理公司負責REITs的投資和運營，托管機構(gòu)負責REITs的資產(chǎn)保管。投資者可REITs，獲取保障房租金收入和資產(chǎn)增長帶來的收益分配。運營期限：保障性租賃住房的運營期限與土地使用年限、經(jīng)營權(quán)年限等相關(guān)。表21：保租房REITs項目運營期限規(guī)定不同獲取方式下保租房項目的運營年限1）房企通過招拍掛方式獲得的住宅用地中自持租賃住房的部分，房屋持有期限一般和土地使用年限相同，可達到70年22）通過項目經(jīng)營權(quán)出租獲得的保障性租賃住房項目，如北京市規(guī)定經(jīng)營權(quán)出租期限由雙方約定，最長不超過50年3）通過“商改租”"工改租”等方式形成的保障性租賃住房，其運營年限還受限于原有土地的使用年限資料來源：中國政府網(wǎng)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會，REITs行業(yè)聯(lián)盟公眾號，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，REITs定保障性租賃住房租金要低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。紅土深圳人才安居保障性租賃住房REITs項目深圳人才安居保障性租賃住房由住建部門向重點企業(yè)和社會組織、用人單位或個人配租，圖20：深圳人才安居保障性租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)資料來源：《紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書(更新)》，四支保租房公募REITs表現(xiàn)REITs10從收入端看2023REIT1989.25萬元，位居首位。從利潤端看，REIT最高，實現(xiàn)凈利潤776.21萬元；華夏基金華REIT123.01REIT最高，為1433.92萬元。從出租率來看，10個項目出租率超90，華夏基金華潤有巢92.88從REITsREIT10.07。圖21：截止2023年四季度末保租房REITs業(yè)績表現(xiàn)資料來源：，圖22：截止2023年四季度末保租房REITs漲幅表現(xiàn)資料來源：，除上已市的四單保租房REITs外，目前還有8單保障房REITs等待上市。1REITsREITsD03-01REITs、北京REITsREITsREITs、REITs。我們認為保障房REITs是我國保障房體系的構(gòu)建中重要一環(huán)，未來或?qū)⑵鸬健耙源媪繋釉隽俊?，推動保障房建設(shè)的作用。同時，開發(fā)商系的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展也有望進一步提速，為REITs發(fā)行公司的業(yè)績提供新的增長來源。PSL工具對保障房建設(shè)形成良好支撐。20144月起，央行考慮通過專項借款、抵押補充貸款（PSL）等政策工具，分階段通過政策性銀行提供中長期低成本資金，以支持棚改建設(shè)。自其創(chuàng)設(shè)以來，PSL年12月-2019年3.520203月-20228PSL30年9-11月，央行重啟PSL投放，三個月累計投放6300億元，用于保交樓和基建項目資金支持。此后，PSL再無大規(guī)模新增。圖23：2014年以來抵押補充貸款（PSL）期末余額和當月新增數(shù)值（億元）2014-122015-042014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-08

中國:抵押補充貸款(PSL):期末余額 中國:抵押補充貸款(PSL):提供資金:當月新

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000資料來源