新收入準則在房地產(chǎn)行業(yè)的應用研究-以萬科集團為例

摘要對于每個企業(yè)，收入都是評價經(jīng)營成果的重要指標。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和商業(yè)貿(mào)易的多樣化、復雜化，現(xiàn)有準則已難以適應經(jīng)濟發(fā)展的需要和與國際會計界的統(tǒng)一。[1]在此背景下，CAS14（2017）準則應運而生。CAS14（2017）準則打破了CAS14（2006）的模式，不再按銷售商品或勞務、建造合同收入等方式分別進行詳細規(guī)定，而是在準則中規(guī)定了統(tǒng)一的確認原則和方法。準則這種前所未有的更新對于多個重資產(chǎn)行業(yè)的收入確認方法影響深遠。而作為我國對GDP貢獻最大的重資產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認也需要適時而變。目前，CAS14（2017）的應用尚未進入穩(wěn)定階段，各界都在進行探討。在這個背景下，本文根據(jù)CAS14（2017）的“五步法”，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的標桿企業(yè)之一——萬科集團進行案例研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認加以分析，模擬使用新收入準則同時分析其對財務報表的影響，以期能夠為應用新準則進行財務核算和企業(yè)管理提供一定的借鑒。關鍵詞：新收入準則；房地產(chǎn)；萬科集團目錄130961引言 3248772新收入準則的相關概述 469782.1新收入準則CAS14（2017）概述 430792.2新舊收入準則的對比 5231322.2.1建立統(tǒng)一的收入確認模型 5216002.2.2改變收入確認的判斷標準 588322.2.3明確包含多重交易安排的合同處理方式 5190453收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)的應用狀況 6118733.1房地產(chǎn)企業(yè)的一般業(yè)務流程與收入確認 6136643.2原有收入準則的局限性 723023.2.1收入波動性過大 741003.2.2部分成本不能可靠計量 75833.2.3信息披露不完整 8119523.3新準則對房地產(chǎn)企業(yè)財務信息的預期影響 851973.3.1對資產(chǎn)負債表的影響 814343.3.2對利潤表的影響 8253963.3.3對財務報表附注及披露的影響 9117984新收入準則在萬科集團中的應用 10311854.1萬科集團及M項目背景信息簡介 10192404.2萬科集團M項目模擬運用CAS14(2017)的收入確認過程 10195804.3模擬運用CAS14(2017)對萬科集團財務報表的影響 11285834.3.1資產(chǎn)負債表 12151364.3.2利潤表 12313534.3.3財務報表附注及披露 13217705結(jié)論 1427550參考文獻 1512800致謝 17全球范圍內(nèi)，目前世界通用的與收入相關的準則為國際會計準則理事會發(fā)布于2014年的《國際財務報告準則第15號》。而我國適用的準則《企業(yè)會計準則第14號一收入》發(fā)布于2006年，在經(jīng)濟社會高速發(fā)展的背景下，十余年前的規(guī)范不可避免地存在一些局限性[1]，難以符合新時代、新經(jīng)濟的需要，也難以與國際會計界接軌。因此，對準則的修訂迫在眉睫。基于以上的背景，我國在2017年重新修訂并頒布了《企業(yè)會計準則第14號一收入（修訂）（征求意見稿）》，并在次年年底要求推進實際應用。新修訂的準則明確了企業(yè)收入確認的五個步驟，由于將建造合同和原收入準則合二為一，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的直接影響更大，也有著更直接的指導作用。CAS14（2017）在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的實務運用，引起了廣泛的關注和討論。[2]對于房地產(chǎn)行業(yè)的公司而言，舊準則下通常會選擇在某一項目竣工驗收時點確認相關收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，少數(shù)公司選擇在實際交房時進行確認。CAS14（2017）頒布后，房地產(chǎn)企業(yè)不需要選擇某一時間點，而是在一段時間內(nèi)按合理方式分攤確認收入[3]。相比較而言，原有的收入確認方法有哪些局限性？新的確認方法有哪些優(yōu)勢，又存在哪些需要進一步完善的問題？本文結(jié)合萬科集團在山東的某項目進行案例分析，測算了在適用新準則的情景下公司的資產(chǎn)負債表和利潤表狀況并加以分析，根據(jù)分析結(jié)果得出結(jié)論，通過理論結(jié)合實際的方式就房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認問題做了一些探討。目前針對新準則的學術界探討有很多，但是針對新收入準則在具體某一行業(yè)的應用作深入分析的文章相對較少，特別是結(jié)合具體案例并模擬測算，存在一定空白。本文作出了一些初步分析，希望能豐富相關的研究，也對房地產(chǎn)行業(yè)收入準則的應用有一定的參考價值。2.1新收入準則CAS14（2017）概述新收入準則的理論對于是否應當進行收入確認主要是根據(jù)控制權是否轉(zhuǎn)移來進行判斷的，根據(jù)簽訂的合同將收入確認的過程分解為五步，具體規(guī)定如下[1,18]。（1）識別與客戶訂立的合同。CAS14（2017）將合同定義為：兩個及兩個以上合同方之間達成的關于確立可以執(zhí)行權利和義務的協(xié)議，其是否可執(zhí)行應當從法律的層面加以界定。對于合同形式，允許其具有多樣性，但需滿足必備的法律要件。識別合同的目的是辨別其是否具備銷售的商業(yè)實質(zhì)。（2）識別合同中的單項履約義務。指的是判斷合同中規(guī)定的每一項義務是否可以相互獨立，分別對待。根據(jù)規(guī)定，以下兩項標準滿足其中一項，就可以劃分為單項履約義務，否則就需要和其他標的視為同一項義務：能夠通過獨立使用使客戶獲利；賣出人針對該標的對買受人作出的承諾可明確區(qū)分[4]。（3）確定交易價格。交易價格是合同買賣雙方進行商品或服務交易時，買受人需要按約定付給賣出人的對價。在這個過程中，需要依照合同約定或公允價值計量等方法確定交易價格。（4）將交易價格分攤至各單項履約義務。在一份合同中如果包含了多項履約義務，則需要將第三步中對應的交易價格按照系統(tǒng)合理的方式進行分攤，分攤到每一項單獨的履約義務中。這里的交易價格強調(diào)要與實際狀況相匹配，企業(yè)需要充分考慮交易的實際，根據(jù)合同涉及的商品和勞務的具體情況進行分攤。（5）履行各單項履約義務時確認收入。在最后這個步驟中，提供了收入確認時間選擇的參考方式。企業(yè)需要根據(jù)以下三方面的標準進行會計判斷，如果滿足其中一項，則相應的收入可以在滿足條件的這一時間段里予以確認。但是不滿足這些標準的情況下，企業(yè)需要根據(jù)控制權何時轉(zhuǎn)移給買方，來判斷收入是否需要確認[3,5]。(a)履約過程中，客戶已經(jīng)獲利，并且該經(jīng)濟利益和企業(yè)履約存在因果關系。(b)履約過程中，客戶可對合同標的物或半成品、在建工程進行控制。(c)履約的產(chǎn)成品不可替代，并且企業(yè)有權在合同涵蓋期間就已經(jīng)履約的部分要求客戶支付款項。2.2新舊收入準則的對比2.2.1建立統(tǒng)一的收入確認模型在準則修訂之前，與收入確認直接相關的有第十四號準則（收入準則）和第十五號準則（建造合同準則）。而對于一項業(yè)務具體適用十四號準則或是十五號準則，并沒有給出可量化的準確規(guī)定。這就使得很多企業(yè)的業(yè)務，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)，可以適用于兩項準則，十分靈活，非常依賴會計人員的職業(yè)判斷[6]，對于會計數(shù)據(jù)的可比性產(chǎn)生了非常不利的影響。CAS14（2017）建立了統(tǒng)一的收入確認模型，將原來的兩份準則合并為一份準則。而針對原來由兩份準則規(guī)定的不同業(yè)務收入確認的差異性，則分為“在某一時點履行”和在“一段時間”履行兩種不同的情況。在某一時間點履行的業(yè)務確認收入的時候也是按時點進行，與CAS14（2006）的收入準則中規(guī)定的情況大體相同。在“一段時間”內(nèi)履行的義務則需要滿足一定的判斷標準，這個標準就是“新收入準則概述”中第五步驟所述的內(nèi)容。2.2.2改變收入確認的判斷標準CAS14（2006）中，判斷是否在某時點應當確認收入的依據(jù)是與該收入相關的風險報酬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。[7]而在CAS14（2017）這一標準發(fā)生了變動，變?yōu)椤翱刂茩唷笔欠癜l(fā)生變動。這一變化更重職業(yè)判斷而非定量分析，可以縮小收入在不同期間的波動性，保持穩(wěn)定性，然而也存在一定的盈余管理空間。2.2.3明確包含多重交易安排的合同處理方式CAS14（2017）不同于過去簡單的按銷售商品或服務來進行記賬，而是在此之前明確計量的最小單位——即單項義務[6,8]。針對每一單項，按照合理方式歸集其對應的營業(yè)收入，在過去對此類交易安排的規(guī)定并不明確。3.1房地產(chǎn)企業(yè)的一般業(yè)務流程與收入確認房地產(chǎn)公司在進行具體項目的進程中，可以采用不同的兩種商業(yè)模式，其中之一為香港模式。在這一模式的框架下，開發(fā)商會在工程完工驗收時對相應項目的收入進行確認，成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，為了現(xiàn)金流的平衡和風險的控制，在預售的時候向客戶收取一定的定金。在我國大陸，房地產(chǎn)開發(fā)商均采用類似于香港模式的方法開展業(yè)務，在工程完工時確認本次收入。[4,14]不同的方面在于大陸地區(qū)收取定金的比例相對高很多，一般為合同成交金額的百分之二十以上，最高可高達百分之三十。因此，對于何時確認收入，更需要審慎選擇。根據(jù)我國上市房地產(chǎn)公司和其他公開資料顯示，對收入確認方法有明確說明的房企均采用竣工驗收時確認收入、交付房源時確認收入、辦理過戶手續(xù)時確認收入三種方法之一。具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行過程中，可以劃分為以下五個階段。[7]1.項目開發(fā)前期研究決策房企的開發(fā)前期研究決策主要是對這一投資項目進行財務上的資本預算以及市場前景的調(diào)查研究，這一前期工作非常重要，決策形成的可研報告是公司判斷是否需要進行該項目的重要依據(jù)。這一部分的工作更多牽涉到工商管理和金融學相關知識，與會計核算沒有非常直接的關系。2.建設前期相關工作房地產(chǎn)企業(yè)建設前期準備階段包括支付土地使用權價款、各種稅費及手續(xù)費等各項零星支出。建設前期的成本項目發(fā)生較為頻繁，因此在過程中需要非常精確和適時地對成本項目進行歸集和分配。3.建設階段新項目開發(fā)階段，房企從資金投入到資金回籠需要一個漫長的開發(fā)周期，期間陸續(xù)會發(fā)生不同的成本，產(chǎn)生不同的費用性支出，也需要加強成本管理水平。在項目開發(fā)階段如果發(fā)生預售交易，則不確認收入，收到的款項記為預收賬款，同時借記對應的資產(chǎn)類項目，這一預售交易模式有利于公司保持現(xiàn)金流的充裕，充分利用資金完成更多的業(yè)務。4.銷售階段建設階段完成的銷售為“期房”，開發(fā)完成后的銷售階段則會有“現(xiàn)房”“準現(xiàn)房”的對外銷售。這一銷售模式即使在舊準則的規(guī)定下，也符合確認為企業(yè)收入的要求，應當作為當期收入，貸記收入類賬戶，借記資產(chǎn)類賬戶。開發(fā)商在賬務處理過程中應當清楚地劃分不同銷售模式對應的收入，避免混淆。5.交付使用階段主要針對開發(fā)項目的后期維護工作，包括一些零星的工程或者是配套設施的完善。在這個階段的零星支出和收入需要劃分性質(zhì)，零星收入可能作沖減成本處理，零星支出需對應正確的類目。以上五個階段是房企進行一個項目時按時間線梳理的流程。由于時間長，業(yè)務多，流程復雜，上下游及相關和支持性行業(yè)多，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認以及對應的成本管理難度很大，也是理論和實務界共同的熱門議題。[14]3.2原有收入準則的局限性3.2.1收入波動性過大舊準則規(guī)范下的房地產(chǎn)開發(fā)商使用完工確認法進行收入確認，即在某一個時間點完成一個項目幾乎全部收入的確認。根據(jù)準則規(guī)定，“標的物相關聯(lián)的大部分風險報酬”是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，是判斷是否需要確認的基本標準[11]。這一標準造成的結(jié)果是房地產(chǎn)公司收入在不同的季度、年度差異非常大，主要取決于項目竣工的時間。3.2.2部分成本不能可靠計量在跨越很多年的建設周期過程中，發(fā)生的成本項目紛繁復雜，可能到工程結(jié)束開始驗收的時候，工程價款和合同成本的計算不能馬上完成，存在一定時間差。[8]但是成本的“可靠計量”是原有準則對收入確認的一項規(guī)定條件，可以看出，在原有準則下完工后就確認收入，可能導致成本偏低，不能真實地反應利潤水平，也有悖于收入確認所需要滿足的要件。3.2.3信息披露不完整舊準則中沒有具體對于這一會計估計披露標準提出針對性的要求，因此多數(shù)公司在財務報表附注中對于收入確認的時點劃分和判斷依據(jù)存在一定的空白。[9]所以通過上市公司公開資料我們很難獲取不同公司的收入確認具體方法，在新準則中對這一披露提出了更高的要求，有利于保障廣大利益相關者的權益。3.3新準則對房企財務信息的預期影響3.3.1對資產(chǎn)負債表的影響根據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的狀況來看，通過預售模式先回籠一定量的資金（預收賬款）是最主要的一種結(jié)算模式。[13]預收賬款并不是一種資產(chǎn)，而是在未盡義務的前提下收到了相應的報酬，所以將其作為一項負債處理。根據(jù)新準則“在一段時間確認收入”的原則，對于滿足履約進度的項目對應的相關營業(yè)收入，需要依據(jù)完工進度在一段時間內(nèi)進行確認。有借必有貸，相應地“預收賬款”這一報表項目會隨著收入的確認而不斷降低，負債總額降低，會降低開發(fā)商的財務杠桿率[15]，這對于高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一大利好。此外，在確認收入的過程中，也會相應地結(jié)轉(zhuǎn)與收入相配比的成本項目。成本項目對應的分錄另一欄一般為“存貨”，這也會加速企業(yè)存貨的流動速率，周轉(zhuǎn)加快，提高資產(chǎn)的流動性水平，改善營運能力的相關指標。綜上所述，新收入準則下的確認模式可以使得房地產(chǎn)公司顯著提升資產(chǎn)負債表各個的項目質(zhì)量，提升會計數(shù)據(jù)和指標的可比性和可用性。[15]3.3.2對利潤表的影響在一段時間進行收入確認而不是在一個時間點確認，對財務報表使用者而言可以通過分析不同時期的報表數(shù)據(jù)，配比收入[17]，具體估算每段時間的毛利率，也可以針對利潤表相關的一些指標進行更為符合事實的計算，進而更切實地了解企業(yè)的經(jīng)營成果，針對性地發(fā)現(xiàn)一些問題，有助于財務報表分析工作的順利開展。對利潤表可能存在的不利影響就是在成本計算的方面。為了計算完工百分比，需要在項目初期就對完成所有工作所需發(fā)生的成本做出較為可靠的估計，如果預算偏差較大，即使在計算完工百分比過程中每期末進行調(diào)整，也會使得投入法的計算進度不能準確反映實際情況，進而影響收入的確認和利潤的計算。這一方面只是內(nèi)部發(fā)生的可計量成本，而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，建設過程中牽涉到多個行業(yè)和多個公司，如果某些數(shù)據(jù)的可靠性和可獲取性依賴于第三方的話，對于結(jié)轉(zhuǎn)是否準確也是未知數(shù)。這些都為CAS14（2017）的實務操作建立了不小的挑戰(zhàn)。3.3.3對財務報表附注及披露的影響新的收入準則中，除了收入的確認計量原則發(fā)生了質(zhì)的變化，對于披露和列報也提出了更高的要求。新準則提出，各企業(yè)需要按規(guī)定對“履約進度”，“合同金額”這些關系到收入確認方法的資料進行適當?shù)呐丁ａ槍ζ髽I(yè)與其客戶簽訂的合同，也規(guī)定需要在財務報告的附注中進一步列明相關信息。同時，各適用新準則的企業(yè)需要增加一項“合同凈地位”的列報項目[2,14]。所謂合同凈地位，就是合同相關的資產(chǎn)總額減去合同相關的負債總額，是權利和義務的差值。從性質(zhì)上來說這一項目屬于資產(chǎn)負債表類目，但是根據(jù)準則現(xiàn)在的規(guī)定是列在財務報表附注中的，能夠讓財務報表使用者更清楚地了解每一重要合同對公司經(jīng)營狀況的實質(zhì)影響。隨著準則的不斷發(fā)展和完善，“合同凈地位”這一列報項目很可能在未來的準則中被要求加入資產(chǎn)負債表。4.1萬科集團及M項目背景信息簡介1984年6月，公司在深圳正式注冊成立，經(jīng)過四年準備，1988年的5月份，該公司正式開始房地產(chǎn)項目運行。1989年11月22日，該公司完成股份制改造，正式成立為股份制公司。公司服務經(jīng)營范圍包括如下幾個方面：其一，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營和銷售，其二，房地產(chǎn)物業(yè)服務，其三，建筑業(yè)物流服務。截至2008年底，公司的售樓面積總和超過一千萬平方米，銷售金額突破1210億元人民幣。經(jīng)過多年的行業(yè)市場布局，該公司的主要業(yè)務集中在長三角和珠三角地區(qū)，其次是環(huán)渤海區(qū)域，最后，逐漸拓展至中西部地區(qū)。根據(jù)公司公開披露的資料，M項目為在萬科山東青島小鎮(zhèn)2014年建設的工程，共計40套雙拼、聯(lián)排別墅住宅，2015年建設期結(jié)束開始進行工程結(jié)算和驗收，并于2015年結(jié)束前完成交房。在建設期到交付的兩年間，每半年作為一個周期，共四周期內(nèi)進行觀測，對房源完成的銷售占總房源的百分比分別為40%、30%、20%和10%，所有房源在竣工之前均實現(xiàn)期房銷售完成。這一項目對應的主營業(yè)務收入總金額為158850000元，實現(xiàn)凈利潤32100000元。4.2萬科集團M項目模擬運用CAS14(2017)的收入確認過程根據(jù)CAS14（2017）的相關規(guī)定，萬科集團M項目在簽訂商品房銷售合同至交付房源時需要按照規(guī)定的五個步驟進行收入確認。（1）識別與客戶訂立的合同。該買賣合同的雙方為開發(fā)商和購房群眾，標的物為賣方建造的住宅商品房，合同依照相關法律法規(guī)雙方自愿訂立，可見是有效的、具備商業(yè)實質(zhì)的合同。該商品房在預售時收取了30%的款項作為定金，同時客戶對于待分期付款的部分有銀行作為擔?；蛘哂械盅何?，可以合理預期能順利收回款項。所以該合同滿足核算范圍的條件。（2）識別合同中的履約義務。對于萬科公司而言，M項目建造的主要為洋房別墅，都是包括房屋、后院、停車庫甚至公攤面積一攬子銷售的，同時因為銷售的是精裝修后的房屋，萬科公司還提供了建造和裝潢服務。以上所提及的這些方面相關性非常強，整體大于部分之和，而且單獨分割的話難以獨立出售，不符合這一高檔住宅區(qū)的建設定位。所以把以上服務單獨拆分顯然沒有作為一項履約義務更為合理。（3）確定交易價格。合同明確規(guī)定了房屋售價，交易價格應當按照合同規(guī)定售價確定。由于項目不提供分期付款方式，因此不考慮重大融資成分。（4）將交易價格分攤至單獨的履約義務。由于第二步中將履約義務認定為一項，因此不進行分攤。（5）在主體履行履約義務時確認收入。判斷何時應確認收入，首先要明確該履約義務是在一段時間內(nèi)履行，還是在一個時點履行。關于在一段時間內(nèi)履行義務，新準則給出了三條判斷標準，探討集中在第三條：主體履約過程中所產(chǎn)出的資產(chǎn)對主體不具有替代用途，且主體有就迄今為止已完成的履約部分收取款項的可執(zhí)行權利。首先，標的資產(chǎn)不具有可替代用途，該限制可以是合同限制，如標的資產(chǎn)存在差異，合同限制使該特定資產(chǎn)無法銷售給其他客戶，該合同的標的資產(chǎn)也無法由其他資產(chǎn)代替；也可以是實務操作限制，如銷售主體將商品用于其他用途，會發(fā)生重大返工成本等經(jīng)濟損失。在M項目中，合同規(guī)定了別墅的特定位置，禁止萬科將該單元再銷售給其他客戶，符合合同限制。因為在評估其是否能夠?qū)①Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他客戶時，不考慮合同終止的可能。其次，合同約定除非萬科違約，否則客戶無權撤銷合同。且如果客戶單方面違約，房地產(chǎn)商有權繼續(xù)執(zhí)行合同并保留銷售價款。因此，合同滿足了主體有權就迄今為止已完成的履約部分收取款項這一條件，本案例滿足在一段時間內(nèi)轉(zhuǎn)移控制權的第三條判斷標準，在新準則下，應當適用在一段時間內(nèi)確認收入的方法。新準則下，確定完工進度可以選擇投入法、產(chǎn)出法。由于產(chǎn)出法難以實踐，故根據(jù)已投入成本確認完工進度。由于在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，存在第三方的監(jiān)理機構，會定期對各環(huán)節(jié)的進度進行評估并出具相應的證明文件，這也是開發(fā)商與建筑商之間確認完工進度、建筑商從而確定完工進度的憑證之一，可以用作房地產(chǎn)企業(yè)評估項目完工進度的有效證據(jù)。4.3模擬運用CAS14(2017)對萬科集團財務報表的影響在新準則的要求下，模擬公司2013-2015各期收入成本結(jié)轉(zhuǎn)情況如下。由于數(shù)據(jù)所限和對可比性的要求，此處按照萬科集團為該M項目成立的項目公司計算報表數(shù)據(jù)，而不是整個集團公司。下表4-1中的單位均為“萬元”。4.3.1資產(chǎn)負債表對于資產(chǎn)負債表相關的會計核算方法而言，與原有的準則并沒有本質(zhì)差別，發(fā)生變動的只是受利潤表勾稽關系影響發(fā)生變動的少數(shù)項目。在銷售（包括預售）實際開始進行之前，所發(fā)生的成本均計算為企業(yè)的存貨。開始預售后，需要依據(jù)完工進度在一段時間內(nèi)進行確認，有借必有貸，相應地“預收賬款”這一報表項目會隨著收入的確認而不斷降低，負債總額降低。在確認收入的過程中，也會相應地結(jié)轉(zhuǎn)與收入相配比的成本項目。成本項目對應的分錄另一欄一般為“存貨”，這也會加速企業(yè)存貨的流動速率，周轉(zhuǎn)加快，提高公司資產(chǎn)的相對穩(wěn)定性和流動性水平，改善了營運能力的相關指標，消除了過大的期間差異。新準則下公司的收入成本結(jié)轉(zhuǎn)情況如表4-2所示。表4-1新準則下2013-2015年公司收入成本結(jié)轉(zhuǎn)情況年份2013.6.302013.12.312014.6.302014.12.312015.6.302015.12.31完工百分比（剔除土地成本）1.80%20.00%40.60%66.70%86.10%100.00%累計已發(fā)生成本（剔除土地成本）84.7935.319003120.14027.94680.3土地成本3964.5房屋銷售情況0040%70%90%100%累計銷售額006354.211119.814296.915885.4累計應確認收入003521.5833812801.315885.4本期應確認收入003521.54816.54463.33084.1累計應結(jié)轉(zhuǎn)成本002345.84959.27193.18644.8本期應結(jié)轉(zhuǎn)成本002345.82613.42233.91451.7表4-2新準則下公司簡化資產(chǎn)負債表項目公司

簡化資產(chǎn)負債表2013.6.302013.12.312014.6.302014.12.312015.6.302015.12.31貨幣資金656.24582.69237.811517.37735.47923.8存貨4049.24899.83518.72125.4799.20資產(chǎn)合計4705.49482.412756.513642.78534.67923.8預收賬款002832.62781.81495.60借款050005000500000負債合計50007832.67781.81495.605000股本4713.44713.44713.44713.44713.44713.4未分配利潤-8-231210.41147.52325.73210.4負債和所有

者權益合計4705.49482.412756.513642.78534.679利潤表舊準則下由于收入是在后期才予以確認，而前期發(fā)生的支出又相當多，所以項目凈利潤在很長一段時間之內(nèi)都是處于虧損的狀態(tài)。而在后期確認收入的條件達成，則收入激增；按照新準則的方式，則可以看到，利潤在一段時間內(nèi)持續(xù)流入公司，與舊準則下的按一個時點流入計算相比，平穩(wěn)了許多。盡管按照時間段進行收入確認并不能保證收入總是在最恰當?shù)臅r間被視為流入企業(yè)的，但是相比較在某一個時間點來說，還是有了更高的準確性，更貼近公司實際生產(chǎn)運營和業(yè)務發(fā)展的實際。新準則下公司的簡化利潤表數(shù)據(jù)如表4-3所示。表4-3新準則下公司簡化利潤表項目2013.1-62013.7-122014.1-62014.7-122015.1-62015.7-12一、主營業(yè)務收入003521.54816.54463.33084.1減：主營業(yè)務成本002345.82613.42233.91451.7營業(yè)稅金及附加00419.3573.5531.5367.2二、毛利00756.41629.61697.91265.2減：銷售費用0092877945管理費用84848484840.6財務費用017517517500三、營業(yè)利潤-8-223441.41319.61570.91179.6四、利潤總額-8-223441.41319.61570.91179.6減：所得稅0000392.7294.9五、凈利潤-8-223441.4937.11178.28財務報表附注及披露根據(jù)CAS14（2017）的相關規(guī)定，萬科集團如果有在一段時間內(nèi)確認收入的情況發(fā)生，就要在附注中披露針對M項目對于履約進度的確認依據(jù)和可靠性。附注不僅需要對這一會計估計作出更為詳盡的闡述，也應該披露與該項目相關重大合同中的內(nèi)容以及資產(chǎn)負債具體金額。本文從萬科公司在山東的M項目這一具體案例出發(fā)，適用新準則對其的財務信息進行模擬推演，通過這個過程及呈現(xiàn)出的結(jié)果顯示出了新收入準則對財務狀況、經(jīng)營成果以及信息披露將產(chǎn)生的影響，并同時分析了新準則對于會計信息可靠性的重大積極影響。對比之前的舊準則，新準則能夠更加貼近實際情況，反映公司的業(yè)務進展對財務績效的影響，特別是對于房地產(chǎn)這種重資產(chǎn)類型的行業(yè)而言，收入和資產(chǎn)金額都較大，消除極端數(shù)據(jù)對各季度的影響是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)適用新準則是順應監(jiān)管的要求，也是適應自身發(fā)展和規(guī)范的需要。但值得注意的是，新收入準則在各期間確認收入并沒有給出明確的金額量化標準，主觀性較強，為人為操縱利潤的行為創(chuàng)造了更多的可乘之機[19]，也是各企業(yè)進行盈余管理的重要手段，這是需要監(jiān)管部門和房地產(chǎn)企業(yè)加強控制的方面。同時，較多的會計職業(yè)判斷對于公司會計工作者的職業(yè)技能也是一項不小的挑戰(zhàn)，對于財務負責人而言，需要加強對新準則的學習，積極把握工作方向，同時加強對估值模型的學習，便于應用[21]；對于基層的會計人員來說，需要調(diào)整賬務處理方式，適應工作的變化。秦亞林.房地產(chǎn)行業(yè)新收入準則的運用[J].中小企業(yè)管理與科技(中旬刊),2018(09):65-66.景怡然.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認方法研究[D].北京交通大學,2018.陳笑聰.新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務影響[J].納稅,2018(17):8-9.楊娟.我國新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響研究[D].四川師范大學2018.劉海云,劉盈甜,籍慧娟.淺談新收入準則在房地產(chǎn)行業(yè)的應用[J].河北企業(yè),2018(07):67-68.孫靜.新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的思考[J].中國國際財經(jīng)(中英文),2018(07):154-155.榮華旭.新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究[J].國際商務財會,2018(03):44-53.趙麗錦,榮華旭.新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響探析[J].財會研究,2018(02):36-40.徐宗宇,王清兒.我國新收入準則在房地產(chǎn)行業(yè)的應用研究[J].會計之友,2018(04):11-14.[10]袁靜.新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].新西部,2018(05):67-68.[11]于再冉.新準則下房地產(chǎn)業(yè)完工百分比法應用研究[D].上海國家會計學院,2017.[12]張林.新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響及應對[J].時代金融,2018,694(12):92-103.[13]黃潔靈.新收入準則對于房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].金融經(jīng)濟,2018(20):35-36.[14]鄭珺,劉夢琴,楊娟.新收入準則下的職業(yè)判斷與會計收入確認——基于碧桂園的案例分析[J].中國注冊會計師,2018,230(7):93-97.[15]時軍.淺析新收入準則的變化及其對會計核算的影響[J].財會月刊,2018(5