房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策研究分析 公共管理專業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控是必要的。茲事體大，進(jìn)行政策效果評(píng)價(jià)與反思也是必要的，以利改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。2003年以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，其主要對(duì)象包括：1．“房?jī)r(jià)上漲過快”，是2003年以來政府最主要的調(diào)控對(duì)象。2011年進(jìn)一步明確調(diào)控目的，要使房?jī)r(jià)回落到符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)水平和民眾滿意的政治水平(新華社文章語)。2．“投資增長(zhǎng)過快”，構(gòu)成2003-2006年明確的調(diào)控對(duì)象，2007年后雖未明確在政策目標(biāo)中，但“過熱”始終構(gòu)成調(diào)控者的隱憂,始終保留著防范投資過熱的政策措施。3．“住宅供給結(jié)構(gòu)偏于高端”，構(gòu)成多年來調(diào)控政策對(duì)象之一，“90/70政策”是其標(biāo)志性內(nèi)容。4．“投機(jī)、投資性購房”，也是多年來調(diào)控政策一以貫之的遏制、控制對(duì)象。5．“保障房建設(shè)”，政策力度在不斷加大，內(nèi)容也在不斷豐富。本文對(duì)上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策方向及效果,逐一進(jìn)行討論。一、關(guān)于“房?jī)r(jià)上漲過快”的調(diào)控（一）我國存在“房?jī)r(jià)上漲過快”問題我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在“房?jī)r(jià)上漲過快”的問題，特別是2007年以后。判斷依據(jù)是房?jī)r(jià)漲幅高于合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)線。合理的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)線體現(xiàn)著經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是我們進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，也是我們確定調(diào)控方向、把握調(diào)控力度的依據(jù)。1．房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)線：房?jī)r(jià)收入彈性≈1根據(jù)我們搜集到的OECD國家為主的18個(gè)經(jīng)濟(jì)體、長(zhǎng)達(dá)40年的住房?jī)r(jià)格與人均GDP統(tǒng)計(jì)，得出房?jī)r(jià)變化的長(zhǎng)期趨勢(shì)：房?jī)r(jià)收入彈性大致為1。18個(gè)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)收入彈性（E）的平均值為0.98（見圖1）。它意味著在長(zhǎng)期，住宅價(jià)格的上漲速度與人均（名義）收入的增長(zhǎng)速度大致同步。數(shù)據(jù)基礎(chǔ)：美國1975-2010年，德國1970-2007年，日本1960-2010年，新西蘭1962-2009年，澳大利亞1970-2009年，比利時(shí)1960-2010年，香港地區(qū)1985-2010年，其余國家均為1970-2010年數(shù)據(jù)。資料來源：各國統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站，世行數(shù)據(jù)庫，OECD數(shù)據(jù)庫。房?jī)r(jià)收入彈性≈1，引發(fā)我們以下幾點(diǎn)思考：（1）這些經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)變動(dòng)與收入增長(zhǎng)大致同步并非一種偶然的巧合。房?jī)r(jià)變動(dòng)本質(zhì)上是地價(jià)的變動(dòng)，在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體土地供給總量呈剛性，房?jī)r(jià)收入彈性約等于1，體現(xiàn)了土地作為（與資本、勞動(dòng)并列的）一項(xiàng)基本生產(chǎn)要素穩(wěn)定參與國民收入要素分配的要求；（2）房?jī)r(jià)漲幅變動(dòng)圍繞收入增長(zhǎng)率波動(dòng)，表明房?jī)r(jià)是收入的函數(shù)，收入變動(dòng)在趨勢(shì)上決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)；（3）房?jī)r(jià)（作為資產(chǎn)價(jià)格）漲幅相對(duì)收入增速表現(xiàn)出更大的波動(dòng)性，表明房?jī)r(jià)對(duì)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的某些因素變動(dòng)更為敏感，例如，房?jī)r(jià)相對(duì)于收入，對(duì)利率、人口結(jié)構(gòu)、預(yù)期變動(dòng)等所形成的沖擊更為敏感。這一點(diǎn)決定了房?jī)r(jià)漲幅與收入增長(zhǎng)率在短期存在背離。根據(jù)各國情況看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)高于或低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的因素主要包括：（1）人口結(jié)構(gòu)迅速變動(dòng)帶來的需求沖擊。如日本1975年前后兩個(gè)時(shí)期，房?jī)r(jià)收入比截然不同。1960~1975年是日本快速城市化的后半階段，E=1.12（其間的1960~1965年，E=1.43）；1975年后城市化速度陡然下降，1976~1980年E=0.8。（2）貨幣環(huán)境和利率政策變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。經(jīng)典的案例包括，寬松的貨幣供應(yīng)與低利率促使日本1987~1991年泡沫形成和積累（E=1.28），以及美國2000~2007年的泡沫形成和積累（E=1.76）；貨幣供應(yīng)陡然轉(zhuǎn)向收緊，又導(dǎo)致了日本1992~1993年的房?jī)r(jià)迅速下降。（3）外部需求形成的沖擊。如香港地區(qū)本世紀(jì)（2004~2010年）以來大陸人在港購房形成的需求沖擊（E=2.14）。事實(shí)上許多中心城市（經(jīng)濟(jì)中心、金融中心以及旅游勝地等）的住宅市場(chǎng)，通常是遭受外部需求沖擊的目標(biāo)。紐約長(zhǎng)期（1976~2009）的E=1.25，其間的1983~1988年，E=2.34；波士頓長(zhǎng)期（1978~2009）的E=1.18，其間的1983~1988年，E=2.09。類似的，我國北京2005~2009年，E=1.76；上海2003~2009年，E=1.56。2．我國2003~2010年的房?jī)r(jià)收入彈性為1.38（1）我國現(xiàn)有房?jī)r(jià)指數(shù)的缺陷我國目前正式公布的兩個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)分別是“70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”和“商品住宅平均銷售價(jià)格”。大家可以鮮明地在圖8中看出，兩個(gè)房?jī)r(jià)（定基）指數(shù)的曲線均位于城鎮(zhèn)人均可支配收入指數(shù)曲線的下方，意味著房?jī)r(jià)上漲幅度低于人均可支配收入的增長(zhǎng)。這與民眾普遍的感受顯然是矛盾的。“70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”的缺陷。從理論上講，它融合了二手住宅價(jià)格和新建住宅價(jià)格的變動(dòng)，在方法設(shè)計(jì)上較為科學(xué)。但在實(shí)際計(jì)算過程中，由于該指數(shù)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)（2010年及以前）是開發(fā)企業(yè)報(bào)表，2000年以來，該指數(shù)的累積增長(zhǎng)率僅為76.8%。因此，數(shù)據(jù)的真實(shí)性受到質(zhì)疑。在國家統(tǒng)計(jì)局2011年公布的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)新方案（《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》）中，對(duì)數(shù)據(jù)采集方式的調(diào)整是其改革的重要內(nèi)容，新方案采取網(wǎng)簽數(shù)據(jù)代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報(bào)數(shù)據(jù)，作為住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相信該指數(shù)未來的新數(shù)據(jù)將是可靠的，但此前的數(shù)據(jù)不能作為我們判斷“房?jī)r(jià)上漲是否過快”的基礎(chǔ)。“商品住宅平均銷售價(jià)格指數(shù)”的缺陷它是基于商品住宅銷售額除以銷售面積計(jì)算得出，主要反映增量住宅價(jià)格的變動(dòng)。2000年以來，商品住宅平均銷售價(jià)格的累積變動(dòng)為142.5%。該指數(shù)的顯著缺點(diǎn)在于“非同質(zhì)性”，受交易樓盤區(qū)位變化的影響較大，違犯了基本的統(tǒng)計(jì)原則。特別是在城市蔓延式開發(fā)狀態(tài)下，該價(jià)格難以反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的總體水平及其變化?，F(xiàn)有的兩個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)均低于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長(zhǎng)速度，與人們的現(xiàn)實(shí)感受有著較大的偏差。特別是由于它們各自明顯的內(nèi)在缺陷，不能正確顯示我國城市住宅的價(jià)格變動(dòng)。（2）我們的選擇：依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)生成的指數(shù)進(jìn)行判斷在本研究中，我們基于每年國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的“城鎮(zhèn)住戶調(diào)查”，獲得每年住宅平均價(jià)格，進(jìn)而計(jì)算并生成“城鎮(zhèn)住宅平均價(jià)格指數(shù)”。我們將之簡(jiǎn)稱為“生成指數(shù)”。國家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查是以城市市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)居民委員會(huì)行政管理區(qū)域內(nèi)的住戶為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，調(diào)查內(nèi)容主要包括家庭人口及其構(gòu)成、家庭現(xiàn)金收支、主要商品購買數(shù)量及支出金額、勞動(dòng)就業(yè)狀況、居住狀況和耐用消費(fèi)品的擁有量等。其中，在家庭住房基本情況調(diào)查中，對(duì)“家庭現(xiàn)有住房按市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值”是其中一項(xiàng)內(nèi)容，由調(diào)查戶自報(bào)或調(diào)查員詢問其住房所在地段的二手房、商品房的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。該調(diào)查采取分層隨機(jī)抽樣的方法，從統(tǒng)計(jì)方法上來看能夠較好地反映城鎮(zhèn)住房存量的總體價(jià)格水平。該指數(shù)顯示：2003~2010年我國城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均上漲16.1%（見圖9）。依據(jù)該房?jī)r(jià)指數(shù)計(jì)算的2003~2010年我國“房?jī)r(jià)-收入彈性”為1.38（見圖10），高于“房?jī)r(jià)收入彈性”的長(zhǎng)期趨勢(shì)線，表明我國現(xiàn)階段存在房?jī)r(jià)上漲過快問題。我們之所以選擇舍棄前兩個(gè)正式公布的房?jī)r(jià)指數(shù)，而相信這個(gè)艱難取得的“生成指數(shù)”，除了前述的統(tǒng)計(jì)學(xué)理由之外，更重要的原因在于邏輯上：（1）從國際經(jīng)驗(yàn)看，在快速城市化階段房?jī)r(jià)收入彈性通常會(huì)顯著大于1。我國目前正處于這樣的階段，房?jī)r(jià)收入彈性也沒有理由小于1（而依據(jù)另外兩個(gè)正式公布的指數(shù)計(jì)算結(jié)果均小于1）；（2）我國的土地管理制度約束了住宅市場(chǎng)的供給數(shù)量（其論證見后文），導(dǎo)致了顯著的供不應(yīng)求市場(chǎng)特征。在這種情況下，住房?jī)r(jià)格注定高于供求均衡條件下的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)漲幅注定高于均衡條件下的漲幅，因而也決定了我國的房?jī)r(jià)收入彈性注定大于1；（3）在我國寬松的貨幣環(huán)境及低利率管制條件下形成的住房需求，勢(shì)必高于均衡環(huán)境下的需求水平（其論證見后文），故我國的房?jī)r(jià)勢(shì)必高于均衡條件下的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)漲幅勢(shì)必高于均衡條件下的漲幅，因而也決定了我國的房?jī)r(jià)收入彈性勢(shì)必大于1。以上三個(gè)影響房?jī)r(jià)的因素分別是獨(dú)立的，它們分別否定了我國房?jī)r(jià)收入彈性小于1的可能。同時(shí)，由于三個(gè)因素對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)向上的影響是可疊加的，因此，對(duì)于我國城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均上漲16.1%，房?jī)r(jià)收入彈性≈1.4這個(gè)結(jié)果，我們認(rèn)為是可信的，也是合乎理論邏輯的。（二）我國“房?jī)r(jià)上漲過快”的原因我國2003~2010年房?jī)r(jià)收入彈性約等于1.4，表明我國的確存在“房?jī)r(jià)上漲過快”的問題。我國的房?jī)r(jià)上漲過快，其中有正常的成分，也有非正常的成分。正常的成分是指，通常在快速城鎮(zhèn)化階段，城鎮(zhèn)住房需求增長(zhǎng)會(huì)很快，而資源配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整往往會(huì)滯后于需求變動(dòng)，導(dǎo)致住房市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)高企，房?jī)r(jià)上漲幅度大于人均收入增幅，房?jī)r(jià)收入彈性大于1。這是一種正常的、但應(yīng)是短期的現(xiàn)象。非正常的成分在于，供給持續(xù)地受到抑制，而需求持續(xù)地受到激勵(lì)，導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)的過快上漲。1．住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的基本格局，是房?jī)r(jià)上漲的基本動(dòng)因從我國城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的需求端看：（1）年度城鎮(zhèn)新增人口帶來的住宅存量增長(zhǎng)需求。2000年以來我國城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)3%~4%，意味著在人均居住水平保持不變的條件下，存量住宅面積需要年增長(zhǎng)3%~4%；（2）年度城鎮(zhèn)住宅改善需求，假定為2%~3%。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)人均收入水平的持續(xù)上升，人們對(duì)居住設(shè)施齊備及居住空間的改善要求強(qiáng)烈。這里的2%~3%是一個(gè)保守的估計(jì)。（3）年度城鎮(zhèn)住宅折舊需求，假定為存量住宅面積的2%~3%。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，我國城市1960~1980年的許多建筑（“簡(jiǎn)易樓”及大量非成套住房）在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上就注定其在今天應(yīng)被廢棄，并非完全因建筑壽命使然；此外由于1950~1980年缺乏對(duì)住房的維護(hù)保養(yǎng)，至今尚有大量棚戶區(qū)存在。我們認(rèn)為，這里的每年折舊需求2%~3%并沒有高估。以上諸項(xiàng)需求，意味著城鎮(zhèn)住宅存量的年均增長(zhǎng)率應(yīng)達(dá)到5%~7%。上述需求---包括了“剛性”的和“改善性”的需求，---都是天經(jīng)地義、無可指責(zé)的需求。沒有包含所謂的投資、投機(jī)需求。而從城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的供給端來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅數(shù)據(jù)，近十多年來新建住宅量相當(dāng)于城市住宅存量的4%~5%。事實(shí)上，大量住宅需求缺口是通過未納入統(tǒng)計(jì)的“城中村”簡(jiǎn)陋建房、城郊農(nóng)民簡(jiǎn)陋建房以及舊城區(qū)居民簡(jiǎn)陋建房彌補(bǔ)。粗略計(jì)算，供給增速與需求增速之間，存在大致為1~2個(gè)百分點(diǎn)的缺口（未考慮在長(zhǎng)期必然發(fā)生的折舊需求），這就是我國住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的基本格局。這種供求缺口的存在，是住宅價(jià)格上漲的基本動(dòng)因。2．土地供給制度缺乏彈性抑制了城鎮(zhèn)住房供給增長(zhǎng)經(jīng)過30多年的市場(chǎng)化改革，我國的許多領(lǐng)域，市場(chǎng)配置資源的機(jī)制已經(jīng)在發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，特別是在一般競(jìng)爭(zhēng)性（制造業(yè)和服務(wù)業(yè)）領(lǐng)域，供給規(guī)模與供給結(jié)構(gòu)均能適應(yīng)快速增長(zhǎng)而又多樣化的需求變動(dòng)，作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的短缺現(xiàn)象幾乎徹底消失。然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，由于最核心的土地要素供給缺乏彈性，無法適應(yīng)（伴隨城市化而來的）迅速增長(zhǎng)的城市土地需求，對(duì)住宅市場(chǎng)供給的增長(zhǎng)構(gòu)成硬約束。在市場(chǎng)配置土地資源的情況下，農(nóng)村土地向城市土地、農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)用地的轉(zhuǎn)換，是由分散的土地所有者，根據(jù)不同土地利用方式的效率（所能提供的租金）來決定的。通過各種土地利用方式對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)，不同土地利用方式按其提供租金的能力，由高到低、由近及遠(yuǎn)地漸次配置到各個(gè)區(qū)位，并形成從城市中心向城市邊緣、郊外農(nóng)村延伸的，一條遞減的、連續(xù)而平滑的租金曲線（見圖11）。從理論上和國際范圍的實(shí)踐效果看，在市場(chǎng)交易基礎(chǔ)上形成的這條連續(xù)而平滑的租金曲線，體現(xiàn)著能夠“滿足社會(huì)成員對(duì)各種最終產(chǎn)品和服務(wù)的需求”的、有效率的土地空間利用結(jié)構(gòu)。由于市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性作用，土地市場(chǎng)能夠隨時(shí)根據(jù)最終產(chǎn)品需求、土地利用效率以及單位土地收益（租金）的變動(dòng)，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。我國情況則不同，國家是法律規(guī)定的城市土地唯一所有者，政府壟斷了“農(nóng)轉(zhuǎn)非”土地的收購，也壟斷了城市土地市場(chǎng)上的供給。政府基于對(duì)“糧食安全”、“農(nóng)村人口未來生計(jì)保障”、“土地資源使用的合理性”等等諸般考慮的統(tǒng)籌兼顧，決定收購和供給（吞吐）土地的數(shù)量。問題在于，無論政府計(jì)劃者怎樣殫精竭慮地進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，政府均難以替代市場(chǎng)，以各行各業(yè)之間土地利用的邊際收益差異為基礎(chǔ)，恰如其分地做出吞吐土地的數(shù)量決策?，F(xiàn)實(shí)中，政府“土地閘門”吞吐的結(jié)果，造成在城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)“斷崖式”的租金曲線（圖12所示的局面），意味著土地資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到合理的配置，存在巨大的土地資源錯(cuò)配和資源浪費(fèi)。產(chǎn)生的具體后果如下：（1）在圖中B點(diǎn)的左端，由于政府嚴(yán)把土地閘門，使城市土地的供給不足。在土地供給不能對(duì)需求增長(zhǎng)做出響應(yīng)的條件下，城市土地需求上升只能表現(xiàn)為土地價(jià)格的上漲。2003~2010年，地價(jià)水平（房地產(chǎn)開發(fā)購置土地費(fèi)用除以購置面積）年均漲幅為22.9%，遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)；城市土地租金水平（R1）注定顯著高于市場(chǎng)配置下的均衡租金水平（R0）。（2）在圖中B點(diǎn)的右端，由于農(nóng)村土地所有者并不擁有完整的土地產(chǎn)權(quán)，不經(jīng)政府“吞吐”的城鄉(xiāng)間土地交易均屬于“越權(quán)交易”。“越權(quán)交易”的土地得不到法律的庇護(hù)，不能全部實(shí)現(xiàn)土地變換使用方式獲得的增值收益（同一區(qū)位“小產(chǎn)權(quán)房”的市場(chǎng)價(jià)格大幅低于“大產(chǎn)權(quán)房”，是明確的證據(jù)），導(dǎo)致農(nóng)村土地租金水平（R2）注定顯著低于市場(chǎng)配置下均衡的租金水平（R0）。（3）由于城市土地市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的“饑餓”狀態(tài)，“最嚴(yán)格的土地制度”以及“嚴(yán)把土地閘門”等政策宣示，更讓人們不能指望土地供求通過市場(chǎng)自動(dòng)恢復(fù)均衡，使市場(chǎng)主體對(duì)未來土地市場(chǎng)供給量、土地可得性沒有穩(wěn)定的預(yù)期，導(dǎo)致土地囤積、投機(jī)現(xiàn)象出現(xiàn)（無套利機(jī)會(huì)的東西永遠(yuǎn)無人投機(jī)）且注定屢禁不止，居民房產(chǎn)“提前購置”、“投資、投機(jī)性購房”等現(xiàn)象注定日益普遍，加劇土地以及地面附著物價(jià)格的上漲。（4）在農(nóng)村土地所有者擅自“越權(quán)”變更使用方式、撂荒現(xiàn)象日益普遍的情況下，我國農(nóng)業(yè)依然連年獲得豐收，一方面表明目前農(nóng)業(yè)用地?cái)?shù)量并未對(duì)糧食增長(zhǎng)構(gòu)成約束，另一方面也表明土地資源在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)之間存在大量錯(cuò)配，大量土地資源被隔離在城市更高效率的利用方式之外。（5）城市土地價(jià)格扭曲高企，既妨礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又令城市居民難以改善居住條件，導(dǎo)致城市居民福利受損；而農(nóng)民的土地所有權(quán)未能獲得充分保障，不能實(shí)現(xiàn)土地的“資本化收益”，不能公平地分享國民經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的土地增值收益；進(jìn)而妨礙他們攜帶資本收益進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、進(jìn)入城市，擴(kuò)大了城鄉(xiāng)差距。農(nóng)民福利也受損。關(guān)鍵的問題是，土地資源在各種使用方式（用途）之間的配置，很難完全由計(jì)劃方式合理配置。坦白地說，“土地閘門”作為實(shí)現(xiàn)調(diào)控者---“控制投資規(guī)?！薄ⅰ坝斜Ｓ袎旱漠a(chǎn)業(yè)政策”等---意圖的工具，的確非常有效，但是這種實(shí)現(xiàn)意圖的有效性，并不能證明資源配置的合理性和科學(xué)性。目前，我國城市居住用地還有很大的擴(kuò)張空間。參照美國、日本及英格蘭土地利用結(jié)構(gòu)，我國建設(shè)用地及居住用地有非常大的增長(zhǎng)空間，美國、日本建成區(qū)城市用地分別占國土面積的3.1%和4.2%；而我國該指標(biāo)為0.33%，其中居住用地占比僅為0.11%；我們城市居住用地至少有10倍以上的擴(kuò)張空間，其中建設(shè)用地增加的主要潛力來自于農(nóng)村集體建設(shè)用地。3．持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率管制，持續(xù)地激勵(lì)需求，是當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲至關(guān)重要的助推因素長(zhǎng)期以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都處于一個(gè)貨幣寬松的環(huán)境中（原因這里不討論）。本輪全球金融危機(jī)后，這一問題變得更為突出，引發(fā)了明顯的通貨膨脹和社會(huì)不滿。1990~2010年我國名義GDP年均增速為16.5%，同期貨幣存量的年均增速為21.3%；20年來名義GDP累計(jì)增長(zhǎng)了21.3倍，貨幣存量累計(jì)增長(zhǎng)了47.5倍，（見圖13）。2008~2010年名義GDP增長(zhǎng)了27.8%，貨幣存量增長(zhǎng)52.8%（見圖14）。2010年M2與名義GDP之比達(dá)到1.82（見圖15）。截至2011年底，我國名義GDP為471564億元，而貨幣存量達(dá)到851591.8億元。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，我國M2與名義GDP的比例遠(yuǎn)高出所有國家、發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國家各種分組的（算術(shù)）平均水平（見圖16）。通貨膨脹及資產(chǎn)價(jià)格的上漲與貨幣寬松環(huán)境顯然高度相關(guān)。特別是持續(xù)的低利率安排，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)“非常確定的套利機(jī)會(huì)”的環(huán)境。任何一個(gè)社會(huì)成員，無論他是居民還是廠商，只要具備足夠理性就會(huì)在“持有貨幣資產(chǎn)，還是持有住宅（土地）資產(chǎn)”之間做出明確的決策。本來，在均衡利率（相對(duì)接近經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率）水平下，持有貨幣資產(chǎn)與持有住宅資產(chǎn)的回報(bào)，以及第1年購買和第N年購買住宅資產(chǎn)的回報(bào)應(yīng)該大致均衡。而在低利率管制環(huán)境下，假定住宅價(jià)格依循“房?jī)r(jià)收入彈性”所決定的趨勢(shì)線，按10%（姑且按10%計(jì)算）的年率上升，而貨幣資產(chǎn)價(jià)值按管制利率3%上升，那么，若干年后持有住宅資產(chǎn)和持有貨幣資產(chǎn)之間的收益差距極其巨大（見圖17）。顯然，在如此確定的套利機(jī)會(huì)面前，理性的人們會(huì)將貨幣資產(chǎn)置換為住宅資產(chǎn)，而且“晚買不如早買”！同樣，低利率還影響人們買房和租房之間的選擇。在貨幣大量發(fā)行，通脹率高企，實(shí)際利率為負(fù)的背景下，房?jī)r(jià)自然要高漲。因?yàn)榉績(jī)r(jià)是未來租金的貼現(xiàn)值，而貼現(xiàn)的因子取決于利率，利率低則房?jī)r(jià)必高。租金固然相對(duì)房?jī)r(jià)低，但是利率更低，于是房?jī)r(jià)的租售比高。持有貨幣資產(chǎn)，支付的房租固然相對(duì)低廉，但因低利率故，貨幣資產(chǎn)增值極其緩慢；反之，持有住宅資產(chǎn)，收取的租金雖低，但因利率更低，住宅資產(chǎn)伴隨收入增長(zhǎng)，升值卻很快。于是，兩相比較：租房不如買房！在這樣的貨幣政策環(huán)境下，“晚買不如早買”、“租房不如買房”是理性的反應(yīng)。這種理性還會(huì)蔓延，由投機(jī)者、炒房團(tuán)向全社會(huì)成員蔓延，全社會(huì)的理性都上升了。寬松的貨幣環(huán)境，特別是利率管制導(dǎo)致住宅資產(chǎn)需求過大，已經(jīng)是大多數(shù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。利率走低、資產(chǎn)價(jià)格上升是基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，也為國際經(jīng)驗(yàn)一再證實(shí)。我國的情況當(dāng)然也不例外（見圖18）。2010年5月后房?jī)r(jià)指數(shù)與實(shí)際利率的同向下降，源自行政手段（限購、限價(jià)、限貸）的實(shí)施，是行政強(qiáng)制手段壓制了市場(chǎng)本能反應(yīng)的效果而已，并非經(jīng)濟(jì)規(guī)律失靈。（三）對(duì)“價(jià)格上漲過快”的宏觀調(diào)控始終未能針對(duì)癥結(jié)下藥住宅價(jià)格上漲過快，漲幅超過了人均收入增速，房?jī)r(jià)收入比和租售比高企，引發(fā)政府對(duì)“房地產(chǎn)泡沫”的擔(dān)憂和對(duì)“民怨沸騰破壞穩(wěn)定”的擔(dān)憂。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控顯然是必要的，關(guān)鍵是要找準(zhǔn)癥結(jié)，對(duì)癥下藥。我國的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是“國家宏觀調(diào)控下，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源配置發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟(jì)”。我國的“國家宏觀調(diào)控”典型的內(nèi)容包括：政府掌控土地吞吐及用途管制、貨幣吞吐及資金成本管制、信貸投向控制、固定資產(chǎn)投資控制、收入分配調(diào)節(jié)等等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)由于以下特點(diǎn)，使它成為與宏觀環(huán)境聯(lián)系最為緊密，與國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行息息相關(guān)，受宏觀調(diào)控影響最大而又最受宏觀調(diào)控者關(guān)注的市場(chǎng)。1．房地產(chǎn)建設(shè)的主要投入要素是土地，而土地供給由政府掌控；2．住宅購置是家庭部門發(fā)生的最大額度的資產(chǎn)購置，是家庭部門支出中使用杠桿比例最大的支出，因而住宅市場(chǎng)需求受政府貨幣政策影響最為顯著；3．房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程本身是一個(gè)固定資產(chǎn)投資過程，而在我國，“固定資產(chǎn)投資”是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的路徑和最關(guān)注的宏觀變量。這三個(gè)行業(yè)特點(diǎn)，使得住宅市場(chǎng)顯著不同于汽車、計(jì)算機(jī)市場(chǎng)，以及糧食、衣著等普通消費(fèi)品市場(chǎng)。在體現(xiàn)中國特色、備受宏觀調(diào)控政策變動(dòng)影響、備受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控關(guān)注方面，沒有哪個(gè)行業(yè)能出其右。無論是宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，還是宏觀調(diào)控出現(xiàn)失誤時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)均不可能像其他產(chǎn)品市場(chǎng)，或可安于一隅、悄無聲息的獨(dú)善其身。如果真如某種極端判斷所說“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是中國經(jīng)濟(jì)的癌癥”，那么，致癌的癥結(jié)性原因究竟在哪里呢？分析來去，令我們感到極為遺憾的是---恰恰是我們的宏觀制度頂層安排，為房地產(chǎn)市場(chǎng)塑造了一個(gè)“土地供給持續(xù)缺乏彈性、流動(dòng)性持續(xù)高度充裕、資金成本持續(xù)過分低廉”的市場(chǎng)環(huán)境。這樣的市場(chǎng)環(huán)境注定要產(chǎn)生一個(gè)持續(xù)“供不應(yīng)求”的市場(chǎng)格局；恰恰是這種市場(chǎng)環(huán)境催生、激勵(lì)了城市居民在居住支出方式上做出“租房不如買房”的選擇；在出手時(shí)機(jī)上做出“晚買不如早賣”的選擇；富有的多投資幾套（并非不道德）、投機(jī)幾套（并不違法）；年輕人在父母幫助下爭(zhēng)先恐后地使用“財(cái)務(wù)杠桿”（又抱怨成為“房奴”）……；恰恰是這種在微觀上無可置疑的理性，在宏觀上導(dǎo)致了遏制不住的“房?jī)r(jià)快速上漲”。較早購置房產(chǎn)的靠資產(chǎn)升值變富，未購房產(chǎn)而手持貨幣資產(chǎn)的相對(duì)變窮，“貧富差距拉大”的呼聲高漲……；恰恰既是市場(chǎng)環(huán)境的塑造者，又是宏觀調(diào)控者的宏觀決策部門，自2003年以來，一直在動(dòng)用常規(guī)的和非常規(guī)的措施，“引導(dǎo)合理的消費(fèi)”、“打擊投機(jī)需求、抑制投資需求”、“防止價(jià)格過快上漲，防范房地產(chǎn)泡沫”……。自2003年以來，一直在各個(gè)環(huán)節(jié)上尋找原因、尋找價(jià)格快速上漲的“推手”，唯獨(dú)沒有考慮引發(fā)并釀就這一切的制度土壤。正是宏觀經(jīng)濟(jì)制度性的安排，制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的無盡麻煩，調(diào)控者又不得不動(dòng)用調(diào)控之手進(jìn)行艱難的調(diào)控。我們對(duì)2003年以來的歷次價(jià)格調(diào)控的主要措施進(jìn)行歸納，大致包括如下內(nèi)容：1．要求從政治高度重視房?jī)r(jià)問題。逐步將“房?jī)r(jià)問題”升級(jí)為“政治問題”，建立行政問責(zé)制。2．大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公租房以及廉租房供給，啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。3．正確引導(dǎo)居民消費(fèi)預(yù)期。綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。4．整頓市場(chǎng)秩序。加大控制投資性購房需求的力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、惡意哄抬、價(jià)格欺詐、投機(jī)炒作、違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、違規(guī)用地、囤地、炒地……等,一切擾亂市場(chǎng)秩序非法行為。以上調(diào)控措施在道義原則上均讓人無法反駁。但是由于始終沒有觸及“土地供給管制”和“低利率管制”這個(gè)兩個(gè)根本性癥結(jié)，除了最后基于解決“政治問題”而采取的行政強(qiáng)制手段之外，都顯得那么不給力。我們認(rèn)為，正如中央近年來多次、反復(fù)、深刻強(qiáng)調(diào)過的：“改革已經(jīng)進(jìn)入‘深水區(qū)’，現(xiàn)在面對(duì)的問題，越來越多的是深層次的體制性、機(jī)制性矛盾”。僅靠頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，終究無法糾正和解決深層次的體制機(jī)制問題。如果我們始終不愿去面對(duì)并認(rèn)真解決“土地供給管制”和“低利率管制”這種癥結(jié)性問題，那么，我們將不得不面對(duì)“房?jī)r(jià)反復(fù)高漲，政府反復(fù)調(diào)控”的局面，而且最終走向一直想避免的房地產(chǎn)泡沫。想一想日本的所謂“房地產(chǎn)泡沫”。時(shí)隔20年后，我們可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)更清晰地看到泡沫是怎樣形成的。1973年前日本實(shí)行固定的管制利率（4%）；1973年后利率管制放松，但依舊是實(shí)行低利率政策；特別是“80年代后期，日本政府對(duì)日?qǐng)A升值的影響過于擔(dān)心，并對(duì)日本經(jīng)濟(jì)在1986年上半年增長(zhǎng)放緩做出了過度反應(yīng)，實(shí)施了大規(guī)模的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激措施，政策利率被下調(diào)了約2個(gè)百分點(diǎn)，這種立場(chǎng)一直延續(xù)到了1989年。信貸額和資產(chǎn)價(jià)格急升，使股市和城市地價(jià)在1985至1989年期間上漲了兩倍”。此后，泡沫于1990年1月破裂。這里要注意的是因果關(guān)系：不是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是日本經(jīng)濟(jì)政策失誤引發(fā)日本經(jīng)濟(jì)泡沫。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)是這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫最顯著的標(biāo)志和最慘烈的受害者。今天，日本政府和學(xué)者是非常清楚這一點(diǎn)的。反觀我國的情況：是城市住宅用地的總量控制不當(dāng)，造成了商品住房市場(chǎng)供不應(yīng)求；這種市場(chǎng)特征與持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境、持續(xù)的低利率管制結(jié)合在一起，使得住房市場(chǎng)成為吸收超額信貸的“黑洞”，加速住宅價(jià)格上漲（圖20中實(shí)線部分是已發(fā)生的資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)，而虛線部分是在既定環(huán)境下未來十年將發(fā)生的變動(dòng)）。不是房地產(chǎn)市場(chǎng)破壞了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而是“存在深層次矛盾”的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境造就了住宅價(jià)格過快上漲。不知道今天，人們是不是了解了這一點(diǎn)。這是一個(gè)必須弄明白的因果關(guān)系。如果因果倒置，非但難于解決房?jī)r(jià)過快上漲問題，還會(huì)誤導(dǎo)民眾。反過來，如潮的錯(cuò)誤輿論又會(huì)形成政治壓力，逼迫宏觀調(diào)控者針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取更激烈的調(diào)控手段。二、關(guān)于“投資增長(zhǎng)過快”的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上“價(jià)格上漲過快”與“市場(chǎng)過熱”語義不盡相同?！笆袌?chǎng)過熱”不僅意味著資產(chǎn)價(jià)格上漲過快、價(jià)格水平過高，還包括了“投資過熱以及資源錯(cuò)配”，包含了“過熱”后的“爛尾樓”形式的大規(guī)模資源浪費(fèi)。這里“過熱”是對(duì)“泡沫”一詞謹(jǐn)慎的替代。對(duì)“投資過熱”的擔(dān)憂，導(dǎo)致了宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控始終從控制價(jià)格和控制投資兩方面同時(shí)入手。即使在2007年以后的調(diào)控中，雖然認(rèn)同了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)實(shí)，并開始強(qiáng)調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些抑制、防范“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。（一）調(diào)控“房地產(chǎn)投資規(guī)?！闭叩暮?jiǎn)單回顧從調(diào)控政策的傾向看，前后可分兩個(gè)階段。2003~2006年，政府明確判定“房?jī)r(jià)上漲過快和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快”。投資調(diào)控政策基調(diào)是，解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的問題。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與鋼材、電解鋁、水泥等行業(yè)一起被列為投資過熱行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2005、2006年，政府均要求各地區(qū)“把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)”。從2006年下半年起，悄然發(fā)生了變化……2007~2010年，投資調(diào)控政策基調(diào)是：保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，擴(kuò)大普通商品房的供給。2008年，提出綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲；2009、2010年，提出增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度；切實(shí)增加住房有效供給。2007年前后的變化，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況的認(rèn)識(shí)逐漸趨于清晰。但是，政府依然謹(jǐn)慎地保留著某些防范“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。（二）2003~2006年關(guān)于“房地產(chǎn)投資過熱”的判斷，源自一個(gè)誤會(huì)如果有人誤將“中國城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4%”，當(dāng)作全中國人口增長(zhǎng)率，然后發(fā)出“中國人口將爆炸”的預(yù)言，這會(huì)被當(dāng)成一個(gè)笑話。但遺憾的是，這個(gè)笑話真實(shí)地發(fā)生在對(duì)“中國房地產(chǎn)投資過熱”的預(yù)警上。2003-2006年，關(guān)于我國房地產(chǎn)投資“過熱”的輿論很多。例如：“房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重超過需求。新房屋的供給以每年20%~30%的速度增長(zhǎng)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過家庭人均可支配收入的增長(zhǎng)速度”；更有研究者判斷：“房地產(chǎn)投資是導(dǎo)致我國投資以及鋼材、水泥等行業(yè)過熱的源頭”；“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”。這種輿論明顯影響了政府的判斷。這種看法一般都是依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的“房地產(chǎn)開發(fā)投資”數(shù)據(jù)（見表1）。如果這個(gè)數(shù)據(jù)真實(shí)地反映了房地產(chǎn)領(lǐng)域的總供給、總投資的現(xiàn)實(shí)，我們也會(huì)同意這一判斷。但是事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后另有別情。事實(shí)上，作為一個(gè)轉(zhuǎn)軌國家，我們的城市住宅供給，由兩個(gè)部分---“傳統(tǒng)的業(yè)主自建”和“房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)”---組成。以住宅為例，在1998年傳統(tǒng)業(yè)主自建住宅占全社會(huì)住宅總供給量的近70%，但由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的、直觀的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來顯示（分散在基本建設(shè)投資、更新改造投資等統(tǒng)計(jì)中），導(dǎo)致人們?cè)谑褂谩吨袊y(tǒng)計(jì)年鑒》時(shí)，很容易忽略這個(gè)龐大的（70%）供給部分。而房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)的住宅供給，雖然在1998年只占總供給的30%左右，但作為一種適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方向、高速增長(zhǎng)的新興產(chǎn)業(yè)，其投資被醒目地以“房地產(chǎn)開發(fā)投資”予以單獨(dú)統(tǒng)計(jì)（這是正確的）。但遺憾的是，這種統(tǒng)計(jì)方式導(dǎo)致許多人（包括學(xué)者和領(lǐng)導(dǎo)同志）都誤將“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的增長(zhǎng)率，當(dāng)作我國整個(gè)房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域總供給、總投資的增長(zhǎng)率，產(chǎn)生了“房地產(chǎn)投資過熱”的判斷。這是一個(gè)普遍的誤解。我們將可反映（1998~2006）房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域全貌的數(shù)據(jù)整理在一起（見表2），請(qǐng)看房地產(chǎn)總供給、總投資真實(shí)的增長(zhǎng)情況。從表2中可見：1998年以來：城鎮(zhèn)住宅實(shí)物量（竣工面積）供給年均增長(zhǎng)3.6%。其中，自建住宅竣工面積年均增長(zhǎng)為-6.4%，房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)住宅竣工面積年均增長(zhǎng)15%。城鎮(zhèn)住宅投資年均增長(zhǎng)18.1%。其中，自建住宅投資年均增長(zhǎng)僅為2.3%，房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)住宅投資年均增長(zhǎng)26.5%。從這張表中，可以得出以下結(jié)論：1.這段時(shí)間全國城鎮(zhèn)住宅總量供給增長(zhǎng)不快，城鎮(zhèn)住宅投資增長(zhǎng)率低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率。2．城鎮(zhèn)住宅供給來源發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，發(fā)生著“房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)供給”對(duì)“傳統(tǒng)的業(yè)主自建供給”的替代。房地產(chǎn)（商業(yè)性）開發(fā)提供的住宅占城鎮(zhèn)住宅供給總量的份額，從1998年的30%，上升到2006年的72%。這種替代反映著市場(chǎng)化改革的方向。3.“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的確“超常規(guī)”增長(zhǎng)，恰恰是“傳統(tǒng)業(yè)主自建投資”的萎縮，為房地產(chǎn)開發(fā)投資的“超常規(guī)”增長(zhǎng)提供了空間。4.“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的高速增長(zhǎng)，并未在城鎮(zhèn)住宅實(shí)物工作量增長(zhǎng)（3.6%）之外，帶來新增工作量和新增消耗?？梢?，房地產(chǎn)投資不是“引發(fā)全社會(huì)投資過熱、鋼材水泥原材料產(chǎn)業(yè)過熱”的源頭?，F(xiàn)在需要警惕的是，自2007年以來，“房地產(chǎn)商業(yè)化開發(fā)供給”對(duì)“傳統(tǒng)業(yè)主自建供給”（自給自足）的替代已經(jīng)出現(xiàn)停滯，甚至是“單位自建”開始反向替代。福利分房再度在許多國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及國有企業(yè)出現(xiàn)，國有單位利用自有土地開始自建房，然后以經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、解決職工住房困難的名義低價(jià)出售給本單位干部職工。實(shí)際上這將再度在全社會(huì)范圍醞釀更大的不平等。而且許多政策性住房、單位自建房，是通過“房地產(chǎn)開發(fā)商”代建的，在統(tǒng)計(jì)上比以前更隱蔽，直接隱蔽在“房地產(chǎn)開發(fā)投資”的名下。不可否認(rèn)，從供給結(jié)構(gòu)的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程出現(xiàn)停滯甚至倒退。本來在1998年就已經(jīng)應(yīng)該終止了的“福利分房”、“單位辦社會(huì)”開始顯著復(fù)蘇。（三）土地資產(chǎn)價(jià)格攀升，持續(xù)夸大房地產(chǎn)投資完成額根據(jù)我國固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)的規(guī)定，投資完成額中包含了相當(dāng)規(guī)模的土地購置費(fèi)用。在土地沒有價(jià)格（如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期）或土地價(jià)格很低以及土地價(jià)格變動(dòng)很?。ㄈ缟鲜兰o(jì)80年代）時(shí)，土地購置費(fèi)用計(jì)入投資完成額，只是對(duì)投資完成額有些許無關(guān)緊要的夸大。但在上世紀(jì)90年代后期以來，土地資產(chǎn)價(jià)格大幅攀升的背景下，則對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其增長(zhǎng)速度有著顯著的夸大，并足以導(dǎo)致許多人乃至決策層對(duì)投資增長(zhǎng)的真實(shí)速度產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和擔(dān)憂。在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)中，這種影響最為顯著。無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，還是從國民經(jīng)濟(jì)核算角度講，土地都是全社會(huì)的存量資產(chǎn)。存量資產(chǎn)的交易既不構(gòu)成社會(huì)新增資產(chǎn)，也不增加GDP。因此，土地購置費(fèi)用所構(gòu)成的這部分“投資”，不會(huì)帶來實(shí)物工作量的增加，也不會(huì)帶來對(duì)鋼材、水泥的消耗。土地購置費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)帶來多少高估影響呢？根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）》提供的數(shù)據(jù)，1998~2010年間，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成額年均增長(zhǎng)24.1%，房屋施工面積年均增長(zhǎng)18.9%，而土地購置費(fèi)用的年均增長(zhǎng)速度高達(dá)31.5%（見表3）。1997年以來，由于土地價(jià)格和土地購置量的快速上升，土地購置費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的相對(duì)比例也迅速提高，從1997年7.8%上升到2010年的20.7%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，在1998~2010年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)了12.4倍，其中，土地購置費(fèi)用增長(zhǎng)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為21.2%。近似的推斷，房地產(chǎn)名義投資年均增長(zhǎng)24.2%，其中土地購置費(fèi)用貢獻(xiàn)了5.3個(gè)百分點(diǎn)；扣除土地購置費(fèi)用增長(zhǎng)的影響后，年均實(shí)際增長(zhǎng)率為18.9%。以上是以全國數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)得出的結(jié)論，在一線城市，如京、滬、深、穗等土地價(jià)格上漲較快的城市，土地購置費(fèi)用增長(zhǎng)對(duì)投資的高估影響肯定會(huì)更為顯著。（四）認(rèn)識(shí)住宅投資增長(zhǎng)變動(dòng)的規(guī)律性，提高調(diào)控的預(yù)見性1．國際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)日本在1955~1972年間，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。韓國在1980~1990年間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)；住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%。日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資/GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資/GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。2．參照國際經(jīng)驗(yàn)，我國住宅投資的增長(zhǎng)速度并不快我國1998~2010年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模仍將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生投資“過熱”的憂慮?！度A爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)近期登了一篇文章，標(biāo)題為“浦東：從‘鬼城’到熱土”，大意如下：多年前，各路國外專家曾經(jīng)嘲笑、質(zhì)疑當(dāng)時(shí)無人居住的上海浦東，是一場(chǎng)歷史性樓市泡沫?，F(xiàn)在又出現(xiàn)有關(guān)“鬼城”的議論。兩者的邏輯非常類似---誰能把這些房子住滿？現(xiàn)實(shí)的答案是，---中國每年都有1700萬人從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。這一數(shù)字相當(dāng)于全美前四大城市的人口總和。摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬.羅奇,也從根本上否定了中國房地產(chǎn)泡沫存在的可能性：“未來20年內(nèi)將有3~4億農(nóng)村人口遷至城市，所以大部分剩余的住房供應(yīng)量將會(huì)被平穩(wěn)吸收?！沓恰苡锌赡軙?huì)在不遠(yuǎn)的未來成為城市中心區(qū)?！边@，就是中國房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間。三、關(guān)于“住宅供給結(jié)構(gòu)”的調(diào)控（一）政府調(diào)控“住房供給結(jié)構(gòu)”的初衷政府對(duì)住宅市場(chǎng)上供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，出于什么樣的考慮呢？根據(jù)歷年調(diào)控政策文件，大致可歸納出以下幾點(diǎn)初衷或出發(fā)點(diǎn)。1．出于“降低住宅價(jià)格平均水平”的考慮。例如調(diào)控文件中的如下陳述，“商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。實(shí)際上是將“政策性住房”的供給當(dāng)作調(diào)控商品房?jī)r(jià)格的手段。2．試圖解決“住宅供給偏于高端”，偏于滿足高收入階層的需求，而普通商品房供給不足等供給結(jié)構(gòu)問題。3．出于“人多地少”的國情，“保護(hù)耕地，節(jié)約集約使用土地”的考慮，提出“90/70政策”。關(guān)于第一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，試圖通過保障性住房解決住宅市場(chǎng)價(jià)格偏高問題，存在邏輯錯(cuò)誤。這一點(diǎn)我們?cè)诒Ｕ戏空卟糠钟枰陨钊胗懻?。關(guān)于第二和第三個(gè)出發(fā)點(diǎn)，我們的疑問是：市場(chǎng)機(jī)制真的不能解決住宅市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)問題嗎？市場(chǎng)機(jī)制不能解決稀缺資源的合理配置、會(huì)造成浪費(fèi)嗎？（二）為什么市場(chǎng)上增量住宅供給偏于高端？事實(shí)上，市場(chǎng)供給選擇高端，有以下三個(gè)原因：第一，既有的住宅存量結(jié)構(gòu)以90平米以下為主（見圖25、圖26）。根據(jù)2005年全國1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2005年我國城鎮(zhèn)存量住房中，1970~1990年代建成的房屋是主體部分（占比接近80%），這些房屋的面積又以90m2以下的住房為主，占比約70%，而90m2以上住房占比約為30%。在這樣的住宅存量結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，隨著居民收入水平的提高和住房改善需求逐步增加，增量住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)偏于高端是非常正常的。第二，針對(duì)我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均居住面積關(guān)系的研究結(jié)果表明，改善需求非常強(qiáng)勁（見圖27），而且這部分需求構(gòu)成新建住房市場(chǎng)需求的主體。這一點(diǎn)在我們的多次調(diào)研中，也得到多年從事房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作人員（干部）的證實(shí)。事實(shí)上大量“剛性”需求（包括新進(jìn)城人口、新就業(yè)人員、新組建家庭住房需求）的實(shí)現(xiàn)，賴于中高端改善性需求實(shí)現(xiàn)之后。而新建住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中，是以90平米以上需求為主體的。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局第三，城市居民住房條件改善的過濾（housefiltering）機(jī)制表明，住房資產(chǎn)的“持久性”特征使其不同于常規(guī)商品，需要從新舊住宅的聯(lián)動(dòng)來分析其供求關(guān)系。在高收入家庭追求更高質(zhì)量住房的過程中，其原有住房將成為面向中等收入家庭的住房供給，而中等收入家庭實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)后，其原有住房將成為面向低收入家庭的住房供給。因此，新增住房供給偏向高端是市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下不同收入家庭實(shí)現(xiàn)住房梯次改善的要求，有利于整個(gè)住房存量結(jié)構(gòu)的改善。（三）供給結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的市場(chǎng)效果在“90/70政策”出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)如何呢？（見圖28）在項(xiàng)目行政審批制度的約束下，90平方米以下住宅投資占比在短期內(nèi)有所上升，從2007年的23%逐漸上升到2009年的32.6%（其中包含了大量“經(jīng)濟(jì)適用房”和“限價(jià)房”等政策性住房占比擴(kuò)大的影響），仍遠(yuǎn)未達(dá)到占比70%的要求。2010年該占比再度回落。（四）市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制不能解決稀缺資源的合理配置嗎？最后，如果從“節(jié)約集約使用土地資源”的角度講，還有什么比價(jià)格機(jī)制對(duì)人們行為的約束更為有效呢？如果我們一方面強(qiáng)調(diào)要節(jié)約集約使用土地，而另一方面又強(qiáng)制地壓低土地價(jià)格，自然很難實(shí)現(xiàn)節(jié)約土地的意圖。就像我國北方諸多城市需要節(jié)約用水，而在政策上又一直在實(shí)行補(bǔ)貼，怎么可能達(dá)成節(jié)水目標(biāo)呢？不難想象，如果城鎮(zhèn)居民買房都（因壓低地價(jià)，實(shí)際是補(bǔ)貼）不必支付相應(yīng)的市場(chǎng)代價(jià)，那么，不遠(yuǎn)的將來，“擁有第二居所”勢(shì)必將成為城鎮(zhèn)居民的普遍追求和新的攀比內(nèi)容，新的不平、不和諧將產(chǎn)生……；農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化將真的遇到障礙，---財(cái)政支付的住房補(bǔ)貼能力不足，---政府再以“平穩(wěn)有序”的名義，抑制農(nóng)村人口的城市化速度。四、關(guān)于“投機(jī)、投資性購房”的調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問題中，被政府和公眾指責(zé)最多的就是投機(jī)、投資性購房行為的泛濫。多數(shù)輿論都認(rèn)為，開發(fā)商的貪婪和炒房客們肆意投機(jī)，是造成房地產(chǎn)價(jià)格越漲越高、讓人無力承受的主要原因。在概念上，投機(jī)、投資性購房可以很容易地從“動(dòng)機(jī)”上清晰定義。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的定義是：為獲得資本利得而買賣房產(chǎn)的購房人；對(duì)投資者的定義是：以出租并獲取租金為目的的購房人。但在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)這兩種購房動(dòng)機(jī)卻很難真正識(shí)別和嚴(yán)格區(qū)分（例如：提前購房算不算投資、投機(jī)？提前為襁褓中的兒子、為未來可能出生的孫子……購房呢？提前為子子孫孫購房后，為了避免資源空置浪費(fèi)先用于出租，算不算投資？如果購房人遭遇財(cái)務(wù)困境，需要把住房抵押或出售……）。本文為了便于討論，我們簡(jiǎn)單而極端地按照概念，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)的投機(jī)行為”和“標(biāo)準(zhǔn)的投資行為”及其客觀效果分別進(jìn)行討論，進(jìn)而對(duì)兩種調(diào)控政策進(jìn)行評(píng)論。（一）關(guān)于針對(duì)投機(jī)的調(diào)控政策---舍本逐末，短期或有效，長(zhǎng)期于事無補(bǔ)我們認(rèn)為，需要搞清楚的問題包括：投機(jī)客觀效果是什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行的必要條件和充分條件是什么？對(duì)一個(gè)投機(jī)盛行的市場(chǎng)，真正需要治理的是什么？1．投機(jī)的初衷與客觀效果投機(jī)的目的是為了獲得套利收益，在操作上通常是在標(biāo)的物市場(chǎng)估值低迷時(shí)進(jìn)入，在市場(chǎng)估值高位時(shí)獲利離場(chǎng)。就成功的投機(jī)活動(dòng)而言，其客觀效果是有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的。當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，投機(jī)者的進(jìn)入增加了需求，避免了標(biāo)的物價(jià)格進(jìn)一步回落；而在市場(chǎng)估值處于高位時(shí)獲利離場(chǎng)，增加了供給而減少了需求，避免了標(biāo)的物價(jià)格的進(jìn)一步攀升?？梢娎硇远晒Φ耐稒C(jī)活動(dòng)會(huì)平抑市場(chǎng)波動(dòng)。當(dāng)然投機(jī)者隊(duì)伍，與所有的市場(chǎng)參與者一樣，其組成也是“良莠不齊”，也有盲目跟風(fēng)者，會(huì)在市場(chǎng)已處高位時(shí)繼續(xù)買入，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)形成“推波助瀾”的情景。因此，對(duì)投機(jī)行為的總體客觀后果，究竟是有助于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)，還是推動(dòng)了大起大落，經(jīng)濟(jì)學(xué)并沒有給出一個(gè)明確的價(jià)值判斷。反正它是市場(chǎng)中永遠(yuǎn)避免不了、更清除不掉的組成部分?，F(xiàn)實(shí)是，如果沒有了投機(jī)者及投資行為，也就沒有期貨、期權(quán)市場(chǎng)；企業(yè)家、投資者也就沒有了為現(xiàn)貨市場(chǎng)生產(chǎn)、銷售進(jìn)行保險(xiǎn)、套期保值、鎖住風(fēng)險(xiǎn)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)和可能。倒是各國的政治家、議員和輿論界，普遍從道義層面，把投機(jī)者及其行為牢牢地釘在了恥辱柱上。人們往往更多觀察和關(guān)注到的是“成功投機(jī)者的巨額獲利”和“失敗投機(jī)者的推波助瀾”，于是直接從道德層面上鄙視、譴責(zé)、打擊投機(jī)者。對(duì)政客和記者們來說，這樣做永遠(yuǎn)是最正確、最省力、最容易獲得贊揚(yáng)、最顯得有所作為的。事實(shí)上，仔細(xì)回顧百年來全球市場(chǎng)波動(dòng)中的大起大落（上世紀(jì)30年代大蕭條、日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅、亞洲金融危機(jī)、本世紀(jì)的全球金融危機(jī)），社會(huì)輿論都會(huì)先從表象著眼，從譴責(zé)“投機(jī)者貪婪”開始，然后逐漸趨于清醒，開始真正原因的探索，緩慢地、甚至需要幾十年，才發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致波動(dòng)的真正的推手。而最終發(fā)現(xiàn)的推手，從來不是投機(jī)行為。投機(jī)者是市場(chǎng)參與者的一部分，是最活躍的一部分，投機(jī)活動(dòng)也是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)、價(jià)格修正功能的活動(dòng)中，最敏感、最積極的部分。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)交易平穩(wěn)，投機(jī)活動(dòng)很少；當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于不均衡狀態(tài)，出現(xiàn)套利機(jī)會(huì)時(shí)，投機(jī)活動(dòng)會(huì)涌現(xiàn)，加速其調(diào)整。即使我們無視其正面效應(yīng)，簡(jiǎn)單將之視為“麻煩制造者”，那也是“蒼蠅不叮無縫的蛋”。總之，“投機(jī)活動(dòng)盛行”是市場(chǎng)不均衡、出問題時(shí)的表現(xiàn)，而不是市場(chǎng)出問題的原因。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行并吹起泡沫的必要條件和充分條件根據(jù)投機(jī)者的行為初衷可以斷定，一個(gè)標(biāo)的物供求平衡、或者供過于求、篤定沒有套利機(jī)會(huì)的市場(chǎng)，不會(huì)成為投機(jī)者鎖定的目標(biāo)?？梢姡瑯?biāo)的物市場(chǎng)的供不應(yīng)求格局，是誘發(fā)投機(jī)行為的必要條件。然而，在一個(gè)“以萬億資金規(guī)模計(jì)”的住房資產(chǎn)市場(chǎng)（不是個(gè)“郁金香市場(chǎng)”）上形成持續(xù)的投機(jī)熱潮并吹出泡沫，僅有誘發(fā)因素是不夠的，還需要寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率條件的配合。因?yàn)樵谪泿趴偭肯鄬?duì)固定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上大規(guī)模投機(jī)熱潮勢(shì)必會(huì)因從其他領(lǐng)域撤出資金，導(dǎo)致融資成本（利率）迅速上升，從而使該房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮得到抑制和糾正，進(jìn)而避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。只有當(dāng)社會(huì)上“閑錢”充沛，資金成本（利率）保持低廉時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)熱潮才會(huì)持續(xù)并形成泡沫。日本和美國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷，都說明了這一點(diǎn)：寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率，是房地產(chǎn)投機(jī)盛行并產(chǎn)生泡沫的充分條件。我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲過快的背景情況，恰恰也是如此。3．真正需要治理的是什么？通過以上分析，我們知道，投機(jī)是表象、是后果；它參與了“風(fēng)起于青萍之末”或“蝴蝶效應(yīng)”的過程，但是它終究不是原因。具體到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過快上漲的癥結(jié)，事實(shí)是：---誘發(fā)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)活動(dòng)的是供不應(yīng)求基本格局；---導(dǎo)致供給難于擴(kuò)大的是“缺乏彈性”的土地供給制度；---住宅市場(chǎng)上“投機(jī)性購房需求”比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價(jià)”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實(shí)激勵(lì)；---導(dǎo)致投機(jī)盛行持續(xù)、價(jià)格持續(xù)過快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。實(shí)事求是地說，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“晚買不如早買”、“租房不如買房”注定是全體市場(chǎng)參與者的選擇；“有錢放在銀行或投資股票，不如購置房產(chǎn)”，已經(jīng)不是“溫州人”、“煤老板”的小聰明，已經(jīng)是全體投資人的理性。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)為人們提供了如此“異常確定”的套利機(jī)會(huì)，投機(jī)傾向和投機(jī)行為隨之增加時(shí)，任何一個(gè)講求實(shí)事求是的唯物主義者，都不會(huì)、也不該簡(jiǎn)單地從道義上去責(zé)怪微觀主體。不去消除那個(gè)“確定的套利機(jī)會(huì)”，而一味的指責(zé)、打擊投機(jī)行為，對(duì)于解決經(jīng)濟(jì)問題是于事無補(bǔ)的。用行政手段抑制投機(jī)，短期或有效，長(zhǎng)期則于事無補(bǔ)，除非我們關(guān)閉市場(chǎng)。如果我們采用行政手段是為了“爭(zhēng)取時(shí)間”，那么，利用這個(gè)異常艱難爭(zhēng)取來的時(shí)間，宏觀調(diào)控應(yīng)該抓緊做的是：從兩個(gè)方面治理和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，一是改革土地供給制度，創(chuàng)造條件，允許集體土地所有者入市，逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系；二是完善宏觀調(diào)控，適當(dāng)提高利率水平，創(chuàng)造條件，加快利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程。一旦我們這樣做了，消除了房地產(chǎn)市場(chǎng)上“確定的套利機(jī)會(huì)”，不僅我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上“標(biāo)準(zhǔn)的投機(jī)行為”會(huì)顯著減少，包括“投資性購房行為”、“提前購房行為”、甚至今天看來“未提前的”購房行為都會(huì)相應(yīng)有所減少，而選擇租房居住的家庭必定會(huì)顯著增多。（二）抑制投資購房---需要斟酌調(diào)控政策中對(duì)限制投資性購房是明確的，但是理由卻是含糊不清的。這些理由似乎包括：1．“住宅的首要功能是居住。因此，住宅市場(chǎng)要回歸滿足居住需求的功能，而不是滿足投資需求的功能”；2．在道義順序上，“居民自住購房要優(yōu)先滿足；投資性購房（由于其‘盈利性’目的）應(yīng)受到限制；投機(jī)性購房（自不待言）要堅(jiān)決打擊”。這些理由的背后，還體現(xiàn)著“關(guān)注民生”和“向弱勢(shì)群體傾斜”的精神。于是，對(duì)市場(chǎng)要干預(yù)，要從金融、稅收等多種杠桿，嚴(yán)格控制投資性購房。然而，凡事就怕認(rèn)真。認(rèn)真琢磨起來，這些理由似乎并不成立。1．房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，無法拒絕投資房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師們，將住宅購置者區(qū)分為自住購房、投資性購房及投機(jī)性購房，這或許有助于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析。投資性購房被嚴(yán)格界定為：“以出租為目的”的住房資產(chǎn)購置。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，雖然住宅的首要功能是居住，但絲毫不妨礙住宅是一項(xiàng)（不動(dòng)產(chǎn)）資產(chǎn)；即使住宅市場(chǎng)僅僅滿足自住購置需求，它仍然是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)；無論出于什么目的，每一個(gè)購房人都是投資者，并通過購置這項(xiàng)資產(chǎn)獲得了現(xiàn)金流收入；以自住為目的的投資人，每月因不再支付房租而減少了現(xiàn)金支出；而以出租為目的的投資人，每月獲得了租金收入?？傊?，房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，每一個(gè)購房者都是投資者。2．投資性購房在道義上亦無虧欠，無可指責(zé)經(jīng)濟(jì)學(xué)還告訴我們，在均衡條件下，市場(chǎng)上的生產(chǎn)者所能獲得的利潤為零。同理，在住宅市場(chǎng)均衡的條件下，住宅投資的凈現(xiàn)值也為零，意味著選擇購置住房和租賃住房沒有任何不同。在短期不均衡的情況下，住宅投資的回報(bào)率可能為正，也可能為負(fù)；在長(zhǎng)期趨于均衡的情況下，投資回報(bào)率終會(huì)趨近于零。我們不能只看見“投資人眼前吃肉，看不見其也會(huì)挨揍”。老實(shí)說，投資人（房產(chǎn)主）的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于承租人。在住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的條件下，以出租為目的的投資性購房的加入或許會(huì)推高房?jī)r(jià)，從而減少了以自住為目的的購房人的機(jī)會(huì)。從道義角度，政府要限制投資性購房，是為了增加其他自住購房人改善住房的機(jī)會(huì)，減輕他們的購房負(fù)擔(dān)。著眼于此，限制投資性購房，似乎有一定道理。然而，如果放寬我們的視野，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)（而不是僅僅局限于新房市場(chǎng)）著眼；從改善全體居民的居住水平，提高全社會(huì)成員的福利（而不是僅著眼于自住購房者群體的福利），那么，---以出租為目的投資性購房，反而有助于改善全體居民的居住水平。特別是，同樣從道義順序出發(fā)，以出租為目的的投資性購房，會(huì)給那些沒有能力買房的社會(huì)成員（相對(duì)于自住購房者更為弱勢(shì)的）群體提供更多租賃房，擴(kuò)大了租賃市場(chǎng)上的供給，降低了租賃價(jià)格，改善了他們的福利。如果這樣考慮問題，我們還是應(yīng)該鼓勵(lì)投資性購房才是。住房市場(chǎng)是一個(gè)包括新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的整體。客觀地說，今天我國租賃市場(chǎng)的需求方，相對(duì)集中了我國城市居民中的相對(duì)弱勢(shì)群體。發(fā)展租賃市場(chǎng)，特別是擴(kuò)大租賃市場(chǎng)的供給，從功利角度講社會(huì)福利改善最大、最為急迫。這應(yīng)該也是政府加大公租房建設(shè)的初衷。那么，限制投資性購房是不是就顯得毫無理由了。（三）究竟是管治的太少，還是管治的太多……最近FT中文網(wǎng)上刊登了一篇記者采訪潘石屹的報(bào)道，大意如下：開發(fā)商的本職工作本應(yīng)是，如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)好住房，如何做出這個(gè)時(shí)代最好的產(chǎn)品，贏得市場(chǎng)、贏得消費(fèi)者。可是近些年來，開發(fā)商把絕大部分精力集中在兩件事情上。一是研究調(diào)控政策，包括琢磨政策漏洞、揣摩可能出臺(tái)什么新舉措，揣摩領(lǐng)導(dǎo)講話精神；二是琢磨土地，如何迎合政策精神、以怎樣的名義、方式取得土地、囤積土地……其實(shí)，購房者一方又何嘗不是如此呢？購房者方面也要研究領(lǐng)導(dǎo)講話精神，窺測(cè)政策變動(dòng)跡象，琢磨政策界限和漏洞（包括金融、稅收、保障政策等等），看如何規(guī)避政策限制，取得最大的利益。最好能既享受保障，又獲得購房補(bǔ)貼；如果不滿足購房“硬條件”，看能否繞開限制或創(chuàng)造條件，例如開假證明、假離婚、利用親屬身份證……“其政悶悶，其民淳淳；其政察察，其民缺缺”。當(dāng)真值得深思?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，究竟是我們管的太少，還是管的太多……五、關(guān)于住房保障政策（一）現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障政策的基本內(nèi)容1．城鎮(zhèn)保障房的種類目前我國的城鎮(zhèn)保障房有兩類，一是租賃型保障房，二是購置型保障房。前者包括廉租住房和公共租賃住房；后者包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房。（1）廉租住房。由公共財(cái)政出資建設(shè)，以低廉的租金面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配租。（2）公共租賃住房。由公共財(cái)政投資或企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租。租金略低于市場(chǎng)租金。（3）棚戶區(qū)改造安置住房。城市和國有工礦(含煤礦)、林區(qū)棚戶區(qū)改造由政府適當(dāng)補(bǔ)助，企業(yè)和個(gè)人也出部分資金進(jìn)行建設(shè)。墾區(qū)危房改造由政府適當(dāng)補(bǔ)助，個(gè)人出資建設(shè)。（4）經(jīng)濟(jì)適用住房。由政府提供政策支持，主要由企業(yè)投資建設(shè)(60平米以下)，面向有一定支付能力的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭配售。滿5年可以轉(zhuǎn)讓。（5）限價(jià)商品住房。這項(xiàng)政策在房?jī)r(jià)較高的城市實(shí)行，面向中低收入無房或住房困難家庭供應(yīng)(90平米以下)。2．保障性住房建設(shè)的支持政策一是財(cái)政投入。住房保障資金納入各級(jí)財(cái)政年度預(yù)算安排。二是確保用地落實(shí)。在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，依法以行政劃撥方式供應(yīng)。三是實(shí)行稅費(fèi)減免。四是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大和規(guī)范金融支持。3.住房保障范圍保障性住房的幾種類型，對(duì)應(yīng)了不同收入、不同類型的住房困難群體。對(duì)住房保障范圍和標(biāo)準(zhǔn)的確定，堅(jiān)持以滿足基本住房需求為原則，保障范圍主要包括低收入、中等偏下收入的無住房和住房困難家庭，以及棚戶區(qū)(危舊房)居民。（二）現(xiàn)行住房保障政策體系中的問題我國現(xiàn)行的住房保障政策內(nèi)容復(fù)雜龐大，看似各個(gè)環(huán)節(jié)、方方面面的訴求都照顧到了。但實(shí)際上，由于理論準(zhǔn)備不足，政策設(shè)計(jì)缺乏內(nèi)在的邏輯性和清晰的目標(biāo)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度性目標(biāo)與短期調(diào)控的臨時(shí)性需要混在一起，這個(gè)政策體系的執(zhí)行效果及可持續(xù)性令人擔(dān)憂。這個(gè)政策體系，較突出的問題包括：（1）未能堅(jiān)持“滿足基本住房需求”這個(gè)原則，未能集中資源，滿足最困難群體的“基本需求”。現(xiàn)行政策體系設(shè)置了多種保障性住房類型，似乎公允地對(duì)應(yīng)了不同收入群體，實(shí)際上更多的是迎合形形色色的所謂“夾心層”的訴求，導(dǎo)致保障資源使用分散，喪失了對(duì)“保障基本需求”原則的堅(jiān)持，迷失了保障制度的核心目標(biāo)。（2）與上一條緊密相連的是，喪失了保障制度的公正性。保障“基本住房需求”的主要對(duì)象，是社會(huì)成員中收入最低、住房最困難的家庭（即使在北京，也還有許多家庭居住在地下室、半地下室）。但多年來，我們的保障資源（資金、土地）更多的、更大比例的被用于幫助那些已經(jīng)“衣食住行無憂”的社會(huì)成員購置住房資產(chǎn)（經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房）。（3）從保障制度的理論邏輯上講，設(shè)置“購置型保障房”根本講不通。設(shè)立住房保障制度的目的，是對(duì)最困難的、自身無法按照市場(chǎng)價(jià)格解決“基本住房需求”的社會(huì)成員進(jìn)行救助（“基本住房需求”應(yīng)有一個(gè)法定標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)全社會(huì)的可承受能力和承受意愿，定得低些或高些）。但是一旦能夠按照市場(chǎng)價(jià)格解決自己“法定基本住房（標(biāo)準(zhǔn)）需要”的，就不應(yīng)再成為保障對(duì)象。而那些在“衣食住行均無憂”之后、產(chǎn)生了購置資產(chǎn)（無論是股票還是住房）欲望的社會(huì)成員，就更沒有理由被列為保障對(duì)象了。如果將“衣食住行均無憂”的社會(huì)成員也納入保障范圍，則是將“保障”泛化為“普惠的社會(huì)福利”了。幫助社會(huì)成員擁有資產(chǎn)，不是任何國家保障制度的保障內(nèi)容。從實(shí)際效果看，設(shè)置“購置型保障房”引發(fā)了更多的不公平。大部分購置型保障房被“不同程度吃財(cái)政飯”的單位（國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、大學(xué)、國有企業(yè)、事業(yè)單位）團(tuán)購或安排自建，而這些單位的工作人員決不屬于社會(huì)上的低收入階層?，F(xiàn)在“經(jīng)濟(jì)適用將軍樓”、“經(jīng)濟(jì)適用教授、教師樓”、“經(jīng)濟(jì)適用科級(jí)、處級(jí)、局級(jí)樓”所在多有，不是個(gè)別現(xiàn)象。（4）“公共租賃住房”的設(shè)立和大規(guī)模建設(shè)，將妨礙租賃市場(chǎng)的發(fā)展。廉租住房建設(shè)的目標(biāo)，是向低收入的、無力按照市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)“基本住房需要”的居民家庭配租，避免其流離失所。那么，為什么還要設(shè)立“租金略低于市場(chǎng)租金”的公共租賃住房呢？二者本質(zhì)上沒有任何區(qū)別。因此，設(shè)立“公共租賃住房”并大規(guī)模建設(shè)的唯一后果，是擠出租賃市場(chǎng)上“按市場(chǎng)價(jià)格出租”的私人住房供給。（5）現(xiàn)行住房保障政策體系是一個(gè)長(zhǎng)短期目標(biāo)、長(zhǎng)短期措施混雜的集合?，F(xiàn)行政策體系中，有的政策實(shí)際上是當(dāng)初為解一時(shí)“燃眉之急”而出臺(tái)的，如限價(jià)商品住房，在平抑房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，安撫民眾“對(duì)商品房?jī)r(jià)格過高的抱怨”；有的則是當(dāng)初“收入分配貨幣化、改革單位福利分房制度、推進(jìn)住宅商品化”時(shí)代，具有明顯過渡性質(zhì)的安排，如經(jīng)濟(jì)適用房?，F(xiàn)在將這些臨時(shí)性、過渡性措施統(tǒng)統(tǒng)長(zhǎng)期化、固化在“城鎮(zhèn)保障政策體系”中。它們的存在，對(duì)保障事業(yè)的可持續(xù)、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，恐怕現(xiàn)行住房保障政策的制定者并沒有深入的研究。坦白地說，目前的住房保障政策體系，有將基本保障泛化為“普遍社會(huì)福利”的強(qiáng)烈傾向；對(duì)不同階層不同利益訴求的迎合（“夾心層”會(huì)層出不窮），將影響保障制度的有效性和公正性；作為長(zhǎng)期制度性安排，有可能為未來埋下隱患，長(zhǎng)期執(zhí)行無法保證可持續(xù)性；難以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)、國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不利于增進(jìn)社會(huì)和諧。（三）對(duì)住房保障制度的一些基本認(rèn)識(shí)1．住宅是典型的私人物品根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，只有在消費(fèi)上具有“非排他性”、“非競(jìng)爭(zhēng)性”的物品才是公共物品。而住房因其異常鮮明的“排他性”和“競(jìng)爭(zhēng)性”，是典型的私人物品。有些人用所謂“基本生活必需品”作為理由，詭稱住房應(yīng)是政府提供的（準(zhǔn)）公共物品，是毫無道理的。住宅，就像糧食這種“維持生命必需品”一樣，只有當(dāng)政府出于保障救濟(jì)、儲(chǔ)備等目的，動(dòng)用公共資源購買并將之集中起來后，這部分糧食、住宅才成為公共物品。所謂“基本生活必需品”的說法，根本意圖在于推動(dòng)政府否定住房市場(chǎng)化的方向，試圖模糊“保障”與“普遍福利”之間的區(qū)別，返回由國家提供“福利住房”的時(shí)代，或停留在1998年前的由國家提供“準(zhǔn)福利住房”的時(shí)代。住房是典型的私人物品，意味著（除了納入保障的部分外）市場(chǎng)能夠更有效率地組織住宅的生產(chǎn)和分配；滿足社會(huì)成員伴隨收入增加、支付能力增強(qiáng)而日益增長(zhǎng)的居住需求。2．住房保障是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定、制度性的社會(huì)事業(yè)在一個(gè)“內(nèi)部穩(wěn)定、有活力、持續(xù)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)體中，住房保障是一項(xiàng)必不可少的、制度性的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)福利事業(yè)。要保證其長(zhǎng)遠(yuǎn)而可持續(xù)，顯然需要堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：---住房保障的本質(zhì)含義是居所救助，不能泛化為普遍的社會(huì)福利；---救助的對(duì)象應(yīng)限于社會(huì)上那些無力按照市場(chǎng)價(jià)格租賃“法定最低標(biāo)準(zhǔn)住房”（維持基本生活所必需的居住空間）的家庭；---救助的方式：視困難程度的不同，以免費(fèi)和低于市場(chǎng)租金的方式，向困難家庭提供維持基本生活的公共廉租房，或直接提供貨幣補(bǔ)貼，幫助其在市場(chǎng)上租賃維持基本生活住房。后者無疑是更好的保障方式。國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，以貨幣補(bǔ)貼方式“補(bǔ)人頭”，比“補(bǔ)磚頭”更有效率；---救助的水平應(yīng)只是維持基本生活的需要，不能在社會(huì)成員中產(chǎn)生“鼓勵(lì)作懶人”的激勵(lì)；---由于低收入者的“階層流動(dòng)性”，作為公共物品、用于救助的住房，只能出租，不能出售（許多國家均曾出售公房，通常是為了尋求擺脫維持大量公共住房的財(cái)務(wù)困境，以確保住房保障制度的可持續(xù)性。不宜在進(jìn)行住房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)循以為例）。由于以下幾個(gè)原因：（1）住房保障是社會(huì)的長(zhǎng)期責(zé)任，是一項(xiàng)必不可少的、長(zhǎng)遠(yuǎn)（可持續(xù)）的、制度性的社會(huì)事業(yè)；（2）在邏輯上,保障對(duì)象不可能同時(shí)成為商品房市場(chǎng)上的需求者,除非他是一個(gè)“竊取保障資源”的投機(jī)者；（3）保障房供給的增加，不會(huì)改變商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系。不宜將保障性住房建設(shè)作為調(diào)控商品房市場(chǎng)價(jià)格的短期政策使用。3．“住房保障”本質(zhì)上是一項(xiàng)社會(huì)義舉住房保障是全社會(huì)對(duì)部分無力參與競(jìng)爭(zhēng)者（老弱病殘障）和競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者（因失業(yè)、破產(chǎn)等陷于低收入狀態(tài)）提供的居所救助，本質(zhì)上是一種由社會(huì)成員出資、政府代為操作的社會(huì)義舉。必須確保住房保障（救助）制度的公正性。第一，保障資源的規(guī)模，最終由出資人長(zhǎng)期的承受能力和承受意愿決定住房保障的保障范圍與保障水平的確定，既要考慮需要，又要考慮可能。而且“需要與可能”都須從長(zhǎng)計(jì)議，保證可持續(xù)性。歸根結(jié)底，保障資源的規(guī)模、保障資源占GDP的比例，最終由出資人長(zhǎng)期的承受能力和承受意愿決定。近年來，為了彌補(bǔ)過去多年的住房保障欠賬，政府決定大規(guī)模增加保障房建設(shè)投入，是可以理解的。但還是要量力而行。保障房建設(shè)的缺口在短期固然可以通過銀行資金得到緩和，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，銀行的錢總還是要?dú)w還。第二，保障資源使用必須公正，要確實(shí)用在最需要救助的貧困家庭和人群為了“住房保障制度”在財(cái)力上可持續(xù)，應(yīng)在量力而行的基礎(chǔ)上，自下而上（最困難的民眾應(yīng)獲得最多的民生支持）的確定保障范圍---保障涵蓋全社會(huì)10%抑或20%的最低收入家庭。保障性資源，不能用來支持購置住房資產(chǎn)。簡(jiǎn)單的道理就是“保命錢不能用來買股票”。真正需要住房保障制度救助的家庭，不應(yīng)也不可能同時(shí)是商品房的需求者。試圖購買資產(chǎn)的人一定是“衣食住行無憂”的人，不應(yīng)再被列在救濟(jì)對(duì)象中。那些既尋求保障，又要購買住房資產(chǎn)的人一定是投機(jī)者。用保障資金（善款）幫助一些人買資產(chǎn)，是對(duì)社會(huì)義舉的褻瀆，會(huì)嚴(yán)重傷害出資人的積極性。第三，保障的水平，不應(yīng)以接受救助者的滿意為依據(jù)；而是量入為出，并接受出資人代表的審計(jì)。北京電視臺(tái)曾報(bào)道這樣一則新聞：北京市政府有關(guān)部門邀請(qǐng)“限價(jià)商品住房”的未來住戶，參觀“北京市保障住房規(guī)劃建設(shè)展覽”，工作人員在現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)這些未來住戶對(duì)“小區(qū)戶型及設(shè)施條件”的滿意程度，并記錄他們的意見。新聞畫面中一對(duì)老夫婦提出如下意見：“北京人講究‘有錢不住東南房’，我們需要北房…”。在商品房市場(chǎng)上，決定購買北房還是東南房、大戶型還是小戶型的，是購房者的資金支付能力；在現(xiàn)實(shí)生活中，也還有大量居民居住東南房。而在“限價(jià)房”保障對(duì)象中竟提出如此強(qiáng)勢(shì)的“住北房”要求，這合乎邏輯嗎？我們沒有理由責(zé)備這對(duì)老夫婦的態(tài)度，這種態(tài)度是“半福利、半商品混搭”保障制度的必然產(chǎn)物。問題是這樣的保障制度能維持嗎？這樣的保障制度能換來社會(huì)和諧、長(zhǎng)治久安嗎？從保障制度的邏輯上講，應(yīng)被征求意見的是出資人，應(yīng)由出資人代表審計(jì)保障房的設(shè)計(jì)水平是否達(dá)標(biāo)或超標(biāo)（法定標(biāo)準(zhǔn)），審計(jì)善款是否得到最有效的使用，是否分配到了法定目標(biāo)救助對(duì)象。4．住房保障制度的設(shè)計(jì)，應(yīng)參考“低保”的設(shè)計(jì)思想和原則住房保障制度是社會(huì)保障制度的一部分，住房保障制度的設(shè)計(jì)，應(yīng)參考和堅(jiān)持我國“低?！钡脑O(shè)計(jì)思路，要堅(jiān)持“?；尽钡谋Ｕ显瓌t，堅(jiān)持滿足基本住房需求的原則，不能將之泛化為普遍、普惠的社會(huì)福利。我們支付不起。六、調(diào)控政策評(píng)價(jià)的簡(jiǎn)要?dú)w納及幾點(diǎn)政策含義在前面諸項(xiàng)的調(diào)控政策評(píng)價(jià)中，我們已經(jīng)分散地、夾敘夾議地表明了我們的政策傾向和建議，這里予以簡(jiǎn)單的歸納。（一）調(diào)控政策評(píng)價(jià)的簡(jiǎn)要?dú)w納1．關(guān)于針對(duì)“房?jī)r(jià)過快上漲”的調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格合理的上漲趨勢(shì)是“房?jī)r(jià)漲幅與人均收入增長(zhǎng)保持同步”，房?jī)r(jià)收入彈性約等于1。據(jù)此判斷，2003~2010年我國房?jī)r(jià)漲幅高于趨勢(shì)線，存在上漲過快的問題。其中有正常的成分，如我國正處于快速城市化階段，房?jī)r(jià)收入彈性會(huì)大于1；也有不正常的成分，如持續(xù)的供不應(yīng)求市場(chǎng)格局。對(duì)“房?jī)r(jià)過快上漲”進(jìn)行調(diào)控是必要的。但調(diào)控政策始終未能針對(duì)要害癥結(jié)，對(duì)癥下藥。房?jī)r(jià)過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局；深層次癥結(jié)在于：土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長(zhǎng)，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵(lì)住房需求。2003~2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個(gè)要害癥結(jié)，使我們不得不反復(fù)地面對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲和反復(fù)調(diào)控的窘境。2．關(guān)于針對(duì)“投資增長(zhǎng)過快”的調(diào)控對(duì)“房地產(chǎn)投資過熱”的擔(dān)憂，導(dǎo)致政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，始終從控制價(jià)格和控制投資兩方面同時(shí)入手。即使在2007年以后，雖然認(rèn)同了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)實(shí)，并開始強(qiáng)調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些防范和抑制“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金比率”、“嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款”等。這是可以理解的，但客觀效果是抑制了供給，加劇了供不應(yīng)求。我們認(rèn)為，要正確認(rèn)識(shí)住宅投資增長(zhǎng)變動(dòng)的規(guī)律性，提高調(diào)控的預(yù)見性。從國際經(jīng)驗(yàn)看，在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程（達(dá)到70%）完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。參照國際經(jīng)驗(yàn)，我國住宅投資的增長(zhǎng)速度并不快。宏觀調(diào)控者尤其要注意剔除“房地產(chǎn)名義投資中土地價(jià)格變動(dòng)的影響”，把握真實(shí)的房地產(chǎn)投資增速。對(duì)于未來20年我國住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生投資“過熱”的憂慮、恐慌。3．關(guān)于針對(duì)“住宅供給結(jié)構(gòu)”的調(diào)控政府對(duì)住宅市場(chǎng)上供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，目的可歸結(jié)三點(diǎn)：一是試圖通過增加政策性住房的供給，降低住宅價(jià)格平均水平；二是試圖解決“供給偏于滿足高收入階層的需求”的問題；三是出于“節(jié)約集約使用土地”的考慮。標(biāo)志性的調(diào)控舉措，是2007年提出的“90/70政策”。我們的看法是：第一，試圖通過保障性住房解決住宅市場(chǎng)價(jià)格偏高問題，是一個(gè)邏輯錯(cuò)誤，也是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的政策目標(biāo)。第二，市場(chǎng)本身能夠合理解決供給結(jié)構(gòu)問題。事實(shí)上，市場(chǎng)供給選擇高端有其客觀理由（存量房中90平米以下的住房已經(jīng)占70%，由于居民住房條件改善的過濾機(jī)制，新房市場(chǎng)需求集中在90平米以上），市場(chǎng)供給也已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)需求做出了響應(yīng)。在調(diào)控政策的實(shí)際執(zhí)行效果方面，“90/70政策”效果并不明顯：在項(xiàng)目行政審批制度的約束下，90平方米以下住宅投資占比在短期內(nèi)有所上升，從2007年的23%逐漸上升到2009年的32.6%（其中包含了“經(jīng)濟(jì)適用房”和“限價(jià)房”等政策性住房占比擴(kuò)大的影響），仍遠(yuǎn)未達(dá)到占比70%的要求；2010年該占比再度回落。我們認(rèn)為，作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者，應(yīng)努力地完善市場(chǎng)體系及市場(chǎng)規(guī)則，盡可能地讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)性作用，完善的市場(chǎng)體系對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為重要；即使在準(zhǔn)備干預(yù)市場(chǎng)時(shí)，也要對(duì)市場(chǎng)的選擇心存敬畏，謹(jǐn)慎出招。4．關(guān)于針對(duì)“投機(jī)、投資性購房”的調(diào)控關(guān)于打擊投機(jī)性購房。我們認(rèn)為，誘發(fā)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)活動(dòng)的是供不應(yīng)求基本格局；住宅市場(chǎng)上投機(jī)性購房需求比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價(jià)”與“管制的低利率成本”之間形成的套利機(jī)會(huì)；持續(xù)房地產(chǎn)投機(jī)盛行的條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率；投機(jī)是市場(chǎng)不均衡的表象、是后果，而不是原因。不去消除“異常確定的套利機(jī)會(huì)”，而一味的指責(zé)、打擊投機(jī)行為，對(duì)于解決經(jīng)濟(jì)問題是舍本逐末。短期或有效，但長(zhǎng)期則于事無補(bǔ)、效果不彰。關(guān)于限制投資性購房。我們認(rèn)為還需斟酌。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，無法拒絕投資；第二，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、從改善全體居民的居住水平，提高全社會(huì)成員的福利著眼，以出租為目的投資性購房，會(huì)給沒有能力買房的社會(huì)（相對(duì)更弱勢(shì)）群體提供更多租賃房，降低租賃價(jià)格，改善更弱勢(shì)群體的居住水平和福利。應(yīng)予鼓勵(lì)。5．關(guān)于住房保障政策體系由于理論準(zhǔn)備不足，目前的住房保障政策設(shè)計(jì)缺乏內(nèi)在的邏輯性和清晰的目標(biāo)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度性目標(biāo)與短期調(diào)控的臨時(shí)性需要混在一起，這個(gè)政策體系的執(zhí)行效果及可持續(xù)性令人憂慮。較突出的問題包括：(1)未能堅(jiān)持“滿足基本住房需求”這個(gè)原則，迎合了形形色色的所謂“夾心層”的訴求，未能集中資源，滿足最困難群體的“基本需求”；（2）與上一條緊密相連的是，喪失了保障制度的公正性；（3）設(shè)立“購置型保障房”,違背了保障理論的基本邏輯；（4）“公共租賃住房”的設(shè)立和大規(guī)模建設(shè)，將妨礙租賃市場(chǎng)的發(fā)展,擠出租賃市場(chǎng)上“按市場(chǎng)價(jià)格出租”的私人住房供給。這樣的住房保障政策體系，有將“基本保障”泛化為“普遍社會(huì)福利”的強(qiáng)烈傾向；對(duì)不同階層不同要求的迎合，將影響保障制度的有效性和公正性；作為長(zhǎng)期制度性安排，有可能為未來埋下隱患，長(zhǎng)期執(zhí)行無法保證可持續(xù)性；難以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)、國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至保持社會(huì)長(zhǎng)期和諧穩(wěn)定。（二）本報(bào)告的幾點(diǎn)政策含義1．重視國際范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的研究，努力把我們的宏觀調(diào)控建立在符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間尚短，至今未經(jīng)歷一個(gè)真正完整的周期，缺乏調(diào)控經(jīng)驗(yàn)也是難免的。建