物業(yè)管理中幾個難點問題的成因及對策

物業(yè)管理中幾個難點問題的成因及對策物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，特別是在90年代小平同志南巡講話后，隨著住房制度改革的不斷深化和在城市建設(shè)熱潮的推動下，物業(yè)管理得到了迅猛發(fā)展，近幾年的發(fā)展更尤為甚。城市住房貨商品化和政府機關(guān)、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)社會化都給了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供良好的生存和發(fā)展空間。自1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來，全國5萬平米以上的住宅小區(qū)已經(jīng)實行了物業(yè)管理新體制。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)達2萬多家，從業(yè)人員超過了200萬人。全國物業(yè)管理覆蓋面占到城市物業(yè)總量的30%，其中經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上，深圳等城市超過了90%。但物業(yè)管理的發(fā)展并不容樂觀，國內(nèi)的物業(yè)管理仍在過度階段。據(jù)中國消費者協(xié)會公開的商品房投訴數(shù)據(jù)，2001年比2000年投訴量遞增５％，其中物業(yè)管理方面的投訴占了很大比重，去年投訴量比2001年又增加了10％，在一些城市甚至經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司暴力對抗的事件。在這些對抗中，有的因為物業(yè)管理權(quán)限的問題，有的是管理費用的問題，有的是管理責任承擔的問題等。今年9月1日盡管我國頒布并開始實施了《物業(yè)管理條例》這部行業(yè)制度法規(guī)，使物業(yè)管理有章可循，但對解決這些比較辣手的問題并沒有好的辦法。國內(nèi)的一些新聞媒體對對抗事件報道往往帶有偏民性，則造成物業(yè)管理企業(yè)在法律面前往往處于下風。因此私下里，很容易聽到物業(yè)管理人發(fā)出這樣的感慨，“物業(yè)管理真不是人干的活”，更有甚者形容，“男人被磨得沒脾氣，女人脾氣越磨越大”。在當前我國物權(quán)法律制度和物業(yè)管理行業(yè)均需完善的環(huán)境下，物業(yè)管理有許多說不出的苦衷。下面是筆者根據(jù)對物業(yè)管理的認識和理解對幾個常見的難點問題作一下探討。一、物業(yè)管理收費難的問題可能從物業(yè)公司接管小區(qū)的那天起，收費難就無時無刻不在困擾著物業(yè)公司的生存和發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)達城市上海，據(jù)向20家管理面積在5萬平米以上的商品房小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)了解，正常收費達到80%以上的僅有2家，60%―80%的有10家，有4家的收費率不到30%。有人把原因歸咎于物業(yè)企業(yè)服務(wù)差，或業(yè)主素質(zhì)差。但從這些物業(yè)企業(yè)所反映出的并不是極個別現(xiàn)象，而是普遍都存在的問題。1．業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費觀念不適應(yīng)。按照房屋產(chǎn)權(quán)劃分，現(xiàn)在居民住房分三類：一類是單位房。房租實行“福利住房”再加“職工福利”的雙重價格，并且單位房管辦也是住房人，有著相同的利益，因此很多服務(wù)項目都可以無償提供；第二類是公共住房。產(chǎn)權(quán)是政府，房屋租金實行政府統(tǒng)一標準，由房管部門根據(jù)“福利住房”的原則，制定價格和折算辦法。也就是說房租肯定比單位房要高，但有些服務(wù)項目必須是自己承擔費用的；第三類就是商品房。買房的人大多數(shù)可能都是無權(quán)或沒有機會享受“福利住房”的人，一方面他們要拿出比“房改房”高出很多倍的錢買房，另一方面他們也是較早被動地接受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主。本來相對第一、第二類人說，花錢最多，沒有享受到“福利住房”，心理已經(jīng)不平衡了，結(jié)果每年還要再交納一筆物業(yè)管理費，心理更是不平衡，這也是對“掏錢買服務(wù)”的一種不適應(yīng)。第一、第二類公房后勤改革社會化，因以前一直享受福利政策，基本不用掏管理費，現(xiàn)在一下子需要掏錢了，這也是一種不適應(yīng)。在這種不適應(yīng)的條件下，再讓他們“掏錢買服務(wù)”交管理費用，恐怕有點太難為他們了。2．物業(yè)管理的整體性，導(dǎo)致一些業(yè)主“搭車消費”，拖欠物業(yè)管理費。從道理上講，物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主理所當然的該交管理費。但實際上一些業(yè)主會以“我不需要你管”，“別人交了我再交”等為托詞享受了物業(yè)服務(wù)卻不交費。但就物業(yè)公司而言，盡管只有少部分人交費，但物業(yè)公司必須得繼續(xù)為整個小區(qū)提供保安、保潔、公用設(shè)備維修等服務(wù)。若因為收上來的費用少，公司難以維持，就降低服務(wù)標準，那更會引起交費的業(yè)主不滿。拖欠管理費用，這些業(yè)主照樣能“搭車消費”，這種心態(tài)會漫漫傳播開來，導(dǎo)致正常交費的業(yè)主會漸漸拖欠費用。3．現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關(guān)系錯位。根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理條例》〉第十五條，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說物業(yè)公司與業(yè)主委員會是委托與被委托關(guān)系。按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，業(yè)委會行使了委托的權(quán)利，也應(yīng)履行支付管理費用的義務(wù)。但實際上是業(yè)委會只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)，還要向每一個業(yè)主去收費。這種錯位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給物業(yè)公司收費及維護自身利益留下了隱患。因此在實際生活中，有的業(yè)主買了車位，可以自由進入停車場，不交停車費，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車輛，而且開發(fā)商所賣的車位收益都歸其所得，憑什么？因為這些業(yè)主車輛的保管費用按物業(yè)費用標準含在所交的物業(yè)管理費用中（自己買車位不存在交納占位費用）。沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會按規(guī)定交納停車費，其中的占位費收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費用才是物業(yè)管理收益。筆者認為萬一小區(qū)內(nèi)有車輛丟失，若是交了停車費的，物業(yè)公司按保管費用在停車費所占的比例承擔責任；若這車輛的業(yè)主有車位無須交停車費，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對業(yè)主進行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費，物業(yè)公司則不需要承擔賠償責任。在現(xiàn)實中，筆者發(fā)現(xiàn)在很多物管小區(qū)在收取停車費用時都是一樣的價錢，按車位數(shù)量收取，而不論汽車的檔次、價值。一旦車輛丟失，物業(yè)公司需要承擔賠償責任法院一般會要求按照車輛價值進行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什么賠什么。因此筆者建議物業(yè)企業(yè)一方面通過購買