某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案

某高校城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案第一章提高工程管理效勞水平的整體設(shè)想及籌劃在新世紀(jì)之初2003年全面啟用的X高校城，由Z市政府開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地為54萬(wàn)校區(qū)總建筑面積為26.1萬(wàn)m2,其中A高校校區(qū)9.2萬(wàn)m2,B高校校區(qū)9.2萬(wàn)m2,C大學(xué)校區(qū)7.7萬(wàn)m2。創(chuàng)立X高校城是Z市委、市政府為實(shí)現(xiàn)Z市高等教育跨越式開展社會(huì)主義現(xiàn)代化的高屋建瓴的設(shè)想。高校城的創(chuàng)立將勾畫出Z市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的奇特將來(lái)，充分呈現(xiàn)其時(shí)代特色鮮亮、文化氣氛濃公司將接受最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理本錢，同時(shí)供應(yīng)高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)假如將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比方為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消設(shè)備綜合效勞效益。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤效勞。對(duì)全部設(shè)效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能不斷地適應(yīng)物業(yè)管操作性，是保證物業(yè)管理不行或缺的大綱，該體系將在X高校城的物業(yè)管理全面推行，并結(jié)合工程特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理效勞人員的培訓(xùn)過程中，要增加質(zhì)量體系實(shí)物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)均涉及到工程管理的不同側(cè)面，二者關(guān)系假設(shè)協(xié)調(diào)不實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、同學(xué)處、后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)工程管理效勞水平的提高。措施四：留意發(fā)揮同學(xué)自治、自律的力量；留意發(fā)揮同學(xué)自治、自律的力量，變工程管理由單向推動(dòng)方式為公平互動(dòng)雙方共管方式，使工程的管理真正得以升華。W物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮同學(xué)、同學(xué)會(huì)的作用，提倡同學(xué)自治、自律，潛移默化地增加同學(xué)參與管理的意識(shí)。二年內(nèi)X高校城工程管理的各項(xiàng)指標(biāo)到達(dá)國(guó)家級(jí)《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)那么》的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量目標(biāo)共分十項(xiàng)，以表格的形式在以下項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施措施。國(guó)家1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上完好房建筑面積+根本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無(wú)人為損壞事2房屋零修、急修準(zhǔn)時(shí)率準(zhǔn)時(shí)修理次數(shù)/數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到《修理通知單》后需帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修8小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和3修理工程質(zhì)99%以上修理合格工程項(xiàng)次/修理工程項(xiàng)次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度?；卦L率25%以上修理工程回訪次數(shù)/修理工程項(xiàng)次照明燈及疏98%以上散燈數(shù)量/照明量4主要機(jī)電設(shè)備完好率99%以上完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)專業(yè)工程技術(shù)人員，全部機(jī)電保養(yǎng)修理人員全部持證上崗；實(shí)施24小時(shí)專人值班；消滅故障準(zhǔn)時(shí)5消防設(shè)備完完好消防設(shè)備/高校城消防設(shè)備總數(shù)實(shí)行巡查制度，建檔記6火災(zāi)發(fā)生率1%以下發(fā)生火災(zāi)面積/使用高校城管理部經(jīng)理為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火平安三級(jí)檢查制度；消防中心24小時(shí)值班，統(tǒng)7有效投訴率2%以下2%以措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化效勞意識(shí)，提高員工素養(yǎng)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有理率處理的有效投訴數(shù)量/有效投8管理人員專率培訓(xùn)合格人員/人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。9效勞回訪率25%以上回訪次數(shù)/效勞次數(shù)建立健全回訪制度，做好效勞回訪記錄，加強(qiáng)效勞使用人滿足率95%以上96%以上數(shù)+根本滿足人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)系，在日常工作中廣泛收機(jī)電機(jī)電維修班水電土建班第三章擬實(shí)行的管理方式和工作方案第一節(jié)擬實(shí)行的管理方式設(shè)立X高校城管理部，作W物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)X高校城的設(shè)施設(shè)備W物業(yè)管理公司高校城管理部檔〔2〕依據(jù)管理部的實(shí)際狀況，制定管理部的年度工作規(guī)劃和專題工作方案，并組織(1)負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督；(2)負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；(3)負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來(lái)訪，并進(jìn)行回訪；(4)負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的人員聘請(qǐng)、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行政〔三〕技術(shù)科(1)依據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主〔使用人〕的需要，制定X高校城建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中心空調(diào)系統(tǒng)、消防播送系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場(chǎng)地的日常維護(hù)保養(yǎng)方案方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施；(2)制定本部門員工專業(yè)學(xué)問培訓(xùn)方案，并組織實(shí)施。(3)負(fù)責(zé)技術(shù)科日常工作效果的檢查、監(jiān)督；〔四〕財(cái)務(wù)科依據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理方案，并〔1〕負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的建賬、核算、費(fèi)用收繳及日常的財(cái)務(wù)管理。〔2〕負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部所需各類物資、材料的選購(gòu)、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。1、工作流程圖建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂w物w物業(yè)管理公司員工管理員2、工作流程圖說(shuō)明針對(duì)日常物業(yè)管理和效勞工作，W物業(yè)管理公司編制了詳盡的IS09001:2000質(zhì)量管理體系文件，其中大局部已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，信任只要按照完善后的質(zhì)量方針和程序去運(yùn)作，一定能保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、信息反響處理機(jī)制〔一〕、設(shè)置原那么1、信息源全面豐富。2、信息搜集科學(xué)有效。3、信息通道暢通。政府主管部門外部公共媒體是否需處理是否需處理推斷決策后勤實(shí)業(yè)公司個(gè)↓物業(yè)使用人備案存檔措施處理NO調(diào)查分析案論證是否可利用篩選排解實(shí)施理—=利用—=度響的良性循環(huán)。所需時(shí)間1參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)1、再作現(xiàn)場(chǎng)勘察、爭(zhēng)辯規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖3、從物業(yè)管理角度，投標(biāo)書的構(gòu)思提出合理化建議二個(gè)月2制訂具體管理方案1、總結(jié)以往的管理閱歷二個(gè)月3派出工程人員參與前期管理1、收集批閱各類工程資料三個(gè)月4人力資源組織1、人員的聘請(qǐng)和調(diào)配2、員工的上崗培訓(xùn)二個(gè)月5簽訂托付合同1、就管理用房及其他管理問題進(jìn)行充分協(xié)商2、簽訂工程管理合同一個(gè)月6完善管理及辦公條件1、支配管理用房2、支配員工宿舍及其他生活用房二個(gè)月7部1、選聘派駐人員2、與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)一個(gè)月8制訂及完善管理規(guī)章制度1、導(dǎo)入IS09002質(zhì)量保證體系2、協(xié)作管理特點(diǎn)，制訂和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度二個(gè)月9管、各項(xiàng)資料的移交1、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對(duì)，并辦理書面移交手續(xù)2、對(duì)遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決二個(gè)月第四章管理人員的配備、培訓(xùn)1、精幹、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原那么2、文化素養(yǎng)與實(shí)際管理閱歷相結(jié)合的原那么3、內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)聘請(qǐng)為輔的原那么4、先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能職能部門工程經(jīng)理1人會(huì)計(jì)1人〔公司會(huì)計(jì)兼〕、出納1人〔兼選購(gòu)〕現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人3人職能部門水電土建修理工8人(1)管理部方案配備管理效勞人員32人，其中，管理層員工6人，操作層員工26土建、水電、機(jī)電修理人員：具備一年以上工程管理實(shí)操工作閱歷，持有上崗其次節(jié)管理人員的培訓(xùn)和管理要求，了解管理部的經(jīng)營(yíng)思想，以及任勞任怨，團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的團(tuán)隊(duì)精神和1、管理人員持證上崗率100%;2、特種工持證上崗率100%;3、操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于80小時(shí)；其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于120小時(shí)?！惨弧?、工程管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問題的學(xué)問和處理。機(jī)電修理等專業(yè)技術(shù)學(xué)問。〔三〕、CS顧客滿足戰(zhàn)略和Cl企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)學(xué)問?！菜摹场⑵髽I(yè)文化〔物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等〕職業(yè)道德和現(xiàn)〔一〕培訓(xùn)類別1、入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理根本學(xué)問及IS09001:2000質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度2、上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行。3、在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理力量的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的把握，在員工工作中穿插進(jìn)行。4、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)學(xué)問及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，接受授課或帶崗的方式的進(jìn)行。5、職外培訓(xùn)：主要是組織員工參與行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，接受獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓舞?！捕撑嘤?xùn)的組織方式4、依據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點(diǎn)問題，進(jìn)行專項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)〔一〕培訓(xùn)系統(tǒng)圖反響修正評(píng)價(jià)1、管前期員工培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間方象考核1物業(yè)管理法規(guī)及三天公司本部員工公司本部培訓(xùn)考核生疏把握方法等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知六天有關(guān)未獲物公司本部考核識(shí)培訓(xùn)部門上崗證的管理人員培訓(xùn)崗率100%3高校城管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容二天公司本部員工公司本部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作要求、目4崗位職責(zé)和X大學(xué)城物業(yè)管理運(yùn)作制度二天公司本部員工公司本部培訓(xùn)筆實(shí)際操作把握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)5設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天設(shè)安裝單位員工公司本部培訓(xùn)考核生疏校內(nèi)區(qū)管理、運(yùn)行6序一天公司本部修理人員公司本部培訓(xùn)考核要求把握房屋交接的全7設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天公司本部修理人員公司本部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)范圍及標(biāo)準(zhǔn)8各工種工作技巧和效勞禮儀標(biāo)準(zhǔn)及人際溝通技巧一天公司本部員公司本部培訓(xùn)考核行為標(biāo)準(zhǔn)及技巧9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)一天半公司本部員公司本部培訓(xùn)考核把握應(yīng)急方案及常識(shí)2、正常管理期員工培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)考核1管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試三年校具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工學(xué)習(xí)具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)管理有較深的理論生疏；適應(yīng)現(xiàn)代化校內(nèi)區(qū)管理需要。2參與Z市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí)三年務(wù)高校學(xué)習(xí)提高本專業(yè)的管理水平和知識(shí)水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)十天授課管理人員及相關(guān)工種培訓(xùn)考核了解、把握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能學(xué)問培訓(xùn)二天全體員工分批進(jìn)行公司本部學(xué)問考核提高員工與客戶的溝通技巧課內(nèi)部培訓(xùn)和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公形象培訓(xùn)二天部全體員工分批進(jìn)行公司本部培訓(xùn)考核增加組織協(xié)調(diào)力量和公共關(guān)系處理，建立良7支配、規(guī)定必須參與的業(yè)務(wù)培訓(xùn)依據(jù)實(shí)際狀況支配人員公司外部培訓(xùn)依據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平8修理效勞人員升級(jí)培訓(xùn)Z市勞動(dòng)部門修理、效勞人員培訓(xùn)考核人員10%以上到達(dá)中級(jí)技工等級(jí)證書勞動(dòng)平安衛(wèi)生培訓(xùn)3部全體員工公司培訓(xùn)考核生疏、了解勞動(dòng)平安衛(wèi)生學(xué)問消防技能訓(xùn)練及演習(xí)三天全體義務(wù)消防員公司培訓(xùn)實(shí)際操作把握消防技能學(xué)問和實(shí)戰(zhàn)能力操作規(guī)程示范三天部各相關(guān)部門員工本部培訓(xùn)實(shí)際操作標(biāo)準(zhǔn)員工操作規(guī)程，提高員工操作技能效勞意識(shí)、職業(yè)道德天部全體員工公司本部培訓(xùn)考核提高員工效勞意識(shí)增加員工職業(yè)道德，加強(qiáng)工作責(zé)任心第五章管理效勞用房及工作必需的物資裝備1、科學(xué)有用、節(jié)省的原那么2、分期分批，有方案配備的原那么3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原那么1、科學(xué)有用、節(jié)省的原那么2、分期分批，有方案配備的原那么3、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的原那么物業(yè)管理辦公用房所需面積約125平方米。茶水間、洗手間10m2修理操作間20m庫(kù)房管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電修理用品、員工制服和值班工具等〔一〕行政辦公用品金額(元)電腦2臺(tái)固定資產(chǎn)空調(diào)4臺(tái)固定資產(chǎn)打印機(jī)1臺(tái)固定資產(chǎn)復(fù)印機(jī)1臺(tái)固定資產(chǎn)機(jī)1臺(tái)固定資產(chǎn)4臺(tái)低值易耗品保險(xiǎn)柜1個(gè)低值易耗品辦公桌椅低值易耗品文件檔案柜低值易耗品自行車低值易耗品3部低值易耗品辦公用資料、文具1批低值易耗品員工服裝費(fèi)70套低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲(chǔ)物柜等1批低值易耗品106600元，固定資產(chǎn)39000元金額(元)電焊機(jī)3臺(tái)低值易耗品3臺(tái)低值易耗品3臺(tái)低值易耗品1臺(tái)低值易耗品電鋸1臺(tái)低值易耗品2臺(tái)低值易耗品鋁合金梯〔長(zhǎng)、短〕低值易耗品臺(tái)鉗1把低值易耗品工作臺(tái)1臺(tái)低值易耗品萬(wàn)用表低值易耗品低值易耗品低值易耗品機(jī)電設(shè)備專用工具1低值易耗品電工工具24套低值易耗品水工工具低值易耗品電焊工具低值易耗品3臺(tái)低值易耗品鋁合金人字梯3套工具柜低值易耗品1組低值易耗品小計(jì)金額(元)10部固定資產(chǎn)50支低值易耗品消防斧頭低值易耗品消防扳手低值易耗品防毒面具10套低值易耗品消防靴10雙低值易耗品消防戰(zhàn)斗服低值易耗品強(qiáng)光手電筒5只低值易耗品小計(jì)32550元，固定資產(chǎn)20000元第六章房屋本體維護(hù)管理方案和實(shí)施一、確定保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特殊是日常所需無(wú)破損；是涂料的無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫四、杜絕各種平安事故的發(fā)生。通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，實(shí)行各種平支配修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)方案及實(shí)施方案，以求到達(dá)對(duì)X高校城的有效管理。一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)方案分日常修理和定期維護(hù)兩(一)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常修理養(yǎng)護(hù)方案和實(shí)施方案1巡察，發(fā)覺問〔1〕由于使用不當(dāng)造〔1〕平安堅(jiān)固，正?！?〕功能完好?！?〕因施工質(zhì)量緣由2外墻面發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)修理由技術(shù)科按有關(guān)修繕〔1〕無(wú)鼓無(wú)脫，無(wú)滲水、無(wú)裂紋；〔2〕無(wú)違章，邊角線〔3〕潔凈、無(wú)污跡、3面發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)修理由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)〔2〕隔熱層完好無(wú)〔3〕避雷網(wǎng)無(wú)間斷，〔4〕天面水箱無(wú)破損，無(wú)滲漏：〔5〕無(wú)違章，無(wú)亂堆放。6發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)修理由技術(shù)科依據(jù)相應(yīng)作〔1〕線路無(wú)亂搭接；〔2〕照明燈具正常有(3)開關(guān)、箱體完好，無(wú)缺損。7本體消防設(shè)施發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)修理由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)〔1〕箱體完好，標(biāo)識(shí)〔2〕設(shè)施能有效使8公共通梯間、會(huì)議架空層修理〔1〕墻體、地面、窗〔2〕室內(nèi)設(shè)施齊全；〔3〕潔凈、無(wú)灰塵、無(wú)霉跡；〔4〕無(wú)違章、無(wú)亂堆放。9水間每天檢查一次，發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)修理由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)〔1〕墻體、窗戶頂棚完好，無(wú)缺損；〔2〕設(shè)施、設(shè)備完好，無(wú)缺損，使用正常；〔3〕潔凈、無(wú)污跡，無(wú)積塵，無(wú)積水；上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)修理由技術(shù)科負(fù)責(zé)修理〔1〕上、下水暢通，無(wú)滲漏，無(wú)堵塞；〔2〕無(wú)污漬，無(wú)銹蝕；〔3〕無(wú)違章私接私斷管道。氣管道棚每月檢查一次，發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)修理〔1〕完好，無(wú)破損，無(wú)開裂；〔2〕線路暢通，使用正常。1一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施〔1〕結(jié)構(gòu)平安正常使用；〔2〕結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面〔1〕每年對(duì)外墻面清洗一次：〔2〕每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，修理無(wú)效的，進(jìn)行局部翻新；〔3〕每年對(duì)國(guó)徽進(jìn)行一次維護(hù)；〔4〕每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次平安性檢查。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施〔1〕平整、無(wú)滲水、無(wú)裂紋；〔2〕潔凈統(tǒng)一：3〔1〕每年粉刷避雷網(wǎng)〔1〕屋面無(wú)積水，面〔2〕每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次；〔3〕每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻〔4〕每半年疏通屋面雨水管一次；〔5〕每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。部協(xié)同實(shí)施無(wú)滲漏；〔2〕隔熱層完好；〔3〕避雷系統(tǒng)完〔4〕水箱水質(zhì)清潔，無(wú)污染。6每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術(shù)科依據(jù)相應(yīng)〔1〕線路無(wú)老化；〔2〕燈具正常使用，照明完好。7防設(shè)施次煙感試驗(yàn)；〔2〕每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一〔3〕每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施?！?〕設(shè)施完好率〔2〕報(bào)警系統(tǒng)靈8梯、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層〔1〕每半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)；〔2〕每年對(duì)樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)；〔3〕每三年對(duì)通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面〔4〕每年對(duì)公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施〔1〕美觀完好，無(wú)缺損；〔2〕潔凈、清爽。9衛(wèi)生間、茶水間〔1〕每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)；〔2〕每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全面維護(hù)；〔3〕每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實(shí)施修理?！?〕完好、無(wú)缺〔2〕使用正常；〔3〕潔凈、清爽。上、下水管道〔1〕每年粉刷管道一〔2〕每年檢修一次，并鞏固管道固定碼；〔3〕每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合由技術(shù)科按相應(yīng)技〔1〕美觀完好；〔2〕上、下水通〔3〕無(wú)滲漏。冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚〔1〕每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維〔2〕每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)；〔3〕每年對(duì)通訊線路進(jìn)行一次全面檢修。技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施〔1〕完好、無(wú)損〔2〕線路暢通、使用正常。為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的修理力爭(zhēng)做到準(zhǔn)時(shí)、快速、高1.教學(xué)樓、試驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修2小時(shí)內(nèi)完2.遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必需要在10分4.風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行第七章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)方案響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。為此，W物業(yè)管理公司將嚴(yán)格依據(jù)“平安、牢靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)”案，處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。運(yùn)用各種科學(xué)手段，最大程度的實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，制造假如說(shuō)機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個(gè)建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)那么是它的大動(dòng)脈。為備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保內(nèi)容1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發(fā)熱、無(wú)變色，外殼清潔、無(wú)雜物、無(wú)放電痕跡2溫度計(jì)1、檢查是否完好；2、觀看溫度指示。顯示正常、無(wú)損壞、溫度不超過140℃3聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無(wú)異常雜音41、檢查門窗、地面、四壁；無(wú)雜物、不漏水、能防止小動(dòng)室2、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；3、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；物進(jìn)入、潔凈潔凈、功能正常、通風(fēng)良好、無(wú)銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2、低壓開關(guān)柜內(nèi)容11、清掃〔擦拭〕柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查空氣開關(guān)4、檢查閘刀開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常21、觀看母線、連接點(diǎn)、引出線：2、檢查電度表連接良好、接點(diǎn)無(wú)發(fā)熱變色，電內(nèi)容11、清掃〔擦拭〕柜正面；2、檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；3、檢查自動(dòng)補(bǔ)償器；4、檢查各組電容指示燈；電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好2柜內(nèi)1、觀看電容器殼體、套管；2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；3、檢查柜內(nèi)溫度。電容器無(wú)膨脹、無(wú)滲漏油，連接導(dǎo)線無(wú)過熱變色，無(wú)焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45℃內(nèi)容1機(jī)身無(wú)灰塵、雜物2把握屏1、檢查信號(hào)指示；行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值2A〔觀看充電電流表〕,電池液比重1.26~1.30〔接受吸式比重4冷卻水箱水位在正?？潭确秶?儲(chǔ)油箱小時(shí)6潤(rùn)滑油潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)7風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。內(nèi)容1插接箱1、清掃外外表；2、檢查空氣開關(guān)；3、檢查內(nèi)部接線；無(wú)灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，2強(qiáng)電井室1、檢查房頂、四壁、地面、2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；無(wú)損壞、無(wú)雜物、無(wú)漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，潔凈潔凈，開關(guān)、燈具功能正常，無(wú)損傷、無(wú)放電痕跡、3、檢查電纜、母線槽無(wú)過熱。內(nèi)容12接地線1、檢查接地線2、檢查連接點(diǎn)2、低壓開關(guān)柜內(nèi)容1檢查保險(xiǎn)絲具檢查電纜及電纜頭不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩堅(jiān)固不松動(dòng)，接線樁頭無(wú)發(fā)熱變色，無(wú)焦糊異味靠，不過熱，固定牢靠，無(wú)破損，無(wú)松動(dòng)3地線檢查接地線，接線頭固4纜室內(nèi)容12儀表及信號(hào)正確3檢查接地線無(wú)松動(dòng)，無(wú)斷股4柜內(nèi)線接觸良好，無(wú)過熱，無(wú)損壞內(nèi)容12冷卻水系統(tǒng)水位距注水口約50mm連接良好無(wú)滲漏3燃油系統(tǒng)油位正?！脖ＷC24小時(shí)運(yùn)行〕聯(lián)接良好，無(wú)滲漏4潤(rùn)滑系統(tǒng)檢查機(jī)油油質(zhì)檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)各接頭油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無(wú)雜質(zhì)，連接良好無(wú)滲漏5空氣流阻指示器色標(biāo)應(yīng)為綠色6把握系統(tǒng)手動(dòng)空載試運(yùn)行1、按操作規(guī)程要求手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組啟動(dòng)快速，開關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲響電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常內(nèi)容121、全面清掃、擦拭清掃，無(wú)油垢堅(jiān)固無(wú)松動(dòng)于三相平均值之4%,線間差異不大于三相平均值之2%〕接受定3電氣聯(lián)接1、調(diào)壓聯(lián)接片3、二次母線槽接口調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭4室全面清掃檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施損壞缺失功能正常，無(wú)故障內(nèi)容12儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表3柜內(nèi)整理二次線補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)無(wú)灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合規(guī)定4地下電纜室無(wú)垃圾、雜物、電纜排列整齊內(nèi)容12柜內(nèi)整理二次線，更換字跡不清楚的接線號(hào)無(wú)灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、完好無(wú)缺損、動(dòng)作牢靠3電容器測(cè)量電容器二極對(duì)外殼及二級(jí)間絕緣電阻，測(cè)量電容器容量，更換失效的電容器殼體無(wú)凹凸，無(wú)破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用1000V搖表用微法表測(cè)4、柴油發(fā)電機(jī)內(nèi)容12檢查連接導(dǎo)線更換冷卻水更換機(jī)油濾清器，檢查機(jī)油油質(zhì)，老泥濁變更換或清洗柴油濾清器無(wú)松動(dòng)行規(guī)程內(nèi)容1接地線緊固良好2檢查接地體焊接頭3接地電阻系統(tǒng)的接地電阻小于4Q內(nèi)容1各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無(wú)松動(dòng)、焊點(diǎn)無(wú)銹蝕2阻接地系統(tǒng)的接地電阻小于10Ω1、變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并準(zhǔn)時(shí)通知修理人員前來(lái)排解故障，在零配件齊全狀況下故障排解時(shí)間不得超過3小時(shí)。2、變壓器在3小時(shí)不能排解故障的，向供電局申請(qǐng)更換備用變壓器，并在最短時(shí)間更3、配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，排解故障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時(shí)，修理人員準(zhǔn)時(shí)修理，假設(shè)60分鐘內(nèi)不能排解故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時(shí)，修理人員在5分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘排解故障。6、公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時(shí)，修理人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)，排7、對(duì)全部設(shè)備設(shè)施故障搶修狀況都要進(jìn)行具體記錄，包括故障發(fā)覺時(shí)間、故障部位、故障緣由、搶修措施、零配件更換，材料耗用狀況、搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路方案停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知管理部，由管理部告知校方停電緣由準(zhǔn)時(shí)間，并做好停電預(yù)備工作。2、對(duì)于突發(fā)大事停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)與供電局聯(lián)系，問明停電緣由準(zhǔn)時(shí)間后，準(zhǔn)時(shí)通知管理部及校方，同時(shí)保證備用發(fā)電機(jī)在5分鐘內(nèi)啟動(dòng)并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。3、當(dāng)修理和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要方案停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)提前通知管理部及校方停電范圍、時(shí)間，值班員應(yīng)按要求做好保證平安的組織措施和技術(shù)措施，修理負(fù)責(zé)人應(yīng)向修理人員進(jìn)行技術(shù)交底和平安交底后，方可開頭工作。4、為供電內(nèi)部消滅突發(fā)事故時(shí)，值班員應(yīng)馬上通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，快速組織人力搶修，必要時(shí)通知管理部，由管理部通知校方停電時(shí)間及緣由。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班員應(yīng)按《校內(nèi)區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程》處理，停止動(dòng)力設(shè)備供電，啟用備三、校內(nèi)區(qū)電力節(jié)能措施為了更好的效勞高校城，同時(shí)又能制造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，技術(shù)科將實(shí)行以其次節(jié)消防系統(tǒng)的管理物業(yè)管理公司制定了詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的維護(hù)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)。為了防止在應(yīng)急中消滅不必要的漏不亂，還依據(jù)高校城的環(huán)境特點(diǎn)，制定出相應(yīng)的消防應(yīng)急處1〔含電源、信直觀目測(cè)指示燈指示正常1個(gè)月2各類開關(guān)直觀目測(cè)處于開啟或自動(dòng)狀態(tài)1個(gè)月制臺(tái)3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨燒損半年4各電器元件接線端子及端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固無(wú)燒損半年5各電源、信號(hào)線如有稍微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)峻時(shí)更換導(dǎo)線無(wú)破損、半年6塵用小毛刷、皮老虎除塵半年7塵用干擦布、毛刷除去外表灰塵每日區(qū)域報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)示亮其余指2電源電壓BatteryTest鍵〕換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常1個(gè)月3 Care”指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端連接牢固，不松動(dòng)5信號(hào)〔電源〕線如有稍微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)峻時(shí)更換半年6外表及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵半年7盒直觀目測(cè)好，無(wú)松動(dòng)1個(gè)月集中報(bào)警器1指示燈直觀目測(cè)“AcPower”1個(gè)月2電源電壓“BatterryTest”1個(gè)月3鍵按下“FireTest”鍵4Care”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響1個(gè)月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固、不松動(dòng)半年5信號(hào)〔電源〕線如有稍微破損，用絕緣膠帶包扎，破換導(dǎo)線無(wú)破損、老化半年6外表及內(nèi)部除塵外表及內(nèi)部除塵半年1煙感探頭在距探測(cè)器20CM處噴向探頭紅色指示燈亮半年2溫感探頭用750W電吹風(fēng)，在處，向探測(cè)器吹熱風(fēng)區(qū)域報(bào)警器上警指示燈亮半年防1電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨燒損半年火卷簾門2電器元件接線端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無(wú)燒損或松動(dòng)半年3機(jī)械局部〔齒輪、鋒條〕如有銹損用煤油清洗，然后加潤(rùn)滑油無(wú)銹損且外表涂有潤(rùn)滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損局部無(wú)銹損1年5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固端子無(wú)松動(dòng)半年6盒直觀目測(cè)完好無(wú)損1個(gè)月防火門1防火門門體直觀目測(cè)完好無(wú)損、無(wú)變形半年2防火門彈簧有損壞、更換備件；完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測(cè)，并開關(guān)防火門消防通道通暢防火門開閉自如1周排煙系1排煙風(fēng)機(jī)外月2把握柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，折或更換觸點(diǎn)完好，把握啟停正常半年統(tǒng)3接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無(wú)燒損或松動(dòng)半年4指示燈如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常月5排煙閥〔1〕微動(dòng)開關(guān)及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子動(dòng)開關(guān)固定良好月〔2〕復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油復(fù)位按鈕把握無(wú)誤、排煙窗開啟機(jī)敏1年1除塵月2把握柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好，把握啟停正常半年3接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固端子無(wú)燒損或松動(dòng)半年4各送風(fēng)口百葉窗直觀目測(cè)置正確月5指示燈如不亮，更換指示燈燈炮電源指示燈亮月消防系統(tǒng)控制柜1把握柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測(cè)開關(guān)處于開啟月2把握柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點(diǎn)完好、無(wú)松動(dòng)半年3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個(gè)緊固各端子連接牢固、無(wú)燒損半年4電源〔信號(hào)〕線如有破損，用絕緣膠帶包扎導(dǎo)線無(wú)破損或老化半年5每日消防指示牌1指示燈直觀目測(cè)指示燈亮、且處于等待狀態(tài)1個(gè)月2指示燈按測(cè)試鍵后，指示燈亮1個(gè)月消防應(yīng)急1主機(jī)各電源信號(hào)、把握信號(hào)及直觀目測(cè)常、音量調(diào)整位置適宜1個(gè)月2各切換器、把握器轉(zhuǎn)換工作正常1個(gè)月廣播系統(tǒng)3各放大器放音試聽音質(zhì)、音質(zhì)、音量良好1個(gè)月4各接線端子及線路導(dǎo)線如有破損用絕緣膠帶包扎各導(dǎo)線完好1年5磁帶機(jī)磁頭外表無(wú)粉塵3個(gè)月6各層揚(yáng)聲器接線是否堅(jiān)固、紙如松動(dòng)，用螺絲刀緊固各揚(yáng)聲器接線堅(jiān)固、紙盒無(wú)半年7用毛刷、皮老虎除塵半年設(shè)備機(jī)房1用拖布、帚把、擦布清掃設(shè)備凈1個(gè)月2機(jī)房?jī)?nèi)照明、檢查照明完好、通話正常1個(gè)月3地漏地漏排水通暢1個(gè)月滅1直觀目測(cè)完好無(wú)損，壓力在正常范圍1個(gè)月火器材2直觀目測(cè)，并用指示在綠色平安區(qū)內(nèi)1個(gè)月3火器直觀目測(cè)指示在綠色平安區(qū)內(nèi)1個(gè)月噴淋系統(tǒng)1水泵2個(gè)月2水泵添加盤根點(diǎn)動(dòng)時(shí)不漏水半年3水泵加潤(rùn)滑油更換并添加潤(rùn)滑油水泵運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)敏半年4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿開啟自如，不漏水，閥桿無(wú)銹蝕半年5水泵和電機(jī)用擦布和毛刷1個(gè)月6各信號(hào)閥直觀目測(cè)無(wú)報(bào)警信號(hào)1個(gè)月7各水流指示器消防值班室相并發(fā)出報(bào)警3個(gè)月8噴淋頭直觀目測(cè)噴淋頭外表油灰不行過多半年①、消防把握中心值班員依據(jù)火場(chǎng)狀況，按《校內(nèi)區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程》進(jìn)行處理；技術(shù)指定專人引領(lǐng)消防車進(jìn)場(chǎng)；在等候消防干警的同時(shí)，②、火勢(shì)小，自身力氣足以撲救。馬上組織人員實(shí)行各種手段撲滅火勢(shì)；搶救、疏散消防值班員應(yīng)親密關(guān)注各消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。如自動(dòng)失靈，保證水電供應(yīng)不間斷，全部消防設(shè)施必需在5-7分鐘之內(nèi)投入運(yùn)行。②、如需支配接消防車要講清楚接車地點(diǎn)，地點(diǎn)應(yīng)在起火四周易找的地方或標(biāo)志性建一級(jí)檢查由班組組織實(shí)施，每天對(duì)本崗位、本地段二級(jí)檢查由消防主管組織實(shí)施，管理部領(lǐng)導(dǎo)每周組織班組長(zhǎng)對(duì)本處管理地段、設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消退火災(zāi)隱患及落實(shí)有力整改，每月向公司平安主管匯報(bào)一次消防平安三級(jí)檢查由公司平安主管實(shí)施，每月由公司平安主管對(duì)管理部進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，每年不少于一次檢查。第三節(jié)電梯管理隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速開展和工作生活節(jié)奏的不斷加快，電梯已成為高層建筑不行缺少的垂直交通運(yùn)輸工具。W物業(yè)管理公司將嚴(yán)格依據(jù)校方的要求，制定必要的管理制度，對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，嚴(yán)格遵照電梯的定期維護(hù)保養(yǎng)及檢修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并實(shí)行24小時(shí)的全天候跟蹤效勞，確保電梯的平安正常運(yùn)行。一、電梯的定期維護(hù)及檢修方案〔1〕、箱體內(nèi)的油量應(yīng)保持在油針或油鏡的標(biāo)定范圍，油的規(guī)格應(yīng)符合要求；半年應(yīng)更換新油；〔4〕、應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當(dāng)電梯在換向時(shí)發(fā)覺蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動(dòng)時(shí)，應(yīng)實(shí)行措施減小軸承的軸向游隙；〔5〕、應(yīng)使軸承的溫升不高于60℃,箱體內(nèi)的油溫不超過85℃,否那么應(yīng)停機(jī)檢查緣由；〔6〕、當(dāng)軸承在工作中消滅撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無(wú)法排解時(shí)，應(yīng)考慮更〔7〕、當(dāng)減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中消滅很大換向沖擊時(shí)，應(yīng)進(jìn)行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿?！?〕、應(yīng)保證制動(dòng)器的動(dòng)作機(jī)敏牢靠，各活動(dòng)關(guān)節(jié)部位應(yīng)保持清潔，并用潤(rùn)滑油定期潤(rùn)滑，對(duì)電磁鐵，必要時(shí)可加石墨粉潤(rùn)滑；〔2〕、制動(dòng)瓦在松開時(shí)，與制動(dòng)輪的周向間隙應(yīng)均勻，且最大不超過0.7毫米，當(dāng)間〔3〕、制動(dòng)器應(yīng)保持足夠的制動(dòng)力矩，當(dāng)發(fā)覺有打滑現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)調(diào)整制動(dòng)彈簧；〔4〕、當(dāng)發(fā)覺制動(dòng)瓦磨損，導(dǎo)致鉚釘頭外露時(shí)，應(yīng)更換制動(dòng)瓦?！?〕、應(yīng)保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤(rùn)滑；〔2〕、對(duì)于帶切口半圓槽，當(dāng)繩槽磨損至切口深度少于2毫米時(shí)，應(yīng)重車?yán)K槽，但經(jīng)修車后切口下面的輪緣厚度不應(yīng)小于曳引繩直徑。4、曳引電動(dòng)機(jī)及速度皮反響裝置〔1〕、應(yīng)保證電動(dòng)機(jī)各局部的清潔，不應(yīng)讓油浸入電動(dòng)機(jī)內(nèi)部，應(yīng)經(jīng)常吹凈電動(dòng)機(jī)內(nèi)部和換向器、電刷等局部的灰塵；〔2〕、對(duì)使用滑動(dòng)軸承的電動(dòng)機(jī)，應(yīng)留意油槽內(nèi)的油量是否到達(dá)油線，同時(shí)應(yīng)保持油的清〔3〕、當(dāng)電動(dòng)機(jī)使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，消滅電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時(shí)，應(yīng)〔4〕、應(yīng)保證電動(dòng)機(jī)的良好絕緣，一般在季度檢查中應(yīng)檢查繞組對(duì)機(jī)亮的絕緣電阻，如降至允許值以下〔主極線圈0.5兆歐，其它局部0.25兆歐〕,應(yīng)實(shí)行措施提高絕緣性能。1、應(yīng)使全部曳引繩的張力保持全都，當(dāng)發(fā)覺松緊不一時(shí)，應(yīng)通過繩頭彈簧加以調(diào)整〔相互拉力差應(yīng)在5%以內(nèi)〕;2、曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導(dǎo)致繩的外表枯燥，甚至消滅銹斑，此時(shí)可在繩的外表薄薄地涂一層潤(rùn)滑油；一周應(yīng)加油一次，當(dāng)發(fā)覺限速器內(nèi)部積有污物時(shí)，應(yīng)加超過1毫米〔雙側(cè)〕,內(nèi)端面不超過2毫米，超過時(shí)應(yīng)更換；予張緊，對(duì)于擺桿式和撐臂式聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)使各轉(zhuǎn)動(dòng)關(guān)節(jié)處轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)敏，各固定處不應(yīng)發(fā)生機(jī)回路，熔絲的額定電流應(yīng)為電動(dòng)機(jī)額定電流的2.5—3倍。A、先加50%額定電壓，歷時(shí)15分鐘。B、再加75%額定電壓，歷時(shí)15分鐘。C、最終加至100%額定電壓。凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未到達(dá)，那么技術(shù)科經(jīng)過培訓(xùn)2、電梯配電局部發(fā)生故障時(shí)，值班人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)排解故障。3、電梯把握回路發(fā)生故障時(shí)，值班人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排解故障。4、電梯自動(dòng)門、平安門、轎廂門在運(yùn)行中發(fā)生故障，開啟或關(guān)閉失靈時(shí)，值班人員10分5、電梯機(jī)械局部、自控局部、牽引局部消滅故障時(shí)，值班人員10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排解故6、電梯照明局部消滅故障時(shí)，值班人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)排解故障。2、當(dāng)電梯困人時(shí)，應(yīng)先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未到達(dá)，那么技術(shù)科經(jīng)過培訓(xùn)序號(hào)檢查周期說(shuō)明1生活水泵外觀日常檢查2日常檢查音6—8個(gè)月3日常檢查音現(xiàn)象(4)檢查連軸器，水泵軸心與電機(jī)軸心應(yīng)重合，無(wú)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，用手盤動(dòng)月3—5年磨損腐蝕和沖刷程度，必要時(shí)進(jìn)行更換1年(1)水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒按水水箱操作2閥、水3個(gè)月器3閥、浮排氣閥1個(gè)月4截止閥查5水嘴查6壓力表3個(gè)月外表清潔按計(jì)量局要求周期檢測(cè)7水表1個(gè)月精確?????無(wú)銹蝕，外表清潔，無(wú)滴漏8各井室1個(gè)月1生活給水管道查堵塞嚴(yán)實(shí)(3)無(wú)銹蝕，無(wú)跑、冒、滴、漏2管道吊支架管卡1個(gè)月卡連接要堅(jiān)固序號(hào)檢查工程名稱檢查周期說(shuō)明1外觀日常檢查蝕損壞2消防泵3~5個(gè)月動(dòng)軸無(wú)卡殼現(xiàn)象，無(wú)漏水中程度〔有聯(lián)動(dòng)軸的〕軸承無(wú)過熱12~14個(gè)月查1室內(nèi)消火栓每周箱體完整活，無(wú)銹蝕，卡口無(wú)變形整2室外消火栓1個(gè)月滴漏3水泵接和器1個(gè)月(1)接和器完整無(wú)漏4室內(nèi)小型消火栓3個(gè)月門完整無(wú)缺，箱門關(guān)閉靈活門啟閉機(jī)敏，無(wú)，無(wú)銹蝕和滴漏緊固，無(wú)滴漏5自動(dòng)消防報(bào)警閥3個(gè)月無(wú)銹蝕，連接堅(jiān)固6自動(dòng)消防噴頭3個(gè)月噴頭完整無(wú)缺少7閘閥、截止閥、1個(gè)月堅(jiān)固無(wú)滴漏8平安閥3個(gè)月蝕按計(jì)量局要求1消防管道3個(gè)月固，無(wú)跑、冒、滴、漏好，顏色明麗2管道附件3個(gè)月外表無(wú)銹蝕3管道吊支架、管卡1個(gè)月卡連接要堅(jiān)固1壓力表3個(gè)月靈敏序號(hào)檢查工程名稱檢查周期說(shuō)明1污水泵查好，接口無(wú)松動(dòng)、泄漏2查運(yùn)行正常，無(wú)特別振動(dòng)、噪音，排水流暢12~14個(gè)月無(wú)雜物堵塞油1排水閘閥1個(gè)月2具查冒、滴、漏3各井室1個(gè)月便利，爬梯堅(jiān)固通，無(wú)沉積物堵塞1室內(nèi)排水管道1個(gè)月保持水流暢通，無(wú)堵塞，無(wú)滴漏排氣管1個(gè)月時(shí)排出真空管道吊支架、管卡1個(gè)月吊支架、管卡要安裝堅(jiān)固2室外排水管道1個(gè)月保持水流暢通，無(wú)堵塞各井室1個(gè)月井蓋完好，啟閉便利，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無(wú)積物堵塞更換并再次通水時(shí)間不得超過4小時(shí)?！?〕一般水龍頭損壞，其更換時(shí)間不得超過1小時(shí)。后，應(yīng)馬上召集搶修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，即刻組織制定搶修方案，并發(fā)出限水或停水通知，主管恢復(fù)通水時(shí)間最長(zhǎng)不得超過24小時(shí)。〔1〕室內(nèi)外排水干管如發(fā)生裂開，應(yīng)即刻組織搶修，修復(fù)時(shí)間不得超過4小時(shí)?！?〕排水干管、溝渠、沙井發(fā)生堵塞，其疏通時(shí)間不得超過3小時(shí)。第五節(jié)中心空調(diào)系統(tǒng)的管理一、中心空調(diào)機(jī)組的定期維護(hù)保養(yǎng)及檢修內(nèi)容1潤(rùn)滑系統(tǒng)油壓、油位正常，必要時(shí)進(jìn)行放油與加油2冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設(shè)計(jì)工作狀況3蒸發(fā)器檢查蒸發(fā)器壓力符合設(shè)計(jì)工作狀況4冷凍水檢查冷凍水進(jìn)出水溫度水溫正常、進(jìn)出水溫度差正常5冷卻水檢查冷卻水進(jìn)出水溫度水溫正常、進(jìn)出水溫度差正常6檢查電機(jī)的電壓、電流及聲音電壓、電流正常、無(wú)特別聲音7冷凝器管束檢查管束清潔及污垢清潔、無(wú)污垢8檢查水質(zhì)9水泵電機(jī)的電壓、電流及運(yùn)行狀況冷卻塔水位及有無(wú)溢流球閥，系統(tǒng)閥門有無(wú)滲漏風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、無(wú)特別噪聲、浮球閥正常、閥門無(wú)滲漏注油，電磁閥、溫控開關(guān)正常每周檢查制冷劑的充注量，要求制冷劑保持在正常液體，如發(fā)覺液位偏低那么應(yīng)添加制冷〔三〕每季度檢修工程滑潤(rùn)油的化學(xué)分析，每季度應(yīng)對(duì)壓縮機(jī)潤(rùn)滑油做化驗(yàn)分析，如不符合要求，需更換滑內(nèi)容1是否清潔、通暢，否那么需更換2回油系統(tǒng)更換枯燥劑