重慶某廣場營銷建議書

名目前言PART1市場分析………………6-81．宏瞧經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2．市場競爭環(huán)境分析PART2工程分析………………9-111．工程優(yōu)勢分析2．工程劣勢分析3．工程時機(jī)點(diǎn)分析4．工程威脅點(diǎn)分析PART3市場定位………………12-211．目標(biāo)客戶設(shè)定2．市場定位建議3．具體設(shè)計(jì)建議4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮5．價格定位PART4營銷推廣策略建議……22-251．營銷推廣流程圖2．營銷策略3．銷售渠道及方式PART5相關(guān)建議事項(xiàng)…………261．銀行選擇2．物業(yè)治理公司的斟選3．香港裝飾公司的引進(jìn)PART6參考樓盤資料…………27-30PRAT7泰閣簡介………………31-32前言首先感謝貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標(biāo)的時機(jī)，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對工程及貴司的全然情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)考慮、反復(fù)論證，最終形本鈔票建議書。由于時刻匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，瞧諒解！PART1市場分析１．宏瞧經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)維持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實(shí)施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五〞后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年方案——國民經(jīng)濟(jì)“十五〞方案中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國參加WTO均為重慶市提供了前所未有的開展機(jī)遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五〞期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實(shí)施西部大開發(fā)等重大機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)和社會開展取得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.8%，地點(diǎn)預(yù)算內(nèi)財(cái)政收進(jìn)年均增長17.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批根底設(shè)施建設(shè)，都市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，都市居民人均可支配收進(jìn)年均增長7.4%，到達(dá)6276元。重慶市“十五〞方案綱要講明，“十五〞期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會開展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會開展的全局，加速推進(jìn)市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康開展和社會全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揚(yáng)中心都市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國平均水平，開展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實(shí)現(xiàn)2021年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收進(jìn)增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濞暺陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收進(jìn)年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收進(jìn)年均增長5%左右。2005年全市居民效勞性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。２．市場競爭環(huán)境分析1-2-1周邊工程市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在都市更新升級和都市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫穿，舊〔?！撤扛脑烊煌瓿?，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進(jìn)。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中心商務(wù)區(qū)CBD〔CentralBusinessDistrict〕，周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓〔鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等〕、涉外酒店〔海怡酒店、萬豪酒店〕、高檔公寓〔天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓〕及外國駐華機(jī)構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好?！沧ⅲ簠⒖紭潜P數(shù)據(jù)詳見附件1〕附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖1-2-2高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式要緊由以下幾種：單體-高層電梯公寓不墅〔獨(dú)立式不墅、聯(lián)排式不墅〕多層公寓b.主力戶型、結(jié)構(gòu)及功能面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型；在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采納，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以習(xí)慣市場需求。功能：在常規(guī)設(shè)計(jì)的根底上增加了衣帽間、洗衣間、儲躲室、保姆間〔洗手間〕、生活陽臺、起居室等。c．總價分布高文件公寓價格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍內(nèi)；范圍跨度較大，要緊受區(qū)位、口岸、交通、政策等因素礙事。d．購置支付條件〔按選用付款方式比例排序〕按揭〔60-80%〕一次性付款〔20-30%〕分期付款〔10-20%〕e．主力消費(fèi)群特征已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；專業(yè)不動產(chǎn)投資者；追求生活品質(zhì)，瞧提升自身價值；初次置業(yè)，通過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)需求生活的便捷、人性化的效勞、完善的運(yùn)動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的平安保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；關(guān)于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及今后潛在的升值空間。f．市場特點(diǎn)高檔=豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無法更好結(jié)合；硬、軟件配套的不適用性。PRAT2工程SWOT分析1．工程優(yōu)勢分析2-1-1工程地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬人次，最高可達(dá)80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；2-1-2周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居住；2-1-3工程開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，關(guān)于目前重慶房地產(chǎn)市場較不標(biāo)準(zhǔn)的情況下，這必將成為工程的賣點(diǎn)之一；2-1-4工程開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認(rèn)知度、礙事力；2-1-5面積定位在80-120M2，與目標(biāo)市場需求全然吻合。2．工程劣勢分析2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便；2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時刻往引導(dǎo)，防止造成樓盤滯銷；2-2-3目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢開展，而工程在此方面受到嚴(yán)重制約；2-2-4工程現(xiàn)為在建期房，造成局部租用客戶流失。3．時機(jī)點(diǎn)分析2-3-1重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國參加WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，如此對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪開展；2-3-2重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費(fèi)者的需求；2-3-3工程周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價在100萬以上，有此消費(fèi)能力的客戶相對較少，而時代廣場以80-120M2為主，必定目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。4．威脅點(diǎn)分析2-4-1周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化〞競爭相當(dāng)劇烈；2-4-2從2001年房地產(chǎn)交易會資料瞧出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少；2-4-3來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)〞，而將單體工程作為備選方案。通過上述分析講明，工程的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補(bǔ)，通過科學(xué)的市場定位、合理的設(shè)計(jì)揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)市時機(jī)，采納整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保工程開發(fā)的圓滿成功。PRAT3市場定位在面對房地產(chǎn)商劇烈競爭的局勢下，工程市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。針對目前重慶市場環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將外鄉(xiāng)文化與海外文化有機(jī)的融合在工程定位中，使高檔住宅具有更多的“時尚〞和“文化〞含量，同時，應(yīng)注重人性化、個性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及工程SWOT分析結(jié)論，可初步判定出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及礙事群體〔品質(zhì)崇尚族〕。公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級治理職員。家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。家庭收進(jìn)主源：薪金、股票、其它。家庭收進(jìn)數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。交通工具：以出租車〔TAXI〕為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時刻少但重視家庭生活。購物：品牌商場和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運(yùn)動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動，運(yùn)動量無保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車〔TAXI〕。金融消費(fèi)：信用卡〔一定有但消費(fèi)規(guī)模有限〕c．心理描述自信：布滿自信，敢于提早消費(fèi)。消費(fèi)忠誠：不忠誠解放碑四面是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)進(jìn)駐解放碑，〔據(jù)調(diào)查，鄒容廣場進(jìn)住客戶近50%為境外企業(yè)〕，但四面相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級行政治理人員的居住需要。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。家庭結(jié)構(gòu)：1-3人。收進(jìn)主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營利潤。收進(jìn)數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車〔TAXI〕為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)行。購物：大型外來超市〔Carrefour〕和專賣店，以居家生活物品為主。運(yùn)動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動，運(yùn)動適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：長期乘坐出租車〔TAXI〕。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述懼怕：身住異地，平安、健康等方面得不到保障。自信：布滿自信，敢于提早消費(fèi)。消費(fèi)忠誠：忠誠隨著中國進(jìn)市成功、西部大開發(fā)的深進(jìn)，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點(diǎn)開展都市之一，加之重慶在國外的礙事力遠(yuǎn)大于西部其它都市，因此近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資治理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。收進(jìn)主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收進(jìn)數(shù)額：〔不確定〕。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車〔TAXI〕占少數(shù)。b．行為描述工作：無正確上下班時刻，晚間工作應(yīng)酬多，天天無明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動：幾乎無運(yùn)動時刻和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜愛韓國及歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述懼怕：對人身平安的懼怕；〔家庭資產(chǎn)較多者〕對資產(chǎn)保值懼怕；對投資工程風(fēng)險的懼怕。自信：布滿自信，敢于進(jìn)行風(fēng)險投資。重慶市有相當(dāng)一局部私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。按時代廣場所處地理位置投資潛力相對較大，專業(yè)投資者可從中獵取較大收益，因此，專業(yè)投資者必將成為目標(biāo)客戶的一局部。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：〔不確定〕收進(jìn)主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。收進(jìn)數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車〔TAXI〕占少數(shù)。b．行為描述工作：無正確工作地點(diǎn)、時刻。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動：所有流行的運(yùn)動內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信用卡〔有但較少使用〕c．心理描述愛虛榮：喜愛炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模擬：有一定的攀比心理。消費(fèi)忠誠：不忠誠。他們?nèi)鄙僮约褐饕?，許多流行的根基上他們需要的，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購置欲瞧。該類客戶群的存在關(guān)于工程推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2．市場定位建議3-2-1形象定位純粹品位講明：巴渝文化與海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位〞的市場定位將區(qū)不于其它都市時代廣場，將給予她一個全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。3-2-2主題定位個性化、人性化、智能化講明：人性化、智能化、個性化是今后高檔住宅的開展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原那么的充分表達(dá)，智能化是后信息時代生活的必備“武器〞。在工程推出中突顯“個性、人性、智能〞的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；在定位中引進(jìn)智能的概念。把人性融進(jìn)建筑，以建筑表達(dá)個性；在那個地點(diǎn)讓消費(fèi)者體會更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。3．具體設(shè)計(jì)建議整體設(shè)計(jì)以智能化為主題，突出不同于其它工程的品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。附表：設(shè)計(jì)建議表工程分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配70—80瓦的電源，每套配4—5千瓦的電源。三個獨(dú)立回路〔照明、空調(diào)、插座〕；按每30M2使用面積配備一個空調(diào)插座，每15M2使用面積配備一個一般電源插座。配備發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行24小時不間斷。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2使用面積配備一個光纖插座，每15M2使用面積配備一個〔含寬帶網(wǎng)〕插座供水：配備24小時供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動消防報警系統(tǒng)平安：公共信道設(shè)自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)停車：停車場治理系統(tǒng)信息：配備樓宇治理系統(tǒng)、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬效勞器系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共信道裝修地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：高檔乳膠漆頂部：采納弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：花崗石、大理石或高檔面磚〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕公寓大廳地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕，間以名貴木制裝飾材料頂部：采納白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)燈飾：簡約、時尚燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮以表達(dá)個性化之市場定位，提出時代廣場“E方案〞-個性化家居參謀效勞。講明：“E方案〞—高尚而完美〔EleganceParExcellence〕要緊從以下幾個方面考慮：3-4-1高檔公寓辭不清水房

隨著人們生活節(jié)奏的加快，時刻的貴重，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購置清水房自行裝修、又要花費(fèi)大量的時刻和精力，費(fèi)用又高。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能寧靜進(jìn)住。清水房實(shí)際上是一個不完整的半成品。從國外經(jīng)驗(yàn)瞧，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合勢在必行。

3-4-2“精裝修〞的誤區(qū)

由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可進(jìn)住，為賣房者提供了極大的方便。由于開發(fā)商在本鈔票及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的裝修特別難滿足客戶個性化的需求。

3-4-3菜單式精裝修

近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶往選擇，這是一種菜單式的精裝修效勞?？蛻糁荒茉陂_展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的革新但仍不能滿足客戶個性化的需要。

3-4-4個性化家居參謀效勞體系

建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計(jì)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師的指導(dǎo)下，依據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修效勞。

a.專業(yè)設(shè)計(jì)師咨詢效勞

業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內(nèi)〔建筑〕設(shè)計(jì)師、家居美化專家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師依據(jù)客戶的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢效勞。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而表達(dá)工程品質(zhì)。

b.全新的品牌組合

開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。

將裝修費(fèi)用打進(jìn)房款中，使您能夠享受到銀行按揭效勞。將一次性的鉅額支出，分?jǐn)偟浇窈蟮亩曛小?/p>

5．價格定位結(jié)合市場全然情況，同時結(jié)合“加減法〞原那么，以購置者導(dǎo)向作為本工程定價方法。具體價格定位為：無風(fēng)險下限：3998元/平方米〔清水房〕市場沖擊上限：6188元/平方米〔精裝修〕平均價：5000元/平方米〔精裝修〕PRAT4營銷推廣策略建議尋準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳全面開展促銷活動制定進(jìn)進(jìn)目標(biāo)市場的整體規(guī)劃促銷活動計(jì)劃〔充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合〕廣告計(jì)劃尋準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳全面開展促銷活動制定進(jìn)進(jìn)目標(biāo)市場的整體規(guī)劃促銷活動計(jì)劃〔充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合〕廣告計(jì)劃分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整硬性軟性分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整硬性軟性注釋：作整體推廣方案以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；在工程執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可依據(jù)市場變化而調(diào)整。2．營銷策略以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注重Interesting——產(chǎn)生喜好Desire——引發(fā)欲瞧Action——促使購置行為Satisfaction——到達(dá)滿足通過宣傳，維持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。4-2-1營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、公布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深進(jìn)、最緊密的溝通和良好的效勞形象，使之達(dá)成共識，促成銷售。4-2-2營銷重點(diǎn)分析強(qiáng)調(diào)個性化家居參謀效勞體系強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)的相對價格優(yōu)勢突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)治理4-2-3營銷執(zhí)行重點(diǎn)a．促銷前預(yù)備如今期既是以后銷售工作的預(yù)備，也是統(tǒng)一“時代廣場〞整體營銷過程視覺識不時期，是建立和形成品牌的初級時期，須完成以下工作：營銷隊(duì)伍建立形象宣傳b．引導(dǎo)期〔開盤前三個月〕形象導(dǎo)進(jìn)：通過“白領(lǐng)沙龍〞俱樂部成立正式導(dǎo)進(jìn)“時代廣場〞核心理念，并通過媒體炒作引起社會關(guān)注，吸引目標(biāo)消費(fèi)群，聚攏人氣，對“時代廣場〞的形象定位產(chǎn)生認(rèn)同，以便順利過度到下時期推廣。注釋：適合群體：外資公司駐渝OFFIC高級治理人員、私人企業(yè)主等目標(biāo)客戶群，以及外延群體。活動內(nèi)容：以商務(wù)活動、服飾文化展示等以表達(dá)文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出工程的品位。首次活動可將九龍倉房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作形象展示介紹，以擴(kuò)大公司知名度。此活動將成為整體營銷推廣中的主線條，將長期保持和連續(xù)。c．公開期〔略〕d．強(qiáng)銷期〔略〕e．延緩期〔略〕4-2-4媒體選擇工地包裝和瞧板報刊〔本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊〕直投和商業(yè)信函道路瞧板電視電臺網(wǎng)絡(luò)3．銷售渠道及方式目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三方面進(jìn)行銷售：4-3-1現(xiàn)場銷售這是要緊的銷售方式，客戶一直注重眼見為實(shí)，一般都有會到現(xiàn)場考察屢次才會購置。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時刻成交的重要手段。4-3-2定向直銷對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進(jìn)行針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積存。4-3-3網(wǎng)絡(luò)銷售在目標(biāo)客戶群訪咨詢量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。PRAT5相關(guān)建議事項(xiàng)1．銀行選擇鑒于目標(biāo)客戶群的特別性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款效勞機(jī)構(gòu)，最好引進(jìn)外資銀行，以利于突破國內(nèi)銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應(yīng)與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。2．物業(yè)治理公司的斟選鑒于重慶消費(fèi)者對已有港資物業(yè)治理公司的認(rèn)同，同時引進(jìn)香港物管公司可提升工程自身品質(zhì)形象，因此建議引進(jìn)香港怡高物業(yè)治理公司等知名企業(yè)加盟時代廣場。3．香港裝飾公司的引進(jìn)為表達(dá)和提升自身品質(zhì)，建議引進(jìn)多家知名裝飾公司供消費(fèi)者選擇。PRAT6參考樓盤資料華庭嘉園開發(fā)商重慶潤隆實(shí)業(yè)廣告商高戈廣告地址/渝中區(qū)臨江門15號6381185863811868房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室一廳(115M2)價格均價3200元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施4000M2會所,400M2藝術(shù)大廳,周邊配套巴蜀中學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場所,購物中心物管香港華潤工程特色江景房活力新都開發(fā)商達(dá)美實(shí)業(yè)代理商香港中原地址/渝中區(qū)民生巷19號6376446663725624房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積53/65/105/123M2價格2500/M2起價交房標(biāo)準(zhǔn)清水房配套設(shè)施休閑運(yùn)動會所,400M2休閑綠化平臺,寬帶網(wǎng)等周邊配套周邊配套特不齊備物管達(dá)美物管定位都市白領(lǐng)工程特色充分表達(dá)生命在于運(yùn)動的主題天倫華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克思廣告地址/渝中區(qū)大同路19號6378318863783198房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積232/278/147/118/162M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價格3380元/M2起,均價4400元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期2002年3月配套設(shè)施小型室內(nèi)景瞧,三部三菱電梯,紅外線報警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學(xué)校,醫(yī)院,商場,娛樂中心,酒店,車站定位成功人士的家工程特色躍層客廳空高6米.都市庭院開發(fā)商重慶工程建設(shè)總公司地址/渝中區(qū)棉花街6378820463789027房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積38/39/46/71M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷戶型一室一廳價格1800元/M2〔起價〕交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房時刻現(xiàn)房銷售率65％配套設(shè)施4000M2中庭,5000M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周邊配套超市,銀行,醫(yī)院,農(nóng)貿(mào)市場,車站物管華興物管定位投資或過度房御景江山開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)代理商中原代理地址/棉花街旁6377622263776333房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面98000M2綠化5400M2戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81M2二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111M2三室二廳二衛(wèi)127/145/M2四室二廳二衛(wèi)158M2主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145M2價格臨江面起價3350元/M2不臨江面起價2800元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房銷售率50％配套設(shè)施空中花園會所游泳池休閑綠化區(qū)車庫可視對講寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(參謀)定位中高檔住宅小區(qū)工程特色黃金地段景瞧住宅巴渝世家開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/民生路638299816382998263829983房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化6000M2戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60M2三室二廳二衛(wèi)117/138/147M2主力/滯銷戶型138M2三室二廳二衛(wèi)價格起價2700元/M2均價3300元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房銷售率一期余16套二期還未開盤配套設(shè)施會所3000M2閉路監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂車庫寬帶網(wǎng)一卡通系統(tǒng)周邊配套完備物管渝海物業(yè)定位中高檔住宅小區(qū)工程特色巴渝十二景時尚現(xiàn)代的生活方式地王廣場名仕閣開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)總公司代理商深圳宏廈地產(chǎn)交易公司地址/渝中區(qū)民族路6382342563823427房屋類型高層電梯房房屋結(jié)構(gòu)框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、179m2、228m2價格均價7000元/m2〔含裝修〕，七成二十年按揭，首付交一緩二交房時刻現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施6000m2生態(tài)廣場，8個立體重疊的空中花園，網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶