REITs專題研究報(bào)告（一）：REITs政策逐漸豐富流動(dòng)性問題有望改善

目錄的中國(guó)進(jìn)程 3在中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程中適時(shí)出現(xiàn) 3具備“中國(guó)特色”的試點(diǎn) 3中國(guó)試點(diǎn)現(xiàn)狀 5中國(guó)的分類 52023年的走勢(shì)回顧 6波動(dòng)性介于股票和債券之間，且具備高分紅特性 6各板塊業(yè)績(jī)分析 8產(chǎn)業(yè)園類8保租房類11高速公路類12能源類14環(huán)保類16倉(cāng)儲(chǔ)物流類18行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 20風(fēng)險(xiǎn)提示 21插圖目錄 22表格目錄 22的中國(guó)進(jìn)程不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestment是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REs成為盤活存量、拓寬融資渠道的又一金融工具。20204；202169314202233——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行》完善擴(kuò)募機(jī)制；20228；202212年3月，發(fā)布常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》推動(dòng)常態(tài)性發(fā)行；2023年11月，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募試點(diǎn)發(fā)展路徑層面、SPV20213（REITs）業(yè)務(wù)管理辦發(fā)行而逐步落地。規(guī)章制度（原始權(quán)益人應(yīng)按發(fā)202195820226175（REITs）常態(tài)化服務(wù)主體運(yùn)作模式圖1：基礎(chǔ)設(shè)施公募示例圖 資料來源：上海證券交易所，民生證券研究院試點(diǎn)現(xiàn)狀資產(chǎn)類型發(fā)行規(guī)模資產(chǎn)類型發(fā)行規(guī)模募集份額發(fā)行價(jià)格(億元)(萬份)(元)保租房180501.SZ紅土深圳安居REIT12.4250,0002.48508058.SH中金廈門安居REIT13.0050,0002.60508068.SH華夏北京保障房REIT12.5550,0002.51508077.SH華夏基金華潤(rùn)有巢REIT12.0850,0002.42508031.SH國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT30.50100,0003.05環(huán)保508006.SH富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT18.5050,0003.70180801.SZ中航首鋼綠能REIT13.3810,00013.38高速路508001.SH浙商滬杭甬REIT43.6050,0008.72180201.SZ平安廣交投廣河高速REIT91.1470,00013.02180202.SZ華夏越秀高速公路REIT21.3030,0007.10508018.SH華夏中國(guó)交建高速REIT93.99100,0009.40508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT47.9350,0009.59508066.SH華泰江蘇交控REIT30.5440,0007.64508009.SH中金安徽交控REIT108.80100,00010.88508007.SH中金山東高速REIT29.8540,0007.46能源類180401.SZ鵬華深圳能源REIT35.3860,0005.90508096.SH中航京能光伏REIT29.3530,0009.78508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT78.4080,0009.80產(chǎn)業(yè)園508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT34.9290,0003.88508000.SH華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT14.9550,0002.99180101.SZ博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT20.7990,0002.31508099.SH建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT28.8090,0003.20180102.SZ華夏合肥高新REIT15.3370,0002.19508021.SH國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT8.2420,0004.12508088.SH國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT15.1850,0003.04180103.SZ華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT14.0450,0002.81508019.SH中金湖北科投光谷REIT15.7560,0002.63倉(cāng)儲(chǔ)物流180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT18.4080,0002.30508056.SH中金普洛斯REIT58.35150,0003.89508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT17.5750,0003.51商場(chǎng)508017.SH華夏金茂商業(yè)REIT10.6840,0002.67180601.SZ華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT69.02100,0006.90508011.SH嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT9.5340,0002.38：iFind2024220自從2021年6月首批9只REITs就成功上市后，截至2024年2月20日有33流、商場(chǎng)等，總發(fā)行規(guī)模超過千億。20232023年由于投資者對(duì)于REITs價(jià)值的分歧較小，導(dǎo)致流動(dòng)性表現(xiàn)欠佳。根據(jù)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工完善，投資者信心也將不斷加強(qiáng)，流動(dòng)性問題或?qū)⒌玫骄徑狻?0231-220233-77-8FOF1.4；2023年8FOF2023120.6720242201.22，大幅提升，或是前期“超跌“進(jìn)入價(jià)值修復(fù)所致。圖2：中證收盤）指數(shù)走勢(shì) 2,000.00 2.001,000.00 1.000.00 0.00注：左軸為收盤價(jià)指數(shù)，右側(cè)為換手率指數(shù)，均無單位；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2024年2月20日截至2024年2月20REs收盤近一年年化收益率低至-28.19%，收盤為-15.461000-26.35%，中證全債和國(guó)債指數(shù)分別6.35收盤2412.61收盤）18.11100025.84%，高于中證全債1.72%和國(guó)債指數(shù)0.80%，居于股債之間。圖3：股債指數(shù)、指數(shù)近一年年化收益率和近24個(gè)月波動(dòng)率 -100.00%

中證REITs(收盤)滬深300（收盤） 中證1000 中證全債 國(guó)債指數(shù)近一年年化收益率 近24個(gè)月波動(dòng)率：iFind2024220根據(jù)各基金公布的分紅率情況，特許經(jīng)營(yíng)類分紅率普遍高于產(chǎn)權(quán)類圖4：各公布分紅率 12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%紅土深圳安居REIT紅土創(chuàng)新鹽田港紅土深圳安居REIT紅土創(chuàng)新鹽田港華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園浙商滬杭甬華夏基金華潤(rùn)有巢華夏越秀高速公路REIT華夏合肥高新華泰江蘇交控建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園中航首鋼綠能REIT華安張江產(chǎn)業(yè)園華夏中國(guó)交建高速嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)金中國(guó)鐵建高速中金湖北科投光谷鵬華深圳能源REIT富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT中金普洛斯國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)中航京能光伏REIT中金廈門安居華夏北京保障房中金安徽交控REIT資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs季度基金公告，民生證券研究院REITREITREITREITREITREITREITREITREIT時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITREIT20222023業(yè)績(jī)分析2023REITs2023REITREITREITREIT2023REIT2023園REIT2023REIT2023資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q23資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23收入(萬元)產(chǎn)業(yè)園508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT7251.507070.437521.356751.41508000.SH華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT1603.992253.434784.093585.18180101.SZ博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT2980.893800.185177.725600.81508099.SH建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT4517.314630.224324.373842.36180102.SZ華夏合肥高新REIT2383.772345.882369.672415.73508021.SH國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT1222.891206.101210.491273.38508088.SH國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT2712.852739.332804.902710.05180103.SZ華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT2900.482808.892664.322859.04508019.SH中金湖北科投光谷REIT--2780.433106.66凈利潤(rùn)(萬元)產(chǎn)業(yè)園508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT2154.061616.992295.13994.59508000.SH華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT-1177.02-1090.61-18.86-551.58180101.SZ博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT1109.451376.151976.102090.65508099.SH建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT497.83377.39220.38-583.61180102.SZ華夏合肥高新REIT801.80711.90679.58552.01508021.SH國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT697.28597.84655.83523.95508088.SH國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT1417.461099.681600.66462.17180103.SZ華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT240.55400.10244.73445.30508019.SH中金湖北科投光谷REIT--285.74814.91可供分配資金(萬元)產(chǎn)業(yè)園508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT3118.063625.844800.084852.96508000.SH華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT1473.381735.173153.183345.80180101.SZ博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT1465.082279.523070.665010.34508099.SH建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT2361.222115.941855.051779.39180102.SZ華夏合肥高新REIT1851.581891.341917.371923.22508021.SH國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT841.031368.97565.151165.85508088.SH國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT1993.362359.011982.991765.97180103.SZ華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT1476.881527.591529.771494.41508019.SH中金湖北科投光谷REIT--1856.161882.11資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：中金湖北科投光谷REIT2023年6月30日發(fā)行，因此僅公布2023年3、4季度公告2023Q4江產(chǎn)業(yè)REIT底層資產(chǎn)張潤(rùn)大廈出租率降至63.31%，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)出租率降至63.7520241Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT-----國(guó)際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目92.60%93.80%94.90%88.50%-6.74%2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目86.70%86.40%86.40%82.30%-4.75%華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT70.60%82.30%67.60%72.00%6.51%張江光大園-70.57%78.00%80.68%3.44%張潤(rùn)大廈-94.05%57.19%63.31%10.70%博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT84.00%93.00%91.00%94.00%3.30%萬融大廈86.70%95.00%90.00%91.00%1.11%萬海大廈80.60%88.00%89.00%91.00%2.25%光明加速器二期項(xiàng)目-97.00%91.00%96.00%5.49%建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT68.47%67.84%63.73%63.75%0.03%華夏合肥高新REIT90.03%91.18%91.81%89.87%-2.11%高新睿成87.60%89.70%90.30%89.20%-1.22%高新君道92.20%92.50%94.30%89.80%-4.77%國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT98.55%96.32%97.03%97.63%0.62%臨港奉賢智造園一期100.00%100.00%100.00%--臨港奉賢智造園三期98.30%96.30%96.30%--國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT100.00%100.00%100.00%99.40%-0.60%華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT93.00%89.70%89.50%--和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分99.90%99.90%99.80%99.40%-0.40%和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目99.30%96.60%93.80%98.80%5.33%孵化器項(xiàng)目88.10%82.70%82.70%81.60%-1.33%中金湖北科投光谷REIT90.70%-87.60%85.10%-2.85%光谷軟件園91.30%-89.40%86.00%-3.80%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目87.90%-78.60%80.60%2.54%資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：未公示的項(xiàng)目以“-”表示1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT--1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT-----華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT-----張江光大園170.10168.30168.30167.70-0.36%張潤(rùn)大廈-176.70180.00171.90-4.50%博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT111.3078.9079.30--萬海大廈-114.40115.50119.103.12%萬融大廈-108.00108.00108.600.56%光明加速器二期項(xiàng)目-53.4052.3051.60-1.34%建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT--172.80164.40-4.86%華夏合肥高新REIT35.00(研發(fā)辦公);55.00(商業(yè)配套用房)35.00(研發(fā)辦公);55.00(商業(yè)配套用房)32.2032.701.55%國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT-----國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT-----華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT-----和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分39.30(存量租約)；48.30(新簽租約)新簽租約)新簽租約)新簽租約)-和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目新簽租約)新簽租約)新簽租約)存量租約);新簽租約)-孵化器項(xiàng)目新簽租約)新簽租約)新簽租約)新簽租約)-中金湖北科投光谷REIT--67.7062.60-7.53%光谷軟件園--64.7064.60-0.15%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目--51.1051.200.20%資料來源：iFind，基金公告，民生證券研究院注：未公示的項(xiàng)目以“-”表示REIT0.69泰君安兩只廠房類的均超過了0.90，也體現(xiàn)了投資者對(duì)于廠房類資產(chǎn)的偏好。REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT0.7817.95REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO508027.SH東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT0.7817.95508000.SH華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT0.8023.64180101.SZ博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT0.6919.28508099.SH建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT0.6923.92180102.SZ華夏合肥高新REIT0.7928.14508021.SH國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT1.0021.24508088.SH國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT0.9818.64180103.SZ華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT0.7517.67508019.SH中金湖北科投光谷REIT0.7816.62資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：截至2023年2月20日數(shù)據(jù)，NAV為當(dāng)日單位凈值；FFO為近一年單位可供分配金額，如果未披露完整則對(duì)已披露季度平均值乘以420232023REITREIT2023REIT2023REITREITREIT2023REIT資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q23資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23保租房180501.SZ紅土深圳安居REIT1,377.621,376.281,373.851,362.97508058.SH中金廈門安居REIT1,895.191,918.871,927.431,943.75508068.SH華夏北京保障房REIT1,803.671,827.501,840.511,828.84508077.SH華夏基金華潤(rùn)有巢REIT1,926.401,945.661,979.761,989.25508031.SH國(guó)泰君安城投保租房REIT----保租房180501.SZ紅土深圳安居REIT634.35649.80629.16583.30508058.SH中金廈門安居REIT671.09667.10694.36579.93508068.SH華夏北京保障房REIT775.78774.53780.88776.21508077.SH華夏基金華潤(rùn)有巢REIT132.7078.70151.55123.01508031.SH國(guó)泰君安城投保租房REIT----保租房180501.SZ紅土深圳安居REIT1,261.681,433.921,332.801,081.86508058.SH中金廈門安居REIT1,401.591,487.721,465.881,377.43508068.SH華夏北京保障房REIT1,371.811,380.171,374.611,378.71508077.SH華夏基金華潤(rùn)有巢REIT1,591.091,615.981,435.151,433.92508031.SH國(guó)泰君安城投保租房REIT----資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：國(guó)泰君安城投保租房REIT于2024年1月12日發(fā)行，因此2023年4個(gè)季度無公示數(shù)據(jù)REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO紅土深圳安居REIT0.9924.12中金廈門安居REIT1.0323.22REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO紅土深圳安居REIT0.9924.12中金廈門安居REIT1.0323.22華夏北京保障房REIT1.0823.15華夏基金華潤(rùn)有巢REIT0.9517.66國(guó)泰君安城投保租房REIT0.93-資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院2023220租房REIT運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)健，出租率、租金收繳率維持高位。紅土深圳安居REITREITREITREITREIT2023年各季度出租率的最低值均高于90%，各季度租金收繳率均高于95%；租金水平變化幅度極小，維持穩(wěn)定狀態(tài)。REITs簡(jiǎn)稱底層資產(chǎn)子項(xiàng)目1Q232Q23REITs簡(jiǎn)稱底層資產(chǎn)子項(xiàng)目1Q232Q233Q234Q23環(huán)比變化出租率（%）紅土深圳安居REIT保利香檳苑保租房99.01%98.52%99.60%99.52%-0.08%鳳凰公館保租房99.52%98.79%98.69%99.25%0.57%安居錦園保租房98.87%100.00%98.25%97.25%-1.02%配套停車場(chǎng)100.00%100.00%100.00%100.00%0.00%安居百泉閣保租房98.69%98.16%98.16%100.00%1.87%配套商業(yè)100.00%100.00%100.00%100.00%0.00%配套停車場(chǎng)100.00%100.00%100.00%97.33%-2.67%中金廈門安居REIT園博公寓保租房99.45%99.44%99.36%99.78%0.42%珩琦公寓保租房99.55%99.91%99.79%99.91%0.12%華夏北京保障房REIT文龍家園項(xiàng)目保租房97.62%96.67%96.88%97.28%0.41%熙悅尚郡項(xiàng)目保租房92.74%97.80%97.24%96.23%-1.04%華夏基金華潤(rùn)有巢REIT有巢泗涇項(xiàng)目保租房96.99%96.52%94.54%92.88%-1.76%有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目保租房92.43%96.36%91.32%93.25%2.11%國(guó)泰君安城投保租房REIT-------租金水平（元/平/月）紅土深圳安居REIT-------中金廈門安居REIT園博公寓保租房-----珩琦公寓保租房-33.3433.5533.670.36%華夏北京保障房REIT文龍家園項(xiàng)目保租房-31.4431.7031.800.32%熙悅尚郡項(xiàng)目保租房52.0052.0052.0052.000.00%華夏基金華潤(rùn)有巢REIT有巢泗涇項(xiàng)目保租房60.0060.0065.0065.000.00%有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目保租房-----國(guó)泰君安城投保租房REIT-------資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：未公示的項(xiàng)目以“-”表示2023年高速公路類REITs凈利潤(rùn)水平嚴(yán)重分化，可供分配金額相對(duì)穩(wěn)定。20238REITREITREIT2023只凈利潤(rùn)在2023年第三季度均有明顯上2023資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q23資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23收入(萬元)高速公路508001.SH浙商滬杭甬REIT18505.9917307.2421002.4818058.61180201.SZ平安廣交投廣河高速REIT19487.1918816.8222784.6619031.67180202.SZ華夏越秀高速公路REIT6531.605813.256490.645692.85508018.SH華夏中國(guó)交建高速REIT11732.3610851.8311813.0011768.34508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT18692.1520168.8220461.7719090.04508066.SH華泰江蘇交控REIT9300.599738.5511083.058907.91508009.SH中金安徽交控REIT26950.7424304.4525826.1419944.45508007.SH中金山東高速REIT---7071.28凈利潤(rùn)(萬元)高速公路508001.SH浙商滬杭甬REIT2698.78-48.163215.16-2200.31180201.SZ平安廣交投廣河高速REIT7152.216456.978009.544436.83180202.SZ華夏越秀高速公路REIT1673.091208.401412.42694.23508018.SH華夏中國(guó)交建高速REIT3385.112346.332864.652488.51508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT4636.302692.564951.14518.68508066.SH華泰江蘇交控REIT2996.402361.153828.56210.93508009.SH中金安徽交控REIT1859.08-84.68846.64-9031.94508007.SH中金山東高速REIT---2754.16可供分配資金(萬元)高速公路508001.SH浙商滬杭甬REIT13946.0110861.8814831.555659.51180201.SZ平安廣交投廣河高速REIT14803.0626179.9917005.4711899.55180202.SZ華夏越秀高速公路REIT4433.373779.114274.563922.45508018.SH華夏中國(guó)交建高速REIT9339.857044.057888.247763.64508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT14561.1812530.4213833.077908.18508066.SH華泰江蘇交控REIT7654.415349.055345.724277.76508009.SH中金安徽交控REIT23087.9417506.7819026.5618423.32508007.SH中金山東高速REIT---35621.77資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：中金山東高速REIT于2023年10月27日發(fā)行，因此僅公示2023年四季度數(shù)據(jù)受季節(jié)影響，2023年第三季度業(yè)績(jī)水平較高，第四季度普遍承壓。2023年第三季度涵蓋暑期，居民出行意愿強(qiáng)烈，浙商滬杭甬REIT、平安廣交投廣河高速REITREITREIT1412.37、827.42、243.5、442.04REIT年第三季度總通行費(fèi)收入均達(dá)到峰值；2023年第四季度除國(guó)金中國(guó)鐵建高REIT4.69環(huán)比下降17.3%；2023年第四季度總通行費(fèi)收入環(huán)比均下降，其中中金安REIT22.85REITREIT1.29REIT1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化總車流量（萬輛）浙商滬杭甬REIT1186.261346.071412.371389.92-1.59%平安廣交投廣河高速REIT768.64766.91827.42760.42-8.10%華夏越秀高速公路REIT330.90271.16317.30269.13-15.18%華夏中國(guó)交建高速REIT-210.20243.50211.20-13.26%國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT971.29969.19924.30967.634.69%華泰江蘇交控REIT445.03426.55442.04367.48-16.87%中金安徽交控REIT259.20205.66218.04180.32-17.30%中金山東高速REIT-----總通行費(fèi)收入(萬元）浙商滬杭甬REIT20372.1320499.3223128.4719872.05-14.08%平安廣交投廣河高速REIT19912.8319152.6523149.7819377.49-16.30%華夏越秀高速公路REIT6306.675575.706289.855509.99-12.40%華夏中國(guó)交建高速REIT11571.1710685.4011661.4011535.60-1.08%國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT18286.5518640.0819758.8718258.08-7.60%華泰江蘇交控REIT9116.899572.5310821.238670.29-19.88%中金安徽交控REIT26564.7023855.3725604.6219754.92-22.85%中金山東高速REIT---6790.06-資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：未公示的項(xiàng)目以“-”表示REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO508001.SH浙商滬杭甬REIT1.188.95REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO508001.SH浙商滬杭甬REIT1.188.95180201.SZ平安廣交投廣河高速REIT0.779.38180202.SZ華夏越秀高速公路REIT1.0112.31508018.SH華夏中國(guó)交建高速REIT0.5716.30508008.SH國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT1.029.39508066.SH華泰江蘇交控REIT1.2912.04508009.SH中金安徽交控REIT0.8210.18508007.SH中金山東高速REIT0.997.74資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院20242204REIT2023年第四季度凈利潤(rùn)為負(fù)值。三只產(chǎn)業(yè)園類REITs2023年各季度營(yíng)收均REIT44%；2023REITREIT2023四季度凈利潤(rùn)為負(fù)值，中航京能光伏REIT凈利潤(rùn)持續(xù)下降；鵬華深圳能源REIT2023年第四季度可供分配資金環(huán)比下降幅度較大，為60%，中航京能光伏REIT資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q23資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23收入(萬元)能源類180401.SZ鵬華深圳能源REIT32,419.4755,457.0065,369.1936804.45508096.SH中航京能光伏REIT-11410.1910,551.168827.45508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT-26373.1314942.6322562.87凈利潤(rùn)(萬元)能源類180401.SZ鵬華深圳能源REIT6,336.2111,470.0013,708.25-2321.07508096.SH中航京能光伏REIT-5802.605,291.743523.26508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT-8348.782,813.989397.38可供分配資金(萬元)能源類180401.SZ鵬華深圳能源REIT3,783.2716,715.0015,320.116187.05508096.SH中航京能光伏REIT-3906.2628,271.71656.85508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT-22930.4120,512.0921712.46資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：中航京能光伏REIT和中信建投國(guó)家電投新能源REIT均為2023年一季度發(fā)行，因此僅公示2023年二到四季度數(shù)據(jù)REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化發(fā)電收入（億元）鵬華深圳能源REIT3.245.556.543.68-43.70%中航京能光伏REIT-1.002.831.48-47.70%中信建投國(guó)家電投新能源REIT-2.641.492.3557.56%上網(wǎng)電量（億千瓦時(shí)）鵬華深圳能源REIT5.9410.8814.206.84-51.85%中航京能光伏REIT-1.521.511.22-19.21%榆林市榆陽區(qū)300MWp光伏發(fā)電項(xiàng)目-1.21.170.98-16.24%湖北隨州100MWp光伏發(fā)電項(xiàng)目-0.320.340.24-29.41%中信建投國(guó)家電投新能源REIT-3.511.983.5277.30%電價(jià)水平（元/千瓦時(shí)）鵬華深圳能源REIT-----中航京能光伏REIT-----榆林市榆陽區(qū)300MWp光伏發(fā)電項(xiàng)目-0.810.720.787.08%湖北隨州100MWp光伏發(fā)電項(xiàng)目-0.990.980.96-2.14%中信建投國(guó)家電投新能源REIT-0.850.850.850.00%資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：未公示的項(xiàng)目以“-”表示較為穩(wěn)定。鵬華深圳能源REIT、中航京能光伏REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT2023-43.7047.70REIT77.30%外，其余均呈現(xiàn)較大幅REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO180401.SZ鵬華深圳能源REIT1.049.05508096.SH中航京能光伏REIT0.966.50508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT0.968.79REIT300MWp0.776（元/千瓦時(shí)，上升7.8%，湖北隨州100MWp光伏發(fā)電項(xiàng)目為0.9547（元/千瓦時(shí)，下降2.14%。鵬華深圳能源RET，中航京能光伏REIT，REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO180401.SZ鵬華深圳能源REIT1.049.05508096.SH中航京能光伏REIT0.966.50508028.SH中信建投國(guó)家電投新能源REIT0.968.79資料來源：iFind，基金公告，民生證券研究院注：截至2023年2月20日數(shù)據(jù)，NAV為當(dāng)日單位凈值；FFO為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對(duì)已披露季度平均值乘以42023REITREIT2023資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q23資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23收入(萬元)環(huán)保508006.SH富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT6876.827792.797953.637317.70180801.SZ中航首鋼綠能REIT10204.259859.6311059.9511609.88凈利潤(rùn)(萬元)環(huán)保508006.SH富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT777.751245.281934.03148.07180801.SZ中航首鋼綠能REIT1319.191199.221861.84805.74可供分配資金(萬元)環(huán)保508006.SH富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT3321.332938.575322.072252.46180801.SZ中航首鋼綠能REIT3811.141106.721376.624433.72資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院經(jīng)營(yíng)水平穩(wěn)健。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT水質(zhì)凈化廠的總污水處理量2023REIT（萬噸（千瓦時(shí)5.77%、-3.90%、-0.79%；REITREIT1.10、1.25。REITs簡(jiǎn)稱子項(xiàng)目1Q232Q233Q23REITs簡(jiǎn)稱子項(xiàng)目1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT福永水質(zhì)凈化廠總處理量799.001067.001130.001086.0-3.89%（萬噸）0松崗水質(zhì)凈化廠總處理量968.001306.001670.001456.0-12.81%（萬噸）0公明水質(zhì)凈化廠總處理量701.00849.00879.00859.00-2.28%（萬噸）合肥市十五里河污水處理廠總處理量1746.002407.002441.002000.0-18.07%（萬噸）0富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT福永水質(zhì)凈化廠含稅單價(jià)1.371.371.371.370.00%（元/噸）松崗水質(zhì)凈化廠含稅單價(jià)1.331.331.331.330.00%（元/噸）公明水質(zhì)凈化廠含稅單價(jià)1.511.511.5111.510.00%（元/噸）合肥市十五里河污水處理廠含稅單價(jià)-----（元/噸）中航首鋼綠能REIT生物質(zhì)能源項(xiàng)目生活垃圾處理量（萬26.7427.530.3132.065.77%噸）餐廚垃圾收運(yùn)處一體化項(xiàng)目生活垃圾處理量（萬噸）殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)目生活垃圾處理量（萬噸）生物質(zhì)能源項(xiàng)目上網(wǎng)電量9111.967588.248796.488453.7-3.90%（千瓦時(shí)）2餐廚垃圾收運(yùn)處一體化項(xiàng)目上網(wǎng)電量（千瓦時(shí)）殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)目上網(wǎng)電量（千瓦時(shí)）生物質(zhì)能源項(xiàng)目收運(yùn)廚余垃圾（萬噸）1.061.291.271.26-0.79%餐廚垃圾收運(yùn)處一體化項(xiàng)目收運(yùn)廚余垃圾（萬噸）殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)目收運(yùn)廚余垃圾（萬噸）資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：未公示的項(xiàng)目以“-”表示REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT1.1012.95中航首鋼綠能REIT1.25REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT1.1012.95中航首鋼綠能REIT1.2511.84：iFind，各項(xiàng)注：截至2023年2月20日數(shù)據(jù)，NAV為當(dāng)日單位凈值；FFO為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對(duì)已披露季度平均值乘以42023REITs2023REIT2023REITREIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT2023年第三季度可供分配資金達(dá)到峰值。資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q23資產(chǎn)類型REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱1Q232Q233Q234Q23收入(萬元)倉(cāng)儲(chǔ)物流180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT2990.093121.313596.553429.88508056.SH中金普洛斯REIT8971.4510178.8611674.6512030.16508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT2319.712684.972717.132691.96凈利潤(rùn)(萬元)倉(cāng)儲(chǔ)物流180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT1153.621120.291300.59956.21508056.SH中金普洛斯REIT732.51997.35492.91185.52508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT1155.15514.69821.761117.08可供分配資金(萬元)倉(cāng)儲(chǔ)物流 180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT2348.252280.212685.852289.15508056.SH中金普洛斯REIT6685.0910500.638672.779252.56508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT1753.621790.642272.211590.06資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院REITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT0.9421.53508056.SH中金普洛斯REIT0.9018.13508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT0.7217.272023REIT儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT2023年的租金收繳率均為100%；中金普洛斯REIT2023年第REITREITREITs代碼REITs簡(jiǎn)稱P/NAVP/FFO180301.SZ紅土創(chuàng)新鹽田港REIT0.9421.53508056.SH中金普洛斯REIT0.9018.13508098.SH嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT0.7217.27資料來源：iFind，各項(xiàng)REITs近一年季度基金公告，民生證券研究院注：截至2024年2月20日數(shù)據(jù)，NAV為當(dāng)日單位凈值；FFO為近一年可供分配金額，如果未披露完整則對(duì)已披露季度平均值乘以41Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化1Q232Q233Q234Q234Q23環(huán)比變化可租賃面積（萬平）紅土創(chuàng)新鹽田港REIT-----現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目26.6123.6426.6126.610.00%世紀(jì)物流園項(xiàng)目-5.245.245.240.00%中金普洛斯REIT70.50115.661