天津南口路地塊可行性研究報(bào)告

目錄第一部分項(xiàng)目總論 3一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景 3（一）、可行性研究報(bào)告名稱 3（二）、可行性報(bào)告編制單位 3（三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 3二、項(xiàng)目地塊概況 3三、可行性研究的結(jié)論 4第二部分項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 5一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景 5（一）、城市基本背景 5（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 5二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 8（一）、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 8（二）、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟 9（三）、房價(jià)增速較快 9（四）、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊 10（五）、2006年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析 11（六）、市場(chǎng)特征分析 12三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況 13第三部分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 15一、主力消費(fèi)群定位與分析 15（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成 15（二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn) 15（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析 15（四）、綜述 16二、產(chǎn)品定位 16三、戶型定位 17四、項(xiàng)目方案評(píng)估意見 18第四部分項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析 19一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 19二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃 19（一）、建設(shè)方式 19（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析 19（三）、開發(fā)進(jìn)度 20三、項(xiàng)目成本明細(xì) 20四、項(xiàng)目收入 21（一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 21（二）、項(xiàng)目收入 22五、項(xiàng)目利潤 22六、資金來源與支出 22七、現(xiàn)金流量分析 22八、盈虧平衡分析 23九、敏感性分析 23（一）、開發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤的影響 23（二）、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)利潤的影響 23（三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較 23第五部分可行性研究的結(jié)論 25一、經(jīng)濟(jì)效益分析 25二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn) 25（一）、擬投資理由 25（二）、潛在風(fēng)險(xiǎn) 26三、社會(huì)效益分析 26

第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景（一）、可行性研究報(bào)告名稱天津市南口路地塊可行性研究報(bào)告（二）、可行性報(bào)告編制單位**房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部（三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國家相關(guān)政策、法規(guī)2、天津市地塊整理信息——土地·招商3、走訪記錄，市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料4、天津市土地交易中心信息5、天津市政府網(wǎng)站二、項(xiàng)目地塊概況南口路地塊位于天津市河北區(qū)，中環(huán)線以內(nèi)，東側(cè)為喜峰道，南側(cè)為南口路，西側(cè)是天津市電器研究所，地塊正處于天津河北區(qū)重點(diǎn)改造的南口路沿線中心位置，該地塊具擁有較好的交通條件和升值潛力。位置圖如下：通過多方信息渠道了解，預(yù)計(jì)天津市土地交易中心將在本月底或6月初發(fā)布地塊掛牌公告。目前該地塊現(xiàn)狀除北側(cè)三戶礦山電器廠職工宿舍和南側(cè)的商業(yè)銀行外均已拆平，起掛價(jià)25800萬元。規(guī)劃指標(biāo)及要求如下：土地出讓面積為68,800㎡，合103.2畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率≤2.3，可建建筑面積不大于15,824㎡，建筑密度≤30%，綠地率≥40%；土地使用權(quán)出讓年限為70年。通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)該地塊合理成交價(jià)為34,613.28萬元（其中土地出讓金33,540.00萬元、契稅1,006.20萬元、土地交易手續(xù)費(fèi)67.08萬元），即樓地價(jià)2,187.39元/㎡；擬定我公司取得該土地最高價(jià)為37,808.35萬元（其中土地出讓金36,636.00萬元），即樓面地價(jià)為2,389.30元/㎡。三、可行性研究的結(jié)論項(xiàng)目總成本：62,565.95萬元項(xiàng)目銷售收入：87,032.00萬元項(xiàng)目利潤：19,635.77萬元項(xiàng)目成本利潤率：31.38%項(xiàng)目內(nèi)部收益率：52.01%項(xiàng)目凈現(xiàn)值：16122萬元項(xiàng)目投資回收期：1.56年通過對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)可以得出：本項(xiàng)目具有較為合理的投資回報(bào)率，投資回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，規(guī)模符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，因此項(xiàng)目可行。

第二部分項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景（一）、城市基本背景天津是我國四個(gè)直轄市之一，也是北方最大的沿海開放城市和航運(yùn)中心，轄區(qū)面積11919.7平方公里，屬于暖溫半濕潤大陸季風(fēng)型氣候。下轄有6個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、4個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。截至2005年底，全市常住人口為1043萬人，其中城鎮(zhèn)人口為783.06萬人。天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國家級(jí)公路途經(jīng)天津；天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)是北方重要的客機(jī)機(jī)場(chǎng)，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心；2006年3月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。天津“十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12%，人均生產(chǎn)總值超過7000美元，財(cái)政收入年均增長16%以上，建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量2005年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值3663.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比04年增長14.5%，連續(xù)10個(gè)季度增速在14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá)522.86億元。財(cái)政收入達(dá)到725.52億元，占全市生產(chǎn)總值的19.8%，同比上年增長26.8%，實(shí)現(xiàn)“十五”期間財(cái)政收入5年上五百億元臺(tái)階的重大突破。2、購買力和消費(fèi)水平天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長階段，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到12639元，同比增長10.2%；城市居民恩格爾系數(shù)為36.7%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均消費(fèi)性支出9653元，同比增長為9.7%，其中用于居住類支出1292元，同比增長5.0%。3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面積25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。預(yù)計(jì)2006年天津城市居民人均居住建筑面積為26.58㎡，根據(jù)《天津市2005-2020中長期發(fā)展規(guī)劃》，2010年天津城市人均居住建筑面積將達(dá)到30.00㎡，未來幾年內(nèi)年均增長0.855㎡。4、固定資產(chǎn)投資“十五”期間天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入15%以上的年增長高速期，2003年突破1000億元大關(guān)，連續(xù)3年保持20%以上的速度增長，2005年天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為1516.84億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1385.56億元。5、2006年天津市主要預(yù)期目標(biāo)2006年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是①、生產(chǎn)總值增長12%；②、財(cái)政收入增長17%以上；③、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長20%；④、城市居民人均可支配收入增長10%以上；6、天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點(diǎn)改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點(diǎn)改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時(shí)積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。其中梅江板塊（梅江13號(hào)地所屬片區(qū)）、奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在2003年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對(duì)較好，市場(chǎng)成熟度和認(rèn)可度也相對(duì)較高。東部板塊（萬東小馬路所屬片區(qū)、二號(hào)橋德億達(dá)項(xiàng)目）區(qū)域內(nèi)在開發(fā)項(xiàng)目較少，目前還未形成相互競(jìng)爭(zhēng)、共同建設(shè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然麗苑居住區(qū)、萬新居住區(qū)和衛(wèi)國道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對(duì)于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢(shì)頭均顯遜色，但隨著國家重點(diǎn)發(fā)展濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)和地理位置優(yōu)勢(shì)，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。東南板塊區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項(xiàng)目會(huì)以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢(shì)頭與其形成呼應(yīng)。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢(shì)看好?？傊?，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴(kuò)散。二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2005年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，房價(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。市場(chǎng)供給充足，但受宏觀政策影響，市場(chǎng)需求在一定程度上略有萎縮。（一）、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，2005年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到24.1%，僅比2004年少0.74個(gè)百分點(diǎn)。自從2003年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持20%以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入投資需求旺盛期。（二）、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟2005年的天津土地市場(chǎng)略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是土地價(jià)格上漲幅度明顯回落，與2004年16.3%的上漲幅度相比，2005年土地交易價(jià)格上漲幅度僅為3.9%，其中居住用地交易價(jià)格上漲2.9%；其二是土地交易量較2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為112.6萬㎡，同比減少84.6%，單宗土地成交面積為59263㎡，同比減少85.4%。（三）、房價(jià)增速較快根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津2005年度累計(jì)成交均價(jià)為4132元/㎡，較2004年度全年均價(jià)（3302元/㎡）上升25.13%，而2004年度相比2003年上漲21.4%。市區(qū)商品房均價(jià)突破5000元/㎡的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi)5000元/㎡以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房已經(jīng)超過6000元/㎡的均價(jià)水平。從2005年度天津商品房價(jià)格走勢(shì)看，第一季度消費(fèi)慣性使然，房價(jià)沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢(shì)。房價(jià)一年一個(gè)臺(tái)階（2003年2700元/㎡水平、2004年3300元/㎡水平、2005年4100元/㎡水平），預(yù)計(jì)2006年度天津整體房價(jià)水平達(dá)到5000元/㎡的水平。進(jìn)入2006年以來，天津全市商品房均價(jià)保持在4900元/㎡以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價(jià)格水平高，分別達(dá)到6500元/㎡和6200元/㎡的水平。自二月份以來，河北區(qū)房價(jià)水平達(dá)到5100—5300元/㎡的水平，就河北區(qū)市場(chǎng)狀況和目前價(jià)格水平看來，該區(qū)域的房價(jià)上漲空間較大。預(yù)計(jì)2006年度河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價(jià)將分別達(dá)到6800元/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和5500元/㎡以上的水平。天津主要城區(qū)區(qū)域2006年1—4月份房價(jià)示意圖如下：（四）、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場(chǎng)依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積3470.56萬㎡，同比增長21.1%，其中商品住宅2827.87萬㎡，同比增長21.1%。年度新增商品房供應(yīng)量為1187萬㎡。與市場(chǎng)供給形成截然反差，市場(chǎng)需求受宏觀政策影響明顯，從2月份開始月度需求基本呈下降趨勢(shì)，全年商品房成交面積980萬㎡，同比去年下降18%，各月份成交情況見下圖：（五）、2006年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析1、2006年預(yù)計(jì)住宅需求總量在1868萬㎡左右(1)、從人口增長及平均居住面積來看2005年天津全市常住人口1046萬人，其中城鎮(zhèn)人口556萬人，人均居住面積25.7㎡。根據(jù)《天津市2005-2020中長期發(fā)展規(guī)劃》，2006年的天津人口預(yù)計(jì)將達(dá)到1076萬人，其中城鎮(zhèn)人口574萬人，城鎮(zhèn)人口比2005年增加18萬人。預(yù)計(jì)2006年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到26.58㎡到2010年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為30㎡，年均增長0.855㎡。由此根據(jù)住宅剛性需求計(jì)算公式為：剛性需求＝新增人口“帶動(dòng)型需求”+現(xiàn)有人口“改善型需求”=26.58㎡/人×18萬人+0.855㎡/人×574萬人=478萬㎡+490萬㎡=968萬㎡由人口增長及平均居住面積增長形成2006年的住宅剛性需求預(yù)計(jì)為968萬㎡左右。(2)、從拆遷帶來的“被動(dòng)型”需求分析2005年天津城區(qū)拆遷面積為180萬㎡。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計(jì)拆遷量將達(dá)到200萬㎡左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3的關(guān)系，將形成600萬㎡的住宅需求。(3)、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在1300萬㎡左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實(shí)際成交量約1000萬㎡左右，被抑制的需求量約有300萬㎡左右，也將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)2006年天津住宅需求在1868萬㎡左右。2、2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計(jì)劃比上年增長22%，達(dá)到400億元；新開工項(xiàng)目計(jì)劃比上年增長25%，達(dá)到2000萬㎡，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計(jì)劃達(dá)到3500萬㎡。（六）、市場(chǎng)特征分析1、產(chǎn)品特征分析（1）、住宅平均面積減小趨勢(shì)明顯隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購買力沒有明顯增強(qiáng)，市民基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品也是目前市場(chǎng)需求量最大的。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢(shì)明顯，80—90㎡兩居、105—110㎡三居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財(cái)富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價(jià)值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。從而使單一項(xiàng)目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（4）、更開放的“大街區(qū)小組團(tuán)”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社區(qū)對(duì)城市的開放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對(duì)城市開放的，而封閉性組團(tuán)將被控制在一個(gè)較小的規(guī)模。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛通過現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價(jià)值。2、競(jìng)爭(zhēng)特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來天津房價(jià)快速增長，而期間房價(jià)增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房價(jià)逐漸成為影響購房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。同時(shí)受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（2005年總款50萬元以內(nèi)商品房、2006年總款60萬元以內(nèi)商品房）。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性價(jià)比等層面，購房者消費(fèi)行為更加理性。（2）、品質(zhì)和品牌競(jìng)爭(zhēng)成為片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體通過對(duì)一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水平上，購房者對(duì)片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對(duì)較低，所以價(jià)格不是同一片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)主體。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品品質(zhì)、品牌和開發(fā)商實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開發(fā)商也開始越來越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況根據(jù)天津的未來城市發(fā)展規(guī)劃，從今年開始南口路沿線（志成道至普濟(jì)河道段）將是河北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃改造的地帶，南口路沿線的舊城改造和南口路拓寬并行，未來幾年南口路沿線將是河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地帶。目前該地帶在售或擬售樓品相對(duì)很少，近年開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目也相對(duì)較少，周邊新樓盤僅有金品家園（在售，銷售率在85％以上）和風(fēng)和日麗（年初銷罄）。由于本項(xiàng)目與金品家園和風(fēng)和日麗具有相同的區(qū)域性，本項(xiàng)目具有可比性。通過對(duì)金品家園和風(fēng)和日麗項(xiàng)目的調(diào)研，綜合分析得出如下幾點(diǎn)：1、該區(qū)域?yàn)橹械蜋n商品房相對(duì)集中區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在建的項(xiàng)目（金品家園、風(fēng)和日麗二期）和近年來已建成小區(qū)（東?；▓@、山海花園、勝景花園等）從產(chǎn)品品質(zhì)（包括產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)、外立面效果、項(xiàng)目景觀規(guī)劃和小區(qū)內(nèi)配套等方面）看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對(duì)較低。2、參考區(qū)域內(nèi)在售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，同時(shí)結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房5000元/㎡以上的價(jià)格水平，可以判定目前該區(qū)域的商品房價(jià)格水平超過5000元/㎡。預(yù)計(jì)2006年區(qū)域內(nèi)新建商品房價(jià)格能到達(dá)5500元/㎡。3、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為天津中等偏低的收入水平群體，從購房目的上看，以為子女購房需求、拆遷購房需求以及周邊改善型需求為主，投資性需求相對(duì)很少。4、從產(chǎn)品需求特征來看，80—100㎡的兩居室和110㎡左右的小三居室的戶型為區(qū)域市場(chǎng)需求熱點(diǎn)，而對(duì)125㎡面積以上的戶型相對(duì)要少，從金品家園的銷售狀況看來，市場(chǎng)對(duì)80㎡以下的小面積戶型也反應(yīng)較好。5、該區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目和次新項(xiàng)目的產(chǎn)品基本上采用磚混板式結(jié)構(gòu)，以多層住宅為主。

第三部分項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一、主力消費(fèi)群定位與分析（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成1、地塊周邊“改善型”客戶群體南口路與沿線住宅新建住宅小區(qū)相對(duì)較少，僅有售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后，勢(shì)必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。2、拆遷戶，特別是河北區(qū)和紅橋區(qū)的舊城改造拆遷戶。隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢(shì)必有帶動(dòng)巨大的拆遷性購房的需求，由于本項(xiàng)目定位為中檔普通住宅，價(jià)格水平相對(duì)其它中心城區(qū)較低，在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購買本項(xiàng)目的群體。另近年來天津其他城區(qū)大規(guī)模城市拆遷改造，天津市區(qū)房價(jià)快速上漲，致使大量的拆遷戶未能購得新房或二手房，本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)必會(huì)吸引大量的其他城區(qū)的拆遷戶。3、周邊首次置業(yè)人群該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。4、其它城區(qū)的購房群體由于近年來天津房價(jià)快速上漲，致使許多購房者“望房興嘆”，除河北區(qū)和紅橋區(qū)外，市內(nèi)其它城區(qū)房價(jià)基本上都在6000元/㎡的水平，本項(xiàng)目的5500元/㎡的價(jià)格水平（明年開盤時(shí)的價(jià)格水平）勢(shì)必能吸引大量其它城區(qū)的購房群體。（二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)1、家庭月收入水平一般在3500元以上，如項(xiàng)目附近獨(dú)立經(jīng)營的個(gè)體工商戶、教師、企事業(yè)單位的工作人員。2、家庭人口數(shù)一般為3—5人，以項(xiàng)目周邊改善型購房、拆遷購房、結(jié)婚購房和為子女購房為主。（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為96㎡,均價(jià)5500元/㎡，每套住房的總價(jià)為約52.8萬元左右，按首付30%（約15.8萬元），貸款70%（約37萬元），還款期限為20年計(jì)算，每月還款本息合計(jì)約2500元。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2005年天津市居民家庭人均可支配收入12639元，以普通三口之家計(jì)算，家庭年可支配收入37917元，平均每月可支配收入約3160元，高于每月還款660元。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的未來收入增長的情況的條件下，本項(xiàng)目擬定家庭月收入在3500元以上的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購房本項(xiàng)目住宅。（四）、綜述在市場(chǎng)消化能力方面，由于該地塊天津目前重點(diǎn)改造的南開路（志成道至普濟(jì)河道段）的中心區(qū)域，臨近普濟(jì)河道、榆關(guān)道和天津中環(huán)線，交通便利，地理位置相對(duì)較佳，周邊生活配套齊全，價(jià)格水平較迎合擬定目標(biāo)客戶群體心理價(jià)位和實(shí)際購買力，故在滿足該區(qū)域市場(chǎng)需求和吸引目標(biāo)客戶方面具備較大的優(yōu)勢(shì)。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量上和購買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：中檔普通住宅小區(qū)形象定位：簡約、便捷、健康、人文生活產(chǎn)品定位的原因：A.本項(xiàng)目位于重點(diǎn)改造和規(guī)劃中的南口路生活區(qū)，而目前該區(qū)域內(nèi)基本上都是低檔商品房住宅，本項(xiàng)目相對(duì)同其他在建樓盤或次新樓盤相比，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，故本項(xiàng)目適宜定位為中檔住宅小區(qū)。B.定位為中檔住宅小區(qū)，有利于在區(qū)域內(nèi)樹立本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象，與目前低檔次的商品房住宅相區(qū)別，本項(xiàng)目從產(chǎn)品檔次、價(jià)值和價(jià)格上都能較大程度迎合擬定目標(biāo)客戶群的實(shí)際需求和購買力，以求最大程度的贏得市場(chǎng)。C、本項(xiàng)目周邊超市、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等等生活配套齊全，世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一醫(yī)院與本項(xiàng)目距離不到100米，離南口路菜市場(chǎng)僅200米的路程。D.本項(xiàng)目周邊污染源極少，綠化程度高，臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休閑娛樂場(chǎng)地，具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。E.本項(xiàng)目周邊重點(diǎn)名校林立，如河北工業(yè)大學(xué)、育英里小學(xué)、鐵一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具備較為深厚的人文底蘊(yùn)。三、戶型定位根據(jù)天津市房地產(chǎn)政策情況、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群的需求狀況，確定本項(xiàng)目的戶型定位。1、按照建設(shè)部等七部委通知，天津市明確了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)：建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積以國家規(guī)定的120平方米為標(biāo)準(zhǔn)上浮20％。2、隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲，市民基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的中小戶型較為認(rèn)可，對(duì)于此類產(chǎn)品需求量較大。3、區(qū)域內(nèi)樓盤戶型定位主要以中小戶型為主，如金品家園戶型主要以79—98㎡小兩居和106.64㎡的大兩居、104—108㎡小三居為主。另有部分56.18㎡、57.11㎡的一居室戶型，而大面積戶型相對(duì)較少（戶型面積有127.41㎡、142.83㎡和147.41㎡）。4、經(jīng)調(diào)查，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的住房消費(fèi)能力在50—55萬元，對(duì)于80—100㎡兩居、110㎡以內(nèi)的三居等經(jīng)濟(jì)型戶型需求量較大。擬確定戶型面積如下表：戶型面積80㎡以下80-90㎡90—100㎡100-110㎡110-120㎡120㎡以上比例5％20%40％20%10%5%戶型2室2廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳3室2廳3室1廳3室2廳3室2廳四、項(xiàng)目方案評(píng)估意見由于本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谔旖驑潜P價(jià)格和產(chǎn)品檔次相對(duì)較低的城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格和總款的敏感程度最為強(qiáng)烈，因此控制開發(fā)成本，對(duì)吸引有效需求尤其關(guān)鍵。同時(shí)考慮到該地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，因此建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主，以11層板式小高層為主，輔以部分18層點(diǎn)式高層住宅（建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以適當(dāng)考慮少量板式6層多層住宅），采用簡約建筑風(fēng)格、明朗的外立面效果、優(yōu)美社區(qū)景觀、完善社區(qū)配套及人性化的物業(yè)管理來突出本項(xiàng)目的簡約、健康和人文理念。

第四部分項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊出讓為凈地出讓，面積：6.88公頃，合103.2畝。用地性質(zhì)：居??；建筑密度≤30%；容積率≤2.3；綠地率≥40%。出讓年限：70年。由于本地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，本項(xiàng)目擬建各項(xiàng)物業(yè)如下表：項(xiàng)目數(shù)量備注住宅158240㎡地下車庫7912㎡地下車庫軍民兩用二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一）、建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析由于我公司首次在天津開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，且對(duì)天津市場(chǎng)認(rèn)識(shí)上存在一定的不足，綜合考慮本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及項(xiàng)目未來定價(jià)策略調(diào)整，本項(xiàng)目擬分兩期滾動(dòng)開發(fā)。第一期將在本地塊南半?yún)^(qū)開發(fā)，約完成建筑面積7.55萬㎡（其中含地下車庫約0.36萬㎡），并完成銷售中心、樣板樓工程。南半?yún)^(qū)緊鄰南口路，便于本項(xiàng)目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時(shí)有利于本項(xiàng)目前期的推廣和二期的造勢(shì)，最終有利于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作和資金的快速回籠。第二期開發(fā)北半?yún)^(qū)，約共計(jì)9.06萬㎡（其中含地下車庫約0.43萬㎡），最終完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的人氣更加聚集，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格有望提高，獲得較好的利潤。（三）、開發(fā)進(jìn)度開發(fā)期為25個(gè)月，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等共需4個(gè)月；建設(shè)期為15個(gè)月，室外配套在樓體封頂后2個(gè)月內(nèi)完成，工程開工的第3個(gè)月開始銷售。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工5個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì)18個(gè)月。建設(shè)進(jìn)度安排如下：第一期：2006年11月2007年10月第二期：2007年2月2008年1月詳見（附表二）開發(fā)進(jìn)度表三、項(xiàng)目成本明細(xì)除土地成本以外的成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本

（萬元）單位成本

（元/m2）備注1、建筑工程成本17,084.001,079.63小高層、高層住宅158241000.00電梯126079.6370部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用340.2221.50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)795.00住宅設(shè)計(jì)費(fèi)19012.00地質(zhì)勘探322.00放線測(cè)量費(fèi)80.50監(jiān)理費(fèi)322.003、政府規(guī)費(fèi)431.4427.27散裝水泥140.90建筑面積×0.3×3元墻體革新費(fèi)382.40勞保統(tǒng)籌費(fèi)795.00白蟻防治費(fèi)322.00渣土清運(yùn)費(fèi)473.00確權(quán)測(cè)繪費(fèi)241.50產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)473.00竣工備案費(fèi)80.50交易服務(wù)費(fèi)211.30投資額0.12%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)110.70工程造價(jià)0.07%技術(shù)服務(wù)費(fèi)140.90防雷審核241.511500元+建筑面積×1.5元/M2圖紙審查241.50環(huán)境評(píng)估費(fèi)120.76印花稅50.30中標(biāo)造價(jià)0.03%招標(biāo)服務(wù)費(fèi)322.00合同造價(jià)0.2%4、安裝工程5,285.22334.00燃?xì)?6048.00自來水39625.00污水、雨水45929.00電力145692.00雙電路：92；單電路：83供熱1851117.00住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視473.00智能化31620.005、環(huán)境配套791.2050.00景觀、綠化47530室外道路316206、管理費(fèi)791.2050.007、銷售費(fèi)用1,265.9280.00銷售收入的1—1.5%8、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,647.00104.089、不可預(yù)見費(fèi)316.4820.00總計(jì)：27,952.671,766.47本地塊總占地面積6.88公頃，本地塊掛牌底價(jià)25800.00萬元，結(jié)合本項(xiàng)目的成本和利潤的基本測(cè)算，根據(jù)附表三（1）土地成本測(cè)算表，該地塊較為合理地價(jià)估計(jì)在起價(jià)基礎(chǔ)上增長30.00%，即為33,540.00萬元，另外契稅為1006.20萬元，交易手續(xù)費(fèi)為67.08萬，土地總成本為34613.28萬元。本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地成本為34613.28萬元。擬定競(jìng)買土地最高地價(jià)為37,808.35萬元，其中土地出讓金36,636.00萬元、契稅1,099.08萬元和土地交易手續(xù)費(fèi)73.27萬元，詳見附表三（1）土地成本測(cè)算表。四、項(xiàng)目收入（一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定綜合考慮本地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)的未來價(jià)格預(yù)計(jì)，擬定銷售均價(jià)格為：住宅：5,500元/㎡地下車位：10萬/個(gè)（二）、項(xiàng)目收入項(xiàng)目數(shù)量均價(jià)總價(jià)住宅158,240㎡5,500元/㎡87,032.00萬元稅金4,830.28萬元銷售凈收入82,201.72萬元備注：通過計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈銷售收入計(jì)算時(shí)不予考慮，具體計(jì)算如下：地下車位建造成本：0.7912萬㎡*2600元/㎡＝2,057.12萬元地下車位出租收益：226個(gè)*10萬元/個(gè)＝2,260萬元五、項(xiàng)目利潤項(xiàng)目銷售凈收入為82,201.72萬元，總成本為62,565.95萬元，總利潤為19,635.77萬元，項(xiàng)目成本利潤率為31.38%。計(jì)算如下：（82,201.72－62,565.95）÷62,565.95=31.38%詳見附表三（1）土地成本測(cè)算表六、資金來源與支出項(xiàng)目資金來源包括項(xiàng)目占用資金和預(yù)售收入，其中總計(jì)占用資金43,000萬元，6批次投入，分別為6,500萬，4,500萬，1,000萬、8,000萬、3000萬元和20,000萬元，并在開發(fā)期間分批返還公司。資金支出包括土地費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)和還款。詳見（附表四）——資金來源及支出測(cè)算表七、現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為6.48%，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為8%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：16,122萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：52.01%財(cái)務(wù)投資回收期：1.56年詳見（附表五）——現(xiàn)金流量表財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為52.01%，說明投資南口路地塊項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)收益。八、盈虧平衡分析1、銷售率100%時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)住宅銷售均價(jià)為A:（Ax15.824）x(1-5.55%)=62,565.95A=4,186元/㎡2、銷售均價(jià)為5,500元/㎡時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售率為B:87,032.00xBx(1-5.55%)=62,565.95B=76.11%項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售率為76.11%，說明項(xiàng)目存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。九、敏感性分析在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項(xiàng)目利潤的因素主要是開發(fā)成本及銷售價(jià)格的變動(dòng)。（一）、開發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤的影響項(xiàng)目總成本在正負(fù)5%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（2）。（二）、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)利潤的影響項(xiàng)目銷售均價(jià)在正負(fù)5%之間變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（3）。（三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較通過對(duì)附表二（2）和附表二（3）的比較分析可知：項(xiàng)目開發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)利潤率的影響略高于銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤率的影響。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，應(yīng)控制成本，且應(yīng)通過有效的市場(chǎng)推廣、良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)等手段來提高產(chǎn)品的附加值，進(jìn)而提高銷售價(jià)格,以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

第五部分可行性研究的結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目銷售凈收入：82,201.72萬元項(xiàng)目總成本：62,565.95萬元成本利潤率：31.38%銷售利潤率：22.56％總利潤：19,635.77萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：16,122萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：52.01%財(cái)務(wù)投資回收期：1.56年通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。項(xiàng)目從建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃用途、地價(jià)、投資規(guī)模、投資機(jī)會(huì)等方面看，都適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求。同時(shí)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，目標(biāo)客戶明確。二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn)（一）、擬投資理由1、天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津?yàn)I海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長江三角洲后的中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極。2、在2006年3月份的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。3、天津市國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長，居民生活水平提高迅速，城市居民購買力相對(duì)較強(qiáng)。外加天津近幾年來舊城改造拆遷規(guī)