房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法-建設(shè)部2000年頒布

房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價方法第一章總那么第一條房地產(chǎn)開發(fā)工程(以下簡稱房地產(chǎn)工程)經(jīng)濟(jì)評價，是房地產(chǎn)工程可行性研究的重要組成局部，是房地產(chǎn)工程決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康開展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價質(zhì)量，制定本方法。第二條房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)開展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評價工作。第三條在房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價中，按照房地產(chǎn)工程未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)工程主要分為以下類型：一、出售型房地產(chǎn)工程。此類房地產(chǎn)工程以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。二、出租型房地產(chǎn)工程。此類房地產(chǎn)工程以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。三、混合型房地產(chǎn)工程。此類房地產(chǎn)工程以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。第四條房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和綜合評價。對于一般的房地產(chǎn)工程只需進(jìn)行財務(wù)評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)開展有較大影響的房地產(chǎn)工程，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程、成片開發(fā)工程，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評價。第五條財務(wù)評價應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算房地產(chǎn)工程的財務(wù)收人和財務(wù)支出，分析工程的財務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷工程的財務(wù)可行性。第六條綜合評價應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)開展的角度，分析和計算房地產(chǎn)工程對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察工程對社會經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)，判斷工程的社會經(jīng)濟(jì)合理性。第七條房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)工程籌劃、房地產(chǎn)工程投資與本錢費(fèi)用估算、房地產(chǎn)工程收入估算與資金籌措的根底上進(jìn)行。同時應(yīng)注意對房地產(chǎn)工程進(jìn)行不確定分析和多方案比選。第八條房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商效勞，作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府管理部門效勞，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)工程的依據(jù)；可以為金融機(jī)構(gòu)效勞，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。第九條本方法適用于第三條所述各類房地產(chǎn)工程。其他房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)評價也可參照本方法使用。房地產(chǎn)工程根底數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟(jì)評價人員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價時作出正確的分析和判斷。第二章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第十一條開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評價人員通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的開展動態(tài)，預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來開展趨勢，并依此分析房地產(chǎn)工程建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)工程的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機(jī)和經(jīng)營方式。第十二條房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定。按照用途可將房地產(chǎn)工程主要分為以下類型：一、居住用途的房地產(chǎn)工程，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。二、商業(yè)用途的房地產(chǎn)工程，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。三、辦公用途的房地產(chǎn)工程，包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等。四、旅館用途的房地產(chǎn)工程，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。五、餐飲用途的房地產(chǎn)工程，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。六、娛樂用途的房地產(chǎn)工程，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。七、工業(yè)用途的房地產(chǎn)工程，包括廠房、倉庫等。八、特殊用途的房地產(chǎn)工程，包括停車樓等；九、土地開發(fā)工程，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)工程。第十三條房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測。房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、根底設(shè)施等方面，對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)工程的影響，要作出充分的了解和估計。二、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的根底上進(jìn)行，主要內(nèi)容包括：1．供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價位、平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的工程、在建的工程、已審批立項的工程、潛在的競爭工程及預(yù)計它們投入市場的時間。2．房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入。3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的本錢、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。第十四條房地產(chǎn)市場調(diào)查要根據(jù)調(diào)查的對象和內(nèi)容，采用適當(dāng)?shù)姆椒?。通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第十五條房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。一、定性預(yù)測。定性預(yù)測主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究，憑借預(yù)測人員實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測和判斷。二、定量預(yù)測。定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的根底上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為根底分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。第十六條房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：一、直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。二、歷史引伸法，包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。三、因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。第三章房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃第十七條房地產(chǎn)工程應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的工程籌劃，以形成和優(yōu)選出較具體的工程開發(fā)經(jīng)營方案。房地產(chǎn)工程籌劃主要包括工程區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機(jī)的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，工程融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。第十八條房地產(chǎn)工程區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對工程宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮工程所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)工程坐落地點和周圍環(huán)境、根底設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮工程所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、根底設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。第十九條房地產(chǎn)工程開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最正確利用原那么(最高最正確利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠帶來最高收益的利用)，選擇最正確的用途和最適宜的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。第二十條房地產(chǎn)工程開發(fā)時機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機(jī)，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)工程可考慮分期分批開發(fā)(滾動開發(fā))。第二十一條房地產(chǎn)工程開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。第二十二條房地產(chǎn)工程融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合工程開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在工程資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對工程所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。第二十三條房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。第四章房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與本錢費(fèi)用估算第二十四條房地產(chǎn)工程總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品本錢和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品本錢與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指從房地產(chǎn)工程大量資金正式投人工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。第二十五條開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)工程有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的本錢費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂５诙鶙l經(jīng)營本錢是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品本錢按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的本錢，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓本錢、出租土地經(jīng)營成木、房地產(chǎn)銷售本錢、出租經(jīng)營本錢。對于分期收款的房地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)銷售本錢和出租經(jīng)營本錢可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營本錢。第二十七條房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和效勞業(yè)用房等。二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改進(jìn)支出等。第二十八條房地產(chǎn)工程土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)工程取得土地有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價。一、土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。1.農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。2.城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷效勞費(fèi)等。二、土地出讓地價款。土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。例如：以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán)，土地出讓地價款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的根底上加以適當(dāng)調(diào)整確定。三、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。四、土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少工程開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)工程開發(fā)中較為少見。五、土地投資折價。房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)工程的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。第二十九條房地產(chǎn)工程前期工程費(fèi)主要包括工程前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。工程規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按工程總投資的一定百分比估算，也可按估計的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。工程水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量估算。土地開發(fā)中三通一平(通水、通電、通路、土地平整)工程費(fèi)用根據(jù)實際工作量估算。第三十條根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。根底設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米第三十一條建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可取性和費(fèi)用支出的情況而定。當(dāng)房地產(chǎn)工程包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。第三十二條公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。第三十三條開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。第三十四條管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)假設(shè)干房地產(chǎn)工程，管理費(fèi)用應(yīng)在各個工程間合理分?jǐn)偂５谌鍡l財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。第三十六條銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。第三十七條其他費(fèi)用主要包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。第三十八條房地產(chǎn)工程投資估算中應(yīng)考慮工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。在一些大中型城市，這局部稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)工程投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。各項稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。第三十九條房地產(chǎn)工程投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。第四十條運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)工程開發(fā)完成后，在工程經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。第四十一條修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。第四十二條房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，計算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用方案應(yīng)按期編制。編制資金使用方案應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用方案的影響。第五章房地產(chǎn)開發(fā)工程收入估算與資金籌措第四十三條房地產(chǎn)工程應(yīng)在工程籌劃方案的根底上，制定切實可行的出售、出租、自營等方案(以下簡稱租售方案)。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。第四十四條房地產(chǎn)工程租售方案包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式。第四十五條租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)工程可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的根底上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響。第四十六條租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)工程的租售價格。確定租售價格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對工程租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求狀況進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭工程對房地產(chǎn)工程租售價格的影響。第四十七條房地產(chǎn)工程的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入(以上統(tǒng)稱租售收入)、配套設(shè)施銷售收入和自營收入。一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng)注意可出售面積比例的變化對銷售收入的影響；空置期(工程竣工后暫時找不到租戶的時間)和出租率對租金收入的影響；以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對銷售收入的影響。二、自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)行自營收入估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)工程建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、效勞業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)工程的影響。第四十八條確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。第四十九條資金籌措方案主要是根據(jù)房地產(chǎn)工程對資金的需求以及投資、本錢與費(fèi)用使用方案，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)工程的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。第五十條在進(jìn)行房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價時，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，自營收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，投資方案與資金籌措表。第六章房地產(chǎn)開發(fā)工程財務(wù)評價第五十一條房地產(chǎn)工程財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，工程籌劃，投資、本錢與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等根本資料和數(shù)據(jù)的根底上，通過編制根本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)工程的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。第五十二條應(yīng)編制的根本財務(wù)報表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。根本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)工程(工程公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨立法人房地產(chǎn)工程根本財務(wù)報表的科目設(shè)置，可參照獨立法人工程進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在工程上的合理分?jǐn)偂５谖迨龡l現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)工程財務(wù)盈利能力分析。按照投資計算根底的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算根底，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)工程全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不管其資金來源及利息多少)進(jìn)行比擬建立共同的根底。二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算根底，把借款本金歸還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察工程資本金的盈利能力。三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計算根底，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。第五十四條資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及歸還方案。第五十五條損益表反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率等評價指標(biāo)。一、利潤總額的計算。利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營本錢-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營本錢=土地轉(zhuǎn)讓本錢+商品房銷售本錢+配套設(shè)施銷售本錢+出租房經(jīng)營本錢二、彌補(bǔ)虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤缺乏彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)缺乏彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。三、利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照以下順序分配：1.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。2.提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，法定公積金已到達(dá)注冊資本的50%時可不再提取。3.提取公益金。4.向投資者分配利潤。第五十六條財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)工程的財務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)工程研究階段、研究深度以及工程類型的不同，可以通過上述根本報表，有選擇地計算以下評價指標(biāo)：一、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)。房地產(chǎn)工程的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)工程在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中CI——現(xiàn)金流人量；CO——現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t——第t期的凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營期(開發(fā)期與經(jīng)營期之和)。財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財務(wù)評價中，將求出的全部投資或資本金(投資者的實際出資額)財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic比擬，當(dāng)FIRR≧MARR或FIRR≧i時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比擬。如以季為期的單位，換算公式為：FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]×100%二、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic，將房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以ic為例，其表達(dá)式為：FNPV=財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)工程，在財務(wù)上是可以考慮接受的。三、投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)工程)。投資回收期是指以房地產(chǎn)工程的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)工程開發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為：投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計算公式為：投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。四、投資利潤率。投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%五、資本金利潤率。資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%六、資本金凈利潤率。資本金凈利潤率=年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%第五十七條房地產(chǎn)工程清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。一、借款利息的計算。1．有效利率：有效利率=[1+〔rt/m〕]m-1式中rt——名義期利率；m——每期計息次數(shù)。2．利息計算方法：(1)按期計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計息，其后各期按全期計息；還款當(dāng)期按期末歸還，按全期計息。每期應(yīng)計利息的近似計算公式為：每期應(yīng)計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率(2)等額歸還本金和利息總額的計算公式：A=式中A——每期的還本付息額；Ic——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品本錢的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i——期利率；n——貸款方要求的借款歸還時間(由還款期開始計算)。等額還本付息中各期歸還的本金和利息不等，歸還的本金局部將逐期增多，支付的利息局部將逐期減少，其計算公式為：每期支付利息=期初本金累計×期利率每期歸還本金=A-每期支付利息期初本金累計=Ic-本期以前各期歸還本金累計(3)等額還本，利息照付計算公式：A’t=式中A’t——第t期還本付息額。等額還本，利息照付：各期之間的本金及利息之和是不等的，歸還期內(nèi)每期歸還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期歸還而減少。其計算公式為：每期支付利息=期初本金累計×期利率每期歸還本金=Ic/n國外借款除支付銀行利息外，還要另計管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財務(wù)費(fèi)用；為簡化計算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。二、借款歸還期的計算。1.國內(nèi)借款歸還期：具有自營局部的房地產(chǎn)工程應(yīng)計算國內(nèi)借款歸還期。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)工程一般可不計算國內(nèi)借款歸還期。國內(nèi)借款歸還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)工程具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，歸還房地產(chǎn)工程借款本息(Id)所需要的時間。其計算公式為：Id=式中Pd——國內(nèi)借款歸還期，從借款開始期計算；Rt——第f期可用于還款的資金，包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。借款歸還期可由資金來源與運(yùn)用表或國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算，其詳細(xì)計算公式為：Pd=借款歸還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期歸還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)以上計算結(jié)果是以期為單位，注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。2.國外借款歸還期：涉及利用外資的房地產(chǎn)工程，其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款歸還條件(包括寬限期、歸還期及歸還方式等)計算。當(dāng)借款歸還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為房地產(chǎn)工程具有清償能力。第五十八條資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累計盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口)。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決。資金平衡分析一般通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行。第五十九條資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn)與負(fù)債的情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。如果資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么應(yīng)檢查其他根本報表。資產(chǎn)負(fù)債分析可通過資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行。第七章房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析第六十條房地產(chǎn)工程不確定性分析是分析不確定性因素對工程可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價的重要組成局部，對房地產(chǎn)工程投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)工程不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范和控制。第六十一條房地產(chǎn)工程不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、工程總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資本錢等。第六十二條敏感性分析是通過預(yù)計房地產(chǎn)工程不確定性因素發(fā)生的變化，分析對工程經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。房地產(chǎn)工程敏感性分析主要包括以下幾個步驟：一、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。二、確定不確定性因素可能的變動范圍。三、計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。四、通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)工程敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進(jìn)行比擬。第六十三條臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)工程到達(dá)允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示工程的風(fēng)險程度。不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點分析的因素有：一、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價和銷售量是房地產(chǎn)工程重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)工程成敗的關(guān)鍵。最低售價是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品售價下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時的價格，售價低于這一價格時，工程盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價下，要到達(dá)預(yù)定的最低盈利水平，所必須到達(dá)的銷售量。最低售價與預(yù)測售價之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)工程抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最低出租率的分析。二、最高土地取得價格。土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)工程盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在房地產(chǎn)工程銷售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。當(dāng)土地費(fèi)用超過這一價格時，工程將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大，最高土地取得價格越高，房地產(chǎn)工程承受土地使用權(quán)價格風(fēng)險的能力就越強(qiáng)。三、最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的工程收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時，最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說明房地產(chǎn)工程承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險的能力越強(qiáng)。第六十四條概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，說明房地產(chǎn)工程在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。概率分析的一般步驟為：一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。二、選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。三、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率。四、計算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。第八章房地產(chǎn)開發(fā)工程方案比選第六十五條房地產(chǎn)工程方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)工程籌劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比擬方案，并對這些方案進(jìn)行比選。第六十六條在進(jìn)行可供比擬方案比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原那么，并根據(jù)工程實際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)工程通常采用的方案比選指標(biāo)有：一、差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中——投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；——投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營期。在進(jìn)行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率〔MARR〕進(jìn)行比擬，當(dāng)△IRR≥MARR時，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。二、凈現(xiàn)值(NPV)NPV=在進(jìn)行方案比選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。三、等額年值(AW)。AW=NPV在進(jìn)行方案比選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。第六十七條當(dāng)可供比擬方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對各可供比擬方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行比選。第六十八條對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)工程，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。第六十九條對效益相同或根本相同的房地產(chǎn)工程方案進(jìn)行比選時，為簡化計算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行工程方案費(fèi)用局部的比選。一、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)。PC=式中C——第t期投人總額；B——期末余值回收。在進(jìn)行方案比選時，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。二、等額年費(fèi)用〔AC〕指標(biāo)。AC=PC在進(jìn)行方案比選時，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。第九章房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合評價第七十條房地產(chǎn)工程綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)開展的角度，考察房地產(chǎn)工程的效益和費(fèi)用，評價房地產(chǎn)工程的合理性。房地產(chǎn)工程綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析。第七十一條綜合評價中工程的效益是指房地產(chǎn)工程對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。一、直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)工程范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括以下方面：1.出讓國有土地使用權(quán)所得的收益。2.因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。3.工程范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、進(jìn)口關(guān)稅和增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、消費(fèi)稅、資源稅、所得稅等。4.工程范圍內(nèi)根底設(shè)施的收益，如供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、排水增容費(fèi)、城市增容費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)等。二、間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)工程引起的、在工程直接效益中末得到反映的那局部效益。主要有：增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)效勞、促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)開展等帶來的收益。第七十二條綜合評價中工程的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為工程付出的代價，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。一、直接費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在工程范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營管理費(fèi)用。一般包括以下方面：1.征地費(fèi)用。2.土地開發(fā)和根底設(shè)施投資費(fèi)用。3.建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。4.經(jīng)營管理費(fèi)用。二、間接費(fèi)用。間接費(fèi)用是指由工程引起的、在直接費(fèi)用中未得到反映的那局部費(fèi)用。主要有：在工程范圍外為工程配套的根底設(shè)施投資，為滿足工程需要而引起的根底效勞供給缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。當(dāng)根底效勞(如電力)供不應(yīng)求時，為滿足工程需求而使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失，可用該項效勞的當(dāng)?shù)刈罡邇r格計算。第七十三條綜合評價應(yīng)遵循費(fèi)用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原那么，防止重復(fù)計算或漏算，例如：一、具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)，如耕地占用稅、建設(shè)期間的土地使用稅等，在綜合評價中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移支付，不計為工程的效益或費(fèi)用。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)，在綜合評價中應(yīng)作為效益處理。二、同類根底效勞在不同情況下，可能使工程產(chǎn)生不同的效益和費(fèi)用，對此應(yīng)注意識別。以電力供給為例，見下表。工程供電的效益與費(fèi)用識別電力供給特點電力供給特點與供電有關(guān)的工程效果效益費(fèi)用電廠在工程范圍外供電增容費(fèi)、電力銷售收入減去電力購進(jìn)支出輸變電投資、經(jīng)營管理費(fèi)用電廠在工程范圍內(nèi)，由具有行政職能的開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營供電增容費(fèi)、電力銷售收入全部電力投資、經(jīng)營管理費(fèi)用電廠在工程范圍內(nèi)，由獨立的電力公司投資營稅費(fèi)收入無第七十四條盈利能力分析。一、綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)工程的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費(fèi)用，計算綜合內(nèi)部收益率(CIRR)，考察房地產(chǎn)工程投資的盈利水平。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)工程在整個計算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)工程所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)工程盈利能力的評價指標(biāo)。其表達(dá)式為：綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進(jìn)行比擬，判斷工程的盈利能力。二、綜合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算的根底，考慮直接與間接費(fèi)用和效益，計算綜合內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察房地產(chǎn)工程的盈利能力。第七十五條社會影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計量的間接效益和間接費(fèi)用對房地產(chǎn)工程的影響。社會影響分析主要包括以下內(nèi)容：一、就業(yè)效果分析。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)工程對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響。如果當(dāng)?shù)夭o就業(yè)壓力，工程范圍內(nèi)主要使用外來勞動力，那么不必進(jìn)行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)本錢和就業(yè)密度兩項指標(biāo)來進(jìn)行描述，并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比擬。就業(yè)本錢=工程開發(fā)總投資÷工程范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)就業(yè)密度=工程范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)÷工程占地面積二、對區(qū)域資源配置的影響。三、對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。四、對區(qū)域科技進(jìn)步的影響。五、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的影響。主要包括：對繁榮商業(yè)效勞的影響、對促迸旅游業(yè)的影響、對開展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。六、對減少進(jìn)口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響。七、對節(jié)約及合理利用國家資源(如土地、礦產(chǎn)等)的影響。八、對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響。九、對遠(yuǎn)景開展的影響。附表根本報表及輔助報表(格式)根本報表1：全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計123……N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量注：1.本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?.開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財務(wù)費(fèi)用；3.在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。根本報表2：資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號工程合計123…N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金歸還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量注：本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂８緢蟊?：投資者各方現(xiàn)金流量表單位：萬元序號工程合計123……N1現(xiàn)金流入1.11.2(1)(2)(3)(4)應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.22.3開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量根本報表4：資本來源與應(yīng)用表單位：萬元序號工程合計123……N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金歸還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注：本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂８緢蟊?：損益表單位：萬元序號工程合計123……N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營本錢2.12.2商品房經(jīng)營本錢出租房經(jīng)營本錢3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤注：本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?。根本報?：資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元序號工程合計123……N1資產(chǎn)1.11.21.31.4流動資金應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈