某物業(yè)公司質(zhì)量管理部?jī)?nèi)部管理文件

××物業(yè)管理程序文件程序文件目錄序號(hào)編號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼版號(hào)/狀態(tài)14.2.3文件控制程序3A/024.2.4質(zhì)量記錄控制程序3A/035.4.1質(zhì)量目標(biāo)控制程序2A/045.5.3內(nèi)部溝通控制程序2A/055.6.0管理評(píng)審控制程序2A/066.2.0人力資源及培訓(xùn)控制程序4A/076.3.0根底設(shè)施的控制程序2A/086.4.0工作環(huán)境控制程序2A/097.1.0效勞過(guò)程的籌劃程序2A/0107.2.2效勞要求的評(píng)審程序2A/0117.2.3與顧客溝通程序3A/0127.4.1采購(gòu)控制程序3A/0137.4.2供方評(píng)價(jià)和選擇程序3A/0147.5.1-01物業(yè)工程拓展控制程序4A/0157.5.1-02物業(yè)前期介入控制程序2A/0167.5.1-03物業(yè)接管/入伙控制程序4A/0177.5.1-04日常效勞控制程序2A/0187.5.1-0401效勞方案控制程序2A/0197.5.1-0402設(shè)備管理控制程序6A/0207.5.1-0403清潔管理控制程序1A/0217.5.1-0404綠化管理控制程序1A/0227.5.1-0405裝修管理控制程序2A/0237.5.1-0406平安管理控制程序2A/0247.5.1-0407消防管理控制程序2A/0257.5.1-0408公共設(shè)施控制程序1A/0267.5.1-0409會(huì)所管理控制程序1A/0277.5.1-0410社區(qū)文化控制程序2A/0287.5.1-0411緊急情況控制程序3A/0297.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序2A/0307.5.4顧客財(cái)產(chǎn)控制程序2A/0317.5.5物品防護(hù)控制程序2A/0327.6.0監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制程序3A/0338.2.1顧客滿意控制程序2A/0348.2.2內(nèi)審控制程序3A/0358.2.3效勞的監(jiān)視和測(cè)量控制程序2A/0368.3.0不合格品控制程序3A/0378.4.0數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)控制程序2A/0388.5.1糾正措施控制程序2A/0398.5.2預(yù)防措施控制程序2A/0文件控制程序1．0目的通過(guò)對(duì)質(zhì)量體系文件和資料的控制管理，確保其有嚴(yán)格的分類、編號(hào)、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、管理和更改的規(guī)定。2．0范圍適用于所有質(zhì)量體系文件、資料的管理和控制。各單位是指各部門和各管理處的統(tǒng)稱。3．0職責(zé)3．1質(zhì)管部對(duì)各單位質(zhì)量體系文件的控制進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)控。3．2各單位文件管理員負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件和資料的接收、分類、編號(hào)、整理、存檔、更改及發(fā)放等工作。4．0程序4．1質(zhì)量體系文件和資料的制定、審核、批準(zhǔn)4.1.1公司所有質(zhì)量體系文件和資料的制定、審核、批準(zhǔn)按以下規(guī)定執(zhí)行。序號(hào)文件名稱文件級(jí)別制定及修改審核批準(zhǔn)1質(zhì)量手冊(cè)一級(jí)質(zhì)管部管理者代表總經(jīng)理2程序文件二級(jí)質(zhì)管部質(zhì)管部主管管理者代表3作業(yè)指導(dǎo)書部門管理手冊(cè)三級(jí)各部門部門經(jīng)理主管領(lǐng)導(dǎo)管理處工作手冊(cè)三級(jí)各管理處管理處主任管理者代表4質(zhì)量記錄表格四級(jí)相關(guān)單位單位主管單位主管5法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等外來(lái)文件五級(jí)外部機(jī)構(gòu)單位主管單位主管4．2質(zhì)量體系文件和資料的發(fā)放4.2.1質(zhì)量手冊(cè)的?文件發(fā)放名單?由總經(jīng)理審批，由質(zhì)管部建立發(fā)放記錄。4.2.2程序文件的發(fā)放名單由質(zhì)管部確定，并建立發(fā)放記錄。4.2.3作業(yè)指導(dǎo)書由相關(guān)制定單位確定發(fā)放名單，并建立發(fā)放記錄。4.2.4工程類標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)圖樣等由工程部建檔、編號(hào)，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、圖紙等由工程部負(fù)責(zé)管理。法規(guī)和條例由質(zhì)管部控制，蓋受控章發(fā)放，文件管理人員建立文件發(fā)放的記錄。4.2.5法律法規(guī)類文件由質(zhì)管部負(fù)責(zé)收集，對(duì)收集到的文件組織相關(guān)人員進(jìn)行識(shí)別，確定其時(shí)效性和發(fā)放范圍等。4.2.6以上文件的發(fā)放情況應(yīng)由相關(guān)單位人員填寫?發(fā)放記錄?，各部門只需在?發(fā)放記錄?上簽字即可，管理處應(yīng)在收文后2日內(nèi)填寫?收文記錄?。4.2.7文件使用人員必須使用封面加蓋紅色受控章的受控文件。4．3質(zhì)量體系文件和資料的保管質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、部門的工作手冊(cè)、工程管理方案、質(zhì)量記錄表格及法規(guī)、國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)類〔工程、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)類文件除外〕文件的原件，由發(fā)出部門專人保存，并在質(zhì)管部備案一份復(fù)印件。文件保管人與持有人應(yīng)妥善保管文件，不得隨意損壞、復(fù)印、拷盤及喪失。4.3.2對(duì)各級(jí)文件的管理，各單位均應(yīng)建立相應(yīng)的?文件清單?，其內(nèi)容應(yīng)及時(shí)更新。存檔作廢文件在封面加蓋“作廢章〞。4．4質(zhì)量體系文件和資料的有效性控制為確保公司質(zhì)量體系文件和資料的有效性能夠得到控制，對(duì)其采用版本號(hào)、修改狀態(tài)號(hào)控制最新版本。版本號(hào)用A、B、C……表示第一、第二、第三版……；用0、1、2……表示未經(jīng)修改、第一、第二次修改……。當(dāng)本冊(cè)內(nèi)容有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運(yùn)行三年后，在本冊(cè)文件需更改的即由A版升B版、B版升C版等依次執(zhí)行。相關(guān)部門在文件更改后，將最新更改頁(yè)及修改記錄發(fā)放至受控文件部門，并將原頁(yè)蓋作廢章收回，保存一份存檔，其余銷毀。4．5質(zhì)量體系文件和資料的更改文件的更改可由公司各級(jí)人員根據(jù)文件實(shí)施情況向有關(guān)部門提出更改意見(jiàn)，責(zé)任部門主管確定更改意見(jiàn)并執(zhí)行，填寫?文件修改記錄?報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。質(zhì)量體系文件和資料的更改一般由原審批人批準(zhǔn)，如因特殊情況必須獲得審批的需提供依據(jù)的背景資料，以保證更改的適宜性。4．6質(zhì)量體系文件和資料的分類和編號(hào)質(zhì)量手冊(cè)：****――QM〔標(biāo)準(zhǔn)號(hào)碼〕〔文件名稱〕程序文件：****――COP〔要素序號(hào)〕〔文件名稱〕作業(yè)指導(dǎo)書：****――WI/〔單位代碼〕—〔三位自然數(shù)序號(hào)〕〔文件名稱〕，如?人事工作管理手冊(cè)?中WI/R—001“人力資源部職責(zé)〞。部門單項(xiàng)工作手冊(cè)：****——WI/〔相關(guān)文件簡(jiǎn)稱〕，如工程部的?建筑、裝飾管理手冊(cè)?為WI/ZX。標(biāo)書：****――BS/〔單位代碼〕—〔名稱〕管理方案：****――FA/〔管理處代碼〕—〔文件名稱〕技術(shù)圖樣****――JT/〔單位代碼〕—〔名稱〕圖紙：****――TZ/〔單位代碼〕—〔名稱〕標(biāo)準(zhǔn)：****――BZ/〔單位代碼〕—〔名稱〕法規(guī)：****——FG/〔單位代碼〕—〔名稱〕4.6.10程序文件記錄表格：****――QR—〔程序編號(hào)〕—〔兩位自然數(shù)序號(hào)〕各單位記錄表格：****——QR—〔三位自然數(shù)序號(hào)〕〔單位代碼〕4．7文件借閱根據(jù)工作需要，經(jīng)單位主管批準(zhǔn)后本公司人員可以借閱有關(guān)文件，借閱人應(yīng)在借出方的?借閱記錄?上簽字，并注明借閱期限，一般文件借閱期為一周。4.7.2文件管理人員和借閱人有責(zé)任在雙方協(xié)議期內(nèi)溝通，并辦理相關(guān)歸還手續(xù)。對(duì)借閱文件應(yīng)妥善保管，不得損壞或私自復(fù)印。4．8公開(kāi)文件的控制公開(kāi)文件是指公司面向顧客公布或發(fā)放的各類文件，如業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、住戶須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、通知、公開(kāi)信等。4.8.2公開(kāi)文件的內(nèi)容和標(biāo)識(shí)的控制由負(fù)責(zé)編制或收集的單位負(fù)責(zé)。4.8.3公開(kāi)文件的標(biāo)識(shí)應(yīng)結(jié)合實(shí)際給予管理，如業(yè)主公約、住戶手冊(cè)等印刷品不必有狀態(tài)標(biāo)識(shí)，但在文件清單中應(yīng)有明確編號(hào)和狀態(tài)號(hào)；通知那么應(yīng)按公司統(tǒng)一格式和要求進(jìn)行標(biāo)識(shí)。4.8.4各類公開(kāi)文件在得到相應(yīng)權(quán)限的批準(zhǔn)前方可發(fā)放給顧客，審批記錄應(yīng)留用備查。5．0相關(guān)文件與記錄QR-4.2.3-01?文件發(fā)放名單?QR-4.2.3-02?文件清單?QR-4.2.3-03?文件修改記錄?QR-4.2.3-04?發(fā)放記錄?QR-4.2.3-05?收文記錄?QR-4.2.3-06?借閱記錄?QR-4.2.3-07?五類文件清單?質(zhì)量記錄控制程序0目的使質(zhì)量記錄完整、準(zhǔn)確、清晰，能夠?yàn)橘|(zhì)量體系有效運(yùn)行及效勞到達(dá)規(guī)定的要求提供證明，為質(zhì)量的持續(xù)改良提供依據(jù)。0范圍適用于公司各類質(zhì)量記錄和表格的管理。0職責(zé)3．1質(zhì)管部負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄管理程序的執(zhí)行。3．2各單位負(fù)責(zé)與各自有關(guān)的質(zhì)量記錄的建立和檢查。4．0程序4．1質(zhì)量記錄包括能夠直接或間接地證明質(zhì)量體系要素運(yùn)行的有效性，效勞滿足標(biāo)準(zhǔn)要求、法規(guī)要求和合同要求的全部證據(jù)，分類如下：1〕質(zhì)量體系實(shí)施方面的記錄。如文件收發(fā)記錄、合同評(píng)審記錄、工程分包方檔案、設(shè)備管理記錄、糾正措施記錄、檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的檢定記錄、糾正預(yù)防措施記錄、客戶投訴處理記錄、員工培訓(xùn)記錄等。2〕效勞質(zhì)量驗(yàn)證方面的記錄。如內(nèi)審記錄、進(jìn)貨物資驗(yàn)證記錄、管理評(píng)審記錄、效勞的標(biāo)識(shí)和可追溯性記錄等。4．2質(zhì)量表格的分類編號(hào)4.2.1質(zhì)量表格采用以下形式分類編號(hào)：1〕程序文件質(zhì)量記錄表格編號(hào)：****——QR————表格序號(hào)，從01開(kāi)始依次排列要素編號(hào)質(zhì)量記錄標(biāo)志公司名稱2〕各單位質(zhì)量記錄表格編號(hào)：QR——☆☆單位代碼，一個(gè)或三個(gè)字符質(zhì)量表格標(biāo)志表格序號(hào)，從001開(kāi)始依次排列質(zhì)量表格標(biāo)志4.2.2單位代碼與單位名稱對(duì)應(yīng)如下：公司領(lǐng)導(dǎo)：董事長(zhǎng)—01總經(jīng)理—02管理者代表—03副總經(jīng)理—04副總經(jīng)理—05總會(huì)計(jì)師—06助理總經(jīng)理—07部門代碼：質(zhì)量管理部—M、工程管理部—G、清潔綠化部—Q、教育培訓(xùn)部—E、人力資源部—R、社區(qū)文化部—Z、安保部—B、財(cái)務(wù)部—C、辦公室—O、會(huì)計(jì)部—K管理處代碼：五洲大廈—WZG、銀海山莊—YSG、銀海華庭—YHG管理處各班組代碼：維修班—WXB、護(hù)衛(wèi)班—HWB、清潔班—QJB、財(cái)務(wù)室—CWB、車庫(kù)崗—CKB、大堂崗—DTB、道口崗—DKB、巡邏崗—XLB、消防中心—XFB、效勞中心—FWB、會(huì)所—HSB、超市—CSB。4．3體系文件分發(fā)號(hào)的控制4.3.1質(zhì)量手冊(cè)〔QM〕、程序文件〔COP〕由質(zhì)管部發(fā)放。發(fā)放號(hào)：QM—單位代碼、COP—單位代碼如發(fā)放給銀海華庭管理處的?質(zhì)量手冊(cè)?的發(fā)放號(hào)是：QM—HLG4.3.2各部門的作業(yè)指導(dǎo)書由該部門負(fù)責(zé)發(fā)放。發(fā)放號(hào)：作業(yè)指導(dǎo)書編號(hào)—單位代碼如安保部?平安保衛(wèi)管理手冊(cè)?〔WI/B〕給銀海華庭的發(fā)放號(hào)是：WI/B—HLG4.3.3某一項(xiàng)工作的作業(yè)指導(dǎo)書由相關(guān)部門負(fù)責(zé)發(fā)放。發(fā)放號(hào)：WI/相關(guān)部門代碼——相關(guān)文件簡(jiǎn)稱——單位代碼如教育培訓(xùn)部2001年培訓(xùn)方案發(fā)放給銀海華庭，那么相應(yīng)文件發(fā)放號(hào)為：WI/E—PXJH—HLG。4.3.4管理處負(fù)責(zé)將文件發(fā)放給各班組、相關(guān)人員。發(fā)放號(hào)：該文件編號(hào)—班組代碼/人員工作牌代碼如銀海華庭將?建筑裝飾管理手冊(cè)?發(fā)放給維修班的發(fā)放號(hào)為：WI/G—WXB4.3.5單位的發(fā)放文件1年為一次記錄周期，文件發(fā)放的記錄為：發(fā)放號(hào)：?jiǎn)挝淮a—00X〔X為自然數(shù)〕—四位年份文件名稱如質(zhì)管部2001年的第5號(hào)文件?4月份月檢情況通告?發(fā)文記錄為：M—005—2001?4月份月檢情況通告?4.3.6第4.3.5條中文件范圍包括除QM、COP、WI系列及QR系列以外的資料，QR系列發(fā)放不需填寫發(fā)放號(hào)，只需填寫?發(fā)放記錄?。4．4質(zhì)量記錄的填寫4.4.1質(zhì)量記錄的填寫力求真實(shí)、準(zhǔn)確、完善和字跡工整，不得有造假和亂涂亂改現(xiàn)象。4．5質(zhì)量記錄的收集保管4.5.1質(zhì)量記錄的收集保管由各單位指定專人負(fù)責(zé)，并在收文2日內(nèi)填寫?記錄表格清單?。要求記錄清晰完整，不允許有破壞殘缺，簽字手續(xù)應(yīng)齊全。不符合上述要求的記錄，相關(guān)人員不予接收。在質(zhì)量記錄有效期內(nèi)，文件管理人員必須保證質(zhì)量記錄完整無(wú)缺。4．6質(zhì)量記錄的借閱根據(jù)工作需要，經(jīng)單位主管批準(zhǔn)，本公司人員可借閱存檔的記錄，應(yīng)填寫?借閱記錄?。借閱期一般以三天為限，文件保管人員負(fù)責(zé)辦理借閱手續(xù)并監(jiān)督相關(guān)人員按期歸還，文件歸還時(shí)，應(yīng)確保完整無(wú)損。4．7?記錄表格清單?的內(nèi)容包括序號(hào)、編號(hào)、名稱、狀態(tài)、對(duì)應(yīng)文件、責(zé)任部門、保存期限等。4．8失效質(zhì)量記錄的處理4.8.1超過(guò)保存期或失效的質(zhì)量記錄或表格，由各單位保管人員在接到新表格記錄后負(fù)責(zé)銷毀。5．0相關(guān)文件與記錄QR-4.2.4-01?記錄表格清單?QR-4.2.3-06?借閱記錄?質(zhì)量目標(biāo)控制程序1．0目的質(zhì)量目標(biāo)控制程序是保證公司質(zhì)量方針開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)顧客滿意的具體措施，是評(píng)價(jià)體系有效性的重要判定指標(biāo)。2．0范圍公司內(nèi)與質(zhì)量目標(biāo)有關(guān)的組織及其組織行為。3．0職責(zé)3．1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司質(zhì)量目標(biāo)及公司年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖。3．2管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)、監(jiān)控各單位質(zhì)量目標(biāo)和工作目標(biāo)的實(shí)施。3．3辦公室負(fù)責(zé)制定企業(yè)三年開(kāi)展規(guī)劃和年度公司工作要點(diǎn)。3．4質(zhì)管部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門制定公司的質(zhì)量目標(biāo)和工作目標(biāo)。3．5質(zhì)管部負(fù)責(zé)編制公司質(zhì)量目標(biāo)和年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖。3．6各單位負(fù)責(zé)制定及實(shí)施與本單位相關(guān)的質(zhì)量目標(biāo)和工作目標(biāo)。4．0程序4．1質(zhì)量目標(biāo)的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：對(duì)持續(xù)改良方面的承諾的表達(dá)；物業(yè)工程的要求，包括其固有特性和賦予特性；3〕滿足實(shí)現(xiàn)顧客要求所需的資源、過(guò)程、文件、活動(dòng)等。4．2質(zhì)量目標(biāo)的制定4.2.1公司各部門根據(jù)本部門年度工作總結(jié)及相關(guān)工作的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，制定出相關(guān)的年度方案及相關(guān)的控制指標(biāo)，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，提交給辦公室。4.2.2辦公室根據(jù)上級(jí)公司對(duì)我司的開(kāi)展期望，并參考各部門的工作總結(jié)和工作展望制定出企業(yè)三年滾動(dòng)開(kāi)展規(guī)劃、年度工作要點(diǎn)及個(gè)別的具體指標(biāo)。4.2.3質(zhì)管部根據(jù)公司年度工作要點(diǎn)及相應(yīng)的體系文件要求，制定出公司年度質(zhì)量目標(biāo)。4.2.4質(zhì)管部根據(jù)公司批準(zhǔn)的質(zhì)量目標(biāo)，結(jié)合公司工作要點(diǎn)內(nèi)容，制定公司?年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖?，管理處據(jù)此制定適宜的管理矩陣圖。4．3質(zhì)量目標(biāo)的發(fā)放4.3.1質(zhì)管部在質(zhì)量目標(biāo)和工作方針目標(biāo)管理矩陣圖批準(zhǔn)后一周內(nèi)發(fā)放給所有單位。4.3.2管理處應(yīng)在收文后兩周內(nèi)制定出本單位的管理矩陣圖，報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。4．4質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施4.4.1各部門應(yīng)把相關(guān)的質(zhì)量目標(biāo)分解到?月工作方案?中執(zhí)行，并通過(guò)部門例會(huì)的形式對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并保存相關(guān)會(huì)議記錄和?出席會(huì)議人員簽到表?。4.4.2各部門在每月前3個(gè)工作日內(nèi)，將本月工作方案上報(bào)給公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并由部門負(fù)責(zé)人向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)上月工作完成情況。4.4.3質(zhì)管部通過(guò)月檢、季檢的形式對(duì)管理處的質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控。4.4.4管理處在每月前5個(gè)工作日內(nèi)，將上月工作完成情況和本月工作方案交到質(zhì)管部，質(zhì)管部負(fù)責(zé)收集、統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息，并上報(bào)管理者代表。4．5調(diào)整4.5.1公司任何人對(duì)質(zhì)量目標(biāo)的調(diào)整可提出調(diào)整建議，由質(zhì)管部負(fù)責(zé)收集。4.5.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行評(píng)議，在主要責(zé)任部門主管同意調(diào)整的條件下，由質(zhì)管部報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，填寫相關(guān)記錄，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.5.3調(diào)整后，相關(guān)單位負(fù)責(zé)各自調(diào)整職責(zé)內(nèi)的工作。5．0相關(guān)文件與記錄QR-5.4.1-01?工作方針目標(biāo)管理矩陣圖?QR-5.4.1-02?月工作方案?QR-5.4.1-03?出席會(huì)議人員簽到表?內(nèi)部溝通控制程序1．0目的公司應(yīng)建立適當(dāng)?shù)膬?nèi)部溝通渠道，保證有效的溝通過(guò)程，確保對(duì)體系的有效性進(jìn)行充分的溝通。2．0范圍公司內(nèi)部各單位、層次之間的溝通。3．0職責(zé)3．1管理者代表負(fù)責(zé)保障溝通渠道的建立，匯總各單位的溝通信息。3．2單位主管負(fù)責(zé)本部門內(nèi)部溝通，并積極與相關(guān)單位進(jìn)行有效溝通。3．3每位員工應(yīng)注意日常信息收集，為內(nèi)部溝通提供良好的素材。4．0程序4．1部門間的溝通4.1.1各部門應(yīng)建立每周一次的例會(huì)制度，會(huì)議由部門主管負(fù)責(zé)召開(kāi)。4.1.2例會(huì)內(nèi)容以總結(jié)上周工作完成情況和部署下周工作為主，并以會(huì)議簽到的形式保存相關(guān)記錄。4.1.3部門間因工作牽涉面和檢查覆蓋面的關(guān)系，有必要對(duì)本部門下周開(kāi)展工作的情況與相關(guān)部門聯(lián)系，并將聯(lián)系的情況填寫在?內(nèi)部溝通記錄?上。4.1.4各部門保存本部主動(dòng)溝通的有關(guān)記錄，對(duì)協(xié)助其它部門的溝通只需在召集部門的溝通記錄上簽字認(rèn)可。4.1.5部門間的溝通的形式有以下幾種：參與對(duì)方例會(huì)與對(duì)方人員溝通由主管領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)部門主管的會(huì)議4.1.6部門間的問(wèn)題傳遞由發(fā)現(xiàn)部門填寫?公司總部問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單?，并由對(duì)方簽字確認(rèn)。4.1.7各部門應(yīng)對(duì)本部門接手的事項(xiàng)按時(shí)、認(rèn)真處理。4．2部門與管理處的溝通4.2.1在管理處發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，對(duì)一般的問(wèn)題由管理處通知或上訪到相關(guān)部門即可。4.2.2對(duì)較復(fù)雜或較嚴(yán)重的問(wèn)題，由管理處填寫?管理處對(duì)公司部門問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單?，并及時(shí)反應(yīng)到相關(guān)部門。4.2.3相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)處理，并及時(shí)反應(yīng)到管理處，并由主任簽字認(rèn)可。4.2.4部門主動(dòng)反應(yīng)到管理處的信息，接聽(tīng)人員必須及時(shí)將有關(guān)信息準(zhǔn)確登記，屬公司內(nèi)部事務(wù)的登記在工作記錄上，屬顧客信息類的應(yīng)登記在?與顧客溝通登記表?中，并加以注明由部門轉(zhuǎn)告。4．3管理處間的溝通4.3.1管理處間應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)交流和溝通，方式由互相參觀、派人培訓(xùn)、學(xué)習(xí)等方式進(jìn)行。4.3.2管理處間的溝通應(yīng)記錄在主任和辦公室的工作記錄上，接待方還應(yīng)登記在有關(guān)表格上，如員工培訓(xùn)記錄、出席會(huì)議人員簽到表等。4．4信息分為內(nèi)部信息和外來(lái)信息兩局部，識(shí)別有價(jià)值的信息予以登記，并以“*〞表示外來(lái)信息。4.4.1管理層每位員工都應(yīng)建立自己的信息記錄，操作層可將有關(guān)信息記錄在對(duì)應(yīng)表格上。4.4.2信息記錄以工作日志、日常筆記的形式存在，務(wù)必做到記錄準(zhǔn)確、清晰，有追溯性。4.4.3對(duì)于內(nèi)部有價(jià)值的信息，相關(guān)人員以工作日志的形式登記即可。4.4.4對(duì)于外部信息，管理處應(yīng)登記在?與顧客溝通登記表?上。4.4.5全體員工都有責(zé)任接受信息和記錄相關(guān)信息，各單位應(yīng)將信息的處理情況在周例會(huì)上進(jìn)行有關(guān)評(píng)審，并將評(píng)審和處理情況作為會(huì)議記錄輸出。5．0相關(guān)記錄QR-5.5.3-01?內(nèi)部溝通記錄?管理評(píng)審控制程序0目的確保公司質(zhì)量管理體系是適宜、充分、有效的，并能滿足標(biāo)準(zhǔn)和方針、目標(biāo)的要求。0范圍公司最高管理層對(duì)公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行的評(píng)審。0職責(zé)3．1總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理評(píng)審及批準(zhǔn)?管理評(píng)審方案?、?管理評(píng)審報(bào)告?。3．2管理者代表負(fù)責(zé)審核?管理評(píng)審方案?、?管理評(píng)審報(bào)告?。3．3質(zhì)管部負(fù)責(zé)編寫?管理評(píng)審方案?、?管理評(píng)審報(bào)告?。3．4質(zhì)管部負(fù)責(zé)相關(guān)文件的收集和發(fā)放、保管。3．5各單位負(fù)責(zé)準(zhǔn)備相關(guān)的管理評(píng)審資料。4．0程序4．1評(píng)審方案的制定4.1.1質(zhì)管部應(yīng)于每次管理評(píng)審會(huì)議前兩周擬出該次的?管理評(píng)審方案?，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后提前一周發(fā)放給各單位主管。各單位主管應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)、全面準(zhǔn)確把握?管理評(píng)審方案?，準(zhǔn)備好與各自有關(guān)議題的議案并形成書面材料。4.1.2評(píng)審方案包括評(píng)審目的、評(píng)審依據(jù)、評(píng)審組織、評(píng)審地點(diǎn)、評(píng)審時(shí)間、評(píng)審內(nèi)容等。4．2評(píng)審內(nèi)容4.2.1依據(jù)近期的內(nèi)審報(bào)告、效勞質(zhì)量匯總資料及其它有關(guān)質(zhì)量、平安、環(huán)保等重要信息，對(duì)體系的運(yùn)作是否到達(dá)三性一率的要求進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)審；1〕內(nèi)審結(jié)果是否準(zhǔn)確，質(zhì)量體系運(yùn)作是否有效；2〕效勞質(zhì)量是否符合物業(yè)使用人的規(guī)定或要求；顧客對(duì)投訴處理的反應(yīng)是否感到滿意；3〕質(zhì)量體系是否持續(xù)、有效和適宜；是否到達(dá)公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)規(guī)定的要求；4〕效勞過(guò)程的實(shí)施和監(jiān)控是否到達(dá)預(yù)期目標(biāo)，效勞的符合性如何；5〕預(yù)防和糾正措施的實(shí)施是否有效；6〕以往管理評(píng)審中提出的問(wèn)題是否有效、按時(shí)解決；7〕質(zhì)量改良的建議；8〕其它需評(píng)審的內(nèi)容。4．3評(píng)審結(jié)果4.3.1每次管理評(píng)審后應(yīng)形成完整的評(píng)審報(bào)告。評(píng)審報(bào)告應(yīng)詳細(xì)記錄有關(guān)評(píng)審內(nèi)容的結(jié)果。4.3.2對(duì)評(píng)審中提出的不合格項(xiàng)，由相關(guān)單位提出糾正措施，按?糾正措施控制程序?執(zhí)行.4.3.3管理者代表負(fù)責(zé)驗(yàn)證糾正措施實(shí)施效果，及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)糾正措施執(zhí)行情況，并保證不合格關(guān)閉。4．4評(píng)審報(bào)告的管理4.4.1質(zhì)管部負(fù)責(zé)在批準(zhǔn)評(píng)審報(bào)告后一周內(nèi)將其發(fā)放給與會(huì)相關(guān)單位，正本由質(zhì)管部存檔。報(bào)告正本與所有副本各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)完全一致，但管理者代表應(yīng)在正本上填寫驗(yàn)證相關(guān)措施的落實(shí)情況，評(píng)審報(bào)告保存期為3年。4．5總經(jīng)理負(fù)責(zé)每年至少組織一次管理評(píng)審，時(shí)間間隔不超過(guò)一年度。4．6必要時(shí)總經(jīng)理有權(quán)決定臨時(shí)進(jìn)行管理評(píng)審。4．7管理評(píng)審以會(huì)議形式進(jìn)行，參加人員為公司領(lǐng)導(dǎo)、部門主管及中心或獨(dú)立管理處主任等人員。5．0相關(guān)文件與記錄COP8.5.1?糾正措施控制程序?COP8.5.2?預(yù)防措施控制程序??管理評(píng)審方案??管理評(píng)審報(bào)告??管理評(píng)審簽到表?人力資源及培訓(xùn)控制程序1．0目的確保公司內(nèi)與質(zhì)量活動(dòng)相關(guān)人員的能力能夠得到技術(shù)支持。公司應(yīng)不斷增強(qiáng)員工的質(zhì)量意識(shí)，滿足其通過(guò)培訓(xùn)教育提高工作能力的需要，并根據(jù)員工的能力和意識(shí)合理調(diào)配人力資源。2．0范圍適用于公司人力資源管理活動(dòng)和培訓(xùn)工作。3．0職責(zé)3．1人力資源部負(fù)責(zé)公司的人力資源開(kāi)發(fā)、管理、考核、使用工作，制定?年度招聘方案?，并組織實(shí)施。3．2人力資源部負(fù)責(zé)員工的崗位調(diào)配，根據(jù)員工的能力和特長(zhǎng)合理安排工作。3．3人力資源部負(fù)責(zé)管理人事檔案及相關(guān)資料信息。3．4制訂人事管理工作的各項(xiàng)規(guī)章制度并負(fù)責(zé)執(zhí)行。3．5指導(dǎo)各二級(jí)單位搞好人事管理的各項(xiàng)工作。3．6教育培訓(xùn)部負(fù)責(zé)公司的培訓(xùn)工作，并制定公司年度培訓(xùn)方案。3．7教育培訓(xùn)部負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作方案的組織實(shí)施、績(jī)效考核、記錄證書保管等。3．8各部門負(fù)責(zé)制定本部門的年度培訓(xùn)方案，并協(xié)助教育培訓(xùn)部實(shí)施具體培訓(xùn)工作。3．9質(zhì)管部在月檢或季檢時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)管理處培訓(xùn)方案的實(shí)施和效果進(jìn)行檢查。3．10各管理處負(fù)責(zé)操作、落實(shí)培訓(xùn)方案并作好相關(guān)記錄。4．0程序4．1人力資源統(tǒng)籌1〕人力資源部組織各單位依據(jù)質(zhì)量管理體系的要求，確定各級(jí)員工的崗位職責(zé)。2〕人力資源部根據(jù)公司各個(gè)崗位的需要合理調(diào)配員工。對(duì)個(gè)人能力的判斷是根據(jù)其受教育程度、愛(ài)好特長(zhǎng)、培訓(xùn)情況、現(xiàn)有的技能及以往的工作經(jīng)歷等方面進(jìn)行綜合評(píng)議的。1〕各單位在需要增加人員時(shí)，按公司規(guī)定填寫?人力資源申請(qǐng)表?，交人力資源部處理。2〕因公司開(kāi)展或工作需要，需要招聘人員時(shí)，人力資源部應(yīng)適時(shí)制定?年度招聘方案?或分別制定?季度招聘方案?，在方案中要明確對(duì)應(yīng)聘人員能力的要求。1〕人力資源部依據(jù)員工崗位工作表現(xiàn)進(jìn)行轉(zhuǎn)正、續(xù)約或年度考核，發(fā)現(xiàn)員工不適宜所在崗位的職責(zé)要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)換員工崗位。2〕員工崗位發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按規(guī)定程序辦理調(diào)配、進(jìn)行培訓(xùn)等工作。3〕人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)操作層的崗位調(diào)配，根據(jù)公司決議執(zhí)行對(duì)管理層員工崗位調(diào)配。4.1.4公司實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，員工合同期限為一年，期滿續(xù)簽或終止。4.1.5人力資源部負(fù)責(zé)收集、審查、保存所有員工的人事檔案和相關(guān)學(xué)歷、簡(jiǎn)歷、等級(jí)、能力證明的資料。4．2培訓(xùn)4.2.1培訓(xùn)目的：不斷提高員工的質(zhì)量意識(shí)和工作能力。4.2.2公司或各單位在制定培訓(xùn)方案時(shí)應(yīng)考慮以下內(nèi)容：1〕企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃及目標(biāo)的要求；2〕質(zhì)量管理體系的要求；3〕崗位能力的需求。4.2.3培訓(xùn)方案每年1月15日前，由各部門主管制定本部門的年度培訓(xùn)方案并報(bào)培訓(xùn)部審核。培訓(xùn)部在2月15日前，根據(jù)部門的年度培訓(xùn)方案和其崗位職責(zé)制定公司年度培訓(xùn)方案。公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。對(duì)重要的培訓(xùn)或臨時(shí)的專項(xiàng)培訓(xùn)活動(dòng)，培訓(xùn)部在具體實(shí)施前還應(yīng)制定相應(yīng)的培訓(xùn)方案或通知，明確受訓(xùn)人員、地點(diǎn)、日程安排及資源需求，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。5〕培訓(xùn)部根據(jù)變化情況可增改公司?年度培訓(xùn)方案?，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。4.2.4培訓(xùn)內(nèi)容：注重對(duì)員工進(jìn)行質(zhì)量意識(shí)方面的培訓(xùn)和專業(yè)技能的培訓(xùn)。1〕企業(yè)管理制度和企業(yè)文化A、企業(yè)工作宗旨、工作精神教育；B、企業(yè)文化、企業(yè)規(guī)章；C、員工守那么教育；D、人事勞動(dòng)紀(jì)律及保衛(wèi)、平安、防火教育。2〕專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能A、管理人員：質(zhì)量管理及質(zhì)量管理體系、職業(yè)道德、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)、崗位職責(zé)。B、維修人員：設(shè)備操作、維護(hù)、保養(yǎng)專業(yè)技能、作業(yè)規(guī)程、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。C、護(hù)衛(wèi)人員：工作標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)、紀(jì)律、禮儀禮貌、各項(xiàng)規(guī)章、有關(guān)的政策、法令、消防知識(shí)、隊(duì)列、體能等專業(yè)知識(shí)和技能、職業(yè)道德教育。1〕為保證培訓(xùn)的質(zhì)量，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或人員的資質(zhì)需經(jīng)認(rèn)定。2〕員工參加適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)可保證其滿足其職責(zé)要求和利于員工個(gè)人開(kāi)展。3〕崗位培訓(xùn)分為崗前培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)。4〕培訓(xùn)的形式有外派學(xué)習(xí)、委托講課或現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)培訓(xùn)、內(nèi)部自行培訓(xùn)。5〕培訓(xùn)部根據(jù)培訓(xùn)方案組織有關(guān)部門定期以筆試、口試、實(shí)操等形式進(jìn)行考核，以保證培訓(xùn)效果?？己嗽嚲?、分?jǐn)?shù)均應(yīng)留檔保存在培訓(xùn)部或相關(guān)部門。6〕對(duì)特殊技術(shù)工種及專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行持證上崗制。4．3崗前培訓(xùn)4.3.1各相關(guān)單位負(fù)責(zé)對(duì)所轄新員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)。對(duì)新員工的崗前培訓(xùn)要求使其了解質(zhì)量方針和熟悉崗位職責(zé)，掌握必備的工作技能和方法。1〕了解公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)及公司的開(kāi)展規(guī)劃；2〕了解所在單位、崗位的工作性質(zhì)、特點(diǎn)和必備的工作技能；3〕理解其所在崗位的職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。4.3.3崗前培訓(xùn)可采用由主管人員出具評(píng)定意見(jiàn)方式考核，并將考核意見(jiàn)填入?員工崗前培訓(xùn)考核表?中，對(duì)同意錄用人員，同時(shí)將考核結(jié)果填入?員工培訓(xùn)記錄?中。4．4轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)4.4.1對(duì)因工作需要及人事調(diào)整的人員的轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，要求其掌握新任崗位必備的工作技能和方法，重新具備上崗條件。1〕熟悉所在部門、崗位的工作性質(zhì)、特點(diǎn)和必備的工作技能；2〕熟悉所在崗位的職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。4.4.3轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)可采用由主管人員出具評(píng)定意見(jiàn)方式考核，將考核結(jié)果填入?員工轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)考核表?中。對(duì)于轉(zhuǎn)崗到特殊技術(shù)工種或?qū)I(yè)技術(shù)崗位的人員，必要時(shí)需外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使其持有相關(guān)崗位的上崗證書。將其考核結(jié)果及證書填入到?員工培訓(xùn)記錄?及?員工證書一覽表?。4．5在崗培訓(xùn)培訓(xùn)部和各單位對(duì)所轄員工通過(guò)崗位交流、效勞講解以及對(duì)特殊技術(shù)工種和專業(yè)技術(shù)人員的升考、評(píng)審對(duì)員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)。使其滿足公司質(zhì)量管理體系規(guī)定的要求?？己朔绞娇刹捎每谠?、筆試或?qū)嵅俨⒂芍鞴苋藛T出具評(píng)定意見(jiàn)三種方式。4．6外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)4.6.1特殊技術(shù)工種及專業(yè)技術(shù)崗位要求的上崗培訓(xùn)及等級(jí)升考培訓(xùn)需參加外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)?？己私Y(jié)果以培訓(xùn)部門頒發(fā)的上崗證書為依據(jù)。4.6.2對(duì)按照主管要求參加的技術(shù)、技能培訓(xùn)及業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)政策的培訓(xùn)，需參加外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)?？己私Y(jié)果以培訓(xùn)部門出具的考核結(jié)論為依據(jù)，假設(shè)無(wú)考核結(jié)論應(yīng)視為考核不合格。4．7委托講課或現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)培訓(xùn)4.7.1根據(jù)公司業(yè)務(wù)開(kāi)展的需要所需進(jìn)行的業(yè)務(wù)技能、知識(shí)的培訓(xùn)可采用委托講課或現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)培訓(xùn)?？筛鶕?jù)培訓(xùn)要求及培訓(xùn)內(nèi)容，必要時(shí)可采用筆試答卷的考核方式考核。4．8各級(jí)部門的內(nèi)部自行培訓(xùn)4.8.1根據(jù)公司業(yè)務(wù)需要，公司各單位可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)有關(guān)員工進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，內(nèi)部培訓(xùn)可采用由主培人員以口試或筆試答卷的方式進(jìn)行考核。4．9對(duì)質(zhì)量意識(shí)的培訓(xùn)4.9.1對(duì)員工質(zhì)量意識(shí)的培訓(xùn)應(yīng)貫穿于公司整體培訓(xùn)之中，讓員工意識(shí)到其所從事的活動(dòng)的相關(guān)性和重要性，以及如何為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)做出奉獻(xiàn)。4．10鼓勵(lì)措施4.10.1人力資源部應(yīng)配合總經(jīng)理以滿足工作標(biāo)準(zhǔn)的能力來(lái)選擇人員，并且通過(guò)制造創(chuàng)造性的工作方法和更多的參與時(shí)機(jī)來(lái)發(fā)揮組織內(nèi)每個(gè)成員的潛力。培訓(xùn)部應(yīng)通過(guò)開(kāi)展信息交流會(huì)，傳遞信息文件來(lái)加強(qiáng)員工之間的溝通，以提高全體人員的協(xié)作意識(shí)和效勞質(zhì)量意識(shí)。4．11記錄的保存4.11.1人力資源部及管理處應(yīng)將所轄員工個(gè)人信息、身份及變動(dòng)信息記錄，并及時(shí)更新。4.11.2培訓(xùn)部及管理處負(fù)責(zé)所轄員工培訓(xùn)及考核的記錄,并將有關(guān)內(nèi)容記錄在相關(guān)記錄上。5．0相關(guān)文件與記錄：WI/R?人事工作管理手冊(cè)?WI/E?教育培訓(xùn)管理手冊(cè)?WI/PXJH?年度培訓(xùn)方案?QR-6.2.0-01?員工證書一覽表?根底設(shè)施控制程序1．0目的通過(guò)對(duì)物業(yè)管理工程根底設(shè)施的管理，可合理地利用設(shè)備、機(jī)具等各種資源，使所有設(shè)施在使用過(guò)程中能夠滿足提供效勞的要求，并到達(dá)有效利用資源的目的。2．0范圍適用于公司管理范圍內(nèi)的場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備及支持性效勞等。3．0職責(zé)3．1辦公室負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)關(guān)的辦公場(chǎng)所、辦公設(shè)施設(shè)備、車輛等設(shè)施進(jìn)行管理。3．2辦公室、安保部負(fù)責(zé)對(duì)、電腦網(wǎng)絡(luò)及對(duì)講機(jī)等通訊器材的管理。3．3工程部負(fù)責(zé)管理工程全階段的水、電、氣等根底設(shè)施的保證。3．4相關(guān)部門負(fù)責(zé)按照文控要求對(duì)圖紙、標(biāo)準(zhǔn)、說(shuō)明書等進(jìn)行管理。3．5管理處負(fù)責(zé)各自轄區(qū)的根底設(shè)施的標(biāo)識(shí)、維護(hù)和保養(yǎng)等管理工作。3．6相關(guān)部門負(fù)責(zé)協(xié)助管理處進(jìn)行場(chǎng)地維護(hù)和支持性效勞的提供。4．0程序4．1辦公場(chǎng)所管理4.1.1辦公室負(fù)責(zé)公司辦公場(chǎng)所及部門位置的安排。各部門應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)合理安排部門的人員、資料、設(shè)備等。分成8個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)由相關(guān)部門進(jìn)行環(huán)境、秩序、衛(wèi)生、資源方面的管理。4.1.3會(huì)計(jì)部對(duì)辦公設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，員工對(duì)責(zé)任于己的設(shè)備、設(shè)施、用具進(jìn)行使用和保管。4．2辦公車輛管理4.2.1公司用車由辦公室統(tǒng)一安排，部門如需申請(qǐng)用車，應(yīng)于事前向辦公室提出用車申請(qǐng)。4.2.2辦公室同意用車后，派出車輛，車輛行車路線應(yīng)遵守申請(qǐng)過(guò)程中的行程、目的、時(shí)間。4.2.3對(duì)申請(qǐng)用車得到批準(zhǔn)后，在非客觀原因或外來(lái)原因造成的延誤由用車部門主管負(fù)責(zé)。4．3通訊工具管理4.3.1辦公室負(fù)責(zé)對(duì)公司機(jī)關(guān)的、INTEL網(wǎng)絡(luò)使用進(jìn)行管理。4.3.2員工應(yīng)遵守公司有關(guān)規(guī)定，直線禁撥聲訊臺(tái)，分機(jī)禁止上網(wǎng)。4.3.3安保部負(fù)責(zé)公司內(nèi)對(duì)講機(jī)的管理，具體內(nèi)容見(jiàn)?平安保衛(wèi)管理手冊(cè)?。4．4公共設(shè)施設(shè)備管理4.4.1工程部按公司相關(guān)文件對(duì)管理工程各階段的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，詳見(jiàn)?建筑/裝飾管理手冊(cè)?、?參謀工程工作手冊(cè)?及?設(shè)備管理工作手冊(cè)?。4．5管理處分別按照公司相關(guān)文件規(guī)定的內(nèi)容，分別對(duì)辦公場(chǎng)所、辦公車輛、通訊工具進(jìn)行嚴(yán)格的管理，并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行日常管理。管理處員工在離開(kāi)工作崗位時(shí)，不得對(duì)其使用的電腦或內(nèi)容進(jìn)行任何破壞行為，特別是某些管理處擁有的系統(tǒng)性軟件。由管理處主管監(jiān)督。4．6提供支持性效勞4.6.1各單位應(yīng)在履行職責(zé)時(shí)完全遵守公司的規(guī)定，并能夠提供后延性支持效勞。部門應(yīng)通過(guò)對(duì)供方施加影響的使其對(duì)提供的效勞或產(chǎn)品負(fù)責(zé)，并提供適當(dāng)?shù)暮笱有孕凇?．0相關(guān)文件與記錄WI/G?建筑/裝飾管理手冊(cè)?WI/GW?參謀工程工作手冊(cè)?WI/S?設(shè)備管理工作手冊(cè)?WI/B?平安保衛(wèi)管理手冊(cè)?工作環(huán)境控制程序0目的為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，消除一切影響環(huán)境的不良因素。2．0范圍公司內(nèi)的工作、效勞、經(jīng)營(yíng)等所有工作環(huán)境的控制。0職責(zé)3．1各單位主管負(fù)責(zé)對(duì)所管理范圍內(nèi)人員的情緒、心理的掌握，充分發(fā)揮每位員工的創(chuàng)造力和工作潛能?？刂坪霉ぷ鳝h(huán)境中物的因素，包括衛(wèi)生、震動(dòng)、噪音、光、空氣流通等因素。3．2人力資源部應(yīng)控制好人的因素，在公司內(nèi)部力爭(zhēng)創(chuàng)造良好的人際關(guān)系。按政府有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)向員工發(fā)放勞動(dòng)保護(hù)用品和福利用品。3．3各單位主管負(fù)責(zé)對(duì)所在的工作場(chǎng)所、效勞場(chǎng)所、員工集體宿舍、員工食堂等工作、生活環(huán)境的平安衛(wèi)生檢查。4．0程序4．1對(duì)工作環(huán)境的管理包括人與物兩個(gè)因素的管理。4．2對(duì)人的因素的管理。充分發(fā)揮員工的潛能及創(chuàng)造性。各級(jí)管理人員要求所屬員工按規(guī)定的崗位職責(zé)和作業(yè)指導(dǎo)書工作，還要注重發(fā)揮員工的潛能和創(chuàng)造性，按照“全員參與〞的質(zhì)量管理原那么通過(guò)開(kāi)展員工工作評(píng)定、鼓勵(lì)員工多提合理化建議等方式，為員工提供更好的參與環(huán)境，使管理工作不斷創(chuàng)新和改良。對(duì)員工情緒及心理穩(wěn)定的管理各級(jí)管理者要通過(guò)觀察、交友、談話等方式，掌握本單位員工的思想動(dòng)態(tài)，并盡可能地調(diào)整員工的不良心理狀態(tài)，融洽員工之間的人際關(guān)系，保證各項(xiàng)工作高效、順利進(jìn)行。人力資源部要為各單位配備好人員，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。平安規(guī)那么與勞動(dòng)保護(hù)1〕管理處的操作人員要遵循自己的工作職責(zé)，嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，防止質(zhì)量、平安事故的發(fā)生。2〕維修人員、施工人員要嚴(yán)格執(zhí)行深圳市平安操作規(guī)定進(jìn)行作業(yè)，高空、帶電作業(yè)時(shí)要做好勞動(dòng)保護(hù)，帶好工具，做好作業(yè)防護(hù)。4．3對(duì)物的因素的管理4.3.1物的因素包括：食堂管理、工作場(chǎng)所的衛(wèi)生、噪音、夏日冷氣要求控制的溫度等因素。管理處要對(duì)食堂進(jìn)行嚴(yán)格管理，要定期組織食堂員工進(jìn)行體檢，有慢性傳染病者不得在食堂從事工作。管理處每日要對(duì)食堂、工作場(chǎng)所的衛(wèi)生進(jìn)行巡查，質(zhì)管部每月、季的檢查要對(duì)公共宿舍衛(wèi)生、工作場(chǎng)所進(jìn)行認(rèn)真檢查，并填寫清潔綠化月檢表?？照{(diào)在夏日室內(nèi)外溫差控制不超過(guò)100C，可能情況下設(shè)定溫度為230C，風(fēng)量置于中檔。施工現(xiàn)場(chǎng)要防止噪音擾民，在住宅區(qū)的工地要防止在夜間及午休時(shí)施工。泵房、風(fēng)機(jī)房要防止噪音超標(biāo)，機(jī)體安裝要嚴(yán)格按照安裝標(biāo)準(zhǔn)操作，要有減震措施和防噪設(shè)施。各管理處對(duì)易燃、易爆的物品要進(jìn)行隔離存放。要按照國(guó)家相關(guān)的平安管理規(guī)定進(jìn)行物品管理。5．0相關(guān)文件與記錄EQM?環(huán)境管理手冊(cè)?效勞過(guò)程的籌劃控制程序0目的通過(guò)對(duì)籌劃的控制，使籌劃工作有序開(kāi)展，到達(dá)公司規(guī)定的目標(biāo)。對(duì)效勞過(guò)程的籌劃，識(shí)別出為顧客提供效勞所需的過(guò)程，確定過(guò)程所需資源，制定過(guò)程的的控制方法。0范圍適用于公司向顧客提供的效勞，包括對(duì)日常提供的效勞，對(duì)潛在顧客提供效勞，對(duì)顧客提供的新效勞，對(duì)新管理區(qū)域的管理效勞。3．0職責(zé)3．1公司負(fù)責(zé)向顧客提供的效勞總籌劃，通過(guò)對(duì)公司?年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖?的實(shí)現(xiàn)和控制來(lái)實(shí)施。3．2管理處根據(jù)公司籌劃負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)效勞過(guò)程的籌劃，由管理處主任制定管理處的矩陣圖，報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后實(shí)施。3．3新接工程的效勞籌劃由相關(guān)管理處編制入伙方案，報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后實(shí)施。4．0程序4．1管理處根據(jù)公司對(duì)每個(gè)管理工程的要求確定效勞的范圍、內(nèi)容及實(shí)施方案與方案。可參考以下內(nèi)容：1〕管理評(píng)審中發(fā)現(xiàn)效勞中需改良的方面。2〕顧客的要求和期望。3〕合同、委托書要求。4〕法律、法規(guī)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。5〕社會(huì)需求。6〕公司質(zhì)量體系要求的目標(biāo)。4.1.1管理處在確定目標(biāo)時(shí)應(yīng)有質(zhì)量目標(biāo)、工作目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)及其它目標(biāo)等。4．2到達(dá)效勞要求所應(yīng)有的過(guò)程4.2.1各單位應(yīng)識(shí)別到達(dá)目標(biāo)所要有的過(guò)程，過(guò)程的識(shí)別應(yīng)確?？刂颇芰?，可使過(guò)程有效的運(yùn)行，并到達(dá)預(yù)定目標(biāo)。4.2.2各單位在識(shí)別過(guò)程時(shí)應(yīng)考慮過(guò)程之間的相互關(guān)系，并對(duì)此加以必要的控制。4.2.3效勞過(guò)程應(yīng)有相應(yīng)的文件支持，文件中應(yīng)明確效勞的質(zhì)量目標(biāo)。4．3過(guò)程的資源需求4.3.1管理處負(fù)責(zé)為管理工程配備實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所需人員。4.3.2公司各單位為管理工程配備實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所需物資資源。制定控制方法4.4.1管理處負(fù)責(zé)制定過(guò)程中的驗(yàn)證方法；4.4.2管理處負(fù)責(zé)制定過(guò)程中確實(shí)認(rèn)方法；4.4.3相關(guān)單位負(fù)責(zé)制定過(guò)程中的監(jiān)視方法；4.4.4相關(guān)單位負(fù)責(zé)制定過(guò)程中的檢驗(yàn)方法；4.4.5相關(guān)單位負(fù)責(zé)制定過(guò)程中的實(shí)驗(yàn)方法。4．5各單位人員在確定實(shí)現(xiàn)過(guò)程及效勞滿足要求時(shí)，能夠提供所需的記錄作為證據(jù)。5．0相關(guān)文件與記錄COP7.5.1-01?物業(yè)工程拓展控制程序?COP7.5.1-02?物業(yè)前期介入控制程序?COP7.5.1-03?物業(yè)接管入伙控制程序?COP7.5.1-04?日常效勞控制程序?QR-5.4.1-01?年度工作方針目標(biāo)管理矩陣圖?效勞要求的評(píng)審控制程序0目的在提供效勞之前，通過(guò)效勞要求的評(píng)審，準(zhǔn)確理解顧客及委托方要求，保證要求得到解決，確保公司具有提供效勞的能力。0范圍適用于本公司在向顧客提供效勞的承諾之前或簽定合同之前，對(duì)已識(shí)別的顧客要求及分別規(guī)定的附加要求實(shí)施的評(píng)審，包括標(biāo)書、重大物業(yè)管理合同、一般合同、口頭訂單等要求。3．0職責(zé)3．1總經(jīng)理指導(dǎo)和批準(zhǔn)標(biāo)書或重大物業(yè)管理合同要求的評(píng)審。2商務(wù)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位對(duì)標(biāo)書或重大物業(yè)管理合同進(jìn)行評(píng)審，并負(fù)責(zé)填寫相關(guān)記錄。3．3相關(guān)單位負(fù)責(zé)對(duì)本單位簽署的一般性合同進(jìn)行評(píng)審，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后有效。3．4質(zhì)管部負(fù)責(zé)組織對(duì)顧客要求的識(shí)別和評(píng)審，并作好相關(guān)記錄。5部門主管和管理處各級(jí)主管負(fù)責(zé)口頭訂單要求的評(píng)審。4．0程序4．1明確標(biāo)書、合同、口頭訂單對(duì)效勞的要求相關(guān)單位應(yīng)組織人員開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，與供方、委托方保持經(jīng)常溝通，從而真正了解對(duì)方的真實(shí)需要，以便確定效勞的要求。4.1.2管理處、質(zhì)管部與顧客緊密溝通，了解其暗示要求，并將暗示要求明確化。相關(guān)單位應(yīng)確定效勞過(guò)程中涉及的法規(guī)要求及關(guān)注其變更情況。各單位應(yīng)明確公司對(duì)效勞的要求。4．2效勞要求的評(píng)審總經(jīng)理催促商務(wù)部在標(biāo)書送交前及物業(yè)管理合同簽訂前召集有關(guān)人員對(duì)標(biāo)書及合同對(duì)效勞的要求進(jìn)行評(píng)審，對(duì)評(píng)審的結(jié)果以?標(biāo)書評(píng)審記錄?、?合同評(píng)審記錄?形式保存。公司分管領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)人員對(duì)一般性合同要求進(jìn)行評(píng)審，應(yīng)有相關(guān)?合同評(píng)審記錄?。各單位主管組織相關(guān)人員對(duì)一般口頭定單的要求進(jìn)行評(píng)審，應(yīng)保存相關(guān)評(píng)審會(huì)議記錄。質(zhì)管部負(fù)責(zé)將收集到的集中反映的顧客信息以報(bào)告形式提交相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審。4．3對(duì)合同評(píng)審確實(shí)保應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：效勞要求〔一般性、特殊性要求〕得到規(guī)定，各項(xiàng)內(nèi)容明確、合理。效勞要求應(yīng)符合現(xiàn)行法規(guī)、法律要求。公司是否具有能力滿足規(guī)定的要求。4．4效勞要求改變的控制當(dāng)效勞要求改變時(shí)，應(yīng)重新評(píng)審。假設(shè)物業(yè)合同中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，商務(wù)部應(yīng)在2天內(nèi)通知對(duì)方，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行更改并重新評(píng)審，評(píng)審內(nèi)容記入?合同評(píng)審記錄?。評(píng)審后更改的內(nèi)容應(yīng)在相關(guān)評(píng)審記錄上明確標(biāo)識(shí)并正確傳到達(dá)有關(guān)方面。參與評(píng)審的有關(guān)人員應(yīng)在?合同評(píng)審記錄?及相應(yīng)的措施記錄上簽名以表示同意已評(píng)審的內(nèi)容。對(duì)已經(jīng)評(píng)審的且未改變效勞要求的可不再進(jìn)行評(píng)審。一般合同或口頭訂單的改變?cè)u(píng)審可按以上程序執(zhí)行。5．0相關(guān)文件與記錄QR-7.2.2-01?標(biāo)書評(píng)審記錄?QR-002T?合同評(píng)審記錄?與顧客溝通控制程序0目的通過(guò)持續(xù)的與顧客保持多種方式的溝通，對(duì)效勞過(guò)程的相關(guān)信息及時(shí)有效地收集和分析，確保公司提供的效勞滿足顧客的要求。2．0范圍適用于與顧客全方位的溝通，包括提供效勞前、效勞時(shí)和效勞后的各階段。3．0職責(zé)3．1管理處要建立各種渠道，通過(guò)為顧客提供效勞，及時(shí)獲取各種信息，到達(dá)與顧客有良好的溝通的目的。3．2質(zhì)管部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)公司管理效勞工作的滿意度和顧客意見(jiàn)。3．3管理處在執(zhí)行各項(xiàng)合同或訂單時(shí)，要與顧客溝通，征求其對(duì)合同或訂單執(zhí)行情況的評(píng)價(jià)。4．0程序4．1與顧客進(jìn)行溝通的信息公司負(fù)責(zé)提供的效勞信息，包括業(yè)主公約、業(yè)主/用戶手冊(cè)、住戶須知、各類通知。管理處負(fù)責(zé)實(shí)施的日常管理信息和與顧客有關(guān)的信息。管理處代發(fā)的外部信息，如政府文件、社團(tuán)信息等。4．2溝通的渠道和方式管理處在為顧客提供效勞中通過(guò)、走訪等方式征求顧客的意見(jiàn)，并將其意見(jiàn)記錄在?與顧客溝通登記表?上，及時(shí)對(duì)意見(jiàn)進(jìn)行處理并作出答復(fù)。公司及管理處通過(guò)告示、文件、通知、網(wǎng)絡(luò)等方式將管理、效勞信息向顧客傳遞。當(dāng)顧客或委托單位詢問(wèn)效勞工程問(wèn)題時(shí)，接待人員應(yīng)詳細(xì)予以解答，超出效勞范圍應(yīng)及時(shí)說(shuō)明。管理處在執(zhí)行合同或訂單時(shí)，根據(jù)效勞工程的具體情況及顧客的要求，通過(guò)、、現(xiàn)場(chǎng)參觀等方式與客戶溝通，使顧客及時(shí)掌握合同或訂單的執(zhí)行情況。如合同或訂單需修改，合同的執(zhí)行單位應(yīng)及時(shí)與顧客溝通。4．5收集顧客反應(yīng)意見(jiàn)的方式在各管理區(qū)域公布公司投訴，隨時(shí)歡送顧客對(duì)公司管理提出意見(jiàn)。管理處實(shí)行24小時(shí)值班制度，鈴響三聲之內(nèi)接聽(tīng)，記錄和處理各種問(wèn)題。在辦公室、財(cái)務(wù)室、維修班、護(hù)衛(wèi)班必須各有一本?與顧客溝通登記表?，隨時(shí)登記有關(guān)信息。該表應(yīng)存放在固定的崗位，不能由私人保管。管理處每月要對(duì)維修質(zhì)量、效勞態(tài)度進(jìn)行回訪，填寫維修回訪記錄，以顧客簽字為準(zhǔn)。4.5.4每月管理處對(duì)收集到的顧客意見(jiàn)進(jìn)行識(shí)別、核實(shí)。對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)有能力處理的，要積極處理并徹底解決，并將結(jié)果告知提供者。質(zhì)管部在檢查中要對(duì)處理顧客意見(jiàn)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。4.5.5管理處應(yīng)積極主動(dòng)與業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表溝通，傾聽(tīng)意見(jiàn)，有關(guān)會(huì)議及信息要登記。4.5.6每年由質(zhì)管部統(tǒng)一安排公司的管理工作意見(jiàn)征詢表。管理處向顧客發(fā)放意見(jiàn)表，并及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，集中反映的問(wèn)題要認(rèn)真做出公開(kāi)答復(fù)。各單位積極向顧客宣傳“五洲家園效勞網(wǎng)〞，可通過(guò)網(wǎng)上交流和意見(jiàn)處理增加與顧客的溝通。4．6投訴的接待與處理部門接待的投訴1〕在接到投訴后，應(yīng)耐心傾聽(tīng)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)刻作出相應(yīng)的、正確的解釋。在接聽(tīng)完畢后，應(yīng)主動(dòng)告訴對(duì)方投訴號(hào)碼，由質(zhì)管部受理。2〕將相關(guān)信息記錄在?顧客來(lái)訪/投訴處理單?上，并根據(jù)以下原那么進(jìn)行轉(zhuǎn)交或處理。A、質(zhì)管部負(fù)責(zé)對(duì)員工效勞態(tài)度、效勞質(zhì)量方面投訴的查處。B、工程部負(fù)責(zé)與土建、裝修、設(shè)備有關(guān)的投訴內(nèi)容的處理。C、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)與收費(fèi)相關(guān)的投訴的處理。D、涉及經(jīng)濟(jì)賠償/補(bǔ)償、針對(duì)管理處主任或副主任的投訴由公司分管領(lǐng)導(dǎo)解決。E、假設(shè)投訴為函件形式的，經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可作出答復(fù)或復(fù)函。F、假設(shè)需多個(gè)部門聯(lián)合會(huì)診、處理的，那么由主要承辦部門負(fù)責(zé)組織，相關(guān)部門應(yīng)該全力配合。G、相關(guān)管理處必須履行徹底解決問(wèn)題〔讓顧客滿意〕的職責(zé)，全力配合公司部門工作，不允許出現(xiàn)內(nèi)部信息傳遞不及時(shí)、不準(zhǔn)確、不全面的情況。對(duì)于管理處匯報(bào)情況不負(fù)責(zé)任、嚴(yán)重失實(shí)的，一經(jīng)查處證實(shí)，相關(guān)人員必須承當(dāng)全部責(zé)任。3〕假設(shè)出現(xiàn)本部門不能解決的問(wèn)題，應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并按領(lǐng)導(dǎo)批示進(jìn)行工作。4〕對(duì)投訴事項(xiàng)完全處理后，應(yīng)由承辦部門主動(dòng)聯(lián)系對(duì)方，詢問(wèn)意見(jiàn)，并致謝?？蓪?duì)方的期望、建議等信息反映在?顧客來(lái)訪/投訴記錄處理單?的反面。投訴事項(xiàng)處理結(jié)束后，3天內(nèi)應(yīng)將有關(guān)記錄交到質(zhì)管部，由質(zhì)管部負(fù)責(zé)保存。管理處接待投訴管理處各員工將收到的投訴信息立即傳遞到管理處辦公室，由辦公室人員識(shí)別投訴性質(zhì)和類別，對(duì)有效投訴必須填寫?顧客來(lái)訪/投訴處理單?，不得遺漏。2〕對(duì)公司轉(zhuǎn)交的投訴問(wèn)題必須在?與顧客溝通登記表?上登記，并對(duì)此作出處理。3〕但凡管理處自身能夠處理的投訴，應(yīng)獨(dú)立處理，不得推諉。假設(shè)需公司幫助解決，可直接與相關(guān)部門聯(lián)系，各部門必須積極配合。4〕在處理完畢后，應(yīng)盡量聯(lián)系顧客在記錄上簽字確認(rèn)，顧客簽字作為解決問(wèn)題的證據(jù)之一，管理處不得仿簽。5〕管理處應(yīng)在問(wèn)題解決后，對(duì)此事作出相應(yīng)的原因分析和采取預(yù)防措施。對(duì)于重大的投訴的處理應(yīng)填寫?糾正措施報(bào)告?和?預(yù)防措施報(bào)告?。6〕管理處必須在顧客要求的期限內(nèi)解決問(wèn)題，如需延期，那么應(yīng)主動(dòng)告訴對(duì)方，以得到對(duì)方的諒解。5．0相關(guān)文件與記錄QR-7.2.3-01?業(yè)主公約?QR-7.2.3-02?業(yè)主/用戶手冊(cè)?QR-7.2.3-03?與顧客溝通登記表?QR-7.2.3-04?顧客來(lái)訪投訴處理單?采購(gòu)控制程序0目的公司應(yīng)確保采購(gòu)的物品和接受的效勞符合合同、標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)要求，保證公司效勞質(zhì)量。2．0范圍適用于直接影響效勞質(zhì)量的采購(gòu)的物品和接受的效勞，如設(shè)備的零配件、提供給顧客使用的物品等。3．0職責(zé)3．1工程部負(fù)責(zé)公司大宗和批量物品的采購(gòu)及物品供給商的選擇和評(píng)定。3．2部門和管理處采購(gòu)主管負(fù)責(zé)200元以下零星物品的采購(gòu)及經(jīng)工程部授權(quán)可以自行采購(gòu)的物品購(gòu)置。3．3部門和管理處采購(gòu)主管負(fù)責(zé)采購(gòu)方案的制定和采購(gòu)物品驗(yàn)證記錄單的填寫。3．4公司主管領(lǐng)導(dǎo)和管理處主任負(fù)責(zé)采購(gòu)方案的審批。4．0程序4．1合格供方的選擇4.1.1合格供方根據(jù)以下三條進(jìn)行選擇：1〕品牌優(yōu)良、價(jià)格合理；2〕具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或相應(yīng)政府批文的企業(yè)；3〕提供的物品/效勞質(zhì)量良好和信譽(yù)較好的商家或廠家。4.1.2工程部和管理處應(yīng)建立?合格供方名單?，作為公司供方的選擇，主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批?合格供方名單?，執(zhí)行部門應(yīng)隨時(shí)根據(jù)實(shí)際供貨關(guān)系來(lái)評(píng)定供方，合格供方的增刪應(yīng)由審批人審批。合格供方可分為物品類供方和效勞供方。4．2采購(gòu)方案控制4.2.1采購(gòu)按實(shí)際情況可分為方案采購(gòu)、臨時(shí)采購(gòu)和緊急采購(gòu)。4.2.2管理處、部門采購(gòu)主管負(fù)責(zé)在每月5日前編制該月采購(gòu)方案并報(bào)主任或公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，采購(gòu)方案應(yīng)說(shuō)明物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、需要日期、單價(jià)、質(zhì)量要求〔必要時(shí)〕等。4.2.3對(duì)臨時(shí)采購(gòu)的物品，采購(gòu)主管應(yīng)在當(dāng)天填寫或補(bǔ)填?采購(gòu)方案審批表?，并報(bào)審批人審批，采購(gòu)日期按實(shí)際發(fā)生日期填寫，要求用明顯標(biāo)識(shí)〔*〕注明。4.2.4對(duì)緊急采購(gòu)的物品，采購(gòu)物品應(yīng)在實(shí)際采購(gòu)發(fā)生的2日內(nèi)補(bǔ)填?采購(gòu)方案審批表?，并報(bào)審批人審批，采購(gòu)人按實(shí)際發(fā)生日期補(bǔ)填相關(guān)記錄，要求用標(biāo)識(shí)〔J〕標(biāo)明。4.2.5采購(gòu)文件包括〔每次根據(jù)采購(gòu)情況的需要，選擇以下一種或幾種〕：1〕采購(gòu)合同2〕采購(gòu)方案審批表3〕采購(gòu)管理規(guī)程4〕合格供方名單4.2.6在上述采購(gòu)文件中，由申請(qǐng)單位表述出擬采購(gòu)物品的有關(guān)信息，包括：1〕對(duì)供方物品/效勞的質(zhì)量要求、平安要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，采購(gòu)物品的參數(shù)、規(guī)格、數(shù)量等。2〕對(duì)供方的加工、效勞過(guò)程，供貨的交付程序的要求。3〕對(duì)供方設(shè)備及人員資格的要求。4〕對(duì)供方質(zhì)量管理體系的要求〔優(yōu)先選擇通過(guò)ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證的供方〕。4.2.7大宗物品采購(gòu)應(yīng)在工程部確定的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)中采購(gòu)。4.2.8價(jià)值在2千元以上的單件物品需要申請(qǐng)人填寫?固定資產(chǎn)配置審批表?，并報(bào)公司逐級(jí)審批。4．3采購(gòu)物品驗(yàn)證4.3.1采購(gòu)物品須經(jīng)過(guò)物品使用人或相關(guān)資質(zhì)人員驗(yàn)證合格前方可使用或入庫(kù)，驗(yàn)證人員和采購(gòu)主管分別在?采購(gòu)物品驗(yàn)證記錄?上按規(guī)定記錄和確認(rèn)。對(duì)于臨時(shí)和緊急采購(gòu)物品，采購(gòu)主管和驗(yàn)證人員必須做到先驗(yàn)證后使用，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，以保證購(gòu)進(jìn)物品是需要的合格品。事后相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)填寫〔采購(gòu)發(fā)生日期2日之內(nèi)〕相關(guān)記錄，填寫的采購(gòu)日期為實(shí)際發(fā)生日期，并按上面要求的標(biāo)識(shí)標(biāo)明。4.3.3對(duì)驗(yàn)證不合格的物品按?不合格品控制程序?采取相應(yīng)的措施。4.3.4合同規(guī)定時(shí)間，顧客可以對(duì)采購(gòu)物品進(jìn)行驗(yàn)證。4.3.5驗(yàn)證方式包括目測(cè)、試用、檢驗(yàn)、測(cè)量、工藝驗(yàn)證等。4.3.6在供方的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)證1〕假設(shè)合同規(guī)定需在供方現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證采購(gòu)物品時(shí)，由工程部組織相關(guān)單位在供方處對(duì)所購(gòu)物料現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)證。2〕采購(gòu)人員應(yīng)事先與供方做好驗(yàn)證安排及驗(yàn)證方式，以便驗(yàn)收活動(dòng)順利實(shí)施。4.3.7物品使用人在供方的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)證假設(shè)使用人要求在供方現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證物品時(shí)，由采購(gòu)人員和使用人在供方現(xiàn)場(chǎng)共同實(shí)施驗(yàn)證。采購(gòu)人員應(yīng)事先與供方和使用人聯(lián)系安排妥當(dāng)，以便驗(yàn)收活動(dòng)順利實(shí)施。5．0相關(guān)文件與記錄COP8.3.0?不合格品控制程序?COP7.4.2?供方評(píng)價(jià)和選擇控制程序?QR-7.4.1-01?采購(gòu)方案審批表?QR-7.4.1-02?采購(gòu)物品驗(yàn)證記錄?QR-7.4.1-03?合格供方名單?供方評(píng)價(jià)和選擇控制程序0目的通過(guò)對(duì)提供產(chǎn)品或效勞的供方的評(píng)價(jià)與選擇，確保選擇合格的供方來(lái)保證公司的效勞質(zhì)量。2．0范圍為企業(yè)提供材料、物品和效勞的供方的評(píng)價(jià)、選擇和控制〔物業(yè)管理委托方除外〕。3．0職責(zé)3．1公司各單位負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)供方的選擇，并對(duì)其進(jìn)行定期的評(píng)價(jià)，確保合格。3．2公司部門對(duì)相關(guān)專業(yè)供方的選定和評(píng)價(jià)結(jié)果須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3．3管理處對(duì)供方的的選定和評(píng)價(jià)結(jié)果須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)。4．0程序4．1選擇供方4.1.1公司對(duì)影響效勞質(zhì)量且符合以下條件的供方必須在評(píng)價(jià)后，方可由其為公司或顧客提供物品或效勞。4.1.2供方作為正式的法人，條件符合以下條件之一的，應(yīng)參加我司的選擇評(píng)價(jià)和復(fù)評(píng)：提供物品/效勞覆蓋我司管理范圍的30%以上；提供物品/效勞的金額超過(guò)2000元/年；提供物品/效勞的次數(shù)在10次以上/年。4.1.3根據(jù)供方提供物品/效勞對(duì)質(zhì)量的影響程度，應(yīng)從以下幾個(gè)方面有選擇的進(jìn)行評(píng)價(jià)：1〕營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、經(jīng)營(yíng)許可證的具備條件；2〕了解社會(huì)及其它客戶對(duì)其能力的評(píng)價(jià)及后續(xù)效勞的反映；3〕內(nèi)部管理情況〔同等條件下優(yōu)先選擇ISO9001認(rèn)證的供方〕；4〕現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、考察記錄；5〕必要時(shí)考慮物品、效勞試用結(jié)構(gòu)；6〕價(jià)格因素；7〕特殊要求，如政府指定企業(yè)、重要設(shè)備部件的型式試驗(yàn)報(bào)告等；8〕其他要求。4.1.4選擇供方的主管部門按上述條款內(nèi)容對(duì)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)，必要時(shí)相關(guān)單位也應(yīng)參與評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)意見(jiàn)及合格與否的結(jié)果應(yīng)填寫在?供方評(píng)價(jià)表?中經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可成為合格供方,并登記在?合格供方名單?，合格供方應(yīng)在三家以上供給商中擇優(yōu)而定。4．2供方行為的監(jiān)督4.2.1有關(guān)部門根據(jù)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)合格供方，擬定與供方合作的合同、協(xié)議、訂單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，確定有關(guān)正式文本。4.2.2執(zhí)行部門根據(jù)已簽署的相關(guān)文件要求供方具體實(shí)施。4.2.3在供方為公司提供物品/效勞時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)相關(guān)文件和標(biāo)準(zhǔn)的要求對(duì)其進(jìn)行檢查，填寫相關(guān)記錄，并保存供方相關(guān)的重要質(zhì)量記錄。4.2.4如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，執(zhí)行部門應(yīng)在2日內(nèi)會(huì)同相關(guān)部門和供方查明原因，并在5日內(nèi)通知供方,要求其限期整改；相關(guān)部門還應(yīng)對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，整改合格可繼續(xù)使用，否那么可依據(jù)合同、文件等要求解除其合格供方資格。4．3合格供方的評(píng)審4.3.1對(duì)供方的評(píng)審按合同簽定的執(zhí)行，對(duì)沒(méi)有規(guī)定評(píng)審周期的供方進(jìn)行評(píng)審的頻次不得低于1次/年。4.3.2評(píng)審的對(duì)象為?合格供方名單?中的供方，對(duì)社會(huì)信譽(yù)好的大企業(yè)在條件允許的情況下積極要求對(duì)方配合評(píng)審。4.3.3相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)以下原那么對(duì)供方進(jìn)行評(píng)審，并填寫?合格供方年度評(píng)審記錄?。4.3.4評(píng)審內(nèi)容是供方當(dāng)年提供物品/效勞的實(shí)際狀況，包括供給的質(zhì)量、品牌、及時(shí)性、價(jià)格、后續(xù)效勞、環(huán)境影響等方面的評(píng)審。4.3.5評(píng)審依據(jù)是對(duì)其進(jìn)行的檢查記錄及整改記錄、供方合同及合同執(zhí)行情況等資料。4.3.6評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1〕對(duì)物品及效勞質(zhì)量的評(píng)審：依據(jù)物品驗(yàn)證方法及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所供物品進(jìn)行驗(yàn)證。根據(jù)驗(yàn)證結(jié)果的統(tǒng)計(jì)，來(lái)確定對(duì)方是否保持合格供給商的資格。如不合格物品累計(jì)超過(guò)抽查數(shù)量10%，公司將考慮重新選定新的合格供方。對(duì)效勞質(zhì)量的評(píng)審根據(jù)各管理處反應(yīng)意見(jiàn)進(jìn)行，并確定供方是否合格。2〕對(duì)物品品牌的評(píng)審：品牌應(yīng)和公司所確定的此項(xiàng)物品的合格品牌相符，不應(yīng)為假冒偽劣之物〔如沒(méi)有訂購(gòu)品牌，那么供貨的質(zhì)量應(yīng)滿足品牌質(zhì)量，價(jià)格大致相當(dāng)〕。如一年內(nèi)有三次〔含三次〕以上違反，那么將考慮重新選定合格供方。3〕物品/效勞及時(shí)性的評(píng)審：供方應(yīng)遵照合同等要求及時(shí)到位提供物品/效勞，不超過(guò)2日。緊急采購(gòu)時(shí)，不得超過(guò)3小時(shí)。無(wú)特殊情況〔此種情況由公司掌握〕，延期交付超過(guò)三次〔含三次〕，公司應(yīng)考慮重新選定合格供方。價(jià)格方面的評(píng)審：供方所提供的物品/效勞價(jià)格應(yīng)合理，單種物品/效勞價(jià)格根據(jù)當(dāng)天各供方供貨的平均價(jià)格上浮不超過(guò)5%。如上浮超過(guò)5%〔市場(chǎng)調(diào)查除外〕，公司應(yīng)拒絕驗(yàn)貨，此類事情如發(fā)生三次〔含三次〕以上，公司應(yīng)考慮重新選定合格供方。后續(xù)效勞的評(píng)審：后續(xù)效勞應(yīng)按照雙方的協(xié)議或合同規(guī)定的執(zhí)行，并在不能到達(dá)我方標(biāo)準(zhǔn)或要求的條件下，應(yīng)在我方規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成相關(guān)整改工作，直到驗(yàn)收合格。對(duì)一年內(nèi)后續(xù)效勞出現(xiàn)3次以上的不合格，應(yīng)給予供方警告通知。在評(píng)審時(shí)，應(yīng)考慮環(huán)保方面的要求。在有新的環(huán)保產(chǎn)品推出時(shí)，在價(jià)格及質(zhì)量允許的情況下，建議采用環(huán)保產(chǎn)品或綠色產(chǎn)品。4.3.7對(duì)未到達(dá)評(píng)審要求的供方可取消其合格供方資格。5．0相關(guān)文件與記錄?供方評(píng)價(jià)表??合格供方年度評(píng)審記錄?物業(yè)工程拓展控制程序0目的保證公司物業(yè)工程拓展工作的有序及正常進(jìn)行，提高物業(yè)工程拓展工作效率。2．0范圍適用于公司內(nèi)與物業(yè)工程拓展有關(guān)的組織及其組織行為。3．0職責(zé)3．1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司物業(yè)工程拓展工作方針及公司年度物業(yè)工程拓展工作目標(biāo)。商務(wù)部負(fù)責(zé)公司的物業(yè)工程拓展工作，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)外承接物業(yè)管理工程。商務(wù)部的片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本片區(qū)內(nèi)物業(yè)工程的拓展工作。4．0程序4．1物業(yè)工程拓展運(yùn)作流程圖物業(yè)工程信息獲取有效聯(lián)絡(luò)與開(kāi)展商初步交涉有效跟蹤及聯(lián)絡(luò)洽談全權(quán)委托物管方式確實(shí)定參謀管理擬定合同咨詢效勞合同評(píng)審簽約工程資料移交，協(xié)助其它單位做好工程跟進(jìn)辦理結(jié)案工作2物業(yè)工程信息獲取工程信息的搜集，對(duì)信息的識(shí)別由商務(wù)部負(fù)責(zé)。1〕物業(yè)工程信息的搜集有以下途徑：A、實(shí)地收集新建、在建或已建物業(yè)的工程信息；B、參觀各類房地產(chǎn)交易會(huì)；C、收集工程在報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息及電視、播送等各類媒體上的廣告宣傳；D、物業(yè)管理主管部門及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介；E、中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介；F、公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約開(kāi)展商的推介；G、主動(dòng)上門聯(lián)絡(luò)的開(kāi)展商；H、參加工程的公開(kāi)招投標(biāo)或邀請(qǐng)招投標(biāo)；I、其他途徑。物業(yè)工程實(shí)地考察要素A、物業(yè)類型、規(guī)模及定位(通過(guò)實(shí)地或模型、效果圖、銷售價(jià)格等了解工程檔次定位等)；B、所在區(qū)域及其地理位置；C、開(kāi)、竣工時(shí)間及其開(kāi)盤、入伙時(shí)間；D、開(kāi)展商聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向；E、對(duì)于新市場(chǎng)，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕芮闆r，包括配套法規(guī)、收費(fèi)狀況、物管消費(fèi)心理、開(kāi)展前景等；其它可于第一時(shí)間收集到的信息。將搜集到的工程信息的各類要素進(jìn)行整理分析，與開(kāi)展商作進(jìn)一步接洽，盡可能多接高檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的工程。4．3有效聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談通過(guò)面談、、、電子郵件、郵政速遞等方式與開(kāi)展商銷售主管、開(kāi)展商物管事宜主管、開(kāi)展商決策高層人仕聯(lián)絡(luò)。聯(lián)絡(luò)洽談內(nèi)容及有效記錄1〕了解工程具體情況，索取工程總平面圖及其相關(guān)圖紙、資料。2〕了解工程開(kāi)展商的實(shí)力背景、以往業(yè)績(jī)，開(kāi)展商對(duì)工程物業(yè)管理的合作意向等。3〕向開(kāi)展商推介我司開(kāi)展規(guī)模、實(shí)力背景、管理業(yè)績(jī)。4〕在工程跟蹤過(guò)程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動(dòng)等情況，原工程負(fù)責(zé)人及接手的員工必須認(rèn)真做好工程移交工作，原工程負(fù)責(zé)人必須提供物業(yè)工程文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及開(kāi)展商有效聯(lián)絡(luò)人員的聯(lián)絡(luò)方式，原項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須安排接手人與該工程開(kāi)展商有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。4物業(yè)管理方式確實(shí)定:4.4.1根據(jù)公司提供的三種物業(yè)管理方式，分別為全權(quán)委托管理效勞型、參謀管理效勞型、咨詢籌劃管理效勞型，商務(wù)部應(yīng)從為我司爭(zhēng)取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況、開(kāi)展商的合作意向等確定建議開(kāi)展商采納的物業(yè)管理方式。5合同評(píng)審1〕部門員工根據(jù)與開(kāi)展商的洽談意見(jiàn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，編制版本號(hào)，經(jīng)自審后與工程資料一并提交部門負(fù)責(zé)人。部門負(fù)責(zé)人就與標(biāo)準(zhǔn)合同中有改動(dòng)或可商談的條款進(jìn)行審查〔包括文字和內(nèi)容〕，簽字確認(rèn)后提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審查。公司主管領(lǐng)導(dǎo)就合同中有關(guān)重要條款進(jìn)行審查〔著重于內(nèi)容〕，簽字確認(rèn)后返回。準(zhǔn)合同經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審查后提交公司總經(jīng)理、其他主管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門對(duì)合同主要條款進(jìn)行評(píng)審，填寫?合同評(píng)審記錄?并經(jīng)評(píng)審人員簽字確認(rèn)。合同經(jīng)評(píng)審后由部門員工根據(jù)批復(fù)意見(jiàn)修訂合同稿并負(fù)責(zé)及時(shí)報(bào)開(kāi)展商。4．6簽約4.6.1簽約合同必須按照合同中約定的份數(shù)用公司統(tǒng)一的標(biāo)書紙打印，并確保在每份合同的每頁(yè)右下角處蓋上公司小圓章，將此份合同隨對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同會(huì)簽單交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。4.6.2商務(wù)部準(zhǔn)備簽約的前期準(zhǔn)備工作，并負(fù)責(zé)通知相關(guān)出席人員。4.6.3簽約時(shí)甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證明書〔如非本司法人簽署該合同，那么需再準(zhǔn)備法人代表授權(quán)委托書〕。4.6.4甲、乙雙方按合同上約定份數(shù)保存合同原件。4．7工程資料移交1〕商務(wù)部發(fā)函通知開(kāi)展商關(guān)于我司工作移交事宜。需要的話，在發(fā)文中提醒開(kāi)展商及時(shí)支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財(cái)務(wù)部相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)方法。與辦公室的資料移交1〕發(fā)函通知辦公室簽約事實(shí)。2〕把兩份簽約合同原件交辦公室，并由辦公室負(fù)責(zé)為財(cái)務(wù)部復(fù)印一份。3〕辦公室應(yīng)將開(kāi)展商的主要聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式傳遞給財(cái)務(wù)部等有關(guān)部門。4.7.3與財(cái)務(wù)部的資料移交發(fā)函通知財(cái)務(wù)部簽約事實(shí)。要求財(cái)務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。4．8辦理結(jié)案工作4.8.1工程負(fù)責(zé)人填寫?工程檔案交接清單?并向部門檔案管理責(zé)任人交接全套資料。4.8.2商務(wù)部應(yīng)與相關(guān)部門及工程管理處負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)、交待工作。5．0相關(guān)文件與記錄WI/T?市場(chǎng)拓展工作手冊(cè)?物業(yè)前期介入控制程序0目的為了公司盡早了解物業(yè)工程的設(shè)計(jì)、施工情況，確保物業(yè)工程在接管驗(yàn)收時(shí)能夠到達(dá)物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。2．0范圍適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理工程的管理效勞。3．0職責(zé)3．1商務(wù)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。3．2相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。4．0程序4．1根據(jù)合同或開(kāi)發(fā)商的要求，商務(wù)部定期或不定期組織公司參謀團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合參謀團(tuán)的工作。4．2根據(jù)合同或開(kāi)發(fā)商的要求，商務(wù)部組織教員對(duì)開(kāi)發(fā)商前期物管人員、操作層員工及工程銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理根底知識(shí)及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。4．3相關(guān)單位應(yīng)配合開(kāi)發(fā)商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。4．4商務(wù)部組織相關(guān)單位解答開(kāi)發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問(wèn)題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、效勞，以降低本錢，提高效益。4．5在開(kāi)發(fā)商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，商務(wù)部組織人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決方法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。4．6根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，在工程施工階段由商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)分項(xiàng)工程〔如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等〕提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。4．7商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)工程的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財(cái)務(wù)部協(xié)助開(kāi)發(fā)商或物管公司測(cè)算物管費(fèi)及制定其他工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4．9由工程部等相關(guān)單位協(xié)助開(kāi)發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對(duì)外分包的程序。4．10財(cái)務(wù)部協(xié)助開(kāi)發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。4．11由相關(guān)管理處人員在相關(guān)部門的配合下根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要以及工程實(shí)際進(jìn)展情況，制定工程管理工作方案及方案。4．12商務(wù)部根據(jù)物業(yè)工程的工程進(jìn)度和實(shí)際情況，按照合同條款開(kāi)展其他相關(guān)工作。5．0相關(guān)文件與記錄WI/GW?參謀工程管理手冊(cè)?物業(yè)接管入伙控制程序0目的加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)對(duì)業(yè)主〔住戶〕入住過(guò)程的控制，使入伙工作順利進(jìn)行，從而更好地效勞業(yè)主、方便業(yè)主。2．0范圍適用于管理工程的物業(yè)接管驗(yàn)收及所有新接樓宇入伙過(guò)程的管理。3．0職責(zé)3．1公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建新管理處，確定主任、副主任人選。3．2工程部負(fù)責(zé)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗(yàn)收。3．3清潔綠化部負(fù)責(zé)工程綠化的接管驗(yàn)收工作。3．4管理處負(fù)責(zé)配合工程部的驗(yàn)收工作，落實(shí)物業(yè)入伙準(zhǔn)備與籌備工作。3．5各部門配合管理處做好入伙工作。4．0程序4．1接管驗(yàn)收條件物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格的根底上，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋編號(hào)已得認(rèn)可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。4．2接管驗(yàn)收程序工程部組織相關(guān)部門，分別與開(kāi)展商確定驗(yàn)收日期后，組成開(kāi)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三