中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

摘要：房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了較大貢獻(xiàn)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有十分重要的地位。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重心如今已發(fā)展變成向國(guó)家宏觀調(diào)整和企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)的轉(zhuǎn)變。由于中小房企業(yè)存在著資金實(shí)力較弱、項(xiàng)目管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累較少的不足之處，管控好企業(yè)的資金才能保證企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和工期，才能保證各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。中小房開(kāi)企業(yè)普遍存在著缺乏戰(zhàn)略思維，管理制度不完善；財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策和預(yù)算管理水平較低，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理不到位；融資渠道單一、融資方案不合理、過(guò)度融資；對(duì)資金日常管理不夠到位等問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)這幾方面資金管理的問(wèn)題進(jìn)行分析，提煉出與之對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策供企業(yè)管理者參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；資金管理；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；對(duì)策一、引言近幾年政府部門頻頻對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資信貸限制政策的出臺(tái)，市場(chǎng)端對(duì)購(gòu)房主體的限購(gòu)與限貸等宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，加上3年多重大公共衛(wèi)生事件對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大不利影響，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒濃厚、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)斷崖式下滑的現(xiàn)狀，進(jìn)而造成中小房開(kāi)企業(yè)的庫(kù)存銷售變現(xiàn)非常困難，加上融資渠道單一，資金周轉(zhuǎn)困難，國(guó)內(nèi)大型房開(kāi)企業(yè)也出現(xiàn)了由于資金鏈斷裂引起樓盤爛尾或項(xiàng)目停建的狀況。中小房開(kāi)企業(yè)近幾年更是面臨著由資金鏈繃緊引發(fā)的生存考驗(yàn)。向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款和回籠預(yù)售資金是中小房開(kāi)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金的重要來(lái)源，預(yù)售資金中的按揭貸款也需要銀行授信給購(gòu)房者，所以中小房開(kāi)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)對(duì)銀行的依賴程度很高。中小房開(kāi)企業(yè)的管理者需及時(shí)關(guān)注國(guó)家的信貸政策，切實(shí)做好項(xiàng)目在各環(huán)節(jié)的資金歸集和使用計(jì)劃，以滿足企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。本文從中小房開(kāi)企業(yè)資金管理的重要性、存在的問(wèn)題、對(duì)問(wèn)題的分析，提出應(yīng)對(duì)策略，為提高中小房開(kāi)企業(yè)的資金管理水平提供參考。二、資金管理對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有高投資、低周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)資金流動(dòng)且有特殊性，表現(xiàn)在：在建設(shè)期初期（項(xiàng)目樓盤達(dá)到預(yù)售條件前）需密集的投入資金，即先用現(xiàn)金從政府部門購(gòu)買土地、繳納各種建設(shè)規(guī)費(fèi)、按工程計(jì)劃投入建設(shè)資金。在項(xiàng)目樓盤達(dá)到預(yù)售條件后，可以用所收期房的房款補(bǔ)充循環(huán)進(jìn)行工程項(xiàng)目后續(xù)投資。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源由企業(yè)自籌和向銀行融資兩個(gè)部分組成。中小房開(kāi)企業(yè)在項(xiàng)目初期規(guī)劃好來(lái)源于自籌部分的資金支出，選擇并實(shí)施企業(yè)較適合的融資方案來(lái)作為建設(shè)資金的補(bǔ)充。項(xiàng)目貸款一般是綜合授信、分期提款。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，項(xiàng)目建設(shè)先安排無(wú)息的自籌資金，再根據(jù)差額有計(jì)劃的向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的分次進(jìn)取，做到以需用款、提款，有助于保證工程項(xiàng)目建設(shè)的品質(zhì)、保證工期正常、減少建設(shè)資金的占用。中小房開(kāi)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售房和現(xiàn)房的銷售資金的簽約收款、按揭回款的管理，合理安排房屋銷售的進(jìn)度、工程款支付時(shí)間、計(jì)劃好開(kāi)發(fā)貸款的還款安排、合理做好閑置資產(chǎn)的理財(cái)?shù)?，有助于滿足項(xiàng)目建設(shè)和日常期間費(fèi)用開(kāi)支等經(jīng)營(yíng)的資金需求，保證開(kāi)發(fā)貸款的有序歸還，提高資金使用效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三、中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題（一）缺乏戰(zhàn)略思維，管理制度不完善中小房開(kāi)企業(yè)未能結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展等外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅，對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行綜合分析，從而錯(cuò)誤的選擇了與企業(yè)現(xiàn)階段狀況不相匹配的成長(zhǎng)型戰(zhàn)略。導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行盲目拿地、進(jìn)行項(xiàng)目投資，在投資戰(zhàn)略上方向走偏，造成企業(yè)項(xiàng)目投資失敗、虧損嚴(yán)重的后果。中小房開(kāi)企業(yè)還存在著預(yù)算管理的編制不細(xì)化、不便于與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比分析，造成預(yù)算的執(zhí)行性差，不利于對(duì)企業(yè)收、支的控制與考核，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)指標(biāo)偏離預(yù)算指標(biāo)較大。中小企業(yè)還存在著投（融）資管理制度、人事績(jī)效考核制度、內(nèi)部控制及審計(jì)制度、風(fēng)控管理以及資金等管理制度的不健全、不完善或缺失。導(dǎo)致企業(yè)對(duì)資金的管理缺乏系統(tǒng)性，在實(shí)際工作中會(huì)出現(xiàn)了易出現(xiàn)資金的積壓與浪費(fèi)、資金管理無(wú)序、管理責(zé)任不明確，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。（二）財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策和預(yù)算管理水平較低中小房開(kāi)企業(yè)在決定進(jìn)行項(xiàng)目投資前缺乏對(duì)項(xiàng)目的市調(diào)、無(wú)法對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，由于事前信息不對(duì)稱、專業(yè)預(yù)測(cè)管理水平較低等原因，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果偏差大、不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在普遍未考慮項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始日至到達(dá)樓盤預(yù)售、銷售去化各期所耗資金的時(shí)間成本，以及約1年工程建設(shè)周期的主材價(jià)格、人力成本超過(guò)預(yù)算價(jià)格等的波動(dòng)因素，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)指標(biāo)不準(zhǔn)，從而引起盲目投資，造成投資虧損。項(xiàng)目預(yù)算的編制水平較低，表現(xiàn)在未能充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)行情較差的情況下，建造成本投入所占用資金的時(shí)間價(jià)值，未能結(jié)合工程實(shí)際情況采用零基和滾動(dòng)預(yù)算方法進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算的編制，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)制定不科學(xué)，造成對(duì)資金利用效率降、預(yù)算的調(diào)整或控制無(wú)效，從而會(huì)造成項(xiàng)目工程延誤、成本費(fèi)用不能有效的控制，甚至?xí)霈F(xiàn)項(xiàng)目爛尾或無(wú)法按時(shí)交房的經(jīng)營(yíng)違約風(fēng)險(xiǎn)。（三）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足、風(fēng)險(xiǎn)分析不到位且不能應(yīng)對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)中小房開(kāi)企業(yè)的管理人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、不能對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行提前預(yù)判、不能進(jìn)行較為正確的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。如工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全、收驗(yàn)方、資金支付等方面的管控不到位，會(huì)存在導(dǎo)致工程的修建進(jìn)度無(wú)法保證，出現(xiàn)安全責(zé)任事故和延期交房的較為嚴(yán)重的后果。融資部門對(duì)企業(yè)各筆融款的還本付息在時(shí)效和資金支付的安排上缺乏計(jì)劃性，引起企業(yè)資金難以在還款日快速調(diào)動(dòng)資金，容易引起企業(yè)征信不良，導(dǎo)致企業(yè)再融資困難的后果。營(yíng)銷部簽約客戶的及時(shí)催簽回款的追蹤力度不夠，對(duì)客戶按揭回款追蹤力度不夠，造成資金占用的后果。（四）融資渠道單一、融資方案不合理、過(guò)度融資近年來(lái)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，中小房企業(yè)的外部融資只有符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，其融資方案的期限、計(jì)劃融資規(guī)模與項(xiàng)目建造所需存在不匹配情況，易引起貸款額度浪費(fèi)或不足、執(zhí)行的貸款利率偏高，從而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)、壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。由于開(kāi)發(fā)貸的銀行要求放款前企業(yè)需自籌一般不低于50%的建設(shè)資金，部分企業(yè)的資金來(lái)源又是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)在其他銀行進(jìn)行融資取得，形成了部分企業(yè)的過(guò)度融資，增加了中小房開(kāi)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（五）對(duì)資金的管控不到位，造成資金浪費(fèi)，減少企業(yè)利潤(rùn)中小房開(kāi)企業(yè)大多實(shí)行各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的封閉管理，各項(xiàng)目的資金收、付業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，缺乏企業(yè)內(nèi)部集中統(tǒng)一管理。又因中小企業(yè)的信息化水平較低，資金信息傳遞不及時(shí)，導(dǎo)致資金管理無(wú)序、資金短期的盈余不能在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)收支平衡，形成可用的資金余額，無(wú)法有效的安排資金，造成管理上的脫節(jié)。如未利用閑散資金進(jìn)行部分借款的提前歸還，造成現(xiàn)金的流入和流出不能同步，進(jìn)而增加企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用，減少了企業(yè)利潤(rùn)。四、中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完善資金管理的對(duì)策建議（一）確定適合的企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)融資和投資策略通過(guò)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)環(huán)境的分析，減少項(xiàng)目投資、保證在建項(xiàng)目的交樓、維持正常的經(jīng)營(yíng)是中小房開(kāi)企業(yè)的當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，此時(shí)應(yīng)選擇與之匹配的穩(wěn)定或收縮性戰(zhàn)略，而放棄選擇成長(zhǎng)性戰(zhàn)略。收縮性戰(zhàn)略具有過(guò)度性質(zhì)，短期內(nèi)可以使自己擺脫困難、度過(guò)危機(jī)、保存實(shí)力、集中資源，然后實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。財(cái)務(wù)上宜采用暫停投資的戰(zhàn)略，以減少資金的占用，真正把錢用在保交樓的刀刃上，提高資金的使用效率。融資策略上應(yīng)充分考慮在建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和正常銷售周期，保證項(xiàng)目的正常建設(shè)的同時(shí)，降低建造成本，盡量匹配到與修建項(xiàng)目期限同步的期限、低率較低且還款靈活的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。如果中小企業(yè)的庫(kù)存商品較多、產(chǎn)品為市場(chǎng)剛需且銷售回款周期正常、資金儲(chǔ)備較多，可選擇短建設(shè)周期、產(chǎn)品易去化、風(fēng)險(xiǎn)較低的較、規(guī)模偏小的項(xiàng)目進(jìn)行新項(xiàng)目投資。在項(xiàng)目投資初期，需成立組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)或外選專業(yè)公司，對(duì)新投項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研、測(cè)算、分析，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，具備了財(cái)務(wù)可行性后再組織投資。在有效的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和決策前提下，組織做好項(xiàng)目的總預(yù)算、建設(shè)預(yù)算、銷售預(yù)算及資金預(yù)算，制訂資金支付計(jì)劃制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)期各節(jié)點(diǎn)和預(yù)售期的資金收、付管理，保持資金收支平衡，降低資金使用成本，提高資金的使用效率。（二）完善預(yù)算體系、加強(qiáng)預(yù)算的執(zhí)行與控制預(yù)算管理制度的建立和執(zhí)行是保障公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保證，中小房開(kāi)企業(yè)的預(yù)算工作需企業(yè)全體員工高度重視、積極參與配合、需要管理層明確授權(quán)。預(yù)算工作應(yīng)建立在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)決策基礎(chǔ)上，在開(kāi)展預(yù)算工作前，一般由財(cái)務(wù)部牽頭，各職能部門員工的參與完成，需經(jīng)過(guò)各職能部門根據(jù)財(cái)務(wù)決策數(shù)據(jù)，進(jìn)行指標(biāo)分解、提供預(yù)算數(shù)據(jù)、匯總數(shù)據(jù)、上會(huì)討論，定編后在企業(yè)內(nèi)部發(fā)文執(zhí)行。著重需要將預(yù)算的指標(biāo)進(jìn)行層層分解，讓各職能部門能明確各自的預(yù)算管理目標(biāo)，對(duì)各板塊的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)起到指導(dǎo)和控制的作用，使采購(gòu)、修建、銷售與招商等各塊工作能環(huán)環(huán)相扣，賦予工作計(jì)劃性，促使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成。對(duì)預(yù)算過(guò)程中的執(zhí)行需各部門上下進(jìn)行監(jiān)督、控制與反饋，對(duì)工作完成的實(shí)際指標(biāo)還要對(duì)應(yīng)的進(jìn)評(píng)價(jià)、糾偏與考核。當(dāng)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件發(fā)生重大變化時(shí)，實(shí)際完成結(jié)果與預(yù)算指標(biāo)存在偏差較大的情況時(shí)，需要經(jīng)過(guò)有權(quán)限的管理層審批后進(jìn)行調(diào)整并對(duì)內(nèi)公布。中小房開(kāi)企業(yè)的預(yù)算工作應(yīng)在項(xiàng)目拿地前進(jìn)行，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況，采用零基預(yù)算和逐月、逐季混合為編制周期的滾動(dòng)預(yù)算方法進(jìn)行編制，因地制宜的做好各期資金預(yù)算，從而有效的指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)工作、投（融）資工作的開(kāi)展。（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)中小房開(kāi)企業(yè)的核心管理人員應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)對(duì)意識(shí)，各職能部門對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)可能出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要有基本的可預(yù)見(jiàn)性，包含對(duì)涉及工程質(zhì)量、安全文明施工、工程施工進(jìn)度的管理；包含對(duì)采購(gòu)、銷售、企業(yè)融資方面的風(fēng)險(xiǎn)管控。需要落實(shí)各職能部門的風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任人，企業(yè)內(nèi)部需通過(guò)用實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)案例對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任，并納入員工工作考評(píng)制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲。對(duì)已出現(xiàn)和可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析、提出應(yīng)對(duì)策略與化解方案，報(bào)批后進(jìn)行處理，從而提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力。（四）拓寬融資渠道，制訂合理、可行的融資方案中小房開(kāi)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)馗縻y行進(jìn)行溝通與交流、及時(shí)地了解最新的信貸政策，提前創(chuàng)造企業(yè)在銀行融資的必須入圍條件，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資作融資前的必要準(zhǔn)備。融資人員需較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目需融資的金額，對(duì)比各家銀行項(xiàng)目貸款的融資成本、融資規(guī)模、提款與放款等條件，選擇本企業(yè)較合適的一個(gè)或兩個(gè)融資方案，比較其優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)、審批后再開(kāi)展融資工作。在基本控制好企業(yè)短期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債水平的前提下，積極地拓寬企業(yè)內(nèi)、外部融資渠道，如：通過(guò)股權(quán)增資形式引入外部投資者的注資，從而得到可長(zhǎng)期使用的資金；向上游的供應(yīng)商進(jìn)行短期的融資（如短期內(nèi)緩付工程及材料款）；內(nèi)部留存利潤(rùn)，經(jīng)股東同意后暫不進(jìn)行分配，而循環(huán)地將資金用于企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理中去；通過(guò)應(yīng)收賬款保理方式進(jìn)行融資；以現(xiàn)金折扣或折讓方式加速去化房產(chǎn)、快速回籠資金；以房款抵付供應(yīng)商的工程或材料款，以減少資金的支出等等。（五）強(qiáng)化資金管理、實(shí)行“收支兩條線”的管理體系中小房開(kāi)企業(yè)應(yīng)采用資金集中管理的模式，使各資金管理部門（或項(xiàng)目）的資金集中后進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一使用。嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”的管理體系。通過(guò)預(yù)算制度的管理，爭(zhēng)取做到資金的流出及流入的基本同步，降低資金交易性余額。資金的集中管理可更大限度地發(fā)揮資金集合支付優(yōu)勢(shì)。在資金的支付管理方面，中小房產(chǎn)企業(yè)可以充分用好無(wú)息支付期，如政策允許的期限內(nèi)分期支付大額的土地價(jià)款，減少大額資金占用。在資金調(diào)度方面可通過(guò)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金預(yù)算和資金收支計(jì)劃實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的精準(zhǔn)調(diào)度，從而減少資金占用。財(cái)務(wù)部要與各職能部門進(jìn)行密切配合，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的保證金、預(yù)售監(jiān)管資金的退回管理，如工程部、開(kāi)發(fā)部與財(cái)務(wù)部相關(guān)人員應(yīng)共同了解工程保證金的退還、預(yù)售資金監(jiān)管的支取政策，對(duì)滿足退回條件的資金提前進(jìn)行相互提醒，及時(shí)地向政府有關(guān)部門辦理各類資金的退還和支取手續(xù)。再如財(cái)務(wù)部與營(yíng)銷部配合，及時(shí)安排客戶簽約、加強(qiáng)對(duì)銀行按揭回款的追蹤等等。五、結(jié)束語(yǔ)2023年是全面貫切黨的二十大精神的開(kāi)局之年，在二十大中提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”和“加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”的方向，中小房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)幾年的發(fā)展既面臨機(jī)遇，也面臨著巨