住宅工程分戶驗收管理培訓講義

分戶驗收管理培訓課件二0一四年二月第一部分關于住宅工程分戶驗收的幾個基本問題

(一)分戶驗收的概念(二)為什么要進行分戶驗收(三)分戶驗收的現(xiàn)狀(四)分戶驗收的作用(五)分戶驗收的組織

(六)分戶驗收和竣工驗收之間的關系(七)分戶驗收的條件(八)分戶驗收前應做好哪些準備工作(九)分戶驗收使用的主要儀器、設備(十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄

(十一)分戶驗收時發(fā)現(xiàn)的問題怎么辦(十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收(十三)什么是影響主要使用功能的質量問題

(一)分戶驗收的概念

住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收）,是指住宅工程在按照國家規(guī)范要求進行單位工程竣工驗收前，由建設單位組織監(jiān)理單位和施工單位對每戶住宅及單位工程公共部位進行的專項檢查驗收。1.建筑工程作為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，施工質量的一致性差。2.現(xiàn)行國家規(guī)范采用抽樣檢驗的方法，抽樣檢驗就可能存在生產(chǎn)方風險和使用方風險。也就是說存在合格產(chǎn)品被拒收或不合格產(chǎn)品被誤收的可能性。對最終用戶來說，雖然經(jīng)過抽樣驗收合格，但碰上不合格的住宅，實際上就承擔了100%的風險。

(二)為什么要進行分戶驗收3.現(xiàn)行國家驗收及設計規(guī)范對于一些質量問題無明確界定（如室內空間尺寸），對于有些質量問題無統(tǒng)一的檢查規(guī)定（如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等）。而這些問題往往會引發(fā)住戶投訴。4.商品房價格居高不下,住戶對房屋質量的要求越來越高,有些住戶甚至不能容忍一點點質量問題.住宅質量問題一直是引發(fā)業(yè)主投訴的熱點問題。

5.一些建設、施工單位質量意識不足，對于住宅工程出現(xiàn)的質量問題處理不及時、不徹底甚至推諉。一些關于住宅質量問題的經(jīng)濟賠償往往難以到位。因此，使絕大部分質量問題在工程驗收前得到處理是很有必要的?？梢哉f，實行分戶驗收對于提高住宅工程質量水平，構建和諧社會很有意義。（三）分戶驗收的現(xiàn)狀從2005年3月1日在北京朝陽區(qū)開始對136個住宅工程進行一戶一驗的試點開始，分戶驗收陸續(xù)在各地得到推廣。目前，各省會、直轄市等都已開展分戶驗收工作?？偟膩砜矗謶趄炇帐侨诵乃?，大勢所趨。安徽省呢，作為一個內地省份，這方面的工作起步較晚，但也于2011年由省廳下發(fā)了住宅工程分戶驗收的細則通知。(四)分戶驗收的作用1.質量責任更加明確，質量意識明顯增強分戶驗收的質量狀況與驗收小組人員的責任直接掛鉤，由驗收人員簽字分戶驗收記錄成為追究驗收過程中弄虛作假行為的有效依據(jù)。因此，參與驗收的建設、施工、監(jiān)理、物業(yè)等人員的責任心會明顯增強，會更加注重事前預控、過程控制。可以說，分戶驗收促使施工單位努力提高施工質量，監(jiān)理單位嚴格進行驗收，強化了源頭質量的監(jiān)管力度。2.質量通病有效防治，住宅質量明顯提升通過分戶驗收的全面推行，很多原來按比例抽查不易發(fā)現(xiàn)的質量問題得以充分暴露，質量通病防治效果在落實分戶驗收中得到了保證。從已實行分戶驗收的省市的經(jīng)驗來看，分戶驗收使監(jiān)督驗收過程中發(fā)現(xiàn)的需整改問題大幅下降，使得住宅工程質量問題在交付住戶前降至最低。3.質量投訴明顯下降，滿意程度明顯提高根據(jù)已實行分戶驗收省市的經(jīng)驗，隨著分戶驗收實施的不斷深入，住宅工程質量通病得到有效遏制，涉及住宅工程觀感質量和使用功能的投訴下降顯著。(五)分戶驗收的組織分戶驗收由建設單位牽頭，組織監(jiān)理單位、總包單位、分包單位共同參與，按專業(yè)劃分分戶驗收組，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參與工程質量分戶驗收工作。驗收組成員由下列人員構成：1.建設單位：建設單位的相關負責人、各專業(yè)的工程理人員；2.施工單位：施工單位的工程項目經(jīng)理、技術負責人、質量檢查員、各相關專業(yè)的技術人員（含專業(yè)分包項目的項目經(jīng)理和技術負責人）；3.監(jiān)理單位：監(jiān)理單位的項目總監(jiān)理工程師、各專業(yè)的監(jiān)理工程師；4.物業(yè)管理部門：物業(yè)管理單位的項目經(jīng)理、各專業(yè)的物業(yè)管理員（成熟的地產(chǎn)商會讓物業(yè)提前介入）。（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同。1、驗收主體不同分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體；2、驗收對象不同分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收;3、驗收作用不同分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權的必備條件；

4、驗收內容不同分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合驗收（包括實體、觀感、質量控制資料等）并對分戶驗收進行復核；5、實體檢查數(shù)量不同分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查；

（七)分戶驗收的條件(1)工程已完成設計和合同約定的工作量；

(2)所含（子）分部工程的質量均驗收合格；

(3)工程質量控制資料完整；

(4)主要功能項目的抽查結果均符合要求；

(5)有關安全和功能的檢測資料應完整；

(6)施工單位已提交給建設單位工程竣工報告。（八)分戶驗收前應做好哪些準備工作

首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水的準備工作。

（九)分戶驗收使用的主要儀器、設備

土建工程驗收工具主要有：5米鋼卷尺、角尺、塞尺、靠尺、小錘、激光測距儀等。水電工程驗收工具主要有：1、手動（電動）管道試壓泵（分戶的量程不大于1.0MPa）2、量程1.0或1.6MPa水壓力表3、游標卡尺或螺旋卡尺4、相序檢測插頭（三孔插座相位檢測器）5、絕緣電阻搖表（或電子式絕緣電阻測試儀）6、接地電阻搖表（或電子式接地電阻測試儀）7、漏電開關動作特性測試儀（十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄分戶驗收過程中,先填寫《住宅工程質量分戶驗收現(xiàn)場實測記錄表》，然后根據(jù)記錄每戶住宅填寫一份《住宅工程質量分戶驗收表（戶內部分）》，一個單位工程的公共部分填寫一份《住宅工程質量分戶驗收表（公共部分）》，單位工程驗收完畢匯總填寫《住宅工程質量分戶驗收匯總表》。（十一)對分戶驗收時發(fā)現(xiàn)問題的處理分戶驗收發(fā)現(xiàn)住宅工程存在實測實量、觀感質量和使用功能不符合規(guī)范或設計文件要求等問題的，由監(jiān)理單位書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查。住宅工程未進行分戶驗收或分戶驗收存在質量問題未整改的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。（十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收

住宅工程竣工驗收時,發(fā)現(xiàn)以下三種情況時，工程質量監(jiān)督機構責令停止驗收，并要求責任單位對有關問題進行改正，符合要求后方可重新組織竣工驗收：①驗收條件不符合相關規(guī)定；②分戶驗收記錄內容不真實；③存在影響結構安全或影響主要使用功能的嚴重質量問題；（十三)什么是影響主要使用功能的質量問題影響主要使用功能的質量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質量問題。

第二部分住宅工程分戶驗收內容及要求（一）分戶驗收實施細則（戶內部分）（二）分戶驗收實施細則（公共部分）

（一）分戶驗收實施細則（戶內部分）1.建筑結構外觀及尺寸偏差檢查□建筑結構外觀與圖紙相符□室內凈高□室內凈開間□構件尺寸（1）建筑結構外觀與圖紙相符驗收要求：應與設計圖紙相符

驗收方法：觀察檢查

驗收數(shù)量：逐戶檢查（2）室內凈高驗收要求：對于精裝房及已完成找平層的初裝房，偏差（實測值與推算值之差）不超過15mm。對于精裝房及已完成找平層的初裝房，極差（實測值中最大值與最小值之差）不超過25mm；驗收方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量驗收數(shù)量：逐戶檢查（3）室內凈開間驗收要求：偏差、極差不超過15mm、25mm驗收方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量驗收數(shù)量：逐戶檢查（4）構件尺寸驗收要求：室內梁、窗臺等構件不得出現(xiàn)明顯的大小頭現(xiàn)象。驗收方法：觀察和尺量檢查驗收數(shù)量：每戶全數(shù)檢查

2.內墻面、地面和頂棚的檢查□墻面平整度□墻面垂直度□墻面陰陽角□墻面無脫層□墻面無空鼓□墻面無爆灰□墻面無裂縫□墻面無滲漏□頂棚無爆灰□頂棚無裂縫□頂棚無滲漏□地面平整度□地面無空鼓□地面無裂縫□地面無積水□地面無滲漏（1）墻面平整度、墻面垂直度驗收要求：每戶住宅墻面平整度、垂直度要求最少檢測各10個點，檢查點80%在允許偏差范內。高級抹灰的平整度、垂直度允許偏差3mm;普通抹灰的平整度、垂直度允許偏差4mm。驗收方法：用2m靠尺和楔形塞尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。（2）墻面陰陽角驗收要求：每戶住宅要求最少檢測10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內。高級抹灰的陰陽角方正允許偏差3mm;普通抹灰的陰陽角方正允許偏差4mm。驗收方法：用直角檢測尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。（3）地面平整度驗收要求：對于精裝房及已完成找平層的初裝房，每戶住宅要求最少檢測10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內。普通整體及板塊樓地面允許偏差均為4mm。驗收方法：用2m靠尺和楔形塞尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。

（4）墻面、頂棚脫層、空鼓、爆灰和裂縫驗收要求：墻面和頂棚抹灰層與基層間及各抹灰層之間必須粘結牢固;墻面和頂棚無脫層、空鼓、爆灰和裂縫。驗收方法：小錘輕擊和觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（5）墻面、頂棚滲漏、地面滲漏、積水驗收要求：墻面、頂棚、地面不得有滲漏，地面排水順暢無積水。驗收方法：觀察檢查。衛(wèi)生間等有防水要求的地面應蓄水檢查（蓄水不少于24h）。

驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）樓地面空鼓、裂縫驗收要求：空鼓面積不超過400c㎡；不得出現(xiàn)裂縫和起砂。驗收方法：小錘輕擊和觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。3.門窗的檢查□安裝牢固□開關靈活□關閉嚴密□門窗框無空鼓□門窗框無滲漏□推拉門窗扇有防脫落措施

（1）安裝牢固驗收要求：門窗等不松動、不晃動。驗收方法：手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）開關靈活、關閉嚴密驗收要求：開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。驗收方法：觀察、手扳檢查；開啟和關閉檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。

（3）門窗框無空鼓、無滲漏驗收要求：外窗及周邊無滲漏。驗收方法：觀察；用小錘輕敲門窗框檢查。推薦采用外窗淋水試驗檢查外窗滲漏情況。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）推拉門窗扇有防脫落措施驗收要求：推拉門窗扇必須有防脫落措施；扇與框的搭接量應符合設計要求。驗收方法：觀察和手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。4.欄桿、護欄及安全玻璃的檢查□已安裝護欄□欄桿、護欄安裝牢固□欄桿、護欄的高度□欄桿、護欄的形式□豎桿間距□安全玻璃類型和厚度（1）已安裝護欄驗收要求：無室外陽臺的外窗臺距室內地面高度小于0.9m時必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施。(高度小于0.6m的凸窗的計算高度)驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）欄桿、護欄安裝牢固驗收要求：護欄高度、欄桿間距、安裝位置必須符合設計要求。護欄安裝必須牢固。驗收方法：觀察和手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（３）欄桿、護欄的高度驗收要求：(陽臺、外廊、室內回廊、內天井、上人屋面及室外樓梯等)臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m；有外圍護結構的防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90m。（b>=0.22m，h<=0.45m）驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（４）欄桿、護欄的形式驗收要求：住宅、托兒所、幼兒園、中小學及少年兒童專用活動場所的欄桿必須采用防止少年兒童攀登的構造；有水平桿件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（如金屬密網(wǎng)、安全玻璃等）。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（５）豎桿間距驗收要求：欄桿凈間距不應大于0.11ｍ;正偏差不大于3mm。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）安全玻璃類型和厚度驗收要求：除滿足設計要求外，尚應滿足以下規(guī)定：a.單塊玻璃大于1.5㎡時應使用安全玻璃。b.護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。c.當護欄一側距樓地面高度為5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。d.屋面玻璃必須使用安全玻璃；當屋面玻璃最高點離地面大于5m時,必須使用夾層玻璃。驗收方法：觀察檢查，游標卡尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。5.給水、排水檢查

□管道敷設□水壓試驗□給水管道暗敷臨時標識

□閥門安裝□地漏水封高度□檢查口伸縮節(jié)□潔具安裝□給水壓力在0.05-0.35MPa（1）管道敷設驗收要求：坡度正確;安裝固定牢固;配件、支架間距、位置符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）水壓試驗驗收要求：強度試驗壓力降符合要求;嚴密性試驗不滲不漏。驗收方法：手動（電動）試壓泵加壓試驗檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（3）給水管道暗敷臨時標識驗收要求：給水管道暗敷時，地面宜有管道位置的臨時標識。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）閥門安裝驗收要求：型號、規(guī)格、公稱壓力及安裝位置符合設計要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（5）地漏水封高度驗收要求：地漏(或存水彎)的水封高度不得小于50mm。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）檢查口伸縮節(jié)驗收要求：伸縮節(jié)間距不得大于4m；設計無要求時污水立管每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛(wèi)生器具的最高層必須設置。驗收方法：觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（7）潔具安裝驗收要求：安裝平整、牢固，滿水后各連接件不滲不漏；通水試驗給、排水暢通。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（8）給水壓力在0.05-0.35MPa驗收要求：分戶用水點的給水壓力不應小于0.05MPa;入戶管的給水壓力不應大于0.35MPa。驗收方法：用量程1.0或1.6MPa壓力表測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。6.電氣檢查□導線截面□分色施工□絕緣強度□導線敷設□漏電保護□分戶配電箱□開關插座燈具□局部等電位□PE(或PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接（1）導線截面驗收要求：導線型號規(guī)格、截面、電壓等級符合要求。驗收方法：用游標卡尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）分色施工驗收要求：A相—黃色、B相—綠色、C相—紅色、零線(N)—淡藍色、保護地線(PE)—黃綠相間色。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（3）絕緣強度驗收要求：線間和線對地絕緣電阻大于0.5MΩ。驗收方法：絕緣電阻搖表現(xiàn)場測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）導線敷設

驗收要求：不同回路、電壓、交直流的電線不應穿于同一導管內；管內電線不得有接頭。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（5）漏電保護驗收要求：接線正確，動作電流不大于30mA，動作時間不大于0.1S。驗收方法：觀察檢查，用漏電開關測試儀測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）分戶配電箱驗收要求：箱（盤）內配線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱（盤）內開關動作靈活可靠。驗收方法：觀察檢查和開、關保護器。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（7）開關插座燈具驗收要求：開關插座安裝正確；燈具試運行(8h)合格，安裝高度低于2.4m時，金屬燈座必須接地（PE）或接零（PEN）住宅套內的電源插座與照明,應分路配電。電源插座與照明,應分路配電。安裝在1.8m及以下的插座均應采用安全型插座。驗收方法：觀察檢查、照明試運行、拉尺實測。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（8）局部等電位驗收要求：等電位連接端子齊全、位置正確；銅接地干、支線截面分別不小于16m㎡、6m㎡。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（9）PE(或PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接驗收要求：接地(PE)或接零(PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接。驗收方法：抽查插座，打開面板檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（二）分戶驗收實施細則（公共部分）1.外墻檢查驗收情況□墻面平整度□墻面垂直度□墻面陰陽□墻面無裂縫□窗角無斜裂縫□墻面無滲漏

□飾面磚無空鼓□飾面磚無脫落*紅色部分檢查請參考室內檢查的相應項目（1）窗臺無斜裂縫驗收要求：墻面及外窗臺周邊不應有可見斜裂縫。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）飾面磚無空鼓、無脫落驗收要求：外墻應飾面磚無空鼓、無脫落現(xiàn)象。驗收方法：觀察；用小錘輕擊檢查。驗收數(shù)量：抽查。2.門窗、樓梯和通道檢查□門窗安裝牢固□門窗開關靈活□門窗關閉嚴密□門窗框無空鼓□門窗框無滲漏□推拉門窗扇有防脫落措施□梯間墻面無空鼓□梯間墻面無裂縫□梯間地面無空鼓□梯間地面無裂縫□樓梯踏步高差□高層首層疏散外門及通道寬度□無障礙設施*紅色部分檢查請參考室內檢查的相應項目（1）樓梯踏步高差驗收要求，驗收方法、驗收數(shù)量驗收要求：其寬、高符合設計要求，相鄰踏步高差不得超過10mm。驗收方法：觀察檢查、用鋼尺測量。驗收數(shù)量：抽查不少于20點。（2）高層首層外門及通道寬度驗收要求：疏散門應外開，其凈寬不應小于1.1m；通道寬度不應小于1.2m。驗收方法：觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（3）無障礙設施驗收要求：公共建筑與高層、中高層居住建筑入口設臺階時，必須設輪椅坡道和扶手；建筑入口輪椅通行平臺最小寬度應符合規(guī)定；坡道在不同坡度的情況下,坡道高度和水平長度應符合規(guī)定。驗收方法：核對圖紙，觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。

3.地下室檢查（與戶內部分墻面、地面和頂棚面層檢查內容基本相同）

□墻面無滲漏□墻面無裂縫□墻面無空鼓□頂棚無滲漏□頂棚無裂縫□頂棚無爆灰□地面無起砂□地面無裂縫□地面無空鼓□地面無積水*紅色部分檢查請參考室內檢查的相應項目4.屋面檢查□屋面無滲漏□屋面無積水□屋面地漏□女兒墻的高度□女兒墻泛水□防雷□變形縫的防水構造（1）屋面無滲漏、無積水驗收要求：屋面工程防水層不應有滲漏、積水現(xiàn)象。驗收方法：蓄水檢查（蓄水不少于24h）。驗收數(shù)量：住宅頂層逐戶全數(shù)檢查。（2）屋面地漏

驗收要求：應使用球形地漏，其位置應合理，低于排水表面，水封高度不小于50mm。驗收方法：觀察、尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（3）女兒墻高度驗收要求：低層多層≥1.05m；中高層、高層≥1.10m。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全屋面抽查（不少于10點）。（４）女兒墻泛水驗收要求：女兒墻泛水的防水構造應符合GB50207-20029.0.6的要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全屋面抽查。屋面工程質量驗收規(guī)范9.0.6女兒墻泛水的防水構造應符合下列要求：1鋪貼泛水處的卷材應采取滿粘法。2磚墻上的卷材收頭可直接鋪壓在女兒墻壓頂下，壓頂應做防水處理；也可壓入磚墻凹槽內固定密封，凹槽距屋面找平層不應小于250mm，凹槽上部的墻體應做防水處理。3涂膜防水層應直接涂刷至女兒墻的壓頂下，收頭處理應用防水涂料多遍涂刷封嚴，壓頂應做防水處理。4混凝土墻上的卷材收頭應采用金屬壓條釘壓，并用密封材料封嚴。說明：9.0.6磚砌女兒墻、山墻常因抹灰和壓頂開裂使雨水從裂縫滲入磚墻，沿磚墻流入室內，故磚砌女兒墻、山墻及壓頂均應進行防水設防處理。女兒墻泛水的收頭若處理不當易產(chǎn)生翹邊現(xiàn)象，使雨水從開口處滲入防水層下部，故應按設計要求進行收頭處理。（５）防雷驗收要求：防雷施工應符合設計以及GB50057-943.1.23.3.53.3.103.4.105.2.1要求。防雷裝置與其他設施、人員無法隔離時，進行等電位連接；利用建筑物的鋼筋作為防雷裝置的有關規(guī)定；高層及超高層建筑的防側擊和等電位保護措施；接閃器布置的基本規(guī)定。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全屋面檢查。（6）變形縫防水構造驗收要求：變形縫的泛水高度不應小于250mm;防水層應鋪貼到變形縫兩側砌體的上部；變形縫內應填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填放襯墊材料，并用卷材封蓋；變形縫頂部應加扣混凝土或金屬蓋板，混凝土蓋板的接縫應用密封材料嵌填。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。5.欄桿、護欄及安全玻璃（與戶內部分欄桿、護欄及安全玻璃檢查內容基本相同）

□已安裝護欄□欄桿、護欄安裝牢固□欄桿、護欄的高度□欄桿、護欄的形式□豎桿間距□安全玻璃類型和厚度*紅色部分檢查請參考室內檢查的相應項目6.給水、排水驗收情況□管道敷設□水壓試驗□檢查口伸縮節(jié)□閥門安裝□減（調）壓裝置□雨水斗、通氣管□給水泵或增壓設備安裝□排污泵安裝*紅色部分檢查請參考室內檢查的相應項目（1）檢查伸縮節(jié)驗收要求：伸縮節(jié)間距不得大于4m；設計無要求時污水立管每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛(wèi)生器具的最高層必須設置。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）減（調）壓裝置驗收要求：減壓閥前應設閥門和過濾器；需拆卸閥體才能檢修的減壓閥后，應設管道伸縮器；檢修時閥后水會倒流時，閥后應設閥門；減壓閥節(jié)點處的前后應設壓力表。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（3）雨水斗、通氣管驗收要求：屋面排水系統(tǒng)應選用相應的雨水斗；通氣管高出屋面不得小于0.3m，周圍4m以內有門窗時，通氣管應高出窗頂0.6m或引向無門窗一側；在經(jīng)常有人停留的平屋面上，通氣管應高出2m。驗收方法：觀察檢查，鋼尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）給水泵或增壓設備安裝驗收要求：設備型號符合設計要求；水泵的減振及防噪、軟接頭、異徑管、壓力表、止回閥、閥門等安裝符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（5）排污泵安裝驗收要求：設備型號符合設計要求；水泵的減振及防噪、軟接頭、止回閥、閥門等安裝符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。7.電氣□導線截面□分色施工□絕緣強度

□導線敷設□漏電保護□總配電箱□電氣接地□局部等電位□公共、應急燈具*紅色部分檢查請參考室內檢查的相應項目（1）漏電保護驗收要求：動作電流、動作時間符合設計要求。(成套開關柜、分配電盤等為100mA以上，防止電氣火災為300mA)驗收方法：用漏電開關測試儀測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）總配電箱驗收要求：箱內配線整齊，回路編號齊全，標識正確；裝有電器的可開啟的門和框架接地可靠。驗收方法：觀察檢查和開、關保護器。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（3）電氣接地驗收要求：接地電阻值符合設計要求；接地可靠，并進行總等電位聯(lián)結。驗收方法：接地電阻搖表測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）公共、應急燈具驗收要求：照明燈具試運行(24h)合格。安裝高度低于2.4M時，金屬燈座必須接地或接零；當應急照明在采用自熄開關控制時，必須采取在應急時自動點亮的措施。驗收方法：照明試運行、鋼尺測量、應急照明試運行。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。

由此不難看出分戶驗收的重要性，下面以亳州市南部新區(qū)安置還原小區(qū)E2區(qū)一標段工程為例介紹分戶驗收過程！第三部分：分戶驗收實例質量要求檢驗方法檢查數(shù)量墻面平整度、垂直度允許偏差4mm墻面陰陽角方正允許偏差4mm墻面和頂棚抹灰層與基層間及各抹灰層間粘接牢固，墻面、頂棚、樓地面無脫層空鼓面積不得超過400C㎡用2m靠尺和楔形塞尺檢查用直角檢測尺檢查小錘輕擊和觀察檢查每戶住宅至少檢測10個點，逐戶檢查每戶住宅至少檢測10個點，逐戶檢查自然間、陽臺全部檢查，公共部分走道按層檢查

一、樓地面、墻面和頂棚

分戶檢驗內容、方法及標準空鼓錘陰陽角尺楔形尺尺現(xiàn)查檢查使用的部分工具直角檢測尺檢查墻面陰陽角,允許偏差4mm2m靠尺和測墻面垂直度和平整度允許偏差4mm現(xiàn)場操作過程空鼓面積不得超過400C㎡,且每自然間不多于2處者可不計現(xiàn)場操作過程2m靠尺測墻面垂直度,垂直度允許偏差4mm原始記錄表正式資料質量要求檢驗方法檢查數(shù)量門窗安裝牢固開關靈活，關閉嚴密無倒翹外門窗及周邊無滲漏；室外門窗框與墻體之間的縫隙表面應采用密封膠封閉，密封膠應光滑、順直、無裂紋推拉門窗有防脫落措施窗臺高度滿足要求，低于0.9m時必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施玻璃安裝牢固、厚度和類型滿足設計要求手扳檢查

觀察、手扳檢查；開啟和關閉檢查觀察；用小錘輕敲門窗框檢查觀察和手扳檢查觀察檢查并輔助卷尺檢查觀察檢查全數(shù)檢查全數(shù)檢查全數(shù)檢查全數(shù)檢查全數(shù)檢查全數(shù)檢查二、門窗分戶檢驗內容、方法及標準現(xiàn)場檢查過程門窗開啟靈活、關閉嚴密，無滲漏、玻璃厚度測量及分層檢查滿足6mm+9A+6mm要求門窗三性檢測報告門窗三性檢測報告窗臺高度滿足要求，低于0.9m時必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施現(xiàn)場檢查過程質量要求檢驗方法檢查數(shù)量欄桿安裝必須牢固手扳檢查全數(shù)檢查欄桿安裝

欄桿高度、欄桿間距

質量要求檢驗方法檢查數(shù)量欄桿高度必須滿足設計要求。當設計無要求時，臨空處欄桿凈高，六層及六層以下不應低于1.05m，七層及七層以上不應低于1.10m。防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11m

有外圍護結構的防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90m。尺量檢查全數(shù)檢查

三、欄桿分戶檢驗內容、方法及標準現(xiàn)場操作過程臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m。踩踏面不大于0.22m現(xiàn)場操作過程臨空處欄桿凈間距不應大于0.11ｍ；正偏差不大于3mm。正式資料填寫欄桿驗收記錄表（附表6）質量要求檢驗方法檢查數(shù)量屋面工程不應有滲漏和積水現(xiàn)象屋面滲漏和積水采用蓄水或雨后觀察檢查，蓄水檢查最淺蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時全數(shù)檢查屋面廚房、衛(wèi)生間和陽臺

質量要求檢驗方法檢查數(shù)量排水坡向正確，排水通暢，不應有滲漏和積水現(xiàn)象衛(wèi)生間采用蓄水檢查，最淺處蓄水深度不得小于20mm，蓄水時間不得小于24小時；陽臺采用潑水檢查；當廚房有防水要求時采用蓄水檢查全數(shù)檢查四、防水工程

分戶檢驗內容、方法及標準質量要求檢驗方法檢查數(shù)量外墻面不應有滲漏現(xiàn)象

雨后或淋水后目測觀察檢查

全數(shù)檢查外墻分戶檢驗內容、方法及標準為了保證屋面不滲漏、無積水，屋面必須做24小時蓄水試驗，最淺水深不低于20mm。廚衛(wèi)間一個走水非常頻繁的環(huán)境，為了檢查已做防水的效果，同時也為了減少業(yè)主的投訴，廚衛(wèi)間必須做24小時蓄水試驗、最淺水深不低于20mm陽臺潑水試驗蓄水實驗記錄表正式資料

質量要求檢驗方法檢查數(shù)量房間內墻面之間凈距極差25mm以內凈高偏差值15mm以內，極差在25mm以內非矩形房間內墻凈距差有分戶檢驗小組自行確5尺量和紅外線測距儀墻面間凈距測點在距地1米、距墻角500mm公共部位走道和樓梯間墻面有凸出物處，墻面之間凈距應增加測點墻面凈距自然間全部檢查，長寬各測不低于2點公共部分走道、樓梯間每層各測不少于2點室內凈高起居室臥室不少于5點，4角及中點其余房間4個角點有坡度房間不測凈高五、室內主要空間尺寸

建筑尺寸：層高、開間進深質量要求檢驗方法檢查數(shù)量房間內平行墻面之間凈距極差值控制在25mm以內；室內凈高應符合設計要求，室內凈高偏差值控制在15mm以內，極差值控制在25mm以內。尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點宜在離地1m高左右，距墻角約500mm處自然間全數(shù)檢查；房間內墻面之間凈距按每兩平行墻面之間各測不少于2點；非矩形房間的內墻面凈距尺寸偏差測點由分戶驗收小組自行確定；室內凈高起居室和臥室測點應不少于5點，其中一個測點應布置在房間中部，即4角點加1中心點；其余房間各測不少于4點，即4角點。角部測點宜在墻角（或板角）距墻面（或板角）長、寬兩個方向均約500mm處。有坡度的房間不測室內凈高室內主要空間尺寸

紅外線測距儀可以用于層高、開間、進深及公共部分的測量工具測量層高、開間、進深使用的工具1234550cm50cm對角線交點房間進戶門先將記號點位全部做完，再進行測試建筑尺寸：層高層高測量檢查標記順序層高測量點布置較為規(guī)范！建筑尺寸：層高層高測量的準備工作實際操作過程用測距儀測凈高尺寸將測量數(shù)據(jù)標記在地面上，偏差值控制在15mm以內，極差值控制在25mm以內。

1米高距墻50cm建筑尺寸：開間進深開間進深尺寸檢測方法實際操作過程用測距儀測開間、進深尺寸戶型示意圖正式資料房間編號與資料上的數(shù)據(jù)應一一對應正式資料把開間、進深、凈高尺寸記錄數(shù)據(jù)張貼在墻面上正式資料填寫住宅分戶驗收記錄（附表5）質量要求檢驗方法檢查數(shù)量地漏型式符合設計要求，有效水封深度不小于50mm；存水彎設置符合設計要求，有效水封深度不小于50mm地漏和存水彎型式及設置目測觀察檢查，有效水封深度尺量檢查全數(shù)檢查地漏、存水彎

管道系統(tǒng)功能

質量要求檢驗方法檢查數(shù)量管道、配件等接口嚴密，無滲漏；管道暢通，不堵塞系統(tǒng)通水后目測觀察檢查全數(shù)檢查六、建筑給排水工程分戶檢驗內容、方法及標準

質量要求檢驗方法檢查數(shù)量安裝牢固、支吊架符合驗收規(guī)范坡度、坡向符合設計、驗收規(guī)范清掃口、塑料伸縮接、阻火圈符合設計、驗收規(guī)范穿墻、穿板套管符合設計、驗收規(guī)范給水暗埋管標識清楚安裝牢固：手扳、目測支、吊架間距尺量坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、拉線和尺量清掃口、伸縮接、阻火圈目測套管、暗埋管目測全部檢查管道、配件安裝分戶檢驗內容、方法及標準管道后塞口周邊采用細石砼分兩次堵塞，否則會因處理不到位而發(fā)生滲漏現(xiàn)場情況檢查距地0.23米冷熱水相距0.15米，高度1.5米距地0.45米現(xiàn)場情況檢查冷、熱水管相距0.15米，距地面高度1.5米現(xiàn)場情況檢查水口距地0.50以上（適當留長，最后高度根據(jù)洗菜盆高度截取，菜盆高度0.8m清掃口距地0.15米預留廚房洗菜盆冷熱給水點預留廚房洗菜盆排水管加PVC管帽冷、熱水管畫線標識：50寬藍色、紅色油漆線，仿宋字體，字高60，間距40現(xiàn)場情況檢查冷、熱水管畫線標識：50寬藍色、紅色油漆線，仿宋字體，字高60，間距40現(xiàn)場情況檢查紅色為熱水管，藍色為冷水管現(xiàn)場情況檢查質量要求檢驗方法檢查數(shù)量（強弱電）導線的材質、規(guī)格符合設計要求打開配電箱目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查配電箱內進出導線全數(shù)檢查

線路敷設

配電箱（強弱電）安裝質量要求檢驗方法檢查數(shù)量箱內電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設計要求；電氣元件標識清楚、動作靈活；箱體接地連接正確電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量和標識目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查；電氣元件進行現(xiàn)場動作試驗檢查；接地目測觀察檢查配電箱內電氣元件全數(shù)核對檢查；每個空氣開關現(xiàn)場開、關動作不少于2次七、建筑電氣工程分戶檢驗內容、方法及標準質量要求檢驗方法檢查數(shù)量開關、插座型式符合設計要求，接線符合施工質量驗收規(guī)范要求；開關操作靈活、控制有序；插座接地線無串接現(xiàn)象；除空調插座外的其它插座回路按規(guī)范要求設置漏電保護裝置；弱電出線口、終端插座、終端設備位置符合設計要求開關、插座型式目測觀察并與設計圖紙進行核對檢查；接線拆開開關、插座進行檢查；帶漏電保護的插座用適配儀表進行漏電開關的模擬動作試驗；開關操作現(xiàn)場動作試驗檢查；弱電出線口、終端插座、終端設備位置目測觀察檢查開關、插座型式全數(shù)檢查；插座接線拆開數(shù)量每個回路不少于1個，且每戶總數(shù)不少于4個；開關接線拆開數(shù)量每個回路不少于1個，且每戶總數(shù)不少于4個；漏電模擬動作試驗全數(shù)檢查；每個開關現(xiàn)場動作試驗不少于2遍；弱電出線口、終端插座、終端設備位置全數(shù)檢查開關、插座、弱電終端設備安裝分戶檢驗內容、方法及標準質量要求檢驗方法檢查數(shù)量等電位聯(lián)結所用材料和連接方式符合設計和施工質量驗收規(guī)范要求目測觀察檢查全數(shù)檢查等電位聯(lián)結分戶檢驗內容、方法及標準進戶電箱位置用標簽標記出各用電開關現(xiàn)場情況檢查現(xiàn)場情況檢查距地0.5m現(xiàn)場情況檢查插座距地0.3m廚房插座距地1.5米現(xiàn)場情況檢查空調插座距墻角0.4米，距地2.2米空調洞距墻角0.4米，距地2.0米現(xiàn)場情況檢查距地1.2米距地1.5米現(xiàn)場情況檢查正式資料給排水、電氣分戶驗收記錄表（附表7）質量要求檢驗方法檢查數(shù)量保溫層的厚度應符合設計要求保溫材料與基層及各構造層之間的粘結或連接必須牢固。粘結強度和連接方式應符合設計要求用卷尺檢查手扳檢查和觀察檢查全數(shù)檢查全數(shù)檢查八、建筑節(jié)能工程

分戶檢驗內容、方法及標準現(xiàn)場情況檢查外墻無機玻化微珠保溫砂漿不得小于設計厚度40mm。屋面保溫材料采用XTY硅酸鹽水泥無機發(fā)泡板厚度應滿足設計80mm要求。正式資料填寫節(jié)能分戶驗收記錄表（附表8）

由于分戶驗收對建筑節(jié)能工程的檢驗內容、方法及標準，只是做了簡單的要求，這里主要介紹外墻保溫、屋面保溫施工，其實建筑節(jié)能工程包括很多分項（墻體節(jié)能工程、幕墻節(jié)能工程、門窗節(jié)能工程屋面節(jié)能工程、地面節(jié)能工程、采暖節(jié)能工程、通風與空調節(jié)能工程、空調與采暖系統(tǒng)冷熱源及管網(wǎng)節(jié)能工程、配電與照明節(jié)能、監(jiān)測與控制節(jié)能）具體詳見節(jié)能分部驗收做法。正式資料分戶驗收完成后填寫住宅工程質量分戶驗收表（附表1）附件實例：萬科毛坯房交樓標準【入戶門】

1.入戶木門

安全防盜扣入戶門鎖把手高度離地面1000入戶木門入戶木門【陽臺、露臺】

1.陽臺2.露臺陽臺、露臺--陽臺陽臺鋪貼地磚（做法按照設計要求）【陽臺、露臺】

1.陽臺

2.露臺陽臺、露臺--露臺露臺、私家天面鋪貼地磚（做法按照設計要求）【墻面、地面】

1.客廳

2.房間3.廚房4.衛(wèi)生間5.地下室地面1:2.5水泥砂漿找平(20厚)墻面刮白膩子兩遍，打磨。墻跟刷踢腳線，墻面處高100mm,地面寬50mm。門洞刷門套線，寬50mm。地面、墻面—客廳【墻面、地面】

1.客廳

2.房間3.廚房4.衛(wèi)生間5.地下室地面、墻面--房間地面1:2.5水泥砂漿找平(20厚)墻面刮白膩子兩遍，打磨【墻面、地面】

1.客廳

2.房間

3.廚房4.衛(wèi)生間5.地下室地面、墻面—廚房天花刮兩遍膩子，打磨，下返50mm與墻面水泥膩子收口墻面刮水泥漿煙道跟部刷JS防水(1.5厚)150mm高，300mm寬【墻面、地面】

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