春節(jié)期間房地產(chǎn)情況交流20240218

2024-2-18春節(jié)期間房地產(chǎn)情況交流招商證券會(huì)議實(shí)錄1.多元因素引發(fā)市場(chǎng)分化尊重的各位投資人朋友，新年好，預(yù)祝大家工作順利。我是來自招商證券房地產(chǎn)組的趙可，我的同事是歐宇軒。今天的會(huì)議主題是房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是今年備受關(guān)注的要點(diǎn)之一，因?yàn)樗鼘?duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)有著重大影響。市場(chǎng)的變化從去年至今都在被緊密追蹤，同樣，節(jié)假日的表現(xiàn)也被看作是關(guān)鍵指標(biāo)，這也是我們召開會(huì)議的初衷。同時(shí)，不少相關(guān)政策也在節(jié)前落地，包括供應(yīng)端針對(duì)項(xiàng)目白名單的政策，一些地方的三大工程的推進(jìn)，以及一線城市陸續(xù)放寬的政策。因此，在此，我們?cè)俅窝?qǐng)了中國指數(shù)研究院的孟總來進(jìn)行分享，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)展望進(jìn)行展望。大家都非常關(guān)注來自所謂的“小陽春”可能會(huì)帶來怎樣的表現(xiàn)，未來的走向如何。會(huì)議將分為兩個(gè)環(huán)節(jié)。首先由孟總來介紹整體的市場(chǎng)情況，然后交給投資人朋友進(jìn)行問答。首先，請(qǐng)孟總開始。非常高興再次與大家交流。今天的分享點(diǎn)主要分為兩塊。第一塊是全國重點(diǎn)城市在春節(jié)交易期間的表現(xiàn)，包括成交和認(rèn)購情況，特別關(guān)注那些重大變化。在政策的推動(dòng)下，像北京、上海、廣州、深圳等城市，其影響力如何，這些都將與大家分享。第二部分是對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)的探討，這個(gè)詞已經(jīng)被提起兩三年了，我認(rèn)為這也是個(gè)重要的話題。我們今天將分享一些調(diào)研數(shù)據(jù)和對(duì)這個(gè)概念的看法?？偟膩碚f，我們關(guān)注一些重要的現(xiàn)象，比如，市場(chǎng)預(yù)期如何？如果今年全國樓市運(yùn)行順利，能達(dá)到哪種階段？反之，如果運(yùn)行不順，又能到達(dá)什么階段？這是我與大家分享的三個(gè)問題。首先，讓我們來談?wù)劷衲甏汗?jié)假期樓市的表現(xiàn)。我們選取了全國共25個(gè)重點(diǎn)城市，包括四個(gè)一線，九個(gè)二線，和12個(gè)34線城市。今年假期期間，與去年相比，成交量平均下降了27%。這個(gè)降幅實(shí)際上對(duì)我們而言，相比其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，算得上比較樂觀，沒有下降太多。其他的很多降幅甚至達(dá)到了40%，甚至50%，當(dāng)然也有20%多的?？偟膩碚f，我們并不那么悲觀的看待市場(chǎng)。盡管今年假期成交量下降了27%，但我認(rèn)為這是我們可以接受的范圍內(nèi)。這是因?yàn)?，?021年下半年到現(xiàn)在，已經(jīng)將近三年半的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在調(diào)整的狀態(tài)。盡管政策在不斷調(diào)整，但由于這個(gè)政策和人們的預(yù)期并不總是一致，整個(gè)市場(chǎng)都處于調(diào)整的狀態(tài)。造成的現(xiàn)象就是大家對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒特別重，甚至有人現(xiàn)在不想買房，積極性不足，這反映在整個(gè)成交上就是有所下降。例如，從2022年的春節(jié)，2023年的春節(jié)到2024年的春節(jié)，這三年的春節(jié)的銷售數(shù)據(jù)都在下降。2022年大約下降了50%，然后2023年又降了21%，然后今年降了27%。它下降的原因主要有幾個(gè)，我覺得首先是今年的人們出行頻率，比如我們前次分享到的國慶。我覺得今年春節(jié)的出行情況比國慶更有影響，像北京、上海，包括杭州、成都、廣州，還有深圳這些大城市的出游比重是非常高的。其次，假期的備案有所延期，我們可以看到無論是終止的數(shù)據(jù)或者其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，成交量都非常低。接著我們提到市場(chǎng)分化，除了北京、深圳和廣州暫時(shí)呈現(xiàn)增長(zhǎng)以外，其他城市基本都在下降。綜合上述原因，面對(duì)整體成交量下降27%，我認(rèn)為這是符合預(yù)期的，我給它打了一個(gè)及格的分?jǐn)?shù)。了解今年春節(jié)假期與往年相比的情況，例如去年（2023年）春節(jié)假期的水平達(dá)到2019年的75%，而今年的假期，我預(yù)計(jì)可達(dá)到2019年的60%。我們可以看到市場(chǎng)在下行，但我覺得這個(gè)降幅可以接受。另外我想說一下購房預(yù)期。我認(rèn)為幾個(gè)我前面提到的點(diǎn)可能都是外在因素，但實(shí)際內(nèi)在因素還在購房者的預(yù)期。人們對(duì)購房預(yù)期的趨勢(shì)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響。最后借此機(jī)會(huì)分享我們一些市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果。例如，在北京，觀察了三到五個(gè)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)平均每天有70到80組人參觀。在廣州，每日大約有30組人參觀，這與去年基本持平。在一些像蘇州、濟(jì)南這樣的城市，我們也觀察到春節(jié)期間的參觀量比去年還要有所提升。在另一些城市，如西安、鄭州、青島、天津、武漢和重慶，我們觀察到每天的參觀量在30到40組，整體來說下降了。所以，整個(gè)市場(chǎng)的分化現(xiàn)象依然存在，但我認(rèn)為現(xiàn)階段這是可以接受的，這是市場(chǎng)在正常運(yùn)行。希望大家可以更理性地看待這一現(xiàn)象。2.春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)深度解析首先，我們想要額外強(qiáng)調(diào)一些重點(diǎn)城市的情況。以北京為例，根據(jù)我們審查的備案數(shù)據(jù)，北京今年的備案數(shù)據(jù)為0.21萬平方米。這個(gè)量級(jí)大致等于2到20多套房子，證明這個(gè)市場(chǎng)的交易量并不高。然而，我之前對(duì)北京的實(shí)地調(diào)研結(jié)果與這個(gè)數(shù)據(jù)有些出入。我在春節(jié)期間訪問了通州，主要考察了三個(gè)項(xiàng)目，包括萬科東路，招商存在時(shí)代，以及北京城建的國譽(yù)朝華。事實(shí)上，在實(shí)地調(diào)研后，我發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)備案信息的確存在一定的延遲性。以萬科東路為例，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目顧問告訴我在春節(jié)期間的四天里，28、29和初二、初三這四天，他們每天的成交量能夠達(dá)到大約十套的水平，這個(gè)交易量相當(dāng)高。即使我們對(duì)這一數(shù)據(jù)打七折，真實(shí)成交量也有六七套，對(duì)于春節(jié)期間來說，這樣的交易量十分可觀。再比如國譽(yù)朝華的情況，春節(jié)期間很多銷售人員在休假，但僅有一個(gè)銷售人員在崗的情況下，也成功達(dá)成了六套房產(chǎn)的成交。因此，我們可以看到即使政策有一定的推動(dòng)效應(yīng)，特別是在一線城市，可能會(huì)有人質(zhì)疑為什么在其他城市的政策效應(yīng)并沒有那么明顯。我認(rèn)為主要有兩個(gè)原因。首先，這取決于城市的規(guī)模。城市的規(guī)模實(shí)質(zhì)上決定了供需關(guān)系，很多城市并不能與北京或者上海相比。其次，預(yù)期的政策也是一個(gè)原因。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，只有超預(yù)期的政策才能帶來超預(yù)期的市場(chǎng)反饋。如果一個(gè)地方出臺(tái)的政策并未直接解決買房人的痛點(diǎn)，那么這一政策所能帶來的效果可能會(huì)有限，即使有效應(yīng)，也可能無法持續(xù)。關(guān)于上海和廣州的情況，我覺得需要額外說明。事實(shí)上，上海的情況和北京類似，受到春節(jié)出游的影響較為嚴(yán)重，尤其是超過了北京的出游影響程度。因此，上海的總體成交表現(xiàn)可能并不理想。我聽聞?dòng)幸恍?shù)據(jù)顯示，上海春節(jié)期間只成交了一套房子，然而我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)過于低。從官方數(shù)據(jù)來看，上海大約成交了26套房子。雖然整體交易量疲軟，但數(shù)據(jù)依然存在延遲備案的因素。另一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，上海的改善客戶的購房意愿仍然較強(qiáng)。我們?cè)诰蜆I(yè)意愿調(diào)查中也看到了上海的就業(yè)意愿呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，證明了人們購房意愿的提高。畢竟現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是能否買得起房子而不是是否有購買需求。廣州的情況和北京、上海比較不同。事實(shí)上，廣州也受到了年度因素的影響，但其影響程度小于北京和上海。另一點(diǎn)是政策驅(qū)動(dòng)力，即使廣州放松了120平米以上的限購政策，該政策的影響力并不大。現(xiàn)在我們?cè)賮碚務(wù)勆钲诘那闆r。顯然，深圳和北上廣有明顯的區(qū)別。因?yàn)樯钲诘恼叱雠_(tái)后，瀏覽量上升，高達(dá)50組以上，并且這個(gè)量級(jí)是在上升的。但是到了春節(jié)初一、初二之后到初六的這段時(shí)間，瀏覽量下降非常明顯?？赡苁艿椒掂l(xiāng)、出游等因素的影響，項(xiàng)目的動(dòng)作量約在8組到10組之間。關(guān)于成都，它和一線城市一樣，每年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)和出游是十分常見的現(xiàn)象。因此，今年春節(jié)期間，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了一定的影響，整體的項(xiàng)目瀏覽量有所減少。就像深圳一樣，等到節(jié)后人們回來后，項(xiàng)目的瀏覽量可能會(huì)有所提升。至于其它的一些城市，我這里不一一列舉，將他們歸為一個(gè)類別。比如天津、青島、鄭州、武漢，這些城市都面臨著一個(gè)共性問題，就是庫存量過大，屬于結(jié)構(gòu)性的問題。再加上現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境并未明顯好轉(zhuǎn)，短期來看，這些城市的整個(gè)市場(chǎng)壓力依然較大。然后我想再談?wù)撘幌禄剜l(xiāng)置業(yè)的情況。我認(rèn)為回鄉(xiāng)置業(yè)這個(gè)口號(hào)，我們無論是國家還是行業(yè)內(nèi)人士都喊了好多年了。大約有兩三年的時(shí)間，但這兩年的表現(xiàn)并不夠理想。我們今年的調(diào)研顯示，在約3000份的問卷中，23%的受訪者在春節(jié)期間已經(jīng)買了房，47%的人在春節(jié)期間看過房，但目前還在觀望，18%的人春節(jié)期間沒有看房，但他們有購房計(jì)劃，而只有13%的人沒有購房計(jì)劃。所以我們整體來看的話，想買和不想買的人數(shù)比例為87%對(duì)13%，意味著大部分的人仍有買房的意愿。3.政策、觀望與交付難題首先，我們討論的是交付問題和產(chǎn)品力。在一二線城市中，這些問題可能沒那么突出。然而，當(dāng)我們關(guān)注三線城市，尤其是出于“返鄉(xiāng)置業(yè)”的需求，交付和產(chǎn)品力顯得尤為重要。讓我們想想那些為了結(jié)婚購買房產(chǎn)，或者是準(zhǔn)備在未來幾十年里只能購買一次房產(chǎn)的人，他們會(huì)特別關(guān)注這些問題。但是在三四線城市，項(xiàng)目停工及房企負(fù)面新聞等問題可能會(huì)使購房者短期內(nèi)敬而遠(yuǎn)之，保持觀望態(tài)度。第二個(gè)原因是房?jī)r(jià)下降，我認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象在全國所有城市中都有體現(xiàn)。我們現(xiàn)在都面臨著城市房?jī)r(jià)下跌的問題。對(duì)于三線城市的大眾來說，他們可能順理成章地采取"買漲不買跌"的態(tài)度。但是，目前的房?jī)r(jià)確實(shí)是在下跌趨勢(shì)之中。最讓人擔(dān)憂的部分并非當(dāng)前房?jī)r(jià)的下降，而是人們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。如果人們對(duì)于未來幾年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間周期里的房?jī)r(jià)持悲觀態(tài)度，這可能會(huì)加重他們的觀望情緒，甚至從不敢買變?yōu)椴幌胭I。第三個(gè)因素是就業(yè)問題。在我看來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更多的是社會(huì)問題。人們的預(yù)期收入和就業(yè)預(yù)期會(huì)對(duì)他們的積極性產(chǎn)生很大影響。比方說，對(duì)于那些打算在三線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的人來說，就業(yè)狀況或他們的收入可能會(huì)對(duì)他們購買房產(chǎn)的緊迫程度產(chǎn)生一定的影響。第四個(gè)因素是人們的購房觀念問題。在過去，購房可能更多地是投資需求，而現(xiàn)在更多的人是基于上學(xué)、結(jié)婚或生活改善的需求來購買房產(chǎn)。對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求，人們可能會(huì)更加關(guān)注價(jià)格，即使未來的價(jià)格下跌幅度在10%以內(nèi)，他們也可能愿意購買。對(duì)于結(jié)婚和生活改善需求，人們可能會(huì)更注重房子的居住屬性和產(chǎn)品力，如果他們對(duì)未來的房?jī)r(jià)持有悲觀態(tài)度，這可能會(huì)影響他們的購買決定。你們可能會(huì)問，什么時(shí)候會(huì)認(rèn)為是購買房子的合適時(shí)機(jī)呢？他們可能會(huì)等到房?jī)r(jià)跌到2016年的水平時(shí)才會(huì)下手購買。我認(rèn)為房?jī)r(jià)在下降，但如果真的回到2016年的價(jià)格水平，我認(rèn)為是不太可能的。如果這種情況真的發(fā)生了，我擔(dān)心整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨巨大的矯正風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)改善類需求的客戶，他們可能會(huì)更加注重項(xiàng)目的產(chǎn)品力、交付力以及市場(chǎng)何時(shí)會(huì)穩(wěn)定。現(xiàn)在，許多改善類的客人需要先將手中的房產(chǎn)出售，然后才能購買新房。比如說我現(xiàn)在在北京，我在天津有一套房子，我老家是滄州的，我想去滄州返鄉(xiāng)置業(yè)，我需要先將天津的房子賣掉，然后才能購買我在滄州的房子。他們的購房決定也會(huì)非常依賴一二線城市的市場(chǎng)狀況。什么時(shí)候這個(gè)市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)定下來呢？一旦市場(chǎng)穩(wěn)定，他們就可以順利地將手中的房產(chǎn)出手，對(duì)他們的返鄉(xiāng)置業(yè)可能會(huì)有很大的帶動(dòng)作用。多數(shù)內(nèi)容反映的就是關(guān)于購房的問題。我想最后再做一個(gè)總結(jié)和展望。春節(jié)后的行情也是我們很關(guān)心的問題。誠實(shí)地說，我認(rèn)為今年的成交量肯定會(huì)比去年要下降，并且不論是新房還是二手房，同比肯定是下降的。這是因?yàn)槿ツ甑氖袌?chǎng)活躍度表現(xiàn)非常好，例如疫情期間積壓的需求在去年2月和3月期間有了集中釋放，所以去年的基數(shù)很高。今年一月份的表現(xiàn)并不是特別好。再加上春節(jié)，看來二月份已經(jīng)過半，整個(gè)市場(chǎng)并沒有特別好的起色。因此，我認(rèn)為二月底或甚至一到三月初成交量應(yīng)該到不了去年的水平。在二月底到三月初，很多城市可能還會(huì)進(jìn)一步放寬政策，可能會(huì)沖刺整個(gè)一季度的成交量。三月份的行情應(yīng)該會(huì)有所變化，環(huán)比可能還要上升，可能比12月，比1月、比2月高，但同比降幅仍將很大。所以我認(rèn)為今年的行情雖然有些惋惜，但我覺得它是會(huì)到來的，而且整個(gè)市場(chǎng)的政策力度，我相信到了三月份可能會(huì)加強(qiáng)。但是如果與去年進(jìn)行比較，我認(rèn)為整個(gè)可能還是會(huì)存在降幅的。補(bǔ)充一下我個(gè)人的觀點(diǎn)，我個(gè)人認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。但如果順利的話，像一二線城市可能會(huì)達(dá)到底部企穩(wěn)階段，這個(gè)階段可能會(huì)在二季度之后逐漸顯現(xiàn)。然后在三線城市，可能會(huì)在三季度迎來一波回升。最后，我想和大家分享我個(gè)人的觀點(diǎn)，無論我們作為從業(yè)者還是投資者，好壞，或者說對(duì)未來改善的預(yù)期是個(gè)人的問題。也許明年，如果房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)了3%，我們不能說它好。如果按2024年的數(shù)據(jù)來看，銷售面積下降了2%，我們也不能說它不好。所以，無論好壞，都是投資者或者業(yè)者的一個(gè)預(yù)期。我們都有預(yù)期，這是市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)。我們的預(yù)期和市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)之間的預(yù)期差，可能才是我們對(duì)市場(chǎng)真正的看法。打個(gè)比方，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的底盤還是在的。它每年至少能保持一個(gè)10億到12億的水平。另一方面，我們要相信市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)有期待。這是因?yàn)闊o論我是在哪里，無論我在與政府還是金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終占據(jù)了一個(gè)非常重要的地位。我覺得無論在什么時(shí)候，我們都需要給市場(chǎng)一些時(shí)間，還需要有耐心。這就是我對(duì)春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法和觀點(diǎn)。孟總非常詳細(xì)的分享了他對(duì)眾多城市具體情況的了解。我覺得我還是先問幾個(gè)通性的問題，然后剩下的時(shí)間可能就交給投資人提問。你剛才提到今年整個(gè)成交數(shù)據(jù)可能會(huì)有較大幅度的下行，那其中就是出行的影響會(huì)比較大。我們對(duì)出行影響的幅度以及什么時(shí)候能恢復(fù)還有疑問。能否為我們?cè)敿?xì)解析一下？4.春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)首先，對(duì)于短期趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，我認(rèn)為北京市場(chǎng)可能會(huì)有所改善，尤其是3月份會(huì)對(duì)比2月份有所好轉(zhuǎn)。因?yàn)楸本┲环潘闪送ㄖ輩^(qū)的限制，這個(gè)區(qū)域相較于像上海整個(gè)外環(huán)的放松幅度較小。北京市場(chǎng)可能更多的是受出行因素影響，而不僅僅是政策的推動(dòng)。比如，粗略的預(yù)計(jì)，我覺得3月份可能環(huán)比2月會(huì)有10%到20%的增長(zhǎng)，但理應(yīng)不會(huì)超過20%。如果剔除春節(jié)的影響，以及考慮春節(jié)因素對(duì)市場(chǎng)的影響，環(huán)比增幅可能會(huì)更高。但若我們進(jìn)行剔除的話，我仍然預(yù)計(jì)大致在20%左右。繼而，對(duì)于上海和蘇州市場(chǎng)，我認(rèn)為政策的推動(dòng)力度可能會(huì)比北京更大，預(yù)計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)可能達(dá)到30%以上。再看蘇州，蘇州取消了全面的限購，但實(shí)際上，節(jié)前表現(xiàn)并未達(dá)到預(yù)期。春節(jié)期間，蘇州市場(chǎng)的表現(xiàn)大概在17-18套房子的銷售量，而與去年假期相比，銷量下降了24%。當(dāng)人們的出行回歸正常，以及在政策的推動(dòng)下，我預(yù)測(cè)蘇州市場(chǎng)可能會(huì)有20%到25%的增長(zhǎng)，相比北京要高出一些，但比上海會(huì)稍微低一些。實(shí)際上，我們可以看到，因?yàn)楦鱾€(gè)城市出臺(tái)的政策不一樣，有的是區(qū)域性放松，有的是全面取消限購，因此又會(huì)受到城市本身行情的影響。例如，三月份市場(chǎng)如果仍在下降，那么我認(rèn)為可能還會(huì)有相應(yīng)的新措施跟進(jìn)。關(guān)于政策放寬對(duì)購房群體的影響，我們?cè)谂c市場(chǎng)中介的交流中了解到，往往是那些正在觀望的購房群體受到影響最大，政策變動(dòng)往往會(huì)給這些人提供一個(gè)致命的吸引力。這種情況我們應(yīng)該如何看待？例如對(duì)于最新一輪的政策放松，我們預(yù)期北京放松通州區(qū)限制的主要帶動(dòng)群體或帶動(dòng)面會(huì)是怎樣的呢？我認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。首先因?yàn)槿ツ?，像北京這樣的城市，在政策出臺(tái)前的那兩周市場(chǎng)表現(xiàn)非常好，新房甚至比二手房還要好，市場(chǎng)非?；馃帷＿@是因?yàn)楹芏噘彿空咴诘却叱雠_(tái)，這部分群體本身就想買房，政策一出來，他們就會(huì)進(jìn)行購買，隨后市場(chǎng)趨于平靜。所以我們可以看出，政策不會(huì)影響所有的購房者，而是那些原本就打算買房，或者是有購買能力的人。然后，我想再談?wù)務(wù)吆褪袌?chǎng)的同步問題。因?yàn)槲艺J(rèn)為政策和市場(chǎng)沒有同步，一方面是政策出臺(tái)晚了。如果政策能出臺(tái)早一些，市場(chǎng)可能會(huì)恢復(fù)的節(jié)奏要快一些。因?yàn)檫@樣一些人就會(huì)覺得，早晚政策要放松，我現(xiàn)在買房不著急，大家都在等待政策。因此，在政策出臺(tái)后，比如取消一個(gè)區(qū)域的限購，就會(huì)影響那些剛好需求被限制的群體，會(huì)有一些人出來購買。這樣會(huì)造成市場(chǎng)交易量忽上忽下，就沒有那么持續(xù)。每次政策出臺(tái)都會(huì)影響那些剛好受這種政策影響的人，其中的前提是，這些人都是原本就要買房的，而不是說他本身不想買房，政策出臺(tái)了我就想買房。我認(rèn)為這種情況很少出現(xiàn)。接下來，請(qǐng)會(huì)議助理播報(bào)提問流程。會(huì)議助理回應(yīng)：大家好，如需提問，請(qǐng)?jiān)谠挋C(jī)上按星一鍵等候。先按星號(hào)鍵，再按數(shù)字一。請(qǐng)?jiān)诼牭教崾疽艉箝_始提問，謝謝。下面請(qǐng)電話尾號(hào)5690的參會(huì)者提問。我有兩個(gè)問題。第一，你強(qiáng)調(diào)了成都和深圳過年之后市場(chǎng)會(huì)有所改善，但是其實(shí)所有城市都過了同樣的春節(jié)，為何單獨(dú)強(qiáng)調(diào)這兩個(gè)城市呢？第二，有些人希望把新房和二手房一起考慮，因?yàn)槿绻址渴袌?chǎng)表現(xiàn)較好，可能新房的需求就會(huì)被吸走。我們應(yīng)該如何理解新舊房共同影響市場(chǎng)的現(xiàn)象？或者，你可以一并解釋我們主要關(guān)注的城市的大致情況嗎？首先，我強(qiáng)調(diào)成都和深圳的原因是，這兩個(gè)城市受出行影響比較嚴(yán)重，尤其是成都，它是一個(gè)旅游城市，無論是人們返鄉(xiāng)還是去成都旅游，每年都會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，每年春節(jié)回來，這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)交易量都回出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。對(duì)于你的第二個(gè)問題，我認(rèn)為提出將新房和二手房一起考慮的想法非常好。但是我建議2023年應(yīng)該分別考慮，因?yàn)?023年的二手房表現(xiàn)非常好。如果將這兩者放在一起考慮，就會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)情況過于樂觀，或者不夠客觀。所以，在2023年的市場(chǎng)報(bào)告中，我把新房和二手房分開來討論。你提到了成都12月份新舊房交易量創(chuàng)了歷史新高的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)槌啥纪瞥隽撕芏喔纳茦潜P，以及5%的首付比例，降到兩成，使得整個(gè)市場(chǎng)交易量大幅增加。但我覺得一個(gè)月的成交量并不能代表整個(gè)市場(chǎng)的狀況，事實(shí)上，12月份大量交易是因?yàn)槎址拷祪r(jià)銷售，很多客戶都用以價(jià)換量的方式達(dá)成交易。雖然這樣使樂觀的交易量，但我覺得真正的市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，應(yīng)該價(jià)格和交易量?jī)烧咂胶?，各有起色?.春節(jié)樓市走向與未來趨勢(shì)洞察好的，那我先回答第一個(gè)問題，就是我對(duì)今年春節(jié)期間的房?jī)r(jià)折扣力度的預(yù)期。實(shí)際上，從2023年來看，新房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)居。這是因?yàn)樾路靠赡軙?huì)受一些市場(chǎng)改善，它的入市結(jié)構(gòu)性拉升，在此背景下，新房整體環(huán)比變化比較平穩(wěn)。然而，二手房市場(chǎng)整體處在下調(diào)階段。今年春節(jié)期間的折扣力度與去年春節(jié)或春節(jié)前沒有明顯的增大，仍然延續(xù)了春節(jié)之前的水平。我注意到最低的折扣是一個(gè)85折，好像是在徐州或西安的一個(gè)萬科樓盤打出的，我認(rèn)為這是最激進(jìn)的。但通常，大多數(shù)樓盤的折扣在95折和98折之間，這個(gè)區(qū)間的折扣已經(jīng)相當(dāng)大。這是因?yàn)楝F(xiàn)在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然換量抵價(jià)，但