2023年匈牙利房地產(chǎn)市場和建筑業(yè)的發(fā)展

2023年匈牙利房地產(chǎn)市場和建筑業(yè)的發(fā)展CsabaMoldicz；陳心怡編譯發(fā)布時間:2024-02-05房地產(chǎn)市場的發(fā)展對匈牙利的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。影響房地產(chǎn)市場的幾個關(guān)鍵因素包括經(jīng)濟增長、通貨膨脹、利率、借貸趨勢以及與住房市場和建筑行業(yè)有關(guān)的信心指數(shù)。近幾個月來，這些領(lǐng)域的負(fù)面發(fā)展交織在一起，導(dǎo)致世界市場出現(xiàn)不確定性和相當(dāng)暗淡的前景，這主要源于俄烏沖突的副作用（能源市場的價格沖擊、貿(mào)易條件惡化、全球利率上升等）。本簡報將深入探討匈牙利房地產(chǎn)市場的近期趨勢，重點關(guān)注價格、新建筑項目數(shù)量和建筑業(yè)合同等方面。我們還將探討政府如何應(yīng)對這些變化。近期數(shù)據(jù)匈牙利中央統(tǒng)計局（HCSO）的數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度的住房市場價格環(huán)比下降了2.9%。這是自2008—2009年導(dǎo)致市場崩潰的全球金融危機以來的最大跌幅。價格下跌也反映了當(dāng)前市場的不確定性。但與全球金融危機不同的是，匈牙利經(jīng)濟對危機的準(zhǔn)備要充分得多，因為危機前的經(jīng)濟增長并不是建立在債務(wù)基礎(chǔ)上，而是建立在穩(wěn)固的財政上。公共債務(wù)的減少上也為提振經(jīng)濟提供了更多的回旋余地。從年度比較來看，匈牙利的房價自2014年以來一直在上漲。即使在2020年全球疫情最嚴(yán)重的時期，房價的季度降幅也僅為2.9%。近期的下跌可歸因于利率上升和私人家庭購買力的減弱。然而，在評估年度價格指數(shù)時需要注意到，住房市場的價格要么小幅增長，要么保持穩(wěn)定，2023年第二季度與2022年第二季度之間的變化幅度為1%。匈牙利以外的歐盟其他成員國的房價也經(jīng)歷了類似的下跌和小幅增長，其中德國房價年跌幅10%。分析人士認(rèn)為，德國的情況歸因于旨在減少使用燃油和燃?xì)夤┡到y(tǒng)的建筑數(shù)量的嚴(yán)格措施，這些措施促使業(yè)主因現(xiàn)代化改造成本高昂而出售房產(chǎn)。匈牙利房地產(chǎn)平臺I一直在監(jiān)測住宅價格的發(fā)展，提供有價值的市場見解。數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年里，該細(xì)分市場的價格要么停滯不前，要么略有下降。在首都，本季度平方米均價下降了0.1%，達(dá)到93.5萬福林。其他大多數(shù)城市的本季度平方米均價不變或有所下降。德布勒森的房價為74萬福林，略高于7月份的73.9萬福林；凱奇凱梅特的房價從589,000福林增至594,000福林；米什科爾茨的房價下降0.2%至41萬福林；塞格德的房價從65.8萬福林降至65.5萬福林；佩奇的房價則從三個月前的59萬福林降至58.3萬福林；居爾的房價保持在74.1萬福林。佐洛埃格塞格的房價在不斷創(chuàng)造就業(yè)機會的投資推動下，在三個月內(nèi)上漲3.9%達(dá)到512,000福林。我們必須考慮這一時期高通脹的影響。盡管年度消費價格指數(shù)從2023年1月的峰值15.7%降至2023年9月的12.2%，但通脹對整體經(jīng)濟的影響仍然很大。在2022—2023年期間物價大幅上漲的背景下，住房市場價格卻沒有以同樣的勢頭上漲。結(jié)合實際價格變化和通貨膨脹的影響來看，我們可以觀察到全國各地售賣價格下降的總體趨勢。總之，在經(jīng)濟因素、通貨膨脹和全球不確定性的共同作用下，匈牙利房地產(chǎn)市場和建筑行業(yè)2023年面臨挑戰(zhàn)。盡管房地產(chǎn)市場價格下降幅度很大，但必須結(jié)合更廣泛的經(jīng)濟情況來看待。政府和各利益相關(guān)方的行動將在應(yīng)對挑戰(zhàn)和促進(jìn)房地產(chǎn)及建筑行業(yè)穩(wěn)定方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。宏觀經(jīng)濟指數(shù)匈牙利經(jīng)濟的小幅減速在2022年底變得越來越明顯。雖然就業(yè)率等一些關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)顯示出一定程度的穩(wěn)定，但私人家庭的實際可支配收入?yún)s存在隱憂?？芍涫杖胂陆档闹饕蚴歉咄洺掷m(xù)影響民眾的購買力。與2022年7月相比，2023年7月的平均凈工資增長15.1%，同期的消費價格指數(shù)卻上。17.6%。這意味著實際工資下降2.5%。總之，就業(yè)率穩(wěn)定的勞動力市場不足以抵消房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑以及復(fù)雜經(jīng)濟格局的形成。值得注意的是，房地產(chǎn)市場的下滑對不同地區(qū)的影響是不對稱的。歷史上房價出現(xiàn)上漲時，首都的漲幅往往比其他城市更為明顯，城市地區(qū)的房產(chǎn)價值上漲速度快于城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村。布達(dá)佩斯與匈牙利其他城市之間房價增長的顯著差異就表明了這一趨勢。從2013年第四季度至2023年第一季度，布達(dá)佩斯的房價飆升了325%，然而其他城市的房價漲幅明顯較低，同期為197%。除了當(dāng)?shù)氐膬r格分布外，房價和工資之間的比例也是了解匈牙利房地產(chǎn)市場的一個重要因素。近年來，大多數(shù)城市都出現(xiàn)了令人沮喪的趨勢，盡管在疫情期間曾有過短暫的改善，公寓價格與工資的比率仍在惡化，尤其是德布勒森。該市吸引了大量直接投資，形成經(jīng)濟增長。但令人震驚的是，現(xiàn)在在德布勒森購買一套74平方米的公寓需要大約13.5年的凈工資。這一高比例凸顯了居民即使在經(jīng)濟機遇面前也難以負(fù)擔(dān)住房壓力。米什科爾茨是2022年房價收入比相對較高的城市，為7.2年。對于潛在購房者來說，米什科爾茨似乎是一個更實惠的選擇。這些發(fā)展趨勢凸顯了經(jīng)濟因素、地方投資和生活成本之間復(fù)雜的相互作用，它們共同塑造了匈牙利的房地產(chǎn)格局。解決城市間的這種差距仍然是一項重大挑戰(zhàn)，需要政治和經(jīng)濟領(lǐng)域的政策制定者和利益相關(guān)者給予關(guān)注。匈牙利的經(jīng)濟形勢面臨著復(fù)雜的挑戰(zhàn)，尤其是在借貸和抵押領(lǐng)域。即使“停息”措施已經(jīng)延長到今年年底，公民購買力的下降還是使得從銀行獲得貸款變得越來越困難。該措施于2021年10月27日開始實施，限制抵押貸款的參考利率在4%—5%，3個月、6個月和12個月的BUBOR參考利率介于2.02%和2.40%之間。這些利率明顯低于銀行在沒有監(jiān)管的情況下提供的利率。據(jù)估計，如果沒有“停息”規(guī)定，抵押貸款利率可能會飆升至驚人的16-18%。政府對這一監(jiān)管的承諾是顯而易見的，因為他們多次強調(diào)，在央行利率降至10%以下之前，該監(jiān)管將一直有效。2024年上半年可能會出現(xiàn)利率下降的趨勢?！巴Ｏⅰ币?guī)定，不僅對許多匈牙利人來說是一項重要的金融保障措施，同時也體現(xiàn)了政府在這個艱難的時期為維持經(jīng)濟穩(wěn)定所做的努力。然而，這一策略并非沒有受到批評，因為它可能會對更廣泛的金融市場和投資環(huán)境產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。如何在確保公民負(fù)擔(dān)得起的抵押貸款和促進(jìn)健康的金融體系之間取得適當(dāng)?shù)钠胶?，仍將是匈牙利政治和?jīng)濟政策需要考慮的話題。政府采取了多方面的措施來穩(wěn)定匈牙利抵押貸款市場，包括敦促銀行實施自愿利率上限。截至10月9日，自愿利率上限已經(jīng)生效，各大金融機構(gòu)均已加入或承諾加入這一舉措。這一上限確保銀行不能提供總利率指標(biāo)超過8.5%的抵押貸款。此舉旨在讓借款人更能負(fù)擔(dān)得起和更易于管理抵押貸款。此外，政府還要求銀行在該措施中增加貸款種類，特別是基于市場的企業(yè)營運資金貸款。這些貸款的利率上限也是12%。值得注意的是，匈牙利的主要銀行，包括CIB銀行、Erste銀行、Gránit銀行、K&H銀行、MagNet銀行、MBH銀行、OTP銀行、Raiffeisen銀行和UniCredit銀行，都已承諾遵守這一自愿性上限。盡管采取了這些措施，匈牙利的抵押貸款額并未出現(xiàn)大幅增長。2023年1月，匈牙利銀行發(fā)放了400億福林的抵押貸款，單月這一數(shù)字僅略微提高至544億福林。然而，從更長遠(yuǎn)考慮，這一數(shù)字顯然較低。匈牙利銀行共發(fā)放了9630億福林的抵押貸款，而今年前八個月的抵押貸款額僅為3610億福林。這表明抵押貸款量與前幾個月相比大幅下降了62%。盡管這些舉措的初衷是好的，但這些數(shù)據(jù)卻反映了匈牙利抵押貸款市場面臨的挑戰(zhàn)。經(jīng)濟狀況、消費者信心和貸款執(zhí)行等因素在影響抵押貸款行業(yè)動態(tài)方面發(fā)揮著重要作用。要解決這個問題，可能需要政府、金融機構(gòu)和其他利益相關(guān)者之間持續(xù)合作，在刺激貸款和管理市場風(fēng)險之間取得平衡。此外，匈牙利家庭貸款在今年上半年也出現(xiàn)了令人擔(dān)憂的下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示，與前一年相比，貸款活動大幅下降。2022年第四季度，匈牙利銀行發(fā)放了價值4440億美元的抵押貸款，同比大幅下降了34%。這種情況始于2022年，并在2023年繼續(xù)惡化。2023年2月的抵押貸款同比大幅下降49%。這一急劇下降表明不僅抵押貸款行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，其他幾類貸款也是如此。貸款下降會影響經(jīng)濟的各個方面，包括消費支出、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性和整體經(jīng)濟增長。這種下降背后的原因可能是多方面的，包括經(jīng)濟不確定性、消費者偏好的變化以及政府法規(guī)的影響等因素。解決這一問題對匈牙利經(jīng)濟的長期健康發(fā)展至關(guān)重要，可能需要政府當(dāng)局、金融機構(gòu)和其他利益相關(guān)者之間的協(xié)調(diào)努力，以刺激貸款并促進(jìn)經(jīng)匈牙利中央銀行的調(diào)查結(jié)果揭示了住房融資的重大轉(zhuǎn)變。在信貸條件惡化的同時，信貸需求也受到了巨大沖擊，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。值得注意的是，用于住房的平均貸款額大幅下降。與前一年相比，2023年2月二手房和新房貸款協(xié)議的簽訂數(shù)量都大幅下降，降幅分別為53%和69%。需求下降可歸因于多種因素，其中包括國家住房計劃ZOP項目（綠色家園計劃）的到期和貨幣條件的收緊。對于那些希望建造或購買新房的人來說，2月份的平均貸款額為1400萬匈牙利福林。這一數(shù)字與ZOP計劃的高峰期相比明顯減少了900萬福林，年均減少近600萬福林。此外，與ZOP計劃啟動前相比，目前的平均貸款額少了300萬福林。貸款額度的變化說明了住房融資的動態(tài)變化，這可能受到經(jīng)濟條件變化和政府政策的共同影響。貸款額的下降可能表明購買力下降、借款人更加謹(jǐn)慎。解決這一情況可能需要采取綜合措施，包括提振消費者信心、刺激需求和調(diào)整貸款條件以適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟現(xiàn)實。建筑業(yè)匈牙利中央統(tǒng)計局最近公布的有關(guān)匈牙利近期公寓建筑的數(shù)據(jù)顯示，與2022年同期相比，2023年上半年新建公寓數(shù)量下降了19%。根據(jù)已發(fā)放的建筑許可證和簡單通知，待建住宅樓數(shù)量為10880棟，比2022年同期減少了39%。雖然2023年下降趨勢明顯，但估計2024年將達(dá)到曲線的最深點。政府將可預(yù)測性視為未來最重要的因素，因為建筑業(yè)無法快速應(yīng)對多年來波動的產(chǎn)能利用率。副國務(wù)秘書表示，他們正在制定一項框架計劃，旨在使計劃中的中央投資具有可預(yù)見性和安全性。不過，副國務(wù)秘書并不清楚政府將重啟哪些中央投資，但表示政府已在6月和7月發(fā)布決議，允許籌備新項目。為了正確看待這一事態(tài)發(fā)展，我們必須認(rèn)識到，對于建筑行業(yè)和企業(yè)來說，資源異常豐富的時期已于去年結(jié)束。在2015年至2022年期間，該行業(yè)獲得了前所未有的資金流入，這也得益于政府為促進(jìn)住房建設(shè)而提供的支持。因此，該行業(yè)和企業(yè)應(yīng)保持韌性并應(yīng)對變化。結(jié)語在2023年經(jīng)濟因素、通貨膨脹和全球不確定性的共同作用下，匈牙利房地產(chǎn)市場和建筑行業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這種環(huán)境導(dǎo)致這兩個行業(yè)發(fā)生了重大變化，并產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。匈牙利住房市場趨勢總結(jié)如下：-2023年第二季度房地產(chǎn)市場銷售價格仙弦患徑卻蠓陸。2.9%。這是自2008—2009年全球金融