物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)

物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)理論二、委托代理理論目錄四、項(xiàng)目管理理論三、公共選擇理論（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的來源一、建筑物區(qū)分所有權(quán)理論（二）專有部分所有權(quán)（三）共有部分共有權(quán)（四）共同管理權(quán)（二）專有部分所有權(quán)1．專有部分的界定2．權(quán)利和義務(wù)專有部分所有權(quán)指的是業(yè)主對(duì)專有部分的享有占有、使用、受益和處分的權(quán)利。專有部分的存在是建筑物區(qū)分所有權(quán)成立的基礎(chǔ)。概念1．專有部分的界定壁心說空間說最后粉刷表層說壁心和最后粉刷表層說對(duì)該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性支配權(quán)，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。權(quán)利2．權(quán)利和義務(wù)所有權(quán)人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。義務(wù)（三）共有部分共有權(quán)1．共有部分的界定2．權(quán)利和義務(wù)共有部分共有權(quán)指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。概念共有部分部分業(yè)主共有全體業(yè)主共有1．共有部分的界定共有部分的性質(zhì)：從屬性、不可分割性對(duì)共有部分具有使用權(quán)；對(duì)共有部分具有收益權(quán)。權(quán)利2．權(quán)利和義務(wù)義務(wù)依共有部分的本來用途使用共有部分；分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。（四）共同管理權(quán)1．共同管理權(quán)的產(chǎn)生2．共同管理權(quán)的特征共同管理權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。概念3．權(quán)利和義務(wù)作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)；是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利。1．共同管理權(quán)的產(chǎn)生“建筑物構(gòu)造、權(quán)利歸屬和行使上的不可分離關(guān)系”是獨(dú)立于專有所有權(quán)和共有部分共有權(quán)之外的權(quán)利；是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利；具有從屬性；是一種永續(xù)性的權(quán)利。2．共同管理權(quán)的特征表決權(quán)管理規(guī)約制定權(quán)選舉及接觸管理者的權(quán)利請(qǐng)求權(quán)監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)權(quán)利3．權(quán)利和義務(wù)義務(wù)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所做出的決議，遵守管理規(guī)約；接受管理者管理；支付共同管理費(fèi)用。（一）委托代理理論概述二、委托代理理論（二）物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系（三）物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系（四）物業(yè)管理中委托代理問題的解決（一）委托代理理論概述1．委托代理關(guān)系與委托代理問題2．委托代理問題的典型表現(xiàn)3．委托代理問題的解決1．委托代理關(guān)系與委托代理問題是指一個(gè)或多個(gè)行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時(shí)授予后者一定決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對(duì)其支付相應(yīng)報(bào)酬。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是代理人。委托代理關(guān)系詹森（Jensen）威廉?麥克林（WilliamMeckling）是指由于代理人目標(biāo)函數(shù)與委托人目標(biāo)函數(shù)不一致，加上存在不確定性和信息不對(duì)稱，代理人有可能偏離委托人的目標(biāo)函數(shù)而委托人難以觀察并監(jiān)督從而出現(xiàn)的代理人損害委托人利益的現(xiàn)實(shí)。委托代理問題2．委托代理問題的典型表現(xiàn)是指在買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，高質(zhì)量商品被低質(zhì)量商品逐出市場的狀況。1.逆向選擇指交易合約中的某一方在合約達(dá)成以后，具有損人利己的激勵(lì)，或做出損人利己的行為。2.道德風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部激勵(lì)約束機(jī)制固定租金目標(biāo)產(chǎn)量承包分成制3．委托代理問題的解決——設(shè)計(jì)激勵(lì)約束機(jī)制外部激勵(lì)約束機(jī)制資本市場和產(chǎn)品市場的激勵(lì)約束職業(yè)經(jīng)理人市場的激勵(lì)約束外部董事的監(jiān)督（二）物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的委托簽署合同，監(jiān)督和協(xié)助服務(wù)委托服務(wù)業(yè)主公司員工專業(yè)公司全體組成直接提供服務(wù)委派工作委托服務(wù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系（三）物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系業(yè)主自行管理（靈活性、分散）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（第一層）業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（第二層）（四）物業(yè)管理中委托代理問題的解決對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化來消除信息不對(duì)稱問題充分發(fā)揮內(nèi)部激勵(lì)約束機(jī)制的作用：設(shè)計(jì)合理的補(bǔ)償機(jī)制；建立科學(xué)的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制。充分發(fā)揮外部激勵(lì)約束機(jī)制的作用：充分發(fā)揮第三方的作用，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行有效監(jiān)督與約束；推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的市場化，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競爭；構(gòu)建和完善物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人市場。解決思路（一）公共產(chǎn)品的含義三、公共選擇理論（二）公共選擇理論（三）物業(yè)服務(wù)的公共產(chǎn)品屬性及其導(dǎo)致的問題（四）物業(yè)管理中的公共選擇問題及解決（一）公共產(chǎn)品的含義私人產(chǎn)品公共產(chǎn)品競爭性排他性同時(shí)具備“競爭性”和“排他性”的商品或服務(wù)屬于私人產(chǎn)品；而同時(shí)具備“非競爭性”和“非排他性”的商品或服務(wù)就是純公共產(chǎn)品；只具備“非競爭性”或“非排他性”的商品或服務(wù)屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品。

（二）公共選擇理論1．公共選擇理論的產(chǎn)生2．直接民主制下的公共選擇3．間接民主制下的公共選擇1．公共選擇理論的產(chǎn)生威克塞爾（Wicksell）：財(cái)政決策問題布坎南（Buchanan）：政治決策的分析同經(jīng)濟(jì)理論結(jié)合

公共選擇，是指與個(gè)人選擇相區(qū)別的集體選擇，也就是通過集體行動(dòng)和投票程序來決定資源在公共產(chǎn)品之間如何進(jìn)行分配。直接民主制間接民主制一致同意規(guī)則簡單多數(shù)規(guī)則改進(jìn)的投票規(guī)則

加權(quán)投票規(guī)則否決投票規(guī)則投票規(guī)則2．直接民主制下的公共選擇直接民主問題投票悖論投票交易用腳投票革命3．間接民主制下的公共選擇間接民主制（代議制）的三個(gè)問題：代表們?cè)诟傔x期間和當(dāng)選后的行為；選民在選舉代表中的行為；代議制下結(jié)果的特征。

最普遍的弊病：尋租行為選民的“搭便車”。（三）物業(yè)服務(wù)的公共產(chǎn)品屬性及其導(dǎo)致的問題公共產(chǎn)品屬性：安全防范、清潔衛(wèi)生服務(wù)；對(duì)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修；對(duì)檔案的管理，等。

問題：搭便車；物業(yè)收費(fèi)矛盾解決：充分發(fā)揮市場需求、價(jià)格競爭對(duì)物業(yè)管理供給的調(diào)節(jié)作用和要素資源配置作用；必須依靠政府力量，通過追加投入、制定政策、完善機(jī)制等來實(shí)現(xiàn)。（四）物業(yè)管理中的公共選擇問題及解決（一）物業(yè)管理中的公共選擇問題：業(yè)主的“投票冷漠癥”