物業(yè)公司《物權(quán)法》培訓(xùn)

物業(yè)公司《物權(quán)法》培訓(xùn)物業(yè)公司《物權(quán)法》培訓(xùn)物業(yè)公司《物權(quán)法》《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范解讀《北京市物業(yè)管理辦法》4物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范3物權(quán)法概述2引言1

提綱引言物權(quán)法的來源

歷史起源近代物權(quán)法基本特質(zhì)的形成雖然物權(quán)法在法律史上的起源是隨著私有制的出現(xiàn)、國(guó)家的形成而產(chǎn)生的。

人權(quán)宣言“所有權(quán)為神圣不可侵犯之權(quán)利，非顯然基于法律，為公共之必要，并在給付正當(dāng)補(bǔ)償之條件下，任何人均不得侵奪之?！?/p>

引言

中西方對(duì)物權(quán)意識(shí)的差異性

“風(fēng)能禁，雨能禁，國(guó)王不能禁”

“普天之下莫非王土,率土之濱莫非王民”物權(quán)法概述

物權(quán)法草案在歷經(jīng)13年的醞釀和廣泛討論，經(jīng)全國(guó)人大八次審議討論后，于2007年10月1日起正式實(shí)施?！段餀?quán)法》明確公私財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)。物權(quán)法第一編總則：1——38條：基本原則、物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)保護(hù)第二編所有權(quán)：39——116條：一般規(guī)定、所有權(quán)、業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)、相鄰關(guān)系、共有權(quán)和所有權(quán)的取得第三編用益物權(quán)：117——169條：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)第四編擔(dān)保物權(quán)：170——240條：包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)第五編占有：241——245條規(guī)定的是占有物權(quán)法的結(jié)構(gòu)物權(quán)法的一、二、三、四一個(gè)理念：系統(tǒng)保護(hù)民事（私人）財(cái)產(chǎn)權(quán)的私法兩類財(cái)產(chǎn)：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)三種物權(quán)：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)四項(xiàng)原則：物權(quán)法定、物權(quán)公示、公序良俗、平等保護(hù)Ⅰ物權(quán)法的理念：

一部系統(tǒng)保護(hù)民事財(cái)產(chǎn)權(quán)的私法1、“物權(quán)”的含義：“物”是指財(cái)產(chǎn)，“權(quán)”就是指財(cái)產(chǎn)主人自由支配其財(cái)產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利；物權(quán)主要指有形財(cái)產(chǎn)權(quán)，是看得見、摸得著、靠得住的現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)；2、物權(quán)法是我國(guó)第一部“系統(tǒng)”保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)（特別突出私人財(cái)產(chǎn)權(quán)）的基本法。3、物權(quán)法本質(zhì)上屬于私法，貫穿著意思自治。Ⅱ“物權(quán)法”之“物”：兩類法定財(cái)產(chǎn)“動(dòng)產(chǎn)”是便于“人為移動(dòng)”的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立,轉(zhuǎn)讓以交付為準(zhǔn)；特殊動(dòng)產(chǎn)如汽車必須進(jìn)行過戶登記，否則其交易不得對(duì)抗善意第三人；“不動(dòng)產(chǎn)”是指相對(duì)固定的財(cái)產(chǎn)，如自然資源、土地、房屋、建筑設(shè)施等。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和交易，依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。屬國(guó)家所有的自然資源可以不登記物權(quán)法所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)物權(quán)法上之三權(quán)Ⅲ“物權(quán)法”上的“權(quán)”：三種物權(quán)IV.“物權(quán)法”之“法”：四項(xiàng)法律原則

物權(quán)法定原則物權(quán)公示原則平等保護(hù)原則公序良俗原則

四項(xiàng)法律原則物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范物業(yè)糾紛頻頻發(fā)生業(yè)務(wù)應(yīng)如何保護(hù)自身權(quán)利？《物權(quán)法》中對(duì)業(yè)主權(quán)利的規(guī)定

物權(quán)法專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，包括：屬于業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)；屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；關(guān)于車庫(kù)、車位的歸屬；關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；關(guān)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則；關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位；業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)

業(yè)主專有所有權(quán)業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)專有部分是指在構(gòu)造上具有能夠明確區(qū)分的獨(dú)立性、在功用上具有排他使用的獨(dú)立性、在權(quán)屬上具有能夠登記的特定性的建筑物或其部分。注意，規(guī)劃上屬于特定房屋且銷售時(shí)已經(jīng)列入房屋買賣合同的特定空間及露臺(tái)屬于專有部分；不得濫用業(yè)主專有所有權(quán)業(yè)主共有所有權(quán)明確規(guī)定為業(yè)主共有：

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房；兜底條款規(guī)定：

“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等

需具體認(rèn)定：

建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所、人防工程等搶車位？網(wǎng)絡(luò)版游戲搶車位讓人開心，現(xiàn)實(shí)版的搶車位卻讓業(yè)主苦不堪言？物權(quán)法關(guān)于車位車庫(kù)的規(guī)定

三種取得方式：出售、附贈(zèng)或者出租；開發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售、出租給小區(qū)外的人停放的，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。在原《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，嚴(yán)格講，這種表述未見不妥，所謂物業(yè)管理只是“受業(yè)主委托代為管理”。但是實(shí)踐中部分物業(yè)管理企業(yè)有意無意的將這種委托關(guān)系誤認(rèn)為類似于政府與公民之間的“管理”關(guān)系，動(dòng)輒以“管理業(yè)主者”自居。《物權(quán)法》則將其定名為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而且，“機(jī)構(gòu)”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。

為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“正名”

尊重業(yè)主選擇、明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前全國(guó)已實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的還不足小區(qū)總量的30%，有的城市甚至更少。成立業(yè)主大會(huì)面臨的難處（1）缺乏牽頭人出于“槍打出頭鳥”的顧慮；部分業(yè)主采用“見益行事”的態(tài)度；維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來籌備這項(xiàng)工作。（2）主管部門一頭熱行政主管部門普遍樂于推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立，但開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)回應(yīng)冷淡。（3）籌備過程繁瑣自發(fā)成立業(yè)主大會(huì)籌備組并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;

向主管部門和街道辦事處申請(qǐng)監(jiān)督指導(dǎo);

起草、討論制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》并公告;業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立

確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人并公告;

確定業(yè)主身份，統(tǒng)計(jì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù);

邀請(qǐng)主管部門和街道辦事處參會(huì)代表;

首次業(yè)主大會(huì)召開;

匯總各種材料、會(huì)議決議;

備案；從以上籌備工作程序可以看出，這是一項(xiàng)工作量很大，專業(yè)性很強(qiáng)，政策理論很高的工作。由于目前國(guó)家和多數(shù)城市沒有規(guī)范的指導(dǎo)性文件，籌備人員在籌備工作初期往往是一頭霧水，無從下手。籌備過程的繁瑣給此項(xiàng)工作的進(jìn)展帶來了一定的難度。（4）籌備費(fèi)用難以解決

業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、制定和修改管理規(guī)約3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主+占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意5、籌集和使用專項(xiàng)維修資金6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主+占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)2/31/2業(yè)主大會(huì)的訴訟地位

業(yè)主大會(huì)是否有獨(dú)立的訴訟地位？即業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)能否以自己的名義提起訴訟，這個(gè)問題《物權(quán)法》沒有給出明確的規(guī)定；爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，而業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒有及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用怎么處理，還涉及法院如何執(zhí)行等問題。大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益受到損害，該如何維權(quán)？按照目前的相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)多數(shù)業(yè)主權(quán)益共同受到侵害時(shí)，只能通過集體訴訟的方式解決?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》的頒布

暨《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》實(shí)施后，各地紛紛出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施辦法和試行文本。《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺(tái)，已于2010年10月1日正式開始實(shí)施，同時(shí)廢止《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

為保證新《辦法》的貫徹落實(shí)，還將陸續(xù)出臺(tái)36項(xiàng)細(xì)則和示范文本，用組合拳的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。

解讀《北京市物業(yè)管理辦法》

新辦法的亮點(diǎn)1、首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價(jià)相符、業(yè)主決策平臺(tái)等新概念；2、對(duì)業(yè)委會(huì)啟動(dòng)、換屆，物業(yè)更替交接等難題進(jìn)行了規(guī)范和制約；3、2003年北京市就開始啟動(dòng)《物業(yè)管理辦法》規(guī)章的調(diào)研，經(jīng)過這么多年的工作，基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對(duì)比較成熟。

解讀（一）開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)

政策規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)

焦點(diǎn)解讀

今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開發(fā)商承擔(dān)。購(gòu)房人在同開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購(gòu)房合同附件出現(xiàn)。對(duì)開發(fā)商的影響

解讀（一）開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)

開發(fā)商要想把前期物業(yè)過渡到業(yè)主大會(huì)，必須經(jīng)過兩道程序第一，支持業(yè)主或者主動(dòng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，第一次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。只要召集滿占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，通過評(píng)估后，開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會(huì)承接。

解讀（二）小區(qū)車庫(kù)先盡著“自家人”

政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商

焦點(diǎn)解讀：新《辦法》首次制定專門條款，規(guī)定車庫(kù)使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個(gè)月；如果開發(fā)商中途想要調(diào)高車位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。

解讀（三）拖欠物業(yè)費(fèi)不能停水電

政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

焦點(diǎn)解讀你欠我費(fèi)，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場(chǎng)上常見的招數(shù)，被堅(jiān)決喊停。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯姟⑼Ｖ构┡?。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。解讀（四）新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)

政策規(guī)定

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。

焦點(diǎn)解讀

鬧得紛紛揚(yáng)揚(yáng)的建外SOHO“物業(yè)門”，最初的起因就是新老物業(yè)在交替時(shí)，互相都不愿意退出小區(qū)，致使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。從今年10月1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會(huì)被處以責(zé)罰。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期不撤出的可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強(qiáng)行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了“緊箍咒”。

解讀（四）新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)解讀（五）物業(yè)公司每年定期曬賬單

政策規(guī)定

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

焦點(diǎn)解讀“我交的物業(yè)費(fèi)都花在哪了？”“不同小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為什么不同？”這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問題。新《辦法》明確，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問將全部透明。解讀（六）物業(yè)重大事項(xiàng)表決“化整為零”

單元業(yè)主可自定大修基金使用

方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個(gè)案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動(dòng)用公共維修基金。但業(yè)主大會(huì)卻遲遲湊不齊50%的業(yè)主進(jìn)行表決。新辦法中規(guī)定：可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。解決了維修資金啟動(dòng)難的情況。

可以樓層為單位決定物業(yè)事項(xiàng)政策規(guī)定：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會(huì)表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)。焦點(diǎn)解讀：由于召集全體業(yè)主開會(huì)在實(shí)際中存在著很多困難。新《辦法》明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項(xiàng)，如