【W(wǎng)地產(chǎn)營銷策略研究8400字】

W地產(chǎn)營銷策略研究目錄TOC\o"1-3"\h\u19837第一章緒論 1122651.1研究背景 1232151.2研究意義 1318601.3理論基礎(chǔ) 1103191.3.1房地產(chǎn)營銷重要內(nèi)涵 2191811.3.2房地產(chǎn)營銷組合策略 29076第二章W房地產(chǎn)公司項目營銷組合分析 2327502.1W房地產(chǎn)公司簡介 27042.2W房地產(chǎn)公司定位 346662.3營銷組合 314830第三章營銷現(xiàn)狀分析 398803.1策略分析 4170843.1.1產(chǎn)品品牌 4117993.1.2價格策略 5103843.1.3促銷策略 5183583.1.4渠道策略 6156843.2W房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目swot分析 6101203.2.1優(yōu)勢 6317753.2.2劣勢 6101493.2.3機會 6161023.2.4威脅 7109063.3W房地產(chǎn)公司營銷模式運行市場環(huán)境 757043.3.1龐大的土地儲備 7156923.3.2一體化和規(guī)模化的運作能力 726306第四章W房地產(chǎn)公司營銷策略的不足及改善建議 8145394.1W房地產(chǎn)公司營銷策略的不足 865614.1.1產(chǎn)品差異化不明顯 8275834.1.2產(chǎn)品促銷方式滯后 8274424.1.3產(chǎn)品質(zhì)量管理壓力加大 8205794.2W房地產(chǎn)公司營銷策略的改善對策 9264664.2.1明確W房地產(chǎn)公司營銷策略運作的條件 9151394.2.2參考市場容量來進行明確分級 10287564.2.3提升產(chǎn)品質(zhì)量 1039274.2.4嘗試廉租屋和經(jīng)濟適用房領(lǐng)域 1018108第五章結(jié)論 102560參考文獻 13第一章緒論1.1研究背景自從改革開放之后，我們國家的經(jīng)濟得到快速發(fā)展，城市化建設(shè)的腳步也越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)在城市化建設(shè)的過程中蓬勃發(fā)展，為經(jīng)濟的發(fā)展起到了較好的推動作用，不過房價的上漲也非?？焖?，在推動經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，也讓許多人買不起房子。為遏制高房價，各級政府制定了相關(guān)政策來對房地產(chǎn)市場進行有效的、長期的監(jiān)管。2017年，中國房地產(chǎn)進入限購、限價、限貸、限售、限商的“五限”調(diào)控時代。全國有約110個城市及相關(guān)部門頒發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺發(fā)文及規(guī)章的次數(shù)已超250次?！拔逑蕖钡恼{(diào)控策略彌補了之前政策在細節(jié)方面的不足，一方面大大加強了政策的可執(zhí)行性，在對惡意炒房的懲治上面更是達到了前所未有的力度；另一方面對于房地產(chǎn)開發(fā)商也進行了進一步的約束，間接地實現(xiàn)了調(diào)控房價的目的。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的逐步成熟，消費者逐步變成房地產(chǎn)市場的基本角色，消費者握有購房的主動權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)是處于一個被動的位置，也就意味著房地產(chǎn)市場的生存難度變大。房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場上繼續(xù)存活下去，就得滿足消費者更多的要求，在大量資金和時間的投入之下，房地產(chǎn)企業(yè)必須得收回自己的成本并取得正常的盈利，而這些又與房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略息息相關(guān)。1.2研究意義理論意義:在現(xiàn)有房地產(chǎn)營銷策略理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合當前住房市場環(huán)境，改變舊的營銷方式，樹立現(xiàn)代營銷理念，創(chuàng)新有針對性的營銷策略，爭取營銷渠道的全新轉(zhuǎn)型。實踐意義:本文通過研究，分析W房地產(chǎn)公司發(fā)展中暴露出來的問題，再詳細的具體了解W房地產(chǎn)公司的市場經(jīng)營里面有的一些問題，再對詳細的問題想出一些處理的方法，設(shè)計出來W房地產(chǎn)公司自己的營銷方式。并最終促進W房地產(chǎn)公司的良好發(fā)展。1.3理論基礎(chǔ)1.3.1房地產(chǎn)營銷重要內(nèi)涵房地產(chǎn)營銷的主要目標在于消費者，他們所占的市場份額還要適合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須了解消費者感興趣和關(guān)注的東西，房地產(chǎn)公司要一個非常具體的長遠的規(guī)劃，還有一個穩(wěn)定的跟現(xiàn)在的市場營銷環(huán)境適應的渠道，還有能夠通過業(yè)務的內(nèi)部和外部條件進行改變的營銷方式。房地產(chǎn)營銷涵義包括下面幾個部分：（1）應該要打破普通房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在的想法，需要在現(xiàn)在的市場環(huán)境，還有背景下，用非常專業(yè)，還有全面的思維形式，從市場的要求跟客戶的方便程度來出發(fā)，才可以在普通的房地產(chǎn)公司非常激烈的競爭里面能夠嶄露頭角。只有非常靈活的掌握客戶的要求，還有市場的要求，提升企業(yè)的重要的競爭力，才可以在市場里面穩(wěn)扎穩(wěn)打，穩(wěn)定的保持跟提升市場的份額。（2）房地產(chǎn)營銷是一些完整的經(jīng)濟活動觀念根據(jù)市場情況的變化，我們應該從對房地產(chǎn)銷售的角度出發(fā)，考慮整個過程。市場營銷必須從把握整體營銷、適應市場、推動市場、考慮全過程三個環(huán)節(jié)入手。（3）為了可以提升房地產(chǎn)營銷策略的具體措施，第一就要通過不一樣的商品風格來制定不一樣的營銷方式。從產(chǎn)品、價格、渠道、促銷四個方面進行情況分析，用多樣化的營銷概念，結(jié)合內(nèi)部的優(yōu)點，缺點還有外部的機會，優(yōu)化重新組織以后的資源，給客戶帶來更高的訴求，而且可以讓房地產(chǎn)企業(yè)得到經(jīng)濟效益的最大化，讓企業(yè)得到更加長久的利益跟發(fā)展。1.3.2房地產(chǎn)營銷組合策略房地產(chǎn)營銷組合策略是指根據(jù)目標市場的需求和營銷特點，如產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略等，與房地產(chǎn)市場相結(jié)合的4P策略。根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，從而達到企業(yè)的營銷目標。第二章W房地產(chǎn)公司項目營銷組合分析2.1W房地產(chǎn)公司簡介W地產(chǎn)（W企業(yè)股份有限公司）于1984年5月份成立，經(jīng)過三十多年的發(fā)展現(xiàn)已成為中國著名的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。在W地產(chǎn)發(fā)展的三十多年間，公司曾保持長達14年的盈利增長。在公司發(fā)展過程中，多次入選國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)排行榜。W地產(chǎn)的主要業(yè)務包括商品住宅開發(fā)、住宅租賃和物業(yè)服務等，截至2018年底，W物業(yè)在中國83個城市均留下了足跡，簽約項目累計達2482個，服務了約1600萬人口，其在職的W員工超8萬名。2.2W房地產(chǎn)公司定位W房地產(chǎn)有限公司在廣東市場上經(jīng)過多年的打拼，有過沉浮，從最開始的1家店，經(jīng)過多年時間，發(fā)展成為現(xiàn)在規(guī)模，然后隨著市場競爭的加劇，截止2018年12月，W房地產(chǎn)有限公司只保留幾家規(guī)模較大的店面。目前W房地產(chǎn)有限公司在廣東市場上屬于中型房地產(chǎn)企業(yè)，但W房地產(chǎn)有限公司長期戰(zhàn)略目標為致力成為國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的地產(chǎn)企業(yè)，短期戰(zhàn)略目標為，計劃通過3年的時間，將W房地產(chǎn)有限公司打造成廣東第一梯隊的房地產(chǎn)中介企業(yè)。W房地產(chǎn)有限公司堅持做大做強房地產(chǎn)服務主業(yè)，拓展商品房市場，圍繞商品房服務推出其它更多服務。2.3營銷組合W房地產(chǎn)公司主要采用“四位一體”的營銷模式：產(chǎn)品、廣告、推廣和銷售手段是營銷過程中的四個維度。整體戰(zhàn)略是產(chǎn)品、廣告、推廣和銷售的尺度。產(chǎn)品：從產(chǎn)品分析，客戶分析，產(chǎn)品定位。廣告：從項目賣點、競爭對手和客戶需求提煉廣告策略。延伸：延伸地圖、延伸渠道和推廣客戶激勵。銷售手段：在不同的銷售階段提供不同的銷售手段。W房地產(chǎn)公司的營銷團隊不會錯過適合自己的營銷方式，還能在培訓以后馬上總結(jié)并及時糾正營銷團隊。W房地產(chǎn)公司營銷團隊為了實現(xiàn)更緊密、更規(guī)范的客戶溝通，在2014年從媒體運營、國際營銷、會員管理等三個方面提出了突破性的創(chuàng)新，尋求建立一個新的電子商務平臺——WeChatmarke和24小時移動電視臺。打造全球資產(chǎn)配置品牌，努力為高端客戶“高端定制”第三章營銷現(xiàn)狀分析3.1策略分析3.1.1產(chǎn)品品牌W房地產(chǎn)公司善于產(chǎn)品創(chuàng)新。W房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品，經(jīng)歷了前期、中期、現(xiàn)期三個階段。前期產(chǎn)品以剛需置業(yè)為主，中期產(chǎn)品以改善置業(yè)為主，現(xiàn)期產(chǎn)品以終極置業(yè)，以及在整個過程中伴隨的投資產(chǎn)品。這三個階段都有各自的產(chǎn)品特色，差異性主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的位置、面積、配置、容積率、綠化率等相關(guān)指標方面。前期產(chǎn)品特色處于對市場的探索，在開發(fā)理念上，逐步提出質(zhì)量和精細化管理。此階段主要以滿足基本的住房需求為主，層數(shù)在32層左右，面積上一般控制在90平方米以內(nèi)，在產(chǎn)品配置上，并無較高的要求，毛坯交房，水、電、暖入戶即可。容積率較高，綠化率較低，對整個樓盤的舒適體驗感不強，前期產(chǎn)品主要技術(shù)指標見表3-1。表3-1前期產(chǎn)品主要技術(shù)指標時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型產(chǎn)品配置容積率綠化率前期產(chǎn)品住宅高層89m2以內(nèi)兩房、小三房毛坯3.8-4.025%左右中期產(chǎn)品特色處于對市場的反饋。房地產(chǎn)市場上，剛需產(chǎn)品較多，尤其是在三環(huán)里面對改變的品質(zhì)的樓盤不太多，在這個時候，質(zhì)量管理里面用的第三方檢測還有商品的細致化的管制有了較好的發(fā)展，優(yōu)點特別明顯。高層差不多都是25層，或者是配上一些洋房，想到了生活的方便性，配套是有一些商業(yè)的，主要的戶型就是三房，容積率跟綠化的程度也比較合適，全部的樓盤的舒適的感覺比較好。中期產(chǎn)品主要技術(shù)指標見表3-2。表3-2中期產(chǎn)品主要技術(shù)指標時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型產(chǎn)品配置容積率綠化率中期產(chǎn)品商住一體高層、洋房等95及120m2左右三房毛坯或精裝3.0左右35%左右W公司產(chǎn)品類型是較為高級的豪宅，用潮流的新中式的風格作為主要風格。分布的地區(qū)基本上都在石家莊的附近。產(chǎn)品的標配上，智能的家具，新風的系統(tǒng)都變成了不可缺少的配置，對于產(chǎn)品的檔次也做了一個提升，材料用的是進口的或者是中國國內(nèi)的好的品牌。容積率跟綠化都做的非常好，體驗感也得以提升?，F(xiàn)期產(chǎn)品主要技術(shù)指標見表3-3。時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型產(chǎn)品配置容積率綠化率終極置業(yè)階段純住宅高層、洋房、別墅180/240/400m2三/五房、圓房、套房毛坯或精裝2.5左右40%左右表3-3現(xiàn)期產(chǎn)品主要技術(shù)指標3.1.2價格策略W房地產(chǎn)公司是一家“物美價廉的房廠”。W房地產(chǎn)公司長期以來一直以低價銷售產(chǎn)品，向更多的消費者推廣產(chǎn)品。他們買得起房子，但并不富裕。他們注重產(chǎn)品的價格，對設(shè)計和個性要求不高，追求性價比高的產(chǎn)品。W房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品滿足了市場的需求。3.1.3促銷策略（1）廣告銷售廣告是房地產(chǎn)企業(yè)給目標對象產(chǎn)生需求的最重要的一個營銷方式。W房地產(chǎn)公司用很多的促銷廣告，完成了房地產(chǎn)項目的迅速出售。①電視廣告。在W房地產(chǎn)的每個區(qū)，新項目都被挑選出來，在該地區(qū)最有影響力的電視臺上做廣告。例如，廣東消費者有看香港電視的習慣。W地產(chǎn)在廣東銷售項目時，主要關(guān)注翡翠臺和亞洲電視廣告。②報紙廣告。W房地產(chǎn)公司主要在項目選址上選擇發(fā)行量較大的報紙或出版物。例如，在江門武夷山苑、鶴山綠苑、泰山W地產(chǎn)公司等項目上市后，W地產(chǎn)公司選擇了江門門報、鶴漢口報，泰山口等報紙做一些廣告，有特別強的針對性。③車體廣告，W房地產(chǎn)公司全部的項目都有樓巴，公司很好的運用了樓巴車身的廣告。除了這個之外，公司還運用地鐵，高鐵，還有客流量多的車站來做一些廣告宣傳。④網(wǎng)絡(luò)廣告。W房地產(chǎn)公司依托網(wǎng)絡(luò)和計算機技術(shù)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)宣傳公司。二是提供高效、一次性的宣傳;以停止物業(yè)服務為目的，成立W地產(chǎn)公司花園物業(yè)社區(qū)網(wǎng)站。服務網(wǎng)絡(luò)擁有豐富多彩的內(nèi)容，包括社區(qū)內(nèi)外的生活信息和公共信息，使主體的生活更方便、更快、更好。三是大量門戶廣告、搜房網(wǎng)、網(wǎng)易等房地產(chǎn)網(wǎng)站。（2）營業(yè)推廣W房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)業(yè)務促銷策略有以下幾種:參與并組織房地產(chǎn)展示交易會,免費運輸,房地產(chǎn)市場送禮物、大型文化娛樂活動、團購折扣。3.1.4渠道策略W房地產(chǎn)公司是自產(chǎn)自銷。公司在每幢大樓里都有一個大的銷售中心。這個地方很壯觀，有銷售、服務、娛樂等，有助于建立聲望。W房地產(chǎn)公司通過自己的銷售，建立了完善、敬業(yè)的銷售隊伍。通過快速的銷售，W房地產(chǎn)公司在行業(yè)競爭中脫穎而出。3.2W房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目swot分析3.2.1優(yōu)勢(1)W房地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢在于銷售迅速和發(fā)展迅速。在三、四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)中有著巨大的優(yōu)勢，創(chuàng)造了多項行業(yè)第一。(2)W房地產(chǎn)公司的模式不僅保持了較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而且營業(yè)利潤率也高于行業(yè)平均水平。過去3年，W房地產(chǎn)平均庫存周轉(zhuǎn)率為1.53，平均營業(yè)利潤率為29.98%，均高于行業(yè)平均水平。(3)一體化發(fā)展模式使W房地產(chǎn)公司能夠進行標準化建設(shè)和集中采購，發(fā)揮規(guī)模效應，降低建筑設(shè)計成本，縮短施工周期。(4)土地成本低，規(guī)劃建設(shè)一體化，使成本得到有效控制，提高盈利能力。3.2.2劣勢(1)W房地產(chǎn)公司的模式在各地擴張，尤其是在珠江三角洲以外，存在很強的不確定性。(2)整個市場的房價在逐步上漲，居民收入并沒有明顯增加。(3)土地增值稅清算會給開發(fā)商帶來壓力，可能會影響價格決策。(4)酒店過度建設(shè)影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3.2.3機會(1)W房地產(chǎn)公司將直接受益于中央政府最近放寬中小城市戶籍限制和加快城市化進程。(2)W房地產(chǎn)公司有著自己開發(fā)團隊和銷售團隊，依靠強大的規(guī)模效應，將成本降到最低，由此阻止了很多想?yún)⑴c房地產(chǎn)的團隊。3.2.4威脅(1)W房地產(chǎn)公司的規(guī)模化經(jīng)營拒絕個性化，房型變化不大，產(chǎn)品缺乏差異化。(2)W在房地產(chǎn)總投資中排名第一，W房地產(chǎn)公司卻不在前十。3.3W房地產(chǎn)公司營銷模式運行市場環(huán)境近幾年來，W房地產(chǎn)公司的營銷模式在不斷的進行改革升級。首先嘗試對城市荒地的開發(fā)利用，這是對荒地合理利用和城市化的一次有價值的嘗試。其次是打破一線房地產(chǎn)城市的火熱局面，在二、三、四線城市展開擴張投資，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，提高其他非一線城市的居住質(zhì)量，促進地方城鎮(zhèn)化建設(shè)；降低房價和提升居民的生活質(zhì)量，增強居民幸福感。3.3.1龐大的土地儲備W房地產(chǎn)公司模式的一個重要條件是以低價獲得大量土地。W房地產(chǎn)公司的土地儲備主要集中在二、三線城市郊區(qū)，土地規(guī)模大，價格低廉。目前，W房地產(chǎn)公司仍然可以以較低的價格獲得土地，這也是W房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的重要因素。3.3.2一體化和規(guī)模化的運作能力W房地產(chǎn)公司的獨特模式是通過成本優(yōu)勢來實現(xiàn)的。W房地產(chǎn)公司建筑成長的主要原因之一是通過整合和規(guī)?；芾硐瘍?nèi)部產(chǎn)品，最終降低成本。它采用縱向一體化的高度，從規(guī)劃、設(shè)計、采購、施工、裝飾、銷售到物資管理都由公司內(nèi)部操作。W房地產(chǎn)公司內(nèi)部化具有諸多優(yōu)勢，一方面，它減少了額外的對外交流成本，另一方面，它允許公司控制自己的成本。顯然，降低交易成本的前提是對企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的產(chǎn)品進行有效的管理和內(nèi)部消化。綜合管理使W房地產(chǎn)公司的項目成本保持在一個理想的水平，使公司能夠以有吸引力的價格銷售產(chǎn)品給客戶。此外，W房地產(chǎn)公司一直在發(fā)展大型社區(qū)的概念，努力實現(xiàn)“同房同住”，W房地產(chǎn)公司的大規(guī)模經(jīng)營使房子的質(zhì)量非常好，房子的風格沒有太大的變化。第四章W房地產(chǎn)公司營銷策略的不足及改善建議4.1W房地產(chǎn)公司營銷策略的不足4.1.1產(chǎn)品差異化不明顯W房地產(chǎn)公司的規(guī)?；_發(fā)可以大大降低開發(fā)成本，但同時也是以降低產(chǎn)品差異化和降低產(chǎn)品個性化為代價的。從順德W房地產(chǎn)公司到W鳳凰房地產(chǎn)公司，W房地產(chǎn)公司的房型基本上沒有多大變化。因此，W地產(chǎn)公司的房子受到了一些房地產(chǎn)專家、同行和高端客戶的質(zhì)疑，甚至有人將50萬元的鳳凰別墅稱為21世紀的“盒子建筑”。有必要探討產(chǎn)品差異化在大規(guī)模開發(fā)過程中能否得到進一步的提升，所以公司現(xiàn)在所需要面對的就是應該如何在內(nèi)部舉行會議和培訓，能讓自己的一體化的生產(chǎn)方式在本質(zhì)上有所改變，不然一塵不變的房型，只會慢慢的流失掉自己各個層次的顧客，我的建議就是先從設(shè)計方面入手，找到一些有個性的設(shè)計師來設(shè)計出一些別出心栽的房型來推向社會，看看效果，再來進一步的定奪怎么改變公司的生產(chǎn)整體。4.1.2產(chǎn)品促銷方式滯后普遍來說，效果最好并且最快的產(chǎn)品的宣傳方式就是用廣告的方式來做宣傳。W房地產(chǎn)公司項目的擴大方式?jīng)]有按照不同時期的房地產(chǎn)營銷特點制定相應的推廣方式。因此即使它在媒體及電視等做廣告時，客戶在聯(lián)絡(luò)方面的敏感度仍然不高。房地產(chǎn)公司首先要明確房地產(chǎn)促銷是房地產(chǎn)銷售過程中的必要參與部分，房地產(chǎn)銷售不同階段都必須伴隨著促銷方式的設(shè)計和應用，同時促銷方式的多元化決定了在不同階段運用差異化的促銷方式。W房地產(chǎn)公司樓盤項目的營業(yè)推廣方式方面有非常明顯的缺陷，尤其是在當前各種媒體每天更新變化的情況之下，公司還是把普通的媒體作為中心，沒有對應的提升宣傳的強度來更好的吸引客戶的目光。應該通過公司樓盤的特色，來最大程度進行宣揚，能夠讓更多的人了解這個樓盤，而且萌生購買的想法，同時，W房地產(chǎn)公司樓盤項目所進行的優(yōu)惠活動，在市區(qū)那么好的位置來說無形中也是一個非常好的宣傳。4.1.3產(chǎn)品質(zhì)量管理壓力加大很多人都了解，在工業(yè)時代就是要把生產(chǎn)作為重點，產(chǎn)品就是一個非常重要的地位。但是現(xiàn)在市場上面開始有了網(wǎng)絡(luò)營銷、形象營銷、綠色營銷、認同營銷及體驗營銷等很多新的營銷方式。不過商品的質(zhì)量還是營銷非常重要的一點，別的原因只是根據(jù)產(chǎn)品的質(zhì)量進行的，換而言之，產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品營銷的最終回歸。隨著W房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展，人才短缺問題開始出現(xiàn)。W房地產(chǎn)公司必須外包一些業(yè)務。除了成本上升，質(zhì)量問題也浮出水面。W地產(chǎn)在中國有84個在建項目。施工規(guī)模巨大，產(chǎn)品質(zhì)量管理壓力大。W房地產(chǎn)公司模式的問題在于，土地價格在擴張過程中過于沉重。企業(yè)土地儲備的重點是土地的成本和規(guī)模，而土地的質(zhì)量往往被忽視。企業(yè)認為只要是便宜的，就不怕無利可圖，這是對自己發(fā)展模式的風險沒有清晰的認識，所以在這個問題上也建議公司的高管能督促外包公司的建設(shè)，特別需要防止外包公司將工程再外包，以避免產(chǎn)生資金不足導致材料質(zhì)量不過關(guān)，對內(nèi)部就是防止貪污，阻止各層人員為了撈油水而導致工程的不嚴謹，這些問題都是需要各層的監(jiān)督，才能完成的。4.2W房地產(chǎn)公司營銷策略的改善對策4.2.1明確W房地產(chǎn)公司營銷策略運作的條件（1）面向主體市場定位在每個項目開發(fā)之前，都要對其目標消費群進行深入分析。W房地產(chǎn)公司以房地產(chǎn)為“主要市場”——經(jīng)濟適用房并不十分豐富，價格敏感的消費者，這一群體有著特殊的個性，崇尚更舒適的居住環(huán)境和更好的生活方式。（2）大規(guī)模成片開發(fā)W房地產(chǎn)公司模式的核心競爭力是在短時間內(nèi)將大面積土地轉(zhuǎn)化為宜居的居住產(chǎn)品。長期以來，綠色園林一直集中在一線城市的潛在開發(fā)重點區(qū)域，二、三線城市開發(fā)高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其中一些已達到數(shù)千畝甚至數(shù)萬畝的規(guī)模。（3）復制產(chǎn)品以降低開發(fā)成本由于公司一體化的原因所以W房地產(chǎn)公司很多項目都可以采用相同的開發(fā)方式。產(chǎn)品開發(fā)的系統(tǒng)化、規(guī)范化和程序化，可以有效地簡化項目決策、設(shè)計和開發(fā)過程，縮短開發(fā)周期，提高產(chǎn)品開發(fā)周期。提高開發(fā)效率，有效降低開發(fā)成本，為銷量奠定良好基礎(chǔ)。（4）衍生經(jīng)營以提升品牌效應W房地產(chǎn)公司成功打造了“W之家房地產(chǎn)公司”和“五星級之家”模式，開創(chuàng)W房地產(chǎn)公司建立了“星級連鎖酒店體系”、“全國連鎖領(lǐng)先教育體系”和以大型主題公園和高爾夫俱樂部為內(nèi)涵的“體閑娛樂配套體系”。通過連鎖經(jīng)營，W房地產(chǎn)公司大大提高了品牌的美譽度和知名度。4.2.2參考市場容量來進行明確分級重點城市優(yōu)先發(fā)展，W房地產(chǎn)公司的發(fā)展模式?jīng)Q定了沒有規(guī)模就沒有效益。從廣東W房地產(chǎn)公司的成功運作可以看出，大城市是W房地產(chǎn)公司的市場。2009年初，超過4萬億美元投資于高速公路、城市軌道交通設(shè)施、高速鐵路和城市建設(shè)。面對巨大的土地儲備，W房地產(chǎn)公司需要聚焦市場容量，明確分類，優(yōu)先發(fā)展大城市，然后根據(jù)自身發(fā)展需要逐步向二、三線城市擴張。4.2.3提升產(chǎn)品質(zhì)量W房地產(chǎn)公司在廣東非常成功，但在全國范圍內(nèi)很難復制W房地產(chǎn)公司的模式。為了保證國外項目在廣東省的產(chǎn)品質(zhì)量和開發(fā)速度，W房地產(chǎn)公司可以與品牌承包商合作，確保項目的產(chǎn)品質(zhì)量。目前,為了加強產(chǎn)品質(zhì)量管理,W房地產(chǎn)公司內(nèi)部可以大力推進“卓越100年計劃”,這是打算每年都要花費數(shù)億元,給予額外的獎勵那些優(yōu)秀的質(zhì)量和建筑承包商最終讓買家高度滿意,和“買保險”業(yè)主房屋的質(zhì)量。另外，W房地產(chǎn)公司的項目規(guī)劃設(shè)計應該加強產(chǎn)品的創(chuàng)新，而不是簡單的照搬，打造一些更好的項目。4.2.4嘗試廉租屋和經(jīng)濟適用房領(lǐng)域因為廉租房和經(jīng)濟適用房的要求一直都在提升，政府鼓勵和支持一些房地產(chǎn)開發(fā)商參與到經(jīng)濟適用房的建設(shè)，W房地產(chǎn)公司可以以此為契機，加強與相關(guān)部門的合作，運用這種低價上市，資金迅速回籠的的形式，快速發(fā)展。這么多年以來，綠色園林及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的模塊化設(shè)計與施工，降低了成本，保證了施工進度、快速生產(chǎn)、快速銷售，是廉租房和經(jīng)濟適用房最有效的模式，而且廉租房也是大勢所趨，如果在廉租房上有所建樹，既可以讓民眾對W房地產(chǎn)這個品牌更加的信任，同時也起到了一個宣傳的作用，而且政府也會對這個項目大力支持，使得W房地產(chǎn)在珠海的地位更加的得以鞏固，對日后的發(fā)展也有一定的助力。而經(jīng)濟適用房也可以跟政府談合作，達到雙方的目的，雖然在這個項目上可能利潤并不是特別高，但是好在資金回籠的快，而且也可以讓自己的版圖在珠海更加的擴大，占據(jù)更多的市場。第五章結(jié)論目前，我國的房地產(chǎn)市場已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，市場競爭越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)