稅法（第5版）課件 第7章 土地增值稅

第七章

土地增值稅本章政策已更新至2024年2月20日內(nèi)容提綱第一節(jié)概述第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定第四節(jié)應(yīng)納稅額的計算第五節(jié)減免稅優(yōu)惠第六節(jié)申報和繳納第一節(jié)

概述一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。二、土地增值稅的特點（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象。（2）征稅面比較廣。（3）采用扣除法和評估法計算增值額，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。（4）實行超率累進稅率。三、土地增值稅的立法原則（1）適度加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控。（2）抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地收益。（3）規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入。第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及土地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額（國務(wù)院令第138號）。（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。（3）存量房地產(chǎn)的買賣?！咎貏e提示】土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個關(guān)鍵特征。（一）征稅范圍的一般規(guī)定（4）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括以下兩種情況：第一，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。第二，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利性社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。（一）征稅范圍的一般規(guī)定是否屬于土地增值稅征稅范圍的三個判斷標(biāo)準如表7-2所示：（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定（1）合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房。建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍（財稅字〔1995〕48號）。（2）交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入。按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍，但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅（財稅字〔1995〕48號）。（3）房地產(chǎn)抵押在抵押期間不征收土地增值稅，待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是再轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。（4）房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍（國稅發(fā)〔2006〕187號）。（5）房地產(chǎn)評估增值房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。（6）房地產(chǎn)的代建房行為對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。（7）土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關(guān)稅款（國稅函〔2007〕645號）。有關(guān)事項是否屬于征稅范圍，具體內(nèi)容如表7-3所示：小結(jié)：1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況（應(yīng)征）（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。（2）取得土地使用權(quán)進行房屋開發(fā)建造后出售的。（3）存量房地產(chǎn)買賣。（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）。（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）。（6）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。（7）非公益性贈與、贈與給除直系親屬和直接贍養(yǎng)人以外的贈與。2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）。（2）房地產(chǎn)有條件的贈與（特定人群、特定公益）。（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）。（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）。（5）房地產(chǎn)的代建房行為（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。（6）房地產(chǎn)重新評估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實。（2）合作建房建成后按比例分房自用。（3）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房、改造安置住房房源，增值額未超過扣除項目金額的20%。（4）國家征用或收回的房地產(chǎn)。（5）個人轉(zhuǎn)讓住房。（6）建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。（7）房地產(chǎn)企業(yè)以外企業(yè)的改制重組中房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、變更。【例7-1·單選題】（2021年注會）下列行為中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。A.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)B.不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋抵押C.事業(yè)單位閑置房屋對外出租D.出讓國有土地使用權(quán)【答案】A【解析】轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的范圍。選項BC不涉及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，因此不繳納土地增值稅；選項D，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅。二、納稅人《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。三、稅率稅率設(shè)計的基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，按照這個原則，土地增值稅采用4級超率累進稅率（見表7-4）。表7-4第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項目金額兩個因素。一、轉(zhuǎn)讓收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益。（1）取得的實物收入要按照取得時的市場價格折算成貨幣收入。（2）取得的無形資產(chǎn)收入要進行專門的評估,在確定其價值后折算成貨幣收入。（3）取得的收入是外國貨幣的,應(yīng)當(dāng)以取得收入的當(dāng)天或者當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入,也應(yīng)按照實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣。（4）對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價,而是在房價之外單獨收取,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（5）營業(yè)稅改征增值稅后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。二、扣除項目金額的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅?！咎貏e提示】地價款確認規(guī)則：（1）出讓：支付的土地出讓金；（2）行政劃撥：補繳的土地出讓金；（3）轉(zhuǎn)讓：支付的轉(zhuǎn)讓地價款。（二）開發(fā)土地和新建房以及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人在開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本,這些成本允許按照實際發(fā)生數(shù)扣除,主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤（財法字[1995]6號）。對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和,在5%以內(nèi)計算扣除。相關(guān)內(nèi)容如表7-5所示。表7-5其中，計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。【特別提示1】財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。此外，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。【特別提示2】土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?！纠?—3·計算題】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元（能提供貸款證明且可以合理分攤），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供金融機構(gòu)貸款證明且可以合理分攤利息支出的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少萬元?【答案及解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。允許扣除的印花稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其繳納的印花稅列人管理費用的，印花稅不再單獨扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅（財法字〔1995〕6號）。對于個人購人房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購人環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。相關(guān)內(nèi)容如表7-6所示。（五）財政部確定的其他扣除項目財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除?！咎貏e提示1】此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策。【特別提示2】對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納土地增值稅時，不得加計扣除。【特別提示3】對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（國稅函發(fā)[1995]110號）。（六）舊房及建筑物的評估價格轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。（1）舊房及建筑物的評估價格是指轉(zhuǎn)讓使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（2）對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的金額。三、評估價格及有關(guān)規(guī)定評估價格是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，評估價格需要經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的審核確認。納稅人有下列情況之一的需要對房地產(chǎn)進行評估，并據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價格和扣除項目金額：（1）出售舊房及建筑物?！咎貏e提示1】房地產(chǎn)的重置成本是指評估時點重新取得或者重新開發(fā)全新狀況的待評估房地產(chǎn)所必要的支出和應(yīng)獲得利潤之和?！咎貏e提示2】

房屋的成新度折扣率不同于會計核算中的折舊,應(yīng)根據(jù)房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況,綜合確定房屋的新舊比例,一般用幾成新來表示?！咎貏e提示3】

對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。（2）隱瞞或虛報房地產(chǎn)成交價格?！咎貏e提示】同類房地產(chǎn)是指與被評估房地產(chǎn)的地理位置、外觀形狀、面值大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時間等諸多因素相同或相似的房地產(chǎn)。（3）提供扣除項目金額不實的。

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的。【例7—3·多選題】（2021年注會）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及開發(fā)項目相關(guān)的支出，應(yīng)準予扣除的項目有（）。A.開發(fā)項目的排污費B.開發(fā)項目的公共配套設(shè)施費C.土地拆遷補償款D.逾期還款支付的罰息【答案】ABC【解析】選項A，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費；選項B，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施費；選項C，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費；選項D，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計算土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，依據(jù)超率累進稅率，計算應(yīng)納稅額。計算的方法是：首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項目相比，其比值即為土地增值率，然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率。土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)扣除項目金額的具體內(nèi)容如表7-7所示：【例7—5·計算題】（2019年注會）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：（1）2016年1月以9000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。（2）該項目2016年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2018年12月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；開發(fā)費用3400萬元。（3）該項目所屬幼兒園建成后無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。（4）2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬元。（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅。）要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題，如有計算需計算出合計數(shù)。（1） 說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。（2） 計算該項目應(yīng)繳納的增值稅。（3） 計算在計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加。（4） 計算在計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。（5） 計算在計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。（6） 計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅?！敬鸢讣敖馕觥浚?）《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為房地產(chǎn)老項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。（2）該項目應(yīng)繳納的增值稅=36750+（1+5%）×5%=1750（萬元）。（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加=1750×（5%+3%+2%）=175（萬元）。（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用=[9000×（1+4%）+6000+600]×10%=1596（萬元）?！咎崾尽坑變簣@建成后已無償移交政府，其開發(fā)成本可以扣除。公共配套設(shè)施成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除，可以作為開發(fā)費用和其他扣除項目的基數(shù)。（5）計算土地增值稅時允許扣除的項目余額合計=9000×（1+4%）+6000+600+1596+210+[9000×（1+4%）+6000+600]×20%=20958（萬元）。（6）房地產(chǎn)增值額=36750+（1+5%）—20958=14042（萬元）；土地增值率=14042÷20958×100%=67%;應(yīng)繳納的土地增值稅=14042×40%—20958×5%=4568.9（萬元）。第五節(jié)減免稅優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20%的予以免稅，超過20%的按全部增值額納稅?！咎貏e提示】普通標(biāo)準住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準建造的居住用住宅，2005年6月1日起，普通標(biāo)準住宅同時滿足：住宅小區(qū)面積容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準住宅。二、因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn),免稅。三、居民個人擁有的普通住宅,在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。四、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。五、企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策如下表所示（財政部稅務(wù)總局公告2023年第51號）第六節(jié)申報和繳納一、申報納稅程序根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報,同時向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料,然后在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后,持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。二、納稅地點土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算管理（一）土地增值稅清算的定義土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（二）土地增值稅的清算單位（1）以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（2）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（三）土地增值稅的清算條件具體內(nèi)容如表7-8所示。

【例7—6·單選題】（2018年注會）下列情形中,納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的是（）A.取得銷售許可證滿1年仍未銷售完畢的

B.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目50%股權(quán)的

C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

D.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到50%的

【答案】C

【解析】納稅人應(yīng)進行土地増值稅淸算的情況:（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的:（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的:（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（四）清算時相關(guān)問題的處理（1）收入的確認。土地增值稅清算時已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的，以交易上方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載的商品房面積和有關(guān)部門實際測量不一致的，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。按發(fā)票所載金額予以扣除，未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（4）拆遷安置土地增值稅的稅務(wù)處理如表7-10所示。（5）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本、費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（6）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等，而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。（7） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項