房地產(chǎn)基礎知識課件

房地產(chǎn)基礎知識課件2024-02-022023REPORTING房地產(chǎn)概述土地使用權與房屋所有權房地產(chǎn)開發(fā)流程與環(huán)節(jié)房地產(chǎn)交易類型及流程房地產(chǎn)價格評估方法與技巧房地產(chǎn)金融與稅收政策解讀目錄CATALOGUE2023PART01房地產(chǎn)概述2023REPORTING房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)定義位置固定性、使用長期性、投資大量性、保值增值性。房地產(chǎn)特點房地產(chǎn)定義與特點土地使用權出讓市場房地產(chǎn)開發(fā)市場房地產(chǎn)交易市場房地產(chǎn)中介服務市場房地產(chǎn)市場構成政府將土地使用權出讓給土地使用者的市場。房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的總和。房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地開發(fā)和房屋建設的市場。為房地產(chǎn)市場提供各種中介服務，如評估、經(jīng)紀、咨詢等。發(fā)展歷程計劃經(jīng)濟時期的福利分房制度，到市場經(jīng)濟時期的商品房制度，再到當前的多元化住房供應體系。發(fā)展趨勢房地產(chǎn)市場將更加注重高質量發(fā)展，加強調控和監(jiān)管，推動住房租賃立法，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)行業(yè)也將更加注重綠色、智能、可持續(xù)的發(fā)展理念，推動建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級。房地產(chǎn)發(fā)展歷程與趨勢PART02土地使用權與房屋所有權2023REPORTING0102土地使用權概念及分類土地使用權分類：根據(jù)土地來源和用途不同，土地使用權可分為劃撥土地使用權、出讓土地使用權、租賃土地使用權等。土地使用權是指單位或個人依法對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。房屋所有權是指房屋所有人對房屋享有的占有、使用、收益和處分的權利。房屋所有權取得方式：購買、繼承、贈與、建造等方式均可取得房屋所有權。在購買商品房時，需通過簽訂購房合同、支付房款、辦理產(chǎn)權過戶等手續(xù)獲得房屋所有權。房屋所有權概念及取得方式土地使用權和房屋所有權是房地產(chǎn)市場中兩個重要的概念，二者之間存在一定的聯(lián)系和區(qū)別。在我國，土地歸國家所有或集體所有，個人只能獲得土地使用權，不能擁有土地所有權。而房屋所有權可以歸個人所有，個人可以對其名下的房屋進行自由處分。在實際交易中，土地使用權和房屋所有權往往需要同時轉讓。例如，在購買商品房時，購房者需要同時獲得房屋所有權和相應的土地使用權。土地使用權與房屋所有權關系PART03房地產(chǎn)開發(fā)流程與環(huán)節(jié)2023REPORTING前期策劃與投資決策階段了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，包括供需關系、競爭態(tài)勢、價格水平等。根據(jù)項目特點和市場需求，確定項目的目標客戶群、市場定位和產(chǎn)品定位。對項目所需投資進行估算，包括土地費用、建設成本、管理費用、銷售費用等。對項目可能面臨的市場風險、政策風險、技術風險等進行分析和評估。市場調研項目定位投資估算風險評估根據(jù)項目定位和投資估算，進行項目規(guī)劃設計，包括建筑風格、戶型設計、景觀規(guī)劃等。規(guī)劃設計報建審批預算與招投標向相關部門提交項目報建資料，包括規(guī)劃設計方案、施工圖紙等，并辦理相關審批手續(xù)。根據(jù)設計圖紙和工程量清單，編制項目預算，并進行施工、材料、設備等招投標工作。030201規(guī)劃設計及報建階段制定施工計劃，組織施工隊伍，進行施工現(xiàn)場管理，確保施工質量和進度。施工管理委托專業(yè)監(jiān)理機構對施工過程進行全程監(jiān)理，確保施工質量和安全。監(jiān)理與質量控制根據(jù)施工進度和合同約定，支付進度款并進行工程結算。進度款支付與結算施工建設與監(jiān)理階段組織相關部門對項目進行竣工驗收，檢查項目是否符合設計要求和質量標準。竣工驗收完成項目竣工驗收后，將房屋交付給購房者，并辦理相關產(chǎn)權手續(xù)。交付使用制定項目后期維護和管理方案，確保項目的長期穩(wěn)定運營。后期維護與管理竣工驗收與交付使用階段PART04房地產(chǎn)交易類型及流程2023REPORTING看房選房、認購簽約、支付房款、辦理貸款、房屋驗收、產(chǎn)權過戶。查看開發(fā)商五證是否齊全、了解房屋產(chǎn)權年限、確認房屋面積和公攤、明確交房時間和標準、注意合同條款和違約責任。一手房交易流程及注意事項注意事項交易流程交易流程看房選房、產(chǎn)權調查、簽訂買賣合同、辦理貸款、產(chǎn)權過戶、房屋交付。稅費計算包括契稅、個人所得稅、增值稅及附加、印花稅等，具體計算方式根據(jù)房屋來源、購買年限、面積等因素而異。二手房交易流程及稅費計算租賃市場概況及租賃合同要點租賃市場概況了解當?shù)刈赓U市場供需情況、租金水平和租賃期限等。租賃合同要點明確租賃雙方權利和義務、租金支付方式及周期、押金退還條件、房屋維護和修繕責任、違約責任等。同時，應注意合同文本的規(guī)范性和合法性，避免產(chǎn)生糾紛。PART05房地產(chǎn)價格評估方法與技巧2023REPORTING以近期內市場上相似房地產(chǎn)的交易實例為基礎，通過對其成交價格進行適當修正和調整，以評估出待估房地產(chǎn)的合理價格。市場比較法原理選擇三個以上與待估房地產(chǎn)相似的交易實例，分析各實例的成交價格、交易情況、交易日期和區(qū)域因素等，進行修正和調整，得出待估房地產(chǎn)的評估價格。應用實例市場比較法原理及應用實例將待估房地產(chǎn)未來各期的正常純收益以適當?shù)倪€原利率折現(xiàn)到評估時點上的現(xiàn)值之和，即為待估房地產(chǎn)的評估價格。收益還原法原理預測待估房地產(chǎn)未來各期的正常純收益，確定適當?shù)倪€原利率，將未來各期的純收益折現(xiàn)到評估時點上并求和，得出待估房地產(chǎn)的評估價格。應用實例收益還原法原理及應用實例成本逼近法原理以開發(fā)或建造待估房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的利潤、稅金和利息等，來確定待估房地產(chǎn)的價格。應用實例估算待估房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，確定各項費用如土地取得費、開發(fā)費、建筑費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤等，將各項費用累加得出待估房地產(chǎn)的評估價格。成本逼近法原理及應用實例PART06房地產(chǎn)金融與稅收政策解讀2023REPORTING由商業(yè)銀行提供，利率較高，但貸款額度較為靈活，適合購買商業(yè)性質房產(chǎn)或較高價值住宅。商業(yè)貸款公積金貸款組合貸款申請條件由住房公積金管理中心提供，利率較低，貸款額度受限，適合購買自住普通住宅。結合商業(yè)貸款和公積金貸款，充分利用兩種貸款優(yōu)勢，滿足購房者多樣化需求。通常要求借款人具有穩(wěn)定收入和良好信用記錄，提供購房合同或協(xié)議以及一定比例的首付款等。購房貸款種類及申請條件貸款額度貸款利率還款方式政策限制公積金貸款政策解讀01020304根據(jù)借款人公積金繳存年限、繳存額度及購房情況等因素確定，一般有限額規(guī)定。公積金貸款利率較低，且為固定利率，不會隨市場利率波動而調整。公積金貸款可采用等額本息還款法或等額本金還款法，借款人可根據(jù)自身情況選擇。公積金貸款通常只能用于購買普通自住住宅，不能用于購買商業(yè)性質房產(chǎn)或投資炒房。房產(chǎn)交易過程中，賣方需繳納個人所得稅，稅率根據(jù)房產(chǎn)持有時間和售價與購買價差額等因素確定。個人所得稅房產(chǎn)交易過程中，買方需繳納契稅，稅率根據(jù)房