w某商場招商推廣方案(實用)

招商推廣方案第一部分：招商策略第二部分：招商進度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟分析第五部分招商費用預(yù)算第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時間安排、達成目標(biāo)及實施內(nèi)容第八部分：廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)慶典 第一部分：招商方向招商方向：懷仁縣為主，大同市為輔以懷仁縣為重點，在確保懷仁縣、大同市地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出相應(yīng)的招商精力，對外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等手段進行招商。效果理想的情況下，在保證懷仁縣、大同市地區(qū)招商指標(biāo)的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。第二部分：招商進度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計劃為：懷仁縣(60％)、大同市(10％)地區(qū)招商占70％左右；外地招商占20％左右；預(yù)留出10％的比例，作為機動或炒作。其中：懷仁縣、大同市地區(qū)招商所占比例不得超出整體的70％；外地招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如15％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：租金與物業(yè)費方案及付款方式租金收取標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)：按照實際使用面積（含墻柱）的120%計算租金。

理由：如按照建面收取容易很難得到商戶認(rèn)可，而按照實際面積收取又會造成損失，因此上浮20%比例作為公攤，商戶一般不會較真，即使較真，管理方也容易做出解釋。（此數(shù)據(jù)需加大討論面積，最后由董事會及招商部決議）押金：押金統(tǒng)一為三個月租金，或稱為保證金，解約時退還。租金方案一：一次性交納兩年租金，約定前兩年租金不變，第三年起租金調(diào)整，具體幅度視市場情況而定。付款方式：選鋪后簽訂租賃合同時交納年租金的50%，商場開業(yè)前繳納剩余50%。優(yōu)惠政策：先交款先選鋪。免租期統(tǒng)一為2個月。（特殊商戶另議，由招商部負(fù)責(zé)人批示遞交財務(wù)調(diào)整）租金方案二：商戶可選擇一次性繳納兩年以上的租金，最多一次性躉交5年。付款方式：選鋪后簽訂租賃合同時交納合同總額的50%，商場開業(yè)前繳納剩余50%。優(yōu)惠政策先交款先選鋪。每躉交一年租金，增加一個月免租期。

例：躉交3年租金的免租期為4個月，躉交4年為5個月，5年為6個月。合同約定，在躉交租金的年限內(nèi)不漲租金，合同期滿后隨市場價格調(diào)整。如合同期內(nèi)租金下調(diào)，可退還多繳租金。物業(yè)費收取方式物業(yè)費價格暫定為-------元/天/㎡?？紤]到商戶對物業(yè)費的敏感程度，因此在招商期間盡量弱化物業(yè)費的條款。物業(yè)費在商場開業(yè)后每月隨電費一同收取。第四部分：經(jīng)濟分析最優(yōu)方案經(jīng)測算分析，最優(yōu)收租方案為一次性躉交3年租金，免租期4個月。理由：a.商場一般的培育期為3年，進入正常運營后就開始調(diào)整租金。b.躉交3年送4個月免租期的方案同其他方案相比，商戶負(fù)擔(dān)相對少，但所獲優(yōu)惠比例最高。例：以3元/天/㎡，20㎡使用面積計算。年限.年面積.㎡租金.元天/年年租金額.元月月租金免租期.月折合租金優(yōu)惠比例元1201.55365113151294319438%2201.553651131512943260838%3201.55365113151294341216711%4201.55365113151294351520810%5201.55365113151294361825010%說明：從此表看出，躉交3年的優(yōu)惠比例為11%，在各個方案中最高。同時，這也是我方重點推薦的租金方案。經(jīng)濟分析年租金測算類型計算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總額/元天/年總額（萬）占總商業(yè)的比例主力店0.50元/㎡/天17000㎡85003603060.280散鋪1.55元/㎡/天26500㎡410753601478.70.436餐飲、娛樂1.20元/㎡/天6000㎡7200360259.20.099大鋪1.00元/㎡/天8300㎡8300360298.80.137其他1.55元/㎡/天3000㎡4650360167.40.049合計60800㎡697252510.1開業(yè)前租金測算預(yù)計散鋪因面積小租金低，且裝修進貨等投入小，可以躉交3年租金。而主力店、餐飲等大商戶由于投入大，所以一般不會躉交。

因此，開業(yè)前我方收取租金數(shù)額應(yīng)在4000萬元左右。開業(yè)后兩年收入預(yù)測租金收入主要為大鋪商戶繳納，約為1000萬/年。物業(yè)費+廣告收入+其他收入，約為500萬/年，前三年屬養(yǎng)樓階段，運營成本尤其在第一年相對高很多需公司補貼部分。利潤預(yù)測由于首年運營費（含物業(yè)）與物業(yè)費及零散收入很低，因此，第一年為負(fù)增長。第二年運營穩(wěn)定，廣告及其它零散收入增加，因此，第二年可持平第三年運營穩(wěn)定，基本實現(xiàn)仁人路南北商業(yè)重心置換，可提高部分商戶的租金，費（含物業(yè)）與物業(yè)費及零散部分取消打折，因此，第三年可盈利。第五部分：招商費用預(yù)算招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購買、管理費用等項，總費用按照建安投入的0.25%計算，約為500元。其中廣告費用及媒體是最大的一項支出，而廣告費用必須根據(jù)實際運作情況進行調(diào)整。如招商順利，則廣告投入將會進行靈活調(diào)整削減。以下費用分解為預(yù)估，將根據(jù)項目招商節(jié)奏隨時調(diào)整。按項目類型預(yù)計，最大的招商手段將以DM單發(fā)放為主，因此廣告制作與媒體購買都會相應(yīng)減少。項目費用（萬元）備注廣告制作40印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、3D、展具、戶外、流動媒體購買70電視、電臺、平面、戶外、流動辦公用品70車輛、演示用具、移動辦公、沙盤人員管理100薪水、提成獎勵、培訓(xùn)外埠費用40場地、日常費用電話費用40電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)站DM費用40郵寄、夾報、散發(fā)公關(guān)活動100發(fā)布會、聯(lián)誼、合計500第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位樓層商品布局備注五樓影院、餐飲大排檔、特色餐廳、

四樓童裝、床品、窗簾、文化辦公用品、汽車飾品、

三樓內(nèi)衣、休閑運動服裝及用品、褲區(qū)、工藝禮品、

二樓男女服裝、淑女裝、外貿(mào)精品、鞋帽箱包、水吧

首層黃金珠寶、化妝品、眼鏡、男女鞋專賣店、

B1超市B2停車場

注：各層業(yè)態(tài)為大體劃分，由于我們定位為精品店商業(yè)，穿插經(jīng)營也是常態(tài)手段，因此在招商選鋪時可隨機調(diào)整。第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時間安排、達成目標(biāo)及實施內(nèi)容招商準(zhǔn)備工作（只針對配合招商部分）：臨時招商處的籌建。完成項目名稱注冊、以及項目標(biāo)志等的CI設(shè)計并注冊。注冊中文及英文的國內(nèi)域名（.）及國際域名（.com）。

完成淘寶網(wǎng)、拍拍網(wǎng)等主要電商的網(wǎng)店注冊。確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。完成設(shè)計制作招商文告、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。完成設(shè)計制作項目效果圖的POP，3D資料光盤。完成設(shè)計制作項目主體、各分體剖面模型沙盤。確定組織機構(gòu)和部門設(shè)置，完成招商隊伍的建立，進行統(tǒng)一培訓(xùn)。招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計劃等）。招商時間安排：招商前期準(zhǔn)備工作階段為：2013/1正式招商時間確定為：2014/0后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：2014/10/12014/03/01之前完成招商部籌建，主力店意向簽署，并完成2014/02012014/04/012014/04/01——2014/05/01為招商第一階段。

以懷仁縣、大同市為重點的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的60％以內(nèi)。同時負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。

外埠招商（以太原、2014/06/01——2014/08/01招商進入第二階段。

在確保懷仁縣、大同市地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預(yù)期目標(biāo)、簽約理想的基礎(chǔ)上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加商品的名、特、優(yōu)、新、獨、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與外貿(mào)2014/08/01——2014/10/01招商進入第三階段。

本期工作重點2014/10/01——20142014/12/01——2014/12/282015/12/28達成目標(biāo)（設(shè)定理由及達成手段）：

達成目標(biāo)是按照項目招商的程序制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個招商的成功。2014/04/01——2014/05/01第一階段完成意向任務(wù)的20％。

此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進行提煉篩選，DM、電話、直銷等方式為主，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20％任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于20％的商戶是達到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。

此階段以散鋪為主，對餐飲、大鋪等商戶進行初步接觸。2014/06/01——2014/08/01第二階段完成散鋪意向簽約率150％。

此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時外埠招商工作預(yù)計于此階段到達見效最明顯階段；另外，此時項目主體已經(jīng)完成，懷仁縣、大同市本地的媒體廣告開始投放。

以上幾方面支持本階段完成2013/08/01——2013/11/01第三階段完成實際招商任務(wù)的80％。

此階段由于項目進入機電安裝和外立面階段，商戶對項目的信任度大大加強；DM單投放和大眾媒體的宣傳進入高潮階段。散鋪商戶的信心在此階段為頂點，因此，必須確保此階段實際簽約率為80%。為避免零散商鋪和大商戶的晚簽約，收尾期可適當(dāng)延長。招商工作安排：招商人員的招聘工作：

為了確保完成招商工作，以及工作進度和工作強度的實際要求，不能任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，所以必須招聘人員進行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考察。

招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商的經(jīng)驗。招商部人員招聘計劃：總?cè)藬?shù)為15人(暫定)，其中只設(shè)專職執(zhí)行人員4人，其余均為業(yè)務(wù)人員。

招商人員只進行人員分組（兩組），不進行業(yè)務(wù)劃分。目的為最大化利用資源，增強積極性。薪酬、提成第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳在招商費用中占比最大，操作安排對招商工作又會起到極大影響。廣告策劃得當(dāng)，會取得事半功倍的效果。注：具體策劃工作暫定由自身進行策劃，廣告公司配合制作實施。廣告宣傳準(zhǔn)備工作：2012/12/01——2012/12/01——2013/01/30完成所有招商印刷品的設(shè)計、排版、印刷。包括DM單（三種）2013/01/30——2013/02/01完成電視廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。膠片分5″、15″、30廣告宣傳實施部分：2013/02/01——20132013/02/10——20132013/032013/03/012013/03/01201