淺談如何做好前期物業(yè)管理工作

『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

淺談如何做好前期物業(yè)管理工作做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，對開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強(qiáng)前期的物業(yè)管理。

物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任,防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：

一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為

一個高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項(xiàng)目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。

1.對物業(yè)的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃嚴(yán)要求

開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識;規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對不符合建設(shè)要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為;相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對違規(guī)行為及時進(jìn)行處理，限期改正。

2.做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作，開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。

3.按合同規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營

新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修,應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同,明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任,并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

1.編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識（如物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營、建設(shè)項(xiàng)目管理、企業(yè)管理、行政

裝修活動的監(jiān)督管理;對裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收等幾項(xiàng)工作和人事管理、公共關(guān)系等）、財(cái)務(wù)知識、法律知識（要非常精通行業(yè)法律法規(guī)，熟悉必要的法律知識）。此外，掌握一些房產(chǎn)估價、房產(chǎn)經(jīng)營、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。

2.技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能，以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外，面對各式各樣的業(yè)主，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。

3.態(tài)度

①職業(yè)道德。美國的物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)從業(yè)者必須具有職業(yè)道德。職業(yè)道德首先是為業(yè)主提供忠誠的服務(wù)，但這種忠誠并非盲目服從業(yè)主的指令，而是從服務(wù)于業(yè)主利益的角度出發(fā)而提供高水平的專業(yè)化管理。職業(yè)道德還強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理者要有強(qiáng)烈的事業(yè)心和對社會對政府機(jī)構(gòu)的責(zé)任，應(yīng)該積極參與專業(yè)組織的活動，關(guān)心社區(qū)福利和公益事業(yè)的發(fā)展。

②服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動的中心，因此，全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立用戶至上、服務(wù)第一的思想，把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責(zé)，在工作中時時處處為業(yè)主著想，盡最大努力為業(yè)主提