投資一家餐廳的可行性分析

投資一家餐廳的可行性分析餐飲企業(yè)可行性分析一般是指在工程建設(shè)前期對(duì)投資工程的一種考察和鑒定。主要包括：目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研，選址優(yōu)化方案和投資收益評(píng)估。1．目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容有：〔1〕目標(biāo)市場(chǎng)的地理環(huán)境①市場(chǎng)地理特點(diǎn)。包括：區(qū)域的具體位置；地貌；政治區(qū)域；城市的中心地帶。②市場(chǎng)氣候風(fēng)土特點(diǎn)。包括：由氣候而導(dǎo)致的飲食習(xí)慣?！?〕行業(yè)環(huán)境①目標(biāo)市場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。包括：當(dāng)?shù)貧v年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值；當(dāng)?shù)氐耐顿Y狀況；當(dāng)?shù)亟哟挠慰蛿?shù)量及開(kāi)展趨勢(shì)；當(dāng)?shù)鼐用袢司芍涫杖?，職工平均工資水平；餐飲消費(fèi)占收入的比重；當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量及結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)；消費(fèi)者的受教育程度；消費(fèi)者生活方式、飲食偏好習(xí)慣；②產(chǎn)業(yè)環(huán)境。包括：商業(yè)繁盛情況；商業(yè)化的趨勢(shì)與潛力；地方政府優(yōu)惠、扶持政策及消防、治安、文化、工商、防疫等政策和情況。③社會(huì)環(huán)境。包括：當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣；歷史文化；民族結(jié)構(gòu)；國(guó)際交往對(duì)主要食品原料生產(chǎn)流通的影響?！?〕市場(chǎng)分析①經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。包括：當(dāng)?shù)夭惋嬈髽I(yè)數(shù)量和實(shí)力排序；所有制形式及所占比重；營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量；從業(yè)人員數(shù)量。②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。包括：地理位置；店的總面積及各功能區(qū)面積分布；裝修及布置特色；經(jīng)營(yíng)檔次；菜系特色；效勞水平；營(yíng)業(yè)額；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；就餐人數(shù)；餐位數(shù)。③消費(fèi)者分析。包括：目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者飲食習(xí)慣、口味偏好；消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)和意識(shí)；目標(biāo)市場(chǎng)分類(lèi)〔政府、企業(yè)、家庭、游客等〕。2．優(yōu)化選址方案為保證餐廳的順利經(jīng)營(yíng)，除了對(duì)要做好市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位外，還要對(duì)餐廳的選址加以重視，要注意如下方面：〔1〕政府拆遷風(fēng)險(xiǎn)。注意所選地段有無(wú)建筑物、街道拆遷與重建的規(guī)劃，應(yīng)事先向當(dāng)?shù)卣块T(mén)咨詢并獲得政府書(shū)面承諾。防止在有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議地段開(kāi)店。所有證照必須齊備并符合法律、政策手續(xù)。〔2〕所選地段周?chē)纳虡I(yè)開(kāi)展是否有較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭?！?〕盡量防止與附近提供同類(lèi)食品效勞的餐館直接競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)采取錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略?！?〕規(guī)模要足夠。餐廳面積形狀及停車(chē)場(chǎng)地要足夠。〔5〕地價(jià)?？紤]地價(jià)上漲對(duì)營(yíng)業(yè)投入產(chǎn)出的影響?！?〕能源供給。是否“三通一平”〔水、電、氣三通，地平〕；水質(zhì)是否會(huì)影響菜品品質(zhì)?！?〕街道與交通。是否商業(yè)街道；是否便利車(chē)輛通過(guò)和泊車(chē)；能否吸引和便利旅游者前來(lái)就餐?！?〕旅游資源。根據(jù)旅游區(qū)域過(guò)往行人的多少和旅游類(lèi)型選擇適當(dāng)餐館的位置。〔9〕與商業(yè)及娛樂(lè)區(qū)的關(guān)系。與購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)和娛樂(lè)區(qū)的距離?！?0〕交通狀況。公交車(chē)的數(shù)量和乘坐人數(shù)?！?1〕餐館的可見(jiàn)度。餐館是否處于駕車(chē)或行人較容易發(fā)現(xiàn)的位置。〔12〕公共效勞。治安、防火、垃圾處理等公共效勞的設(shè)施、效勞及費(fèi)用是否適宜。3．投資收益評(píng)估〔1〕投資資金估算假定A公司巳完成了市場(chǎng)調(diào)研及定位，選定了餐館的位置。決定租用原某廠閑置不用的一幢建筑。并擬定了新開(kāi)的A餐館的面積規(guī)劃〔如表1〕。表1A餐館區(qū)域面積規(guī)劃項(xiàng)目要點(diǎn)顧客使用區(qū)域餐館營(yíng)業(yè)或就餐效勞面積為1800m2600個(gè)餐位.顧客用空間還包括：通道、停車(chē)處、候餐區(qū)、大廳。辦公前廳作業(yè)區(qū)域包括迎賓區(qū)、辦公用房、員工更衣間、倉(cāng)庫(kù)等，以做到使用方便為宜。廚房使用區(qū)域包括主廚房、涼菜房、水案、海鮮房、面點(diǎn)房等。廚房面積按每餐位0.6m2廚房應(yīng)考慮通風(fēng)、給排水系統(tǒng)、換氣扇等。公共區(qū)域包括走廊、公共衛(wèi)生間等。根據(jù)上述A餐館的規(guī)劃要求，對(duì)租用的建筑物需重新裝修及添置設(shè)備等。投資預(yù)算如下〔見(jiàn)表2〕：表4投資預(yù)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程金額1裝修工程預(yù)算直接工程費(fèi)室內(nèi)裝修天棚吊頂工程22.54室內(nèi)裝飾地坪工程21.56室內(nèi)墻體、墻面、包柱工程18.62門(mén)、窗工程8.82樓梯、欄桿工程1.96吧臺(tái)、迎賓臺(tái)5.88照明工程6.86室內(nèi)裝飾工程11.76間接工程費(fèi)機(jī)具費(fèi)3.50臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2.38材料運(yùn)輸、裝飾費(fèi)2.94現(xiàn)場(chǎng)二次搬運(yùn)費(fèi)1.12清場(chǎng)、清運(yùn)建渣費(fèi)1.12施工人員交通費(fèi)、勞保費(fèi)2.94綜合費(fèi)施工現(xiàn)場(chǎng)管理2.90不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1.76綜合管理費(fèi)2.90方案利潤(rùn)5.04設(shè)計(jì)費(fèi)7.00稅金8.402廚房廚房所需設(shè)備49.00涼菜房所需設(shè)備面點(diǎn)房所需設(shè)備水案所需設(shè)備3前廳餐具〔包括包間餐具〕29.00餐桌、椅子臺(tái)布等飾物4包間視聽(tīng)設(shè)備27.00家具5空調(diào)51.006霓虹燈10.007廣告營(yíng)銷(xiāo)30.008員工服裝20.009流動(dòng)資金25.0010交通費(fèi)15.0011房租4.00投資總額400.00表中的裝修工程預(yù)算根據(jù)裝修的規(guī)格及市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。設(shè)備、設(shè)施、家具和用具物品等的預(yù)算根據(jù)餐廳的生產(chǎn)規(guī)模及效勞規(guī)格確定所需的規(guī)格、數(shù)量等，再根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。流動(dòng)資金為開(kāi)業(yè)初期食品原料的進(jìn)貨用款及日常周轉(zhuǎn)所需資金，其他費(fèi)用可根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求按一定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定。所需的總投資額為400萬(wàn)元?！?〕投資回報(bào)預(yù)測(cè)①月度本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算。假定A餐館月度本錢(qián)費(fèi)用預(yù)算如表3：表4項(xiàng)目金額固定費(fèi)用：工資10.56房租10.00廣告宣傳費(fèi)1.44員工宿舍租金3.84家具費(fèi)0.24汽車(chē)費(fèi)0.72停車(chē)費(fèi)0.24其他0.48長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)6.70固定費(fèi)用合計(jì)34.22變動(dòng)費(fèi)用〔占營(yíng)業(yè)額的%〕原材料本錢(qián)45.00%水費(fèi)0.58%電費(fèi)2.90%燃料費(fèi)3.48%洗滌費(fèi)1.16%維修費(fèi)1.16%清潔用品1.16%客用品消耗2.32%餐具損耗0.29%變動(dòng)費(fèi)用率合計(jì)58.03%②保本點(diǎn)分析。當(dāng)A餐館的固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用率測(cè)算出來(lái)后，利用這兩個(gè)本錢(qián)數(shù)據(jù)可以進(jìn)行保本點(diǎn)分析，來(lái)確定A餐館的保證不虧損時(shí)的銷(xiāo)售額，及人均消費(fèi)水平。a.月保本銷(xiāo)售額=固定本錢(qián)/〔1-變動(dòng)本錢(qián)率〕=34.22/(1-58.03)=81.5431〔萬(wàn)元〕b.日保本銷(xiāo)售額=月保本銷(xiāo)售額/30=815431/30=27181(元)c.保本點(diǎn)的人均消費(fèi)額。假定上座率為60%，共600個(gè)餐位，人均消費(fèi)為：每日就餐人次數(shù)=600*2*60%=720〔人次〕保本點(diǎn)的人均消費(fèi)=27181/720=37.75〔元〕③投資回報(bào)預(yù)測(cè)從保本點(diǎn)分析可知，假定上座率為60%時(shí)，保本點(diǎn)的人均消費(fèi)為33元，根據(jù)本錢(qián)、銷(xiāo)售額和利潤(rùn)的關(guān)系，我們可以測(cè)算當(dāng)人均消費(fèi)為40元、50元、60元、70元及80元時(shí)的利潤(rùn)，進(jìn)而進(jìn)行投資回報(bào)分析〔見(jiàn)表4〕。表4投資回報(bào)預(yù)測(cè)〔上座率60%〕單位：元人均消費(fèi)4050607080日營(yíng)業(yè)額2880036000432005040057600月?tīng)I(yíng)業(yè)額8640001080000129600015120001728000月利潤(rùn)20421111076201731292386383042年利潤(rùn)2450501332912242077435086374596499資金利潤(rùn)率6.13%33.32%60.52%87.72%114.91%投資回收期(年)3.831.881.240.930.74表4中各指標(biāo)計(jì)算公式如下,并以人均消費(fèi)40元為例計(jì)算：a.日營(yíng)業(yè)額=人均消費(fèi)*餐位數(shù)*2*上座率=40*600*2*60%=28800〔元〕b.月?tīng)I(yíng)業(yè)額=日營(yíng)業(yè)額*30=28800*30=864000〔元〕c.月利潤(rùn)=月?tīng)I(yíng)業(yè)額*〔1-變動(dòng)本錢(qián)率〕-固定本錢(qián)=864000*〔1-58.03%〕-342200=20421(元)d.年利潤(rùn)=月利潤(rùn)*12=20421*12=245050(元)e.資金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)/投資額=245050/4000000=6.13%f.投資回收期=投資額/(年利潤(rùn)+長(zhǎng)期待攤費(fèi)用年攤銷(xiāo)額)=4000000/(245050+800000)=3.83(年)最后一個(gè)公式“投資回收期”的計(jì)算中,作為A餐館投資的回收資金除了利潤(rùn)以外，還包括長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的年攤銷(xiāo)額，因?yàn)殚L(zhǎng)期待攤費(fèi)用是投資于裝修和設(shè)備添置的投資額共400萬(wàn)元,以5年期攤銷(xiāo),每年的攤銷(xiāo)80萬(wàn)元作為費(fèi)用計(jì)提出來(lái),可視作投資回收。如果在固定本錢(qián)和變動(dòng)本錢(qián)率保持不變的情況下，假設(shè)上座率上升至80%，那么保本點(diǎn)人均消費(fèi)和投資回報(bào)預(yù)測(cè)按上面的公式可測(cè)算如下：每日就餐人次數(shù)=600*2*80%=960〔人次〕保本點(diǎn)的人均消費(fèi)=27181/960=28.31〔元〕表5投資回報(bào)預(yù)測(cè)〔上座率80%〕單位：元人均消費(fèi)4050607080日營(yíng)業(yè)額3840048000576006720076800月?tīng)I(yíng)業(yè)額115200014400001728