淺析房產價值與物業(yè)品質的關系

淺析房產價值與物業(yè)品質的關系摘要物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的派生物。作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質上是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。房地產經營管理主要側重在物業(yè)的開發(fā)建設方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務則是售后服務。因此，物業(yè)管理是房地產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產業(yè)迅速發(fā)展的派生結果。關鍵詞：房地產估價；物業(yè)管理品質；提升房產價值正文物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的派生物。作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質上是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。房地產經營管理主要側重在物業(yè)的開發(fā)建設方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務則是售后服務。因此，物業(yè)管理是房地產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產業(yè)迅速發(fā)展的派生結果。房地產的價值房地產的價值體現在許多方面，能夠直接多房地產價值產生影響的就是各種因素，房地產可以說是許多相關因素的集合體。是各相關方面集中的體現。1.1影響房產價值的因素根據實習以來對房產建筑的觀察，我發(fā)現了其實影響房地產價值的因素除了有一些根深蒂固的不可變因素外，還有一些短期內可改變的內在因素。1.1.1外在因素（短時期不可改變的）：區(qū)位:區(qū)位是一個影響房地產價格的重要因素，區(qū)位在短時期是不會改變的，無論是居住還是投資好的區(qū)位都是人們的首選。道路:人們的出行是必須的，好的道路會給人們出行帶來方便，好的道路會加快區(qū)域之間的聯系，讓彼此更近。城市底蘊（文化）:隨著人們生活水平的提高，他們就能很好的去理解和貫徹很多政策，有一個好的文化底蘊才有一個好的生活習慣。能展示良好的文明習慣，這也是影響房地產價格的一個重要因素。（4）自然環(huán)境:土地是生命的基礎，好的環(huán)境會給人們健康，好的生活環(huán)境是人們生存的根本。1.1.2內在因素（短時期內可改變的）：配套設施：隨著人們消費觀念的理性回歸，對居住質量的標準要求，不僅體現在對所購買房屋本體硬件非常重視，而且消費者對住治安、和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。(2)物業(yè)品質的體現：技術水平、功能品質、物業(yè)管理的服務效率。3.2房產價值與物業(yè)品質的關系—相輔相成的關系房產是固定的資產，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現出來自身的價值。房地產通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關系：(1)品質不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產失去自身價值。房地產競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業(yè)服務就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務拖了后腿，整個房產價值甚至開發(fā)商的聲譽可能都會受到影響。(2)良好的物業(yè)管理可以提升房地產的自身價值物業(yè)管理作為房地產開發(fā)經營的派生和延續(xù)，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房地產開發(fā)經營的前景。物業(yè)管理對房地產經營的影響主要有以下幾點：第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關注。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產投訴案例七成以上是關于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。第二，有利于物業(yè)保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。第三，有利于房地產市場的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產綜合開發(fā)的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發(fā)、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。第四，有利于提高房地產綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。物業(yè)管理是房地產廣泛意義的售后服務。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優(yōu)質的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。第五，有利于推動外向型房地產經濟的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國房地產發(fā)展同國際接軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發(fā)展的作用。4.結論以濱海新區(qū)南港工業(yè)區(qū)—南港標準廠房項目為例，南港標準工業(yè)廠房是濱海新區(qū)的重點項目，這個項目屬于工地前期管理的范疇，這個項目物業(yè)公司負責的服務范圍主要是生活區(qū)和辦公區(qū)，每個區(qū)域包括宿舍區(qū)和功能房，生活區(qū)宿舍住宿的主要是施工工人們，在辦公區(qū)住宿的主要是業(yè)主和各施工單位的管理人員；功能房主要包括盥洗室、衛(wèi)生間、浴室、多功能培訓教室，每天都要對保潔員安排工作、進行檢查，因為這個項目是示范工地，前不久還接待了濱海新區(qū)區(qū)長何立峰，所以無論是施工現場還是生活區(qū)，對各方面的要求都非常嚴格。在這個項目上的人都在努力做好每一項物業(yè)管理工作：冬天天氣情況惡劣，工人宿舍暖氣片因停電水溫低凍裂，物業(yè)人凌晨2點冒著寒風把暖氣片全部拆下，關掉總閥，為業(yè)主減少了損失；生活區(qū)外被凍住的四、五十米長的排污溝，物業(yè)人在一鍬一鍬清理；工人放假后，物業(yè)人員對生活區(qū)、辦公區(qū)共計132間宿舍進行了清理。良好的物業(yè)管理，既是房產的助推劑又是老百姓的定心丸。在做好房產開發(fā)的同時不忽視物業(yè)服務，會給房產本身做到最大限度的保值增值，良好的物業(yè)管理能最大限度的保證了房產本身及配套的設施設備的完好，為業(yè)主做好后勤工作，使彩鋼板房的價值大大提升，實現了農民工宿舍公寓化的標準，實現了房地產價值的最大化。異曲同工，在其他的房地產中，良好的物業(yè)管理也同樣可以實現對房產本身的保值增值?？偠灾?，良好的物業(yè)品質有助于房產價值的提升，同時物業(yè)管理也將成為衡量房地產價值的重要因素。房產與物業(yè)相輔相成的關系應得到最好的詮釋，達到對房產的保值增值的