港臺及國外土地制度

港臺及國外土地制度一、土地制度二、各國（地區(qū)）土地制度

香港、臺灣、俄羅斯、美國、加拿大、日本等土地制度是土地所有、使用、管理的土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的法權(quán)制度土地制度landinstitution

2我國土地所有制形式

在我國，實(shí)行土地公有制，存在兩種形式：即全民所有制和勞動群眾集體所有制（1）土地的全民所有制，即是土地的國有制，國務(wù)院代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利（2）土地的社會主義勞動群眾集體所有制，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的形式（3）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有（4）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有（包括村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體）（5）實(shí)行國有土地有償使用制度香港的土地制度（一）香港土地所有制：國家所有

-----《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配”（二）土地使用制：土地租用制Leaseholdsystem其特點(diǎn)：只租不買斷政府將土地租給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者,承租者要支付一筆“地價(jià)”,同時(shí)要簽訂土地契約

（俗稱租約）三、香港地區(qū)的土地出讓方式有拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議、無償劃撥和臨時(shí)出租四、香港土地管理制度發(fā)達(dá)的土地法律制度建立專門的土地審裁處，維護(hù)土地利用和交易秩序土地管理的法律基本上也是一事一法土地批租《土地拍賣條例》

土地續(xù)期《新界土地契約(續(xù)期)條例》

土地登記《土地業(yè)權(quán)條例》

規(guī)劃《城市規(guī)劃條例》

填海造地《前濱及海床(填海工程)條例》

土地征收《政府土地權(quán)(重收及轉(zhuǎn)歸補(bǔ)救)條例》

未批租土地保護(hù)《土地（雜項(xiàng)）條例》

土地糾紛處理《土地審裁處條例》等臺灣的土地制度臺灣地區(qū)土地制度

臺灣現(xiàn)行的土地制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”?！啊瓝Q言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有，富源地國有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”

臺灣土地制度三個(gè)方面：第一，農(nóng)地農(nóng)用制度土改給臺灣農(nóng)民的土地權(quán)利，只是農(nóng)地農(nóng)用的權(quán)利；農(nóng)民要出售自己的土地，出售的只能是農(nóng)地，不能用作非農(nóng)用第二，農(nóng)轉(zhuǎn)非制度一部分農(nóng)地必然會轉(zhuǎn)做非農(nóng)用地，但土地轉(zhuǎn)變用途必須嚴(yán)格按照土地規(guī)劃執(zhí)行第三，非農(nóng)地交易制度農(nóng)地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地，會使土地大幅增值，增值收益分配有嚴(yán)格的規(guī)范——“漲價(jià)歸公”臺灣的土改，是世界上公認(rèn)的成功典范臺灣土改分為三個(gè)階段：“三七五”減租:50%×(1-25%)=37.5%

公地放領(lǐng)耕者有其田臺灣農(nóng)會俄羅斯的土地制度多種形式的土地所有制：

（1）土地所有制，分為俄羅斯聯(lián)邦土地所有制和共和國土地所有制（2）土地地方所有制，將居民點(diǎn)土地劃界確權(quán)，歸地方政府所有（3）個(gè)體土地所有制，主要形式是家庭農(nóng)場（4）集體土地所有制，包括各種形式的農(nóng)、牧合作社，股份公司《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》指出，俄羅斯的土地所有制包括：公民所有制、法人所有制、國家所有制、聯(lián)邦主體所有制和自治市（鎮(zhèn)）政府所有制土地使用制度：有償使用聯(lián)邦主體的類似法律法規(guī)都規(guī)定了法人和自然人對于土地的所有權(quán)，可以買賣土地地段、出租、贈予、抵押等俄羅斯聯(lián)邦土地管理制度俄羅斯聯(lián)邦的土地管理：國家管理、社會管理、自治地方管理、農(nóng)場內(nèi)部管理；其中國家管理是主要的管理形式

《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》將土地按用途分為七個(gè)等級：農(nóng)業(yè)用地、居民用地、專業(yè)用途用地、特別保護(hù)區(qū)和它的客體用地、森林資源用地、水資源用地和儲備土地美國的土地制度(一)土地所有權(quán)制度美國全國的土地中有59%私人所有;39%公有，其中聯(lián)邦政府所有的為32%，州及地方政府所有的為7%;另有2%為印第安人保留地，即專門辟給原來美洲的土著居民的美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國家的歐洲國家

(二)土地使用權(quán)制度美國所有土地都實(shí)行有償使用在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi),可以買賣、出租和抵押聯(lián)邦政府為了國家和社會公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得

(三)土地管理制度

1.美國于內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理，并對州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。

2.形散而神不散的土地利用規(guī)劃體系

美國征地制度的介紹土地征收(eminentdomain或condemnation)在美國被稱為“最高土地權(quán)的行使”有償征收的3個(gè)要件:

公共使用(Publicuse)

公平補(bǔ)償(Justcompensation)

正當(dāng)?shù)姆沙绦?Dueprocessoflaw)追加征用土地征用土地的程序是：具有資格的正式審核員審查；審核員在征得土地所有者同意后，實(shí)地調(diào)查、匯總，提交審核報(bào)告給負(fù)責(zé)征地的機(jī)構(gòu)；高級監(jiān)督員進(jìn)一步研究能否同意審核員提交的審核報(bào)告中的補(bǔ)償價(jià)格；征地機(jī)構(gòu)向土地所有者或與之有厲害關(guān)系的人報(bào)價(jià)。如果產(chǎn)權(quán)方與政府機(jī)關(guān)之間在價(jià)格上有分歧，則進(jìn)行談判。在此之后若在補(bǔ)償費(fèi)用上仍不能達(dá)成一致，政府及有關(guān)機(jī)構(gòu)則實(shí)施強(qiáng)制征用案例：河南鄲城政府強(qiáng)征農(nóng)民土地

被強(qiáng)征的耕地上已建起林立的樓房，強(qiáng)征時(shí)領(lǐng)導(dǎo)高喊打死賠幾個(gè)錢

加拿大的土地制度加拿大土地所有制有三種形式：

聯(lián)邦公有土地

40%

省公有土地

50%

私人所有土地

10%土地使用制：加拿大規(guī)定個(gè)人對私有土地?fù)碛谐浞肿杂傻闹錂?quán)及繼承權(quán)，私有土地可以自由買賣，任何個(gè)人都可以通過買賣和租賃方式從政府手里獲得新的土地，并通過對所獲土地的投資開發(fā)和轉(zhuǎn)移來獲得超額利潤一些特點(diǎn)：

1.建立土地管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)：

加拿大土地利用委員會聯(lián)邦政府土地利用委員會

2.利用社會力量建立支持政府管理的信息系統(tǒng)聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)管理聯(lián)邦公有土地，省政府負(fù)責(zé)管理省公有土地，私人土地則由所有者自主經(jīng)營管理

日本的土地制度(一)土地所有權(quán)制度

土地私有制：國家所有、公共所有、個(gè)人與法人所有三種形式目前，國家和地方公共團(tuán)體所有的土地占國土面積的35%，私人所有的土地大約占65%(二)土地使用權(quán)制度國有土地使用權(quán)制度并不很發(fā)達(dá)保護(hù)私有制、實(shí)行自由交換的市場經(jīng)濟(jì)城市土地作為私人的財(cái)產(chǎn)和商品，允許在市場上自由交換日本人工島神戶人工島關(guān)西機(jī)場日本土地管理法律制度土地立法統(tǒng)一完善，執(zhí)法嚴(yán)明規(guī)劃體系完善、分工明確、依法實(shí)施嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)用地，強(qiáng)調(diào)土地的可持續(xù)利用強(qiáng)力抑制土地投機(jī)日本《國土利用計(jì)劃法》明確規(guī)定了其國土利用的基本方針是優(yōu)先發(fā)展公共福利、保護(hù)自然環(huán)境，并強(qiáng)調(diào)要防止公害、保護(hù)自然環(huán)境及農(nóng)林地、治山、治水等

2010年4月17日國務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》簡稱“新國十條”

第五條增加居住用地有效供----“在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲”

建國后很長一段時(shí)間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費(fèi)嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。在城鎮(zhèn)國有土地使用制度方面進(jìn)行了一系列改革。通過一系列法律規(guī)定的制定實(shí)施，到90年代初，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權(quán)。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。為此，國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實(shí)施<<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定>>,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度,即所謂的“831大限”.

土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱；該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義隨著接踵而至的房價(jià)上揚(yáng)（地王現(xiàn)象），引起社會的廣泛關(guān)注，對于房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因提出眾多看法，社會上有部分人按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成本決定價(jià)格的思維模式，得出因?yàn)閷?shí)施招拍掛出讓導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，土地價(jià)格上升，又推動房屋價(jià)格上升的邏輯關(guān)系，進(jìn)而對我國現(xiàn)在實(shí)施的土地出讓制度提出質(zhì)疑。各地地王：

2009年4月28日，大連：高新區(qū)廟嶺村紅凌路7宗地塊，建筑面積136.35萬平方米。金賽置地以37.48億元拿下該地

2009年7月，長沙一塊土地以92億元的價(jià)格成交，創(chuàng)下了中國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價(jià)綜合評標(biāo)是指在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，按照綜合條件最佳者得這樣一