項目初步溝通方案

報告大綱N123輝縣城市解讀輝縣商業(yè)市場分析工程認知及操盤思路商業(yè)總體布局商業(yè)規(guī)模估算核心商業(yè)解讀商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)業(yè)態(tài)劃分小結(jié)城市整體概況城市經(jīng)濟開展人均消費能力城市遠景開展規(guī)劃城市開展空間結(jié)構(gòu)小結(jié)房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀工程本體分析工程開展思路核心問題小結(jié)輝縣城市解讀輝縣市區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，人口基數(shù)較大，擁有經(jīng)濟開展的先天優(yōu)勢條件。城市整體解讀商業(yè)總體布局城市區(qū)位優(yōu)勢：輝縣市位于河南省西北部，晉豫兩省接壤地區(qū)，北依太行、南眺黃河，地處河南省的新鄉(xiāng)、焦作、安陽和山西省的晉城四地市區(qū)域中心。交通優(yōu)勢：交通便利，境內(nèi)公路縱橫交匯成網(wǎng)，通車總里程2000公里，形成“六縱七橫〞格局，有省道5條。新輝公路直通107國道和京珠高速公路、輝陵公路是晉豫兩省的交通要道至新鄉(xiāng)20分鐘、55分鐘，在建的濟東高速和將建新陵高速穿境而過。人口優(yōu)勢：輝縣縱面積2007平方公里，轄10鄉(xiāng)12鎮(zhèn)，533個行政村，2011年輝縣市人口為83.9萬人、城鎮(zhèn)人口27.3萬人，是河南省在黃河以北人口最多的縣之一。輝縣市GDP從2007年到2011年一直處于直線上升趨勢，平均漲幅在19％左右?？梢钥闯觯狠x縣市隨著河南整體經(jīng)濟上升的帶動而處于加速開展的態(tài)勢，同時，其自身礦產(chǎn)和旅游以及藥材資源得天獨厚，因此其整體經(jīng)濟狀況長期看好。商業(yè)總體布局城市經(jīng)濟開展輝縣市自身礦產(chǎn)、旅游以及藥材資源得天獨厚，經(jīng)濟近幾年保持著快速開展的態(tài)勢。商業(yè)總體布局城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)——輝縣市第二產(chǎn)業(yè)興旺，2011年第二產(chǎn)業(yè)占比73.2%，自2007年來所占比重逐年增長，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)占比下降態(tài)勢。城市工業(yè)經(jīng)濟開展態(tài)勢良好全年生產(chǎn)總值244.8億元，比上年增長17.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值33.3億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值194.9億元，增長21.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值37.9億元，增長10.4%。人均生產(chǎn)總值到達3.6萬元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.5：73.2：14.3。商業(yè)總體布局城市經(jīng)濟開展輝縣市近幾年固定資產(chǎn)投資一直處于上升的開展態(tài)勢，而且增幅顯著，2007～2011年平均增長34％。主要經(jīng)濟指標高速增長，輝縣市經(jīng)濟開展迅猛強勁。商業(yè)總體布局城市房地產(chǎn)開發(fā)情況輝縣市2007年-2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅投資額增長較慢，2011年投資額迅速增加。輝縣商品房銷售面積近幾年保持較高的增長速度，市場需求旺盛輝縣2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資大愛27.1億元，其中住宅投資25億元。比2010年投資額增加90%以上。輝縣商品房銷售面積2007年為19.6萬㎡，2011年到達71.3萬㎡。近五年來商品房銷售面積增長較快，市場需求旺盛。商業(yè)總體布局人均消費能力輝縣市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入整體呈現(xiàn)迅猛增長態(tài)勢，為輝縣市商業(yè)開展奠定了堅實的根底。人均了可支配收入與消費性支出與新鄉(xiāng)市差距較小，與鄭州市存在著較大的差距。隨著輝縣市經(jīng)濟的繼續(xù)開展，城市消費結(jié)構(gòu)將會發(fā)生較大的變化。從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看，2011年到達16787元，比2010年上漲16.6％，從2007-2011年長期開展態(tài)勢來看，平均漲幅17％。2011年，輝縣、新鄉(xiāng)、鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為16787元、17988元、22477元，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出分別為10047元、12347元、14605元。輝縣市人均可支配收入與消費性支出較高，是輝縣商業(yè)開展的根底。商業(yè)總體布局城市開展愿景規(guī)劃輝縣市城市規(guī)劃向西、向南呈兩軸兩帶式開展，工程位于城市開展主軸線，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，本工程所在區(qū)域?qū)⒅鸩奖恢行幕?。同時，城鎮(zhèn)人口的增加也為本工程未來開展帶來客群根底。城市開展的主要方向：依托老城區(qū)，向南向西為主。重點建設城區(qū)的南部、西部，適當填補東部外環(huán)沿線。城市用地規(guī)模：現(xiàn)有城市建設用地規(guī)模為21.03平方公里；遠期〔2020年〕城市建設用地規(guī)模為30.28平方公里。城市人口規(guī)劃：2020年市域總?cè)丝陬A計到達87.21萬人，城鎮(zhèn)人口48.0萬人本案商業(yè)總體布局城市開展空間結(jié)構(gòu)本工程位于西區(qū)，憑借興旺的交通體系，能使中心城區(qū)商業(yè)輻射到西環(huán)，帶動西區(qū)商業(yè)開展；同時工程處在城市開展方向上，工程面臨著良好的開展機遇。城市中心城區(qū)空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、三環(huán)〞。“一心〞——規(guī)劃中心路和東大街交叉口為商業(yè)、行政復合中心，構(gòu)筑以老城區(qū)為中心的行政辦公和商業(yè)商務中心。“兩軸〞——規(guī)劃中心路為城市南北向城市開展軸線，南環(huán)路為城市東西向開展軸線：形成“十〞字形開展構(gòu)架?！叭h(huán)〞——規(guī)劃以南水北調(diào)沿線防護綠化帶。新晉高速和城區(qū)間生態(tài)綠地以及夏峰路南側(cè)為200米寬綠帶為外環(huán)綠化帶；以東外環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路和北環(huán)路沿線構(gòu)筑綠化帶；以共城〔古城墻〕遺址為根底，重筑環(huán)古城內(nèi)環(huán)綠化帶。南環(huán)路中心路中心商圈本工程三環(huán)北環(huán)路藥都路商業(yè)總體布局總結(jié)城市優(yōu)勢：輝縣區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利，人口基數(shù)大。擁有經(jīng)濟開展的先天優(yōu)勢條件；經(jīng)濟開展：城市經(jīng)濟近年來迅速開展迅速，保持著17%以上的增長速度；社會投資：輝縣市近幾年固定資產(chǎn)投資一直處于上升的開展態(tài)勢，而且增幅顯著；房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)投資額增長緩慢，商品房銷售增幅較大，市場需求旺盛；消費水平：人均可支配收入整體呈現(xiàn)迅猛增長態(tài)勢，為輝縣市商業(yè)開展奠定了堅實的根底；城市規(guī)劃：城市開展方向為西、南，工程處在城市開展主軸線上；輝縣市擁有工業(yè)經(jīng)濟開展的先天優(yōu)勢資源，近幾年來經(jīng)濟開展迅速，未來仍具有較大的開展?jié)摿?。商品房市場需求旺盛、城市居民人均可支配收入迅速增長，城市房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)市場面臨著良好的開展機遇，對于本工程來說，應抓住城市開展、資源整合的時機，結(jié)合工程自身屬性，具有針對性的打造具有前瞻性的產(chǎn)品。帶動區(qū)域開展及輝縣市商業(yè)形態(tài)升級輝縣商業(yè)市場分析輝縣商業(yè)市場分析商業(yè)布局城市商業(yè)集中于“南關(guān)〞城市核心商圈，百泉商圈為彌補核心商圈缺乏形成的休閑娛樂配套型商圈，本案距核心商圈較遠，受百泉商圈輻射較低百泉商圈新興行政中心本案城市核心商圈距市中心1.7千米距百泉0.5千米城市核心商圈以超市百貨為主滿足居民購物需求百泉商圈以酒店餐飲休閑娛樂為主，滿足城市居民消費同時滿足局部外來旅游人口休閑娛樂需求，從而彌補核心商圈缺乏工程臨近百泉商圈，但距核心商圈較遠處于城市西部邊緣，周邊無百貨類產(chǎn)品，商業(yè)氣氛差，開發(fā)商業(yè)應優(yōu)先考慮目的性消費產(chǎn)品輝縣商業(yè)市場分析核心商業(yè)解讀商業(yè)形態(tài)與經(jīng)營狀況——核心商圈北至東西大街，南至南關(guān)街，西至西環(huán)路，東至東環(huán)路包括5家華隆店、2家金城店以及開元、時代、涌金廣場等，商業(yè)產(chǎn)品眾多，同質(zhì)化競爭劇烈、商業(yè)集中性強時代廣場涌金城市廣場華隆鞋城華隆佳聯(lián)店開元百貨華隆郵政店金城量販南關(guān)店金城量販灶君廟店本案商業(yè)核心商業(yè)形態(tài)：百貨類——華隆佳聯(lián)店、開元百貨、華隆郵政店、華隆新輝店、涌金城市廣場；專業(yè)市場類——華隆電器城、八方電器、華隆鞋城；純超市類——華隆古塔店、金城量販灶君廟店、金城量販南關(guān)店、華隆新輝店；步行街類——東西大街、時代廣場經(jīng)營狀況：由于核心商圈業(yè)態(tài)種類較多，互補性較強，目前經(jīng)營狀態(tài)良好價值點——西環(huán)路電子產(chǎn)品、東環(huán)家居建材集散地物業(yè)形態(tài)較為落后專業(yè)市場具備一定市場空間輝縣商業(yè)市場分析核心商業(yè)解析核心商圈路況差，人車混行，交通條件惡劣，東環(huán)路與東西大街交通狀況較好，但中心路南段與新建街車輛無法通行，交通因素制約了核心商圈商業(yè)的進一步開展，重新拓寬修繕的南關(guān)街未來將承擔局部交通壓力新建街西大街西環(huán)路南關(guān)街南大街輝縣商業(yè)市場分析商業(yè)規(guī)模估算規(guī)?！虡I(yè)核心與本工程具備競爭可能的工程主要為華隆佳聯(lián)店、華隆鞋城、華隆電器、開元百貨、涌金城市廣場、時代廣場等，核心商圈23萬方體量相對輝縣市23萬的城市人口，百貨類商業(yè)容量已根本飽和項目名稱層數(shù)層面積體量華隆佳聯(lián)6層

5000㎡30000㎡華隆鞋城6層700㎡4200㎡華隆電器5層700㎡3500㎡開元百貨6層1200㎡7200㎡八方電器2層900㎡2000㎡涌金廣場5層1200㎡6000㎡時代廣場（商業(yè)街）3層12000㎡40000㎡東西大街與中心路————40000㎡商業(yè)核心在建項目————約100000㎡綜合多數(shù)≥5層——約232900㎡輝縣市目前零售類商業(yè)總體量約為23萬平方米，其中核心商圈縣運營工程約13萬平米，商業(yè)核心規(guī)模優(yōu)勢明顯，輻射范圍較廣，支撐人口充足，商業(yè)開展增速較快商業(yè)核心區(qū)工程單體體量大局部在6000㎡左右，其中華隆佳聯(lián)店為標志工程體量達3萬平米，本工程5萬平米體量，位于城市邊緣開發(fā)百貨類產(chǎn)品面臨核心商圈同質(zhì)化競爭需謹慎輝縣商業(yè)市場分析商業(yè)業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)——核心商圈商業(yè)較多，競爭劇烈且業(yè)態(tài)同質(zhì)化競爭嚴重，局部商業(yè)以出現(xiàn)主題化商業(yè)模式，商業(yè)市場將逐漸形成市場細分項目名稱地下一層一層二層三層四層五層華隆郵政——酒水飲料/鐘表/小家電/手機超市服裝/鞋帽/餐飲————華隆佳聯(lián)超市黃金珠寶/化妝品/鞋類/手表女裝/飾品男裝/皮具大眾鞋類/羽絨服家紡/童裝/電玩/美食廣場華隆鞋城男女鞋平價鞋城品牌男女鞋大眾女鞋影院/美食廣場/兒童娛樂——華隆電器——小家電/電腦/手機冰箱/洗衣機/空調(diào)/廚衛(wèi)電視/健身/戶外辦公文具/兒童玩具/讀者俱樂部圖書音像開元百貨——化妝品/餐飲/黃金珠寶/箱包/名表/鞋類女裝/飾品/家紡男裝/男士配件百媚廣場好利來服飾百媚廣場童裝/家紡/兒童攝影八方電器——海爾專賣八方電器——————涌金廣場——黃金珠寶/飾品/男女服飾時尚女裝兒童生活館兒童主題公園樂界KTV時代廣場永輝超市/淘寶街品牌服飾店/餐飲溫州服裝城/運動品牌——————綜合超市為主珠寶/名表/化妝品女裝為主男裝為主兒童主題家紡/餐飲/娛樂核心商圈百貨工程以佳聯(lián)、開元兩家為代表，佳聯(lián)店負一層引進超市頂層設置美食廣場業(yè)態(tài)布局較開元更為合理，假設本工程為百貨工程可借鑒涌金廣場三、四層以兒童主題為主躲避同質(zhì)化競爭，假設本工程與其他工程檔次相當可借鑒主題性消費時代廣場為步行街工程，負一層引進永輝超市吸引人流，沿街為品牌時裝，內(nèi)部為運動品牌與群眾消費服飾綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃顯示本市百貨類物業(yè)開展已相對成熟，開發(fā)普通百貨物業(yè)本工程無競爭優(yōu)勢商業(yè)解讀案例分析華龍購物廣場佳聯(lián)店位于涌金大道與共和路交叉口，地理位置優(yōu)越；輝縣市首席一站式購物中心。集流行百貨、綜合超市于一體。工程體量大、形象好、品牌較多,定位中高端。項目基本信息體量總建面30000㎡客源構(gòu)成特點大眾消費者樓層5層交通狀況涌金大道與共和路交叉口主力店阿迪達斯、九牧王等主要業(yè)態(tài)服飾、百貨、美食城知名品牌阿迪達斯、九牧王、李寧、迪士尼等電梯數(shù)量2部扶梯兩部直梯建筑形態(tài)獨棟盒式布局停車數(shù)量——華龍購物廣場佳聯(lián)店位于涌金大道與共和路交叉口〔原新建街十字〕，地理位置優(yōu)越；五層大型購物商場，輝縣市首席一站式購物中心，分別是：負一樓超市；一樓服飾、化裝品、金店女鞋、名表；二樓女裝；三樓男裝；四樓男女鞋、羽絨服；五樓美食廣場、床上用品、電玩城，商場內(nèi)經(jīng)營產(chǎn)品門類較為齊全，但整體檔次較高，內(nèi)部環(huán)境較好。目前整體經(jīng)營狀況良好。商業(yè)解讀案例分析規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——華隆商場佳聯(lián)店，大堂規(guī)劃中庭，能良好的襯托商業(yè)品質(zhì)，整體環(huán)境檔次較輝縣市商業(yè)市場較好優(yōu)點：a.商場整體檔次環(huán)境較高，品牌店較多，是輝縣市商業(yè)市場領(lǐng)軍商場，人氣較高；b.華隆商業(yè)在輝縣商業(yè)市場占有量較大，知名度高，消費者認可度高，占有一定的品牌優(yōu)勢；缺點：a.商場主力品牌店位置分布較為分散無法形成聚集效應；b.沒有地上及地下行車場造成停車難問題；c.局部商家精英松散，影響品牌店及商場形象。裝修豪華的中庭，彰顯商場品質(zhì)平面布局圖經(jīng)營業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，形成各業(yè)態(tài)之間的拉動作用層數(shù)業(yè)種備注-1F超市大型生活超市，為消費者提供豐富的生活用品，提供最大的方便，經(jīng)營狀況良好。1F金店、化妝品、女鞋、名表整體規(guī)劃檔次較好，經(jīng)營管理較好作為商場的形象展示區(qū)，很好的襯托出商場檔次，經(jīng)營狀況良好。2F女裝女裝服飾，品牌數(shù)量及檔次較其他商場較好，經(jīng)營狀況良好。3F男裝男裝服飾，品牌及數(shù)量較其他商場較好，整體經(jīng)營情況良好。4F大眾鞋城、羽絨服廣場等適合大眾消費人群，品牌及數(shù)量較為一般，針對性強，經(jīng)營情況良好。5F美食廣場、兒童樂園、電玩城、床上用品由于本層娛樂型業(yè)態(tài)較多，整體人氣較好，美食廣場吸引本商場及附近從業(yè)人員較多，經(jīng)營情況較好。商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——華隆商場佳聯(lián)店經(jīng)營業(yè)態(tài)相對較多，經(jīng)營管理水平較高，由超市、購物、休閑娛樂組成的購物娛樂場所，屬于“一站式〞的購物廣場，但缺乏大型娛樂場所，我工程存在市場時機，可以參加大型娛樂場所，形成差異化競爭警示：交通便利性對于大型集中商業(yè)尤為重要；復合型業(yè)態(tài)商場能更好的吸引中高端消費者；商場影響及經(jīng)營管理決定商場人氣；商場缺少大型娛樂場所；借鑒：工程形象展示方面較好〔中庭、主力店等〕；業(yè)態(tài)較多且打牌合理能有效的引導客戶消費購物；商業(yè)解讀案例分析開元百貨位于新建街與南大街東南，地理位置優(yōu)越；六層大型購物商場，集流行百貨、專業(yè)市場于一體，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為全面。原來定位高端，后期經(jīng)營較差，經(jīng)過市場磨合，引入了中端品牌。前期規(guī)劃定位的失敗使工程付出較大的代價。項目基本信息體量總建面15000㎡客源構(gòu)成特點大眾消費者樓層5層交通狀況涌金大道與共和路交叉口主力店英納格、梅花、西鐵城、雙獅、美寶蓮、歐萊雅、阿迪達斯、耐克等主要業(yè)態(tài)服飾、百貨知名品牌梅花、西鐵城、雙獅、美寶蓮、歐萊雅、阿迪達斯、耐克電梯數(shù)量2部扶梯兩部直梯建筑形態(tài)獨棟盒式布局停車數(shù)量——商業(yè)解讀案例分析開元百貨位于新建街與南大街東南，地理位置優(yōu)越；六層大型購物商場，集流行百貨、專業(yè)市場于一體，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為全面地理位置優(yōu)越；地下負一層超市，一樓黃金珠寶、化裝品、名表、女鞋男鞋，二樓淑女貴婦服飾、中性休閑等，三樓男正裝、商務休閑、運動休閑，四樓童裝童鞋、童玩童車、嬰幼用品、兒童樂園等，五樓平價廣場，六樓美食廣場，商場內(nèi)經(jīng)營產(chǎn)品門類較為齊全，但整體檔次一般，內(nèi)部環(huán)境一般。目前整體經(jīng)營狀況一般。規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——開元百貨，外立面設置較好，能良好的襯托商業(yè)品質(zhì)，但內(nèi)環(huán)境一般，經(jīng)營管理落后，導致商場人氣不高優(yōu)點：a.外立面設置LED大屏幕及觀光電梯增加商場形象，能起到較大的形象宣傳作用；缺點：a.商場經(jīng)營管理松散，個體商戶較多，無法形成標準性標準化管理；b.沒有地上及地下行車場造成停車難問題；c.內(nèi)部形象展示不夠，客戶引導性不夠。LED大型顯示屏不僅起到宣傳作用還能提升商場形象觀光電梯能增加客戶的體驗性，業(yè)能提高商場整體形象由于經(jīng)營部善局部商家以開始撤場商業(yè)解讀案例分析經(jīng)營業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營業(yè)態(tài)較多，但由于管理不善，致使業(yè)態(tài)雜亂，不能形成標準化標準化經(jīng)營層數(shù)業(yè)種備注-1F超市生活超市，為消費者提供豐富的生活用品，提供最大的方便，經(jīng)營狀況一般。1F一樓黃金珠寶、化妝品、國際名表、女鞋男鞋整體規(guī)劃檔次一般，經(jīng)營管理松散，成體檔次為中檔，經(jīng)營狀況一般。2F女裝女裝服飾，品牌數(shù)量較多當檔次一般，較多個體經(jīng)營店經(jīng)營狀況較差。3F男裝男裝服飾，品牌數(shù)量較多但檔次一般，整體經(jīng)營情況較差。4F童裝童鞋、童玩童車、嬰幼用品、居家飾品、工藝禮品、圖書音像等主要以兒童大型樂園為主，針對性強，經(jīng)營情況一般。5F平價廣場，六樓美食廣場平價廣場主要針對大眾消費群體、美食廣場較為基因人氣，經(jīng)營情況一般。商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——開元百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)相對較多，經(jīng)營管理水平較差，個體商戶較多，無法進行統(tǒng)一經(jīng)營管理導致商場人氣不高，我工程應標準經(jīng)營管理局部，保證工程標準化經(jīng)營警示：經(jīng)營管理對于商場的重要性；商場自持比例影響后期經(jīng)營管理；交通便利性對商業(yè)影響較大；借鑒：工程形象展示方面較好〔LED現(xiàn)實屏、觀光電梯〕；主題性娛樂場所對于商業(yè)工程具有一定的拉動性；商業(yè)解讀案例分析華隆鞋城位于城市核心商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越；工程是以男女鞋為主的綜合性商場，涵蓋高中低檔次，11月份中旬正式開業(yè)。原來為華隆購物廣場影院店，區(qū)域競爭較為劇烈?，F(xiàn)為以男女鞋為主，輝縣市專業(yè)市場細分越來越明顯項目基本信息體量總建面4200㎡客源構(gòu)成特點高中低擋消費者，范圍較廣樓層-1-5層交通狀況位于市政府對面，位置優(yōu)越主力店超市主要業(yè)態(tài)男女鞋、影院、美食廣場知名品牌金利來、奧康、意爾康、紅蜻蜓電梯數(shù)量1部扶梯，2部直梯。建筑形態(tài)獨棟盒式布局停車情況無停車場商業(yè)解讀案例分析華隆鞋城位于輝縣市核心商業(yè)區(qū)角，建筑面積約4200平米，共6層。地下一層，地上5層，原為華隆購物廣場影院店，后業(yè)態(tài)更改，形成以男女鞋品為主的購物中心。整合后的華隆鞋城于今年11月份開業(yè)。規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——鞋城內(nèi)部設計時尚、潮流富有現(xiàn)代感，表達時尚青年人的審美，激發(fā)購物欲望。開闊大氣的空間布局，讓購物環(huán)境與業(yè)態(tài)更貼合，更純粹特點：a.工程定位為以專業(yè)的男女鞋品為主，定位細化，更能在劇烈的競爭中占據(jù)市場地位。b.內(nèi)部規(guī)劃時尚、開闊，與消費客群的感知點統(tǒng)一。C.產(chǎn)品涵蓋低端、中端、高端，客群覆蓋面廣。內(nèi)部扶梯設計，簡潔溫馨。商業(yè)解讀案例分析外部廣場樹立影院昭示性強經(jīng)營業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，地下一層及地上1-3層以男女鞋、童鞋為主，4層布有奧斯卡影院，5樓以美食廣場為主。商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——華隆鞋城位于城市核心商圈，經(jīng)營業(yè)態(tài)相對單一，規(guī)劃布局合理，是一個針對性較強的專業(yè)鞋城和娛樂餐飲中心警示：位于城市核心商圈，但是停車位缺乏；分區(qū)不明確，女鞋分區(qū)中夾雜局部男鞋。借鑒：定位精準，以精細化的產(chǎn)品細分贏得市場認可；引進影院產(chǎn)品填補市場空白商業(yè)解讀案例分析涌金城市廣場位于中心路與新建街交匯處，地理位置優(yōu)越；經(jīng)營業(yè)態(tài)較為豐富，目前4層以上未開放，處于試營業(yè)商業(yè)培育期。通過打造兒童主題商業(yè)，與區(qū)域其他工程形成差異化競爭項目基本信息體量總建面6000㎡客源構(gòu)成特點大眾消費者、兒童、娛樂消費群體樓層6層交通狀況交通條件較差，道路修繕中主力店兒童主題生活館主要業(yè)態(tài)百貨、兒童主題公園、娛樂知名品牌金利福珠寶、樂界KTV、閃電戶外、361等電梯數(shù)量一部扶梯，兩部直達電梯，一部觀景電梯建筑形態(tài)梯形布局停車數(shù)量——商業(yè)解讀案例分析涌金城市廣場為新入市工程，目前僅對外開放3層以下，觀景電梯尚未投入使用，5層KTV預計12月中旬開業(yè)規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——外立面為石材與玻璃，整體感覺傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新，立面無特色；內(nèi)部人流動線流暢優(yōu)點：a.3、4層兒童主題定位準確，針對性強躲避與佳聯(lián)的正面競爭；b.5、6層為KTV產(chǎn)品，填補核心商圈空白，即將開業(yè)；缺點：a.商場形狀不規(guī)那么，產(chǎn)生犄角，造成面積浪費，且不利于商品擺放；b.昭示牌太亮，導致某些字體看不清楚；c.無休息區(qū)犄角導視外立面商業(yè)解讀案例分析經(jīng)營業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營主題明確，一樓是，二樓服飾廣場層數(shù)業(yè)種1F黃金珠寶、飾品、男女服飾2F女裝3F兒童生活館4F兒童主題公園5F樂界KTV6F樂界KTV辦公區(qū)優(yōu)點：兒童主題，差異化競爭；引入連鎖KTV，填補區(qū)域市場空白缺點：二樓女裝品牌檔次一般，無特色，缺乏吸引力商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——以兒童主題商業(yè)和連鎖KTV為工程核心業(yè)態(tài)，客群針對性強，主動躲避區(qū)域同質(zhì)化競爭。說明輝縣商業(yè)市場已經(jīng)進入市場細分階段警示：局部區(qū)域規(guī)劃不合理，導致內(nèi)部空間難以利用，出現(xiàn)死角；經(jīng)營商品檔次偏低，難以吸引高端消費人群；借鑒：主體性產(chǎn)品開發(fā)，錯位競爭，提升整體商業(yè)競爭力；填補區(qū)域市場空白，娛樂產(chǎn)品引進，進一步吸引人流，提高產(chǎn)品活力；商業(yè)解讀案例分析項目名稱項目基本情況項目分析華隆購物廣場佳聯(lián)店地理位置優(yōu)越；輝縣市首席一站式購物中心。集流行百貨、綜合超市于一體。項目體量大、形象好、品牌較多,定位中高端經(jīng)營業(yè)態(tài)相對較多，經(jīng)營管理水平較高，由超市、購物、休閑娛樂組成的購物娛樂場所，屬于“一站式”的購物廣場，但缺乏大型娛樂場所開元百貨地理位置優(yōu)越；六層大型購物商場，集流行百貨、專業(yè)市場于一體，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為全面經(jīng)營管理水平較差，個體商戶較多，無法進行統(tǒng)一經(jīng)營管理導致商場人氣不高.前期規(guī)劃定位的失敗使項目付出較大的代價涌金城市廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)較為豐富，目前4層以上未開放，處于試營業(yè)商業(yè)培育期通過打造兒童主題商業(yè)，與區(qū)域其他項目形成差異化競爭，以兒童主題商業(yè)和連鎖KTV為項目核心業(yè)態(tài)，客群針對性強，主動規(guī)避區(qū)域同質(zhì)化競爭。

華隆鞋城項目是以男女鞋為主的綜合性商場，涵蓋高中低檔次，11月份中旬正式開業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)相對單一，規(guī)劃布局合理，是一個針對性較強的專業(yè)鞋城和娛樂餐飲中心,以精細化的產(chǎn)品細分贏得市場認可，引進影院產(chǎn)品填補市場空白

時代廣場項目是以超市、服裝為主的特色步行街，定位中端，經(jīng)營業(yè)態(tài)明確。目前尚有部分商鋪未營業(yè)。大型生活超市對人流量具有巨大的吸引力，休閑娛樂類產(chǎn)品欠缺

商業(yè)解讀案例總結(jié)案例總結(jié)——核心商圈競爭劇烈，華隆購物廣場占據(jù)著較大的市場份額。商業(yè)業(yè)態(tài)由一站式購物廣場逐步向?qū)I(yè)市場轉(zhuǎn)移，通過特色的產(chǎn)品打造，如娛樂、餐飲類，能夠有效的吸引目標客戶，將逐步出現(xiàn)市場細分現(xiàn)象價值點

1、商業(yè)布局——城市只有“南關(guān)〞一個商業(yè)核心區(qū)，百泉商圈為餐飲休閑娛樂配套類商圈，兼具旅游效勞功能

2、商業(yè)規(guī)?！鞘辛闶垲愒谶\營商業(yè)約12萬方，規(guī)模效應明顯，輻射全市，

3、商業(yè)交通——傳統(tǒng)商業(yè)核心，舊城改造穩(wěn)固核心地位，以群眾主流消費為主，交通條件差，車輛難以通行

4、商業(yè)現(xiàn)狀——由于大量工程集中，形成明顯的互補性，核心商圈經(jīng)營狀態(tài)良好，同時10萬方新增，說明未來競爭劇烈化，百貨市場根本飽和，局部專業(yè)市場形態(tài)未形成存在可利用空間

5、商業(yè)業(yè)態(tài)分析——以目前經(jīng)營狀況最好的佳聯(lián)店為例，以負一層超市吸引人氣，首層珠寶首飾、名表、鞋類、化裝品實現(xiàn)高租金，二層、三層、四層服裝類分別以女裝、男裝、羽絨服分布，頂層以兒童游樂、家紡、美食廣場等目的性消費拉動人流，整體業(yè)態(tài)布局合理。整體商業(yè)業(yè)態(tài)布局較為合理，少數(shù)老舊工程布局混亂，經(jīng)營較差小結(jié)輝縣市商業(yè)目前經(jīng)營狀況良好，核心商圈規(guī)模體量大，業(yè)態(tài)互補性強，且增長迅速，已形成規(guī)模優(yōu)勢，輻射范圍廣，人口支撐力度大但交通條件差。核心商圈百貨類產(chǎn)品體量已根本飽和，短期內(nèi)次級商圈形成可能性低；新入市工程已開始主動躲避同質(zhì)化競爭，輝縣商業(yè)市場已進入產(chǎn)品細分階段；休閑娛樂市場與專業(yè)市場存在一定市場空白，商業(yè)形態(tài)將升級改造。

輝縣商業(yè)市場分析總結(jié)項目認知及操盤思路北至城市規(guī)劃道路，目前未修繕西至百泉河，河道未修繕本案北工程認知及操盤思路東至藥都路，藥都路北連229省道，南接306省道南至八盤磨村民宅地塊現(xiàn)狀本案中心路西

環(huán)路藥

都路蘇門大道北環(huán)路東環(huán)路東西大街規(guī)劃道路道路實景工程交通條件優(yōu)越，具備開發(fā)高端物業(yè)的外在條件，但因藥都路為快車道車位問題應妥善解決交通便利！優(yōu)勢明顯！交通狀況———工程認知及操盤思路李時珍像交通環(huán)境城區(qū)內(nèi)，藥都路北連北環(huán)路，南接城市主干道東西大街，北側(cè)規(guī)劃道路直接連通城市南北主干道中心路，交通資源優(yōu)勢明顯，人流導入便捷對外，藥都路連接229省道與306省道，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民前來購物方便藥都路為快車道，本工程開發(fā)應考慮緩沖停車空間，負責將影響消費者購物體驗工程周邊交通條件優(yōu)越，可滿足開發(fā)大體量集中商業(yè)需求城市長期來看向西向南開展，本工程處于城市未來開展的方向上，欲開展自身，必先提升所在區(qū)域的價值向西向南本案軸線之上！潛藏機遇！區(qū)位狀況———工程認知及操盤思路地塊區(qū)位地塊北側(cè)為耕地與民宅，西側(cè)為未修繕河道與耕地，未來地塊西部居住價值較高，東側(cè)為廠房，影響工程品質(zhì)；工程地塊目前為荒地，地面平整，利于開發(fā)體量較大，具備開發(fā)大體量高品質(zhì)物業(yè)的根底地塊平整！根底良好！現(xiàn)狀與價值———工程認知及操盤思路地塊開發(fā)環(huán)境項目地塊耕地民宅梅溪馨居廠房圍墻耕地未修繕河道本案藥

都路規(guī)劃道路水利醫(yī)院本案百泉湖景區(qū)傳統(tǒng)中產(chǎn)階層聚集區(qū)商業(yè)核心輝城港灣第二高級中學華藝郡府職工子弟學校蘇門中學市體育館政府五大局聚集區(qū)億源龍城偉龍國際汽車站休閑娛樂銀河國際東站金苑小區(qū)工程南側(cè)高品質(zhì)小區(qū)較多，但距離稍遠，工程東側(cè)為傳統(tǒng)中產(chǎn)階層聚集區(qū)，但局部已開始向城郊遷移，吸引力成為商業(yè)成敗點南側(cè)為群眾餐飲聚集區(qū)，北側(cè)為休閑娛樂區(qū)，本工程假設經(jīng)營此類商業(yè)應采取差異化競爭戰(zhàn)略群眾餐飲關(guān)鍵詞：周邊資源匱乏休閑娛樂地緣底蘊“品質(zhì)化〞提升檔次工程認知及操盤思路區(qū)域配套距市中心1.7千米休閑廣場百泉河小結(jié)

1、地塊參數(shù)——商業(yè)體量預計5萬方

2、地塊四至——東至藥都路，南至八盤磨村、西至未修繕河道、北至城市規(guī)劃道路

3、地塊現(xiàn)狀與價值——地塊平整易于開發(fā)，但東側(cè)有廠房，影響工程品質(zhì)

4、地塊交通——位于交通干線藥都路沿線，連著兩條省道，配合規(guī)劃道路導入人流便捷，但因臨近快車道需注意預留廣場空間

5、地塊配套——東側(cè)為傳統(tǒng)中產(chǎn)階層聚集區(qū)，南部有高品質(zhì)小區(qū)分布，但居民區(qū)距核心商圈距離相通，本地塊吸引力營造為關(guān)鍵要素；地塊臨近百泉休閑娛樂圈，同類產(chǎn)品開發(fā)空間有限，距核心商圈1.7千米，商業(yè)氣氛差，開發(fā)百貨產(chǎn)品風險大工程認知及操盤思路基于對于工程市場環(huán)境、本體情況的分析，我們初步認為本工程屬于——四線城市開展不成熟區(qū)域單體商業(yè)工程·城市近郊，處于城市未來開展方向··緊鄰城市重要交通干道··周邊生活配套不成熟··無強勢資源占有·總結(jié)優(yōu)勢1、項目位于輝縣市未來發(fā)展方向，將被中心化融合；2、現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)無強勢商業(yè)，為項目自我中心化發(fā)展奠定了基礎；3、項目周邊交通較為便利為，為商業(yè)物業(yè)提供了保障；4、項目可塑性較強，可通過對輝縣市市場及商業(yè)形態(tài)研究，有針對性的進行規(guī)劃，規(guī)避市場風險劣勢1、現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展慢，配套匱乏，屬于不成熟區(qū)域；2、項目外圍競爭激烈，輝縣市消費習慣較為傳統(tǒng)，主要集中在市中心商圈；3、單一項目初期無法形成聚集效應；機會1、傳統(tǒng)市中心商圈存在諸多問題面臨商業(yè)形態(tài)升級；2、市中心商圈專業(yè)市場性商業(yè)缺乏；3、輝縣市老娛樂區(qū)域，設施落后面臨升級改造，項目可在娛樂物業(yè)方面發(fā)力；威脅1、傳統(tǒng)商圈的競爭觀念，及后續(xù)大體量商業(yè)開發(fā)帶來的沖擊；2、項目業(yè)態(tài)組合的合理性及風險性；3、政府對于區(qū)域的固定資產(chǎn)投資系數(shù)決定區(qū)域發(fā)展速度及程度；工程認知及操盤思路SWOT分析領(lǐng)導者追隨者補缺者挑戰(zhàn)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復性形成追捧搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點[領(lǐng)袖地位][非領(lǐng)袖地位，奪取市場份額][次/非主流地位][敏銳的時機主義者]基于工程競爭環(huán)境理解，認為本工程可以作為補缺者和挑戰(zhàn)者的角色，帶動區(qū)域開展，打造自身特色，填補市場空缺，并挑戰(zhàn)傳統(tǒng)市中心商圈，吸納人流工程認知及操盤思路工程開展思路改變游戲規(guī)那么強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挑戰(zhàn)者——做商業(yè)形態(tài)的城市挑戰(zhàn)者，提升產(chǎn)品競爭力補缺者——做區(qū)域商業(yè)配套的補缺者，針對目標客群，實現(xiàn)利潤最大化工程開發(fā)背景總結(jié)：1、宏觀市場輝縣市擁有經(jīng)濟開展的先天優(yōu)勢資源，近幾年來經(jīng)濟開展迅速。商品房市場需求旺盛、城市居民人均可支配收入迅速增長，城市房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)市場面臨著良好的開展機遇，對于本工程來說，應抓住城市開展、資源整合的時機，結(jié)合工程自身屬性，具有針對性的打造具有前瞻性的產(chǎn)品。帶動區(qū)域開展及輝縣市商業(yè)形態(tài)升級2、商業(yè)市場

輝縣市商業(yè)體量約23萬方，已經(jīng)趨于飽和，商業(yè)工程以市中心核心商圈為主，輻射整體城市，規(guī)模較大新增市場較多，百貨型業(yè)態(tài)齊全，其中華隆商場占有量較大，成為龍頭百貨，但核心商圈環(huán)境較差，規(guī)劃混亂，交通擁堵，且主要以零售百貨類為主，百貨類商業(yè)出現(xiàn)飽和，業(yè)態(tài)已出現(xiàn)細分，重復經(jīng)營情況較多。輝縣整體專業(yè)市場型及娛樂型商業(yè)較少，成為市場空白點及工程發(fā)力點2、本體分析

工程位于四線城市開展不完善區(qū)域大型商業(yè)工程，處于城市近郊，城市未來開展方向有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力，緊鄰城市重要交通干道，且工程自建有地下停車場，交通非常便利，區(qū)域現(xiàn)階段周邊生活配套不成熟需要工程有強勢配套支撐，無資源占有。工程認知及操盤思路開發(fā)背景面對現(xiàn)有信息掌握，我公司認為工程應采取這樣定位原那么打造集一站式娛樂中心與高端專業(yè)類形象品牌店為一體的全業(yè)態(tài)、多元化的商業(yè)復合體。打造高端物業(yè)形態(tài)抓住市場空白點專業(yè)類高端品牌店一站式娛樂中心規(guī)?；?、集中式商業(yè)配套建立自身共生體系高端、引領(lǐng)、專業(yè)工程認知及操盤思路開展思路一站式娛樂生活中心+高端專業(yè)類形象館基于工程市場情況、區(qū)位屬性及市場成功案例的借鑒，我公司建議工程的開展方向為——工程認知及操盤思路工程整體開展思路以娛樂生活中心擴大工程影響力及輻射面，更多的吸引全市消費人群，同時高端專業(yè)類形象館能為工程帶來更多的高端客戶群體，兩者之間互助互利，共生共贏輝縣市城市級一站式娛樂中心工程開發(fā)目標——主體分為娛樂城和形象館，娛樂城致力于打造輝縣高端一站式娛樂設施科引進大型電影院、高端會所、KTV、電玩城、臺球俱樂部、高檔餐廳等。形象館為專業(yè)型品牌主力店如：高檔家具、高檔汽車效勞、4S店等高復合價值都市生活圈工程認知及操盤思路工程整體開展思路關(guān)鍵詞：新都市核心圈層、輻射層、創(chuàng)富巨擎、城市中堅階層使工程開發(fā)不僅成為區(qū)域商業(yè)的先驅(qū)者，更帶有濃厚的運營城市空間的色采，完成城市商業(yè)形態(tài)升級改造工程整體開展方向——借助城市資源，運營城市價值，成為商業(yè)形態(tài)的領(lǐng)導者！改變城市面貌促進區(qū)域配套經(jīng)濟開展提升城市想多核心開展改變城市消費觀念工程認知及操盤思路工程整體開展思路一站式娛樂中心——引進知名娛樂型主力店〔奧斯卡/銀座/樂道等〕，輻射全市區(qū)域，工程影響力，傳播覆蓋面，使工程迅速成為輝縣市熱點區(qū)域娛樂中心：一站式娛樂，外向開展集和各種功能于一體，進行全方位效勞，輻射工程周邊及全市區(qū)域；按樓層或片區(qū)進行業(yè)態(tài)劃分，多業(yè)態(tài)并舉；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。工程認知及操盤思路工程整體開展思路輝縣市第一品牌4s店+高端家具形象館建立唯一的品牌4S店及高端家居形象館，提升工程整體影響力輻射范圍及形象工程認知及操盤思路工程整體開展思路開發(fā)目標：打造輝縣市最好的新型商業(yè)體項目本體市場環(huán)境核心問題構(gòu)思非城市核心生活區(qū)1地塊規(guī)整、規(guī)模較大2整體商業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢良好1城市整體商業(yè)環(huán)境落后33潛在及外圍競爭激烈2平安利潤形象本工程與城市的關(guān)系是什么，并承擔哪種角色？工程采取何種業(yè)態(tài)組合模式，來實現(xiàn)開發(fā)目標，并樹立工程形象。本工程該如何進行發(fā)力點打造，通過科學合理規(guī)劃布局，形成工程自身的特有的競爭價值體系，以實現(xiàn)市場競爭突破！工程后期如何招商運營，使得工程得到可持續(xù)性開展。工程認知及操盤思路核心問題思考周邊無強勢資源占有——工程核心問題思考1工程作為三四線城市不成熟區(qū)域的大體量集中商業(yè)工程，如何進行統(tǒng)一招商，及各業(yè)態(tài)組合如何形成具有相互拉動作用的復合商業(yè)體系對工程未來起到良性推動作用，商業(yè)運營區(qū)域運營目前本工程無外在可利用資源及配套，本工程先期開發(fā)大規(guī)模商業(yè)，且利用一系列招商方式吸引品牌商家，通過本工程的逐步開發(fā)帶動區(qū)域的開展。工程認知及操盤思路核心問題思考招商運營模式——工程核心問題思考2工程如何根據(jù)市場經(jīng)驗，正確規(guī)劃各類業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)，使工程在符合市場環(huán)境情況下，合理的進行各類物業(yè)之間的搭配，使之形成完善的互助作用，到達整體開展、整體運營、相互帶動。通過類似案例的成功開發(fā)模式，并結(jié)合輝縣市調(diào)研情況和我公司多年的操作經(jīng)驗，最終確定與工程自身條件相符合的業(yè)態(tài)布局及功能分區(qū)；通過對工程情況的初步了解，合理業(yè)態(tài)布局及完善的功能分區(qū)將成為工程開展的關(guān)鍵。工程認知及操盤思路核心問題思考業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)——工程核心問題思考3根據(jù)我公司多年操盤經(jīng)驗及輝縣市商業(yè)市場環(huán)境，工程后期如何進行經(jīng)營管理〔銷售、自持、托管〕如何將銷售與自持的比例與各商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合，形成標準化、標準化統(tǒng)一經(jīng)營，是經(jīng)營管理的關(guān)鍵。自持與銷售比例：通過輝縣市商業(yè)市場的大量調(diào)查研究，結(jié)合工程自身情況，憑借我公司多年商業(yè)工程操盤經(jīng)驗，制定自持與銷售占比，市工程在保證現(xiàn)金流充足的情況下，實現(xiàn)后期統(tǒng)一經(jīng)營管理。經(jīng)營托管的可行性：通過國內(nèi)大型商業(yè)工程的經(jīng)營托管案例研究，結(jié)合輝縣市商業(yè)市場情況，并對商業(yè)托管公司進行接洽，論證工程商業(yè)經(jīng)營托管的可行性。如何建立標準化：我公司多年商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，結(jié)合工程自身情況，并研究國內(nèi)類似商業(yè)工程，制定工程從初期開發(fā)到后期運營的標準的模式，使工程躲避開發(fā)風險，實現(xiàn)標準化運營工程認知及操盤思路核心問題思考經(jīng)營管理模式針對本工程工作思路圍繞三大核心問題前期招商業(yè)態(tài)劃分經(jīng)營管理憑借我公司全國性運營及強大的商家合作資源，結(jié)合工程屬性及市場環(huán)境，接洽商家完成工程主力店招商通過輝縣市場調(diào)研及工程自身屬性結(jié)合我公司多年商業(yè)操作經(jīng)驗，規(guī)劃建議工程整體開展方向、功能布局、業(yè)態(tài)劃分等問題挑選我公司商業(yè)運營合作伙伴，為工程引入最符合工程情況的商業(yè)運營公司，并與商業(yè)運營公司共同完成商業(yè)前期運營工作關(guān)鍵詞：全國化參謀公司強大商家資源庫大型商業(yè)合作伙伴我公司價值商家合作資源——聚集強大的品牌商家資源，為每一個商業(yè)工程提供最契合的一站式商業(yè)運營效勞參謀效勞模式——不僅僅提供商業(yè)地產(chǎn)一站式商業(yè)運營效勞，更致力于與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略合作，共同成長，幫助開發(fā)商建立有效的開展戰(zhàn)略與管理模式，培養(yǎng)和開展自身的管理團隊，獲得商業(yè)地產(chǎn)工程開的較強執(zhí)行力，形成長期穩(wěn)定的可持續(xù)開發(fā)合作模式合作資源經(jīng)驗沉淀研究平臺精準定位商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫及研究平臺豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程參謀效勞多年商業(yè)銷售代理經(jīng)驗龐大的商業(yè)合作資源庫商業(yè)工程商家資源品牌前期拿地規(guī)劃設計中期招商后期運營前期顧問招商顧問運營顧問1、可行性研究顧問服務2、項目整體定位顧問服務3、項目規(guī)劃設計顧問服務1、主力店預招商服務2、全程商業(yè)規(guī)劃顧問1、整合招商顧問服務，及項目商業(yè)銷售租賃顧問1、商業(yè)整體運營及資產(chǎn)運作顧問服務項目定位階段規(guī)劃設計階段施工-招商-銷售運營/資本運作我公司商業(yè)參謀效勞體系前期工程開展定位參謀中期招商參謀1、工程可行性研究2、市場調(diào)查研究3、總體定位參謀4、產(chǎn)品定位規(guī)劃參謀5、工程資金測算6、規(guī)劃設計參謀7、建筑概念與方案參謀8、設計方案論證1、工程形象定位2、工程整體宣傳3、主力店統(tǒng)一招商4、工程整體市場推廣5、工程散鋪招商6、工程運營籌備7、工程試營業(yè)運營參謀1、商業(yè)管理參謀2、市場推廣參謀3、商業(yè)運營環(huán)境分析4、物業(yè)管理參謀5、資產(chǎn)管理參謀我公司商業(yè)參謀效勞細那么前期工程開展定位參謀中期招商參謀后期運營管理參謀1、工程可行性研究2、市場調(diào)查研究3、總體定位參謀4、產(chǎn)品定位規(guī)劃參謀5、工程資金測算6、規(guī)劃設計參謀7、建筑概念與方案參謀8、設計方案論證1、工程形象定位2、工程整體宣傳3、主力店統(tǒng)一招商4、工程整體市場推廣5、工程散鋪招商6、工程運營籌備7、工程試營業(yè)運營參謀1、商業(yè)管理參謀2、市場推廣參謀3、商業(yè)運營環(huán)境分析4、物業(yè)管理參謀5、資產(chǎn)管理參謀我公司針對本工程的階段劃分第一階段工程整體市場研究第二階段工程定位及物業(yè)開展建議第三階段規(guī)劃落地跟進7-10個工作日10-15個工作日截止規(guī)劃落地主要工作地塊勘察宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域開展研究城市開展規(guī)劃研究區(qū)域功能開展現(xiàn)狀研究相似區(qū)域案例研究規(guī)劃功能市場及指標研究…屬性定位客戶定位市場定位產(chǎn)品定位物業(yè)組合建議工程規(guī)劃布局…根據(jù)開發(fā)商需求，與設計院對接，從市場角度提出規(guī)劃調(diào)整建議解決問題認清市場形勢指導工程定位修正經(jīng)驗判斷如何打造工程產(chǎn)品如何確定工程地位如何提高產(chǎn)品競爭力市場層面與技術(shù)層面的融合挖掘價值實現(xiàn)價值國內(nèi)外成功開發(fā)區(qū)域的實證案例研究——大規(guī)模地產(chǎn)案例庫深圳大梅沙成都芙蓉古城天津京津新城天津東麗湖區(qū)域開發(fā)昆山綠地21城上海新浦江城廣州鳳凰城深圳四季花城武漢萬科城市花園香港愉景灣霍姆斯蒂德度假區(qū)隱居谷四季度假區(qū)……兼顧長、短期利益的開發(fā)目標梳理及方案落地區(qū)域開發(fā)涉及多方利益主體、所需資金規(guī)模大且往往與企業(yè)的整體開展息息相關(guān)多方利益主體：區(qū)域開發(fā)往往涉及地方政府利益，擔負一定的政府目標，且需要強大的政府支持，同時開發(fā)主體在工程的開發(fā)中又有自己的盈利目標或品牌目標；財務要求：大規(guī)模土地開發(fā)，規(guī)模大、開發(fā)周期長、盈利點復雜，開發(fā)商必須結(jié)合工程背景和自身實力，明確每種盈利點在不同開發(fā)階段的可實現(xiàn)性和相應規(guī)模，并從財務目標出發(fā)安排開發(fā)節(jié)奏企業(yè)開展需求：區(qū)域工程開發(fā)以及盈利周期長、資金投入大等特點決定其往往與開發(fā)主體的企業(yè)長遠開展戰(zhàn)略目標相關(guān)聯(lián)，因此區(qū)域工程在不同階段的開發(fā)目標設置必須考慮企業(yè)的開展策略安排因此，區(qū)域開發(fā)應從兼顧多利益平衡的角度，從企業(yè)自身實力的角度以及企業(yè)戰(zhàn)略開展的角度制定不同階段的開發(fā)目標和方案。案例：河南安陽工程工程規(guī)模：七個工程共20多平方公里參謀切入點：房地產(chǎn)工程Vs區(qū)域開發(fā)工程開展Vs