房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析

實訓8房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析

1.實訓技能要求

⑴能夠遵循房地產開發(fā)類職業(yè)標準相關內容；⑵能夠在房地產開發(fā)業(yè)務中體現(xiàn)工匠精神；⑶能夠進行項目開發(fā)經(jīng)營收入分析；⑷能夠進行項目開發(fā)經(jīng)營成本分析；⑸能夠進行項目開發(fā)經(jīng)營利潤分析；⑹能夠利用計算機實訓軟件進行項目開發(fā)經(jīng)營結果分析。2.實訓步驟⑴項目開發(fā)經(jīng)營收入分析。⑵項目開發(fā)經(jīng)營成本分析。⑶項目開發(fā)經(jīng)營利潤分析。⑷計算機實訓軟件分析項目開發(fā)經(jīng)營結果。3.實訓知識鏈接與相關案例

⑴項目開發(fā)經(jīng)營收入分析。房地產經(jīng)營收入是房地產企業(yè)一切支出的主要來源。房地產經(jīng)營收入主要有土地使用權轉讓收入、房地產出售收入、房租收入和其他業(yè)務收入等。新的樓盤項目開發(fā)，主要經(jīng)營收入來源是出售收入，包括住宅、商鋪、車位等產品的銷售收入。⑵項目開發(fā)經(jīng)營成本分析。房地產經(jīng)營支出是房地產經(jīng)營企業(yè)在經(jīng)營活動中所發(fā)生的各項支出。房地產開發(fā)項目的成本它包括土地費、建筑安裝費、經(jīng)營管理費、稅金、資金占用費和其他業(yè)務費支出等項。對房地產開發(fā)企業(yè)來說，土建費用和建筑安裝費是其成本的大項。做好開發(fā)項目定位與規(guī)劃設計，選好建筑承包單位，控制好開發(fā)過程，則可以大大降低建筑安裝費。⑶項目開發(fā)經(jīng)營利潤分析。房地產項目最終開發(fā)經(jīng)營的成敗，就是要看是否有利潤，即收支結果，是結余還是超支，結余多少或超支多少。房地產項目經(jīng)營收支結余，是房地產項目在開發(fā)與銷售全部結束后，以經(jīng)營收入抵償支出后的結余或超支，也是綜合反映房地產項目開發(fā)方案執(zhí)行的結果。結余多則利潤多，說明房地產項目開發(fā)經(jīng)營的好，超支多則說明房地產項目開發(fā)失敗。4.實訓要領與相關經(jīng)驗

實訓用時1-2天。教師要指導學生填寫實訓進度計劃表1-1、考勤表1-8以及作業(yè)文件“綜合實訓項目學習活動任務單008：房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析操作記錄表（2-42至2-43）”。⑴項目開發(fā)經(jīng)營收入分析要領。①商品房計劃出售完成率。指報告期商品房的實際出售額占計劃出售額的百分比。②商品房出售收入增長率。指報告期的商品房出售收入與前期商品房出售額差值占前期商品房出售收入的百分比。③商品房出售合同完成率。指報告期商品房實際出售量占合同規(guī)定出售量的百分比。④開發(fā)項目出售收入計算住宅產品銷售額S1＝出售面積╳出售單價商鋪產品銷售額S2＝出售面積╳出售單價車庫產品銷售額S3＝出售個數(shù)╳出售單價房地產項目開發(fā)經(jīng)營收入，就是上述各項收入之和。S＝Sl十S2十S3⑵項目開發(fā)經(jīng)營成本分析要領。房地產開發(fā)項目的經(jīng)營成本分析，可按表2-39逐項計算。表2-39房地產開發(fā)項目的經(jīng)營成本分析編號成本分析要素發(fā)生額（萬元）1住宅工程建安費（造價、含設備）

2商業(yè)房工程建安費（造價、含設備）

3車庫工程建安費（造價、含設備）

建安費合計

4土地成本

5資金成本（含利息、融資成本）

6前期費

7基礎設施建筑費

8公共商業(yè)配套設施費

9其它工程費用

10不可預見費

11開發(fā)期稅費、房修基金

12管理費及間接開發(fā)費

12營業(yè)稅

13城建稅

14教育附加稅

開發(fā)成本合計⑶項目開發(fā)經(jīng)營利潤分析要領。房地產項目的開發(fā)經(jīng)營利潤分析，可按表2-40逐項計算。表2-40房地產開發(fā)項目的經(jīng)營利潤分析編號經(jīng)營利潤分析要素發(fā)生額（萬元）1銷售收入

2開發(fā)成本合計

3毛利潤

4企業(yè)所得稅

5項目開發(fā)凈利潤

6項目銷售利潤率=(利潤/銷售收入)×100%

7項目的資本金利潤率=(利潤額/資本金總額)×100%

8項目的成本利潤率=(利潤總額/成本總額)×100%⑷計算機實訓軟件分析項目開發(fā)經(jīng)營結果要領。①錄入表2-39中逐項計算的數(shù)據(jù)；②按照銷售情況錄入銷售額；③錄入表2-40中逐項計算的數(shù)據(jù)；④如果填寫的數(shù)據(jù)與計算機計算不一樣，則不能提交成功，要反復計算直到數(shù)據(jù)正確、提交成功。5.作業(yè)任務及作業(yè)規(guī)范⑴作業(yè)任務。實訓8的作業(yè)任務是“房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析”，具體內容見表2-41。表2-41房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析作業(yè)安排日期地點組織形式學生工作任務學生作業(yè)文件教師指導要求

①集中布置任務②集中現(xiàn)場考察③小組上網(wǎng)④小組討論研討項目任務⑴項目經(jīng)營收入分析。⑵項目經(jīng)營成本分析。⑶項目經(jīng)營利潤分析。⑷計算機實訓軟件項目開發(fā)經(jīng)營結果分析。⑻房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析報告總結實訓7布置實訓8任務組織討論指導業(yè)務過程考核作業(yè)成績⑵作業(yè)規(guī)范。實訓7的作業(yè)規(guī)范，見綜合實訓項目學習活動8：房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析操作記錄“題目20至21”。綜合實訓項目學習活動任務單008：房地產地塊開發(fā)項目經(jīng)營分析操作記錄表（2-42至2-43）題目20—項目收入分析報告表2-42操作內容規(guī)范要求1.收入分析⑴住宅銷售收入；⑵商鋪銷售收入；⑶車位銷售收入；⑷其他收入；⑸總收入2.成本分析⑴建安費合計；⑵土地成本；⑶前期費；⑷基礎設施建筑費；⑸公共商業(yè)配套設施費；⑹其它工程費用；⑺不可預見費；⑻開發(fā)期稅費、房修基金；⑼管理費及間接開發(fā)費；⑽營業(yè)稅；⑾城建稅；⑿教育附加稅；⒀開發(fā)成本合計注：可續(xù)頁。3.利潤分析⑴毛利潤；⑵凈利潤；⑶投資回報率{銷售利潤率=(利潤/銷售收入)×100%；資本金利潤率=(利潤額/資本金總額)×100%；成本利潤率=(利潤總額/成本總額)×100%}題目21—計算機實訓軟件分析項目開發(fā)經(jīng)營結果表2-43.操作內容規(guī)范要求軟件分析項目開發(fā)經(jīng)營結果⑴錄入成本計算數(shù)據(jù)；⑵錄入銷售額；⑶錄入利潤計算數(shù)據(jù)；⑷直到數(shù)據(jù)正確、提交成功題目19—計算機實訓軟件樓盤銷售表2-38.操作內容規(guī)范要求軟件樓盤銷售⑴錄入項目銷售方案；⑵提交產品銷售；⑶降價銷售；⑷查看成交總額6.實訓考核主要是形成性考核。由實訓指導教師對每一位學生這一階段的實訓情況進行過程考核，根據(jù)學生上交的作業(yè)文件“綜合實訓項目學習