房地產(chǎn)估價方法及其運用-路線價法

第一節(jié)路線價法一、路線價法概述（熟悉）（一）路線價法的含義是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。（二）理論依據(jù)（1）路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（2）在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為“可比實例”；“路線價”可視為“可比實例價格”；其他臨街土地的價值是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這些調(diào)整實際是“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。(2)路線價法與一般的市場法的3個不同之處：A、不做"交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”；B、先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；C、利用相同的“可比實例價格”—路線價，同時評估出許多“估價對象”（該街道其他臨街土地）的價值，而不是評估出一個“估價對象”的價值。（三）適用的對象和條件：（1）主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價；（2）因可同時對大量土地進(jìn)行估價，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃、城市房屋拆遷補(bǔ)償或其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進(jìn)行估價的情形。（3）運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。（四）操作步驟：（1）劃分路線價區(qū)段；（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；（3）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；（4）調(diào)查評估路線價；（5）制作價格修正率表；（6）計算臨街土地的價值。二、劃分路線價區(qū)段（熟悉）1、路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段；2、在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃分為同一個路線價區(qū)段。3、兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般從十字路或丁字橋中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。4、在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度（了解）1、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。2、實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)?？梢院喕嬎愫吞岣叽硇?。四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（了解）1、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。2、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：一面臨街；土地形狀為矩形；臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)；用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率；其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也應(yīng)具有代表性。五、調(diào)查評估路線價（了解）1、路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格。2、通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價；然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。3、路線價通常為土地單價，也可為樓面地價；可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。用貨幣表示的路線價格較容易理解，直觀性強(qiáng)，便于土地交易時參考。用點數(shù)表示的路線價格便于測算，可以避免由于幣值發(fā)生變動而引起的麻煩。六、編制價格修正率表（掌握）價格修正率表有臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表。（一）臨街深度價格修正率表臨街深度價格修正率表簡稱為深度價格修正率表，又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于臨街深度價格遞減率制作出來的。1.臨街深度價格遞減率（1）臨街深度價格遞減原理

基于臨街土地中各部分的價值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越低。細(xì)條面積相同，越接近街道，價值越高。

深度

n米an

n-1米an-1

n米…

…

2米a2

1米a1

街道單位地價不同城鎮(zhèn)、同一城鎮(zhèn)的不同路線區(qū)段，土地價值隨著臨街深度變化的程度是不完全相同的，表現(xiàn)為圖中曲線的位置及彎曲程度不同；彎曲程度越大，表明土地價值對臨街深度的變化越敏感；彎曲程度越小，表明土地價值對臨街深度的變化越不敏感。深度（2）四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的街臨土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份價值占整塊土地價值的40%，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30%，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20%，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10%。（2）如果超過100英尺，則以九八七六法則來補(bǔ)充：超過100英尺的第一個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的9%，第二個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的8%，第三個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的7%，第四個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的6%。40%value30%value20%value10%value【例1】某臨街深度為30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)，臨街寬度20m的矩形土地的總價。該相鄰臨街土地的總價計算如下：121.92×(40%＋30%)＝85.34(萬元)上例中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元？該相鄰臨街土地的總價計算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(萬元)2.深度價格修正率表的制作形式有:

①單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)

a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an

②累計深度價格修正率

a1﹤(a1+a2)﹤(a1+a2+a3)﹤…

﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an)

③平均深度價格修正率

a1﹥(a1+a2)/2﹥(a1+a2+a3)/3﹥…

﹥(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

以四三二一法則為例單獨深度價格修正率為：

40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％累計深度價格修正率為：

40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％平均深度價格修正率為：

40％>35％>30％>25％>21.8％>19.5％>17.8％>16.25％將平均深度百分率中標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的深度百分率25％轉(zhuǎn)換成100％保持不變，因此在上述不等式各邊同乘以4，即可得:平均深度百分率：160％>140％>120％>100％>…>70.8％>65.0表1深度價格修正率的形式

平均深度價格修正率與累計深度價格修正率的關(guān)系還可用如下公式表示：

平均深度價格修正率＝累計深度價格修正率X七、計算臨街土地價值或價格（掌握）

就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路線價法的計算公式有所不同。即我們要注意路線價與臨街深度的對應(yīng)對應(yīng)。以一面臨街矩形土地的情形為例：1、路線價法的計算公式：（1）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率。當(dāng)估價對象的臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度相同時：V（總價）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×∑單獨深度價格修正率V（單價）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×∑單獨深度價格修正率／估價對象土地面積＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×∑單獨深度價格修正率／（臨街寬度×臨街深度）（2）當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，也應(yīng)采用累計深度價格修正率。

（3）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率。

V（單價）＝路線價×平均深度價格修正率

V（總價）＝路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度（4）若土地的形狀和臨街狀況有特殊者，則還要做加價或減價修正。以標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價作為路線價的情況為例，計算公式如下：V（單價）＝路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率V（總價）＝路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率×土地面積或：V（單價）＝路線價×平均深度價格修正率±單價修正額V（總價）＝路線價×平均深度價格修正率×土地面積±總價修正額即特殊情況，進(jìn)行相應(yīng)的修正率調(diào)整。2、路線價法計算舉例

一面臨街矩形土地價值的計算；前后兩面臨街矩形土地價值的計算；

矩形街角地價值的計算；

三角形土地價值的計算；

其他形狀土地價值的計算；1.一面臨街矩形土地價值的計算計算一面臨街矩形土地的價值，是先查出其所在區(qū)段的路線價，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價格修正率。其中，單價是路線價與臨街深度價格修正率之積，總價是再乘以土地面積。計算公式如下：V(單價)＝u×dvV(總價)＝u×dv×(f×d)V—土地價格；u—路線價(用土地單價表示)；dv—臨街深度價格修正率(采用平均深度價格修正率)；f—臨街寬度；d—臨街深度。[例4]

下圖中是一幅街深度

15.24m(即50英尺)、

臨街寬度20m的矩形

土地，其所在區(qū)段的

路線價(土地單價)為

2000元/m2。該宗地

的平均深度價格修正

率為140%，計算該宗

土地的單價和總價。

20m街道路線價2000元/m2圖：一面臨街矩形土地15.24m[解]

由于路線價是土地單價，應(yīng)采用平均深度

價格修正率計算宗地價格。故：

宗地單價=路線價×平均深度價格修正率

=2000×140%=2800(元/m2)

宗地總價=土地單價×土地面積

=2800×20×15.24=85.34(萬元)

2.前后兩面臨街矩形土地價值的計算計算前后兩面臨街矩形土地的價值，通常是采用“重疊價值估價法”，即先確定高價街(也稱前街)與低價街(也稱后街)的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價和臨街深度分別計算價值，再將此兩部分的價值加總。V(總價)＝u0×dv0×f×d0＋u1×dv1×f×(d-d0)V(單價)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中u0—前街路線價；dv0—前街臨街深度價格修正率；d0—前街影響深度；u1—后街路線價；dv1—后街臨街深度價格修正率；d—總深度。分界線的求取如下：后街影響深度=總深度-前街影響深度[例]右圖中是一

塊前后兩面臨街、

總深度為30m的矩

形土地，其前街路

線價(土地單價)為

2000元/m2，后街路

線價(土地單價)為

1000元/m2。試按重

疊價值估價法計算

其前街影響深度。

后街路線價1000元/m2前街路線價2000元/m2圖：前后兩面臨街矩形土地30m[解]

前后面臨街矩形土地的前街影響深度計算：

前街影響深度==

=20(m)3.矩形街角地價值的計算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價法”，該方法是先求取高價街(也稱正街)的價值，再計算低價街(也稱旁街)的影響加價，然后加總。計算公式如下：V(單價)＝u0×dv0＋u1×dv1×tV(總價)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d)式中u0—正街路線價；dv0—正街臨街深度價格修正率；u1—旁街路線價；dv1—旁街臨街深度價格修正率；t—旁街影響加價率。注意：街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價值的，應(yīng)在上述方法計算其價值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。[例6]

右下圖中是一塊矩形街角地，其正街路線價(單價,下同)為2000元/m2，旁街路線價為1000元/m2，臨正街深度為22.86m(75英尺)，旁街深度為12.54m(50英尺)。根據(jù)深度價格修正率，另設(shè)旁街影響加價率為20%，求該土地單價和總價。該宗土地的單價＝u0×dv0＋u1×dv1×t

＝2000×120%+1000×140%×20%

＝2680(元/㎡)該宗土地的總價＝土地單價×土地面積＝2680×15.24×22.86

＝93.37(萬元)4.三角形土地價值的計算計算一邊臨街直角三角形土地的價值，如圖9-7所示，通常是先將該直角三角形土地作輔助線，使其成為一面臨街的矩形土地，依照一面臨街矩形土地單價的計算方法計算，然后乘以三角形土地價格修正率(一邊臨街直角三角形土地價值占一面臨街矩形土地價值的百分率)。其他三角形土地價格的計算，通常是先將該三角形土地作輔助線，使其成為一邊