房地產(chǎn)投資（房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)）

風(fēng)險(xiǎn)的概念風(fēng)險(xiǎn)是未來獲得預(yù)期收益可能性的大小三個(gè)概念風(fēng)險(xiǎn)收益－實(shí)際收益超出預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn)損失－實(shí)際收益低于預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬－實(shí)際收益超出預(yù)期收益的部分風(fēng)險(xiǎn)的分類系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制，無法避免個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制和預(yù)防房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購買力風(fēng)險(xiǎn)）市場供求風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)－危害最大的一種或然損失風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本）也稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大投資組合理論主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里）在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)理想的長遠(yuǎn)策略尋找一個(gè)固定的預(yù)期收率下風(fēng)險(xiǎn)最小，或在可接受風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化的投資組合說明通過投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在具體方法地區(qū)分布時(shí)間分布項(xiàng)目類型分布直接投資投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作房地產(chǎn)開發(fā)投資－把土地加工成房屋房地產(chǎn)置業(yè)投資－直接買建成的物業(yè)間接投資投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券投資房地產(chǎn)投資信托基金購買住房抵押支持證券房地產(chǎn)投資的利弊利相對較高的收益水平易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響－（一般情況下）房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過年通貨膨脹率提高投資者的資信等級(jí)弊投資數(shù)額巨大投資回收周期較長需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)投資的概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為理解（三個(gè)角度）通俗角度－投資就是用錢來獲取更多的錢金融角度－投資是為了獲得滿意的預(yù)期未來收益而購買金融產(chǎn)品或其他有價(jià)資產(chǎn)的行為經(jīng)濟(jì)角度－投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或收益的行為投資的分類按投資期限或投資回期長短分短期投資（一年以內(nèi)）長期投資（一年以上）按投資人能否直接控制其投資資金來劃分直接投資（直接用資金辦實(shí)業(yè)）間接投資（投資人購買有價(jià)證券，間接投資實(shí)業(yè)）按投資對象存在的形式來劃分金融投資（預(yù)先墊付資金形成金融資產(chǎn)）實(shí)物投資（預(yù)先墊付資金形成實(shí)物資產(chǎn)）按投資的經(jīng)濟(jì)用途劃分生產(chǎn)性投資（投入生產(chǎn)領(lǐng)域）非生產(chǎn)性投資（投入非生產(chǎn)領(lǐng)域）投資的特性投資是一種經(jīng)濟(jì)行為投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi)）投資的目的是獲取報(bào)酬投資具有風(fēng)險(xiǎn)性投資的作用投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高投資有利于國家和社會(huì)的穩(wěn)定和國際交往房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)投資的分類按投資主體劃分政府投資非盈利機(jī)構(gòu)投資企業(yè)投資個(gè)人投資按物業(yè)類型劃分居住物業(yè)投資商用物業(yè)投資工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設(shè)施投資特殊物業(yè)投資按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分土地開發(fā)投資－從事土地開發(fā)活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資－從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營投資－從事房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)區(qū)位選擇異常重要（具體位置+宏觀區(qū)位）適于進(jìn)行長期投資（兩個(gè)壽命）自然壽命：從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時(shí)間經(jīng)濟(jì)壽命：地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生積極貢獻(xiàn)的時(shí)間長度，即從地上建筑物竣工之日開始，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性，需要適時(shí)更新改造）適應(yīng)性：物業(yè)由一種用途變?yōu)榱硗庖环N用途投資價(jià)值難以判斷因而