二次裝修管理

二次裝修管理二次裝修的定義二次裝修是指樓盤(pán)竣工驗(yàn)收合格后，產(chǎn)權(quán)人辦理完入伙手續(xù)，在正式入住前，根據(jù)自己的使用特點(diǎn)和要求，對(duì)房屋進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、分隔、裝飾、布置等，以及入住后再次裝修。二次裝修的特點(diǎn)必須符合原設(shè)計(jì)的工程技術(shù)規(guī)范和技術(shù)指標(biāo)須減少施工造成對(duì)已入住業(yè)主正常生活、工作的影響對(duì)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求高二次裝修戶數(shù)多、面積廣、人員復(fù)雜施工過(guò)程中防火要求特別高三、二次裝修的申請(qǐng)及審批提交資料：設(shè)計(jì)圖及相關(guān)說(shuō)明，施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)，施工人員身份證復(fù)印件及照片審批要點(diǎn)：對(duì)機(jī)構(gòu)的影響對(duì)給排水、燃?xì)庀到y(tǒng)的改造對(duì)強(qiáng)弱電系統(tǒng)的改造空調(diào)安裝位置，冷凝水排放方式對(duì)建筑外立面的影響3、收費(fèi)：業(yè)主及裝修單位施工押金垃圾清運(yùn)費(fèi)施工許可證工本費(fèi)施工人員出入證工本費(fèi)4、發(fā)證：①施工許可證（張貼于入戶門(mén)外）②施工人員出入證（掛于左胸前）③動(dòng)火許可證裝修監(jiān)管原則：各部門(mén)明確分工，各司其責(zé)，綜合協(xié)調(diào)，互通信息監(jiān)管工程監(jiān)管：對(duì)審批內(nèi)容的監(jiān)控；對(duì)消防系統(tǒng)改造的監(jiān)控；對(duì)易燃材料的防火監(jiān)控；對(duì)強(qiáng)弱電系統(tǒng)安裝、改造的監(jiān)控；對(duì)隱蔽工程竣工驗(yàn)收消防、安全監(jiān)管：施工人員文明施工行為監(jiān)管；施工人員出入證檢查；電梯運(yùn)輸材料的管理；動(dòng)火作業(yè)的管理；施工單位現(xiàn)場(chǎng)消防管理；物品出入放行管理；施工時(shí)間的管理；垃圾清運(yùn)管理。環(huán)境監(jiān)管：裝修材料、垃圾袋裝化；定點(diǎn)存放、定時(shí)清理。驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)注水24小時(shí)做防水、防滲漏測(cè)試打開(kāi)所有電器、照明燈飾5分鐘做電壓測(cè)試，進(jìn)行漏電、跳閘、電表正常狀態(tài)檢查竣工驗(yàn)收，是否按審批內(nèi)容施工記錄及雙方簽字確認(rèn)退費(fèi)1、業(yè)主裝修押金驗(yàn)收合格后退還施工單位裝修押金在初驗(yàn)合格后三個(gè)月復(fù)驗(yàn)合格時(shí)退還第一章裝修管理辦法的制定裝修管理辦法有《房屋裝修指引》和《房屋裝修管理規(guī)定》，每個(gè)小區(qū)/大廈根據(jù)各自的實(shí)際情況，制定適合所管轄小區(qū)/大廈的裝修管理辦法，并在入伙之日發(fā)放給業(yè)主。一、制訂《房屋裝修指引》1、辦理裝修手續(xù)須具備的條件：A、必須已辦理入伙手續(xù)；B、業(yè)主或業(yè)主委托人持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)，前來(lái)辦理；C、租戶應(yīng)出具業(yè)主同意裝修的書(shū)面證明；D、商鋪、寫(xiě)字樓以及在防水分區(qū)范圍裝修面積超過(guò)50m2的裝修方案須有消防部門(mén)的審查批文。2、業(yè)主和裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人在辦理手續(xù)時(shí)須備齊如下資料：A、裝修施工方案，包括裝修平面圖，給排水、電氣圖；B、裝修單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、安全施工許可證復(fù)印件并加蓋公司公章；C、填好的裝修申請(qǐng)表；D、簽訂裝修防火責(zé)任書(shū)。3、說(shuō)明辦理裝修手續(xù)流程（見(jiàn)附頁(yè)1）；4、說(shuō)明辦理裝修手續(xù)須交納的各項(xiàng)費(fèi)用（見(jiàn)附頁(yè)2）。二、關(guān)于裝修交費(fèi)的幾點(diǎn)說(shuō)明1、裝修押金裝修押金分別由業(yè)主和施工單位交納。收取業(yè)主裝修押金主要是為了制約其裝修實(shí)際施工中未按管理處審核過(guò)的設(shè)計(jì)圖施工，且違反裝修管理規(guī)定的行為，如亂搭建、不按規(guī)定位置安裝空調(diào)、私自安裝防盜網(wǎng)、私自更改煤氣等違規(guī)行為；收取施工單位的裝修押金是為了制約其在施工過(guò)程中違反管理規(guī)定的行為，如違反消防防火規(guī)定等。2、垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：垃圾清運(yùn)費(fèi)按建筑面積每平方米3元人民幣計(jì)收，由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主裝修產(chǎn)生的裝修垃圾，由管理處指定堆放場(chǎng)地，并委托清運(yùn)公司清運(yùn)。3、出入證的辦理和工本費(fèi)及押金：裝修公司交納施工人員每人黑白1寸照片2張和身份證復(fù)印件，工本費(fèi)5元/個(gè)，押金10元/個(gè)。注：以便管理處填寫(xiě)《裝修人員資料登記表》和辦理施工人員出入證，施工完畢后，交回出入證即退還押金，如出入證或押金收據(jù)丟失，則押金不能退還。三、制定《房屋裝修管理規(guī)定》裝修管理員在進(jìn)行該項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)以相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)為依據(jù)，參照公司《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》，根據(jù)所轄大廈/小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)制定。首先，應(yīng)了解有關(guān)裝修時(shí)間的規(guī)定：每天的裝修施工時(shí)間為：8：00—12：00，14：30—19：00，其余時(shí)間（含節(jié)假日）不允許施工；如在非工作時(shí)間內(nèi)施工，應(yīng)及時(shí)制止并給予一定的罰款。第二，應(yīng)十分清楚允許或禁止的裝修內(nèi)容，而且應(yīng)明確地指出：為保證施工及住戶的安全，以下內(nèi)容為禁止之列：a)隨意改動(dòng)或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、承重墻），加建承重構(gòu)件（鋼砼樓梯）；b）在承重墻上穿洞，拆除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體，擴(kuò)大原有外墻面的門(mén)窗尺寸或者另建門(mén)窗；c）改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。煤氣管道改動(dòng)須向煤氣公司申請(qǐng)，并由煤氣公司負(fù)責(zé)改動(dòng)；d）隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具等；e）任意蝕鑿頂板；f）吊頂內(nèi)鋪設(shè)電線須采用剛性套管，不得采用波紋管；g）破壞或者拆改廚房、廁所的防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；h）嚴(yán)禁改動(dòng)屋面的隔熱層及防水層；i）不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。2、為保持小區(qū)統(tǒng)一美觀，以下內(nèi)容為禁止之列：a）嚴(yán)禁改變建筑物的外觀及造型，廳、房外陽(yáng)臺(tái)一律不準(zhǔn)封閉和安裝防盜網(wǎng)，進(jìn)戶門(mén)不準(zhǔn)改動(dòng)。嚴(yán)禁改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（禁止更換窗玻璃或在其上噴漆）；b）樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面均屬公共用地，嚴(yán)禁擅自占用，嚴(yán)禁在公共走廊等公共部位進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)；c）一切屋外更改可加建皆在禁止之列。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等；d）房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等不準(zhǔn)改動(dòng)。第三、規(guī)定中應(yīng)明確說(shuō)明施工人員的行為規(guī)范：1、各業(yè)主/住戶或裝修單位須將管理處發(fā)出的《施工許可證》張貼于單元大門(mén)上；2、裝修人員必須持有效證件，在公共場(chǎng)所必須衣著整齊，并不得在非工作區(qū)逗留；3、嚴(yán)禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等；4、嚴(yán)禁裝修人員在轄區(qū)內(nèi)隨意留宿或生火，如需留宿，應(yīng)由業(yè)主本人出面到管理處辦理?yè)?dān)保手續(xù)；如私自居住在樓宇內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則按管理處有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處；5、裝修人員在進(jìn)入小區(qū)范圍時(shí)必須佩帶《裝修出入證》。嚴(yán)禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。第四、規(guī)定裝修材料、裝修垃圾的堆放、清運(yùn)辦法：1、裝修材料（砂、石等）在指定公共場(chǎng)地中轉(zhuǎn)，不得阻礙交通，并且必須半天內(nèi)清理干凈，防止雨水將砂石沖入雨水井、污水井；2、指定裝修垃圾的固定堆放點(diǎn)；3、各戶裝修垃圾必須裝袋化，裝袋后按管理處指定的方式和時(shí)間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)；4、裝修垃圾由管理處委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)；5、原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)時(shí)間定為每日中午12：00—14：00，晚上6：00—10：00；6、嚴(yán)禁將裝修材料、裝修垃圾堆放在公共場(chǎng)所（包括公共走廊、消防樓梯及馬路上），違者視情節(jié)給予處罰；7、嚴(yán)禁高空拋物，違者并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。嚴(yán)禁裝修人員乘坐電梯，嚴(yán)禁使用電梯運(yùn)送裝飾裝修材料和垃圾。第五、應(yīng)明確防火責(zé)任：1、要求施工現(xiàn)場(chǎng)自備足夠滅火設(shè)備，每50m2配置2kg手提二氧化碳滅火器或干粉滅火器，如果租賃管理處干粉滅火器費(fèi)：每只按20元人民幣收取。（裝修期間）由裝修公司承擔(dān)，每戶不得少于2只，且裝修公司需妥善保管所租滅火器，如有損壞，則需照價(jià)賠償；2、裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料，使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行防火處理。不得大量使用易燃裝飾材料（尤其是公建或商業(yè)用房的裝修）；3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》實(shí)施細(xì)則第十條的規(guī)定，施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全責(zé)任人，具體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火安全工作，確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)；4、各施工單位要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識(shí)，自覺(jué)遵守人關(guān)的安全操作規(guī)范和制度；5、若發(fā)生火災(zāi)事故，由發(fā)生事故的施工單位、個(gè)人以及雇請(qǐng)施工的業(yè)主或住戶按規(guī)定承擔(dān)的一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。第六、應(yīng)明確安全施工的主要事項(xiàng)：1、各施工單位必須聘請(qǐng)持有勞動(dòng)局頒發(fā)特種行業(yè)操作證的電工、焊工，負(fù)責(zé)施工用電、電焊作業(yè)。2、施工用電A、必須嚴(yán)格執(zhí)行海口市用電防火管理?xiàng)l例和有關(guān)操作規(guī)程；B、應(yīng)提前3天向管理處申報(bào)，并說(shuō)明電支工具的名稱、功率、使用時(shí)間、操作人員等；施工用電須配施工專用的開(kāi)關(guān)箱，開(kāi)關(guān)箱內(nèi)必須設(shè)漏電保護(hù)器，漏電動(dòng)作電流小于30mA，開(kāi)關(guān)箱電源線采用橡皮電纜；C、不得超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁安裝不合格的保險(xiǎn)絲、片；D、用電器具和施工照明均須通過(guò)開(kāi)關(guān)箱可靠壓接可用合格護(hù)頭接電，嚴(yán)禁隨意搭接或用導(dǎo)線直接插入插座孔。施工動(dòng)火任何在小區(qū)內(nèi)需動(dòng)火的施工工程，管理處必須事先要求施工單位申報(bào)，辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，指定施工單位現(xiàn)場(chǎng)安全責(zé)任人，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可施工。管理處必須要求施工單位在動(dòng)火前采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處明確監(jiān)管責(zé)任人并進(jìn)行施工監(jiān)督。施工單位動(dòng)火完畢后，管理處應(yīng)督促施工單位立即清理現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種而引起著火，并驗(yàn)收。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段（變壓器室、供配電房、停車場(chǎng)（庫(kù)）、發(fā)電機(jī)房和樓層動(dòng)火）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)并做好防備工作后才可動(dòng)火。動(dòng)火作業(yè)人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須做到動(dòng)火前“八不”，動(dòng)火中“四要”，動(dòng)火后“一清”，即：動(dòng)火前“八不”（1）防火、滅火措施沒(méi)落實(shí)不動(dòng)火；（2）周圍雜物和易燃品未清除不動(dòng)火；（3）附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)物未采取安全防范措施不動(dòng)火；（4）凡盛裝過(guò)油類等易燃、可燃液體的容器、管道用后未清洗干凈不動(dòng)火；（5）危險(xiǎn)性未排除不動(dòng)火；（6）高空焊割作業(yè)時(shí)，未清除地面的可燃物品和采取相應(yīng)的防護(hù)措施不動(dòng)火；（7）未有配備滅火器材不足時(shí)不動(dòng)火；（8）現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人不在場(chǎng)時(shí)不動(dòng)火。動(dòng)火中“四要”（1）現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人要堅(jiān)守崗位；（2）現(xiàn)場(chǎng)人員要加強(qiáng)觀察，精心操作，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，立即停止動(dòng)火；（3）一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)或爆炸事故要立即報(bào)警和組織撲救；（4）動(dòng)火作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；動(dòng)火“一清”完成動(dòng)火作業(yè)后，動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任人要徹底清理動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)后才能離開(kāi)。4、未經(jīng)批準(zhǔn)，工地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施。不準(zhǔn)使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在100W以下。因施工需要使用碘鎢燈的，應(yīng)先征得管理處的書(shū)面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。5、裝修工人使用電器設(shè)備時(shí)，務(wù)必采取完善的安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣電線。臨時(shí)接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除。第七、違章處理管理處應(yīng)不定時(shí)派員監(jiān)督管理現(xiàn)場(chǎng)裝修工地，如有違章現(xiàn)象，立即予以糾正。管理處有權(quán)對(duì)違反裝修守則者要求停工及截?cái)嗥鋯挝挥秒?。如因裝修工程引起的任何追討、損失或法律責(zé)任，管理處將向有關(guān)業(yè)主/租戶追討責(zé)任及賠償。第二章裝修管理的實(shí)施一、裝修申請(qǐng)1、須業(yè)主或業(yè)主委托人（持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)）會(huì)同裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理；2、需要提供裝修施工方案，包括建筑平面圖，給排水、電氣圖；3、須提交裝修隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、安全施工許可證；4、業(yè)主須指定防火負(fù)責(zé)人；5、業(yè)主或業(yè)主委托人、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)登記表》，并在承諾欄上簽字蓋章。二、裝修審批管理處裝修管理員在查驗(yàn)裝修申報(bào)材料齊全，受理申請(qǐng)后，在三個(gè)工作日內(nèi)給予審批，并把申報(bào)材料留檔。審批的依據(jù)是：1、建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》；2、物業(yè)公司制定的《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》；3、所掌握有關(guān)大廈/小區(qū)的工程資料。審批的原則：1、不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)（嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻），不能在承重墻上穿洞；2、不能破壞建筑物的建筑立面；不能拆除連陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體，擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸或者另建門(mén)窗；3、不能改動(dòng)上下水主管道、消防管線、煤氣管道、供電/智能化線路；4、根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的樓板設(shè)計(jì)荷載，審核樓面吊頂材料；5、確定用電負(fù)荷（大型設(shè)備必須嚴(yán)格接地）、用電工具及相應(yīng)的用保護(hù)措施；6、廚房、衛(wèi)生間等的樓板防水措施；7、審核有無(wú)大量使用易燃材料；8、若其裝修的內(nèi)容超出我們審批的范圍，應(yīng)責(zé)成其到有關(guān)部門(mén)申報(bào)，獲批準(zhǔn)后方可施工。如：A、擴(kuò)大建筑面積，須到國(guó)土局報(bào)批；B、改動(dòng)原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，須到原設(shè)計(jì)單位申請(qǐng)并獲得設(shè)計(jì)變更后的圖紙；C、煤氣改管，須到煤氣公司申請(qǐng)，由煤氣公司專業(yè)隊(duì)伍來(lái)改管；D、增減消防設(shè)施，須到消防局防火科申請(qǐng)報(bào)批。三、辦理施工進(jìn)場(chǎng)手續(xù)1、裝修管理員在裝修申請(qǐng)登記表上簽署審批意見(jiàn)，并蓋管理處公章；2、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人持單到管理處財(cái)務(wù)室繳清各項(xiàng)費(fèi)用；3、辦理《裝修許可證》；4、辦理《裝修出入證》；A、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人出具繳清費(fèi)用證明；B、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人備齊施工人員身份證/暫住證或其他有效證件復(fù)印件、照片1張；C、裝修管理員在《裝修出入證》上寫(xiě)明施工人員姓名、裝修房號(hào)、證件有效日期，提醒裝修隊(duì)?wèi)?yīng)作到專房專人專用；D、裝修管理員在《裝修申請(qǐng)登記表》上作好登記，包括施工人員姓名、證件號(hào)碼、進(jìn)場(chǎng)離場(chǎng)時(shí)間，并把證件復(fù)印件、照片留檔。第三章裝修巡查當(dāng)裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工后，裝修管理員就應(yīng)開(kāi)展裝修巡查工作，每周每個(gè)單位不少于三次，尤其在入伙初期裝修高峰期、室內(nèi)裝修剛開(kāi)始的時(shí)間里，應(yīng)多加巡查。巡查以《房屋裝修管理規(guī)定》、《裝修申請(qǐng)登記表》以及相關(guān)性的施工圖紙和方案為依據(jù)，以《裝修巡查表》的巡查項(xiàng)目為主要內(nèi)容，通常有以下要點(diǎn)：1、有無(wú)張貼《裝修許可證》，安全責(zé)任人是否到位；2、裝修垃圾、材料亂堆亂放：A、裝修垃圾應(yīng)及時(shí)清理，堆放到管理處指定的堆放點(diǎn)或直接清運(yùn)出小區(qū)；B、不可堆入在公共場(chǎng)所，包括大堂、走道、樓梯道，也不可長(zhǎng)時(shí)間堆放在室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。3、亂拋垃圾或把裝修垃圾扔到后樓梯垃圾桶，因裝修影響公共衛(wèi)生（進(jìn)出時(shí)把泥渣帶到公共場(chǎng)所、打磨地板時(shí)塵土飛揚(yáng)）；4、沒(méi)有關(guān)門(mén)施工；5、有無(wú)私自從戶外接水接電，電動(dòng)工具接線是否配備分線電閘箱，是否已裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，接線插頭插座是否合格；6、是否造成室內(nèi)、鄰里、公共部分滲、漏、堵、損壞；7、是否損壞或改變主體結(jié)構(gòu)：A、拆除承重構(gòu)件；B、打鑿樓、地板鋼筋混凝土層；C、隨意剔鑿墻體、梁、柱；D