姜堰項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告201504

泰州海陵及姜堰項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)南京天際本日置業(yè)顧問(wèn)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。[2014]TJBR018-YZ2014.3.13壹姜堰市場(chǎng)現(xiàn)狀貳本案競(jìng)品研究報(bào)告架構(gòu)貳市調(diào)總結(jié)城中

城南城西開(kāi)發(fā)區(qū)城東城北本案姜堰板塊劃分姜堰西移南擴(kuò)”的規(guī)劃方向，結(jié)合樓盤的分布以及本案地塊所處區(qū)域，把姜堰的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為五個(gè)區(qū)域。城南區(qū)：主要是東方巴黎城和福田花園兩個(gè)百萬(wàn)超級(jí)大盤拉動(dòng)；城西區(qū)：在城市“西移、南擴(kuò)”、的發(fā)展戰(zhàn)略下，該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)成為姜堰房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)；城中區(qū)：由于土地因素影響較大，土地供應(yīng)有限，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少；城東、城北區(qū)：不處于城市發(fā)展的主要方向，土地開(kāi)發(fā)少；片區(qū)城中區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城北區(qū)市場(chǎng)形象姜堰新區(qū)樓盤特征樓盤多圍姜堰市政府與姜堰開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)而建、樓盤數(shù)量多，品質(zhì)高，口碑好學(xué)府型樓盤眾多，絕大多數(shù)樓盤都志在打造學(xué)區(qū)房，但樓盤品質(zhì)一般超級(jí)大盤集聚，價(jià)格低，品質(zhì)好，口碑好樓盤開(kāi)發(fā)量少，樓盤品質(zhì)低，價(jià)格低，口碑一幫物業(yè)類型小高層、高層產(chǎn)品為主高層、小高層產(chǎn)品為主多層產(chǎn)品為主多層、高層產(chǎn)品為主多層、小高層為主客群分析主要面對(duì)的客戶群體以企業(yè)員工、事業(yè)單位人員為主，其次是教師和一些投資者該板塊本身的原住民為主，部分為姜堰東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的客；職業(yè)也事業(yè)單位為主客戶群體以企業(yè)員工、事業(yè)單位人員為主以北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客為主，其次是板塊內(nèi)的原住民，以周企業(yè)員工為主價(jià)格范圍多層在：元/㎡高層在：元/㎡多層在：元/㎡高層在：元/㎡資源配套商業(yè)、行政、生活休閑配套設(shè)施集聚配套不是很齊全，生活便利性一般區(qū)域內(nèi)學(xué)校眾多，包括姜堰第二實(shí)驗(yàn)幼兒園、姜堰實(shí)驗(yàn)小學(xué)、姜堰二附中、省重點(diǎn)姜堰二中、四中分校和康華實(shí)驗(yàn)小學(xué)，以及法院、民政局、司法局、城管局、建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局、氣象局等事業(yè)單位集聚目前比較缺乏配套設(shè)施，主要依靠部分超級(jí)大盤的自帶商業(yè)有部分配套設(shè)施，但配套檔次低發(fā)展趨勢(shì)市中心的生活配套與獨(dú)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有一定提升空間發(fā)展前景較好，城市“西移南擴(kuò)”的重心區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃的重心區(qū)域，發(fā)展前景與潛力都非常好。未來(lái)發(fā)展空間不大，但生活配套較完善，隨著城市中心的西移南擴(kuò)，此板塊的土地供應(yīng)量比較緊缺，未來(lái)有一定的升值空間。城市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，土地供應(yīng)量大，樓盤入市量多，大盤集聚，雖然目前均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)，但升值潛力與投資前景很好非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，短期內(nèi)發(fā)展比較有限；姜堰板塊細(xì)分本案姜堰樓盤分布

城南城西開(kāi)發(fā)區(qū)城中城東城北城中、城南、城西樓盤較為集聚，城東及城北板塊樓盤開(kāi)發(fā)相對(duì)少。本案屬于城中板塊。歷年市場(chǎng)需求2014年1-2月份成交1392套2014年商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。2015年住宅成交套數(shù)同比略漲。月度市場(chǎng)需求進(jìn)入2015年，受房交會(huì)及春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的影響，姜堰樓市成交量有了明顯的上升。歷年價(jià)格表現(xiàn)歷年住宅成交價(jià)穩(wěn)定，進(jìn)入2015年價(jià)格呈下行趨勢(shì)。樓盤名稱物業(yè)類型成交價(jià)（元/㎡）總建（萬(wàn)㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）翰香府多層、高層475011.0671502169嘉和麗苑多層、小高層570014.3846697149帝景藍(lán)灣高層、小高層高層470013.118571297560泰達(dá)新河灣高層高層440013.5441309132東方不夜城小高層、高層650023.61677160869中天清華園小高層、高層高層600029.518481154694嘉中名苑高層、小高層高層640012.019971396601宏博錦園多層、小高層高層4400多層530010.1871717154合計(jì)————127.11020876802528城中區(qū)當(dāng)前高層成交價(jià)：4400-6400元/㎡。當(dāng)前多層成交價(jià)：住宅推案存量約：2528套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：20150330樓盤名稱物業(yè)類型成交價(jià)（元/㎡）總建（萬(wàn)㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）和睦新城多層、高層、小高層高層39995.025421539藍(lán)岳首府高層、小高層高層410016.012351066169德馳熙園多層,高層,小高層高層440014.834631630榕錦花園高層,小高層小高340014.73563524皇廷御苑高層,小高層高層370040.080875652錦繡姜城高層,小高層高層460060.019081486422美好家園多層、高層高層3800小高40006.2894554340君安世紀(jì)城多層,高層,小高層高層390012.8796585211中天御苑多層、高層高層398030.0517391126合計(jì)199.5711457211393城西區(qū)當(dāng)前高層成交價(jià)：3700-4400元/㎡。當(dāng)前多層成交價(jià)：住宅推案存量約：1393套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：20150330樓盤名稱物業(yè)類型成交價(jià)（元/㎡）總建（萬(wàn)㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）中天二村養(yǎng)老社區(qū)多層338021.6509509221潤(rùn)景國(guó)際花園多層、高層460013.0576455121東方明珠城多層408010.063361221德馳金郡多層、高層高層440093.2898736162香溪美地多層、小高層、高層高層4800小高520022.074371924中天清華園小高層、高層29.518481154694名人書苑多層、小高層、高層高層4300多層5000-530021.3509288221合計(jì)210.6571644731464城東區(qū)當(dāng)前高層成交價(jià)：4300-4800元/㎡。當(dāng)前多層成交價(jià)：住宅推案存量約：1464套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：20150330樓盤名稱物業(yè)類型成交價(jià)（元/㎡）總建住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）麗江花園

多層多層41005.322063157福田銘苑多層、高層多層4700高層350011.3856302554福生緣聯(lián)排別墅46001.9996625鳳凰園多層490013.81186886300正太棲嶺多層、高層高層4500多層58009.5282126156久源尚郡高層、小高層高層470021.6621512109南洋雅苑多層、小高層、高層高層410018.1340206134東方巴黎城多層、小高層、高層小高4000100.017041466238藍(lán)岳相府高層、小高層高層440028.7821651170羅馬嘉園多層、高層高層4600多層56608.2277118159亞美國(guó)際花園多層、高層22.017531220533紫星城多層、高層多層440024.2536231305合計(jì)282.6869558472840城南區(qū)當(dāng)前高層成交價(jià)：3500-4700元/㎡。當(dāng)前多層成交價(jià)：住宅推案存量約：套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：20150330城北區(qū)樓盤名稱物業(yè)類型成交價(jià)（元/㎡）總建（萬(wàn)㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）嘉和麗苑多層小高450021.0846697149翰香府小高層小高510011.0671502169陽(yáng)光水郡多層3.0774334合計(jì)3515941242352區(qū)域價(jià)格表現(xiàn)住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）城中區(qū)1020876802528城南區(qū)869558472840城西區(qū)711457211393城東區(qū)571644731464城北計(jì)33327249638577總結(jié)‖市場(chǎng)需求：2014年姜堰商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。2015年住宅成交套數(shù)同比略漲；2015年1-2月份，受房交會(huì)多重優(yōu)惠政策刺激及春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的影響，姜堰樓市成交量環(huán)比明顯回升。價(jià)格表現(xiàn)：歷年住宅成交價(jià)穩(wěn)定，進(jìn)入2015年價(jià)格呈下行趨勢(shì)。本案所在城中板塊價(jià)格水平較高，高層售價(jià)在

元/㎡。市場(chǎng)小結(jié)壹姜堰市場(chǎng)現(xiàn)狀貳本案競(jìng)品研究貳市調(diào)總結(jié)項(xiàng)目名稱泰達(dá)·星河灣開(kāi)發(fā)商江蘇泰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司版塊城中地址羅塘路與三水大道交匯處占地面積（㎡）59807建筑面積（㎡）124758已推體量（㎡）64351.22未推體量（㎡）60406.78物業(yè)類型多層、高層、復(fù)式、商鋪、別墅總戶數(shù)626綠化率30.25%容積率2.09首次開(kāi)盤2012.10交付時(shí)間未定物業(yè)公司未定銷售動(dòng)態(tài)目前在售高層產(chǎn)品，面積87-135㎡，3688元/㎡起售，均價(jià)4600元/㎡本案概況統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到：2015.3.12房屋用途總套數(shù)總面積（㎡）已售已備案套數(shù)可售套數(shù)住宅44160236300141非住宅0000其他0000商業(yè)、金融、信息27411612152014年項(xiàng)目年銷售額約1個(gè)億，2015年銷售目標(biāo)約1.3億（目前主要在售高層產(chǎn)品，面積87-135㎡，3688元/㎡起售，均價(jià)4200-4300元/㎡，住宅可售套數(shù)141套。）本案嘉中名苑藍(lán)岳相府帝景藍(lán)灣君安世紀(jì)城亞美國(guó)際花園中天御府主要競(jìng)品分布競(jìng)品界定：產(chǎn)品的趨同性質(zhì)；項(xiàng)目的單價(jià)范圍；項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間；錦繡姜城藍(lán)岳首府福田銘苑項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)㎡）物業(yè)類型當(dāng)前成交單價(jià)（元/㎡）泰達(dá)星河灣12.5多層住宅、高層住宅、別墅高層4200福田銘苑11.3多層、高層高層3450多層4500錦繡姜城60.0高層高層3600藍(lán)岳首府24.1小高層、高層高層4100藍(lán)岳相府28.7高層高層4200亞美國(guó)際花園22.0多層、高層高層4600多層5200中天御苑30.0多層、高層、雙拼、疊加多層4800高層3980雙拼7000疊加4800嘉中名苑12.0高層高層6100君安世紀(jì)城12.7多層、高層、小高層高層3900多層4550帝景藍(lán)灣22.0高層高層4300競(jìng)品單價(jià)對(duì)比競(jìng)品高層成交價(jià)在：3600-4300元/㎡。多層成交價(jià)在：4500-4800元/㎡競(jìng)品存量樓盤名稱住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）泰達(dá)新河灣441309132福田銘苑856302553藍(lán)岳首府12351066169錦繡姜城19081486422君安世紀(jì)城796585211中天御苑517391125帝景藍(lán)岳相府821651170亞美國(guó)際花中名苑19971396601合計(jì)1218187033476截至到3月30日，競(jìng)品推案總存量約3476套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：20150330項(xiàng)目首次開(kāi)盤時(shí)間銷售周期（月）推案去化（套）推案存量（套）月均去化（套/月）泰達(dá)星河灣2012.1030.030913210福田銘苑2014.4.1335.63025539藍(lán)岳首府2011.10.142.0106616925錦繡姜城2010.10.1653.5148642228君安世紀(jì)城2012.6.1745.458521113中天御苑2014.5.123.039112517藍(lán)岳相府2011.10.2241.365117016亞美國(guó)際花園2011.8.3143.0122053328嘉中名苑2011.10.453.9139660126帝景藍(lán)灣2011.11.153.0129756024合計(jì)420.78705347621競(jìng)品去化速度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：20150330競(jìng)品月均去化約在21套當(dāng)前高層面積區(qū)間項(xiàng)目60及以下708090100110120130140150160160及以上泰達(dá)星河灣福田銘苑錦繡姜城藍(lán)岳首府藍(lán)岳相府亞美國(guó)際花園中天御苑嘉中名苑君安世紀(jì)城帝景藍(lán)灣競(jìng)品產(chǎn)品需求產(chǎn)品面積段集中在110-130㎡。當(dāng)前多層面積區(qū)間項(xiàng)目60及以下708090100110120130140150160160及以上泰達(dá)星河灣福田銘苑亞美國(guó)際花園中天御苑君安世紀(jì)城競(jìng)品產(chǎn)品需求產(chǎn)品面積段集中在120-140㎡。姜堰市區(qū)客（一級(jí)客源地）姜堰周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客（二級(jí)客源地）外地客（三級(jí)客源地）以市區(qū)客及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客為主競(jìng)品客戶分布客群來(lái)源：一級(jí)客源地：以市區(qū)客為主，各個(gè)板塊的客群均有；購(gòu)買客群約占一半以上；二級(jí)客源地：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要以東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，其次是北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客約占四成左右；三級(jí)客源地：外地區(qū)域，主要來(lái)姜堰工作并定居此地，此類客約占一成左右；區(qū)域項(xiàng)目名稱區(qū)域來(lái)源購(gòu)房目的職業(yè)特征年齡分布城中區(qū)泰達(dá)星河灣主要集中在項(xiàng)目周邊原住民自建區(qū)、老小區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交客源從剛需置業(yè)到改善居住均有；婚房、子女教育、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客進(jìn)城，外地客定居企