2024年房地產(chǎn)估價師歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案

2024年房地產(chǎn)估價師歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。2.下列關(guān)于工程造價控制的基本原理，說法正確的是（）。A、工程造價控制是全過程動態(tài)控制B、工程造價控制是全過程靜態(tài)控制C、工程造價控制要用投資估算價控制設(shè)計方案的選擇和初步設(shè)計概算造價D、工程造價控制要用概算造價控制技術(shù)設(shè)計和修正概算造價E、工程造價控制要用概算造價或修正概算造價控制施工圖設(shè)計和預(yù)算造價3.變形縫包括（）。A、伸縮縫B、壓縮縫C、沉降縫D、防震縫E、防水縫4.宗地甲的單位面積地價為650元/平方米，土地使用權(quán)年限為25年;宗地乙的單位面積地價為700元/平方米，土地使用權(quán)年限為30年。當(dāng)土地還原率為8%時，實際上宗地甲的單位面積地價高于宗地乙。（）5.假設(shè)開發(fā)法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費等三項，而暫不計利息的是（）。A、專業(yè)費B、不可預(yù)見費C、地價D、租售費6.供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有（）。A、平面圖B、立面圖C、管道縱剖面圖D、詳圖E、系統(tǒng)軸測圖7.在估價中要求估價師與委托人等估價相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，但為何又要求估價師將自己設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來思考評估價值？8.某地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的相對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。（）9.漏稅和欠稅屬于違法犯罪行為。偷稅和抗稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。（）10.估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A、應(yīng)作為估價資料歸檔B、不應(yīng)作為估價資料歸檔C、由估價機構(gòu)決定是否歸檔D、依委托人的意見決定是否歸檔11.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初。目標(biāo)收益率為10％，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。A、小于5年B、在5～6年之間C、在6～7年之間D、在7～8年之間12.按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資（）13.房地產(chǎn)業(yè)具有（）。A、基礎(chǔ)性B、先導(dǎo)性C、主導(dǎo)性D、風(fēng)險性E、帶動性14.房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其外在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。（）15.委托人不應(yīng)向拍賣人，同時拍賣人也不應(yīng)向競買人指明或提示其知道或應(yīng)當(dāng)知道的拍賣標(biāo)的的瑕疵。（）16.國家實行土地登記制度，由（）對所管轄的土地進行登記造冊。A、縣級以上人民政府B、縣級以上人民政府土地管理部門C、縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門D、鄉(xiāng)級以上人民政府17.房地產(chǎn)面積測算時，邊長以m為單位，取至（）m；面積以m2為單位，取至（）m2。A、0.01，0.01B、0.1，0.1C、0.001，0.001D、0.01，0.00118.建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限面結(jié)束的，應(yīng)按（）加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊。A、建筑物的有效使用年數(shù)B、建筑物的實際使用年數(shù)C、建筑物的有效壽命D、建筑物的經(jīng)濟壽命19.在土方施工中，哪項不當(dāng)操作會導(dǎo)致車輛傷害（）。A、在陡坡上轉(zhuǎn)彎、倒車和停車B、挖掘機未剎住制動器就進行裝運作業(yè)C、推土機用鋼絲繩拖拉重物時附近有人員作業(yè)D、鏟運機行駛時駕駛室外載人20.按供水用途，給水系統(tǒng)基本上可以分為生活、生產(chǎn)、消防三種。（）21.估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用，估價師也可以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)。（）22.以下房地產(chǎn)市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的是（）。A、會計師B、開發(fā)商C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人D、建筑師E、工程師23.在統(tǒng)一幣種和貨幣單位方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)該采用（）。A、該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價B、該價格所對應(yīng)的房產(chǎn)的市場匯價C、該價格所對應(yīng)的價值的偏差D、該價格針對不同的房產(chǎn)時的不同市場匯價24.（）是特意加入或超過碳素鋼限量的合金元素的鋼。A、合金鋼B、低碳鋼C、中碳鋼D、高碳鋼25.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。A、37B、40C、60D、63第2卷一.參考題庫(共25題)1.當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。如房屋轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同都應(yīng)當(dāng)采用書面形式。（）2.下列關(guān)于拍賣過程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有（）。A、拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)B、如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負(fù)任何責(zé)任C、委托人可能需對告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任D、承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則是誰知曉，誰負(fù)責(zé)E、即使拍賣中確實存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé)3.在確認(rèn)所有的計算結(jié)果無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況選用（）。A、簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)B、中位數(shù)、眾數(shù)C、簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一D、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)4.（）是指企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流出。A、資產(chǎn)B、負(fù)債C、所有者權(quán)益D、費用5.房屋完損等級是依據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好程度來劃分區(qū)別的。（）6.報酬率與（）的性質(zhì)相同。A、利息率B、折現(xiàn)率C、內(nèi)部收益率D、資本化率E、收益乘數(shù)7.供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。（）8.“三項預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。9.（）用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。A、房地產(chǎn)測定B、房地產(chǎn)測繪C、地籍測量D、地籍測定10.對一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為（）階段。A、風(fēng)險預(yù)測B、風(fēng)險辯識C、風(fēng)險估計D、風(fēng)險評11.下面屬于開發(fā)商定價方法的是（）。A、成本導(dǎo)向定價法B、目標(biāo)導(dǎo)向定價法C、競爭導(dǎo)向定價法D、購買者導(dǎo)向定價法E、市場導(dǎo)向定價法12.實際利率與名義利率的關(guān)系是：（）A、實際利率等于名義利率加通貨膨脹率B、實際利率等于名義利率C、實際利率等于名義利率乘通貨膨脹率D、實際利率等于名義利率減通貨膨脹率13.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償不屬于對被征收人的補償內(nèi)容。（）14.下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A、國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料C、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等D、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)E、招標(biāo)文件15.假設(shè)將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調(diào)查，則屬于（）。A、試探性調(diào)查B、描述性調(diào)查C、因果性調(diào)查D、假設(shè)性調(diào)查16.建筑規(guī)模一般在1萬～3萬m2，服務(wù)人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元，該物業(yè)為（）。A、市級購物中心B、地區(qū)購物商場C、居住區(qū)商場D、鄰里服務(wù)性商店17.A縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司B，擬在該縣城中心繁華地段開發(fā)建設(shè)一商業(yè)廣場。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過正當(dāng)出讓方式取得了該地塊的土地使用權(quán)，并繳納了土地出讓金。該項目，建設(shè)工期為11個月。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)方式，選擇了C施工單位，工程合同價為2000萬元。同時通過招標(biāo)方式，選擇了E監(jiān)理單位。監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采?。ǎ┑刃问剑瑢ㄔO(shè)工程實施監(jiān)理。A、旁站B、巡視C、平行檢驗D、僅聽取匯報18.2010年12月，W省A市房產(chǎn)管理部門委托該市B房地產(chǎn)估價公司，對該市2005～2010年普通商品住宅價格進行調(diào)查，2011年1月，B房地產(chǎn)估價公司出具了專題調(diào)研報告。報告中顯示，A市2005～2008年普通商品住宅平均價格分別為1800元／m2、2000元／m2、2200元／m2、2300元／m2。2009年度W省A市普通商品住宅平均價格為2400元／m2，2010年度這一價格指標(biāo)增至2800元／m2，并預(yù)期普通商品住宅平均價格還將穩(wěn)步上漲。經(jīng)調(diào)查研究，該市普通商品住宅價格的大幅提高，主要是由于該市居民收入水平提高了，對普通商品住宅的需求增加，另外，W省A市城市化、人口因素、政府產(chǎn)業(yè)政策、消費的政策及政府對普通商品住宅供需稅收減免政策，都極大地影響了普通商品住宅的市場需求。同時，銀行抵押貸款也為消費者提供了融資的方便。針對這一現(xiàn)象，試分析從以上分析中，下列屬于影響普通商品住宅需求的主要因素是（）。A、W省A市居民收入水平提高B、W省A市居民預(yù)期普通商品住宅平均價格還將穩(wěn)步上漲C、政府對普通商品住宅供給方面的稅收減免政策D、W省A市城市化、人口因素以及政府產(chǎn)業(yè)政策的影響E、銀行抵押貸款也為消費者提供了融資的方便19.完成估價報告后，應(yīng)及時將估價報告交付給（）。A、委托人B、當(dāng)事人C、負(fù)責(zé)人D、估價對象20.房地產(chǎn)泡沫的成因有（）。A、土地的稀缺性B、投機需求膨脹C、金融機構(gòu)過度放貸D、開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差E、開發(fā)商之間的博弈21.以下商品房許可程序，說法正確的是（）。A、材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料B、經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定C、房地產(chǎn)管理部門作出決定之日起60日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》D、經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定E、房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱22.某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時清償債務(wù)，拍賣該大樓所得的價款按（）順序清償。A、貸款合同簽訂的先后B、貸款數(shù)額的大小C、各銀行起訴的先后D、抵押登記的先后23.按照專業(yè)性質(zhì)不同，工程建設(shè)定額可以劃分為（）三種。A、全國通用定額B、行業(yè)通用定額C、專業(yè)專用定額D、施工定額E、概算定額24.房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。A、成本利潤率B、銷售利潤率C、資本金凈利潤率D、資本金利潤率E、靜態(tài)投資回收期25.住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。（）第3卷一.參考題庫(共25題)1.稅收的本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)，有償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。（）2.承租人經(jīng)（）同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。A、政府B、政府職能部門C、出租人D、中介人3.下級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。（）4.經(jīng)批準(zhǔn)A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的部分商品房戶型進行了變更。按規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正確做法是，應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，電話通知買受人。（）5.分散危險是處理危險的手段，并能避免危險的存在和發(fā)生。（）6.在房地產(chǎn)估價中，將農(nóng)地視為（）。A、生地B、毛地C、熟地D、房屋火災(zāi)保險7.對一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段。8.2010年5月，W省A市B縣人民法院委托B縣晨光拍賣行，拍賣B縣被縣人民法院依法凍結(jié)的大光房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公綜合大樓，晨光拍賣行委托具有二級資質(zhì)的順風(fēng)房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，對該辦公綜合大樓進行了拍賣價值評估，該辦公綜合大樓評估價值為150萬元。在此基礎(chǔ)上，確定了該辦公綜合大樓的合理保留價為130萬元，起拍價為145萬元，期望價為195萬元。經(jīng)過現(xiàn)場競拍，B縣個體戶張某，以180萬元的價格競買成交（銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%）。根據(jù)上述背景，請回答下列問題如果契稅的稅率為3%，B縣個體戶張某，以180萬元的價格競買成交，應(yīng)繳納的契稅為（）萬元。A、5.1B、5.4C、6.1D、6.49.2004年7月，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權(quán)，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獨家代理銷售該商品住宅，當(dāng)月，該經(jīng)紀(jì)公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預(yù)售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預(yù)售許可證》。甲公司獲得該房地產(chǎn)項目應(yīng)履行的法定程序有（）。A、報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批B、簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同C、辦理土地使用權(quán)變更登記D、到計劃主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案10.某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可獲得凈收益180萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為2000萬元，拆除費用為150萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該舊辦公樓的價值為（）萬元。A、1553B、1679C、1850D、203411.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即（）。A、土地有償有期限使用制度B、房地產(chǎn)價格申報制度C、房地產(chǎn)價格評估制度D、住宅專項維修資金制度E、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度12.地租量的理論計算公式是假設(shè)土地是在最佳用途和最佳集約利用下使用的。（）13.人身保險標(biāo)的是人的壽命或身體健康，不能用貨幣來衡量，因此人身保險的實質(zhì)就是賠償，不是按約定予以給付。（）14.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補償費金額最高為（）萬元。A、30B、60C、80D、10015.已知某筆貸款的年利率為8％，借貸雙方約定為按月計息，則該筆貸款的實際利率是（）。A、0.8％B、8％C、8.30％D、8.73％16.在實際估價中估價師應(yīng)如何模擬市場來給估價對象“定價”？17.劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定（）。A、綠地控制范圍B、歷史建筑保護范圍C、地表水保護范圍D、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線18.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A、居民收入增加B、房產(chǎn)稅征收C、人民幣升值D、居民消費價格指數(shù)上升19.在統(tǒng)一單價方面，土地除了單價之外還可為整個房產(chǎn)地價。（）20.（），又稱最小平方法。A、最小二乘法B、最大二乘法C、擴大時距法D、移動平均法21.商品房銷售方式包括（）。A、按套（單元）計價B、按套內(nèi)建筑面積計價C、按建筑面積計價D、按均攤建筑面積計價E、按套內(nèi)使用面積計價22.下列哪幾項屬于功能落后？（）A、建筑式樣過時B、辦公樓沒有電梯C、住宅沒有衛(wèi)生間D、房屋的空間布局欠佳23.欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價格往往會（）。A、偏高B、大致不變C、偏低D、抵押24.（）基礎(chǔ)面積較大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁組成，在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑的骨架。A、條形基礎(chǔ)B、獨立基礎(chǔ)C、整體式筏形基礎(chǔ)D、樁基礎(chǔ)25.剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得（）A、最少B、最為廣泛C、最難D、最一般第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案: 剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E) 式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B—整個項目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。2.參考答案:A,C,D,E3.參考答案:A,C,D4.參考答案:錯誤5.參考答案:D6.參考答案:A,B,D7.參考答案:首先應(yīng)本著以下假設(shè)進行估價：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，即換位思考。然后，估價師再以專家的身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值：先假設(shè)評估價值的高低會對自己有何影響，假如是買方會怎樣，是賣方又會怎樣。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值。8.參考答案:錯誤9.參考答案:錯誤10.參考答案:A11.參考答案:D12.參考答案:正確13.參考答案:A,B,D,E14.參考答案:錯誤15.參考答案:錯誤16.參考答案:A17.參考答案:A18.參考答案:A19.參考答案:A20.參考答案:正確21.參考答案:錯誤22.參考