房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究

摘要房地產(chǎn)業(yè)是一種包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)生產(chǎn)、再生產(chǎn)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要基礎(chǔ)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中處于基礎(chǔ)性地位。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，雖然會(huì)取得較高的經(jīng)濟(jì)收益，但也會(huì)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特征，由于房地產(chǎn)投資具有資金規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)多元化的特征，還會(huì)受國(guó)家及全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，也就難以對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不佳，且受到金融風(fēng)暴波及的情況下，分析和研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范具有十分重要的意義。本文順應(yīng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理需要，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了比較系統(tǒng)的研究和分析，并從風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、回避與轉(zhuǎn)移、控制以及風(fēng)險(xiǎn)損失處理這等環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行了較系統(tǒng)的論述和研究，為投資者提供了較為科學(xué)的決策依據(jù)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制目錄11909_WPSOffice_Level11前言 117574_WPSOffice_Level11.1本文研究的背景 115000_WPSOffice_Level11.2研究的目的和意義 112659_WPSOffice_Level11.3國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀 132187_WPSOffice_Level12房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義及其特征 25510_WPSOffice_Level12.1房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義 227312_WPSOffice_Level12.2房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征 27747_WPSOffice_Level12.21客觀性 24166_WPSOffice_Level13我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類 325140_WPSOffice_Level13.1投資支出風(fēng)險(xiǎn) 318935_WPSOffice_Level13.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 414778_WPSOffice_Level13.3商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 430271_WPSOffice_Level13.4融資風(fēng)險(xiǎn) 423158_WPSOffice_Level13.5購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 426861_WPSOffice_Level13.6市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 513034_WPSOffice_Level13.7政策風(fēng)險(xiǎn) 516572_WPSOffice_Level13.8法律風(fēng)險(xiǎn) 512313_WPSOffice_Level14房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理 617143_WPSOffice_Level14.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 69521_WPSOffice_Level14.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 613556_WPSOffice_Level14.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的回避與轉(zhuǎn)移 73463_WPSOffice_Level14.4風(fēng)險(xiǎn)控制 710919_WPSOffice_Level14.5風(fēng)險(xiǎn)損失處理 825451_WPSOffice_Level15結(jié)論與建議 823196_WPSOffice_Level1參考文獻(xiàn) 10前言1.1本文研究的背景在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占有十分重要地位，它不僅是融合房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理以及維修服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，也是社會(huì)生產(chǎn)、再生產(chǎn)以及各種社會(huì)活動(dòng)的重要載體，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中處于基礎(chǔ)性地位。相較于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中既具有較高的綜合性，也具有一定的關(guān)聯(lián)性。因此，在眾多國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)能夠起到有效的促進(jìn)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)既能有效發(fā)揮自身使用價(jià)值，也可以發(fā)揮高附加值的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，能夠有效培育和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，也能起到啟動(dòng)市場(chǎng)、加速貨幣回籠、調(diào)整消費(fèi)的作用，能夠有效促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展［3］。1.2研究的目的和意義1.2.1研究的目的盡管進(jìn)行房地產(chǎn)投資能夠獲得高額的投資收益，但也會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)投資金額巨大、資金回收期長(zhǎng)，有可能會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)受地區(qū)、國(guó)家及經(jīng)濟(jì)全球化的影響。正是因?yàn)槭艿竭@些原因影響，致使房地產(chǎn)投資無(wú)法對(duì)未來(lái)市場(chǎng)動(dòng)向進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，特別是遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走低，金融風(fēng)暴襲擊的情況下，對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和防范進(jìn)行分析和研究具有重要意義。本文順應(yīng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究和分析，并從風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、回避與轉(zhuǎn)移、控制以及風(fēng)險(xiǎn)損失處理等環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行了較為系統(tǒng)的論述和研究，為投資者提供了較為科學(xué)的決策依據(jù)。1.2.1研究的意義對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，可謂是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。眾多周知，房地產(chǎn)投資不僅金額龐大、投資周期很長(zhǎng)，會(huì)涉及多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，并受國(guó)家甚至全球經(jīng)濟(jì)的影響。正因?yàn)槿绱耍瑢?dǎo)致房地產(chǎn)投資無(wú)法對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、金融市場(chǎng)不理想的情況下加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和防范研究意義重大。1.3國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀相較于發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)尚處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，并伴有相當(dāng)多的問(wèn)題，對(duì)于投資決策者而言，其作出投資決策都屬于經(jīng)驗(yàn)決策水平，他們?yōu)榱酥\求高利潤(rùn)，盲目地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資和違規(guī)操作，也沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，更沒(méi)有作可行性分析和經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，導(dǎo)致投資決策方法不完善，往往根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單計(jì)算就作出決策。一旦遇到各種不利因素的干擾，就會(huì)出現(xiàn)投資過(guò)熱或過(guò)于集中的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)也面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的依賴性程度高，資金投入量較大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，財(cái)務(wù)費(fèi)用在投資總額中占比較大，如果決策失誤或者沒(méi)有及時(shí)抓住時(shí)機(jī)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)［1］。我國(guó)學(xué)者開展房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和決策理論研究是在上世紀(jì)80年代末期［4］。由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究不斷深入，也未上升至理論地位。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程中，主要運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)決策和定性分析的方法。雖然有少量的定量方法，但缺乏系統(tǒng)性，風(fēng)險(xiǎn)分析只是表面，決策失誤率高，一旦遇到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目操作，風(fēng)險(xiǎn)性就表現(xiàn)得更加突出?？紤]到我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要完善的、與我國(guó)國(guó)情、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)相適合的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和決策理論。將國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行對(duì)比，主要存在的差距為：市場(chǎng)分析方面：不了解市場(chǎng)供需情況；信息決策方面：決策信息不完善。模型誤差方面：不確定風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)模型和實(shí)際情況存在出入。因此，探究適合房地產(chǎn)實(shí)際情況的準(zhǔn)確的定性和定量系統(tǒng)分析和決策方法，具有十分重要的理論意義和實(shí)踐意義，也是房地產(chǎn)界研究的重點(diǎn)問(wèn)題［2］。2房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義及其特征2.1房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的是進(jìn)行房地產(chǎn)投資而遭受損失的可能性。這種損失不僅包括投入資本損失，也有可能是預(yù)期收益損失。房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：一是高價(jià)邁進(jìn)的房地產(chǎn)，因?yàn)楦鞣N因素的影響無(wú)奈以低價(jià)賣出。二是雖然賣出價(jià)比買入價(jià)高，但是賣出價(jià)卻要比預(yù)期價(jià)格更低。三是在房地產(chǎn)商品上墊支的貨幣資金因?yàn)橐恍┰蚨馐軗p失，無(wú)法按約定期限收回投資的資金。四是因?yàn)樨?cái)務(wù)方面因素影響，只能違背自己意愿，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拋售處理。2.2房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征2.21客觀性所謂的客觀性指的房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不會(huì)因個(gè)人意志而發(fā)生轉(zhuǎn)移。比如說(shuō)，對(duì)于市場(chǎng)中的單個(gè)購(gòu)買者而言，其思想支配其購(gòu)買行為，但其行為來(lái)源會(huì)受到個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與社會(huì)環(huán)境影響。如果從物質(zhì)性層面分析，購(gòu)買力整體性是客觀存在的，會(huì)受社會(huì)力量支配，且?guī)в幸欢ǖ囊?guī)律性［5］。在客觀事物發(fā)展過(guò)程中，內(nèi)外部事物往往會(huì)存在一定的不確定性，所以，風(fēng)險(xiǎn)也是無(wú)時(shí)不刻的客觀存在著，正是由于這種客觀性，需要我們時(shí)刻端正自身態(tài)度，承認(rèn)并正視風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極對(duì)待。2.2.2收益不確定性風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性和不可預(yù)測(cè)性。比如說(shuō)，國(guó)家政策改變、爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)、形成臺(tái)風(fēng)等，這些變化看似有表面原因，但這些風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)發(fā)生卻是無(wú)法預(yù)測(cè)。正因?yàn)檫@樣，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)面臨不確定性。正是由于客觀條件不斷發(fā)生改變引起的不確定性客觀體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，投資風(fēng)險(xiǎn)便是各種不確定性因素相互作用的結(jié)果［6］。2.2.3損益雙重性對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)而言，不一定只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生負(fù)面影響，倘若能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確評(píng)定和利用，就會(huì)使收益增加。如，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果預(yù)期收益較大，所引起的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大。一旦形勢(shì)不好，就很可能發(fā)生虧損，此時(shí)如果能夠及時(shí)作出科學(xué)決策，并頂著風(fēng)險(xiǎn)直上，就有可能扭轉(zhuǎn)形勢(shì)，使收益增加。這也表明，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)損益是有雙重性影響的，在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能懼怕，也不能消極預(yù)防，而應(yīng)將其視作一次經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，并能夠直面風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而在同風(fēng)險(xiǎn)斗爭(zhēng)中戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)。2.2.4可預(yù)測(cè)性盡管風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)在于其不確定性，但這種不確定性并非指的是對(duì)客觀事物全然無(wú)知。通過(guò)對(duì)以往類似事件統(tǒng)計(jì)資料的分析，人們往往能夠合理預(yù)測(cè)投資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率以及由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而合理預(yù)測(cè)和測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的本質(zhì)就是風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，它不僅能夠影響風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范，也會(huì)對(duì)決策與管理產(chǎn)生一定的作用。3以青島市開發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目為例分析房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)青島市開發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目，位于青島開發(fā)區(qū)的“迎賓大道”——江山中路中段，是青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)示范工程之一。這個(gè)項(xiàng)目共包括3棟樓，其中，1號(hào)樓和2號(hào)樓雖然綜合驗(yàn)收備案手續(xù)辦理完畢，也達(dá)到了房屋初始登記的辦理要求，但因?yàn)殚_發(fā)商缺少資金，未能及時(shí)足額繳納相關(guān)稅金及配套費(fèi)用，致使房屋所有權(quán)證難以辦理下來(lái)，也就不能給每戶辦理房產(chǎn)證。該項(xiàng)目3號(hào)樓是一棟辦公樓，目前主體工程已封頂，但裝修工程、安裝工程基本未做，目前已爛尾多年。

3.1投資支出風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資支出指的是投資者在取得、開發(fā)土地以及房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)成本支出的總和。房地產(chǎn)由于自身不可移動(dòng)，還會(huì)受到自身結(jié)構(gòu)、規(guī)劃限制、裝飾裝修設(shè)計(jì)等因素的影響，且具有較強(qiáng)的專用性，完工就難以作出更改，改建又需要很大投入。所以，一旦作出錯(cuò)誤的投資判斷，勢(shì)必造成嚴(yán)重的損失。比如說(shuō)，曾風(fēng)靡一時(shí)的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)導(dǎo)致的嚴(yán)重?fù)p失，分析其原因發(fā)現(xiàn)，主要是因?yàn)橥顿Y者在尚未考慮充分的情況下就作出簡(jiǎn)單判斷與決策，錯(cuò)誤地進(jìn)行區(qū)位選擇和開發(fā)，也就很難取得比較理想的結(jié)果。此外，房地產(chǎn)投資周期比較長(zhǎng)，很多新建項(xiàng)目因?yàn)樽陨斫ㄔO(shè)周期長(zhǎng)，在投入建設(shè)的過(guò)程中會(huì)造成投資支出增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者負(fù)擔(dān)較重，致使投資者蒙受巨額損失。青島市開發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目也充分顯示了房地產(chǎn)的投資支出風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目不可移動(dòng)、受規(guī)劃限制、投資額巨大等原因?qū)е缕渲腥魏我粋€(gè)環(huán)節(jié)出了風(fēng)險(xiǎn)都有可能最后停工、擱淺。3.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一般指在開發(fā)與建設(shè)房地產(chǎn)生產(chǎn)，出租及銷售過(guò)程中所面臨風(fēng)險(xiǎn)，其中主要影響因素為價(jià)格、租金和空置率。房地產(chǎn)銷售主要面臨價(jià)格浮動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。正確預(yù)估未來(lái)房地產(chǎn)市值可以有效預(yù)防房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)租賃運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，租賃價(jià)格及空置率是決定房地產(chǎn)投資效益較大的兩個(gè)不確定因素。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行出租雖然可以為投資者帶來(lái)利益，但是對(duì)租金的把控要得當(dāng)，過(guò)高的租金不易被承租方接受，出租率也會(huì)減低，過(guò)低的租金又可能導(dǎo)致投資者無(wú)法按時(shí)獲得投資回報(bào)。在限定的時(shí)間里，房地產(chǎn)的租賃數(shù)所占可出租數(shù)的百分比稱為空置率。顯然，在相同的租金價(jià)格條件下，能為投資者帶來(lái)較高收益的房地產(chǎn)，往往空置率偏低，反之，空置率較高的房地產(chǎn)只能為投資者帶來(lái)少量的收益。從客觀的講，價(jià)格，租金與空置率等不確定因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)最難管理，同時(shí)也是對(duì)投資者最具有威脅的。青島市開發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，建設(shè)期管理尚可；在預(yù)售期定價(jià)也正常，但是沒(méi)有趕上整個(gè)青島市場(chǎng)房勢(shì)最火爆的近幾年，導(dǎo)致回款較慢，收益不足，開發(fā)商最能高價(jià)售出的商業(yè)及辦公部分選擇最后建設(shè)，卻因資金鏈斷裂，只有部分房屋拿到了預(yù)售，這也是銷售過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)政策不佳，這些都是該項(xiàng)目最終擱淺的重要原因。3.3商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資，或因?yàn)榻?jīng)營(yíng)利潤(rùn)低于經(jīng)營(yíng)成本，而給投資者造成投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)歸屬于綜合性風(fēng)險(xiǎn)，包含多種作用性因素，且這些因素大多具有不確定性，但可供投資者避免商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的方式也有很多種。比如抵押貸款，投資者可利用固定利率把部分投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)交給銀行承擔(dān)。委托進(jìn)行物業(yè)管理的方式也是一種可行方案，投資者通過(guò)此種方案可以讓物業(yè)管理公司為其承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)［7］。青島市開發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目在前期主要通過(guò)民間借貸取得投資資金，開發(fā)商想通過(guò)后期銀行放貸轉(zhuǎn)移資金壓力，但最終在金融市場(chǎng)不景氣的這幾年，銀行放貸收緊，不向中小企業(yè)貸款，開發(fā)商實(shí)力較弱，導(dǎo)致開發(fā)商沒(méi)有充足資金抵償巨額的借款本金和利息，這些都是該項(xiàng)目經(jīng)歷的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3.4融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要大量的資金投入，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)投資者都需要借助融資工具。據(jù)顯示，貸款在房地產(chǎn)投資總額往往達(dá)到50%以上，甚至有可能達(dá)到80%甚至超過(guò)90%。自有資金與借入資金組合比率的高低也是難以確定的，要確定兩者比率，就需要投資者對(duì)如下因素做出有效判斷：房地產(chǎn)投資成本、貸款利率、期限以及預(yù)期收益等等。之所以會(huì)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)，是由市場(chǎng)利率變動(dòng)導(dǎo)致的。一旦市場(chǎng)利率發(fā)生變化，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的變化，房地產(chǎn)投資價(jià)值的估算公司為：投資價(jià)值=預(yù)期年純收益÷收益還原利率。對(duì)收益還原利率而言，和市場(chǎng)利率的變動(dòng)方向一致。如果市場(chǎng)利率較低，預(yù)期年純收益保持不變，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資價(jià)值變大；市場(chǎng)利率的下降會(huì)對(duì)消費(fèi)形成刺激作用，如果抵押貸款利率降低，居民購(gòu)買能力就能得到相對(duì)提高，進(jìn)而就會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額的增長(zhǎng)。青島市發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目在其預(yù)售階段雖然沒(méi)有趕上銀行利率上調(diào)階段，但銀行不給與其放款，其借入資本全是民間借貸，收益還原利率提高，房地產(chǎn)投資價(jià)值自然降低。3.5購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上取決于通貨膨脹率的大小。指的是因?yàn)樯鐣?huì)物價(jià)總水平的提升，造成投資者未來(lái)收益建設(shè)，導(dǎo)致購(gòu)買力降低，進(jìn)而形成購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)［8］。倘若投資者以固定率的分期付款方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行出售，或者以固定的租金進(jìn)行出租處理，就會(huì)面臨購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。由于浮動(dòng)利率的存在或者縮短租期長(zhǎng)短，都能有效降低購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，但也不利于投資收益的形成，比如說(shuō)，盡管采用浮動(dòng)利率能夠降低購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)減少購(gòu)房者的數(shù)量。如果通貨膨脹率很高，那么消費(fèi)者就會(huì)選擇減少住房消費(fèi)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致投資者受到損失。中國(guó)在近幾年通貨膨脹較大，這些在該項(xiàng)目預(yù)售初期并沒(méi)有及時(shí)反映在房?jī)r(jià)上，而等可售的兩幢住宅樓售完，最近幾年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)變熱，房?jī)r(jià)漲了很多，而開發(fā)商卻沒(méi)有可售房源，實(shí)際獲得的收入因通貨膨脹相對(duì)降低。這些都是購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)。3.6市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指的是因房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致投資損失面臨的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有其自身的特殊性，具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，且易受區(qū)域性因素的影響［8］。按照土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)等級(jí)的不同可將土地市場(chǎng)劃分為土地一級(jí)出讓市場(chǎng)與二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，具有很強(qiáng)的壟斷性。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及大小產(chǎn)生影響。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)、消費(fèi)市場(chǎng)存在一定局限，都有可能導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，比如說(shuō)，在同一座城市內(nèi)，由于市場(chǎng)供求狀況的差異性，導(dǎo)致相同檔次的物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)不同的業(yè)績(jī)，這也意味著必須考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。近年來(lái)，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，主要是受一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，大學(xué)生轉(zhuǎn)向二線市場(chǎng)因素的影響。提高大學(xué)升學(xué)率并非只會(huì)促進(jìn)教育水平提升，還會(huì)使中國(guó)居民安居城市的能力得以提升，進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程。比如說(shuō)，青島市發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目預(yù)售完成是在青島市房產(chǎn)市場(chǎng)不熱時(shí)，但到了房地產(chǎn)市場(chǎng)熱的時(shí)候，又出現(xiàn)了爛尾現(xiàn)象，這也表明房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，必須給予足夠的重視和關(guān)注。3.7政策風(fēng)險(xiǎn)如果國(guó)家或政府針對(duì)房地產(chǎn)投資出臺(tái)的政策發(fā)生變化，并有可能引起投資者受到損失，便會(huì)形成政策風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，有金融政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策以及投資限制等政策會(huì)導(dǎo)致政策風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生?，F(xiàn)如今，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于改革的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)軌，各類政策不斷加以調(diào)整，但是房地產(chǎn)投資周期往往比較長(zhǎng)，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)尤其是土地進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控，所以，房地產(chǎn)投資會(huì)受到政策風(fēng)險(xiǎn)的重要影響，城市規(guī)劃發(fā)生改變不僅會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的用途產(chǎn)生影響，也會(huì)限制其利用強(qiáng)度，如果不對(duì)城市規(guī)劃變動(dòng)方向加以理解，掌握城市規(guī)劃的發(fā)展方向就盲目地投入資金，勢(shì)必會(huì)對(duì)投資者造成沉重打擊，甚至有可能血本無(wú)歸，最近幾年，在抵押貸款、住房分配制改革以及住房公積金等方面，國(guó)家出臺(tái)了一些文件和規(guī)定，在為房地產(chǎn)投資者提供機(jī)遇的同時(shí)又產(chǎn)生一定限制，要想達(dá)到投資成功的目的，就要對(duì)政策中的優(yōu)惠條件進(jìn)行合理利用，確保盡可能多的享受。最近兩年，為了響應(yīng)政府房住不炒的政策，很多地方政府實(shí)行了限購(gòu)政策，限購(gòu)政策通過(guò)戶籍、社保、可買房產(chǎn)套數(shù)問(wèn)題限制住了一大部分購(gòu)買房產(chǎn)的人群，導(dǎo)致火熱的二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫，可見房地產(chǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很重要的風(fēng)險(xiǎn)。青島市發(fā)區(qū)江山中路某爛尾項(xiàng)目在投資初期，市場(chǎng)可觀，政府減免土地出讓金。可是因?yàn)榻ㄔO(shè)周期長(zhǎng)，政府換屆，導(dǎo)致新政府頒發(fā)新政策：要求補(bǔ)交土地出讓金，這對(duì)于投資者而言就是一個(gè)比較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。3.8法律風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)投資者的投資行為本身違法或者沒(méi)有對(duì)法律工具進(jìn)行合理利用，就有可能面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)，我們把這種風(fēng)險(xiǎn)稱之為法律風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資涉及范圍廣泛，容易引起糾紛，如在拆遷安置、房地產(chǎn)租賃和買賣等過(guò)程中，這些糾紛的出現(xiàn)會(huì)對(duì)投資的正常進(jìn)行造成影響，也不利于投資收益的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致投資損失。在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，其本質(zhì)就是對(duì)建筑工程實(shí)施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)對(duì)工程承包的合同條款進(jìn)行深入分析，讓承包商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散處理［9］。如，青島市某爛尾項(xiàng)目根據(jù)購(gòu)房合同約定，業(yè)主在2012年10月到期收房，但開發(fā)商交房的期限一再推遲，于是雙方陷入了糾紛，在這種情況下，政府部門出面調(diào)整，雙方達(dá)成一致協(xié)議，開發(fā)商也根據(jù)協(xié)議要求在2014年順利交房，但又遲遲未辦理大產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證。未按合同約定交房、不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證等問(wèn)題，都會(huì)影響房地產(chǎn)投資的正常運(yùn)行，造成了很大的投資損失。4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理作為一個(gè)完整性過(guò)程，按照邏輯順序的不同可將其劃分為五個(gè)步驟，以下就這五個(gè)步驟的工作內(nèi)容和任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)介紹：4.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是合理預(yù)測(cè)和估計(jì)企業(yè)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)，了解在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)影響。具體而言，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是對(duì)企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加以分析，認(rèn)真分析房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過(guò)程中的各種弱點(diǎn)與不利因素，并合理預(yù)測(cè)這些因素對(duì)企業(yè)利益帶來(lái)的威脅。1)按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生成因分析。主要包括如下內(nèi)容：各種不可抗力災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)面臨財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)政治體制、各種政治因素，如制度頒布、制度變更及制度實(shí)施等因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)造成的影響。分析經(jīng)濟(jì)因素，如生產(chǎn)、分配、消費(fèi)環(huán)節(jié)以及信貸、稅收、財(cái)政、價(jià)格的影響等造成的風(fēng)險(xiǎn)，分析房地產(chǎn)供需狀況導(dǎo)致的銷售數(shù)量、成本、利潤(rùn)的變化，信貸政策風(fēng)險(xiǎn)，如貸款利率、結(jié)構(gòu)等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)造成的影響，由于生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步以及勞動(dòng)生產(chǎn)提升導(dǎo)致固定資產(chǎn)以及流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)形消耗受到的影響等。2)按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生環(huán)節(jié)分析。主要包括的內(nèi)容有：企業(yè)面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)便是投資風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)投資決策資料的可行性與可靠性進(jìn)行認(rèn)真研究。對(duì)報(bào)告的可行性和有效性進(jìn)行深入分析；對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)及更新時(shí)間以及資金占用等導(dǎo)致的資金使用與回收風(fēng)險(xiǎn)加以有效分析。此外，對(duì)于銷路不暢導(dǎo)致的銷售風(fēng)險(xiǎn)，壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，延遲支付風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析。3)按風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度分析。主要包括的內(nèi)容有：導(dǎo)致利潤(rùn)率下降的各種程度的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無(wú)法到期償付的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別占有基礎(chǔ)性地位，這也就意味著各種風(fēng)險(xiǎn)，特別是重大風(fēng)險(xiǎn)，一旦得不到重視，就容易造成風(fēng)險(xiǎn)管理失誤。4.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指的是利用各種方式，投資者就風(fēng)險(xiǎn)給投資活動(dòng)帶來(lái)的影響及影響程度進(jìn)行合理測(cè)定，這也是投資者在作出投資決策前需要重點(diǎn)進(jìn)行的工作，必須給予足夠關(guān)注。在評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，需要了解的信息主要包括如下內(nèi)容：第一，在進(jìn)行投資時(shí)，各類風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率；第二，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)投資活動(dòng)造成多大損失。比如說(shuō)，如果企業(yè)發(fā)生壞賬損失，并對(duì)企業(yè)造成不利影響，但企業(yè)管理人員必須明確該段時(shí)間內(nèi)發(fā)生壞賬損失的概率以及壞賬損失會(huì)給企業(yè)造成的損失程度［10］。如果我們能夠列出較為齊全的可知因素，并掌握足夠可靠準(zhǔn)確的信用，使用正確的評(píng)價(jià)方法，就能夠合理判定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生程度，甚至可能合理預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)產(chǎn)生的損失數(shù)，為后續(xù)采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施提供有利依據(jù)。4.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的回避與轉(zhuǎn)移面對(duì)房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的各種風(fēng)險(xiǎn),投資者均有著各種不同的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)回避與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是最常使用的兩種對(duì)策。l)風(fēng)險(xiǎn)回避。對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)損失方法中風(fēng)險(xiǎn)回避是最徹底的一種。通過(guò)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)回避，能夠有效排除一些特定風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失。所謂的風(fēng)險(xiǎn)回避就是在全面分析一些投資項(xiàng)目后，作出放棄項(xiàng)目投資決定的行為。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)回避策略，雖然能夠防止投資者遭受某種可能的損失，但也放棄了獲利的可能性，其本質(zhì)是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，缺乏主動(dòng)性［11］。比如說(shuō)，一些特定風(fēng)險(xiǎn)的損失可能性很大，損失數(shù)額巨大；或在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理的過(guò)程中，所用的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策付出的成本較大，甚至?xí)銎淇赡軒?lái)的收益，那么面對(duì)這種情況，只能選擇采取風(fēng)險(xiǎn)回避策略。2)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移而言，就是通過(guò)采取有效的措施將各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效轉(zhuǎn)移。通常來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要包括三種形式：一是作為風(fēng)險(xiǎn)控制措施的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,也就是利用合同或相關(guān)約定，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任的有效轉(zhuǎn)移，這樣就能降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率及損失水平。具體包括兩種，其一，將有風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)或財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人；其二，將風(fēng)險(xiǎn)本身轉(zhuǎn)移給別人。二是作為風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)措施的非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施尋求外部資金為可能的損失買單，從而達(dá)到轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。主要包括兩種，一種是轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)責(zé)任；另一種則是發(fā)行投資公司股票。三是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)，就能獲得保險(xiǎn)公司對(duì)被保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)損失的保障，也就是說(shuō)，被保險(xiǎn)人通過(guò)保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，自身所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就得到了有效降低［12］。4.4風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制指的是減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或降低造成的損失程度，以應(yīng)對(duì)投資者不愿或無(wú)法轉(zhuǎn)移和回避的風(fēng)險(xiǎn)。從某種程度上，風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都是消極的放棄和中止，但風(fēng)險(xiǎn)控制則不同，能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)本身特性加以改善，以便投資者接受。風(fēng)險(xiǎn)控制的策略和方法有很多種,下面我們簡(jiǎn)單介紹其中的幾種:l)確定投資原則,講究投資策略。在正式投資房地產(chǎn)以前,投資者必須確定自己投資的原則與策略,即確定自己打算投資何種形式的房地產(chǎn)；投資規(guī)模大致有多大，投資的資金有多少;其余的資金如何籌集;投資期限多長(zhǎng);使用資金的成本有多高，自己能夠承受什么程度的風(fēng)險(xiǎn)等等在這些問(wèn)題大體搞清以后,再具體考慮選擇好的投資對(duì)象、投資時(shí)機(jī)和投資方式。這樣,這一投資計(jì)劃才能比較穩(wěn)妥地進(jìn)行［13］。2)運(yùn)用各種方式,進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查,掌握市場(chǎng)信息,并綜合各種政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的因素,全面估測(cè)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),最終做出正確的投資抉擇。投資者最需要掌握的信息包括房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀及趨勢(shì)的信息,價(jià)格趨勢(shì)的信息,房地產(chǎn)開發(fā)成本信息,經(jīng)濟(jì)政策信息以及科技進(jìn)步信息,政治、軍事、社會(huì)等各方面信息。其中房地產(chǎn)需求信息具體包括社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量、對(duì)房地產(chǎn)功能的要求、購(gòu)買者的收入水平及其對(duì)價(jià)格的承受能力等:市場(chǎng)開發(fā)信息包括反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與趨勢(shì)的各種情報(bào),如房地產(chǎn)供給狀況、銷售方式的變化、其他投資者的規(guī)模與實(shí)力等;科技進(jìn)步信息是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的新能源、新材料、新技術(shù)發(fā)展的信息;政治和經(jīng)濟(jì)政策信息包括國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策的變化、社會(huì)安定情況、法規(guī)制度的變化等。投資者在掌握大量的信息以后,更重要的是對(duì)這些信息進(jìn)行選擇、分析、判斷,去粗取精為投資決策提供可靠的依據(jù),從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率,增加獲利的可能［14］。投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類很多,并且它們的風(fēng)險(xiǎn)大小不同,選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目,或者投資收益可以預(yù)先確定的項(xiàng)目,就能將投資收益的不確定性降低到最低程度,從而降低風(fēng)險(xiǎn)度。同時(shí),風(fēng)險(xiǎn)較低的投資項(xiàng)目的利潤(rùn)、現(xiàn)金純收入不一定很低,如我國(guó)目前投資住宅利潤(rùn)就很大,尤其是在國(guó)家政策傾斜、支持、鼓勵(lì)的情況下更是如此。3)通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)水平、加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)投資項(xiàng)目最終能否取得好的收益,經(jīng)營(yíng)管理人員的素質(zhì)非常重要,因而提高經(jīng)營(yíng)管理人員的業(yè)務(wù)水平,能夠提高他們對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷、分析的準(zhǔn)確性,降低不確定性的發(fā)生,也可以更為有效地利用資金、智力等方面的有利因素,提高管理的效率,減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,提高收益率,從而順利的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。4)實(shí)行投資組合策略。這種風(fēng)險(xiǎn)控制策略包括多種形式，如投資對(duì)象組合、期限與地區(qū)組合等。投資對(duì)象組合是指投資者將其總的投資額分別投入到不同的投資對(duì)象中去。著名的投資三分法理論認(rèn)為,投資者應(yīng)將其資產(chǎn)平均分為三份,分別投資于房地產(chǎn)、有價(jià)證券和保留現(xiàn)金或銀行存款。投資四分法則認(rèn)為,應(yīng)將1/4的資產(chǎn)以存款或現(xiàn)金形式保留,其余的分別平均投入到房地產(chǎn)、有價(jià)證券和外匯中去,對(duì)專門投資于房地產(chǎn)的資金也實(shí)行三分法,其中一部分資金投資于安全性高的房地產(chǎn)即防御性資產(chǎn),另一部分資金投資于有潛在增長(zhǎng)能力的房地產(chǎn)即進(jìn)攻性資產(chǎn),最后一部分留作投資預(yù)備金即調(diào)整性準(zhǔn)備。投資地區(qū)組合是指投資者應(yīng)將其投資對(duì)象分散在各個(gè)不同的地區(qū)或同一個(gè)地區(qū)不同的位置。投資期限組合是指在投資活動(dòng)中應(yīng)注意長(zhǎng)期、中期和短期投資的結(jié)合。投資組合策略可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn),防止因政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等因素可能給投資者帶來(lái)的過(guò)多損失［15］。4.5風(fēng)險(xiǎn)損失處理在這一階段，主要是根據(jù)預(yù)先作出的財(cái)務(wù)安排，針對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以最小的風(fēng)險(xiǎn)處理費(fèi)用及時(shí)排除風(fēng)險(xiǎn)損失對(duì)企業(yè)造成的不利影響，減小甚至完全避免企業(yè)由