南昌市高新區(qū)房地產市場調研報告

南昌市高新區(qū)房地產市場調研報告江西中原2021年6月15日高新區(qū)宏觀環(huán)境分析第一局部區(qū)域經濟開展狀況分析產業(yè)結構及概況一覽區(qū)域規(guī)劃及開展分析高新區(qū)概況區(qū)域概況：高新區(qū)位于南昌東大門，面積231平方公里，擁有900余家企業(yè)及瑤湖高校園區(qū)高新區(qū)南昌東大門,是我省唯一的國家級高新區(qū)。高新區(qū)創(chuàng)立于是1991年3月，1992年11月被國務院批準，轄區(qū)面積231平方公里。全區(qū)企業(yè)900余家，外資企業(yè)200余家，美國微軟、科勒、耶茲，法國ABB、德國G&D、臺灣東元等一批國際知名跨國公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團、TCL等一批國內知名企業(yè)進駐。區(qū)域內瑤湖高校區(qū)14.7平方公里，目前有江西師范大學、藍天學院、南昌工程學院等7所高校進駐。注：色彩鮮艷區(qū)域為高新區(qū)人口規(guī)模：高新區(qū)人口總數(shù)30余萬，半數(shù)產業(yè)人口，大學生占比較大；區(qū)內常住人口22.85萬人，未來5年將突破50萬數(shù)據(jù)來源：江南都市報〔2021-6-10〕?人口變化影響房產消費?人口總量：高新區(qū)目前常住人口22.85萬，主要人口由產業(yè)人口及高校人群組成，大學生師生10萬余人，與產業(yè)人口平分秋色，高新區(qū)加上外來務工人員，目前高新片區(qū)內人口總數(shù)約30萬人。人口結構：從人口組成來看，高新區(qū)總人口1/3人口為大學生，半數(shù)以上為產業(yè)聚集性人口，本地居民所占比例有限。未來人口預計：由于瑤湖組團的規(guī)劃建設，特別是洪都集團的搬遷，航空城的開建，未來5年區(qū)域人口或將突破50萬。交通路網：高新區(qū)交通路網四通八達，北京路、南京路直達市區(qū)，紫陽大道連接東外環(huán)高速，富大有路連通紅谷灘及昌北，交通極為便捷，但局部區(qū)域公交欠興旺北京路可直達八一廣場通往上饒、鄱陽、余干，外環(huán)高速外環(huán)高速可直達九江、撫州等地連通陽明路，上八一大橋通往英雄大橋，直達紅谷灘、昌北南京路直達市區(qū)青山湖大道，建設中，預計八月通車待開發(fā)，公交欠興旺待開發(fā)，公交欠興旺各條線路說明如下：①線路走向：昌九高速客運西站、樂化、蛟橋、豐和北大道、豐和二路、世貿路、中山西路、中山路、八一廣場、北京路、瑤湖大道②線路走向：望城、高速客運西站、站前北大道、紅谷南大道、豐和大道、鳳凰一路、陽明路、八一大道、洛陽路、南昌火車站、順外路、上海路、廣州路，至羅家鎮(zhèn)③瑤湖北、民豐路、丹霞路、青山路、八一大道、疊山路、象山路、象山南路、繩金塔街、十字街、京山北路、迎賓大道、至蓮塘④高速客運西站、站前北大道、朝陽洲南、撫生路、洪城路、洪都大道、南京東路、上海路、國威路、火炬大道

⑤線路走向：下羅地區(qū)、長堎大道、學府大道，紅谷南大道、學府大道、朝陽大道、江鈴西路、高新大道

軌道交通：地鐵1、3、4號線經過高新區(qū)，未來出行將十分便捷，特別是地鐵1號線2021年的通車運營，為沿線房地產工程的開展注入活力其中2021年前將完成1號線和2號線一期建設,全長共50.6公里,靜態(tài)投資為264.24億元,其中地上高架為2.8公里,地下鐵路為47.8公里。按照每1.2公里設一個出、進站口規(guī)劃,全線共設出、進站口41個。高新風光及配套：五星級大酒店、艾溪湖濕地公園、奧林匹克中心、高校園區(qū)等高新區(qū)火炬大街全景——園中園大酒店艾溪湖濕地公園奧林匹克中心七城會水上運動中心圍堰高校資源：瑤湖高校園區(qū)，規(guī)劃占地面積25平方公里，可容納15所院校，開展人口30萬，是江西構筑人才高地和科研的重要基地，目前入駐師生10萬余人江西師大瑤湖校區(qū)：緊靠瑤湖，可容納學生4萬人。目前已招收學生近3.5萬人；留學生、研究生公寓在建江西制造學院瑤湖校區(qū)：位于紫陽大道南面，京九蓄電池廠旁，占地面積300畝，目前已招收學生約0.5萬人江西現(xiàn)代學院瑤湖校區(qū)：位于紫陽大道南面，制造學院西側，目前已招收學生約1萬人藍天學院瑤湖校區(qū)：位于紫陽大道北面，尤氨道路東側，可容納學生2萬人。目前已招收學生約2萬人江西工業(yè)職業(yè)學院瑤湖校區(qū)：位于南昌工程學院西北側，天祥大道西面，可容納學生6000人。目前已招收學生0.4萬人南昌工程學院瑤湖校區(qū)：緊鄰師大北，位于天祥大道東面，可容納2.5萬人。目前已招收學生近2萬人江西外語外貿學院瑤湖校區(qū)：位于南昌工程學院北面，天祥大道東面，可容納學生1.2萬人。目前已招收學生約1.2萬人?？圃盒１究圃盒^(qū)域經濟開展狀況分析產業(yè)結構及概況一覽區(qū)域規(guī)劃及開展分析高新區(qū)概況南昌高新區(qū)已成為江西省科技含量最高、產業(yè)集聚效應最顯著、開展速度最快、創(chuàng)新能力最強的經濟區(qū)域高新區(qū)，光伏產業(yè)、LED產業(yè)、航空高技術產業(yè)和效勞外包產業(yè)，已經或將要成為該區(qū)支柱特色產業(yè)?？偼顿Y500億元的光伏產業(yè)園，將建成全球產業(yè)鏈最完整、科技含量最高的光伏產業(yè)園。同時，高新區(qū)正著力建設國產大飛機零部件研發(fā)制造基地，力爭2021年實現(xiàn)總收入1000億元。在中華環(huán)保聯(lián)合會和北京大學中國低碳開展研究中心共同主辦的“低碳開展經驗交流會暨低碳中國突出奉獻城市、企業(yè)、個人〞授牌儀式商。南昌高新區(qū)被評為“低碳中國突出奉獻園區(qū)〞。2021年度南昌高新區(qū)憑借強大的開展動力，在國家科技部日前公布的國家高新區(qū)評價試行結果中，綜合實力成功躋身前30強，排名全國第28位，成為我省首個邁進國家級高新區(qū)前30強的開發(fā)區(qū)。浙大科技園金廬軟件園經濟開展：經濟跨越式開展，省內經濟龍頭，GDP向千億邁進1991年，南昌高新區(qū)在一片農田上起步，當年GDP僅3億。2003年，全區(qū)GDP突破100億。到2005年突破200億，僅用了2年的時間;到2006年突破300億只用了1年時間；2021年，全區(qū)GDP收入618億，2021年，園區(qū)GDP681億元，地區(qū)生產總值完成212億元，財政總收入突破21億元。“到2021年，園區(qū)主營業(yè)務收入將到達2500億元，財政總收入突破100億元，出口創(chuàng)匯突破100億美元。〞高新區(qū)主任邱向輝2021年9月國務院副總理王岐山在高新區(qū)視察指導工作區(qū)域經濟開展狀況分析產業(yè)結構及概況一覽區(qū)域規(guī)劃及開展分析高新區(qū)概況有色金屬服務外包光伏產業(yè)南昌航空城LED產業(yè)園4.LED產業(yè)是高新區(qū)的特色產業(yè)和優(yōu)勢產業(yè)，高新區(qū)規(guī)劃了800畝用地，正在打造以晶能光電等公司為龍頭的LED特色產業(yè)園，培養(yǎng)了聯(lián)創(chuàng)光電、晶能光電、欣磊光電等一批國內LED龍頭企業(yè)及30多家配套企業(yè)，園區(qū)將與金沙江投資合作共同把LED打造成為千億產業(yè)5.航空工業(yè)城，占地約20平方公里是南昌高新區(qū)又一重大工程。工程總投資預計200億元以上，分三期工程建設完成。全部竣工后，將為南昌高新區(qū)再增加一個產值千億的產業(yè)。1.有色金屬產業(yè)集群三年規(guī)劃，重點圍繞江銅、江鎢兩大有色金屬龍頭企業(yè)，延伸產業(yè)鏈，成為全國知名的有色金屬深加工產業(yè)基地。2.高新區(qū)被國家商務部、信息產業(yè)部和科技部聯(lián)合認定為“中國效勞外包示范區(qū)〞。目前微軟、用友軟件、臺灣英華達、捷眾藥業(yè)等企業(yè)已入駐。全區(qū)軟件和效勞企業(yè)總數(shù)達280家，約占全市總數(shù)的90%，全省的85%。3.光伏產業(yè)是高新區(qū)產業(yè)集群的后起之秀。以賽維為首的光伏企業(yè)正在高新區(qū)打造世界級光伏產業(yè)園基地。預計五年內光伏產業(yè)園工程全部達產后，年產值將到1000億元，稅收超100億元。高新區(qū)打造“五大〞支柱產業(yè)高新區(qū)重點打造“五大〞支柱產業(yè)區(qū)域經濟開展狀況分析產業(yè)結構及概況一覽區(qū)域規(guī)劃及開展分析高新區(qū)概況主城區(qū)樂華組團灣里組團九龍湖組團瑤湖組團蓮塘組團瑤湖組團面積最大，定位為航空產業(yè)、LED、及相關高科技產業(yè)是南昌“東拓〞戰(zhàn)略意圖實現(xiàn)的重要空間依托組團規(guī)劃：五大組團規(guī)劃提出與建設，加速南昌城市開展、面積擴大，為高新區(qū)的經濟開展再次注入動力一核心五片分布圖高新規(guī)劃：瑤湖周邊將是未來重點開展區(qū)域，特別是瑤湖組團的開建，航空城的開工，瑤湖島新城的規(guī)劃，將對加速高新區(qū)的開展高新區(qū)規(guī)劃三大園區(qū)，分別是湖西產業(yè)園〔內含浙大科技園、昌大科技園、留學人員創(chuàng)業(yè)園、金廬軟件園等〕、主城生活區(qū)以及瑤湖科技城〔包含南昌光伏產業(yè)園、LED產業(yè)園、航空工業(yè)城、軟件及效勞外包示范基地和大學城〕主城生活區(qū)瑤湖科技城高新區(qū)“十二五〞規(guī)劃借鑒蘇杭經驗建設瑤湖生態(tài)科技城

建航空城打造中國的“西雅圖〞打造世界“光電之都〞打造18公里長的南昌“長安街〞未來五年，高新區(qū)將學習借鑒杭州西湖、蘇州金雞湖等先進科技新城建設理念，推動產業(yè)、科技、生態(tài)、城市融合開展，加速建設瑤湖生態(tài)科技城。以江西賽維為龍頭，引進國內外知名光伏企業(yè)加盟，形成除硅料外的集硅片、電池片、電池組件、薄膜電池、導電玻璃及太陽能電站等為一體的完整光伏產業(yè)鏈。借鑒西雅圖航空城先進理念，加強與中航工業(yè)、中國商飛的合作，快速推進25平方公里的南昌航空城建設，承接國產大飛機C919前機身、中后機身等值段的生產！爭取大飛機第二試飛機場及第二總裝廠落戶。重點規(guī)劃建設三大類路網，建設貫穿區(qū)域的4大主干道。北京東路經艾溪湖大橋、紫陽大道、瑤湖大橋至麻丘互通立交，全長18公里，打造成南昌最長的一條城市主軸線，成為南昌的“長安街〞。高新區(qū)“十二五〞規(guī)劃瑤湖科技城：將打造成航空產業(yè)、LED及相關高科技產業(yè)，人口達80萬至100萬的綜合產業(yè)新城，并融合產品制造與科技研發(fā)、商務辦公與生活配套功能于一體的生態(tài)科技城瑤湖科技城規(guī)劃：一，著力打造環(huán)鄱陽湖中央商務區(qū)〔整個瑤湖生態(tài)科技城規(guī)劃的核心，也是引擎，即在6平方公里約9000畝的瑤湖半島上，參照美國紐約曼哈頓模式，打造一個“一島雙心，南部極核，生態(tài)串聯(lián)〞的中央商務區(qū)；二，紫陽大道打造商業(yè)特色商業(yè)街，以紫陽大道為中心、沿支路縱深兩側用地商業(yè)的延續(xù)；三，將昌東大道定格為總部經濟帶，規(guī)劃使其成為南昌的“昌東智芯，總部高地〞；打造獨具特色的南昌東大門，塑造城東新中心；東納艾溪湖，北接贛江，西望瑤湖，營造人與自然和諧共生的新型總部示范基地。四，以大飛機制造業(yè)奠基，將麻丘片區(qū)建設成為以航空城配套的一個綜合產業(yè)效勞區(qū)。建設成現(xiàn)代化、國際化、商務化、數(shù)字化、生態(tài)化的百萬人口科技新城近期規(guī)劃利好瑤湖島是瑤湖生態(tài)科技城區(qū)位、景觀條件最好的區(qū)域，現(xiàn)狀呈南北梭型，瑤湖島規(guī)劃為南北雙中心的結構，且在兩個中心中間設置核心景觀帶串聯(lián)將其組織成為一體?，幒u南側三面臨湖，東與麻丘片區(qū)隔水相望，正對高速公路入城口，具有得天獨厚的視線景觀優(yōu)勢，瑤湖島將成為“東方曼哈頓〞在瑤湖西側中段，有一個瑤湖半島，三面環(huán)水，另一面與陸地相連。這個6平方公里小島，有著類似美國紐約曼哈頓的天然親水環(huán)境。這里將打造成一個“一島雙心，南部極核，生態(tài)串聯(lián)〞的中央商務區(qū)。這是整個瑤湖生態(tài)科技城規(guī)劃的核心。據(jù)了解，該中央商務區(qū)的規(guī)劃從整個南昌市大區(qū)域著眼，將規(guī)劃區(qū)與周邊地塊功能聯(lián)系起來，總體形成“兩心、一軸、九片區(qū)〞的規(guī)劃結構，其中“兩心〞即北面的“瑤湖之光〞，以產業(yè)配套、居住效勞為主要功能，形成大區(qū)域的效勞核心，南面的“瑤湖之心〞，以超高層辦公為主要功能，同時也是區(qū)域形成“東方曼哈頓〞的主體區(qū)域；“一軸〞即以中央公園為依托，形成一條完整的南北向步行景觀軸，聯(lián)系南北兩個核心；“九片區(qū)〞依照區(qū)域功能，分別劃分了九大片區(qū)，即生態(tài)濕地園、soho辦公及居住區(qū)、星級酒店及大型配套商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、產業(yè)研發(fā)及相關配套區(qū)、中央公園、漁人碼頭商業(yè)區(qū)、大型濱湖綠地、核心超高層辦公區(qū)。根據(jù)該規(guī)劃，高新區(qū)擬通過投入500萬平方米左右的公建配套，引入另外500萬平方米的中央商務區(qū)投資，建設一座功能鮮明、內涵豐富，外形優(yōu)美的CBD現(xiàn)代新城。瑤湖島新城效果圖瑤湖島新城夜景效果圖航空城將打造成中國的“西雅圖〞南昌航空工業(yè)城，總占地25平方公里(含生活配套用地10平方公里)。航空城將貫徹“總體規(guī)劃，分步實施，高起點、大開展〞的建設思路，統(tǒng)籌開展，分三期開發(fā)建設，到2021年總投資300億元，年總收入將達1000億元，將建設一個集航空產業(yè)產品研發(fā)與制造、航空通用運營與效勞、航空教育、博覽、旅游、文化、運動娛樂以及住宅小區(qū)建設為一體的科技進步、經濟興旺、社區(qū)繁榮的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。航空城大飛機產區(qū)圖高新區(qū)宏觀環(huán)境分析總結優(yōu)勢——Strength劣勢——-Weak片區(qū)作為南昌市東大門，緊鄰南昌市老城市，隨著城市的快速開展，區(qū)域將逐步開展為南昌市湖濱產業(yè)居住區(qū)；瑤湖島新城規(guī)劃的提出及濱湖商住區(qū)的定位，及大量土地的出讓和品牌開發(fā)商的進入，將使區(qū)域開展將更加迅速，特別是在政府大量資金及市政配套的支持下，板塊效應的凸顯，區(qū)域開展將更快；地鐵1號線2021年的運營，艾溪湖大橋、麻邱立交的竣工將為區(qū)域的交通帶來更加的優(yōu)勢，片區(qū)未來交通優(yōu)勢將顯著；片區(qū)未來規(guī)劃定位較好，但區(qū)域根底配套建設速度存在一定的滯后，城市綜合配套效勞功能缺乏，商業(yè)生活配套、根底教育配套、休閑娛樂設施尚未未形成，短期內將影響區(qū)域房地產市場的開展；片區(qū)大手筆的規(guī)劃，缺乏有效的、針對性強的發(fā)力點，對區(qū)域的快速開展難以形成有效的根底支撐。高新區(qū)房地產市場分析第二局部近期土地供給及成交分析限購后區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)市場運行情況分析區(qū)域住宅市場運行情況分析區(qū)域典型個案分析在售/待售工程根本概況高新區(qū)主要房地產工程分布保利東灣國際凱美怡和浪琴灣達觀廣場城泰湖韻天成中興和園城泰凡爾賽宮香緹溪岸綠地新都會保利高新工程高新區(qū)域在售工程逐漸增多，目前主要有保利東灣國際、中興和園、凱美怡和、綠地新都會等9各工程在售待售工程儲藏充足，博泰湖韻天成、陽光天香四季花園等工程即將入市另外還有大量未開工地塊，也將在近兩年陸續(xù)上市世紀風情水榭尚都天香四季花城陽光佳苑贊城紫陽明珠在售將售在售工程根本情況項目規(guī)模剩余體量物業(yè)售價開發(fā)公司凱美怡和花園16000030000高層、別墅聯(lián)排20000元/㎡雙拼29000元/㎡江西凱美實業(yè)發(fā)展有限公司世紀風情52000050000別墅、多層、高層商鋪15000元/㎡世紀地產·江西世紀風情實業(yè)有限公司紫陽明字樓、高層寫字樓5000元/㎡南昌瑤湖實業(yè)發(fā)展有限公司水榭尚都16700034000高層、公寓公寓7000元/㎡天使集團保利東灣國際330000297000高層、別墅聯(lián)排14000元/㎡保利（江西）房地產開發(fā)有限公司鑫盛浪琴灣5262046620別墅獨棟31000元/㎡江西鑫盛置業(yè)有限公司香堤溪岸140000140000多層、高層、別墅高層6100元/㎡江西晨泰投資發(fā)展公司有限公司中興和園325741205741多層、高層、別墅高層6500元/㎡洋房7500元/㎡南昌中興發(fā)展有限公司綠地新都會493441493441多層、高層、綜合體洋房7000元/㎡碟墅8500元/㎡綠地集團合計1391911項目占地規(guī)模開發(fā)物業(yè)推出時間開發(fā)公司城泰湖韻天成117719314866別墅、高層8月份江西城泰（博泰）投資有限公司城泰凡爾賽宮186613450000別墅、高層2012年下半年江西城泰（博泰）投資有限公司保利高新項目191449421187高層住宅2012年保利地產達觀廣層、公寓、集中商業(yè)年底推出江西深國投京東商業(yè)地產有限公司陽光佳苑69305164579多層、高層2012年江西威爾置業(yè)有限公司天香四季花園300000440000多層、小高層8、9月江西天香園房產置業(yè)有限公司合計1895632待售工程根本情況高新區(qū)房地產市場狀況早期開發(fā)商實力一般，僅萬科獨秀，近期保利、綠地、城泰等知名品牌開發(fā)商進入，開發(fā)實力得到較大提高高新區(qū)目前房源庫存相對豐富，且后期供給量非常大，在售和待售體量在328萬㎡以上；區(qū)域客戶的構成逐漸發(fā)生變化，由傳統(tǒng)的單一區(qū)域客戶，逐步向多范圍開展，市中心、青山湖客戶逐漸增多；市場整體情況區(qū)域產品以住宅為主，產品線豐富，且未來供給中洋房、高層、別墅供給量大，產品品質正逐步提高，且商業(yè)產品未來供給體量大高新區(qū)儲藏豐富，資源豐富，是南昌居住轉移的重點方向，區(qū)域逐漸被市場認可開發(fā)商情況產品情況售價情況客戶情況供給情況區(qū)域內主要在售產品售價高層6000-6500元/,洋房7000-7500元/㎡，別墅20000-30000元/㎡，隨著區(qū)域加速崛起，區(qū)域售價尚有一定升值潛力。近期土地供給及成交分析限購后區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)市場運行情況分析區(qū)域住宅市場運行情況分析區(qū)域典型個案分析在售/待售工程根本概況土地出讓情況時間土地面積（畝）土地均價（萬元/畝）2007年4951972008年6021042009年2891462010年19111752011年255154合計3552162自2007年以來，除09年受金融危機影響，高新區(qū)商品房用地供給量不斷加大，商品房用地出讓地點由西向東不斷推進。商品房用地出讓價格受地段位置和時間影響，由于07年出讓土地靠近市區(qū)，價格較高，08-10年商品房用地出讓價格不斷走高。2021年高新區(qū)大規(guī)模供給商品房用地，全年商品房供給1911畝，供給量南昌市最多。2021年1-5月，高新區(qū)成交土地255畝，高新區(qū)成為南昌市土地供給主要區(qū)域，同時將成為近兩年南昌樓市的熱點區(qū)域未開發(fā)土地根本情況地塊編號地塊地址規(guī)劃指標面積(畝)建筑面積用地性質競得公司出讓時間JDG0817艾溪湖南路以北、昌東大道以東R≤4.0、M≤35%、L≥30%29.506578684辦公、旅館業(yè)用地中誠國際置地(江西)有限公司2008JDG0828火炬三路以南、高新五路以東R≤2.9、M≤28%、L≥30%47.42391685商服、住宅用地蘭州國芳置業(yè)有限公司2008JDG0832昌東大道以東、紫陽大道以北R≤3.0、M≤30%、L≥30%50.046100093商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地江西眾一房地產開發(fā)有限公司2008JDG0907昌東大道以西原林業(yè)汽車運輸公司R≤2.0；M≤30％；L≥35％29.64539527居住用地江西億巢房地產開發(fā)有限公司2009GDP0915高新區(qū)東至規(guī)劃產業(yè)用地、南至規(guī)劃產業(yè)用地、西至昌東大道、北至艾溪湖一路R≤2.0、M≤30%、L≥35%25.0233362辦公用地雙胞胎（集團）股份有限公司2009

城萬公路以東、解放東路以南61685居住用地南昌城市建設投資發(fā)展有限公司2009JDP0927高新區(qū)方大科技園以東、火炬六路以北商業(yè)用R≤2.5；M≤35%；L≥30%；居住用地R≤2.2；M≤25%；L≥35%172.93288220居住、商業(yè)用地南昌江美置業(yè)有限公司2010地塊編號規(guī)劃指標面積(畝)建筑面積用地性質地塊地址競得公司出讓時間JDP1001R≤2.2；M≤28%；L≥30%94.23138199商業(yè)、居住用地昌東工業(yè)園昌東二路以西江西洪城房地產開發(fā)有限公司2010JDP1015R≤2.5；M≤30%；L≥30％20.7934652住宅、辦公用地高新大道以東、石橋路以北南昌市星鑫實業(yè)有限公司2010JDP1016R≤5.0；M≤40%；L≥20%16.0653545商業(yè)辦公用地高新區(qū)江西省勘察設計研究院以西、紫陽大道以北、尤氨公路以東胡長紅2010JDP1027R≤4.5；M≤35%；L≥25%20.8862636商業(yè)辦公用地昌東大道以東、紫陽大道以南、ABB地塊以北江西康富置業(yè)有限公司2010JDG1010平均R≤2.6；平均M≤21%；L應符合園林部門有關要求44.6977456金融辦公用地高新大道以東、南京東路以南江西龍粵投資有限責任公司2010JDP10305.6≤R≤6.0；M≤35%；L≥25%20.8483376辦公、商業(yè)用地高新區(qū)創(chuàng)新一路以東、紫陽大道以南劉樹子熊國金2010JDP1031R≤3.0；M≤40%；L≥25%24.5549092辦公、商業(yè)用地高新區(qū)火炬大街以北、建昌工業(yè)園用地以東地塊上海老街投資發(fā)展有限公司2010JDP10352.2≤R≤2.5；M≤25%；L≥35%120.31200519商業(yè)辦公用地高新區(qū)艾溪湖三路以北、昌東大道以西江西銅業(yè)股份有限公司地塊編號規(guī)劃指標面積(畝)建筑面積用地性質地塊地址競得公司出讓時間JDP10393.0≤R≤3.2；M≤35%；L≥30%9.4920253辦公用地高新區(qū)昌東大道以東、艾溪湖一路以南江西省高新鋼材市場經營管理有限公司2010JDP10431.8≤R≤2.0；M≤32％；L≥30%26.2434992商住辦公高新區(qū)京東大道以西、火炬四路以北天騰動漫科技（江西）有限公司2010.JDP1048R≤2.0；M≥25%；L≥35%289.34385784商住用地高新區(qū)高新七路以東、東元路以南（A-1，A-2）及京東大道以東、東元路以北中電投江西置業(yè)有限公司2010JDP1054R≤4.2；M≤40％；L按園林綠化有關規(guī)定12.4934981商住用地南鋼中路以南、南鋼西一路以西江西大德興置業(yè)發(fā)展有限公司2011JDP1107R≤1.5、：M≤25％、L≤35％；154.97206621住宅商業(yè)用地高新區(qū)艾溪湖四路以南、昌東大道以西南昌高新區(qū)創(chuàng)業(yè)投資有限公司、江西贛鐵置業(yè)有限公司2011JDP11081.8≤R≤2.2；M≤22％；L≥35%，51.0574874居住用地高新區(qū)創(chuàng)新一路以西、高新區(qū)規(guī)劃產業(yè)用地以北江西省軍工資產經營有限公司2011合計高新區(qū)未來發(fā)商品房用地面積1260.5畝，可開發(fā)商品房建筑面積215.02萬㎡，未來供應體量十分巨大南昌江美置業(yè)面積：172.93畝成交價：86萬/畝居住、商業(yè)用地江西城泰投資面積：176.58畝成交價：90萬/畝居住、辦公用地江西洪城房地產面積：94.23畝成交價：178萬/畝居住、商業(yè)用地江西和苑房地產面積：13.77畝成交價：160萬/畝居住用地江西城泰投資面積：279.92畝成交價：150萬/畝居住、商業(yè)用地胡長紅面積：16.06畝成交價：282萬/畝商業(yè)、辦公用地江西富昌置業(yè)面積：20.88畝成交價：200萬/畝商業(yè)、辦公用地江西龍粵投資面積：44.69畝成交價：351萬/畝金融用地劉樹子面積：20.84畝成交價：361萬/畝商業(yè)、辦公用地上海老街投資面積：124.55畝成交價：156萬/畝商業(yè)、辦公用地江西銅業(yè)面積：120.31畝成交價：98萬/畝辦公旅館研發(fā)用地高新鋼材市場面積：9.49畝成交價：131萬/畝辦公用地南昌瑞達置業(yè)面積：287.17畝成交價：287萬/畝商業(yè)用地綠地集團面積：282.83畝成交價：188萬/畝商業(yè)、居住用地天騰動漫科技面積：26.24畝成交價：124萬/畝商業(yè)、辦公用地江西恒茂地產面積：28.93畝成交價：150萬/畝商業(yè)、辦公用地江西億巢房地產面積：29.65畝成交價：120萬/畝居住用地中電投江西置業(yè)面積：289.34畝成交價：181萬/畝居住、商業(yè)用地江西贛鐵置業(yè)面積：154.97畝成交價：136萬/畝居住、商業(yè)用地江西師大房產面積：49.74畝成交價：185萬/畝居住用地省軍工地塊面積：51畝成交價：185萬/畝居住用地近兩年高新出讓地塊分布近期土地供給及成交分析限購后區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)市場運行情況分析區(qū)域住宅市場運行情況分析區(qū)域典型個案分析在售/待售工程根本概況限購之后南昌樓市成交量應聲下降，政策經兩個月消化，4、5月份市場需求及供給加大放量，成交量應勢上漲09年下半年全國房價上漲迅速，12月政府出臺調控政策，南昌市房地產市場成交迅速下滑，2021年春節(jié)之后市場開始回暖，4月份成交再創(chuàng)新高(4月中旬新調控政策出臺，開發(fā)商集中推盤、備案〕；2021年9月、10月份調控政策力度不斷加大，但市場依舊火爆，供給和成交大量增加，住宅成交均價不斷上漲；2021年1月26日“國八條〞出臺后，市場受政策和春節(jié)放假雙重影響，供給銳減，成交下滑。4月底至5月份，南昌樓市需求放大，市場供給增加，成交量上升，熱銷樓盤不斷涌現(xiàn)，整體市場環(huán)境較2、3月份有較大改觀。近期南昌市場分析高新區(qū)〔京東〕市場分析限購之后，京東樓市成交量迅速下滑，供求保持在較低水平，相對成交低迷，區(qū)域價格在別墅產品帶動下出現(xiàn)大幅上漲，至4、5月份普通產品成交增多，拉動價格回落。5月份，京東板塊表現(xiàn)較前幾個月更為活潑，供銷兩旺，新增供給和成交量不同幅度上漲，區(qū)域風向標綠地新都會開盤售罄，引起南昌樓市對京東板塊強烈關注，周邊工程成交量順勢上漲，而隨著5月底6月初洪城東方國際和香緹溪岸開盤熱銷，京東板塊成交將進一步上漲，區(qū)域樓市氣氛更為活潑。限購之后高新區(qū)樓市隨大勢大幅下滑，供求水平低，近期高新區(qū)開盤工程增多，供給和成交均有所上升近期土地供給及成交分析限購后區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)市場運行情況分析區(qū)域住宅市場運行情況分析區(qū)域典型個案分析在售/待售工程根本概況區(qū)域商業(yè)市場分析中凱藍域商鋪中興和園商鋪紫陽明珠寫字樓綠地新都會綜合體群輝大廈達觀廣場世紀風情商鋪水榭尚都公寓鹿鼎國際瑤湖島CBD總體上高新區(qū)目前商業(yè)工程較少，區(qū)域商業(yè)氣氛不強當前高新區(qū)商業(yè)產品中主要為住宅工程的配套商鋪，以及鹿鼎國際家居建材城，布局分散且經營狀況一般區(qū)域寫字樓和公寓產品近兩年有所開展，主要為群輝大廈寫字樓、紫陽明珠寫字樓和水榭尚都公寓，區(qū)域辦公氣氛尚不濃厚隨瑤湖組團開發(fā)及區(qū)域市場開展，未來區(qū)域內將有達觀國際〔天虹〕、綠地新都會入駐，瑤湖島中央商務區(qū)以及紫陽大道特色商業(yè)街即將啟動區(qū)域商業(yè)市場經營狀況分析項目商業(yè)物業(yè)規(guī)模產品售價/租金出售時間經營狀況中凱藍域沿街商鋪2500余㎡30-150㎡上下兩層7500元/㎡10年4月已售罄，但大多空鋪，經營較少中興和園沿街商鋪10000㎡40-100㎡單層小鋪12000元/㎡當前在售價格較高，幾乎沒有出售世紀風情沿街商業(yè)50000㎡80-300㎡商鋪4.5米層高16000元/㎡剩余少量在售售前招租，目前基本售完，且大多已經營特色餐飲或生活配套需要商業(yè)水榭尚都公寓、商鋪62835㎡40-80㎡公寓7400元/㎡公寓當前在售銷售少量，毛坯發(fā)售，商鋪尚未推出群輝大廈寫字樓16655㎡30-90㎡5000元/㎡10年7月寫字樓已售罄，尚未交房紫陽明珠寫字樓、公寓80000余㎡40-140㎡公寓5000元/㎡10年12月基本售罄，后期尚未推出鹿鼎國際大型商業(yè)中心400000㎡家居、建材、休閑娛樂50-90元/㎡招租已投入運營13萬㎡，經營狀況一般達觀廣場大型購物中心37000㎡集中購物百貨，天虹百貨已確定入駐綠地新都會綜合體約20萬㎡寫字樓、公寓、購物休閑中心等，商業(yè)未啟動瑤湖島CBD中央商務區(qū)6平方公里城市新城中心，規(guī)劃已啟動區(qū)域商業(yè)市場小結1、高新區(qū)當前商業(yè)產品相對缺乏，多為住宅配套商業(yè)，區(qū)域辦公、購物、休閑娛樂等氣氛相對不強2、高新區(qū)商業(yè)產品客戶群主要為區(qū)域內客戶，寫字樓根本為高新開發(fā)區(qū)內企業(yè)所購，商鋪大局部為社區(qū)居民所購，而公寓物業(yè)由于區(qū)域繁華度較低，客戶接受度低，銷售速度一般3、區(qū)域商業(yè)開展迅速，未來商業(yè)供給體量大，綠地新都會、贊城紫陽明珠、達觀廣場以及鹿鼎國際四、五期等即將啟動，未來供給量到達71.7萬㎡，供給產品中寫字樓、公寓及集中商業(yè)比重加大隨著居住向東轉移，未來高新區(qū)將逐漸成為南昌城市副中心，而高新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀尚不能滿足城市副中心功能要求，目前高新區(qū)商業(yè)正處于快速開展時期，商業(yè)功能逐步完善，以到達未來城市副中心功能要求。近期土地供給及成交分析限購后區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)市場運行情況分析區(qū)域住宅市場運行情況分析區(qū)域典型個案分析在售/待售工程根本概況區(qū)域住宅市場分析中凱藍域中興和園紫陽明珠綠地新都會世紀風情水榭尚都新城國際花都陽光嘉苑香緹溪岸浪琴灣豐源天域凱美怡和萬科四季花城江銅小區(qū)保利東灣國際城泰湖韻天成城泰凡爾賽宮瀚園小區(qū)保利艾溪湖工程高新區(qū)幅員相對遼闊，其住宅工程也較多，目前主要入駐小區(qū)大多位于艾溪湖西岸，而新興工程多位于東岸，居住整體向東轉移以萬科四季花城為代表的早期住宅小區(qū)品質一般，售價較低且工程形象不高，市場印象不深以綠地、保利為代表的當前在售工程帶動區(qū)域住宅在品質和形象上全面提升，區(qū)域居住價值上升，居住前景看好即將入市住宅工程較多，供給量大，高新區(qū)將成南昌新的居住中心天香四季花園售罄將售項目規(guī)模項目定位住宅物業(yè)主力產品售價項目評價凱美怡和花園160000湖景高檔社區(qū)高層、別墅120㎡以上大戶型為主聯(lián)排20000元/㎡雙拼29000元/㎡湖景資源豐富，社區(qū)品質高，氛圍強保利東灣國際330000宜居生態(tài)高端濱江物業(yè)高層、別墅80-110㎡高層200-240㎡別墅聯(lián)排14000元/㎡配套差，品質好，品牌影響力大鑫盛浪琴灣52620千萬級豪宅別墅240-570㎡別墅獨棟31000元/㎡規(guī)模小形象高香堤溪岸140000中高端水景藝術地產多層、高層、別墅90-130㎡主力戶型高層6100元/㎡社區(qū)品質一般，資源較好中興和園325741水景中高端住宅多層、高層、別墅80-120㎡兩房三房高層6500元/㎡洋房7500元/㎡規(guī)模較大，社區(qū)品質較高，生態(tài)較好世紀風情520000大型高尚居住區(qū)別墅、多層、高層80-130㎡兩房三房別墅待定京東居住大盤，早期居住風向標綠地新都會493441城市綜合體居住新標桿多層、高層、綜合體80-120㎡高層110-150㎡洋房洋房7000元/㎡碟墅8500元/㎡高新區(qū)新標桿，昭示性強，影響大城泰湖韻天成314866——別墅、高層————雙湖景觀高層住宅城泰凡爾賽宮450000——別墅、高層————別墅高層高端物業(yè)保利高新項目421187——高層住宅————中高端湖景物業(yè)陽光佳苑164579——多層、高層————普通住宅天香四季花園440000——多層、小高層————花園物業(yè)區(qū)域住宅市場狀況分析區(qū)域住宅市場小結1、居住向東轉移：高新區(qū)占地廣闊，內部居住區(qū)較多，目前主要集中于艾溪湖西岸，而隨著艾溪湖西岸用地減少，東岸開發(fā)樓盤增多，居住逐漸向東轉移2、工程品質不斷提升：由市郊向城市副中心轉變，高新區(qū)住宅產品品質不斷上升，尤其近期保利地產、綠地地產以及城泰地產入駐高新區(qū)，湖景產品和別墅產品供給加大，區(qū)域產品品質不斷提升。3、客戶逐漸外向化：隨著市中心房價逐漸走高，價格壓力加大，置業(yè)高新區(qū)的市中心逐漸增多，近期隨瑤湖組團規(guī)劃出臺、地鐵施工、居住用地出讓增多等一系列因素引導，置業(yè)高新區(qū)的區(qū)外客戶逐漸增多，一改早期區(qū)域市場相對封閉的局面。4、住宅價格快速上漲：未來商業(yè)供給體量大，綠地新都會、贊城紫陽明珠、達觀廣場以及鹿鼎國際四、五期等即將啟動，未來供給量到達71.7萬㎡，供給產品中寫字樓、公寓及集中商業(yè)比重加大5、供給快速增加，競爭日益劇烈：高新區(qū)土地儲藏充裕，近兩年土地供給快速增多，使高新區(qū)近幾年住宅供給快速放大，預計在售和將售工程未來住宅供給量將達190萬㎡，而且尚有大量居住用地將開發(fā)，高新區(qū)將成為南昌樓市供給熱點。同時將加劇區(qū)域市場的競爭，對區(qū)外客戶的搶奪將日益劇烈高新區(qū)將是未來南昌置業(yè)重點方向之一，規(guī)劃利好多，開展?jié)摿Υ螅瑢⒊晌磥砟喜龢鞘袩狳c近期土地供給及成交分析限購后區(qū)域市場分析區(qū)域商業(yè)市場運行情況分析區(qū)域住宅市場運行情況分析區(qū)域典型個案分析在售/待售工程根本概況個案研究中興和園開發(fā)商江西中興發(fā)展有限公司位置高新區(qū)艾溪湖東岸，濕地公園北側占地面積233416㎡建筑面積325741㎡R1.0L42.63%建筑風格荷蘭風格總戶數(shù)2528戶車位數(shù)800個物業(yè)形態(tài)多層、洋房（5層為主）、高層（16-18層）和別墅物業(yè)費高層1.6元/㎡·月，花園洋房1.6元/㎡·月，多層0.85元/㎡·月洋房均價7500元/㎡高層均價6500元/㎡開發(fā)進度目前開發(fā)二期工程在售產品在推二期2棟高層銷售率整體開發(fā)40%；二期推出洋房基本售罄，還有一半未推；二期在推3棟高層銷售率為80%。目前主要在售二期高層和洋房，高層面積88-135㎡，均價6500元/㎡，電梯洋房面積125-137㎡，均價7500元/㎡中高端客戶、高級工薪階層、白領及大學教師，客戶群以中興集團公司職工和瑤湖高校園區(qū)教職工為主核心競爭力=一線湖景+區(qū)域規(guī)劃工程建筑立面和園林塑造品質相對較高已售多層、洋房在售電梯洋房未售別墅未售多層、洋房在售局部商業(yè)在售局部高層未售高層荷蘭風格建筑立面，淺色調墻面、深色調屋頂，異域小鎮(zhèn)風情塑造較成功，借入濕地公園景觀，內部沿水系布置景觀，品質感較強高層戶型三房相對熱銷高層戶型特點〔一梯三戶〕：88㎡兩房：單元居中朝南兩房，整體通風性能不佳，私密性不強，次臥開間狹小〔2.8米〕且采光較差；122㎡三房：主要位于中部及東側端戶，南北通透，通風采光較好，帶大露臺，房型方正；135㎡三房：位于樓棟西側，可眺湖景，事業(yè)開闊，房型通透、方正，動靜分區(qū)，動線簡潔，但次臥開間狹小〔3米〕，整體舒適感不強。88㎡兩房122㎡三房相對熱銷135㎡三房多層戶型經濟實用，洋房戶型面積較大，客戶層次相對較高多層洋房戶型特點〔板式結構〕：84-88㎡兩房：多層主力戶型，房型通透方正，整體通風采光較好，帶南北雙露臺，緊湊實用；113-117㎡三房：主要位于端戶，南北通透，通風采光較好，南北雙露臺，房型方正實用；135-140㎡三房：洋房戶型，局部帶電梯，房源周圍水系景觀較好，設計尺寸較多層大，舒適感較強。84-88㎡多層兩房113-117㎡多層三房135-140㎡洋房三房個案研究綠地新都會開發(fā)商綠地集團位置高新區(qū)紫陽大道和創(chuàng)新一路交匯處占地面積148227㎡建筑面積493441㎡R2.06L33%建筑風格現(xiàn)代風格總戶數(shù)2525戶車位數(shù)3254個物業(yè)形態(tài)別墅、洋房、高層和寫字樓、公寓、集中商業(yè)物業(yè)費1層1.8元/㎡·月2層以上2元/㎡·月物業(yè)公司南昌綠地科瑞物業(yè)洋房均價7000元/㎡碟墅均價8500元/㎡開發(fā)進度目前開發(fā)一期工程在售產品多層洋房在售銷售率首次推出洋房當日售罄，產品受市場追捧核心競爭力=品牌