廣州天河區(qū)住宅房地產市場調研報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1天河區(qū)住宅房地產市場宏觀環(huán)境概述31.1、天河區(qū)宏觀環(huán)境概述31.1.1、地理環(huán)境31.1.2、人口41.1.3、居民收支41.1.4、城區(qū)建設與規(guī)劃51.1.5、宏觀經濟開展情況5小結6、2023上半年天河區(qū)房地產行業(yè)開展概述7、房地產成為2023年天河區(qū)經濟開展助推器7、天河區(qū)住宅市場表現(xiàn)9小結112天河區(qū)住宅市場概述13、天河區(qū)住宅市場總體概況13、天河區(qū)住宅市場各板塊情況分析152.2.1、天河北板塊152.2.2、珠江新城板塊162.2.3、天河公園板塊202.2.4、員村板塊212.2.5、東圃板塊222.2.6、五山—粵墾路板塊24、華南植物園板塊24小結253天河區(qū)各版塊在售工程介紹26、總體銷售情況26、工程簡介2828293132333536廣州天河區(qū)住宅市場調研報告1、天河區(qū)住宅房地產市場宏觀環(huán)境概述1.1、天河區(qū)宏觀環(huán)境概述1、地理環(huán)境廣州市是五大國家中心城市之一，中國最大城市之一，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會，而天河區(qū)經過十幾年的開展已經成為廣州中心城區(qū)，其區(qū)位重要性不言而喻。天河區(qū)成立于1985年，是從廣州市郊區(qū)劃分出來的新城區(qū)，所轄區(qū)域位于廣州市東部，東接黃埔；南到珠江，與海珠區(qū)隔江相望；西從廣州大道、楊箕、先烈東路、永福路，沿廣深鐵路方向達登峰，與越秀區(qū)相接；北到筲箕窩，與白云區(qū)和蘿崗區(qū)相接，區(qū)境地理坐標是東經113°15′55″～113°26′30″，北緯23°6′0″～23°14′45″。區(qū)徑東西極限長，南北極限長。圖表SEQ圖表\*ARABIC1天河區(qū)行政圖、人口2023年末全區(qū)常住人口117.96萬人，增長2.6%。戶籍人口74.52萬人，增長4.0%；戶籍人口戶數20.65萬戶，增長4.3%。天河區(qū)有70萬左右外來暫住人口聚居于城中村，如靠西邊老城區(qū)的石牌村、冼村、獵德、棠下、車陂等村均有3～5萬余人，其他村也有萬人以上。外來暫住人口一般從事建筑、制衣造鞋、餐飲運輸和效勞行業(yè)，多為體力勞動者以及剛就業(yè)的外地大學生。1.1.3、居民收支就業(yè)2023年全年單位職工年人均工資66799元，增長7.6%；居民人均可支配收入28266元，增長10.6%；居民人均消費性支出24279元，增長12.5%；交通和通信、教育文化娛樂效勞和衣著支出分別增長%和16.0%。城市居民恩格爾系數為34.5%。。1.1.4、城區(qū)建設與規(guī)劃圖表SEQ圖表\*ARABIC2天河區(qū)規(guī)劃圖以創(chuàng)立文明城市和“迎亞運〞為契機，大力推進宜居城區(qū)建設。配合廣州市推進珠吉路延長線、科韻路北延長線、云溪路等工程建設，協(xié)助做好軌道交通工程和珠江新城集運系統(tǒng)的征地拆遷工作，加快打通斷頭路，內環(huán)路放射線由先烈東橫路至濂泉路段、珠吉路與海軍倉庫聯(lián)絡線工程已經完成。城中村改造有序推進，獵德村改造復建安置房建設進展順利。同時根據廣州市建設全省“首善之區(qū)〞的城市定位，結合“東進、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調〞的城市空間開展戰(zhàn)略，圍繞天河區(qū)“建設成為現(xiàn)代化大都市中心區(qū)〞的開展定位，引導資源優(yōu)化配置，大力開展地鐵商業(yè)，進一步完善、優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)網點和市場體系，建設布局合理、結構優(yōu)化、功能先進、層次清楚、可持續(xù)開展的商業(yè)體系；以促進傳統(tǒng)商貿業(yè)向現(xiàn)代商貿業(yè)升級為切入點，推動現(xiàn)代商貿業(yè)與生產效勞業(yè)、房地產業(yè)等相關產業(yè)的聯(lián)動開展，使現(xiàn)代商貿業(yè)成為天河區(qū)開展現(xiàn)代效勞業(yè)的支柱力量；進一步增強天河區(qū)現(xiàn)代商貿業(yè)的集聚力、影響力和輻射力，將天河區(qū)建設成為集中展示廣州現(xiàn)代商業(yè)地位和國際形象的標志性區(qū)域，珠三角乃至華南地區(qū)核心商業(yè)區(qū)之一，具有一定國內及國際影響力的高端商業(yè)聚集中心、時尚潮流體驗中心、行業(yè)信息發(fā)布和價格形成中心。圖表SEQ圖表\*ARABIC3天河區(qū)城市功能能圖1.1.5、宏觀經濟開展情況經濟總量據初步核算，2023年全年地區(qū)生產總值〔GDP〕1608.00億元，比上年〔下同〕增長12.5%，總量位列全市首位，占全市GDP比重為17.6%。經濟保持平穩(wěn)較快開展，經濟結構在調整中進一步優(yōu)化。全年第一產業(yè)增加值2.52億元，增長2.4%；第二產業(yè)增加值265.48億元，增長6.8%；第三產業(yè)增加值1339.99億元，增長13.7%，對全區(qū)經濟增長的奉獻率到達90.1%。第三產業(yè)增加值增速分別比第二產業(yè)和全區(qū)GDP增和個百分點。三次產業(yè)結構為0.2：16.5：83.3，第三產業(yè)比重較上年提高2.3個百分點。按常住人口計算，全區(qū)人均GDP達138091元〔折合為20218美元〕，增長9.5%。2023上半年全區(qū)完成地區(qū)生產總值841.25億元，同比增長12.8%，增幅比去年同期加快2.0個百分點，經濟總量繼續(xù)領先全市各區(qū)。三次產業(yè)增加值在GDP中的比例為0.2：14.6：85.2。其中：第一產業(yè)增加值1.37億元，增長10.7%；第二產業(yè)增加值123.19億元，增長11.0%，增加值在全市各區(qū)縣級市排名從去年上半年的第四降至第七；第三產業(yè)增加值716.68億元，增長13.1%，總量排名全市第二，增速排名從去年上半年的第九提升至第四位。我區(qū)上半年第三產業(yè)增加值奉獻率為86.7%，比一季度提高1.2個百分點。投資全年實現(xiàn)全社會固定資產投資總額556.54億元，增長34.4%。其中，根本建設完成投資202.60億元，增長61.5%；更新改造完成投資127.31億元，增長35.8%；房地產開發(fā)完成投資226.63億元，增長17.5%。重點工程建設推進加快，市級以上重點工程完成投資165.19億元，增長76.1%。從產業(yè)投向看，第一產業(yè)完成投資0.10億元，增長1.9倍；第二產業(yè)完成投資107.03億元，增長97.6%；第三產業(yè)完成投資449.42億元，增長25.0%，占全社會固定資產投資的比重為80.8%。2023上半年天河區(qū)固定資產投資持續(xù)增長，全區(qū)累計完成全社會固定資產投資239.96億元〔按法人在地口徑，含房地產投資〕總量位列全市各區(qū)第二。其中，固定資產投資完成141.16億元,同比增長39.6%;房地產開發(fā)投資完成98.80億元,同比增長18.4%。小結天河區(qū)作為廣州的新城市中央，在政策的大力扶持下，經過連續(xù)十幾年的快速開展，形成了政治穩(wěn)定、經濟快速開展，城市規(guī)劃合理的良好局面。2023年全年GDP為1600個億成為廣州第一個超過1500億大關的市區(qū)，下一步目標直指2000億的GDP總量?？焖匍_展的經濟為房地產的開展提供了良好的契機，從98年國家開放住宅市場開始，天河區(qū)抓住了黃金十年的開展機遇成長為一個較為成熟的房地產市場。今后的幾年天河區(qū)圍繞廣州市建設“首善之區(qū)〞的城市定位，發(fā)揮天河區(qū)作為現(xiàn)代化大都市中心區(qū)的核心作用，將產業(yè)開展規(guī)劃與城市建設規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃緊密結合，做到“三規(guī)〞對接。深入貫徹“生態(tài)優(yōu)先、宜居為重〞的要求，加強城市綜合環(huán)境整治，健全根底設施體系，把天河打造成為廣州的宜居城區(qū)。天河區(qū)的房地產市場必將迎來又一個快速開展的良好機遇。、2023上半年天河區(qū)房地產行業(yè)開展概述1、房地產成為2023年天河區(qū)經濟開展助推器回憶2023年，金融業(yè)和房地產業(yè)在天河區(qū)經濟增長過程中很好地扮演了助推器的角色，其增加值對GDP的奉獻率合計為39.8%，天河區(qū)全年增速也高于全市GDP增速1.0個百分點。但今年一季度，由于政策導向的原因，這兩個行業(yè)的奉獻率僅為13.9%。2023和2023年一季度分行業(yè)增加值奉獻率圖示天河區(qū)2023年全年房地產開發(fā)完成投資226.63億元，增長17.5%。房屋施工面積1413.65萬平方米，同比下降0.2%，房屋竣工面積246.32萬平方米，下降8.8%，商品房銷售面積298.10萬平方米，增長25.3%，商品房銷售合同金額391.43億元，增長37.6%，年末商品房空置面積60.99萬平方米，下降18.2%。2023上半年受政策調控的影響市場觀望情緒濃厚，下跌預期逐步增大。一季度全區(qū)商品房銷售面積增長僅為0.6%，比去年同期減緩23.3個百分點。此外，雖然抑制房價過快上漲的政策措施正逐漸發(fā)揮效應，但銷售價格仍處高位。一季度全區(qū)商品房屋施工面積萬平方米，同比增長%；其中新開工面積萬平方米，同比增長%，這有利于增加商品房供給，緩和供需矛盾。一季度商品房平均銷售價格〔銷售額/銷售面積〕達每平方米15108元，比1-2月下降14.0%，但仍比上年同期漲38.4%。雖然從近半年來說天河區(qū)無論從銷售面積總數還是銷售套數都只排在廣州十區(qū)二市的第五名，但均價22110元/㎡卻排在第一位。天河區(qū)黃金般的地段對于市場來說仍然具有極強的吸引力，所以單價一直在較高位運行。圖表SEQ圖表\*ARABIC4上半年廣州各區(qū)銷售排名1.2.2、天河區(qū)住宅市場表現(xiàn)2023年上半年天河區(qū)房地產開發(fā)投資額2023年上半年天河區(qū)房地產開發(fā)投資額到達987982萬元，占到廣州市十區(qū)二市的近四分之一，所占比例如此之大，主要得益于珠江新城大量的寫字樓和商業(yè)住宅的開發(fā)。超高的地價加上高層和超高層的建筑高度使得投資巨大，這里也聚集了一大批實力雄厚的開發(fā)商在此拿地建樓，如富力地產、越秀城建、偉騰地產、高德置地等。2023年上半年天河區(qū)商品房銷售面積2023年上半年天河區(qū)商品房銷售面積到達90.36萬平方米，占到整個廣州的19%的比例。多達幾十個樓盤的推售量使得銷售面積非常大，但目前來說天河區(qū)各個樓盤的去化速度都還可以，銷售情況比擬理想，第二季度累計銷售1175套，環(huán)比略有下降。2023年上半年天河區(qū)商品房銷售金額天河區(qū)的銷售面積只占到廣州市十區(qū)二市的19%，但銷售金額卻占到了26%。地段決定價值，未來天河區(qū)尤其是珠江新城板塊的升值潛力被市場一致看好。小結受房地產調控措施不斷出臺的影響，房地產銷售在2023年上半年的快速增長后，于當年年底大幅回落，2023年一季度延續(xù)政策性回調，2023上半年，天河區(qū)商品房銷售面積90.36萬平方米，同比下降3.1%；商品房銷售金額157.12億元，同比增長49.3%。面積與金額間的增速差距為52.4個百分點，比一季度時的差距擴大了13.8個百分點。造成二者的巨大差距，根本原因在于辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等受到市場的熱捧。今年上半年，天河區(qū)區(qū)用于商業(yè)用途的商品房實現(xiàn)銷售面積11.35萬平方米，同比增長1.5倍；其實現(xiàn)的銷售金額高達57.63億元，同比增長2.4倍，而同期的住宅類商品房銷售金額那么下降12.7%。在與其他幾個區(qū)的比擬中，天河區(qū)呈現(xiàn)出穩(wěn)定高價運行的態(tài)勢，量有所下跌但價格依舊堅挺。無論在建設面積，銷售數量、銷售金額天河區(qū)在廣州的房地產市場中起著舉足輕重的作用，甚至成為一個風向標，引導著整個廣州房地產市場的開展。附表：天河區(qū)及廣州市2023年一季度及上半年主要經濟指標增速比照表單位：%一季度上半年指標天河區(qū)廣州市天河區(qū)廣州市地區(qū)生產總值〔GDP〕全社會固定資產投資38.3商品房銷售面積商品房銷售金額2天河區(qū)住宅市場概述、天河區(qū)住宅市場總體概況天河區(qū)東接黃埔區(qū)，南面與海珠區(qū)隔江相望，北面為白云區(qū)，西面為東山區(qū)。圖表SEQ圖表\*ARABIC5天河區(qū)位置圖天河區(qū)原為廣州市的郊區(qū)，六運會的舉行給天河的房地產市場帶來了開展的契機，隨著天河體育中心的興建和落成，各大開展商看好這一區(qū)域，體育中心周邊也不斷興建和落成大量的寫字樓、住宅、商場，經過多年的開展，天河北一帶已建成廣州市的商業(yè)中心，高級商務區(qū)和豪宅區(qū)。其中代表性的建筑有宏城廣場、亞洲體驗之都正佳廣場、“中國第一商城〞天河城、即將開業(yè)的地下時尚之都“時尚天河〞、全球最大的地下商城“珠江新城中央廣場地下商城〞、中信廣場、薈雅苑、帝景苑、萬菱匯、太古匯、富力公園等等。天河區(qū)的開展軌跡可以簡述如下：以天河北為中心，逐漸向東和向南、北擴展。1994年后，天河區(qū)向東開展，員村的房地產市場開始起步，先有了華景新城，后有了駿景花園〔開展成為廣州最大、最成熟的小區(qū)之一〕和翠湖山莊。1996年，廣州市政府將天河北南部規(guī)劃建設成珠江新城，將其定位為新的商務中心，珠江新城隨即形成以東翼的距馬地花園、南國花園為代表的小區(qū)盤和西翼的以新大廈、麗晶華庭等單體樓為代表的住宅新區(qū)。而九運會的舉辦使天河區(qū)樓市進一步向東拓展，東圃借助九運會的東風提升區(qū)域形象，房地產開發(fā)建設如火如荼?？傮w而言，天河北和珠江新城定位于未來的中央商務區(qū)，是天河區(qū)樓市的兩個基點，而天河區(qū)的其他區(qū)域的樓市也取得不斷的開展，天河區(qū)的樓市在廣州市房地產市場中占據重要比例。表一2023年天河區(qū)房地產開發(fā)投資額占了廣州十區(qū)二市的27.7%表二天河區(qū)2023年房地產銷售金額占廣州十區(qū)二市的30.4%、天河區(qū)住宅市場各板塊情況分析天河區(qū)各地域之間開展水平不盡相同，價格、面向的客戶等也有差異，根據各種因素的綜合，天河區(qū)房地產市場可分為以下主要板塊：天河北板塊、珠江新城板塊、天河公園板塊、員村板塊、東圃板塊、華南植物園板塊。各板塊的現(xiàn)狀和開展特征如下：圖表SEQ圖表\*ARABIC6幾大版塊位置圖、天河北板塊該板塊地域主要指黃埔大道以北、廣州大道以東、瘦狗嶺路以南、龍口東路以西的區(qū)域。本區(qū)域是天河區(qū)開展最早，也是天河區(qū)開展得最成熟的一個板塊。本區(qū)域主要是以天河體育中心為中心，呈發(fā)散狀開展起來。在天河體育中心的拉動下，天河形成了廣州的商業(yè)中心，商務中心和豪宅區(qū)。在商業(yè)方面，以宏城廣場、天河城、正佳廣場為領頭羊；在商務方面，有著廣州市的標志性建筑——中信廣場，中信廣場已成為廣州市寫字樓的睛雨表，新建的太古匯、萬菱匯等再創(chuàng)新高，成為整個廣州寫字樓的焦點；在住宅方面，那么有薈雅苑、帝景苑、天譽花園、富力天河華庭、匯景新城等為代表。本區(qū)域交通方便，地鐵一號線在南北方向穿越而過，廣州火車東站也位于本區(qū)域，地鐵3號線與1號線交匯于廣州東站，本區(qū)域可說是交通樞紐之所在。同時，區(qū)域內娛樂、休閑、購物各項設施齊全，盡享繁華都市之便利，區(qū)內高級寫字樓林立，更為區(qū)域增加濃郁的都市氣氛，因此，區(qū)域住宅均定位為高檔次，售價一般在20000元/M2以上，戶型設計也以三房以上大單位為主，主要面向中高收入的高級管理和技術人員，經商人士、外籍人士，宣傳定位主要強調區(qū)域所處的繁華都市環(huán)境。目前在售樓盤主要有銀匯華庭、尚嘉國際公寓、天壽大廈、睿山等。天河北經過多年的開發(fā)建設，可供開發(fā)的土地已不多，樓市將比擬穩(wěn)定，同時，二手市場將更趨活潑，也將吸引更多的投資者入市。待售主要有頤和中心、頤和山水、日出觀山、億泉尚園、AB商務中心、保利中匯廣場均價在18000—20000元/㎡，根本是公寓+寫字樓+商業(yè)裙樓的組合形式。2、珠江新城板塊珠江新城是國家繼北京建國門、上海陸家嘴批準的第三個CBD，歷經十多年年的開展已經形成具有一定商業(yè)氣息中央商務區(qū)。珠江新城位于天河區(qū)南部，占地6.8平方公里，是廣州城市規(guī)劃路線“南拓——北抑——東移——西調〞中的亮點。珠江新城最初是規(guī)劃為金融商務中心，歷經10年建設后，于2003年廣州市對珠江新城的規(guī)劃進行重新審視，最后定位為中央商務區(qū)。調整后，珠江新城將擁有11所小學、6所中學，其中增設幼兒園９所，增設小學１所，教育設施用地由原來的增至32公頃。原會展中心的用地，將出現(xiàn)一座市一級的綜合醫(yī)院。在歌劇院和博物館后面，采納了市民建議，廣州市一級的圖書館和少年宮將坐落于此。還有原來規(guī)劃寬128米的中央林蔭大道將調整為寶瓶狀、面積約40公頃的生態(tài)性綠化空間。珠江新城中央廣場由北向南依次為“入口廣場—都市綠核廣場—文化藝術廣場，并與海心沙市民廣場相連，形成廣州最大的一個市級廣場體系。圖表SEQ圖表\*ARABIC7珠江新城規(guī)劃圖珠江新城的開發(fā)建設從1991年構思起至1999年，已經歷了規(guī)劃階段，土地征用的準備階段和根底設施建設為主的啟動階段，根本完成了征地工作和初步形成了珠江新城的根底建設形態(tài)框架。從2000年起至2023年，共用15年的時間，分三個階段，初步建成廣州中央商務區(qū)。第一階段，2000——2004年；第二階段，2005——2023年；第三階段，2023-2023年。成長階段：2000——2004年2000——2002年，政府加大對根底設施的投資和道路的建設，力爭用三年時間根本完成市政根底設施的建設。對東西兩側的住宅進行市場、學校、幼兒園、醫(yī)療、環(huán)境衛(wèi)生、管理生活設施配套的全面建設，形成各種住宅區(qū)良好的居住環(huán)境；完成珠江公園、海心沙旅游公園、沿江綠化帶和娛樂區(qū)的建設。綠化、美化珠江新城，使形成花園式的城區(qū)；將作為廣州新軸線核心的珠江大道建設世界一流的廣州及華南地區(qū)的標志、景觀、形象大道；引入廣州市、廣東省、華南地區(qū)和中央的要素市場及管理機構進入各中心區(qū)；引入重點工程和形象單位進入各中心區(qū)，建立代表性建筑；確定表達廣州市標志性、形象性工程；對自然村的改造，建設全面規(guī)劃和啟動。功能開發(fā)為主的成熟階段：2005——2023年這一階段的指導思想是：完善珠江新城的市政根底設施建設和管理，形成廣州中央商務區(qū)的形象、標志，進行功能全面開發(fā)，引進金融、貿易、信息、管理機構和公司企業(yè)。對廣州中央商務區(qū)進行全面建設，建成金融機構辦公大廈、保險機構辦公大廈、商貿機構辦公大廈、會計師大樓、金融市場、證券市場等，建設廣州信息中心區(qū)、管理中心區(qū)，建成信息網絡大廈、國際管理大廈、信息市場等；按與廣州中央商務區(qū)融為一體的高標準，按規(guī)劃對自然村進行全面的改造、建設；大規(guī)模引入金融、商貿、信息、管理的管理機構、跨國公司和國內外企業(yè)的總部和辦事機構；初步形成國際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的廣州中央商務區(qū)。以管理為主的完善、提高階段：2023——2023年完善珠江新城功能性的建設，全面提高金融、商貿、信息、文化、管理功能的社會經濟效益；以高效的科學管理帶動珠江新城的功能提升；創(chuàng)造條件成立珠江新城的城市小區(qū)政府〔包括珠江新城、天河新城及五山、崗頂范圍〕，建立健全行政和城市管理體制；全面完善和提高珠江新城國際化、現(xiàn)代化的華南中心區(qū)功能；對珠江新城進行生態(tài)型的“綠、潔、暢、亮、美〞的綜合整合，加強環(huán)境保護。珠江新城房地產市場開展狀況珠江公園南端目前〔9月份〕在售的樓盤按價錢從高到低主要有博雅首府〔均價40000元/㎡〕、朱美拉公寓〔均價30000元/㎡〕、名悅〔30000元/㎡〕粵海麗江花園、方圓大廈、星匯云景、富力國際公館、富力28、新城市領袖等。博雅首府以均價40000元/㎡排在第一位，新城市領袖以均價21000元/㎡排在最后一位，整個珠江新城在售的樓盤均價集中在25000元/㎡—28000元/㎡之間。單元戶型從兩房到5房均有，以三房或以上大單位為主，根本帶有入戶花園、飄窗陽臺，精裝修甚至帶全家私。珠江新城住宅定位于高級豪宅，目標客戶瞄準高收入人士，包括高級白領、金領、經商人士、外籍人士等，多屬二次或屢次置業(yè)。表三2023年第三季度珠江新城銷售〔按套數〕前15強但從整個第三季度的銷售情況來看，富力地產的兩個個樓盤無疑成為最大的贏家。富力國際公館售出了140套占整個珠江新城銷售套數的25%左右排在銷售套數第一位，富力公園28那么以銷售面積24624㎡排在銷售面積的第一位。凱旋新世界48242元/㎡的均價成為單價最貴的樓盤，而廣弘天琪那么以17334元/㎡的均價成為單價最廉價的樓盤。第三季度珠江新城總共售出樓盤570套，總面積94528㎡，均價為29676元/㎡。2.2.3、天河公園板塊本板塊區(qū)域主要包括中山大道以南，黃埔大道以北，華南快速干線以東，科韻路以西，天河公園周邊區(qū)域。本區(qū)域樓盤主要以天河公園作賣點，打“環(huán)境牌〞，在戶型設計以二房二廳、三房二廳為主，價格普遍在16000元/M2以上，目標客戶主要是在天河區(qū)及附近工作的中高收入人士，客戶層次已比天河北板塊低一檔次，因此，在戶型設計上偏向實用性。目前區(qū)域在售樓盤有東方新世界、勤天E品上館、華景里、理想青年薈、駿景花園、易豐大廈等，東逸花園華景新城、方圓一號可以說是該板塊的領頭羊，在這些樓盤的帶動下，天河公園板塊人氣更旺。隨著天河區(qū)府遷入該區(qū)域，區(qū)域內各項配套將相繼到位，區(qū)域將形成相對成熟的生活環(huán)境，區(qū)域樓盤會從中得益，價格將穩(wěn)中有升，也有可以吸引更高層次人群到此置業(yè)。東方三路大院以39000元/㎡的均價成為該區(qū)域的樓王，其次華景新城、方圓公園已號近20000元的均價吸引了大批置業(yè)者的眼球，該區(qū)域的均價在18000元/㎡左右。2.2.4、員村板塊本板塊西鄰珠江新城——廣州市未來的中央商務區(qū)，南臨珠江，地理位置優(yōu)越。員村一帶原為郊區(qū)，農民的私人住宅和工廠密布，如市第二棉紡廠、廣州絹麻紡織廠、廣州玻璃廠、廣州罐頭廠、珠江紙廠即分布于該區(qū)。這一帶房地產開發(fā)始于1994年左右，開發(fā)時間較早，但開展比擬緩慢，區(qū)內開發(fā)的樓盤普遍規(guī)模較小，素質也一般，大盤不多，市場關注度不高。據分析，原因主要是：區(qū)內工廠和私人住宅多，征地拆遷比擬困難，即少大面積的地鐵供給，同時區(qū)域市政配套不理想，道路狹窄，而且區(qū)域地處城鄉(xiāng)結合部，外來人口較多，整體形象不佳。目前員村一帶已建成或售的樓盤僑穎苑、恒安大廈、怡景花園等，在市場定位方面一般為中低檔次，戶型供給以三房和二房為主，價格一般在14000元/m2以上，由于價格較為實惠，而且區(qū)域內樓盤供給量不是很大，員村板塊的樓盤銷售情況尚算理想。員村板塊地處華南快速干線和黃埔大道的交匯處，交通方便，而且緊靠天河北和珠江新城，這兩者連成一片構成廣州未來的中央商務區(qū)，有如此優(yōu)越的地理條件，員村板塊開展?jié)摿o限，近來就有大開展商看好這一點，在員村開發(fā)了一個大盤——美林海岸花園。美林海岸花園占地12.6萬m2，建筑面積占地30萬m2，規(guī)劃設計先進，園林標榜為臨江水景園林，各種配套齊全，是一個大型社區(qū)樓盤。美林海岸花園一誕生，頓成員村板塊的領頭羊，市場在關注美林海岸花園的同時，也更加關注員村板塊的樓市，員村板塊樓市進入一個新的開展階段。2.2.5、東圃板塊東圃板塊主要指天河公園以東，直到東圃鎮(zhèn)一帶區(qū)域。東圃板塊位于廣州市的東部地區(qū)，昔日的東圃地處郊區(qū)，給人一種遙遠、荒涼的感覺，如今，中山大道和黃埔大道將廣州城與與東圃緊密聯(lián)系在一起，東圃的交通現(xiàn)況大大得以改善，已具備現(xiàn)代化交通環(huán)境，隨著交通、社會、經濟的開展，東圃的房地產開始開展，各種工程紛紛落成。尤其是“九運會〞在東圃舉行，更給東圃的房地產開發(fā)帶來了重大的機遇。東輔板塊內云集了眾多人造景觀，如世界大觀、航天奇觀、航天科技城等，更加提升了東圃板塊的知名度和形象，給區(qū)內的房地產工程增加了附加值。目前，東圃板塊的樓盤主要是中低檔次，相對高檔次的樓盤分布在西部，較低檔次的樓盤分布在東部，東圃板塊樓盤面向的客戶主要以中等收入的本地人和中等收入的外地人，他們一般在天河附近一帶工作或經營，尤其白領人士是購置客戶的一大局部。因此，在戶型設計上以二房和三房為主，以小戶型為主。價格一般在15000—2000元/m2之間，但西面樓盤由于面向客戶層次相對較高，在戶型方面大面積戶型比例較大，價格較高，如駿景花園南苑以120平方米以上的大戶型為主，均價為18000元/m2左右，面向的客戶主要是高級白領和經商人士?？傮w而言，東圃板塊樓盤檔次不一，素質參差不齊，尤其是大量的集資房的存在影響了區(qū)域的整體形象。當前，東圃板塊主要以駿景花園和富力天朗明居為領頭羊。其中，富力天朗明居規(guī)模偏小，因而兩者顯失勢單力薄，未能有效提升東圃的形象，拉動東圃的樓市。目前在售的有江源半島花園、陽光假日園、翠屏領東天河、駿景花園南苑少量單位，待售的有陽光雅建、帝景山莊。2.2.6、粵墾路——五山板塊粵墾路——五山板塊是天河區(qū)諸板塊中文化氣息最濃的一個，區(qū)內有華南理工大學、華南農業(yè)大學、暨南大學華文學院等高等院校，是文化科研人員的集中之地。區(qū)內配套設施也比擬齊全，如燕嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院、金燕肉菜市場、虹英小學、五一小學、但缺乏大型的社區(qū)配套設施，如大型的公園、體育場館、購物商場等。交通狀況也不理想，道路狹窄，有些道路為斷頭路，路面狀況較差。該區(qū)域與天河北近在咫尺，但價格都低一大截。主推戶型是三房或二房單位，區(qū)域內三房和二房供給根本持平。面向客戶主要是周邊工作或往商的人士，收入屬中等，多屬一次置業(yè)。而緊接天河北板塊的樓盤那么售價較高，客戶層次與天河北的樓盤相類似。區(qū)域內高樓林立，書香氣息濃厚而且綠化效果較理想，華南植物園、龍洞森林公園加上瘦狗嶺、燕嶺、雞籠崗等中小丘陵綠色元素甚多。這兩方面相結合，可以說在廣州獨一無二。，儕鑫集團在華農附近開發(fā)占地達1000畝的樓盤——匯景新城，成為該區(qū)域的領頭羊。但目前政府的規(guī)劃缺位，仍將制約該區(qū)域房地產的開展，這需要區(qū)域內的開發(fā)商共同合作。該區(qū)域面前在售的只有匯景新城工程，待售的有漢國置業(yè)的東莞莊工程。該工程自開盤以來總共銷售350套左右，尚有余貨680套，銷售狀況不容樂觀。分析主要原因在于雖然該去擁有較為優(yōu)質的教育資源但大型生活配套以及交通不便利制約了該區(qū)房地產的開展。華南植物園板塊植物園板塊擁有華南植物園、龍眼洞森林公園、廣州市樹木公園、火爐山森林公園四大名園，是廣州城市規(guī)劃重點保護的綠色生態(tài)區(qū)域。根據市政規(guī)劃，天河火爐山、鳳凰山、龍洞森林公園整合為天河森林公園，并與天鹿湖、白云區(qū)的南塘山、白蘭山、金雞山、帽峰山、聚龍山連接，形成火爐山至南塘山的綠色森林生態(tài)廊道。是一個以生態(tài)圈包圍居住圈的居住板塊。河區(qū)華南植物園板塊憑借其優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和日趨便捷的交通網絡，會聚了保利林海山莊、瑜翠園、寶翠園、君林天下、翰林1+1、華南御景園等樓盤，以高性價比吸引了大量的置業(yè)人群。目前在售的有寶翠園二期和華南御景園以及翰林1+1二期〔8090house〕,目前該區(qū)主推2房、3房、4房的戶型，毛坯均價為12000元/平方米，裝修均價15000元/平方米。該區(qū)域以華南植物園輻射點，沿著天源路路為中軸線，兩旁的樓盤已經形成了比擬完整的居住板塊。被華南植物園，森林公園所包圍的生態(tài)居住圈已經初具雛形。將來這種輻射的效力將會蔓延開來，帶動這一區(qū)的樓市開展。對于居住來說，這個居住圈離城市中心的距離較增城近，生活配套設施也相當完善，如果能再打造出一個較大的購物圈，對于將來整個板塊居民的生活質量會有更大的提高。小結在廣州市實施“北抑、南拓、東移、西調〞的規(guī)劃政策影響下，天河區(qū)作為廣州市中心區(qū)的地位將進一步加強。天河區(qū)各板塊仍具有自身優(yōu)勢，面向的客戶市場也各有不同，這使得天河區(qū)的樓市更具活力。2023年亞運會的舉辦將使整個廣州樓市迎來一個新的強力刺激點，9月26日開盤的亞運城兩天內成交2000多套，造成很好的銷售氣氛，天河區(qū)的局部開發(fā)商也以此為風向標加快了推售節(jié)奏。3天河區(qū)各版塊在售工程介紹、總體銷售情況各個樓盤銷售表現(xiàn)表一2023.4—天河區(qū)各個樓盤銷售表現(xiàn)2023年4到9月天河區(qū)各版塊樓盤表現(xiàn)不一，天河北板塊的君臨國際公寓以463套排在銷售套數第一，五山—華南植物園板塊的匯景新城以68390㎡的表現(xiàn)排在銷售面積第一，珠江新城的凱旋新世界以48242元/平方米單價成為最高價。整個天河區(qū)的銷售套數為2976套，銷售面積為372888平方米，均價為22110元/㎡?！谔旌訁^(qū)最近的一周銷售情況中，9.18日推盤銷售的位于華南植物園的寶翠園表現(xiàn)搶眼以68套，6693㎡的表現(xiàn)成為當之無愧的銷售冠軍。而單價最高的樓盤依然是天河北的正佳萬豪金殿，天壽大廈以13617元/㎡成為單價最低的樓盤。從上圖中可以看出天河區(qū)的成交量到九月份為3000套左右，上半年日均成交17套左右，隨著金九銀十的到來，成交量有所上升，到九月份最后一周日均成交23套左右。從價格來說整個天河區(qū)2023年至今為止的最高均價的是正佳萬豪金殿的40000元/㎡，最低單價的是華南御景園的12931元/㎡，均價為22110元/㎡，維持在一個高價位運行。從板塊來說天河北板塊做為豪宅代名詞，高價樓盤層出不窮，維持了其豪宅代名詞地位；珠江新城作為新的中心商務區(qū)，豪宅、酒店式公寓價格也隨著珠江新城的開發(fā)水漲船高，不斷刷新最高均價，目前29676元/㎡均價已經成為各個板塊的標桿；而東圃、員村板塊由于區(qū)位、環(huán)境、交通等諸多不利因素的影響，雖然有較快的開展但和珠江新城以及天河北比擬仍然有不小的差距。價格分析天河區(qū)第二季度網簽加為19979元/㎡，環(huán)比下降8%，特別是新政后第一個月——5月份，成交均價僅為18285元/㎡。五月均價的下跌和寶翠元低價熱銷有關，6月份出現(xiàn)量跌價升的局面。供給分析第三季度隨著金九銀十的到來，各大開展商加大了推貨力度，7月份有344套、8月有539套、9月有1091套推向市場。而市場觀望情緒有所放松，剛性需求得到一定釋放，銷售量逐月走高。天河區(qū)存量前5排名未售〔套數〕未售面積〔平方米〕1匯景新城7401765072江源半島花園685669563博雅御軒一號581671444富力公園28470917555VILI威尼國際公寓44927620、工程簡介.星匯云景工程名稱星匯云景銷售熱程地址廣州市天河區(qū)珠江新城華明路(東西商業(yè)軸線與廣州大道的交點)開發(fā)商越秀城建地產總體規(guī)劃樓盤占地近2萬平方米，總建筑面積近19萬平方米，由四棟超高層住宅樓組成。其中1、2號樓樓高45層，4梯8戶設計，全部為85-97平方米的小戶型公寓。3、4號樓樓高42層，4梯4戶設計，35層以下全部194和241平方米兩種戶型；35-42層為36套復式單元，實用率77%。工程總共904套單元。另外工程首五層為商業(yè)裙樓，四層為6000平方米的會所，五層為5000平方米架空層園林，負三層為停車場，約有停車位700多個。配套內部商業(yè)裙樓，超級會所，架空層園林，地下停車場外部西塔工程、廣州歌劇院、廣東省博物館新館、廣州新電視塔等建筑風格新現(xiàn)代主義開盤時間2023年4、5月工程進度裝修階段交樓時間2023年底或2023年初裝修標準5500元/平米豪華裝修物管收費4．5元/㎡戶型結構1、2號樓為85-97平米的小戶型，85平米的大一房，97平米的兩房單位；3、4號樓35層以下為194到241平米的三房單位；35-42層為36套復式單元；廣告訴求點創(chuàng)享非凡銷售價格均價28000元/㎡，層差每高一層，總價多2萬元左右。銷售狀況目前2、3號樓售罄，1、4號樓還余局部單位促銷手段一次性付款、銀行按揭是九八折，公積金九九折，然后再九九折車位情況負三層為停車場，約有停車位700多個目標客戶群公司高層的外籍人士、香港人；投資客；陽光假日園工程名稱陽光假日園銷售熱線開發(fā)商廣州市健康房地產開發(fā)工程地址廣州市天河區(qū)車陂路泰安南路98號營銷籌劃美居置業(yè)銷售代理廣州市錦潤房地產咨詢總體規(guī)劃共9樓，最高18層，A座三棟，B、C、D座分別兩棟，約640套建筑特色普通住宅，小高層洋房，現(xiàn)代簡約工程進度已完工交樓時間已交樓裝修標準精裝修物管收費戶型結構A座以92平米左右的小三房和70平米左右小兩房為主C座以80平左右的小三房和70平米左右的小兩房為主B棟、D棟戶型情況未知，但根本以小戶型為主戶型都比擬方正，實用性高廣告訴求點陽光假日園生活就是這么簡單銷售價格目前均價16500元/平米優(yōu)惠措施總9.2折，原價96折，再兩個98折綜合評價以70多平方米和80多平方米的兩房戶型為主，另外還有90多和100多平方米的三房戶型；滿足多種需求，實用為主交通便利，工程處于天河東部的核心位置，北接廣園快速干線，南鄰中山大道，東靠車陂路，西近科韻路，5分鐘車程即可以到達琶州會展中心和奧體中心，到國際機場也僅20多分鐘，地段優(yōu)勢十清楚顯；配套成熟，家門口就有泰安幼兒園、泰安小學、泰安中學，附近還有國際嬰幼兒培訓機構、中大EMBA班、卓爾藝術學校、北京芭蕾考級中心等教育資源，周邊有好又多、易初蓮花、蘇寧電器等大型超市商場，附近還有家家樂康復醫(yī)院、暨大東圃醫(yī)院等醫(yī)療機構，此外銀行、肉菜市場等在工程附近都十分的便利；銷售中心有沙盤，但沙盤較陳舊，有樣板房，但銷售人員并不帶客戶上去看樣板房，由客戶自己根據少量的指示牌指引著去找樣板房，銷售氣氛不濃厚，銷售人員也很松散，不統(tǒng)一著裝，聚在一起聊天；銷售中心位于樓盤底商局部，面積較大，但不大氣，有七八套茶藝風格談判桌椅，有局部樓棟戶型介紹單張；樓盤配套有游泳池有兒童游樂處，少量水景；人車分流，人流入口在東北方向，車直接由西面入地下車庫；出入口在北邊，不太副符合人們的居住習慣3.2.3.翠屏領東天河工程名稱翠屏領東天河銷售熱線020—28091333工程地址廣州市天河區(qū)中山大道中珠村東環(huán)路21號開發(fā)商廣州市攀達房地產開發(fā)銷售代理商中地行代理物業(yè)管理深圳蓮花物業(yè)管理總體規(guī)劃工程總占地面積約2萬平方米，由5棟〔3棟〔A、B、C〕17層，2棟〔D、E〕15層，N＋1戶型〕小高層組成的低密度住宅小區(qū)，總建面積約5.2萬平方米，綠化率超過30%在小區(qū)規(guī)劃方面，領東天河采用南北分區(qū)，北面是3棟17層高的塔樓，南面為2棟15層高的塔樓戶型特點囊括了從61㎡的一房至113㎡的舒適三房套房，全部單位設置為帶入戶花園，局部單位包括了大陽臺、書房等設計，戶型百變隨心而動，N+1房戶型建筑風格新古典主義周圍配套學校：東圃中學〔省一級〕、第18中學〔市一級〕、第87中學等多個中學、珠村小學〔市一級〕、前進村小學〔市一級〕、東圃小學〔市一級〕、以及多個幼兒園商場：宏城超市、正佳超市、醫(yī)院：友愛醫(yī)院、、南方中醫(yī)研究所、中山三院銀行：中國銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、招商銀行、民生銀行、信用社交通現(xiàn)狀〔1〕距離5號地鐵魚珠站10分鐘步程〔往南行走〕；〔2〕BRT蓮溪站、茅崗站：B1、B5、B5快、B15、B16、B17、B20、B24、B26、B27、B28；〔3〕公交蓮溪站、茅崗站、珠吉路口站：41，46，50，210，214，240，242，507，513，517，560，561，568，571，576，883等。車位185個地下車位銷售價格13000元/平方米綜合分析戶型布局方正舒適，使用率較高。翠屏領東天河的產品全是N+1的設計，就是買兩房可變成三房，其中有一個陽臺可以免費改造成為書房，很多戶型的使用面積比建筑面積大，實用率100%。如其中的77平方米的兩房戶型，可以設計為三房，使用面積看起來有90多平方米；中央園林，大型東南亞風情泳湖，私家泳池，精彩泛會所，風情商業(yè)街等，架空層打造成開闊的休閑空間；配套缺乏，周邊沒什么大型商業(yè)配套，到附近的珠村走路大概要10分鐘；公共交通只有BRT，從樓盤步行過去也是要10分鐘左右；周邊環(huán)境雜亂，中山大道正在修路，灰塵很大，樓盤如同被一個大工地圍繞著；江源半島花園工程名稱江源半島花園銷售熱線020—8216288882162999工程地址天河區(qū)黃埔大道車陂南路1、3、5、7號開發(fā)商廣州凱源房地產實業(yè)銷售代理商中地行代理物業(yè)管理深圳蓮花物業(yè)管理總體規(guī)劃工程由6棟10-26層的新樓成半圓圍合，中間是一大塊青草地，高層單位可南望江景據了解，江源半島花園小區(qū)總用地面積104418平方米，共分二期開發(fā)，第一期總建筑面積80424平方米，分A/B/C三區(qū)共11棟戶型由65-230平方米組成戶型特點建筑風格現(xiàn)代簡約周圍配套小區(qū)：幼兒園、泳池、局部商業(yè)設施等學校：駿景小學、廣氮幼兒園銀行：工行、中行等娛樂：車陂公園交通現(xiàn)狀地鐵4〔延長線〕、5號線中轉站車陂南站A口公交車車陂站：頂峰快線11、頂峰快線24、頂峰快線28、B1、B2、B2A、B4、B4A、B4B、B5、B6、B7等多路公交車車位1000個地下車位銷售價格20000元/平方米綜合分析緊鄰地鐵四號線與五號線的中轉站車陂南站，交通便捷；高層戶戶可望南向江景。一期以二房三房實用房型為主，層高達。地段新盤稀缺，具備一定的小區(qū)規(guī)模。周邊配套較欠缺，附近現(xiàn)有未搬遷的化工廠，空氣質量受影響。車陂南路開通后，預計有較大車流量，一期住宅將受到一定的噪音影響。寶翠園工程名稱寶翠園銷售熱線020—37218888工程地址天河區(qū)翠園路4—6號〔華南植物園對面〕開發(fā)商廣州韓國福強地產開發(fā)銷售代理商合富輝煌交樓時間2023年底物業(yè)管理費第一年2.5元/㎡每月，第二年開始2.8元/㎡每月銷售進度在售E1、E2組團以及D1、D2剩余的兩個單位總體規(guī)劃占地11.5萬㎡、總建30萬㎡將建成40棟小高層低密度住