項目拓展管理流程

項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第1頁共9頁項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第2頁共9頁項目拓展管理流程投資發(fā)展中心年度土地儲備計劃項目信息收集土地信息篩選提出立項建議組織可研論證公司拿地策略組織現(xiàn)場踏勘、背景調(diào)杳、市場調(diào)研相關(guān)部門總經(jīng)理確定是否深入可研設(shè)計、營銷、工程、成本等部門參與公司領(lǐng)導(dǎo)4總經(jīng)理審核，董事?長審-批*分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批投資發(fā)展中心年度土地儲備計劃項目信息收集土地信息篩選提出立項建議組織可研論證公司拿地策略組織現(xiàn)場踏勘、背景調(diào)杳、市場調(diào)研相關(guān)部門總經(jīng)理確定是否深入可研設(shè)計、營銷、工程、成本等部門參與公司領(lǐng)導(dǎo)4總經(jīng)理審核，董事?長審-批*分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批營銷策劃中心：初

步定位策劃.營銷策劃中心：初

步定位策劃.設(shè)計管理中心：規(guī)劃設(shè)計草案；工程管理中心：工程技術(shù)分析投資收益估算財務(wù)管理中心：項+

目成本分析成本管理中心：項目成本測算（可研版）項目投資風(fēng)險分析（法 務(wù)配合） 財務(wù)管理中心：現(xiàn)金流量分析 十 ▼組織評審及投資決策匯總編制可研報告4及項目取得預(yù)案組織投資分析議、總經(jīng)理審核，董事長審批接交與取獲目項人力行政中心：提供

相關(guān)資料投資收益估算財務(wù)管理中心：項+

目成本分析成本管理中心：項目成本測算（可研版）項目投資風(fēng)險分析（法 務(wù)配合） 財務(wù)管理中心：現(xiàn)金流量分析 十 ▼組織評審及投資決策匯總編制可研報告4及項目取得預(yù)案組織投資分析議、總經(jīng)理審核，董事長審批接交與取獲目項人力行政中心：提供

相關(guān)資料項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第3頁共9頁一、概述目的保持公司可持續(xù)發(fā)展，規(guī)范和明確公司項目拓展過程及職責(zé)劃分，有效規(guī)避項目投資風(fēng)險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。適用范圍適用于公司非舊改新開發(fā)項目的信息收集、投資論證及內(nèi)部審批程序管理。術(shù)語和定義二、工作程序1.基礎(chǔ)信息研究組織/經(jīng)辦相關(guān)說明相關(guān)文件/記錄時間要求投資發(fā)展中心城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、總體規(guī)劃和土地政策等方面的日常研究、行業(yè)政策信息動態(tài)及當(dāng)?shù)貥鞘信c政策情況研究等，各方面主要內(nèi)容詳見附件1?5。市場研究數(shù)據(jù)庫（參考）日常營銷策劃中心市場銷售情況分析和客戶消費(fèi)行為取向研究。日常設(shè)計管理中心行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢的研究，并總結(jié)公司已開發(fā)項目產(chǎn)品類型經(jīng)驗及行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手的產(chǎn)品類型特點(diǎn)。日常成本管理中心對目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研。《成本管理流程》日常2.年度項目投資和土地儲備計劃根據(jù)公司中長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、日常基礎(chǔ)研究和內(nèi)外部環(huán)境，投資發(fā)展中心每年12月份組織公司各部門參與年度項目投資和土地儲備計劃研討，在戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)按年度分解各項目發(fā)展目標(biāo)，制定《年度土地儲備計劃》，明確下一年度項目投資的數(shù)量、投資額度、城市布局、投資時機(jī)等?！赌甓韧恋貎溆媱潯方?jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核，董事長審批后頒布執(zhí)行，作為指導(dǎo)公司項目拓展工作的依據(jù)和考核責(zé)任單位業(yè)績的重要指標(biāo)。投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)跟蹤《年度土地儲備計劃》的執(zhí)行情況。如需調(diào)整，由投資發(fā)展中心提出修訂方案，經(jīng)上述審批程序批準(zhǔn)后方可調(diào)整。3.土地獲取項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第4頁共9頁土地信息收集及內(nèi)部立項投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)土地信息的收集與管理，填寫完整的《土地信息登記表》并定期跟蹤土地信息變動情況；城市公司的土地信息由綜合部收集整理，填寫《土地信息登記表》，經(jīng)城市公司總經(jīng)理審核后報送投資發(fā)展中心備案。內(nèi)部立項對于招拍掛的土地：投資發(fā)展中心實(shí)時監(jiān)測目標(biāo)城市招投標(biāo)網(wǎng)站、及時收集目標(biāo)城市的土地推介資料。對于非招拍掛的土地：投資發(fā)展中心填寫《土地信息登記表》，并對土地信息進(jìn)行篩選后，提報優(yōu)質(zhì)項目的《項目立項建議書》?！俄椖苛㈨椊ㄗh書》經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司總經(jīng)理審批后下發(fā)。對于未通過內(nèi)部立項審批的土地信息，應(yīng)進(jìn)入公司的土地信息庫，投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)定期跟蹤和更新?，F(xiàn)場踏勘針對目標(biāo)地塊，投資發(fā)展中心組織相關(guān)部門人員根據(jù)《土地勘查要點(diǎn)》進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，詳細(xì)了解周邊市場環(huán)境、配套設(shè)施，了解項目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷未來發(fā)展趨勢，確認(rèn)項目取得條件和流程。投資分析投資發(fā)展中心組織營銷策劃中心、成本管理中心、財務(wù)管理中心等部門對目標(biāo)地塊進(jìn)行市場調(diào)研和經(jīng)濟(jì)測算，完成《在售樓盤調(diào)查表》、《市場調(diào)研報告》和《項目經(jīng)濟(jì)測算報告》。同時，在設(shè)計管理中心的協(xié)助下完成項目概念規(guī)劃草案。可研報告投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)編制《可行性研究報告》，營銷、成本、財務(wù)、工程、設(shè)計、運(yùn)營、人力行政、客服等部門參與。《可行性研究報告》經(jīng)投資分管領(lǐng)導(dǎo)審核后上報決策委員會審議、總經(jīng)理審核、董事長審批。項目取得預(yù)案投資發(fā)展中心編制《項目取得預(yù)案》、《盡職調(diào)查報告》、《項目獲取風(fēng)險評估表》，內(nèi)容包括項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第5頁共9頁招拍掛項目的競買策略和非競爭性獲取項目的工作預(yù)案等，報總經(jīng)理審核，董事長審批。投資發(fā)展中心根據(jù)預(yù)案獲取土地。土地獲取手續(xù)辦理投資發(fā)展中心辦理土地獲取相關(guān)手續(xù)，人力行政中心、財務(wù)管理中心進(jìn)行配合，及時提供下列材料：1)董事會(股東會)決議；2)法定代表人身份證明書；3)法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；4)銀行資信證明；5)其它需要提供的材料。土地拿到后即刻告知公司各分管領(lǐng)導(dǎo)，并與次日發(fā)送《土地獲取快報》在公司網(wǎng)站公示。項目及資料交接土地獲取后，投資發(fā)展中心組織項目啟動會，配合相關(guān)部門完成公司注冊，并將資料移交至公司相關(guān)部門，詳見《項目資料移交主要工作內(nèi)容》(附件7)。三、支持文《市場定位及產(chǎn)品策劃管理流程》《成本管理流程》四、相關(guān)記錄1)《市場研究數(shù)據(jù)庫》(參考)2)《年度土地儲備計劃》《土地信息登記表》《項目立項建議書》《土地勘查要點(diǎn)》《在售樓盤調(diào)查表》《市場調(diào)研報告》《項目經(jīng)濟(jì)測算報告》《可行性研究報告》(參考)《項目取得預(yù)案說明》《盡職調(diào)查報告》

項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第6頁共9頁12） 《項目獲取風(fēng)險分析評估表》13） 《土地獲取快報》五、附件附件1國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)研究工作內(nèi)容具體工作計劃時間獲取信息渠道經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的收集，如GDP\CPI\PPI\貿(mào)易額等結(jié)合統(tǒng)計局公布節(jié)奏定，分為月度、季度和年度更新1） 外部研究機(jī)構(gòu)。2） 通過網(wǎng)絡(luò)關(guān)注，包括政府統(tǒng)計局網(wǎng)站、專業(yè)協(xié)會網(wǎng)站、新浪地產(chǎn)、鳳凰網(wǎng)等資訊平臺。宏觀經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測收集券商、投行、政府研究機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家的經(jīng)濟(jì)分析報告或言論，提煉觀占八、、隨時關(guān)注輸出成果《宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫》《房地產(chǎn)信息簡報》《月度房地產(chǎn)形勢分析報告》附件2房產(chǎn)市場研究工作內(nèi)容具體工作計劃時間獲取信息渠道全國房地產(chǎn)市場指標(biāo)收集全國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)，包括先行指標(biāo)（房地產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工面積）、市場表現(xiàn)指標(biāo)（開發(fā)資金來源、景氣指數(shù)、成交量、空置量、價格指數(shù)）等每月10日左右國家統(tǒng)計局網(wǎng)站等城市房產(chǎn)市場數(shù)據(jù)收集廣州、?？诘裙疽堰M(jìn)入或擬進(jìn)入城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，包括但不限于商品房成交套數(shù)、面積、價格等。隨時關(guān)注1） 各城市的透明售房網(wǎng)網(wǎng)站。2） 長江證券、中原地產(chǎn)研究院等機(jī)構(gòu)報告輸出成果《房產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫》《房地產(chǎn)信息簡報》《月度房地產(chǎn)形勢分析報告》附件3土地市場研究工作內(nèi)容具體工作計劃時間獲取信息渠道項目拓展管理流程項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第7頁共9頁zj編^號:項目拓展管理流程 版號：A/1頁碼：第7頁共9頁城市土地市場數(shù)據(jù)收集廣州、海南等已進(jìn)入或擬進(jìn)入城市的土地公告和成交數(shù)據(jù)，包括但不限于商品房成交套數(shù)、面積、價格等。隨時關(guān)注1） 各城市的招投標(biāo)網(wǎng)站。2） 中原地產(chǎn)研究院等機(jī)構(gòu)報告輸出成果《土地市場數(shù)據(jù)庫》《房地產(chǎn)信息簡報》《月度房地產(chǎn)形勢分析報告》附件4房地產(chǎn)政策環(huán)境研究工作內(nèi)容具體工作計劃時間獲取信息渠道金融政策收集基準(zhǔn)利率、房貸利率、公積金利率變化，對并購、REITS等地產(chǎn)金融方面的政策支持隨時關(guān)注1） 外部機(jī)構(gòu)2） 通過網(wǎng)絡(luò)關(guān)注，包括搜房、新浪地產(chǎn)、鳳凰網(wǎng)等資訊平臺。信貸政策了解銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策動向，收集放貸指標(biāo)等數(shù)據(jù)隨時關(guān)注財政政策收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市場交易相關(guān)稅費(fèi)的政策動態(tài)隨時關(guān)注其他政策包括土地市場方面政策、保障房體系建設(shè)政策、對地產(chǎn)市場影響大的宏觀經(jīng)濟(jì)政策隨時關(guān)注輸出成果《房地產(chǎn)信息簡報》《月度房地產(chǎn)形勢分析報告》、《房地產(chǎn)政策匯總表》附件5競爭對手研究工作內(nèi)容具體工作計劃時間獲取信息渠道競爭對手分析競爭對手主要指標(biāo)收集,包括銷售情況/土地儲備動態(tài)/財務(wù)數(shù)據(jù)等競爭對手公報披露（月報、半年報、年報等）1） 外部機(jī)構(gòu)2） 從競爭對手網(wǎng)站、股票分析網(wǎng)站、券商投行報告等獲取信息。動態(tài)信息收集包括競爭對手在內(nèi)的國內(nèi)大開發(fā)商動態(tài)信息，包括拿地或者影響力較大的資本市場、房地產(chǎn)市場動作隨時跟蹤輸出成果《競爭對手?jǐn)?shù)據(jù)庫》《房地產(chǎn)信息簡報》附件6可行性研究主要內(nèi)容

項目拓展管理流程編號：版號：項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第8頁共9頁項目拓展管理流程 版號：A/1頁碼：第8頁共9頁次序工作要點(diǎn)責(zé)任部門配合部門配合部門支持及確認(rèn)內(nèi)容1項目及城市概況投資發(fā)展中心營銷策劃中心（1） 城市規(guī)劃、區(qū)位分析、人口、GDP經(jīng)濟(jì)狀況等該城市3-5年經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)。（2） 全市住宅成交情況及未來供應(yīng)量分析和判斷。（3） 區(qū)域市場住宅成交情況及未來供應(yīng)量分析和判斷。（4） 項目基本情況2定位策劃營銷策劃中心投資發(fā)展中心、設(shè)計管理中心（1） 區(qū)域市場產(chǎn)品特點(diǎn)、戶型面積、客戶群組成的詳細(xì)分析（策劃公司協(xié)助完成）。（2） 區(qū)域市場典型項目分析（可選）。（3） 客戶定位：來源、特征、購買力等因素（策劃公司協(xié)助完成）。（4） 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品組成、戶型選擇等因素（策劃公司協(xié)助完成）。（5） 價格定位：當(dāng)前售價及價格漲幅。（6） 銷售進(jìn)度：項目銷售及回款節(jié)奏。3規(guī)劃及產(chǎn)品分析設(shè)計管理中心—（1） 產(chǎn)品的選擇、組合以及戶型面積的配置（2） 產(chǎn)品排布草案（3） 項目詳細(xì)的設(shè)計參數(shù)和設(shè)計要點(diǎn)4項目計劃運(yùn)營管理中心經(jīng)營層（1） 項目全期里程碑節(jié)點(diǎn)計劃（即開工、開盤、竣工、交付）（2） 項目一期一級節(jié)點(diǎn)計劃5工程技術(shù)分析工程管理中心設(shè)計管理中心（1）對于已確定的方案給出工程可行性意見（可選）。6項目成本測算成本管理中心財務(wù)管理中心（1）可研成本測算表。7經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算投資發(fā)展中心財務(wù)管理中心（1）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算表。8現(xiàn)金流分析及資金方案財務(wù)管理中心—（1） 現(xiàn)金流量表。（2） 資金方案。9風(fēng)險分析及防范人力行政中心法務(wù)、財務(wù)管理中心（1）項目風(fēng)險評估及風(fēng)險規(guī)避建議。附件7項目資料移交主要工作內(nèi)容移交資料類別主要內(nèi)容移交對象主要下游工作可研報告可研報告文本營銷策劃中心、設(shè)計管理中心、財務(wù)管理中心、成本管理中心、運(yùn)營管理中心項目產(chǎn)品及運(yùn)營策劃土地基本信息用地紅線圖、地形圖、周邊管線圖