萊坊-房地產(chǎn)行業(yè)：上海甲級寫字樓市場季度報告

DDKnight萊Frank坊季度報告2023年第四季度/research北靜安區(qū)(大寧、上?；疖囌尽⑻K河灣)0資料來源:北靜安區(qū)(大寧、上海火車站、蘇河灣)0資料來源:萊坊研究部由于整體經(jīng)濟恢復(fù)不及預(yù)期，市場租賃需求持續(xù)萎縮，導(dǎo)致第四季度上海寫字樓業(yè)主為留住租戶和吸引預(yù)算有限企業(yè)的遷入而進行的減租和租賃折扣措施導(dǎo)致市場平均租金環(huán)比大幅下跌3.1%至每天每平方米人民幣7.93元。業(yè)主與租戶之間的租金談判空間進一步放大，續(xù)租以及企業(yè)搬遷活動在本季度都十分活躍。第四季度，市場平均空置率小幅增加0.9個百分點至19.2%。市場凈吸納面積為129,528平方米，全年市場凈吸納量達到509,855平方米，同比下跌8.4%。第四季度，市場租賃需求仍然來自于性需求增長點出現(xiàn)，因此在大量新項目入市以及不少樓宇主要租戶搬離的情況下，市場存在極大的去化壓力。租賃市場的持續(xù)下行，導(dǎo)致租賃雙方對于未來市場發(fā)展充滿不確定性。而累積的超過200萬平方米的項目計劃在2024年入市，對于市場的承載能力將是一個巨大將更多的考慮成本支出問題，退租和降級外遷的趨勢仍將繼續(xù)。在大量企業(yè)降本增效情緒帶動下，業(yè)主以價換量的策略仍是市場的最優(yōu)解。圖一：上海甲級寫字樓市場參考指標(biāo)圖一：上海甲級寫字樓市場參考指標(biāo)[1]2023年第四季度凈吸納量129,528平方米3.1%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金2023年第四季度新增供應(yīng)平方米2023年第四季度租金7.93元/平方米/天2023年第四季度空置率19.2%0.9個百分點211.4%7.1%圖二：圖二：2023-2026年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米4,0003,0002,000500楊浦區(qū)(五角場、大連路、楊浦濱江)徐匯區(qū)(徐家匯、徐匯濱江、淮海中路)普陀區(qū)(長風(fēng)-真如)浦東新區(qū)(陸家嘴、竹園、花木、世紀(jì)大道、前灘、后世博、洋涇及源深)閔行區(qū)(虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊)南靜安區(qū)(南京西路)黃浦區(qū)(人民廣場、淮海中路、外灘、后世博)虹口區(qū)(北外灘、四川北路)長寧區(qū)(中山公園、新虹橋、臨空商務(wù)區(qū))Q1Q2Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4第四季度，全市甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌3.1%至每天每平方米人民幣7.93元，而全年租金較2022年大幅下降6.7%。在市場需求持續(xù)萎縮的背景下，企業(yè)為控制成本和預(yù)算，對租金價格的談判更加重視，同時租賃雙方的信息透明度提同導(dǎo)致了今年市場租金的大幅回落。第四季度，核心商務(wù)區(qū)市場平均租金繼續(xù)下滑，降至每天每平方米人民幣10.86元，環(huán)比下降2.9%。小陸家嘴地區(qū)的租金下降幅度較大，環(huán)比下跌4.9%至每天每平平均租金顯著下降的關(guān)鍵因素是業(yè)主為維持租戶而給予了更大的租金讓步和租賃優(yōu)第四季度市場共有6個新項目竣工交場供應(yīng)水平。本季度市場新項目主要集中在新興商務(wù)區(qū)，例如位于虹口北外灘的友邦金融中心（126,704平方米普陀真如-長風(fēng)的中海中心A座（108,088平方米）和浦東后世博的世博耀華商務(wù)中心（30,608場北擴區(qū)域的云際尚浦A塔在第四季度竣工交付，為市場帶來91,713平方米的辦公在全球經(jīng)濟恢復(fù)速度未達預(yù)期的背景下，預(yù)算持續(xù)收緊且有租賃需求的企業(yè)更傾向于選擇續(xù)租或降級搬遷。第四季度，全市續(xù)租以及降級搬遷的租賃活動超過70%。面對激烈的市場競爭，業(yè)主采取了功地留住了大量客戶。這一策略使得企業(yè)續(xù)租的比例在第四季度大幅提升近20個百分點。從新成交的租賃來看，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)一直是2023年的市場租賃需求主流，三者總計帶來的租賃需求占比超圖三：圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)3,00030%2,50025%2,00020%1,50015%1,00010%5005%0201020112012201320142015201620172018201920202021202220230%資料來源:萊坊研究部過60%。第四季度，外資企業(yè)的租賃需求減少較為明顯，外企的租賃需求主要來自業(yè)的租賃需求集中在TMT、金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)。第四季度，有限的市場需求以及新項目的入市將市場空置率繼續(xù)推高至19.2%，環(huán)比小幅增加0.9個百分點。本季度增加的市場續(xù)租需求有效沖抵了新增面積和存量空置面積雙雙增長的不利影響。特別是核心商務(wù)區(qū)本季度續(xù)租活動較多，不少業(yè)主為留住客戶給予較好的租賃方案，促成第四季度核心商務(wù)區(qū)市場空置率環(huán)比微跌至等優(yōu)勢的新興商務(wù)區(qū)持續(xù)吸引企業(yè)遷入，因此以虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江以及后世博為代表的新興商務(wù)區(qū)的市場空置率均有下圖四：圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天12.0010.008.006.004.002.000.0020102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源:萊坊研究部在新興商務(wù)區(qū)，許多分市場的業(yè)主主們不得不采取措施來抵消供過于求均租金降至每天每平方米人民幣6.45管市場空置率環(huán)比微降0.3個百分點，但整體市場形勢仍然不容樂觀。表一：甲級寫字樓主要租賃成交，表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2023年第四季度20,000新租13,000續(xù)租7,400續(xù)租淮海國際廣場6,000新租5,000搬遷1,500資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實2023年第四季度，上海寫字樓投資市錄得61宗寫字樓大宗交易，累計的成交金用買家在投資市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，成為推動交易活動的主要力量。第四季度的市場交易中，超過60%的交易來自于價值在人民幣10億元以內(nèi)、位于新興市場內(nèi)的寫字樓標(biāo)的。價格洼地有市片區(qū)的辦公面積在3萬平方米以內(nèi)的寫字價值在人民幣20億元以內(nèi)的市區(qū)成熟項份有限公司發(fā)布公告稱，公司已與誠翎實業(yè)達成協(xié)議，擬以人民幣1.79億元的價格購買位于普陀瀘定路276弄1、12號的上海長風(fēng)中心二期T1獨棟寫字樓及配套車位。該寫字樓的建筑面積為4,670.29平方米，收購?fù)瓿珊?，該辦公樓將主要用于公司的日常辦公。12月22日，香港金地置業(yè)控股企業(yè)上海圣信投資管理有限公司以人民幣13.2億元代價協(xié)議受讓上海君欣地產(chǎn)100%股權(quán)及公司債權(quán)，進而獲得了位于楊浦區(qū)的綜合體項目君欣時代廣場。此外，錦和商管在12月以人民幣14.7億元的價格將位于徐匯漕河涇的錦和中心售予天主教會，出售的面積為32,625平方米。這一交易進一步凸顯了市場買家的多存量:98.8租金:7.38v空置率:34.7%存量:88.7租金:8.09v空置率:12.8%存量:78.4租金:6.96v空置率存量:98.8租金:7.38v空置率:34.7%存量:88.7租金:8.09v空置率:12.8%存量:78.4租金:6.96v空置率:20.0%v存量:93.6租金:5.14v存量:143.5空置率:11.4%存量:45.9租金:7.23v空置率:14.6%存量:70.0租金:9.72v空置率:16.2%存量:142.2租金:5.31v2023年第四季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率虹橋商務(wù)區(qū).中山公園.南京西路.上?；疖囌?人民廣場外灘金融聚集帶五角場北外灘核心商務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)新興商務(wù)區(qū)▲2,554.新虹橋存量:150.6租金:6.79空置率:16.0%徐家匯存量:60.1租金:8.23空置率:22.9%徐匯濱江租金:5.96空置率:31.7%前灘存量:83.3租金:7.63空置率:4.0%.淮海中路存量:106.9v租金:9.74空置率:10.6%小陸家嘴存量:278.7空置率:6.2%世紀(jì)大道存量:94.3租金:8.27v空置率:8.8%▲資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部上海商業(yè)物業(yè)服務(wù)部研究及咨詢部朱磊高級董事，中國區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@李章南上海商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管+8621