房屋租賃糾紛中疑難新型問題解析

房屋租賃糾紛中疑難新型問題解析來源：中法網(wǎng)學(xué)校作者：時間：2013-6-2010:34:44點擊：42作者:湖北法正聯(lián)合律師事務(wù)所王遠華隨著我國住房商品化改革，住房制度由計劃經(jīng)濟時代實行的“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度，轉(zhuǎn)變成全面實行住房分配貨幣化，并形成以商品房、經(jīng)濟適用房、保障性住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。而由于法律制度的缺位，社會誠信體系的缺失，以及市場主體之間地位的失衡，大量新建住房和改革前的原公有住房在滿足一定條件后可進入市場進行交易，在帶來房地產(chǎn)市場繁榮的同時，也出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)糾紛，其中房屋租賃糾紛漸成主要的類型。筆者結(jié)合自己在法律實務(wù)中的體會，特就房屋租賃糾紛中經(jīng)常遇到的、有一定爭議的問題作探討分析，以在現(xiàn)行法律制度中尋找解決這些問題的妥善方法。一、租賃公有房屋拆遷補償安置的相關(guān)問題。隨著城市的不斷發(fā)展，城市中的一些老城區(qū)、老房屋需要進行拆遷改造，由此經(jīng)常會遇到一些公有住房的拆遷安置問題。一般情況下，拆遷安置補償?shù)木唧w權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人是通過拆遷安置補償協(xié)議來確定。涉及到公房拆遷補償安置的爭議，則往往在安置補償?shù)闹黧w中出現(xiàn)問題，諸如公房承租人是否應(yīng)作為拆遷補償安置合同的當(dāng)事人？同住人是否有權(quán)分得拆遷補償款？國務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》第13條規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議?！边@為公有房屋的承租人有權(quán)與拆遷人、被拆遷人一起就租賃房屋的拆遷補償安置事宜簽訂拆遷補償安置協(xié)議提供了法律依據(jù)。該條例第27條對租賃房屋的拆遷補償安置規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同?！笨梢姡摋l例已為城市公有房屋拆遷安置方式和安置辦法作了原則性規(guī)定，根據(jù)該條例的規(guī)定及各地執(zhí)行該條例所作的拆遷房屋安置辦法，拆遷公有房屋的補償安置可分別采取下列方式和辦法：一是當(dāng)事人選擇以貨幣方式安置的，按被拆遷的公房是否帶有福利性質(zhì)予以區(qū)別對待。若承租人屬于享受福利性分房政策分得的承租房，則在該房屋拆遷時，房屋承租人享有拆遷人給付房屋拆遷補償款的80%，房屋所有權(quán)人享有房屋拆遷補償款的20%；若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房，則房屋承租人享有拆遷人給付房屋拆遷補償款的20%，房屋所有人享有房屋拆遷補償款的80%。二是當(dāng)事人選擇房屋調(diào)換的，拆遷人對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。實踐中，經(jīng)常遇到一些公房承租人因怠于行使權(quán)利，當(dāng)事人在政策和法規(guī)理解上出現(xiàn)分歧，以致公房承租人原承租的房屋被拆多年，卻對房屋拆遷補償安置達不成共識。筆者就接觸到一起公房承租人為求得自認應(yīng)得的安置權(quán)利，而為此上訪多年的案例。武漢某學(xué)校于2003年8月為方便吳某等部分單身教師職工的居住，以租賃方式將學(xué)校自有的房屋出租給吳某等人使用；2008年5月，吳某等人承租的房屋遇國家建設(shè)需要拆遷，該學(xué)校作為被拆遷人與拆遷人簽訂了拆遷安置協(xié)議，學(xué)校對吳某發(fā)的拆遷安置通知被其拒收。現(xiàn)吳某要求按武漢市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)的《市住房保障管理局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行原有住房制度改革有關(guān)政策的意見》第二條“關(guān)于舊公有住房出售問題”的規(guī)定，按房改房的價格購買拆遷人對該學(xué)校還建的房屋，而該學(xué)校則認為只能將該還建房繼續(xù)對吳某出租。筆者認為，國家雖于1998年7月就作出了取消福利性分房的政策，房屋承租人吳某已于2004年7月調(diào)離該學(xué)校，但依據(jù)有關(guān)政策和法規(guī)的精神，吳某等人的住房性質(zhì)仍應(yīng)認定為承租公有住房，應(yīng)遵照國家有關(guān)公有承租房拆遷安置的政策和法規(guī)規(guī)定進行安置?！段錆h市城市房屋拆遷管理實施辦法》也作出了與國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》第27條相同的上述規(guī)定。雖然《城市房屋拆遷管理條例》已于2011年廢止，但依據(jù)法不溯及既往的原則，上述二規(guī)定應(yīng)為處理吳某等人所訴承租房拆遷安置應(yīng)適用的依據(jù)。武漢市人民政府于2011年11月轉(zhuǎn)發(fā)的《市住房保障管理局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行原有住房制度改革有關(guān)政策的意見》，是政府為構(gòu)建和諧社會及解決歷史遺留問題作出，吳某等人承租的舊公房已不存在，不能按該意見的規(guī)定出賣舊公房；該學(xué)校是在房屋承租人吳某等人均未按《城市房屋拆遷管理條例》第16條規(guī)定申請拆遷管理部門對自己是否享有權(quán)利作裁決下，作為該房屋產(chǎn)權(quán)人與拆遷人簽訂的房屋拆遷協(xié)議；依“上位法優(yōu)于下位法”的法律適用原則，結(jié)合拆遷人已對該學(xué)校進行了房屋調(diào)換的事實，吳某現(xiàn)要求以房改房價格購買該還建房，這顯然不應(yīng)支持。依法應(yīng)由該學(xué)校將取得的還建房繼續(xù)對吳某出租，并由租賃雙方重新簽訂房屋租賃合同。另根據(jù)武漢市物價局、武漢市住房保障管理局于2011年12月公布的武漢市首批公租房市場平均租金為每月每平方米11元的標準，及《武漢市公共租賃住房管理暫行規(guī)定》明確公房租金標準為市場價格七成的規(guī)定，結(jié)合《市住房保障管理局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行原有住房制度改革有關(guān)政策的意見》第二條第十一項作出的“公有住房平均月租金標準原則上不得高于職工家庭最低月工資收入的15%”的意見，該學(xué)校作出對吳某承租公房按每月每平方米人民幣5元標準計租的意見，這既尊重了歷史，又依法依規(guī)，且體現(xiàn)了靈活安置的原則，應(yīng)予采納。二、承租人的公房使用權(quán)能否繼承問題。在司法實踐中，經(jīng)常會遇到一些公房承租人的繼承人為繼承被繼承人的公房使用權(quán)而訴諸法院解決，可有的法院予以受理，有的法院則以該公房的所有權(quán)人不是被繼承人，或該公房所占土地屬國有，其無權(quán)處分他人財產(chǎn)之由，而不予受理或駁回當(dāng)事人的訴請。誠然，繼承人只能繼承被繼承人自己的合法財產(chǎn)。我國《繼承法》第3條規(guī)定：“