地產(chǎn)開發(fā)地塊環(huán)境研究報告范文

地產(chǎn)開發(fā)地塊環(huán)境研究報告范文_物業(yè)經(jīng)理人地產(chǎn)開發(fā)地塊環(huán)境討論報告范文

地塊環(huán)境討論報告一般的構(gòu)造是：

對開發(fā)地塊四周1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊將來在城市進(jìn)展走勢中的地位討論分析。

1．生活便利狀況討論

（1）交通狀況及將來進(jìn)展猜測

（2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況及將來進(jìn)展猜測

（3）休閑、體育場所分布及將來進(jìn)展猜測

（4）醫(yī)療、教育設(shè)施分布及將來進(jìn)展猜測

（5）環(huán)境質(zhì)素現(xiàn)狀及將來變化猜測

2．商務(wù)頻繁狀況討論

（1）公司及員工密度

（2）公司流淌人口頻度

（3）公司業(yè)務(wù)分類

3．污染狀況討論

（1）空氣質(zhì)量狀況及將來變化

（2）水質(zhì)狀況及將來變化

（3）土質(zhì)狀況及將來變化

（4）輻射物輻射狀況及將來變化

（5）能見度狀況及將來變化

（6）水氣及腐蝕狀況及將來變化

4．供電、供水、供煤氣狀況討論

（1）供電狀況討論

（2）供水狀況討論

（3）供煤氣狀況討論

（4）供熱狀況討論

5．交通便利狀況討論

（1）各種交通工具的通勤半徑

（2）停車設(shè)施狀況討論

（3）各種大路交通工具修理點(diǎn)狀況

6．居住文化狀況討論

（1）居民出行規(guī)律

（2）居民起居、聚會習(xí)慣

（3）居住構(gòu)筑物的建筑風(fēng)格比重及使用率

（4）居住構(gòu)筑物的裝修風(fēng)格及裝修費(fèi)用

7．將來進(jìn)展?fàn)顩r討論

（1）交通將來進(jìn)展?fàn)顩r討論

（2）教育及醫(yī)療將來進(jìn)展?fàn)顩r討論

（3）購物及休閑將來進(jìn)展?fàn)顩r討論

（4）體育及旅游景點(diǎn)將來進(jìn)展?fàn)顩r討論

8．居住圈層狀況討論

（1）居住圈密度分析

（2）居住圈強(qiáng)度分析

（每平方公里的居住人口、流淌人口、辦公人口、建筑物密度等）

9．可利用自然景觀狀況討論

（1）不同天際線的主景觀

（2）不同天際線的景觀構(gòu)造

（3）不同建筑組合的景觀構(gòu)造

10．周邊人口狀況討論

（1）職業(yè)分布特徑討論

（2）購置力狀況討論（購置水平、購置意愿）

11．周邊競爭者開發(fā)地塊狀況討論

（1）周邊競爭者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者

（2）周邊競爭者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況

（3）周邊競爭者開發(fā)地塊的銷售狀況

（4）周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況

12．周邊旅游景點(diǎn)狀況討論

（1）周邊旅游景點(diǎn)景觀構(gòu)造

（2）周邊旅游景點(diǎn)的到訪率及到訪動機(jī)

（3）周邊旅游景點(diǎn)的消費(fèi)量及消費(fèi)構(gòu)造

（4）周邊旅游景點(diǎn)的開發(fā)者及經(jīng)營狀況

開發(fā)工程可行性分析報告

該報告可由三個分報告組成：

1．開發(fā)土地自然價值分析評估報告

（1）經(jīng)線外一公里左右自然與社會資源狀況對開發(fā)工程優(yōu)劣影響力評估（從而得出開發(fā)土地自然價值分值）

（2）評估子項限定

A、周邊與開發(fā)工程相關(guān)連的自然資源存在狀況

B、周邊與開發(fā)工程相關(guān)連的社會資源存在狀況

對資源存在狀況諸因素的加權(quán)分析，有利于對開發(fā)工程的開發(fā)類型和開發(fā)檔次作出推斷，從而獲得最可能銷售價格的推斷。但對諸因素加權(quán)給分的標(biāo)準(zhǔn)均屬于閱歷推斷，到目前為止，還未形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

只有認(rèn)清開發(fā)土地的自然價值，才能最優(yōu)化確定開發(fā)土地工程的類型及檔次。就像利用不同材質(zhì)的鋼毛坯，做出最符合鋼材質(zhì)特點(diǎn)的精品。

2．開發(fā)土地籌劃價值分析報告（局部配圖片說明）

評估子項設(shè)定

A、建筑布局

B、小區(qū)環(huán)境設(shè)計

C、物業(yè)治理

D、小區(qū)配套狀況

E、小區(qū)工寺環(huán)境包裝

F、小區(qū)住宅共性及特色形象包裝

G、涉及工程資源的開掘、利用與整合

H、營銷推廣策略

可能還有I、J、K等子工程。

這些評估子薦制造和實現(xiàn)得越好，籌劃價值發(fā)值就越高，距實現(xiàn)最正確銷售目標(biāo)愈來愈近。只有充分發(fā)揮對開發(fā)土地的籌劃價值，才能降低開發(fā)風(fēng)險，削減殘局的消失。

房地產(chǎn)開發(fā)工程的價值評分，由兩局部構(gòu)成，其中土地自然價值評分占70%，工程籌劃評分占30%。對土地自然價值加權(quán)評估與籌劃價值加權(quán)評估，其依據(jù)是能否懣足在最短時間內(nèi)實現(xiàn)開發(fā)工程的銷售目標(biāo)，最大化實現(xiàn)開發(fā)工程的區(qū)位利潤。

開發(fā)土地工程可行性實現(xiàn)程度如何，取決于對土地自然價值評估得分的凹凸和對開發(fā)土地工程籌劃價值評估得分的凹凸。二者得分相加，分?jǐn)?shù)愈高，風(fēng)險性就越低，反之愈高。例如開發(fā)土地自然價值評估僅得20分，后面的籌劃價值評估得總分值即30分，二者相加50分，處不及格狀態(tài)。這意味著該土地開發(fā)工程的風(fēng)險太大。在開發(fā)土地工程籌劃價值分析的報告中，籌劃價值的制造非常重要，它能使房地產(chǎn)的籌劃消失奇跡。

3．房地產(chǎn)籌劃策略設(shè)計報告（配圖片說明）

（1）開發(fā)工程建筑檔次類型策略設(shè)計

（2）開發(fā)工程建筑總風(fēng)格策略設(shè)計

（3）開發(fā)工程建筑單體立面風(fēng)格策略設(shè)計

（4）開發(fā)工程建筑組團(tuán)過渡風(fēng)格策略設(shè)計

（5）開發(fā)工程住宅層數(shù)及比例策略設(shè)計

（6）開發(fā)工程不同檔次類型主力房型策略設(shè)計

（7）開發(fā)工程套型空間區(qū)隔設(shè)計建議

（8）開發(fā)工程不同檔次類型樓盤歷史價格把握及將來最可能銷售價格策略建議

開局籌劃，最表現(xiàn)籌劃功力的內(nèi)容，都集中在這個報告中了，該報告的策略設(shè)計集中說明的決策內(nèi)容。

報告決策依據(jù)，即策略設(shè)計依據(jù)，來源于一手的社會調(diào)查資料分析，二手的相關(guān)資料分析，然后是籌劃人的實戰(zhàn)閱歷及籌劃公司的創(chuàng)新實力。公司創(chuàng)新實力表現(xiàn)為若干個優(yōu)秀籌劃人的集合。

財務(wù)分析報告

財務(wù)分析報告，就是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析報告，報告可分為丙大類：

1．確定性分析法

A、表態(tài)分析法

a、簡潔投資收益法；b、表態(tài)投資回收期法

B、動態(tài)分析法

a、動態(tài)投資回收期法；b、凈現(xiàn)值法；c、內(nèi)部收益率法

2．非確定性分析法

A、盈虧平衡分析法

B、敏感性分析法

C、風(fēng)險概率分析法

這些報告內(nèi)容主要是投資商自己去做，籌劃公司可幫助開發(fā)商去模擬式分析。

營銷推廣報告

1、工程銷售掌握規(guī)劃

（1）初期銷售特點(diǎn)把握與掌握

（2）中期銷售特點(diǎn)把握與掌握

（3）頂峰期銷售特點(diǎn)把握與掌握

（4）尾期銷售特點(diǎn)把握與掌握

注：規(guī)劃只是總結(jié)房地產(chǎn)銷售過程的一般規(guī)律，然后去進(jìn)展猜測性討論。

2．廣告整體戰(zhàn)略模式方案

3．工程銷售模式建議

4．廣告媒體選擇策略

5．廣揭發(fā)布及實施要點(diǎn)安排

6．廣告系列表現(xiàn)（可查找一流的中介公司代理）

與建筑師溝通內(nèi)容

1、總用地面積

2、總居住戶數(shù)

3、總居住人口

4、總建筑面積

（1）住宅建筑面積；

（2）公建建筑面積

5、建筑檔次類型設(shè)定

6、建筑總風(fēng)格設(shè)定

7、建筑單體立面風(fēng)格

8、建筑組團(tuán)