萬科成本控制體系

第一章房地產(chǎn)成本管理制度1、為了增強(qiáng)成本控制力度，減少成本費用，提高市場競爭(一)成本管理部的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗.尋求減少成本的有效途徑，增進(jìn)成本管理水平的提高。(二)各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場狀況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目的成本，分解成本費用控制指標(biāo)，貫徹減少成本技術(shù)組織措施.(一)成本監(jiān)控系統(tǒng)(二)成本監(jiān)控的規(guī)定◆計劃管理制度(包括指標(biāo)、定頒、考核管理措施):◆工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交)管理制度；◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算.款項撥付僧理制度.◆開發(fā)產(chǎn)品成本計劃(按完全成本口徑);2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為根據(jù)，綜合考慮多種原因進(jìn)行編制，做3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核措施，確立成本減少率、費用節(jié)省額、項目投資回報率等成本考核2、按例外管理原則.對下列成本異常偏差及其處置措施.應(yīng)隨時上報；◆成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其自身預(yù)算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等原因影合作條件更改.(一)立項環(huán)節(jié)的成本控制3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破同意的最高限階；合作建房項目要充足考慮地價款的支平才方(二)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制2、總體規(guī)劃設(shè)計方案(必須包括建導(dǎo)致本控制總體目的),應(yīng)首先上報領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段(如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計)。每一階段都必須規(guī)定設(shè)計單位出具《設(shè)計概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的《建導(dǎo)致本概(預(yù))算》,確定各成本單項的控制目的，并以此控制下一階段的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計協(xié)議應(yīng)具有有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量規(guī)定的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修(三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定.5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采用邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)7、壟斷性質(zhì)的工程項目(如水、電、氣等)應(yīng)竭力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度減少造價。8、施工協(xié)議談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，協(xié)議條件必須符合招標(biāo)條件，協(xié)9.應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等.(四)施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工3、應(yīng)尤其重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收.必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、1、原則上不向施工單位支付備料款.確需支付者應(yīng)不超過工程造價的15%.并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款?！羰┕挝话丛聢笏褪┕みM(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完畢月報表.◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員對照施工協(xié)議及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和竣工部位(主◆預(yù)算部門整頓復(fù)核工程價值量◆經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)同意程序付款并登記付款臺帳。用提供便利.4、工程進(jìn)度款支付到達(dá)工程造價85%時原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修(五)工程材料及設(shè)備管理3)、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和詳細(xì)進(jìn)貨時間，防止積壓或?qū)е赂C工現(xiàn)象.招標(biāo)方式.在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足規(guī)定的前提下，應(yīng)比照如下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆可以實行賒銷或定金較低的供貨商：◆樂意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商：◆可以到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。辦理驗罷手續(xù)，妥善保管。對不符臺規(guī)定的，應(yīng)及時退貨并告知財務(wù)部拒絕付款.影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任.促成由一人完畢材料采購全過程的行為.5、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型.在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采用我方限價的措施.同步在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)規(guī)定出具檢查合格證。6、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過.審算部門同意領(lǐng)導(dǎo)同意.門的驗收檢查證明以及結(jié)算清單.經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算.(六)竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應(yīng)通過自檢、復(fù)查、交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)企業(yè)同步簽訂.3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計規(guī)定的構(gòu)造部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施.均確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及懲罰措施等。5、采用一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充足的估計，留足保6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用應(yīng)在工程承包協(xié)議中便明確由乙方承擔(dān).(七)工程結(jié)算管理◆符合協(xié)議(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：◆具有完整有效的質(zhì)量評估成果和符合規(guī)范規(guī)定的竣工驗收資料；◆項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢：◆施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。般只能作為參照.4、審算部門應(yīng)詳細(xì)查對工程量.審定價格、取費原則.計算工程總造價，做到資料完整，有根有扣清甲供材料款項.6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理.進(jìn)行“三算”對比找出工程成本超、降的原務(wù)，對照協(xié)議詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書.(八)其他環(huán)節(jié)的成本控制2、銷售過程中為增長“賣點”需增長或調(diào)整綠化、公建配套等項目時.應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開3、應(yīng)盡量縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期少利息費用等成本.4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)?、平等、服?wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)體合作的原則，對的處理與合作伙伴的關(guān)系.1、本制度合用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的詳細(xì)狀況和項目特點，結(jié)合本制度的規(guī)定。制定本單位的成本管理制度或管理措施.在實際工作中不停完善，并立案.2、本制度未波及到的內(nèi)容或未盡事項.應(yīng)按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善.第二章房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)第七步：對的劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供),根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面◆成片分期(區(qū))開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象?！粢豁椖坑腥狗?、公寓、寫字樓等不一樣功能的，在按期(區(qū))劃提成本核算對象的基礎(chǔ)上，還4-1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)狀況，按制導(dǎo)致本法設(shè)置成本項目。成本項1)土地獲得價款2)開發(fā)前期準(zhǔn)備費3)主體建筑工程費4)主體安裝工程費5)小區(qū)管網(wǎng)工程費6)園林環(huán)境工程費7)配套設(shè)施費8)開發(fā)間接費4-2各成本項目的開支范圍如下：開發(fā)前期準(zhǔn)備費一)勘查設(shè)計費二)報建費資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開改專題基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)助費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。4)場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。三)臨時設(shè)施費1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用一)基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費、基礎(chǔ)處理費、樁基征詢及檢測費、降水二)構(gòu)造及粗裝修造價構(gòu)造及粗裝修(含地下室部分),如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層構(gòu)造三)門窗工程四)公共部位精裝修費五)戶內(nèi)精裝修費一)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：3、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(強(qiáng)、弱電預(yù)埋管)二)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費三)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費1、保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用一)室外給排水系統(tǒng)費二)室外采暖系統(tǒng)費三)室外燃?xì)庀到y(tǒng)費四)室外消防系統(tǒng)費五)室外智能化系統(tǒng)費1)環(huán)境設(shè)計費2)綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出3)建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4)道路、廣場建造費、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及賠償費等5)圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門6)室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7)室外背景音樂8)室外零星設(shè)施：多種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營通例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)都市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和獲得經(jīng)(4)對于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬狀況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)售承諾等詳細(xì)狀況確定與否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接有關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的一)工程管理費1)工程監(jiān)理費：支付給聘任的項目或工程監(jiān)理單位的費用2)預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)助等人工費以及直接從事項4)施工協(xié)議外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎5)質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。二)營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模1)媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2)廣告設(shè)施及公布費：車站廣告、路牌廣告3)現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4)促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5)宣傳資料及禮品費：售樓書、多種禮品6)接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7)現(xiàn)場銷售器具費：飲水機(jī)、家私等8)現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補(bǔ)助等9)賣點增長費：10)看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機(jī)行車費用11)樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對12)銷售模型費13)展銷費：展位費、布置費、制作費等14)其他三)資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利四)物業(yè)管理完善費三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)絡(luò)和區(qū)別，詳5-1“開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級本核算科目明細(xì)表”**項目在建一期住宅項目動工前，所有成本均在成本核算對象’待開發(fā)土地“中核算；項目動工后，將已動工5-2“開發(fā)間接費“科目：歸集和分派與項目開發(fā)直接有關(guān)、但不能明5-3“預(yù)提費用“科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期成本核算對象的貸款余額“,存貨取帳套”開發(fā)成本……各成本核算對象的借方5-4“待攤費用“科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期5-5“開發(fā)產(chǎn)品“科目：核算已開發(fā)完畢并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注按前述明細(xì)開發(fā)前期準(zhǔn)備費按前述明細(xì)按前述明細(xì)主體建筑工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)主體安裝工程費按前述項目按前述項目小區(qū)管網(wǎng)工程費按前述項目按前述項目園林環(huán)境工程費按前述項目配套設(shè)施費按前述項目開發(fā)間接費按前述項目按前述項目自一級科目開發(fā)間開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入營銷費用按前述明細(xì)資本化利息費開發(fā)產(chǎn)品項目名稱設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳成本.◆按建筑面積征(或賠償)時：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。編?略)合作款項紅線外市政配套費拆遷賠償費開發(fā)前期準(zhǔn)備費規(guī)劃設(shè)計費建筑研究用房增容費三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水臨時設(shè)施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費臨時圍板主體建筑工程費護(hù)壁(坡)樁基檢測降水門窗工程室外門窗戶門防火門公共部位精裝修陽臺、露臺精裝修主體安裝工程費室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費室內(nèi)供排水系統(tǒng)費室內(nèi)采暖系統(tǒng)費室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費室內(nèi)電氣系統(tǒng)費室內(nèi)設(shè)備及其安裝費空調(diào)及其安裝費電梯及其安裝費發(fā)電機(jī)及其安裝費高下壓配電及其安裝費消防通風(fēng)及其安裝費背景音樂及其安裝費室內(nèi)智能化系統(tǒng)費保安監(jiān)控及停車管理費用電信網(wǎng)絡(luò)費用衛(wèi)星電視費用三表遠(yuǎn)傳費用家居智能化費用小區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費自來水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費管道系統(tǒng)熱互換站鍋爐房室外燃?xì)庀到y(tǒng)管道系統(tǒng)調(diào)壓站室外高下壓系統(tǒng)費高壓線路工程室外消防系統(tǒng)費室外智能化系統(tǒng)費電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費小區(qū)停車管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費綠化建設(shè)費建筑小品圍墻建造費室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)施配套設(shè)施費幼稚園網(wǎng)球場開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費預(yù)結(jié)算編審費行政管理費質(zhì)檢費利息營銷費用媒介廣告費廣告設(shè)施及公布費物業(yè)完善費第三章責(zé)任成本管理體系為提高企業(yè)成本管理水平形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指導(dǎo)。4.1.2房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作.房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合.其職責(zé)履行狀況.4.1.4責(zé)任成本體系目在加強(qiáng)不一樣專業(yè).不一樣流程之間的合作和溝通。形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系.4.2.4反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主.反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反應(yīng)項目成本特性.單一反饋高下并不能成果與否經(jīng)濟(jì)合理與否符合成本管理宗旨刊登評價意見.并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析匯報.(如鋼筋、砼含量等),形成《施工圖設(shè)計階段的成本各階段的成本測算的有關(guān)資料(成本測算表、目的成本控制指導(dǎo)書)在定稿后即時報財務(wù)管理部成本審1、目的成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格(見附件),并體現(xiàn)量價分離的原則。本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造原則及部品原則(施工圖預(yù)算階段)闡明書。3、成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)絡(luò)數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)(如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等)推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，4、成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、5、產(chǎn)品定位和目的成本測算是一種互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)6、施工圖預(yù)算完畢后《目的成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有精確有描述，且應(yīng)與樓7、投資分析和實行方案階段的成本測算的量價分析原則不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程8、各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原則不一致的地方應(yīng)有充足的根據(jù)和闡目的、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。(各成1、在項目實行過程中，應(yīng)及時反應(yīng)項目成本的動態(tài)狀況，由成本管理月報》的部分內(nèi)容，在完畢后的三個日內(nèi)報財務(wù)部成本審算中3、成本管理部應(yīng)根據(jù)協(xié)議簽訂狀況、預(yù)算5、在協(xié)議審批時，即時揭示施工協(xié)議和材料采2、工程施工和銷售過程中，假如售價、成本發(fā)生較大變化時(對利潤影響達(dá)2%),應(yīng)對目的成本進(jìn)行成本科目1土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、2的房屋成本和對應(yīng)稅金等3紅外線道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線4地上、地下建筑物或附著物的拆遷賠償凈支安頓及動遷支出，農(nóng)作物賠償費，危房賠償費等二1水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、釘線費、材料及施工費21.項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、費新中小學(xué)教師住宅補(bǔ)助費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等3施工用的臨時道路設(shè)計、建造費用施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、施工用臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用費用4圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用三1土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費、樁基咨檢測費、降水2砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌找平及抹灰、防水、垂直運送、腳手架、超高補(bǔ)裙樓、有轉(zhuǎn)換層構(gòu)造并入塔樓)3工程費用4大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四1◆給排水◆熱水系統(tǒng)2空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)含消防水、電、防排煙自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)◆防排煙工程3弱電系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕寬帶網(wǎng)五1小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外234紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓5露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管紅外對掃六12建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等到34永久圍墻、圍欄及大門5室外照明67小朋友游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃七123幼稚園45網(wǎng)球場6配電房、水泵房土建及裝修費78八1支付給聘任的項目或工程建立單位的費用建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費建設(shè)主管部門的安監(jiān)費車站廣告、路牌廣告設(shè)計、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設(shè)計、裝修、家俱、飾品以及保潔、費用：主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家俱、家私等費用，可從總費用中扣除。開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理企業(yè)代管的大修基金、投入的物業(yè)管理費期間費用目的成本編制可不包括此項費用，本表列明供參管理費用人工費用行政費用財產(chǎn)費用銷售費用電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用設(shè)備租賃費、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費售樓書、多種禮品看樓專車運行費、修理費、司機(jī)行車費用客戶會費用支付專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)或物業(yè)企業(yè)的代理銷售和的征詢等費用1.2本措施合用于集團(tuán)內(nèi)所屬房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的施工、監(jiān)理上(含5萬元)工程施工項目、工程監(jiān)理、工程造價征詢必須實行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用但下列狀況除外：(1)金額在5萬元如下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則，經(jīng)詳細(xì)填寫《考察承包人成果審批表》,報企業(yè)招標(biāo)工作小組同意后確定承包人；(2)某項工程已通過集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；(3)某些政府壟斷工程。.3項目部職能：編制招標(biāo)計劃，全過程參與招標(biāo)工作(重要是會審工作)并督促檢查招標(biāo)工和的進(jìn)展。2.3對未列入合格承包人數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組組織進(jìn)行人(且分屬不一樣部門),考察結(jié)束后填寫《承包人考察成果審批表》,經(jīng)企業(yè)招標(biāo)工作小組審查合格后合格承包人資格(并非終身制),每隔一定期間應(yīng)對其進(jìn)行重新評審。部門成本管理部工程管理部項目部1、制定招標(biāo)計劃主持開標(biāo)會議，根據(jù)項目狀況制定招標(biāo)詳細(xì)計劃劃、技術(shù)交底等規(guī)定書中經(jīng)濟(jì)條款等工作邀請函選擇投標(biāo)單位并提出意見選擇投標(biāo)單位并提出意見的答疑主持發(fā)標(biāo)、答疑會議，審本投標(biāo)單位資質(zhì)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)、談判位談判與談判7、定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)告知招標(biāo)工作小組副組長主持，集體表決定標(biāo)，并發(fā)出中標(biāo)告知成本管理部主持招標(biāo)資料的搜集、整頓、歸檔工作(應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)資料管理);工程管理部深入完善合格承包人數(shù)據(jù)庫文獻(xiàn)格式；附件包括：施工圖紙、擬簽原則協(xié)議(協(xié)議中應(yīng)明確發(fā)包人規(guī)定的所有內(nèi)容)。施工類項目招標(biāo)，正常狀況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制標(biāo)底。標(biāo)底做為評標(biāo)的重要根怎樣計取),此類費用包括：開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費用、總承包企業(yè)招標(biāo)的項目在當(dāng)?shù)刂匾獔蠹埳匣蚪ㄔO(shè)交易服務(wù)中心公布招標(biāo)信息，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手如合格承包人數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)工作小組組織進(jìn)行三人且分屬不一樣部門),補(bǔ)充、完善該數(shù)據(jù)庫。評標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充足、科學(xué)的比較和論證(可采用綜合評議或其他方式)。參與評標(biāo)),工程管理部評審技術(shù)標(biāo)，成本管理部評審經(jīng)濟(jì)標(biāo)。作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實力(信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗)方面的綜合評標(biāo)權(quán)重，填報確定中標(biāo)單位后3天內(nèi)，招標(biāo)工作小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)告知書，并將中標(biāo)成際利益條款(讓利優(yōu)惠、承包人資金墊付等)的有效執(zhí)行。4.1投標(biāo)結(jié)束后，成本管理部應(yīng)做好項目招標(biāo)資料(招標(biāo)文獻(xiàn)、投標(biāo)文獻(xiàn)、承包人考察成果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評估標(biāo)評審表、有關(guān)會議紀(jì)要等)的搜集、整頓、歸檔工作。4.3本管理措施各分企業(yè)務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；在執(zhí)行過程中，如與實際狀況確有不合適據(jù)實際狀況請示(修改)集團(tuán)財務(wù)部、設(shè)計工程部。5表格編號：03-20-F1版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序號：考察內(nèi)容(成立日期、注冊資金、企業(yè)有關(guān)證書)(人員構(gòu)成、施工機(jī)械設(shè)備、固定資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、負(fù)債、流動資金)(施工質(zhì)量、獲獎等)(信譽、與業(yè)主配合等)人員簽名企業(yè)招標(biāo)小組意見項目部工程管理部成本管理部其他部門及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)工程開標(biāo)識錄編號：03-20-F2版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序號：編號投標(biāo)單位名稱投標(biāo)價(元)備注123456789招標(biāo)小組會簽欄招標(biāo)項目建筑面積投標(biāo)文獻(xiàn)評審成果報價(費率)工期企業(yè)實力(信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)項目部工程管理部成本管理部其他部門及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投標(biāo)承諾函我主樂意在上述投標(biāo)總價基礎(chǔ)上下浮%,實價為；元，實價(人民幣大寫):元；實價(人民幣大寫):元；4.工程保修金；按總價的%扣留。投標(biāo)單位(簽章):3.2負(fù)責(zé)簽訂、履行工程協(xié)議的人員(包括經(jīng)辦、審批、資料管理等)貫徹執(zhí)行本管4.1一般規(guī)定4.1.1本管理措施使用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程形成實體產(chǎn)品(如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等)的協(xié)議；勘測、監(jiān)理、造價4.1.2.1合法性原則：工程協(xié)議管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得企業(yè)但金額在一萬元如下且能及時結(jié)清的零星工程及工程類協(xié)議中已經(jīng)界定清晰4.1.2.3事前簽訂原則：工程協(xié)議應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項發(fā)生前簽訂，嚴(yán)禁工程類業(yè)務(wù)未簽訂協(xié)4.1.2.4招標(biāo)原則察成果審批表》(詳見附件),并按規(guī)定經(jīng)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人集體會簽同意后，方4.1.2.5利益明晰原則：協(xié)議應(yīng)清晰地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；協(xié)議中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清晰的協(xié)議價款、結(jié)樣計價、總價怎樣最終確定等),并就設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作4.2.1原則示范協(xié)議：在招標(biāo)(招標(biāo)文獻(xiàn)附件)及協(xié)議簽訂時，工程協(xié)議應(yīng)盡量應(yīng)用協(xié)4.2.1.1有關(guān)部門將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸建立統(tǒng)一的協(xié)議原則文本，企業(yè)應(yīng)予采用4.2.1.2協(xié)議原則文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、4.2.1.3如當(dāng)?shù)卣块T有強(qiáng)制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T原則協(xié)議4.2.1.4如企業(yè)尚未制定協(xié)議原則文本，可以延用以往的協(xié)議，但經(jīng)4.2.1.5當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有協(xié)議原則文本不再合用時，業(yè)4.2.2協(xié)議的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于如下內(nèi)容：4.2.2.1協(xié)議價款或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合作方式的，應(yīng)以雙方確報送的結(jié)算造價最終核減額在審核總價5%以內(nèi)(含5%)的造價征詢酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價最終核減額超過5%,則因造價超過部分而引起的造價征詢酬金之增長部分由承包單位支付；若承包單位報送的結(jié)算金額超過最終審定結(jié)算金額10%(含10%)時，承包單位除造價征詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)深入扣款(扣款比例、金額各企業(yè)自定),直至取消此后的投標(biāo)資格(且應(yīng)在《工程結(jié)算告知單》強(qiáng)調(diào)此內(nèi)容)。4.2.2.3計價根據(jù)：工程類協(xié)議應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為協(xié)議的構(gòu)成附屬部分◆發(fā)包單位分包工程、甲供(發(fā)包單位)材料設(shè)備、(發(fā)包單位)限價的范圍和種類；4.2.2.4設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證：協(xié)議中應(yīng)規(guī)定設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的4.2.2.5總價結(jié)算措施：工程類協(xié)議可在協(xié)議中明確規(guī)定按“結(jié)算=協(xié)議價(或預(yù)算造價)+材料價差+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+增長項目一減少項目+獎勵一罰款”確定結(jié)算總價。4.2.2.6結(jié)算和付款措施：協(xié)議應(yīng)明確規(guī)定驗收及付各期進(jìn)度款合計不應(yīng)超過總造價的80%;無精確施工圖預(yù)算或無精確協(xié)議總價時，應(yīng)充足4.2.2.7廉潔合作約定：為維護(hù)企業(yè)利益、防止黑幕、4.2.2.8保修協(xié)議：對施工協(xié)議，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)企業(yè)利益，應(yīng)與承包單位此外4.2.3協(xié)議起草、談判與簽訂的重要職能部門：工程管理部負(fù)責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判和協(xié)議簽訂；成本管理部負(fù)責(zé)其中的協(xié)議價款、計價方式、付款方式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和談判。4.2.4協(xié)議審批流程：通過招標(biāo)確定合作方后，由主辦工程師填寫協(xié)議審批表，在征得有關(guān)職能部門同意(會簽)后上報分管副總、總經(jīng)理審批；協(xié)議審批應(yīng)按照協(xié)議的審批流程，工程協(xié)議審批流程如“圖一”所示(圖中實框為必經(jīng)流程，虛框為按實際狀況選擇之流程)。核非原則(圖一)4.2.5為提高協(xié)議審批的效率，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實際狀況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別、一定金額如下的工程協(xié)議，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為負(fù)責(zé)人。4.3協(xié)議履行的管理4.3.1協(xié)議的交底：在協(xié)議簽訂之后，一般規(guī)定至少就主體協(xié)議填寫《工程協(xié)議摘要表》,發(fā)至各部門，并向工程、成本、采購等有關(guān)人員進(jìn)行協(xié)議講解交底，闡明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)(即甲供材料設(shè)備、甲方限價、甲方分包等范圍)、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的協(xié)議交底，可只填寫《工程協(xié)議摘要表》發(fā)送到有關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行。4.3.2協(xié)議款支付4.3.2.1項目部的工程管理人員負(fù)責(zé)協(xié)議款支付的經(jīng)辦，填寫付款申請單、工程付款審批表等，經(jīng)有關(guān)職能部門審核、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批后支付；協(xié)議款支付審批按其支付金額規(guī)模確定審批流程。工程進(jìn)度款的支付流程如“圖二”所示(圖中實框為必經(jīng)流程，虛框為按實際狀況選擇之流程)。字成本管理部登記實際完畢和付款臺帳現(xiàn)場工程師復(fù)進(jìn)度(附質(zhì)量項目部(協(xié)議管理員)登記臺帳財務(wù)開支票總經(jīng)理簽字(圖二).2對保修金等余款的支付措施應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在協(xié)議中約定發(fā)包單位在工程竣工后一定期間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金.協(xié)議變更的管理協(xié)議簽訂后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更協(xié)議內(nèi)容的，或承包單位提出變更規(guī)一致后起草變更后的條款.再按照協(xié)議簽訂的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)禁私自變更協(xié)議..2如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約狀況等，主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申扣款項目，保修金等)、承包單位多報領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實實行的部分.鋼材實.4工程結(jié)算的詳細(xì)措施按《工程預(yù)結(jié)算管理措施》執(zhí)行..5工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時整頓、分類、歸檔、保留.主體協(xié)議等金額較大的協(xié)議執(zhí)行完后.應(yīng)由協(xié)議主辦部門對發(fā)包單位的協(xié)議管理(工期、質(zhì)量、成本配合等)、承包單位的工期、質(zhì)量，成本、配給協(xié)議文本保管應(yīng)遵照及時整頓、分類、歸檔、保留.以便復(fù)查。協(xié)議文本原件(包括協(xié)議文本、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、協(xié)議審批表等)應(yīng)由辦公室專人要妥善保.1協(xié)議應(yīng)當(dāng)由專人持續(xù)統(tǒng)一編號；因主協(xié)議的變更、解除等簽訂的補(bǔ)充協(xié)議.按主協(xié)議類別編號(因補(bǔ)充協(xié)議中也許波及其他類別的內(nèi)容);協(xié)議有關(guān)部門皆應(yīng)采用統(tǒng)一編號?！羟捌趨f(xié)議(包括規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、造價征詢)◆施工協(xié)議(包括建筑，安裝、裝飾、市政);◆園林環(huán)境協(xié)議(包括室外環(huán)境的設(shè)計、施工);3協(xié)議編號次序為；項目名稱及期或區(qū)、棟(不能確定詳細(xì)期別列入“跨期待分?jǐn)?-分類4成本管理部、財務(wù)管理部在協(xié)議分類登記時，還應(yīng)對每份協(xié)議按成本核算科目進(jìn)行歸屬，本部門管理措施務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行，如在執(zhí)行過程中，與實際狀況確本管理措施自2001年6月1日起執(zhí)行。編號：03-05-F1版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序號：工程名稱協(xié)議編號簽類別甲方約單位乙方丙方范圍合同內(nèi)容概要工期規(guī)定約定總經(jīng)理編號：03—03—F2版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序號：協(xié)議編號收款單位元元元目前協(xié)議未付金額元申請支付金額元我方月度資金計劃中所列本次計劃付款額元(人民幣元)小寫：大寫：付款理由(進(jìn)度、質(zhì)量、配合等)會簽欄項目部(工程管理部)經(jīng)理：成本管理部經(jīng)辦人：經(jīng)理：總經(jīng)理工程協(xié)議摘要表編號：03-03-F3版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序號：協(xié)議編號1工程范圍234質(zhì)量規(guī)定5甲供材料6甲方限價7甲方分包89經(jīng)辦部門編號：03-03—F4版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序號：協(xié)議編號資質(zhì)等級內(nèi)容經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)1(招投標(biāo)、協(xié)議的規(guī)范性等)2工程質(zhì)量控制3施工工期控制4工程成本控制561質(zhì)量控制2工期控制3456技術(shù)實力7經(jīng)濟(jì)實力備注：對施工單位的綜合評價的技術(shù)部分由項目部填；經(jīng)濟(jì)部分由成本管理部填；管理部分由項目部、工程管理部協(xié)商填寫。廉潔合作協(xié)議甲乙雙方于年月日簽訂了一工程建造協(xié)議為加強(qiáng)工程項目建設(shè)期間的廉潔合作，保證項目高效優(yōu)質(zhì)按期竣工.甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議并作為雙方共同遵守的廉潔合作行為準(zhǔn)則。一甲方責(zé)任1.甲方有責(zé)任向乙方簡介本單位有關(guān)廉潔合作管理的各項制度和規(guī)定.2甲方有責(zé)任對本單位項目管理人員進(jìn)行廉潔合作教育.3.甲方人員應(yīng)嚴(yán)格遵守本單位有關(guān)廉潔合作管理的規(guī)定，不得接受乙方的宴請，不得4.甲方在工程項目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)甲方人員任何形式的索賄受賄行為，均應(yīng)及時采用措施予以制止，并及時通報乙方單位領(lǐng)導(dǎo).5.甲方人員如違反廉潔合作管理制度及本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng)視情節(jié)輕重、影響大小予6.對于乙方舉報甲方人員違反廉潔合作規(guī)定的狀況，甲方應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)調(diào)查1.乙方應(yīng)保證乙方有關(guān)人員理解甲方單位有關(guān)廉潔合作管理的各項制度及本協(xié)議的規(guī)定并遵照執(zhí)行.2.乙方不得宴請甲方人員,不得以任何形式贈送實物、現(xiàn)金或禮券。4.乙方有責(zé)任接受甲方對乙方在工程項目建設(shè)期間廉潔合作管理執(zhí)行狀況的監(jiān)督.5.乙方單位人員有義務(wù)就甲方人員任何形式的索賄或受賄行為及時向甲方單位領(lǐng)導(dǎo)舉一經(jīng)查實，除追回由此給甲方導(dǎo)致的損失外，乙方承若在總價再讓利10%),并對本方知情不報人員進(jìn)行對應(yīng)懲罰。6.如因乙方單位及人員在工程項目建設(shè)期間賄賂甲方人員，被檢查機(jī)關(guān)立案查處的，年月日年月日工程質(zhì)量保修協(xié)議議范圍內(nèi)乙方承建的工程在一定有效期限內(nèi)正常使用，維護(hù)建筑工程所有者、使用者的合法權(quán)益，明確雙方權(quán)利與義務(wù)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議.乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)按照《(國家)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《市建設(shè)工程質(zhì)量管理條例>及本保修協(xié)議承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。一.質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括：地基基礎(chǔ)工程、主體構(gòu)造工程、防水及防滲漏(屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間、門窗等),裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約定的其他工程。詳細(xì)質(zhì)量保修內(nèi)容雙方約定如下：1.房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體構(gòu)造工程為年(按有關(guān)文獻(xiàn)規(guī)定);3.防水工程(屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等)為5年；4.電氣安裝、給排水安裝、設(shè)備安裝工程為2年；5.采暖、空調(diào)及制冷系統(tǒng)工程為2個采暖期或供冷期；6.其他約定三質(zhì)量保修責(zé)任4.屬于保修范圍內(nèi)的項目，乙方同意接到甲方或業(yè)主告知后派人及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行修1)給排水、供電設(shè)施及線路出現(xiàn)故障，乙方須在接到告知后4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，6小2)其他狀況，乙方須在接到告知后24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，48小時內(nèi)完畢維修工作。四保修質(zhì)量五質(zhì)量保修卡六質(zhì)量保修金支付如質(zhì)量保修全余額局限性以支付工程保修及賠償?shù)荣M用，乙方應(yīng)在接到甲方告知后15七質(zhì)量保修金返還工程質(zhì)量驗收滿2年后，如無質(zhì)量問題，經(jīng)甲方、物業(yè)企業(yè)簽字同意后，在20天內(nèi)將八其他在工程竣工后一定期間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金(例如.35元/m2)。質(zhì)量保修卡施工單位：(填寫名稱并加蓋公章)窗框的防滲漏保修期為年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期為甲方(簽章):乙方(簽章):日第七章設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理措施3.2各部門、人員(包括經(jīng)辦、審批、資料管理等)負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理措施。4.1.4一月一清原則：每月10日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截至上月末已竣工且手續(xù)4.1.5竣工確認(rèn)原則：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證竣工后，發(fā)包方現(xiàn)場工程師和監(jiān)理工程師必須在竣工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。4.1.8法律約束原則：50萬元以上的工程協(xié)議，發(fā)包單位與承包單位簽訂工程協(xié)議的同步，應(yīng)與承包單位另行簽訂《有關(guān)設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的協(xié)議》執(zhí)行。50萬如下的工程協(xié)議應(yīng)有符合本管理措施的對應(yīng)條款?；蛘甙l(fā)包單位的有關(guān)職能部門(設(shè)計部、工程管理部)代簽。F.1.3所有設(shè)計變更必須使用企業(yè)規(guī)定的原則表格(見附件),并明確如下內(nèi)容：編號、5.1.5所有設(shè)計變更只有加蓋《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽訂協(xié)議書》中留有印樣的專用章或發(fā)包5.1.7發(fā)包單位、承包單位均應(yīng)對設(shè)計變更單進(jìn)行編號(可按歸屬協(xié)議持續(xù)編號，總成承設(shè)計院自行發(fā)出與客服部(營銷部)填寫工程部(項目經(jīng)理部)自行提出工程部(項目經(jīng)理部)自行提出成本部對變更費用進(jìn)行估算不產(chǎn)生費用的技術(shù)核定分管副總簽字項目部內(nèi)業(yè)員編號，項目經(jīng)理審核簽發(fā)，工程師告知監(jiān)理、施工方實行 監(jiān)理、現(xiàn)場工程師確認(rèn)完畢狀況：項目、監(jiān)理、設(shè)計等各部門存檔確認(rèn)后施工方在10日內(nèi)報變更結(jié)算(附1份變更單原件、存檔1份) 成本部在10日內(nèi)審?fù)曜兏Y(jié)算單并查對，簽字蓋章并存檔的，應(yīng)發(fā)有關(guān)知會。(如因墻體位置變化導(dǎo)致水電管線移位)5.2.4成本部在對變更費用進(jìn)行估算時，應(yīng)對措詞不清，結(jié)算時易引起分歧、糾紛的變更5.2.7項目經(jīng)理部應(yīng)嚴(yán)格按變更金額簽發(fā)的權(quán)限報批，為提高效率，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、職能部門◆因設(shè)計變更導(dǎo)致已施工的部位需要拆除(需注明設(shè)計變更編號);◆在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化，◆發(fā)包單位在施工協(xié)議之外，委托承包單位施工的2萬元以內(nèi)的零星工程；◆紅線外施工道路的修補(bǔ)(紅線內(nèi)的施工道路修補(bǔ)宜在協(xié)議中包干)。6.1.3所有的現(xiàn)場簽證單都必須使用企業(yè)規(guī)定的原則表格(見附件),并明確如下內(nèi)容：工作量、工日、工日單價(如屬綜合單價，則包括間接費、管理6.1.5所有現(xiàn)場簽證單只有加蓋《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽訂協(xié)議書》中留有印樣的專用章或發(fā)6.1.6發(fā)包單位、承包單位均應(yīng)對現(xiàn)場簽證單進(jìn)行編號(可按歸屬協(xié)議持續(xù)編號，總承包協(xié)議還應(yīng)分專業(yè)持續(xù)編號),并整頓歸檔、妥善保留；雙方都應(yīng)設(shè)置設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證事因設(shè)計變更需要拆除、營銷、檢查或現(xiàn)場施工需要，現(xiàn)場工程師因設(shè)計變更需要拆除、營銷、檢查或現(xiàn)場施工需要，現(xiàn)場工程師提出簽證事項施工方填寫現(xiàn)場簽證單，并進(jìn)行估價。監(jiān)理、現(xiàn)場工<2萬元成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理會簽2萬元施工完畢后，監(jiān)理、現(xiàn)場工程師在5日內(nèi)按實核定工作量，并各1份存檔按核定的工作量，施工方在10日內(nèi)上報簽證結(jié)算(附1份原件、存檔1份)現(xiàn)場王程師在10日內(nèi)初審簽證結(jié)算，成本部終審，簽字蓋章并存檔重大簽證需由成本部對施工方的估價進(jìn)行審核10萬元<5萬元6.2.1監(jiān)理及項目部工程師在簽證前必須認(rèn)真查對簽證工程的施工時間、工作內(nèi)發(fā)生原因、發(fā)生的工程量、工日數(shù)、機(jī)械臺班數(shù)以及簽證所發(fā)生的費用應(yīng)由何方承擔(dān)等。尤其機(jī)械臺班等。原則上監(jiān)理工程師不應(yīng)直接在簽證上簽認(rèn)有關(guān)單價或總價.所有確實認(rèn)和假如簽證單附有交工圖紙則監(jiān)理及項目部工程師應(yīng)審核圖紙與否與實際施工成果相符項目經(jīng)理部對簽證單上直接簽定的工程量的精確性負(fù)責(zé).7.1正常的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證單，應(yīng)在有效簽字人共同簽訂完畢并與承包單位核定費用后才告知承包單位開始實行。特急類(指假如不立即實行將導(dǎo)致更大損失的簽證)設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，可以先實行再核定費用；如屬隱蔽工程及事后不可復(fù)核的工程，則7.2對于費用未核定的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證申發(fā)包單位項目部必須督促承包單位盡快計算變更簽證費用最遲在變更簽證內(nèi)容所有施工完后的10日內(nèi)(自監(jiān)理及甲方工地代表確認(rèn)竣工狀況的日期開始計算)向甲方報送完整的變更結(jié)算。設(shè)計變更單出成本管理部負(fù)責(zé)10日內(nèi)核定其工程量，審核完變更結(jié)算現(xiàn)場簽證山項目經(jīng)理部初審成本管理部終審。7.3協(xié)議中應(yīng)規(guī)定“承包方違反變更簽證結(jié)算上報時間的違約條款.如；每遲延一天，則扣減上報結(jié)算總價的5%.扣完為止.發(fā)包方按協(xié)議約定的付款比例同期支付。成本管理部應(yīng)將變更、簽證發(fā)生的狀況分析匯總，報送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計部、項目經(jīng)理部、工程管理部，井進(jìn)行數(shù)據(jù)綜合分析，提出對結(jié)算書、(監(jiān)理審核意見)、施工協(xié)議中相似工作內(nèi)容的綜合單價、費率協(xié)議或協(xié)議缺項時應(yīng)附取費表、材料調(diào)差根據(jù)、不執(zhí)行定額的應(yīng)附工料分析表、其他需要闡明的與造8.3變更簽證結(jié)算書的內(nèi)容必須完整、精確并可以制定防止承包單位高估冒算的約束措施，如在協(xié)議中約定：變更結(jié)算報價超過最終審定價10%,將把最終審定價減8.4雙方核定設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證的造價后，集團(tuán)所屬各分企業(yè)務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本管理措施，在執(zhí)行過程中，各企業(yè)可根據(jù)實際狀況編寫詳細(xì)的操作細(xì)則.并不得與本管理措施相沖突。各企業(yè)編制的《實行細(xì)規(guī)，報集5.表格有關(guān)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議協(xié)議編號：土建001(持續(xù)編號)合用范圍(注明對應(yīng)的圖紙；合用的房型及樓號)口技術(shù)核定口設(shè)計變更提出方：(1)設(shè)計院(2)建設(shè)單位(3變更原因施工前變更內(nèi)容(如附有變更圖紙請注明)注：1、變更單審批通過后，由項目部內(nèi)業(yè)分施工單位，分協(xié)議持續(xù)編號(總包需分專業(yè));2、不蓋甲方指定印章無效；3、沒有完畢狀況闡明，預(yù)算員不予以結(jié)算；4、完畢后10個工作日內(nèi)上報預(yù)算，超時扣款；(每月5日前上月匯總呈報)5、技術(shù)核定以甲方最終若承認(rèn)為準(zhǔn)，重要的技術(shù)核定需設(shè)計院確6、超過2萬元的設(shè)計變更請在本單空白處加重大變更簽證會簽章分管副估價□≤2萬□2～5萬□5～10萬□>10萬預(yù)算員建設(shè)單位需報企業(yè)會簽；(蓋章)設(shè)計(蓋章)(簽字即表更施工)(蓋章)施工后完畢狀況實行完畢時間；即質(zhì)量狀況監(jiān)理工程師甲方工程師乙方結(jié)算價(附每單的結(jié)算書)注：本單由設(shè)計部(建筑)或工程部(構(gòu)造安裝)填寫，提出部門、施工方、監(jiān)理、項目部、編號：03-08-F1版本：A/2表格生效日期：2003年5月1日施工單位一所屬協(xié)議——協(xié)議編號水001(持續(xù)編號)合用范圍(注明施工地點、合用范圍)提出時間簽證原因簽證內(nèi)容(如附有圖紙請注明)注：1、簽證單審批通過后，由項目部內(nèi)業(yè)分施工單位、分協(xié)議業(yè));2、不蓋甲方指定印章無效；3、沒有完畢狀況闡明，預(yù)算員不予以結(jié)算；4、屬事后不可復(fù)查工程量或做法的簽證，需工程人員與預(yù)算員一同簽認(rèn)方有效；5、完畢后10個工作日內(nèi)上報預(yù)算，超時扣款；(每月5日前上月匯總呈報)6、超過2萬元的簽證單請在本單空白處加蓋重大變更簽證會簽章分管副乙方估價乙方預(yù)算甲方估價甲方預(yù)算建設(shè)單位2萬元如下的部門經(jīng)理同意即(蓋章);監(jiān)理單位(蓋章)(蓋章)完畢狀況乙方結(jié)算價(附每單的結(jié)算書)乙方預(yù)算編號：03-08-F1版本：A/2表格生效日期：2003年5月1日施工單位一所屬協(xié)議——協(xié)議編號水001(持續(xù)編號)合用范圍(注明施工地點、合用范圍)提出時間簽證原因簽證內(nèi)容(如附有圖紙請注明)注：1、簽證單審批通過后，由項目部內(nèi)業(yè)分施工單位、分協(xié)議業(yè));2、不蓋甲方指定印章無效；3、沒有完畢狀況闡明，預(yù)算員不予以結(jié)算；4、屬事后不可復(fù)查工程量或做法的簽證，需工程人員與預(yù)算員一同簽認(rèn)方有效；5、完畢后10個工作日內(nèi)上報預(yù)算，超時扣款；(每月5日前上月匯總呈報)6、超過2萬元的簽證單請在本單空白處加蓋重大變更簽證會簽章分管副乙方估價乙方預(yù)算甲方估價甲方預(yù)算建設(shè)單位2萬元如下的部門經(jīng)理同意即(蓋章);監(jiān)理單位(蓋章)(蓋章)完畢狀況乙方結(jié)算價(附每單的結(jié)算書)乙方預(yù)算該協(xié)議有關(guān)的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證(如下簡稱“變更”“簽第一條：乙方對于甲方正式發(fā)出的變更、簽證，應(yīng)及時、完整地的執(zhí)行并保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度規(guī)定；甲方應(yīng)按照變更、簽證的內(nèi)容及其完畢狀況(一)甲方發(fā)出的變更、簽證告知單，應(yīng)加蓋甲方指定的印章，否則乙方可以不接受；乙方出具的規(guī)定甲方結(jié)算價款的變更、簽證單，假不于結(jié)算費用.(二)甲、乙雙方指定的有效印章式樣如下：(甲方印章式樣)(乙方印章式樣)(三)協(xié)議履約中，甲、乙雙方填制的變更、簽證告知單都應(yīng)使用本協(xié)議后附的標(biāo)(四)甲、乙方均應(yīng)對變更、簽證告知單分專業(yè)持續(xù)編號、妥善保留；甲、乙雙方都應(yīng)設(shè)置變更、簽證事項的單據(jù)交付記錄，交付對方單據(jù)(一)變更、簽證的計價嚴(yán)格執(zhí)行與其有關(guān)的主協(xié)議的經(jīng)濟(jì)條款執(zhí)行相似項目的綜合單價或套用相似的定額、取費原則、材料惆差方式。當(dāng)(二)在雙方查對變更、簽證的價款時，乙方負(fù)責(zé)事先就每張變更、簽證告知單做一份完整結(jié)算書提交于甲方甲方不接受乙方以匯總方式編制的多項變更、簽證事項(三)結(jié)算書的內(nèi)容必須完整、精確，若結(jié)算報價超過最終審定價_%,將把最終審定價的減少__%上：結(jié)算書一般包括如下內(nèi)容：①結(jié)算總費用；②原協(xié)議相似工作內(nèi)容(四)乙方接受甲方發(fā)出的變更告知單后應(yīng)立即組織計算變更費用，最遲在該變更內(nèi)容所有施工完畢后10日內(nèi)(從監(jiān)理及甲方工地代表確認(rèn)竣工狀況的日期計算)向甲方報送完整變更費用計算；每遲報一天將扣除最終審定價的%。(五)原則上甲乙雙方應(yīng)在每項變更簽證明施前，商談確定總費用特急變更簽證也應(yīng)在施工后10天內(nèi)談定價款；乙方提交的變更簽證結(jié)算書應(yīng)與事先商談的價格一致。(六)有關(guān)臨時用工的簽證事項，雙方應(yīng)在簽證告知單上協(xié)商確定以士問題：工作內(nèi)容及工作量、工作時間、工作人數(shù)、取定的人工單價(是綜合單價，已含管理(七)當(dāng)變更、簽證的工作內(nèi)容完畢之后乙方要及時督促監(jiān)理和甲方工地代表在竣工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，否則甲方可以不予審核費用。對于隱蔽工的變更和簽證必須在覆蓋或拆除前會同監(jiān)理、現(xiàn)場工程師、成本人員共同完畢工程量確實(八)因設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證波及到可反復(fù)運用的材料時，應(yīng)在反復(fù)運用率，否則視為乙方100%的回收運用。(九)雙方核定變更、簽證事項的價格后應(yīng)在結(jié)算書上注明最終審定價格，并由雙方簽字、(十)每月5日前，甲、乙方應(yīng)就截止上月十已確定最終費用的變更、簽證的費用結(jié)算書第四條其他本協(xié)議與雙方簽定的主協(xié)議,具有同等法律效力：主協(xié)議的條款與本協(xié)議有矛盾時以本協(xié)甲方(蓋章)乙方(蓋章)第八章工程預(yù)結(jié)算管理措施I3.2各房地產(chǎn)企業(yè)從事工程預(yù)結(jié)算的計價、審批、及其他有廉潔奉公原則：工程預(yù)結(jié)算工作中，應(yīng)一直以企業(yè)利益為最高利益，精確高效原則：工程預(yù)結(jié)算中的各項計算應(yīng)精確、清晰、和規(guī)，具有合理低價原則：工程預(yù)結(jié)算工作應(yīng)以客觀事實、工程協(xié)議為根據(jù)方案優(yōu)化原則：成本管理部在工程預(yù)結(jié)算工作中應(yīng)積極協(xié)同設(shè)計對資料、信息應(yīng)及時整頓.并根據(jù)工作需要及時提供應(yīng)設(shè)計、工況外.其他狀況.如其需要，均應(yīng)真實、透明、系統(tǒng)地提供所有信息資料。成本管理部是工程預(yù)結(jié)算工作的重要職能部門對工程預(yù)結(jié)算工作負(fù)重要責(zé)任.項目部、工程預(yù)結(jié)算工作應(yīng)根據(jù)項目的總工期制定預(yù)結(jié)算編制的計劃.統(tǒng)籌安排.分清輕重緩急，做施工圖預(yù)算由我司自行編制.也可以委托造價征詢機(jī)構(gòu)編審；委托的機(jī)構(gòu)必須已通過政府有關(guān)部門承認(rèn)且具有乙級以上(含乙組)資質(zhì)證書。4.2.4工程結(jié)算和實行總價包干的工程預(yù)算的編審應(yīng)委托造價征詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行.但如某工程的預(yù)算己委托了造價征詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行編審、井簽訂了總價包于協(xié)議.則該工程委托造價征詢機(jī)構(gòu)編制工程預(yù)結(jié)算.在造價征詢委托臺同中應(yīng)明確規(guī)定其提供計算底稿(包括工程量、鋼筋實際含量的詳細(xì)計算價及與承包單成本管理部組織，工程管理部、項目部等積極配合.及時整頓齊全工程預(yù)結(jié)算工作所需的必備資料.資料必須完整、簽章齊備、編號準(zhǔn)礬并指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行分類、裝訂、存檔.工程預(yù)結(jié)算工作的必備資料重要包招：◆材料價格(政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料.限價材料告知書);◆工程協(xié)議(包括協(xié)議審批表);(◆施工組織設(shè)計方案、施(切工圖、圖紙會審記錄);◆雙方確認(rèn)的所有工程變更簽證及對應(yīng)的預(yù)算書.任的闡明).◆其他與工程結(jié)算有關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等.4.2.7工程預(yù)結(jié)算的劃分按照《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》進(jìn)行.共劃分為建設(shè)項目的開集團(tuán)主張在進(jìn)行工科招標(biāo)之前.編制好施工圖預(yù)算.并分為工程招標(biāo)之標(biāo)底。施工圖齊備后.成本管理部應(yīng)立即規(guī)定承包單位編制施工圖預(yù)算.同步成本管理部應(yīng)對施工圖預(yù)算的查對工作.按核定的預(yù)算價簽定補(bǔ)充工程協(xié)議、上述所有工作.應(yīng)在施工圖完備后60天內(nèi)完畢。措施.例如：若承包單位報送的施工圖預(yù)算造價超過最終核定預(yù)算造價10%時.發(fā)包單位將按預(yù)算高報部分的一定比例進(jìn)行扣款(詳細(xì)扣款措施可參照自定),乃至取消其此后對工程的投標(biāo)資格。假如僅是委托造價征詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖預(yù)算的編制.造價征詢酬金一段按總造價的一定比例計取.假如是委托編制預(yù)算并負(fù)責(zé)審核承包單位編制的預(yù)算.造價征詢酬金可采用按總議仔細(xì)審查征詢機(jī)構(gòu)的編制成果.同步規(guī)定各有關(guān)部門有二程在招標(biāo)工作完畢之前.委托編制預(yù)算的造價征詢機(jī)構(gòu)必須對施1.單位保密在實行費率招標(biāo)的狀況下在編制預(yù)算階段，編制預(yù)算的造貨征詢機(jī)構(gòu)必須對施工單位保密同步也不必向造價征詢機(jī)構(gòu)告知施工單位的詳細(xì)名稱等狀況。4.3.7工程預(yù)算編制的措施.工程量.◆分項工程的干項如無合適定額套mll不能換算.則應(yīng)編制補(bǔ)充定頒單價.注貫徹調(diào)整.以減少或防止設(shè)計變更及簽證.剛q精確掌握工程動態(tài)成本。程預(yù)算確定后及時對目的成本進(jìn)行修改以目的成本為上限監(jiān)督各有關(guān)部門采用有效措施控制工程造價.4.4.I項目部在向成本管理部提交的《工程結(jié)算》二作交接單》中詳細(xì)闡明協(xié)議價款、結(jié)算造價征詢酬金的什取盡量采用按造價核減額的一定比例的方式計取或采用固定金額加核減額的一定比例計價的方式.并與造價征詢機(jī)構(gòu)在委托協(xié)議中明確。項目部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部同通譯承包單位報送結(jié)算材料承包單位整頓齊全的工程結(jié)算材料，監(jiān)理企業(yè)審核并簽字，造價工程師收到<工程結(jié)算全面審核<齊備的結(jié)算資料后，全面負(fù)責(zé)審核并成本管理部內(nèi)部進(jìn)行復(fù)核，經(jīng)理及其部門內(nèi)復(fù)核工程結(jié)算外審假如工程結(jié)算并非在施工圖總價包干工程結(jié)算外審的基礎(chǔ)上進(jìn)行，須選擇對的造價征詢機(jī)外審成果經(jīng)成本管理部復(fù)查，財務(wù)管理有關(guān)部門審核AFrt1n簽訂竣工結(jié)算價款協(xié)成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程協(xié)所有工程結(jié)算須填寫《工程結(jié)算審批表》。為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程協(xié)議中約定控造價最終核減額在審核總價5%以內(nèi)(含5%)的造價征詢酬金由甲方支付，若結(jié)算造價最終核減額超過5%,則因造價超過部分而引起的造價征詢酬金之增長部分由承包方支付：若承包單位報送的結(jié)算金額超過最終審定結(jié)算金額10%(含(10%)時，承包單位除造價征詢酬金外，發(fā)包單位可深入扣款(扣款比例、金額各企業(yè)自定),直至取消此后對工程的投保資格(應(yīng)在《工程結(jié)算告知單》強(qiáng)調(diào)此內(nèi)容)。承包方提供所有竣工結(jié)算資料后6個月內(nèi)核定(包括多級審核)完畢，其他工程結(jié)算在承包方提供所有竣工核算資料后3個月內(nèi)核定(包括多級審核)完畢。駐項目的成本管理工程師必須建立三方和甲供材料的領(lǐng)用臺帳及付及后4頁3.1財務(wù)管理部成本組負(fù)責(zé)本管理措施的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查。3.2成本管理部負(fù)責(zé)本管理措施的貫徹執(zhí)行。4.1總則4.1.1成本檔案是指各房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中形成的與工程成本有關(guān)的且有保留價4.1.2成本檔案必須具有真實性、統(tǒng)一性。成本檔案必須真實、精確地記載企業(yè)成本管理活動過程中形成的內(nèi)容；成本檔案的各構(gòu)成部分必須統(tǒng)一，不本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔)上的同一文獻(xiàn)資料的名稱、編4.1.3成本檔案(書面紙張資料)分為三類，即工程成本類、規(guī)范制度類、其他文獻(xiàn)資料4.1.4成本檔案必須具有可復(fù)查性，對每項工程，以協(xié)議為主線進(jìn)行存檔。首先，對于每4.1.5成本檔案必須具有安全性及對外保密性。成本檔案實行統(tǒng)一歸檔、集中寄存、不得意，就以個人名義私自外借(復(fù)印或郵件發(fā)送等方式)集團(tuán)或企業(yè)的成本文獻(xiàn)資料或泄露成4.1.6成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件的內(nèi)容也是成本檔案的重