物業(yè)管理基本制度與政策重點(diǎn)

2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)

第一章物業(yè)管理概述

★★★物業(yè)管理概念：物'業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物'業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物'業(yè)管理企

業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維

護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

對(duì)條例定義的理解：

i.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。

條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。這并

不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同

法、物權(quán)法。

是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利。條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇

物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行

管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。

2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主利物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。

業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定

來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。雙方是平等的民事法律關(guān)系。

3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)

行維護(hù)。

★條例調(diào)整的范圍：

1,既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。至于兩者的差

別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。但是需要注意：在前期物業(yè)管理階段的招投標(biāo)制度、專

項(xiàng)維修資金制度僅適用于住宅物業(yè)。

2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。

★物業(yè)管理的市場化特征。物業(yè)管理的基本特征是市場化

1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。建筑物區(qū)分所有權(quán)

2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有

的權(quán)利無權(quán)單方作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義

務(wù)。任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)

構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。

3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。

其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物'業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有

物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。將市場化原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的

前提條件：一是強(qiáng)調(diào)為主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，其具有充分的自主選擇權(quán);二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)

管理活動(dòng)必須納入市場秩序。

3.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

★★物業(yè)管理的特征。社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

1.社會(huì)化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必

要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)化專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

2.專業(yè)化。要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須

具備一定的職業(yè)資格。

3.市場化。市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)，通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所

實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化，雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

★物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

1.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，主要人物“奧克維婭?希爾女士”，后來英

國成立非盈利性行業(yè)組織一皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。

19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

2.我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;分

配采取實(shí)物分配;消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

3.1978年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項(xiàng)改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、

房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

4.1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會(huì)化、專業(yè)化

的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式并未市場化。

5.1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》；建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

6.1995年，青島，建設(shè)部主持召開了全國第一次物業(yè)管理工作會(huì)議；1997年，建設(shè)部在

大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會(huì)議；1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管

理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)，這次會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場問

題。

7.2000年中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。

★★物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

1.實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)：購房消費(fèi)

支出；家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)

支出；房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出，其中后三類消費(fèi)支出要大大超

出購房支出。

2.實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。

3.實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。

4.實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。

5.實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。

★在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下

原因：1。我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)?/p>

市場化的物業(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；

2.物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水

平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度

干預(yù)；

3.普通商品房、以濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民

眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

★我國物業(yè)管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個(gè)階段。

（-）條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

1.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn)：借鑒性、過渡性、針對(duì)性

2.1994年3月23日建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住

宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向；是我國第一部系統(tǒng)規(guī)

范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，咐我國建立物業(yè)

管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

3.建設(shè)部1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》；1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國

城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》；2005年5月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管

理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》及其附件。

4.1996年建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格

上崗制度的通知》

5.1996年建設(shè)部和國家計(jì)委聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，

己被2003年的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》取代

6.1998年財(cái)政部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

7.1998年11月建設(shè)部財(cái)政部印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

8.1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，己被2004年3月《物'業(yè)

管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》取代

9.2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（110號(hào)令）是物業(yè)管理企業(yè)

提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對(duì)規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用o

（二）條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)。

1.條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn)：配套性、經(jīng)驗(yàn)性、操作性

2.2003年6月8日，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)

進(jìn)入新階段，標(biāo)志著我國物'業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期

3.2003年6月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》

4.2003年9月建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》

5.2003年11月國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

6.2004年1月中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》

7.2004年3月建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

8.2004年7月國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

9.2004年9月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文

本）》

10.2005年11月人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資

格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》

★★條例的立法理念：發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者

★★★條例的立法指導(dǎo)思想：1。強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主

的共同利益關(guān)系;2。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體,是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;3。

強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

★★★條例的立法原則：1。物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)原則;2。維護(hù)全體'業(yè)主合

法權(quán)益原則;3。現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則;4。從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。

★★條例創(chuàng)設(shè)的法律制度：'業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金。

（-）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。條例本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必

須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為，條例遵循了民事法律關(guān)系的基本

原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對(duì)于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主

協(xié)商的基礎(chǔ)上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。

（二）建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。

共同財(cái)產(chǎn)、共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服

從多數(shù)的原則。業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡

利益的機(jī)制。

（三）條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。

比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有

關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)

質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建

設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

（四）妥善處理政府和市場關(guān)系

條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠

通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，對(duì)同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵

權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

物'業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行，條例是一部體

現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。

★★條例的主要內(nèi)容

★條例生效以前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用條例的規(guī)定。法律不溯及既往。

★★★條例確立的基本法律關(guān)系：

（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和

管理，條例規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共

用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，

按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系（民事法律）。民事行為最基本的原則就在于其主體

的平等性和行為的自愿性。

（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單

位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,

從而讓購房人承擔(dān)前期物亞服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，'業(yè)主在前期

物業(yè)管理階段接受物來管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的；一個(gè)是建設(shè)單位與

物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物'業(yè)服務(wù)合同，一?個(gè)是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)

內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物'也管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明

示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企'也、提供必要的物業(yè)管理用房、

不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)

任。

（四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例規(guī)定了供水、供電、

供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即：“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及

“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。

（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、

自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。條例設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)

當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議的義務(wù);業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法

履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會(huì)之間沒有法律上

的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種

行政法律關(guān)系。

★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：

1.物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

2.物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主

體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)

的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

3.物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié),，且生產(chǎn)和消費(fèi)

處于同一過程之中。

4.物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。

★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：

（-）物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容：

1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

3.物、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

7.物業(yè)檔案資料的管理；

8.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：

1.提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)；

2.合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定；

3.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。

★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2004年物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)

標(biāo)準(zhǔn)（試行）》

（-）標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容

（-）使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標(biāo)準(zhǔn);2.標(biāo)準(zhǔn)由高到低設(shè)定

三個(gè)服務(wù)等級(jí)（一?級(jí)、二級(jí)、三級(jí)）；3.標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商

約定;3。對(duì)于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)

★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理）

★政府定價(jià)方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量;2。制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)

服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);3。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務(wù)收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式：由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管

理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主

管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅

度。各物'業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格

浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物'小項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成

（一）包干制（盈虧自負(fù)）指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者

虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和

物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

（-）酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)

管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的

物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服

務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者

全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情

況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出

質(zhì)詢時(shí).，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);3。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約

定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

★★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任

是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)

繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2.未交付房屋的交費(fèi)主體。條例規(guī)定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的

物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

3.業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。條例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法均明確規(guī)定：對(duì)

于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追

繳。對(duì)于拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施

脅迫業(yè)主交費(fèi)。

★物業(yè)服務(wù)合同

1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

2.物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)；

3.物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”；

4.條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。

5.根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物'業(yè)服務(wù)合同：一種是在前

期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；另一種是業(yè)主或業(yè)

主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

★★物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容：

1.物業(yè)管理事項(xiàng);2。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;4。雙方的權(quán)利義務(wù);5。專項(xiàng)維

修資金的管理與使用；6。物業(yè)管理用房;7。合同期限;8。違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同除需明確

以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效

的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等。

★關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題條例作出如下規(guī)定：1。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)

當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;2。物業(yè)

服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì);3。物業(yè)服務(wù)合同終

止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

★★★前期物業(yè)服務(wù)合同

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1。具有過渡性;2。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;3。

是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期

限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

(即：1。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;2。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同)

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1。合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況;2。物業(yè)服務(wù)內(nèi)

容與質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式;4。物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的內(nèi)容;5。物業(yè)的承接查驗(yàn);6。物業(yè)

的使用與縱護(hù);7。專項(xiàng)維修資金;8。違約責(zé)任;9。其他事項(xiàng)

★★物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

(-)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)

(Do業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：1。侵占公共場地，私搭亂

建，損害居住環(huán)境;2。建規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患;3。

安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;4。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生

活;5。經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境、噪音超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害;6。使用房屋、陽臺(tái)

荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，

給相鄰來主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。

阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；10。

其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。

(2).維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務(wù)、履行制止義務(wù)、履行報(bào)告義務(wù)。

(3)。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任：侵權(quán)責(zé)任

(-)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

(1)?物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)。條例首先強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工

作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范

工作全面負(fù)責(zé);其次在發(fā)生安全事故時(shí)物業(yè)公司要履行三項(xiàng)義務(wù)：1。立即采取應(yīng)急措施，避

免擴(kuò)大損失;2。及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故;3。協(xié)助做好救助工作。

(2)。物業(yè)保安人員的職責(zé)。物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,

為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。

★★物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任：條例規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，

導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

這句話可以這樣理解：1。對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理

企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任;2。不能簡單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)

管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的

損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任（主要是民事責(zé)任），物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任

有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定;3。物業(yè)管理企業(yè)未能履

行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的

法律責(zé)任。所謂相應(yīng)即：根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任;根據(jù)物'業(yè)服務(wù)合同的不同

約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。

★★★物業(yè)使用與維護(hù)中的相關(guān)規(guī)定：

一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變。對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用

途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方

可實(shí)施;條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有

關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)調(diào)整管理方案；物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)決定

改變公共建筑和共用設(shè)施用途，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討

論同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘。

三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行

使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提；條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企、業(yè)

的告知義務(wù)；同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)

主。

五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。利用物業(yè)共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金（1。收益來源于利用共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得,應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù)⑵住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”,

由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備經(jīng)營所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金）；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相

關(guān)要求及規(guī)定。

物業(yè)管理的基本制度

★★★條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管

理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)

資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度

一、業(yè)主大會(huì)制度：條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員

會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

★業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)

證書持有人;房屋共有權(quán)證書持有人;待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

★★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利：1.按照物'業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提

供的服務(wù)⑵提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;3.提出制定和修改

業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);5.選舉業(yè)主委員會(huì)

委員，并享有被選舉權(quán);6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8.

對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9.監(jiān)督物業(yè)共有

部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

★★業(yè)主的義務(wù)：1.遵守'業(yè)主公約、'業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物

業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;3.執(zhí)行

業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修

資金;5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

★業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)

主組成。

★成立業(yè)主大會(huì)的限制與選擇：1.一個(gè)物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不

能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì);2.同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政

府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)

主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé);3.條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不

受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

★★業(yè)主大會(huì)籌備：

(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦

事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)

(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;參照政

府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)

主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生辦法及名

單;做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求：業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公

約》草案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告；確認(rèn)業(yè)主

身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投

票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

★★業(yè)主大會(huì)的成立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、

縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)

主大會(huì)的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會(huì)議

事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會(huì)籌備組

根據(jù)業(yè)主意見對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票通過《業(yè)主大會(huì)議

事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單.，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組

成人員。

★★業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員

會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項(xiàng)維修資金使用、繼籌方

案，并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩

序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)

物'業(yè)管理的職責(zé)。

業(yè)主公約制度

★★★'業(yè)主公約：由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、

維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一?般

以書面形式訂立。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充，是有效效調(diào)整業(yè)主

之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件;業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就

要將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并將這項(xiàng)授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求

業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理行為。

★★★'業(yè)主公約的主要內(nèi)容：1。有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;2。業(yè)主的共同利益;3。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);4。違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

★業(yè)主公約的效力（備案即生效）：業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；

業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾。但是應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：lo業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使

用人也發(fā)生效力;2。業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。

★★業(yè)主臨時(shí)公約（首位買房人承諾即生效）建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨

時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)和使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違

反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體：建設(shè)單位；

業(yè)主公約制定的時(shí)間：建設(shè)單位銷售物業(yè)之前。

相關(guān)主體的法律義務(wù)：1.建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)利;2.建設(shè)單位對(duì)業(yè)主

臨時(shí)公約的明示和說明義務(wù);3.物業(yè)買受人對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約承諾的義務(wù)（物業(yè)買受人簽字確

認(rèn)后也就意味著業(yè)主臨時(shí)公約得到物業(yè)買受人的接受和認(rèn)可，從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨

時(shí)公約提供了合理的依據(jù)）。

★★★業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容：

1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；

2.'業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：（1）.遵守相鄰權(quán)的規(guī)定；（2）.遵守房屋裝飾裝修規(guī)

定；（3）共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定；（4）使用物業(yè)的禁止性規(guī)定。

3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：（1）。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助；（2）。

涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)；（3）.保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管

理（建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，如果建設(shè)單位

在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，業(yè)主可以自行修復(fù)或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)

用及修復(fù)期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)）

4.涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)：（1）?全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利；（2）。業(yè)主

承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（3）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。

5.違約責(zé)任：（1）?業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用

或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起

訴訟；（2）。業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主

和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟；（3）。建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定

的義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院

提起訴訟。

★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則：

1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

臨時(shí)會(huì)議召開的條件：20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;發(fā)生重大事故或者緊急

事件需要及時(shí)處理;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召

開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：'業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人代理業(yè)主

身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)

會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見;業(yè)主大會(huì)會(huì)議

可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。

3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力：一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持

投票權(quán)1/2以上通過;重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投

票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無效。

★業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

★★業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)

是'業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開。

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合

同。

4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

★★業(yè)主委員會(huì)的備案（告知備案）自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地

的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一般包括：業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、

業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。

★★業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

5.具有一定組織能力；

6.具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員

會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。

★業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;無故缺席業(yè)主

委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;有犯罪行為的；以書面形式

向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;拒不履行業(yè)主義務(wù)的；其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

★業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會(huì)委

員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;無

論定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上

同意;業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

★業(yè)主委員會(huì)改選與變更

1.業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期滿2個(gè)月前進(jìn)行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆

的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，原業(yè)

委會(huì)應(yīng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。

2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出

變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

★業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)

議事規(guī)則規(guī)定。

★★業(yè)主大會(huì)的限制性規(guī)定。禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)

管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；'業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、

法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相

應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)

管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)

管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義：（1）?建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)

和其他條件進(jìn)行綜合比較。（2）。有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行

為；（3）。有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,

改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場原則。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則：公開、公平、公正和誠實(shí)信用。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選

聘物業(yè)管理企業(yè);對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)、投標(biāo)人少于3個(gè)的，也可以采用協(xié)議的方式選

聘物業(yè)管理企業(yè);應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行；

應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

★前期物業(yè)管理招標(biāo)原則：1。不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人;2。為各對(duì)

潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇;3。不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目不符的資格要求。

★前期物業(yè)管理招標(biāo)形式：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

★★前期物業(yè)管理招標(biāo)文件內(nèi)容：1。招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介;2。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及

要求;3。對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;4。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;5。招標(biāo)活動(dòng)方案;6。物業(yè)服務(wù)

合同的簽訂說明；7。其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

★★招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物

業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

★★招標(biāo)程序規(guī)則：（1）。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開

招標(biāo)物'業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交文件截止之日止，最少不得少于

20日；（2）。招標(biāo)人對(duì)己發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)

文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人；（3）。

招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提

供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料；（4）。通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以

下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作:新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售

商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付

使用前90日完成。

★★物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則

（一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的

其他條件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：投標(biāo)函;投標(biāo)報(bào)價(jià);物業(yè)管理方案;招標(biāo)文件要求提

供的其他材料。

（二）投標(biāo)禁止行為：投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)；

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)

人的合法權(quán)益;投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合

法權(quán)益;禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

★評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代

表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，基中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家不

得少于成員總數(shù)的三分之二。

★評(píng)標(biāo)規(guī)則：可以用書面形式、評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

★中標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期

截止時(shí)限30FI前確定中標(biāo)人;招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15H內(nèi)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案;招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之

日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)

人簽訂合同，或中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。

★違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任：條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過

招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以

下的罰款。

★★★房地產(chǎn)中介服務(wù)指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，

為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。其中主要包括：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

活動(dòng)。

★★房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理

1.房地產(chǎn)容詢業(yè)務(wù)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中

等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)

技術(shù)人員。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員（房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員）。房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家

統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地

產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員》；

房地產(chǎn)估價(jià)員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》

的人員。

★★房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，

應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)

到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu);有固定的服務(wù)

場所;有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)

歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定

數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

3.房地產(chǎn)管理部門每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年

年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。

4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;遵守自愿、

公平、誠實(shí)信用的原則;按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng);按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；依法交納

稅費(fèi)；接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

★★房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書

面中介服務(wù)合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；

中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);合同履行期限;收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間;違約

責(zé)任利糾紛解決方式;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。

經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)

資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理，但不得增加傭金。

2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：索取、收受委托合同以

外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?允許他人以自己的名義

從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);與一方當(dāng)事人串通損

害另一方當(dāng)事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。

因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償

責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。

★房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行

擔(dān)保的行為。

★在建設(shè)工程抵押：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的

土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履

行擔(dān)保的行為。

★預(yù)購商品房貸款抵押：購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余

購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。貸款銀行要求房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)必須對(duì)購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任。

★房地產(chǎn)抵押的主要原則：

（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則。1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)I抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以

由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定⑵抵押權(quán)

人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的，

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定?抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)

投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。

在抵押期間、抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，

原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān);4.抵押人死亡、依法被宣

告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

（二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、在產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致。

（三）抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)

值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。

同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將己經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人，以

便抵押權(quán)人測算擔(dān)保價(jià)值。對(duì)以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同

i抵押房地產(chǎn)。

★★★房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則

1.國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)

管理的有關(guān)規(guī)定；

2.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過，并報(bào)其上

級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；

3.以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過,

但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

4.以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，

但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

5.有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過

該企業(yè)的經(jīng)營期限；

6.以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用

權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去己經(jīng)使用年限后的剩余年限；

7.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；

8.預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售

許可證；

9.以己出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知

承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

（二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況

1.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)⑵用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);3.列入文物

保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;4.己依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);5.被

依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

★★★房地產(chǎn)抵押合同

1.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

2.房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)：（1）以預(yù)購商品房貸款抵押的，

須提交生效的預(yù)購房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：國有土

地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；己交納的土地使用權(quán)出讓金

或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；己投入在建工程的工程款;施工進(jìn)度及工程竣

工日期；己完成的工作量和工程量。（3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)

抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵

押合同中載明。

★★★房地產(chǎn)抵押登記抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房

地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之

日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。

★抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分

（-）抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

己作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租

抵押的房地產(chǎn)，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán),

超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

（二）抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與?管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。

（三）抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則

因國家建設(shè)需要，將己設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知

抵押權(quán)人，抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

（四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

1.債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)

議的；

2.抵押人死亡,或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、

受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

3.抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

4.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

5.抵押合同約定的其他情況。

抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，

還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。

同時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)；同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，

以抵押登記的先后順序受償;但對(duì)于拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

1.抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；

2.抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

3.發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；

4.訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

5.其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

（六）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序

1.支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

2.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

3.償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

4.賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；

5.剩余金額交還抵押人

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人

追索不足部分。

★房地產(chǎn)權(quán)屬登記（契證登記制度、權(quán)證登記制度）

1.契證登記制度

行政登記沒有證據(jù)效力，對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查;契證登

記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力;對(duì)于發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議,

最終取決于法院審理后的確認(rèn)。

2.權(quán)證登記制度

政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不公具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對(duì)登記確認(rèn)的房地產(chǎn)

權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能;當(dāng)事人

關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物

權(quán)效力。

如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機(jī)關(guān)同時(shí)承擔(dān)登

記責(zé)任。

3.我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度?；静捎脵?quán)證登記制度

★★★房屋權(quán)屬登記的種類

1.總登記。指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋

進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

2.初始登記。指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。?般有三種情況。一是新建房屋進(jìn)行的

初始登記;二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記;

三是城市國有土地上少量未辦理過登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。

(1)新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始

登記。

(2)集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起

30日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

3.轉(zhuǎn)移登記。指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)自

房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

4.變更登記。是針對(duì)房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記(房

屋坐落地點(diǎn)名稱和門牌號(hào)碼變更、房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物質(zhì)狀況變更)權(quán)

利人申請(qǐng)變更登記，應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書以

及相關(guān)的證明文件。

5.他項(xiàng)權(quán)利登記。指當(dāng)事人針對(duì)房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。其中

既包括擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)，也包括用益物權(quán)，如典權(quán)、承租權(quán)等。申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記,

權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自他期權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)，并提交房屋權(quán)屬證書，和設(shè)定房屋抵

押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書，以及相關(guān)的證明文件。

6.注銷登記。指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止，土地使用年限屆滿等情況，對(duì)房屋檔案記

載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)于發(fā)生房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地

使用年限屆之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。

★房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書有以下幾種：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、

《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利

人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無

異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

★★房屋權(quán)屬登記程序

房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限

的部分為基本單元進(jìn)行登記。

登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，

書面通知申請(qǐng)人。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、

轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬

證書;注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。申請(qǐng)人逾

期申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的，登記機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定登記的3倍以下收取登記費(fèi)。

★房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記的情況：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋;無人主

張權(quán)利的房屋;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)

屬證書。

2.暫緩登記的情況：因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；

法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

3.不予登記的情況：屬于違章建筑的;屬于臨時(shí)建筑的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

4.注銷房屋權(quán)屬證書的情況：申報(bào)不實(shí)的;涂改房屋權(quán)屬證書的;房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利

人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登

記不實(shí)的。

注銷房屋權(quán)屬證書，由登記機(jī)關(guān)作出書面決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證

書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

★★城市異產(chǎn)毗連房屋管理

(-)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋，指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑、而為不同所有人所有的

房屋。異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處

理毗連關(guān)系;異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，