于家堡板塊分析

于家堡板塊分析1一、板塊SWOT分析二、板塊深度分析2.1板塊基本概況2.2板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3板塊整體規(guī)劃分析2.4板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5板塊在售項目分析2.6板塊發(fā)展階段分析2.7板塊未來土地供應(yīng)分析報告內(nèi)容2一、板塊SWOT分析1、板塊優(yōu)勢分析于家堡為天津市濱海新區(qū)九大功能區(qū)之一，區(qū)位較好。天津市和濱海新區(qū)的快速發(fā)展為本板塊創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境和機會。于家堡區(qū)域地理優(yōu)越，三面環(huán)水，自然、生態(tài)環(huán)境較好；規(guī)劃具有生態(tài)、高端的商業(yè)、娛樂、交通、居住等配套；大交通、大航運配套與大金融機構(gòu)的入駐使得此版塊硬性環(huán)境更趨于完善；

距天津市區(qū)、北京、天津港口交通非常便捷，距北京140公里，京津城際鐵路45分鐘可到達；距天津市區(qū)45公里，津濱城際輕軌40分鐘，京津城際鐵路20分鐘可到達；距天津機場38公里；距離天津港5公里。于家堡價格空間和需求市場的慢熱發(fā)展，主導新價格和未來供求的熱漲，保障其未來需求量。32、板塊劣勢分析本地人口數(shù)量相對過少，對拉動當?shù)刭彿咳后w是一個制約；大區(qū)域、大面積基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完成合理大配套的周期會影響項目預期銷售；高樓盤的建設(shè)周期和運營成本會對投資商和收盤時間產(chǎn)生影響。43、板塊機會分析目前國家建設(shè)第三個經(jīng)濟特區(qū)的決心和國家政策的大方向，兩者良性的互促給于家堡金融區(qū)的建設(shè)與發(fā)展提供了很好的契機——投資者的商機；良好的土地政策和投資合作機制對投資者是一個發(fā)展平臺——機制的良性運行；招商引資的寬厚政策為外資企業(yè)和國內(nèi)大國中型企業(yè)提供了發(fā)展的溫床；目前相對寬松的貨幣政策對于投資者和購房者都是一個利好機會。54、板塊威脅分析完全依賴外貿(mào)進出口和以港口為物流配送的公司企業(yè)會受到一定觀望制約；國際金融的不穩(wěn)定因素會影響于家堡的投資者；國家政策能否持續(xù)穩(wěn)定，并對大環(huán)境進行有效的定向扶持，有待觀望；中國自主貿(mào)易的不穩(wěn)定也會影響國內(nèi)外金融投資者；WTO的政策和杠桿，會出現(xiàn)短暫時期的貿(mào)易壁壘和摩擦，也會刺激世界各國金融業(yè)的發(fā)展；群體大廈的建設(shè)與封頂、以及群體銷售，對售樓供求有一定影響；建安墊資既是利好也是隱性威脅，需合理規(guī)避其風險產(chǎn)生。6

2.1、板塊基本概況2.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3、板塊整體規(guī)劃分析2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5、板塊在售項目分析2.6、板塊發(fā)展階段分析2.7、板塊未來土地供應(yīng)分析二、板塊深度分析7人

口于家堡地處塘沽區(qū)內(nèi)，塘沽區(qū)現(xiàn)住人口為59萬人，其中常住人口為45.8萬人，外來人口為13.9萬人，常住人口與外來人口的比值為3.5:1。區(qū)

域于家堡金融區(qū)位于濱海新區(qū)核心區(qū)中心商務(wù)區(qū)，東、西、南三面環(huán)水，占地面積386萬平方米，規(guī)劃120個地塊，總建筑面積950萬平方米，將建設(shè)成為世界上最大的金融區(qū)。于家堡金融區(qū)起步區(qū)擁有1平方公里，35個地塊，目前12個地塊已經(jīng)率先開工建設(shè)，啟動了金融會議中心、濱海股權(quán)基金中心、五星級酒店和9座金融大廈項目，在建面積176萬平方米，總投資達到了240余億元。2.1、板塊基本概況8總體交通于家堡金融區(qū)采用了道路交通、軌道交通、水上交通、步行交通和地下通道相結(jié)合的多樣交通組合，形成高效便捷的交通體系。京津城際直達于家堡金融區(qū)，中國首個3站臺6軌道的城際高鐵地下站位于金融區(qū)內(nèi)，2011年京津城際高鐵站落成后，可45分鐘通達北京，并以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)與天津中心城區(qū)、北京協(xié)調(diào)互動發(fā)展的格局。于家堡距天津濱海國際機場35公里，能實現(xiàn)與世界的快速聯(lián)通。頂級配套于家堡金融區(qū)設(shè)計了發(fā)達的地下空間，實現(xiàn)地鐵、地下商業(yè)和停車場全部連通；區(qū)內(nèi)將配套市場會展、現(xiàn)代金融、傳統(tǒng)金融、教育培訓、商業(yè)商住五大業(yè)態(tài)，并在良好的濱水景觀環(huán)境中，配設(shè)名牌商鋪、特色食府、經(jīng)典酒肆、全景神游、勝覽夜火等。9發(fā)展現(xiàn)狀

目前，于家堡金融區(qū)超過10個地塊已經(jīng)簽約并確定了投資主體，船舶基金、成城國際、廈門建發(fā)等多家企業(yè)成功入駐。區(qū)域地塊的土地已經(jīng)全部拆遷平整完成，大區(qū)域與小地塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都在如火如荼的進行著，已簽約的入駐單位企業(yè)也正在加緊規(guī)劃自己的區(qū)域版圖，大小投資主體都寄希望于加快工程進度，搶占商業(yè)地產(chǎn)和未來事業(yè)發(fā)展的時機；透過現(xiàn)象看本質(zhì)，可以預見，未來的于家堡將是未來新金融時代的一塊創(chuàng)新試驗平臺，并為建立柜臺交易新市場創(chuàng)造天然條件；它將依托“中國商務(wù)港”項目逐步建立全國中小企業(yè)信用體系，并大力發(fā)展股權(quán)投資類基金為船舶產(chǎn)業(yè)基金的運營提供服務(wù)；同時，將加快建設(shè)北方國際股權(quán)投資基金中心，吸引中國金融學院落戶加快金融人才集聚。102.1、板塊基本概況2.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3、板塊整體規(guī)劃分析2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5、板塊在售項目分析2.6、板塊發(fā)展階段分析2.7、板塊未來土地供應(yīng)分析112.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析優(yōu)惠政策一、對在本市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補助。其中，注冊資本10億元(含本數(shù)，人民幣，下同)以上的，補助2000萬元；注冊資本10億元以下、5億元以上的，補助1500萬元；注冊資本5億元以下的、1億元以上的，補助1000萬元。二、對已在我市注冊的企業(yè)總部或地區(qū)總部，在2006年1月1日后增資的，給予一次性資金補助。其中，增資10億元以上的，補助1000萬元；增資10億元以下、5億元以上的，補助500萬元；增資5億元以下、1億元以上的，補助200萬元。12三、對在本市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部購建的自用辦公用房，按每平方米1000元的標準給予一次性資金補助；租賃的自用辦公用房，三年內(nèi)每年按房屋租金的30%給予補貼。若實際租賃價格高于房屋租金市場指導價的，則按市場指導價計算租房補貼。四、對在本市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部，自開業(yè)年度起，由同級財政部門前二年全額返還營業(yè)稅，后三年減半返還營業(yè)稅；自獲利年度起，由同級財政部門前二年全額返還企業(yè)所得稅地方分享部分，后三年減半返還企業(yè)所得稅地方分享部分。對新購建的自用辦公房產(chǎn)，免征契稅，并免征房產(chǎn)稅三年。13

按照以超出同類型區(qū)域優(yōu)惠幅度鼓勵金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則，提出了于家堡金融區(qū)招商優(yōu)惠政策的初步建議，部分優(yōu)惠如下：一、對進駐區(qū)域內(nèi)需扶植的金融類企業(yè)，天津新金融投資有限責任公司可以投資參股二、對入駐企業(yè)實行戶籍優(yōu)惠政策，凡投資額在一億元以上的可獎勵藍印戶口指標，用于高層家屬、子女及骨干員工戶口遷入天津市所用三、在于家堡金融區(qū)內(nèi)設(shè)立“專項教育基金”，用于金融機構(gòu)高層管理人員子女就學142.1、板塊基本概況2.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3、板塊整體規(guī)劃分析2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5、板塊在售項目分析2.6、板塊發(fā)展階段分析2.7、板塊未來土地供應(yīng)分析152.3、板塊整體規(guī)劃分析

于家堡占地面積3.86平方公里，規(guī)劃總建筑面積950萬平方米，含120個地塊，東西南三面環(huán)水，是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的核心地區(qū)。

于家堡金融區(qū)計劃分四期建設(shè)，起步區(qū)總用地101萬平方米，建筑總面積304萬平方米。共38個地塊，包括京津城際于家堡樞紐車站、酒店會議中心、行政服務(wù)中心、超白金五星級酒店、濱河公園、中央大道以及其他辦公、商住等建設(shè)項目。

將用五年時間把起步區(qū)（一期）完成，同時建設(shè)二期，計劃用10年左右的時間，開發(fā)建設(shè)成為全國領(lǐng)先、國際一流、功能完善、服務(wù)健全的金融改革創(chuàng)新基地。16

天津擬耗資2000億元在濱海新區(qū)建全球最大的金融區(qū)，占地3.86平方公里，擬分四期建設(shè)。按照規(guī)劃，2009年啟動的于家堡金融區(qū)工程，預計3年全面開工、5年初具規(guī)模、10年基本建成。目前，起步區(qū)35個項目中，已開工12個項目，年底前將有23座樓宇破土動工。10年后，這里將建成120個市場會展、現(xiàn)代金融、傳統(tǒng)金融、教育培訓和商業(yè)商住項目，成為迄今為止全球規(guī)模最大的金融區(qū)，其定位是“與中國北方經(jīng)濟中心相適應(yīng)的金融服務(wù)體系和金融改革創(chuàng)新基地”。17

于家堡金融區(qū)位于濱海新區(qū)核心地帶，是中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分。區(qū)域定位為全國領(lǐng)先、國際一流、功能完善、服務(wù)健全的金融改革創(chuàng)新基地。作為天津金融改革工作重點項目之一，于家堡金融區(qū)充分發(fā)揮濱海新區(qū)金融改革創(chuàng)新的政策優(yōu)勢，以創(chuàng)新型金融機構(gòu)為支柱，以環(huán)渤海經(jīng)濟圈為平臺，服務(wù)多層次資本市場，同時與濱海新區(qū)九大功能區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，形成面向國際的機構(gòu)集中、人才匯聚和資源聚集的金融服務(wù)區(qū)。

于家堡金融區(qū)，三面臨海河，恰好處于海河流域中的一處特別“U”形中。這里將成為集中展示濱海新區(qū)國際大都市形象的標志區(qū)，規(guī)劃突出濱水、人文、生態(tài)的特點，形成國家級金融商務(wù)中心，以京津城際鐵路引入于家堡金融區(qū)為契機，實現(xiàn)與天津中心城區(qū)、北京協(xié)調(diào)互動發(fā)展的格局。

在中國發(fā)展看天津、天津發(fā)展看濱海的大環(huán)境下，于家堡金融區(qū)擁有廣闊的發(fā)展前景。18192.1、板塊基本概況2.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3、板塊整體規(guī)劃分析2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5、板塊在售項目分析2.6、板塊發(fā)展階段分析2.7、板塊未來土地供應(yīng)分析20洛克菲勒財團，美國十大財團之一，排在十大財團的首位，創(chuàng)始人J.D.洛克菲勒。是以洛克菲勒家族的石油壟斷為基礎(chǔ)，通過不斷控制金融機構(gòu)，把勢力范圍伸向國民經(jīng)濟各部門的美國最大的壟斷集團。洛克菲勒財團及其下屬全資羅斯洛克公司，2010年10月27日在天津與天津于家堡金融區(qū)的運營商天津新金融投資公司簽署項目戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，洛克菲勒財團將與天津新金融投資公司共同發(fā)起50億人民幣規(guī)模的股權(quán)投資基金，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，興建標志性建筑于家堡羅斯洛克金融中心，設(shè)立史蒂文洛克菲勒二世金融研究院和金融家俱樂部，投資建設(shè)于家堡金融區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。洛克菲勒財團2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析21鐵獅門公司鐵獅門公司（TISHMANSPEYER）是國際一流房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商、運營商及基金管理公司，擅長開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。鐵獅門于2005年建立鐵獅門中國基金，在中國進行相對獨立的房地產(chǎn)開發(fā)，受到較少金融風暴影響。鐵獅門中國制定了開發(fā)國際品質(zhì)、地標性建筑的長期規(guī)劃。目前鐵獅門已經(jīng)完成在中國上海、北京、天津和成都四城市的戰(zhàn)略布局，并在上海（上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊）、天津（和平區(qū)南京路和五大道商圈的成都道項目）、成都（東大街7號、8號地塊）開始了房地產(chǎn)的開發(fā)。2010年10月19日，美國最大房企之一鐵獅門集團成功落戶于家堡，將投資超過60億元開發(fā)于家堡金融區(qū)一期五個地塊，其中包括濱海新區(qū)地標雙塔建筑。22總部位于波士頓的托馬斯·李（THL）投資集團成立于1974年，集團以善于通過深度改善、改造企業(yè)經(jīng)營模式，提升、創(chuàng)造長期企業(yè)價值著稱，先后擁有逾百家國際知名企業(yè)，企業(yè)價值總值超過1500億美元，規(guī)?？偤涂绍Q身世界百強。集團投資主要集中在金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、文化傳媒、消費、衛(wèi)生醫(yī)藥、科技通信等領(lǐng)域。2010年12月5日，天津于家堡金融區(qū)開發(fā)運營主體公司――天津新金融投資有限責任公司與美國THL控股有限公司簽署合作協(xié)議，雙方將共同在于家堡金融區(qū)內(nèi)設(shè)立規(guī)模達50億元的人民幣基金，主要用于投資落戶在于家堡金融區(qū)內(nèi)的項目以及天津城市發(fā)展建設(shè)等多個領(lǐng)域。此次設(shè)立的總額為50億元的人民幣基金，將以于家堡金融區(qū)為平臺，在金融創(chuàng)新、商業(yè)服務(wù)和運營、文教醫(yī)藥、消費、能源、環(huán)境等多方面展開投資。同時，引進國際化的資產(chǎn)交易與管理，提升區(qū)域經(jīng)濟活動的國際化和輻射帶動效應(yīng)，為吸引更多的國際金融機構(gòu)、跨國企業(yè)落戶于家堡金融區(qū)提供幫助。THL投資集團23寶龍地產(chǎn)是寶龍地產(chǎn)控股有限公司的企業(yè)簡稱，股票代碼為HK01238，是一家中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)，專注于開發(fā)及經(jīng)營高質(zhì)量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。公司目前的物業(yè)項目分布于福建、天津、山東、江蘇、河南、安徽等省(市)內(nèi)多個增長迅速的新興城市。該公司連續(xù)六年憑借市場地位、品牌認知度及客戶滿意度等多項因素，被中國房地產(chǎn)Top10研究組評為中國商旅房地產(chǎn)領(lǐng)先品牌和中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。寶龍地產(chǎn)所開發(fā)的“寶龍城市廣場”囊括超市、百貨公司、零售店、電影院、美食廣場、優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)及其他休閑設(shè)施。根據(jù)項目地點及市場需求，未來的商業(yè)地產(chǎn)項目將包括由國際著名酒店管理公司管理的優(yōu)質(zhì)酒店及大型室內(nèi)游樂場?！皩汖埑鞘袕V場”項目單體總建筑面積達200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目之一，用以滿足當?shù)鼐用裆虡I(yè)及娛樂的需求，及提升物業(yè)所在城市的居住環(huán)境素質(zhì)。寶龍地產(chǎn)控股有限公司24動態(tài)關(guān)注寶龍地產(chǎn)2月21日發(fā)布公告稱，公司旗下全資子公司上海瑞龍投資管理有限公司以總代價1.405億競得天津濱海新區(qū)北綠地地塊。該地塊占地面積73367平方米，未來計劃將該項目建成天津濱海新區(qū)首席大型地下綜合性購物中心。寶龍地產(chǎn)透露，此次獲得的地塊將與天津?qū)汖垏H中心、天津?qū)汖垰W洲公園項目形成聯(lián)動效應(yīng)，進一步擴大寶龍在天津的影響力。據(jù)寶龍地產(chǎn)表示，中央決定加快天津濱海新區(qū)的開發(fā)后，濱海新區(qū)的商業(yè)綜合體項目成為市場熱點，寶龍也將積極布局天津區(qū)域。此次拿地為寶龍在中國20個城市擁有的第32個物業(yè)開發(fā)項目。2011年1月25日，寶龍地產(chǎn)旗下上海瑞龍投資管理有限公司以8.488億元的價格摘得編號為津濱旅管(掛)【2011】02-05號四宗連體地塊，凈用地面積792.83畝，該地塊將用于打造寶龍旅游地產(chǎn)旗艦產(chǎn)品“寶龍歐洲公園”。該項目將于今年上半年正式開工建設(shè)，預計兩年內(nèi)建成投入運營。25英皇集團英皇集團成立于1942年，從一間鐘表零售店鋪，發(fā)展成為涉足地產(chǎn)、酒店、金融、娛樂、電影、出版印刷、飲食及零售的多元化上市公司集團。集團在香港擁有六家上市公司，分別為英皇集團(國際)有限公司港交所：163、英皇娛樂酒店有限公司港交所：296、英皇證券集團有限公司港交所：717、英皇鐘表珠寶有限公司港交所：0887、新傳媒集團控股有限公司港交所：708及英皇娛樂集團有限公司港交所：8078。附屬公司及分支機構(gòu)約500間，雇員約7,000人。英皇集團是一家業(yè)務(wù)遍及地產(chǎn)、金融、娛樂、酒店、出版、印刷、飲食、服裝及零售領(lǐng)域的多元化上市集團。根據(jù)合作意向書，英皇集團將在中心商務(wù)區(qū)、于家堡金融區(qū)投資興辦國際珠寶玉石和高檔鐘表交易中心及配套、金融服務(wù)中心，在濱海旅游區(qū)投資建設(shè)英皇文化娛樂影視產(chǎn)業(yè)基地、大型國際高端消費品展銷廣場和配套服務(wù)設(shè)施，在東疆保稅港區(qū)投資建設(shè)珠寶玉石加工區(qū)及相應(yīng)配套設(shè)施，在中新天津生態(tài)城投資建設(shè)高端商業(yè)住宅地產(chǎn)項目等。26天津新金融投資有限責任公司與美國最大的綜合藝術(shù)表演中心林肯中心于2011年4月28日在紐約達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在于家堡金融區(qū)內(nèi)建造一座具有世界一流水準的藝術(shù)中心。位于紐約曼哈頓的林肯中心是美國境內(nèi)第一個將主要文藝機構(gòu)集中于一處的表演中心，總共可容納1.8萬名觀眾，共有12個表演團體在此駐扎，包括著名的大都會歌劇院和世界知名藝術(shù)學校朱麗亞德音樂學院等。據(jù)了解，即將在于家堡金融區(qū)內(nèi)動工開建的藝術(shù)中心預計規(guī)模約為2萬平方米，美國林肯中心將在開發(fā)設(shè)計、運營管理等方面提供咨詢服務(wù)，并與中方共同打造演出劇目，開展藝術(shù)交流和教育培訓。林肯中心272.1、板塊基本概況2.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3、板塊整體規(guī)劃分析2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5、板塊在售項目分析2.6、板塊發(fā)展階段分析2.7、板塊未來土地供應(yīng)分析282.5、板塊在售項目分析寶龍國際中心項目信息：

寶龍國際中心雄踞天津濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的于家堡金融區(qū)的門戶位置，坐擁海河彎道全景海河景觀。項目東側(cè)緊臨時京城際高鐵于家堡站。作為濱海金融起步區(qū)首個開工建設(shè)項目，天津?qū)汖垏H中心將填補于家堡金融區(qū)內(nèi)高端城市綜合體的空白，成為于家堡世界金融區(qū)的商業(yè)地標。

天津?qū)汖垏H中心總占地面積30萬平方米，總建筑面積40萬平方米，包括超高層甲級寫字樓、大型購物中心，高檔服務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)，融合精品購物、商務(wù)會議、休閑娛樂、餐飲、居住等功能于一體，品牌組織高端、業(yè)態(tài)組合豐富、建筑形態(tài)多樣，將打造成為濱海新區(qū)乃至全天津的精品購物集中站、國際時尚休閑風向標。2930樓層狀況：共3棟，一棟寫字樓，一棟43層公寓，一棟31層公寓

項目配套：【餐飲配套】華潤萬家超市、外灘風尚、周記海鮮、棒約翰

【學校教育】濱海職業(yè)學院、外國語學校、塘沽師范學校

【周邊醫(yī)院】塘沽醫(yī)院

【鄰近銀行】工商銀行，建設(shè)銀行、中國銀行

【商業(yè)環(huán)境】項目緊鄰塘沽金街，坐擁塘沽核心商業(yè)聚集區(qū)，

金元寶商場、樂購超市、華潤超市、東方商廈、中原百貨、友

誼名都等購物商場遍布周圍

【標志建筑】海洋極地公園【車位信息】1002個車位312.1、板塊基本概況2.2、板塊土地政策、進駐優(yōu)惠政策分析2.3、板塊整體規(guī)劃分析2.4、板塊進駐開發(fā)企業(yè)分析2.5、板塊在售項目分析2.6、板塊發(fā)展階段分析2.7、板塊未來土地供應(yīng)分析322.6、板塊發(fā)展階段分析于家堡金融區(qū)整體規(guī)劃為，自2009年開始，3年全面開工、5