營建業(yè)會(huì)計(jì)作業(yè)及所得稅

營建業(yè)會(huì)計(jì)作業(yè)及所得稅

查核實(shí)務(wù)主講人：勤業(yè)眾信會(huì)計(jì)師事務(wù)所呂惠民會(huì)計(jì)師日期：2007年11月19日

1目錄營建業(yè)經(jīng)營方式營建業(yè)會(huì)計(jì)處理營建業(yè)所得稅結(jié)算申報(bào)應(yīng)留意事項(xiàng)營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令所得稅營業(yè)稅印花稅營建業(yè)稅務(wù)規(guī)劃2營建業(yè)經(jīng)營方式營造廠建設(shè)公司承包工程自行投資興建銷售自行投資興建銷售包工包料包工不包料購地自建合建分屋合建分售(房地各自出賣)合建分成(房地併同出賣)共同投資其他接受委建購入房屋或土地出賣代他人企劃廣告代他人銷售房地從事建築經(jīng)理業(yè)務(wù)3營建業(yè)會(huì)計(jì)處理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公報(bào)第11號(hào)長期工程合約之會(huì)計(jì)處理準(zhǔn)則，工期一年以上之工程可採全部完工法或完工比例法完工比例法之衡量工程本錢比例法工時(shí)進(jìn)度比例法產(chǎn)出單位比例法損益認(rèn)列4營建業(yè)會(huì)計(jì)處理(續(xù))土地過戶或?qū)嶋H交付孰早房屋已達(dá)交屋狀態(tài)且已實(shí)際交付收入認(rèn)列5營建業(yè)會(huì)計(jì)處理(續(xù))分?jǐn)偡椒ńㄆ罕壤ㄊ杖敕ㄔu(píng)定現(xiàn)值法房屋土地之本錢分?jǐn)?營建業(yè)會(huì)計(jì)處理(續(xù))管理費(fèi)用當(dāng)期費(fèi)用銷售費(fèi)用遞延或當(dāng)期費(fèi)用全部完工法完工比例法營業(yè)費(fèi)用之認(rèn)列7營建業(yè)會(huì)計(jì)處理(續(xù))當(dāng)期費(fèi)用營造廠受託承建工程利息資本化建設(shè)公司專案建造利息費(fèi)用之認(rèn)列8其他特殊問題畸零地本錢攤計(jì)無法興建或出賣由已建屋之基地分?jǐn)傤A(yù)期可與鄰地合併興建列計(jì)存貨預(yù)期可出賣合理價(jià)格出賣列計(jì)存貨，無法以合理價(jià)格出賣以淨(jìng)變現(xiàn)價(jià)值列計(jì)存貨9其他特殊問題(續(xù))興建大樓之地下室及頂層突出物本錢攤計(jì)無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)應(yīng)計(jì)入各住戶所支付之房地價(jià)款內(nèi)不宜列計(jì)存貨獨(dú)立銷售應(yīng)併同分?jǐn)偡康乇惧X防空避難用可售性低應(yīng)以淨(jìng)變現(xiàn)價(jià)值列計(jì)存貨建設(shè)公司擁有運(yùn)用權(quán)不列計(jì)存貨且未來運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)售或收取租金應(yīng)列收入10其他特殊問題(續(xù))巷道本錢攤計(jì)一併移轉(zhuǎn)予買受人不攤計(jì)本錢公司保管按公告現(xiàn)值轉(zhuǎn)列存貨社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施用地本錢攤計(jì)契約明訂無償供住戶運(yùn)用，由社區(qū)房屋建築單位共同分?jǐn)偼＼囄槐惧X攤計(jì)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)依售價(jià)、面積及評(píng)定價(jià)值攤計(jì)本錢無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)同公共設(shè)施建物旁公共綠帶保管地之土地本錢由一切建築單位共同分?jǐn)?1營建業(yè)所得稅結(jié)算申報(bào)應(yīng)留意事項(xiàng)營業(yè)收入*工程合約之契約總價(jià)與申報(bào)收入應(yīng)相符如不符者,應(yīng)提供驗(yàn)收證明單以茲證明*驗(yàn)收證明單之驗(yàn)收總價(jià)(包括工程追加減金額)與申報(bào)收入應(yīng)相符

12營建業(yè)所得稅結(jié)算申報(bào)應(yīng)留意事項(xiàng)(續(xù))營業(yè)本錢

超耗之計(jì)算*根據(jù)建築師依建築物設(shè)計(jì)圖計(jì)算出之建物結(jié)構(gòu)總體積即可依部頒通常水準(zhǔn)計(jì)算出模板、鋼筋、混凝土之應(yīng)耗量

13營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－所得稅出賣土地所得免稅(所得稅法第4條第1項(xiàng)第16款)應(yīng)稅所得及免稅所得其相關(guān)本錢費(fèi)用或損失，除可直接歸屬者外，應(yīng)作合理分?jǐn)?所得稅法第24條第1項(xiàng))工程損益計(jì)算(查核準(zhǔn)則第24及24-1條)出賣不動(dòng)產(chǎn)所得歸屬年度之認(rèn)定(查核準(zhǔn)則第24-2條)房地本錢之分?jǐn)?查準(zhǔn)第51-1條)土地利息資本化及利息費(fèi)用之遞延(查準(zhǔn)第97條第7及9款)14營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－所得稅(續(xù))建設(shè)公司預(yù)售房屋之推銷費(fèi)地用以遞延費(fèi)用列帳並列為出賣年度費(fèi)用財(cái)政部66.01.29臺(tái)財(cái)稅第30685號(hào)函財(cái)政部73.03.27臺(tái)財(cái)稅第52號(hào)函營利事業(yè)出賣房地其營業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t財(cái)政部75.10.14臺(tái)財(cái)稅第7526740號(hào)函營利事業(yè)貸款購置非屬固定資產(chǎn)之土地其利息支出認(rèn)列財(cái)政部86.07.24臺(tái)財(cái)稅第861908054號(hào)函15營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－所得稅(續(xù))免稅所得費(fèi)用分?jǐn)傓k法(申報(bào)96年?duì)I所稅開始適用)適用範(fàn)圍土地買賣所得、證券(期貨)買賣所得、投資收益免稅以購買房地或有價(jià)證券或期貨為業(yè)者營業(yè)費(fèi)用除特別規(guī)定外以收入比分?jǐn)偫⒅С鲋謹(jǐn)傄再Y金運(yùn)用本錢比分?jǐn)偖?dāng)年度未出賣土地、期貨或證券應(yīng)分?jǐn)傊⒅С黾翱芍苯託w屬之本錢、費(fèi)用或損失應(yīng)遞延至出賣年度認(rèn)列費(fèi)用出賣年度之費(fèi)用應(yīng)按該出賣標(biāo)的產(chǎn)生之應(yīng)稅及免稅收入依規(guī)定分?jǐn)偽闯鲑u之標(biāo)的產(chǎn)生應(yīng)收入，依規(guī)定計(jì)算應(yīng)分?jǐn)傊⒅С隹伸陡髟搼?yīng)稅收入範(fàn)圍內(nèi)列為當(dāng)期費(fèi)用並準(zhǔn)自計(jì)算當(dāng)年度課稅所得額中減除16營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－所得稅(續(xù))合建房屋報(bào)備後獲得之進(jìn)項(xiàng)憑證以共同起造人為抬頭財(cái)政部75.11.25臺(tái)財(cái)稅第7577150號(hào)函合建約定建主負(fù)擔(dān)換入土地之增值稅仍不得列為費(fèi)用或本錢財(cái)政部75.11.19臺(tái)財(cái)稅第7568163號(hào)函合建分成建主代負(fù)之土地稅費(fèi)不得列為營建本錢財(cái)政部72.9.15臺(tái)財(cái)稅第36558號(hào)函個(gè)人提供土地建屋出賣應(yīng)辦理營業(yè)登記者其出賣土地之所得不列入事業(yè)之盈餘財(cái)政部91.3.13臺(tái)財(cái)稅第900454904號(hào)函17營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－所得稅(續(xù))社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施用地之本錢由社區(qū)房屋建築單位共同分?jǐn)傌?cái)政部74.05.04臺(tái)財(cái)稅第15487號(hào)營建業(yè)提示其耗用資料及人工費(fèi)用有關(guān)帳簿文據(jù)之認(rèn)列規(guī)定財(cái)政部83.02.16臺(tái)財(cái)稅第831583517號(hào)18營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－營業(yè)稅出賣土地免徵營業(yè)稅(營業(yè)稅法第8條第1項(xiàng)第1款)房屋款開立發(fā)票時(shí)點(diǎn)定金、簽約金、開工款及各期期款交屋款自備款銀行貸款公司貸款停車位工程變更或追加減款19營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－營業(yè)稅(續(xù))延遲付款收取之利息違約金或滯納金代收契稅、規(guī)費(fèi)、代書費(fèi)、瓦斯裝置費(fèi)及大樓管理費(fèi)換戶與換名合建分屋交換房地開立時(shí)點(diǎn)開立金額合建分屋出賣分得之房地合建分售或分成20營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－營業(yè)稅(續(xù))共同投資興建成屋出賣營造廠開立發(fā)票包工包料包工不包料預(yù)收款保固款或保管款工程款追加減逾期損失或罰扣款21營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－印花稅課稅範(fàn)圍稅率納稅義務(wù)人銀錢收據(jù)按金額0.4%立據(jù)人買賣動(dòng)產(chǎn)契據(jù)每件新臺(tái)幣12元立約人或立據(jù)人承攬契據(jù)按金額0.1%立約人或立據(jù)人典賣、讓受及分割不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)按金額0.1%立約人或立據(jù)人22營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－印花稅(續(xù))交易性質(zhì)契約種類貼花稅率土地開發(fā)土地買賣契約書合建分屋契約書合建分售契約書收據(jù)v

v0.1%0.4%承攬商供應(yīng)商承攬契約材料供應(yīng)合約材料與安裝合約書vvv

0.1%12元0.1%代銷公司代銷契約代辦企劃銷售合約vv0.1%0.1%23營建業(yè)相關(guān)稅務(wù)法令－印花稅(續(xù))交易性質(zhì)契約種類貼花稅率預(yù)售預(yù)定土地買賣契約書預(yù)定房屋買賣契約書預(yù)定停車位買賣契約書註建經(jīng)公司委任契約書v0.1%產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記土地建築改良物買賣所有權(quán)移轉(zhuǎn)契約書vv0.1%0.1%註：契約訂有分期付款並於契約