寶泰幸?；▓@市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)課件

可編輯市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)

寶泰.幸?；▓@1可編輯

今日匯報(bào)項(xiàng)目研究

市場(chǎng)研究2可編輯第一部分項(xiàng)目研究項(xiàng)目閱讀區(qū)位認(rèn)知四至分析SWOT分析3可編輯運(yùn)作項(xiàng)目首先要讀懂項(xiàng)目4可編輯項(xiàng)目概況總用地面積：102735.6㎡總建筑面積：670816㎡計(jì)容建筑面積：512527.9㎡其中住宅：465567.6㎡商業(yè)：22523.1㎡百貨超市：4675㎡

經(jīng)濟(jì)型酒店：12000㎡

會(huì)所：3000㎡12班幼兒園：3562.2㎡公共配套：1200㎡不計(jì)容建筑面積：158288.1㎡其中地下一層車庫(kù)：79145.3㎡地下二層車庫(kù)：79142.8㎡建筑密度：27.76%容積率：4.99綠地率30.77%戶數(shù)：3212停車位：3646輛其中地面：238輛地下室：3408輛5可編輯項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃閱讀（南區(qū)）1項(xiàng)目采用圍合的布局手法，土地利用率較高。且充分考慮項(xiàng)目的日照及采光度，整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)呈南北走向分布，相對(duì)來說項(xiàng)目總規(guī)業(yè)態(tài)比較單一，圍合全高層設(shè)計(jì)視野度會(huì)受到一定影響，品質(zhì)不高。外立面采用簡(jiǎn)略式設(shè)計(jì)風(fēng)格，整體外形線條比較柔和，鑒于后期打造高品質(zhì)居住區(qū)在配套及物業(yè)、市政設(shè)施建設(shè)上得下一些功夫6可編輯項(xiàng)目規(guī)劃閱讀二（南區(qū)分析)項(xiàng)目分地面地下兩部分組成,南區(qū)配套會(huì)所、及幼兒園，業(yè)態(tài)分布1#樓少量聯(lián)排別墅，2#至11#為31層高層，相對(duì)北區(qū)地勢(shì)偏低，1#至4#、10#緊鄰市政水上公園，項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)中心景點(diǎn)，會(huì)所，幼兒園配套完善，四至景觀度較好，地勢(shì)規(guī)整，產(chǎn)品值相對(duì)很高6、7、8、9、10#產(chǎn)品相對(duì)視野開闊度稍差，位于北區(qū)與南區(qū)中間部分，商業(yè)及道路交通分布該區(qū)域較多，形成一定的噪音產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)稍低。建議：從產(chǎn)品開發(fā)推盤上應(yīng)做全面調(diào)整順應(yīng)后期產(chǎn)品保留升值空間及產(chǎn)品后期品質(zhì)化提升。12

3411北區(qū)商業(yè)交通干道快速道社區(qū)支路67891057可編輯項(xiàng)目產(chǎn)品閱讀1---戶型分布采光情況好

中

差8可編輯

視線情況

好

中

差9可編輯產(chǎn)品小結(jié)

住宅的采光、朝向、視線、私密性等都是后續(xù)營(yíng)銷中需要重點(diǎn)考慮的因素，從采光上觀察，項(xiàng)目的均好性較好，從視線上觀察，除內(nèi)部產(chǎn)品外，保證了大部分的均好性，能夠滿足客戶不同方向的取舍，但是從圖上可以看出，項(xiàng)目景觀向均為東西向，產(chǎn)品朝向?yàn)槟媳弊呦颍w觀景角度不是很理想，南區(qū)7/8/9#視野開闊度稍差，在后續(xù)營(yíng)銷特別是推盤上和工程施工建設(shè)上要做充分考慮，規(guī)避7/8/9#后期建設(shè)對(duì)比呈現(xiàn)產(chǎn)品的弊端，推盤上更多遵循周邊大環(huán)境推進(jìn)（如：市政公園建設(shè)成熟、森林公園的建設(shè)等推進(jìn)項(xiàng)目）從而得到品質(zhì)價(jià)值的提升10可編輯項(xiàng)目產(chǎn)品閱讀2---戶型配比11可編輯項(xiàng)目環(huán)境1----城市坐標(biāo)老城區(qū)下五屯桔山片區(qū)坪東區(qū)（本案）興義市經(jīng)過了20年的發(fā)展，城市已經(jīng)出現(xiàn)了板塊的分化，大方向有老城區(qū)，新城桔山以及下五屯三個(gè)區(qū)域，若在細(xì)分下來如平東片、北門、機(jī)場(chǎng)方向等，則更多，從整體的區(qū)位上看，項(xiàng)目處于坪東片區(qū)；12可編輯項(xiàng)目環(huán)境2—區(qū)域環(huán)境新建道路西霞大道為主干道，北接汕昆高速入口，西臨政府規(guī)劃大道，往南緊鄰幸福路，東臨市政森林公園。屬坪東二期規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)地塊及區(qū)域知名度目前不高：項(xiàng)目處于市政建設(shè)水上公園項(xiàng)目?jī)?nèi)，接幸福河距市中心商業(yè)區(qū)2公里左右周邊500米范圍內(nèi)主要以物流、加油站、汽配商業(yè)為主，主干道為待開發(fā)住宅用地緊南面幸福路有部分商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)以中低檔賓館餐飲、娛樂業(yè)、夜市為主整體環(huán)境對(duì)比，周邊人居環(huán)境目前較好，空氣質(zhì)量高，但周邊配套稀缺，無人氣，原成熟道路商業(yè)較雜亂部分商業(yè)13可編輯項(xiàng)目環(huán)境2—四至分析農(nóng)田，待建道路項(xiàng)目周邊目前道路是一個(gè)重要問題,僅有西霞大道主干道,道路建設(shè)延后的話對(duì)項(xiàng)目將產(chǎn)生很大的影響.14可編輯項(xiàng)目SWOT優(yōu)勢(shì)（S):項(xiàng)目地處市政建設(shè)水上公園、森林公園處，自然環(huán)境優(yōu)越，有利于提升項(xiàng)目聲譽(yù)度同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大，開發(fā)產(chǎn)品較少劣勢(shì)(w):項(xiàng)目周邊無支持大型社區(qū)的配套設(shè)施，公共交通有待完善，項(xiàng)目所處規(guī)劃區(qū)域較單一性，難形成區(qū)域品質(zhì)，至西南面的隧道造成與成熟人氣坪東廣場(chǎng)及兩個(gè)大社區(qū)的斷點(diǎn)，幸福路道路商業(yè)小型商鋪較多，后期難形成集中式商圈，東南面屬連接至城區(qū)交通干道，屬區(qū)域斷點(diǎn)。機(jī)會(huì)（O）:隨著坪東二期宏觀規(guī)劃，逐步完善的道路交通，西大門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將迎來更多的外來商家入住坪東區(qū)域，帶動(dòng)坪東人氣量的增加本案屬目前興義市售家大型市政樂園社區(qū)項(xiàng)目，在今后建設(shè)過程中社會(huì)關(guān)注度會(huì)比較高，創(chuàng)品牌，建水上之城創(chuàng)造了優(yōu)厚的條件威脅（T):西區(qū)道路未明確建設(shè)時(shí)間，使項(xiàng)目主入口道路受到影響。目前項(xiàng)目狀況缺乏居住氣息，商業(yè)氛圍形成較難，相對(duì)3000戶的大盤需要長(zhǎng)周期性的市場(chǎng)培養(yǎng)周期性建設(shè)規(guī)避長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理資金風(fēng)險(xiǎn)及建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)政策的變化（未知數(shù)）SWOT15可編輯項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目處于規(guī)劃新區(qū)，周邊景觀環(huán)境優(yōu)越，規(guī)模宏大，依附市政發(fā)展，開發(fā)前景較好16可編輯宏觀市場(chǎng)淺析政策重點(diǎn)解析歷史資料：2008年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)首次購(gòu)房享受契稅優(yōu)惠政策，根據(jù)當(dāng)時(shí)下發(fā)的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，如果不是首次購(gòu)房的，契稅稅率則為3%。評(píng)論：政策本身對(duì)購(gòu)房成本的影響不大，但傳出的信號(hào)將極大影響投資投機(jī)者的購(gòu)房心態(tài)。從“2轉(zhuǎn)5”開始國(guó)家的一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施開始取消，表明了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，從心態(tài)上將直接加強(qiáng)購(gòu)房人的觀望情緒17可編輯政策重點(diǎn)解析政策2：4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。評(píng)論：

會(huì)議提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制，而非壓制，并且支持自主和改善性住房消費(fèi)?？梢钥闯霭l(fā)改委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，更多是在結(jié)構(gòu)調(diào)整和供給調(diào)整上。對(duì)市場(chǎng)的政策指引趨于平緩，該部門近期不會(huì)有過于嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)18可編輯政策回顧3國(guó)十條——堅(jiān)決抑制不合理住房需求事件：4月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。事件2：國(guó)務(wù)院17日發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))，通知中規(guī)定商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)等。19可編輯政策重點(diǎn)解析關(guān)鍵詞：家庭二套房20可編輯政策重點(diǎn)解析國(guó)十條政策分析觀點(diǎn)一：該二套房政策只是可能遏制房?jī)r(jià)過快上漲，但難以改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明總體寬松的貨幣政策是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。08年底中國(guó)整個(gè)人民幣信貸才30多萬億，每年人民幣新增信貸為3-4億。為度過全球性金融危機(jī)09年突然增加9.5萬億，2010年依然有7.5萬億，而中國(guó)目前城鎮(zhèn)住房的總市值才50-60萬億。老百姓的投資渠道窄，這就逼得大家瘋狂地買房，無論是買得起的，還是買不起的。21可編輯國(guó)十條政策分析觀點(diǎn)二：全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2010年第一季度例會(huì)提出要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。因此只要整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性寬裕，房?jī)r(jià)就還會(huì)上漲；該政策只會(huì)遏制那些依賴銀行信貸的投資者。但從目前購(gòu)房者來看，全額付款的比重越來越大。因此該政策的作用有限；與07年二套房政策效果會(huì)有根本的不同：也許有投資者會(huì)認(rèn)為07年二套房政策就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌。我們認(rèn)為這種看法是片面的。07年房?jī)r(jià)的下跌既有國(guó)際的因素，也有房地產(chǎn)自身周期的影響。但就當(dāng)時(shí)情況來看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的政策是07年最后2個(gè)月信貸的零增長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)二套房政策只是表面原因。所以這次的二套房政策效果與07年效果會(huì)有根本性不同。22可編輯國(guó)十條政策分析觀點(diǎn)三：對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)整體利好。

1、該政策在市場(chǎng)的預(yù)期之中；

2、該政策的出臺(tái)，管理層一定需要一段時(shí)間去觀察效果。因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺(tái)的可能性很小。這點(diǎn)對(duì)于房?jī)r(jià)市場(chǎng)預(yù)期走勢(shì)是利好的。23可編輯政策回顧4事件：4月19日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》針對(duì)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。通知要求，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放

VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。并要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。24可編輯政策重點(diǎn)解析評(píng)論：早在1月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中就已經(jīng)要求地產(chǎn)商公布房源嚴(yán)禁捂盤，住建部此次是對(duì)國(guó)務(wù)院通知的執(zhí)行。預(yù)售許可制度是在商品房發(fā)展初期針對(duì)扶持房地產(chǎn)商的一種銷售制度，但是經(jīng)過多年的發(fā)展，從財(cái)富的積累速度可以看出房產(chǎn)商已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，已無需政府扶持，取消商品房預(yù)售許可制度不會(huì)影響開發(fā)商正常發(fā)展。同時(shí)商品房的空置面積接近2億多平方，現(xiàn)房銷售將成為一種主流銷售方式。預(yù)售制度的取消將對(duì)控制房?jī)r(jià)和防止開發(fā)商捂盤惜售有很重要的作用。25可編輯政策出臺(tái)的作用——整體市場(chǎng)針對(duì)近期政策頻發(fā)，市場(chǎng)反應(yīng)很大，不少一線城市傳出樓市價(jià)格下跌、房市陷入恐慌拋售，更有不少城市有近期要推房產(chǎn)稅的傳聞，好像一夜之間感覺到房地產(chǎn)泡沫破滅。但是我們仔細(xì)分析政策之后可以發(fā)現(xiàn)近期政策的集中以下幾點(diǎn)：一、銀行貸款：二套房貸款首付比率的提高，貸款利率的提升以及限制三套以上貸款，實(shí)質(zhì)上是在保證降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行收益。對(duì)于投資房市的人，只要支付全款該政策對(duì)其基本沒有什么影響。然而經(jīng)過09年全球金融危機(jī)后，政府4萬億的貨幣刺激政策使得目前市場(chǎng)資金面寬裕，特別是從一線城市轉(zhuǎn)移到二三線城市的資金。使得二三線城市的樓市現(xiàn)金支付全款比率更高。因此該政策從貸款的影響程度來說一線城市的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二三線城市。二、增加供給量：預(yù)售許可制度是在商品房發(fā)展初期針對(duì)扶持房地產(chǎn)商的一種銷售制度，但是經(jīng)過多年的發(fā)展，從財(cái)富的積累速度可以看出房產(chǎn)商已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，已無需政府扶持，取消商品房預(yù)售許可制度不會(huì)影響開發(fā)商正常發(fā)展。公開房源明碼標(biāo)價(jià)出售，主要在于限制高價(jià)炒樓，對(duì)樓市價(jià)格有抑制快速上漲的作用，但是政策本身看來，沒有打壓房?jī)r(jià)下行的作用。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整：其實(shí)從年初國(guó)家就已經(jīng)開始想調(diào)整目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，期間政策一直在引導(dǎo)，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整不是一兩個(gè)政策可以決定的，是一個(gè)漸進(jìn)和緩慢的過程。從大量保障性住房的建設(shè)，到國(guó)企退出商品房市場(chǎng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整一直在繼續(xù)。長(zhǎng)期看來結(jié)構(gòu)調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，短期看來對(duì)市場(chǎng)影響不大。從以上幾點(diǎn)看來本輪調(diào)控會(huì)有抑制房?jī)r(jià)的快速上漲的效果，但是要導(dǎo)致房?jī)r(jià)大面積下跌，或者說產(chǎn)生“樓市拐點(diǎn)”的效果，可能還為時(shí)過早。中國(guó)市場(chǎng)投資渠道的單一以及市場(chǎng)貨幣的寬裕，決定了樓市投資增值保值的作用。從長(zhǎng)期來看通過政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，擠壓市場(chǎng)泡沫不可避免。但是時(shí)間點(diǎn)難以確定，地產(chǎn)商間的競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)有改變，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)還將保持持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)。并且短期內(nèi)政策的密集出臺(tái)，管理層一定需要一段時(shí)間去觀察效果。因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺(tái)的可能性很小。這點(diǎn)對(duì)于房?jī)r(jià)市場(chǎng)短期預(yù)期走勢(shì)是利好的。26可編輯政策出臺(tái)的作用——興義市場(chǎng)結(jié)合興義的一些具體情況，比如經(jīng)濟(jì)情況，房地產(chǎn)投資需求及投資客戶特點(diǎn)，以及城中心道路改造實(shí)施，市中心道路，立交橋項(xiàng)目實(shí)施速度等因素，近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策對(duì)興義房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有著較大程度的影響，主要體現(xiàn)在：一、銀行貸款：二套房及多套房貸款政策，對(duì)興義房地產(chǎn)市場(chǎng)有著一定的影響。首先，興義房地產(chǎn)投資群體少于大中城市，可用的投資金額也不足以與大型投資群體相比。而本次房貸政策的實(shí)施，對(duì)興義投資群體勢(shì)必形成一定的影響；其次，城中道路改造下，眾多拆遷戶得到了一定的補(bǔ)償款，這些補(bǔ)償款在購(gòu)買完一套自身居住外，剩下的資金有投資其他物業(yè)的需求，而本次政策的執(zhí)行，對(duì)這類需求有著一定的抑制，拆遷戶有可能轉(zhuǎn)而購(gòu)買其他投資及消費(fèi)。在這樣的態(tài)勢(shì)下，部分購(gòu)房群體會(huì)采取觀望態(tài)度，以期待市場(chǎng)明晰化。二、預(yù)售制度：本次完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的政策，就政策而言，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是巨大的，但實(shí)際上真正的影響還要看具體執(zhí)行的力度。禁止提前或變相排號(hào)、所有房源及價(jià)格公開、禁止炒房客戶更名過戶、嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、對(duì)住房交付質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督等，這些政策的實(shí)施，勢(shì)必讓房地產(chǎn)市場(chǎng)公開化、透明化，對(duì)房地產(chǎn)目前現(xiàn)有的營(yíng)銷手段產(chǎn)生較大的影響，其中銷售價(jià)格、速度、消化數(shù)量、客戶購(gòu)房影響等都體現(xiàn)較多。這個(gè)政策對(duì)于興義房地產(chǎn)市場(chǎng)最大影響在于，興義目前大多項(xiàng)目為體量較大項(xiàng)目，后期開發(fā)周期一拉長(zhǎng)，預(yù)售證獲得時(shí)間拉長(zhǎng)，那么預(yù)售制度調(diào)整對(duì)開發(fā)商而言是致命的打擊。當(dāng)然，最為重要的問題在于，像此類政策及通知，在之前也曾多次提出，但在具體實(shí)施及執(zhí)行上，以及執(zhí)行的時(shí)間及周期等，都較為模糊，實(shí)際影響要看各個(gè)地方政府的實(shí)施力度及監(jiān)管力度。27可編輯雖然這兩個(gè)政策對(duì)興義房地產(chǎn)市場(chǎng)有著不小的影響，單由于興義房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供小于求，市場(chǎng)需求旺盛，流動(dòng)資金量較大，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)影響較小，部分客戶的觀望態(tài)勢(shì)會(huì)短時(shí)間內(nèi)拉緩項(xiàng)目銷售速度，而預(yù)售制度的調(diào)整，在于實(shí)施力度及監(jiān)管力度，對(duì)開發(fā)商，代理商在項(xiàng)目營(yíng)銷過程中有一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷手段意味著新一輪的洗禮。28可編輯興義市樓盤調(diào)查分析29可編輯在售樓盤分析此次樓盤調(diào)查，主要是對(duì)興義市區(qū)內(nèi)的所有在售樓盤進(jìn)行走訪式的調(diào)查，掌握各新盤及老盤的資料及銷售情況，在此，其項(xiàng)目的基本情況不做詳細(xì)分析，僅對(duì)面市樓盤的操作的營(yíng)銷方式、推廣方式進(jìn)行分析和借鑒；30可編輯在售樓盤調(diào)查樓盤調(diào)查之----桔山新區(qū)樓盤由上至下：金地首座：售馨（2009年）鑫吉園（2010年6月開盤），均價(jià)：2750元戶型套比：120㎡--147㎡，少量100㎡左右小戶型；體量：400余套，銷售量200余套金鉆豪城：均價(jià)：2700一期500套左右

奧城：380套左右，均價(jià)：2750元，銷售70%，產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)均好，10年9號(hào)開盤31可編輯桔山名都：業(yè)態(tài)公寓酒店、小高層套比：280余套面積區(qū)間：110--147㎡開盤期未定推廣方式：認(rèn)籌（3萬元抵扣）起價(jià)：2090元，市場(chǎng)均價(jià)：2700元500余戶面積區(qū)間：110--140㎡已達(dá)70%銷售量32可編輯桔山新區(qū)樓盤亮點(diǎn)分析目前桔山新區(qū)樓盤在經(jīng)歷了近十年發(fā)展過程，沿主干道項(xiàng)目基本竣工完成，隨著日益形成新區(qū)勢(shì)態(tài)的桔山，人氣逐漸聚集，樓盤品質(zhì)上也形成了初顯對(duì)比，相對(duì)同區(qū)域樓盤，從外立面，開發(fā)商品牌、產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)比來看，同等區(qū)域內(nèi)品牌，聲譽(yù)較好的開發(fā)樓盤備受矚目品質(zhì)項(xiàng)目：富康國(guó)際、御景園、白云商城、奧城在同區(qū)域內(nèi)銷售良好，產(chǎn)品相對(duì)設(shè)計(jì)也比較好33可編輯小結(jié)：◆07-08年樓盤的集中放量，讓整個(gè)片區(qū)的居住氛圍達(dá)到了歷史的高點(diǎn)，同時(shí)隨著整個(gè)區(qū)域的不斷成熟，配套不斷豐富，整體的環(huán)境居住也在改善，客戶在選擇居住時(shí)，桔山是需要考慮的地段之一；

◆片區(qū)的住宅還是以點(diǎn)式高層為主，規(guī)模并不大，精品小盤；

◆桔山片區(qū)的住宅，無論是產(chǎn)品、營(yíng)銷、推廣上，都代表了興義目前的最高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷在提升，運(yùn)作方式也會(huì)不斷提高；

◆在這個(gè)區(qū)域有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，在桔山片區(qū)放量的廣告，約占到了全市房地產(chǎn)廣告放量的60%，同時(shí)坐落在下五屯的樓盤都會(huì)選址在此，該片區(qū)的影響力已經(jīng)可以與老城區(qū)比擬◆該區(qū)域在售樓盤五個(gè)，狀態(tài)處于國(guó)慶熱銷過后的調(diào)整期，整體區(qū)域均價(jià)在2750元/㎡,產(chǎn)品較好的樓盤項(xiàng)目基本售馨,采取營(yíng)銷模式為:VIP認(rèn)籌抵扣方式,購(gòu)買力主要集中于興仁、安龍、普安等縣份客戶34可編輯在售樓盤調(diào)查樓盤調(diào)查之---下午屯興泰新區(qū)樓盤

萊蒙帝景

南天帝都榮御天下

水木清華

萬峰觀邸35可編輯36可編輯下午屯樓盤亮點(diǎn)點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目都居中于下午屯市政規(guī)劃發(fā)展新區(qū)，興泰新區(qū)，樓盤整體品質(zhì)規(guī)模相對(duì)較大，整體規(guī)劃環(huán)境比較理想，戶型規(guī)劃基本為小面積為主力戶型，項(xiàng)目售樓處包裝設(shè)計(jì)上都別出心裁，品質(zhì)感很強(qiáng)，基本以景觀、市政規(guī)劃發(fā)展為賣點(diǎn)，沙盤模型相對(duì)制作精細(xì)，策略：推廣方式基本以VIP卡銷售及預(yù)付金抵扣的認(rèn)籌方式，金額在2萬到3萬之間，以小戶型為一期產(chǎn)品，面積在70平---120平;大盤項(xiàng)目二期均在明年年初、年中面市，均以品質(zhì)化，大戶型面市，面積區(qū)間在：130平到200平不等。37可編輯下午屯推廣特點(diǎn)1、案名體現(xiàn)尊貴感和時(shí)代感；2、售樓部均設(shè)立在項(xiàng)目處；整體包裝品質(zhì)感強(qiáng)，且大氣3、工地圍墻異形，突出醒目；4、開展大量的活動(dòng)來宣傳項(xiàng)目；5、廣告的投入量非常大，已經(jīng)在縣份出街；38可編輯下午屯樓盤小結(jié)1、規(guī)模，是下五屯面市樓盤的特點(diǎn)，興義市目前大樓盤都集中在此，在宣傳時(shí)都以大盤、品質(zhì)盤、高檔盤宣傳2、由于項(xiàng)目區(qū)域日益成熟的建設(shè)，因此每個(gè)樓盤都加大的推廣力度，活動(dòng)營(yíng)銷、戶外推廣等3、目前面市5個(gè)樓盤均在蓄水階段，換句話說是在大力推廣階段，因此隨著樓盤的不斷放量，下五屯的居住性會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階；39可編輯坪東在售項(xiàng)目解析心意廣場(chǎng)總建面:16萬平米占地面積:2萬平米業(yè)態(tài):五層商業(yè)、26層觀光會(huì)所、高層27層總戶數(shù):368戶均價(jià)：2700元/平米面積區(qū)間：110—200平主力戶型140平左右開盤期：10年8月18銷售狀況：尾盤期26套150平米以上大戶型該項(xiàng)目位于坪東廣場(chǎng)旁,相對(duì)面市在售樓盤整體品質(zhì)感相對(duì)較差,銷售方式整盤托,通過了解項(xiàng)目拆遷戶購(gòu)買較多,大戶型積壓量也不算大,對(duì)該樓盤項(xiàng)目的了解,說明坪東區(qū)域存在很強(qiáng)的購(gòu)買力40可編輯小結(jié)：區(qū)域在售戶型統(tǒng)計(jì)桔山：100平米—180平米左右120—140為主力戶型下午屯：70平米---130平米90----120為主力戶型市區(qū)：100平米---200平米120---140為主力戶型坪東：100平米---