《房地產(chǎn)上市企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的案例分析-以萬科為例》12000字

PAGE12房地產(chǎn)上市企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的案例分析—以萬科為例目錄TOC\o"1-3"\h\u311261前言 6197681.1研究背景及意義 6129231.2國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述 7266651.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 7176441.2.2國外研究現(xiàn)狀 8273041.3本文研究思路與結(jié)構(gòu) 9258812企業(yè)資本結(jié)構(gòu)理論基礎(chǔ) 950662.1資本結(jié)構(gòu)的涵義 9191612.2資本結(jié)構(gòu)的理論基礎(chǔ) 10175982.2.1MM理論 101362.2.2權(quán)衡理論 11319142.2.3代理理論 11138092.2.4融資優(yōu)序理論 1232093我國房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的問題 1379813.1我國房地產(chǎn)行業(yè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1327943.1.1我國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境現(xiàn)狀 13265993.1.2外部宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的影響 1437793.2對我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)影響的因素 14177713.2.1我國房地產(chǎn)公司規(guī)模和股權(quán)結(jié)構(gòu)狀況 14127183.2.3我國房地產(chǎn)公司的債務(wù)結(jié)構(gòu) 15180143.3房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題 1575073.3.1融資渠道單一 15135933.3.2流動負(fù)債比率過高 16176053.3.3政府宏觀調(diào)控政策對融資的影響 16189403.3.4資產(chǎn)負(fù)債率偏高，財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險較大 17128234萬科集團(tuán)案例分析 1754274.1萬科集團(tuán)基本情況 17208724.1.1萬科集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)狀 179604.1.2萬科集團(tuán)財務(wù)狀況 17120014.2萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及問題 18168474.3萬科集團(tuán)融資渠道分析 19325165我國房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資渠道優(yōu)化 1932225.1房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)及思路 20242555.2對房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化建議 20226115.2.1改善股權(quán)的結(jié)構(gòu)，對股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理規(guī)劃 20146835.2.2解決資產(chǎn)負(fù)債率高問題，向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型 2049055.2.3創(chuàng)新融資方式，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 2172965.2.4減少土地儲備成本，降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險 21214786結(jié)論與啟示 2111367參考文獻(xiàn) 231前言1.1研究背景及意義我國的房地產(chǎn)行業(yè)黃金時期是從1998年在國有企業(yè)取消了住房分配政策之后開始的，國務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，提出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康的措施，通知里稱我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)，房價快速上漲同時伴隨泡沫的產(chǎn)生，2008年全球金融危機(jī)令房地產(chǎn)行業(yè)迎來了蕭條時期，為了盡快走出金融危機(jī)，中國實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的措施，包括寬松的貨幣政策、寬松的信用政策和寬松的房地產(chǎn)政策。隨著這些措施的頒布和實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響逐漸恢復(fù)，寬松的貨幣政策大量資金被投資于房地產(chǎn)行業(yè)，隨之房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)涌現(xiàn)，從2010年4月開始，中央政府采取了幾項(xiàng)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)“完全進(jìn)入了冬天”。房地產(chǎn)的特點(diǎn)是資本密集型，由于這個特殊的特點(diǎn)，宏觀層面的監(jiān)管是必不可少的，特別是汲取了日本和美國等發(fā)達(dá)資本主義國家房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，因此，房地企業(yè)必須根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，并優(yōu)化其價值以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)管理是現(xiàn)代財務(wù)管理的核心之一。MM理論作為現(xiàn)代公司金融理論的起點(diǎn)，其理念是在一般研究公司資本結(jié)構(gòu)與公司價值之間關(guān)系的框架中描述描述可持續(xù)性。隨后公司資本結(jié)構(gòu)的理論與實(shí)踐研究開始擴(kuò)展?！岸愂盏挠绊憽?、“破產(chǎn)成本理論”和“平衡理論”一再地引入在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中創(chuàng)造相似資本結(jié)構(gòu)的MM理論與模型。公司結(jié)構(gòu)研究的兩個根本因素是研究因素和研究優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)的政策。我國的資本市場較起步較晚，所以我國的研究是建立在外國研究者已經(jīng)進(jìn)行的研究的基礎(chǔ)上的。國內(nèi)外企業(yè)資本結(jié)構(gòu)具有共性也具有不小的差異，本文先對國內(nèi)外資本結(jié)構(gòu)理論進(jìn)行了梳理，結(jié)合我國的社會性質(zhì)、特殊的經(jīng)濟(jì)制度以及考慮了行業(yè)自身的特殊性，這對于豐富和完善資本結(jié)構(gòu)研究有一定程度的理論意義。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金的來源主要以銀行貸款為主，通過對行業(yè)中有代表性的個案分析與探討，可以給我國房地產(chǎn)企業(yè)提供資本優(yōu)化的方法和路徑，同時具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面考慮企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題。1.2國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然沒有西方國家早，但是確擁有令人震驚的發(fā)展速度，也因此促進(jìn)了相關(guān)理論的發(fā)展，我國學(xué)者在國外現(xiàn)存理論的基礎(chǔ)上，將我國房地產(chǎn)的實(shí)際情況相結(jié)合，主要對融資理論、融資渠道現(xiàn)狀和融資策略以及資本結(jié)構(gòu)有相關(guān)的研究。1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀汪平（1992）是國內(nèi)最早研究資本結(jié)構(gòu)的學(xué)者，他研究資本結(jié)構(gòu)是否合理的直接制約和影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并且他從美國資本結(jié)構(gòu)理論框架中挖掘其對我國資金結(jié)構(gòu)理論研究的有用信息。張維迎，吳有昌（1995）指出有三方面因素會制約企業(yè)融資:一是該企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)制度環(huán)境，二是該企業(yè)的行業(yè)特征，三是企業(yè)自身的特點(diǎn)。張維迎（1999）他研究公司籌集資金的渠道和選擇方式，并且發(fā)現(xiàn)外界因素、內(nèi)部發(fā)展特點(diǎn)以及自身的運(yùn)營模式等方面都會影響公司選擇的資金來源。路君平,糜云（2004）分析了自房貸新政對我國房地產(chǎn)的影響，以及房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢及對策,并且認(rèn)為我國房地產(chǎn)應(yīng)該拓展多元化融資渠道。石亞東（2005）指出我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,融資過于依賴于銀行貸款,并且發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場存在自有資金不足的現(xiàn)象,對其提出促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道多元化、加大金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度等建議。靳明楊、廣領(lǐng)（2008）通過隨機(jī)前沿面模型實(shí)證分析說明：償債能力與總資產(chǎn)負(fù)債率呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)需要降低短期負(fù)債比重來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并且減少財務(wù)風(fēng)險可以通過提高短期償債能力。張玲、杜鏨、任賀（2012）認(rèn)為外部環(huán)境是影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素，并且在文中解釋了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的99.52%的原因。于少磊（2014）通過對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值的實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)價值存在正相關(guān)關(guān)系，而長期負(fù)債率與企業(yè)價值負(fù)相關(guān)關(guān)系。黃明明（2015）通過資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論對萬科集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的影響因素及應(yīng)對措施各方面的進(jìn)行了分析，并且以萬科集團(tuán)為例，提出萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)的問題，分析影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素，并且提出建議。1.2.2國外研究現(xiàn)狀Modigliani,F.Miller（1958）首次利用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法與技術(shù)構(gòu)建了一個定量分析的資本結(jié)構(gòu)模型，得出“公司總價值與公司資本結(jié)構(gòu)無關(guān)”的結(jié)論，并且以他自己的名字首字母命名為MM定理。MM定理的研究為日后資本結(jié)構(gòu)的討論奠定了基礎(chǔ)。Myers,S.C.,Majluf,N.S.（1984）認(rèn)為企業(yè)的管理者比投資者要加了解企業(yè)的真實(shí)價值，并且有一個理論前提，即是管理者不會有道德問題，以及不會有違背所有者利益，以股東的利益出發(fā)。1.3本文研究思路與結(jié)構(gòu)本文的研究思路是：本文選取的是我國房地產(chǎn)上市公司萬科作為分析的對象，以影響資本結(jié)構(gòu)的因素為切入點(diǎn)，通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)中的龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)以及融資方式進(jìn)行分析，總結(jié)其在解決資金和土地兩大問題上的優(yōu)良做法，從而給優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)帶來借鑒意義，解決其炙手可熱的資金儲備問題。本文總共分為四部分：第一部分旨在介紹企業(yè)資本結(jié)構(gòu)理論基礎(chǔ)；第二部分旨在介紹我國房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題；第三部分旨在分析萬科集團(tuán)案例，重點(diǎn)研究其資本結(jié)構(gòu)和融資渠道分析。第四部分是對我國房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資渠道優(yōu)化的思路和建議。2企業(yè)資本結(jié)構(gòu)理論基礎(chǔ)2.1資本結(jié)構(gòu)的涵義資本結(jié)構(gòu)是用來表示不同類型的資本在公司中所占的份額，一般而言，該指數(shù)按長期債務(wù)成本與權(quán)益的二者的比率來進(jìn)行描述，如何實(shí)現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)是所有公司都在探尋和渴望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，如果一個實(shí)體希望實(shí)現(xiàn)最大價值的財務(wù)目標(biāo)，它需要取決于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，此外，資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對公司主要股東的吸引力也可能更加明顯。根據(jù)資本結(jié)構(gòu)的范圍，我們可以將資本結(jié)構(gòu)分為廣義資本結(jié)構(gòu)和狹義資本結(jié)構(gòu)。廣義范圍來談首先是它包括公司的資本資源里面有多少債務(wù)和權(quán)益，以及債務(wù)和權(quán)益本身所占的比重這兩個方面。狹義資本結(jié)構(gòu)主要是從長遠(yuǎn)的角度來考量，在消除短期債務(wù)的前提下，看公司的長期資本結(jié)構(gòu)在一般情形下的狀況。鑒于廣義資本結(jié)構(gòu)包括更廣泛的內(nèi)容，結(jié)論更為可靠，因此本文所討論的資本結(jié)構(gòu)是指最廣義的資本結(jié)構(gòu)它更好地也更真實(shí)地反映了公司的資本結(jié)構(gòu)的基本情況。2.2資本結(jié)構(gòu)的理論基礎(chǔ)2.2.1MM理論MM理論包括考慮所得稅和不考慮所得稅兩個方面。由Modigliani和Miller創(chuàng)建，該理論由兩位提出者的名字首字母縮寫命名。公司債務(wù)籌資成本等于發(fā)行股票籌資成本，這種情況的前提是不考慮稅收因素，這就是無稅MM理論。第一種情況就是在考慮稅收因素的情況下，對MM理論進(jìn)行了修正。在無稅MM理論下，企業(yè)所得稅被假設(shè)不被考慮，并且企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不會發(fā)生變化，在是否帶來風(fēng)險的角度上。即使改變了所有類型資金的比例，也不會改變公司的總價值，正是因?yàn)檫@個理論，套利才出現(xiàn)在資本市場上。如果兩家公司是完全替代品，即使它們資本結(jié)構(gòu)不同，但是風(fēng)險是相同的，則企業(yè)價值也是相同的。在不考慮稅收的情況下，企業(yè)價值可以用公式定量表示，企業(yè)價值可以用凈營業(yè)盈余和資本化率計(jì)算如下：VL=VU=EDIT/k=EDIT/ku在上述公式中，VL——考慮企業(yè)的杠桿價值；VU——不考慮杠桿的企業(yè)價值；k=ku——折現(xiàn)率；EBIT——凈息稅前利潤。從無稅MM理論的概念描述和公式中可以看出，資本結(jié)構(gòu)不會導(dǎo)致公司價值的波動，公司是否負(fù)債或者債務(wù)多少都不會減少或者增加公司的資本成本。在考慮公司稅收時，存在財務(wù)杠桿效應(yīng)，債務(wù)比率的增加可能可以達(dá)到通過允許企業(yè)少交稅款來降低融資成本的好處，少交稅的部分可以用一個公式來計(jì)算。具體如下：稅收抵免收益現(xiàn)值=tc*r*B/r=tc*B。上述公式中：Tc——企業(yè)所得稅稅率；R——企業(yè)借款利率；B——債務(wù)市場價值。對上述公式的分析表明，如果一個企業(yè)想少納稅，它可以增加舉債的比重，利用財務(wù)杠桿可以給企業(yè)帶來價值的提升。而且，許多企業(yè)可以通過不受限制的借貸獲得降低融資成本的好處。2.2.2權(quán)衡理論權(quán)衡理論是在MM理論的基礎(chǔ)上對其改進(jìn)，MM理論認(rèn)為，債務(wù)可以幫助免稅，而權(quán)衡理論考慮到風(fēng)險因素認(rèn)為企業(yè)不能為了無限制的獲得免稅優(yōu)惠而不考慮其同時帶來的財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險后，會出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，很有可能會造成企業(yè)損失，從而付出直接和間接成本。直接成本指企業(yè)破產(chǎn)、重組、清算等期間發(fā)生的管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，間接成本是指由于陷入財務(wù)困境所導(dǎo)致的企業(yè)價值損失，權(quán)衡理論為了避免這種不利影響，認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償因免稅而產(chǎn)生的利潤和因增加財務(wù)損失的可能性而產(chǎn)生的不利影響。權(quán)衡理論認(rèn)為，當(dāng)一家公司舉債時，它的價值是處于非負(fù)債狀態(tài)下的價值與節(jié)省的稅收的和，并且扣除存在于財務(wù)風(fēng)險下的成本與代理成本按照一定的資本成本折現(xiàn)后的值所得，這樣即得出了最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。2.2.3代理理論委托代理理論是JensenandMeckling(1976)和Jensen(1986)提出并發(fā)表的，公司的所有權(quán)和控制權(quán)的分離是因?yàn)楣竟蓶|和管理層的利益不一致，是一種道德問題，公司管理層為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化不惜犧牲投資者的利益為代價，同時債權(quán)人的監(jiān)督成本會隨債務(wù)資本的增加而增加，產(chǎn)生的代理成本往往是股東承擔(dān)。2.2.4融資優(yōu)序理論融資有序理論是在分析各種融資方式的基礎(chǔ)上，對有效融資做出正確決策的理論。這個理論是由邁爾斯和馬朱羅斯提出的，信號不對等和存在完全金融市場是這個理論的假設(shè)前提。融資決策主要考慮交易成本的高低，即內(nèi)部融資優(yōu)先于債務(wù)融資，債務(wù)融資優(yōu)先于股權(quán)融資。通過MM理論，結(jié)合他們關(guān)于信息不對稱和破產(chǎn)成本不存在的兩個假設(shè)，我們可以發(fā)現(xiàn)如果信息不對稱，內(nèi)部管理者和外部投資者對公司的信息獲取程度是不對等的，外部投資人沒有直接參與公司的業(yè)務(wù)，他們對企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際情況的了解，存在信息差距。投資者只能根據(jù)自己的期望進(jìn)行決策，如果企業(yè)進(jìn)行外部融資，就會導(dǎo)致企業(yè)價值的下降。市面上，當(dāng)公司通過發(fā)行額外的股票獲得資金時，市場會認(rèn)為是一種商業(yè)信息，而且是不利于可持續(xù)發(fā)展公司的信息。所以，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先使用內(nèi)部融資，指企業(yè)有盈余資金時，先利用自身資源對企業(yè)進(jìn)行投資。當(dāng)公司內(nèi)部募集的資金不能滿足公司發(fā)展需要的，公司可以采用外部融資中的債券融資，及利用外資發(fā)行非對稱信息債券，可以把對公司價值的影響降到最低，最后才是采用股權(quán)融資手段。3我國房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的問題近來,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)成為專家們討論的熱點(diǎn),很多專家和企業(yè)對于如何獲取更多的收益進(jìn)行探究和討論，其中的主題有如何令市場與資本互利，從而獲得更多的益處，而上市的房地產(chǎn)公司也會希望利用雙贏的資本。本章主要分析上市房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀和問題。3.1我國房地產(chǎn)行業(yè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析隨著改革和開放，我們的經(jīng)濟(jì)增長迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值和國民收入穩(wěn)步增長，對提高生活條件的房地產(chǎn)需求增加。為滿足社會發(fā)展的需要，房地產(chǎn)市場迅速走向商業(yè)化，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶來很多問題，大規(guī)模的房地產(chǎn)交易，即投入房地產(chǎn)市場的資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。房價正在上漲。房地產(chǎn)泡沫形成并膨脹，地方政府土地財政依賴非常嚴(yán)重，在這種情況下，國家接二連三的出臺房產(chǎn)調(diào)控政策，國家采取措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)管力度如此之大，以至于允許房地產(chǎn)市場回歸理性。3.1.1我國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境現(xiàn)狀 中國各方各面的發(fā)展都體現(xiàn)了中國速度，并且已經(jīng)成為了全球發(fā)展最快的國家之一。同時中國是人口大國，已經(jīng)突破了十四億大關(guān)，在將來我國人口仍然呈增長趨勢，值得注意的是，我國的家庭規(guī)模特點(diǎn)從大家大族再向小型化發(fā)展。由于人口在不斷的增長，對住房的需求只增不減，我國的房地產(chǎn)也將迎來新的春天，但是2010-2014年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展緩慢，很多企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了財務(wù)危機(jī)。并且房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠滟Y金密集型的特殊性，對于資金的需求很大，所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)需要借助于相關(guān)的銀行進(jìn)行貸款來實(shí)現(xiàn)順利獲得資金，所以很多企業(yè)因?yàn)橘J款模式單一面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。3.1.2外部宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的影響隨著我國的房價的飛速上漲，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理和其他相關(guān)的問題隨之暴露。2008年，政府出臺了一系列措施和政策，為了推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我國的信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展也被有效推動。2010年開始到現(xiàn)在，國家為房地產(chǎn)的發(fā)展提出了相應(yīng)的政策，房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境也受到了主要包括了“國四條”，“新國十條”等相關(guān)的政策出臺的影響。中央政府提出的房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了十分重要的作用，這使得房地產(chǎn)開始實(shí)現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。另外，國家提高了存款準(zhǔn)備金利率，銀行也上調(diào)了借款利率，這些改變給過度依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的壓力。3.2對我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)影響的因素3.2.1我國房地產(chǎn)公司規(guī)模和股權(quán)結(jié)構(gòu)狀況通過閱讀文獻(xiàn)，得出了企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模和企業(yè)融資渠道的選擇必有關(guān)聯(lián)。一些研究表明,企業(yè)的規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)是正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模大則資金比較充足，也比較容易在銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，所以企業(yè)所面對的經(jīng)營風(fēng)險較小，所以企業(yè)的負(fù)債率可以相對高一點(diǎn)。與其相反的觀點(diǎn)是由于我國有部分大規(guī)模企業(yè)的主要融資方式是內(nèi)源融資，其次才是債務(wù)融資，而規(guī)模越大的公司內(nèi)源資本更充足，越不可能采用債務(wù)融資。而規(guī)模較小的企業(yè)，盈利能力較弱，進(jìn)行內(nèi)部融資的難度比較大。所以對于這些企業(yè)，權(quán)益融資需要較多的資本成本。為了更好的取得企業(yè)所需要的資本，很多的企業(yè)可能會選擇其他的方式進(jìn)行融資，從而達(dá)到短期債務(wù)融資的目的，所以使企業(yè)的負(fù)債較大。綜上所述，企業(yè)規(guī)模大小與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)之間并不一定存在相互影響。3.2.2我國房地產(chǎn)公司負(fù)債融資水平企業(yè)的發(fā)展是否穩(wěn)定可以通過償債能力體現(xiàn)，償債能力越好的企業(yè)，就越能對其所借入的債務(wù)以及利息的到期償付提供保障，能準(zhǔn)時還貸是提高公司信譽(yù)度的重要渠道，通過該能力可以看出企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的負(fù)債比重，從而可以衡量企業(yè)對于財務(wù)杠桿的運(yùn)用是否過度。3.2.3我國房地產(chǎn)公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)債務(wù)結(jié)構(gòu)可以用流動負(fù)債與非流動負(fù)債的比重表示，流動負(fù)債相比于非流動負(fù)債而言的債務(wù)成本要低，但是償還期限短，容易讓企業(yè)陷入還不上貸款的困境，特別是對于對資金依賴度高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，流動負(fù)債比重的合理性是其在當(dāng)下緊縮宏觀政策調(diào)控下穩(wěn)步發(fā)展的基石，該指標(biāo)是屬于影響資本結(jié)構(gòu)的因素之一。3.3房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題3.3.1融資渠道單一對于大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，在其內(nèi)源融資所獲得的資金中，企業(yè)的自有資金所占份額較少，其內(nèi)源資金主要依賴的是在建房產(chǎn)所帶來的預(yù)售款項(xiàng)，購買房產(chǎn)的買主所支付的預(yù)售款又主要依靠銀行的按揭貸款，這樣的依賴使房企所獲得的內(nèi)源融資和銀行按揭貸款有著根深蒂固的聯(lián)系。從外部融資角度來看，銀行貸款是房企資金的直接或間接來源，依靠銀行信貸方式獲取外來資金是廣大房企普遍采取的融資手段。對銀行的高度依賴的常態(tài)與我國金融市場本身起步晚、發(fā)展慢的特性的雙重影響，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一問題。同時，因?yàn)榉科蟮拈_發(fā)周期很長，這就會對資金的周期性也有較長的需求，但是房企獲取的銀行貸款又主要以短期為主，這就使得兩者間出現(xiàn)不匹配現(xiàn)象。房企需要通過連續(xù)不斷的融資貸款來防止自身資金鏈斷裂，無形中會加大房企的融資風(fēng)險。另一方面，對于銀行而言，房企對其貸款的高度依賴也會給銀行帶來風(fēng)險，一旦房企的資金鏈斷裂，銀行就很可能收不回發(fā)放的貸款，銀行的受挫會對將我國整個市場經(jīng)濟(jì)帶來消極影響。3.3.2流動負(fù)債比率過高我國房地產(chǎn)是“高投入、高風(fēng)險、高回報”的行業(yè)，且其開發(fā)周期是較長的，如果只從這些特征來看，長期負(fù)債融資方式應(yīng)該更受房企的青睞，可是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的整理，在房企中流動負(fù)債的比重是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長期負(fù)債的，這樣的現(xiàn)象可以從房企自身特征和外部因素兩個方面解釋，對于房企來說，獲取短期負(fù)債較為容易，能夠跟得上其對資金的需求步伐，而且大部分房企通常會選擇用收取的預(yù)收款來償還流動負(fù)債，再加上近幾年國家的宏觀調(diào)控，房企的融資成本不斷攀升，較低資本成本的短期負(fù)債就更易被房企所采用。但是高流動負(fù)債是要有穩(wěn)定的運(yùn)營作為支撐的，對于發(fā)展穩(wěn)定的房企來說也許不會有太大的風(fēng)險，可近幾年的融資困境加上拿地競爭加劇，使得長周期的房企有很多的不確定因素，這些不確定就會增加財務(wù)風(fēng)險，一旦企業(yè)的運(yùn)行出現(xiàn)問題，資金跟不上，企業(yè)運(yùn)營就會陷入危機(jī)。3.3.3政府宏觀調(diào)控政策對融資的影響在我國，房價的增長太快將會給老百姓的生活增添壓力，同時高房價也會刺激開發(fā)商對房產(chǎn)的快速開發(fā)，從而對銀行貸款的需求更加迫切，這會使得房地產(chǎn)風(fēng)險波及到銀行，為了穩(wěn)定人們生活以及穩(wěn)固我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國通過一則則宏觀政策的頒布來防范房價不正常增長所帶來的風(fēng)險，特別是近年出臺的“金融去杠桿”政策，將樓市調(diào)節(jié)推向了最嚴(yán)格的時期。國家的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大，一方面會影響房企的銷售業(yè)績，另一方面也會影響房企的融資渠道。這些政策減少了交易數(shù)量，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本。這樣的宏觀調(diào)控也證實(shí)了單一的融資渠道將會受到國家相關(guān)政策變動的影響，一旦國家執(zhí)行吃緊的經(jīng)濟(jì)政策，銀行將會提高放貸標(biāo)準(zhǔn)，房企獲得銀行貸款的困難程度將會提高。同時，緊縮的銀行放貸政策也會加劇購房者的按揭貸款難度，貸不到款就會降低購房者的買房欲望，房企的銷售量就會降低，會造成庫存堆積，難以賣出的狀態(tài)也會使得房企的資金收回不及時。因此，為了給公司發(fā)展提供充足的現(xiàn)金支持，融資方式的發(fā)展是當(dāng)前各大房企迫切需要解決的問題，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。3.3.4資產(chǎn)負(fù)債率偏高，財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險較大房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個資金密集行業(yè)，由于這種特殊性，融資問題一直貫穿于房企的發(fā)展過程之中，同時，不同的融資情況也會產(chǎn)生不同的負(fù)債率和資本結(jié)構(gòu)。倘若房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道遇到阻礙，就會產(chǎn)生該行業(yè)中企業(yè)發(fā)展的兩極分化現(xiàn)象，原本資金雄厚的老牌企業(yè)會越來越好，而那些資金相對薄弱的企業(yè)由于在籌集資金上遇到困難，無法保證足夠的現(xiàn)金流來支持公司的經(jīng)營，從而帶來經(jīng)營鏈斷裂的風(fēng)險，在我國上市房地產(chǎn)企業(yè)中，排名靠前的是一些規(guī)模較大的老字號企業(yè)，發(fā)展歷史悠久，口碑較好，另外，他們出色的盈利能力和雄厚的資本儲備是申請銀行貸款的好籌碼。當(dāng)下我國實(shí)行的是緊縮的宏觀調(diào)控政策，銀行放貸也跟著緊縮起來，銀行對于放貸對象以及放貸額度的要求也更加嚴(yán)格，因此，發(fā)展前景好的企業(yè)會因?yàn)樽陨淼馁Y金充足、信用好等優(yōu)勢更容易獲取銀行貸款，對于發(fā)展相對落后的房企來說一方面難以獲得貸款資金。4萬科集團(tuán)案例分析4.1萬科集團(tuán)基本情況4.1.1萬科集團(tuán)經(jīng)營現(xiàn)狀萬科集團(tuán)于1984年成立，1988年進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，并且在1991年萬科成為第二家在深圳證券交易所上市的企業(yè)。在創(chuàng)始人王石的帶領(lǐng)下，打造了一支擁有團(tuán)隊(duì)精神和企業(yè)文化的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并且在企業(yè)內(nèi)部建立了相應(yīng)的制度體系，為企業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。萬科地產(chǎn)是我國最大的住宅開發(fā)企業(yè)之一，其主要營業(yè)收入來源為:房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)。2016年公司首次進(jìn)入世界500強(qiáng)排名，在隨后兩年持續(xù)上榜。萬科地產(chǎn)已進(jìn)入中國內(nèi)地60余個城市，主要分布在廣深、上海、北京和以成都為代表的中西部區(qū)域，同時海外市場也是萬科長期發(fā)展戰(zhàn)略中的一部分。4.1.2萬科集團(tuán)財務(wù)狀況表12014-2019年萬科盈利能力分析表年度201420152016201720182019毛利率（%）29.9429.3529.4129.5737.4836.25凈利潤率（%）13.1813.2711.7911.5516.5516.99營業(yè)利潤率（%）17.0616.9416.2320.9222.6720.82從表1可以看出，萬科集團(tuán)的毛利率和凈利潤率在2018年快速增長，盡管個別在某些年份略有下降，但是整體上也呈現(xiàn)增長趨勢，說明萬科集團(tuán)近年來發(fā)展快速。表22014-2019年萬科運(yùn)營能力分析表項(xiàng)目201420152016201720182019應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）58.9188.86104.79138.48197.21205.86存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.400.4030.4060.3010.280.28總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）29.6434.9333.35342223從表2可以看出，萬科集團(tuán)近年來應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年上升，我們可以從中知道，萬科集團(tuán)回款速度增快，從而壞賬減少，同時，萬科的存貨增長率相對較快，說明存貨沒有滯銷，積壓少，短期資產(chǎn)流動性強(qiáng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)收賬款較多，如果回收賬款不順利，會使企業(yè)遭到資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定完善的應(yīng)收賬款收賬策略。比如，對應(yīng)收款項(xiàng)的管理分為兩大類，個別方式評估與組合方式評價。運(yùn)用個別方式評估時，將應(yīng)收款項(xiàng)分為兩類:單項(xiàng)金額重大并單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)和單項(xiàng)金額不重大，但單獨(dú)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)。當(dāng)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量按原實(shí)際利率折現(xiàn)的現(xiàn)值低于其賬面價值時，將該應(yīng)收款項(xiàng)的賬面價值減記至該現(xiàn)值，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益。表32014-2019年萬科短期償債能力相關(guān)指標(biāo)比率表項(xiàng)目201420152016201720182019營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率1.261.591.791.561.651.67流動比率1.341.31.241.21.341.34速動比率0.430.430.440.50.540.58現(xiàn)金比率18.1412.6615.0120.5521.2221.78表3可以看出，營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率均大于0，且逐年增長，并且營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率算高，表示盈利能力強(qiáng)，償債能力較好。近年來萬科的流動比率呈先下降后上升趨勢，到2019年是134,正常情況下速動比率2:1是最好的。同時萬科的流動比率低于同行業(yè)平均水平，由于速動比率有增加的趨勢，流動比率卻在下降，表示企業(yè)的存貨呈增長趨勢，從而萬科的償債壓力增加。而公司的速動比率呈現(xiàn)增長趨勢，到2019年是0.58,最好的速動比率是1：1。但是萬科是房地產(chǎn)公司，具有房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性的特殊性，開發(fā)成本比較高，并且近幾年公司現(xiàn)金比率逐年遞增，到2019年現(xiàn)金比率是21.78,說明可變現(xiàn)的并且用于償還負(fù)債的資產(chǎn)增多，從而短期償債能力相對較好。4.2萬科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及問題萬科集團(tuán)股權(quán)較為分散，實(shí)際上創(chuàng)始人王石所持有的股份份額的占比不大，而股權(quán)分散這個問題對于萬科集團(tuán)來說，是導(dǎo)致“寶能之爭”的伏筆，但是創(chuàng)始人王石的個人特質(zhì)和企業(yè)文化所帶出來的專業(yè)團(tuán)隊(duì)對萬科集團(tuán)社會資本資源具有良好的控制力，其控制力體現(xiàn)在四個方面，第一是說服華潤集團(tuán)在2015年超越“寶能系”，增持成為第一大股東，第二是引入發(fā)展理念一致的外部資本投資者，安邦保險和深圳地鐵，第三是華潤集團(tuán)和恒大集團(tuán)將自己的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給地方國企深圳地鐵，第四體現(xiàn)在中小股東對其的支持與信任。這種控制力也幫助萬科集團(tuán)在“寶能之爭”中獲得最后的勝利。股權(quán)分散的上市公司很容易成為被惡意收購的香餑餑，而萬科集團(tuán)能夠化解也并不容易。4.3萬科集團(tuán)融資渠道分析萬科集團(tuán)融資渠道分為外部和內(nèi)部，外部融資渠道分別是銀行貸款、股票融資、企業(yè)債券和信托融資。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，對于資金的需求也很大。萬科集團(tuán)最主要的融資渠道是銀行貸款，是直接向銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)確定一定的利率進(jìn)行貸款的融資行為，銀行貸款的融資效率高，企業(yè)可使用資金的期限也較長是萬科集團(tuán)依賴于銀行貸款的主要原因，而行貸款過多會使企業(yè)的負(fù)債率增加，并且萬科企業(yè)面臨著融資成本更高的問題，銀行貸款的平均利率大約為6.755%，股票融資的利率合計(jì)12.62%，海外發(fā)行的企業(yè)債券5年期的利率為13%，房地產(chǎn)信托的平均利率大約為9.49%，以及在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行貸款時升高基準(zhǔn)利率，負(fù)債率和融資成本的增加，有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂從而使企業(yè)不能持續(xù)經(jīng)營。內(nèi)部融資是十分重要的，提高自我融資能力，可以降低企業(yè)風(fēng)險和融資成本,其括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。預(yù)收賬款是指購房者先預(yù)交的定金，并且政府對房屋預(yù)收款監(jiān)督嚴(yán)格。萬科企業(yè)自有資金包含的范圍很廣泛，對企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營要的影響。而萬科在使用內(nèi)部融資時，又得償還各種費(fèi)用等，這里體現(xiàn)了內(nèi)部融資還有待加強(qiáng)。5我國房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資渠道優(yōu)化5.1房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)及思路一般將公司價值實(shí)現(xiàn)最大化時的資本結(jié)構(gòu)稱之為最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，以加權(quán)平均資金成本的方式來幫助做融資決策比較簡單方便。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)決策應(yīng)該應(yīng)綜合考慮，因?yàn)楣举Y本結(jié)構(gòu)除了考慮綜合資金成本，現(xiàn)實(shí)中，還有一些其他因素需要考慮，比如公司的破產(chǎn)風(fēng)險、交易成本和一些沉默成本。如果將決策依據(jù)定為取綜合資金成本最低值，不考慮經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境的影響等現(xiàn)實(shí)因素，很可能會使公司資本結(jié)構(gòu)偏離企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。5.2對房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化建議5.2.1改善股權(quán)的結(jié)構(gòu)，對股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)分為國有控股和個人控股，想要股權(quán)趨于合理，國有控股的房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)降低國有持股比例；而個人控股的房地產(chǎn)企業(yè)，則可以通過IPO、增發(fā)、配股等途徑獲得權(quán)益資本，調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，而像萬科這樣過于股權(quán)分散的房地產(chǎn)企業(yè)，想要穩(wěn)定企業(yè)的發(fā)展可以和幾大股東保持穩(wěn)定友好的關(guān)系。5.2.2解決資產(chǎn)負(fù)債率高問題，向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，一般都可以達(dá)到70%。。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在“短貸長投”的現(xiàn)象：即長期負(fù)債權(quán)益比低于1而負(fù)債權(quán)益比均值大于2。我們不僅應(yīng)該看到負(fù)債所帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)，可以給公司帶來一定的效益，但是也應(yīng)該要清楚負(fù)債越多，成本就越高，財務(wù)風(fēng)險就越大。一家公司的經(jīng)濟(jì)效益一旦向下變動，那么就會給其償債和盈利能力帶來負(fù)面影響，同時也會波及到現(xiàn)金流水平，很可能會給企業(yè)帶來資金鏈斷裂的困境。流動負(fù)債雖然有著融資手續(xù)簡潔、成本較低的優(yōu)點(diǎn)，但是過多的流動負(fù)債會給企業(yè)帶來高風(fēng)險，容易造成資金鏈斷裂，運(yùn)用高比例的流動負(fù)債融資是對企業(yè)的運(yùn)營狀態(tài)、財務(wù)狀態(tài)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有極高的要求，房企需要經(jīng)歷項(xiàng)目的準(zhǔn)備、開發(fā)、結(jié)束三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的時間耗費(fèi)都較長，這就會使得未來有很大的不確定性，因此，為了穩(wěn)健的發(fā)展，房企可以選擇發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券、票據(jù)或者采取銀行長期借款等方式融資；同時也應(yīng)該根據(jù)自有的經(jīng)營狀況、內(nèi)外部環(huán)境等方面的變化來適時調(diào)整自己的資本結(jié)構(gòu)，以此來降低財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)可以對項(xiàng)目管理運(yùn)行的時間進(jìn)行預(yù)估和對現(xiàn)金的需求程度來調(diào)整長短期負(fù)債的比例結(jié)構(gòu)。5.2.3創(chuàng)新融資方式，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金主要有內(nèi)部融資和外部融資兩種方式，外部融資方式比較單一，主要是依賴于銀行貸款，直接和間接的向銀行貸款涵蓋了開發(fā)項(xiàng)目的每一個環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、項(xiàng)目擴(kuò)張的嚴(yán)峻形勢，這樣單一的融資渠道已經(jīng)難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量，所以創(chuàng)新融資方式，拓寬企業(yè)籌集資金的路徑，結(jié)合自身實(shí)際情況，尋求新的籌資渠道，減少融資結(jié)構(gòu)單一的危害，降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的目的。5.2.4減少土地儲備成本，降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險在土地供給緊張、行業(yè)競爭激烈的形勢下，“抱團(tuán)取暖”作為房企生存與發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)公司間的戰(zhàn)略合作與并購事項(xiàng)可以緩解行業(yè)利潤整體下降的困境，合作發(fā)展可以給房企帶來很多好處，其中最典型的就是降低土地儲備成本和企業(yè)資源的高效整合。實(shí)力雄厚的公司可以通過合作開發(fā)提升企業(yè)的品牌影響度，與這類公司的合作也可以給項(xiàng)目帶來低成本的融資路徑的優(yōu)勢。合作的企業(yè)之間能夠取長補(bǔ)短，攜手共同進(jìn)步、共同獲利，并且可以減輕籌資負(fù)擔(dān)，阻止企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的持續(xù)上漲，能夠?qū)Y源進(jìn)行科學(xué)合理配置。6結(jié)論與啟