青山城別墅策劃案

別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。

——引自〔現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典〕目錄前言市場(chǎng)分析大市場(chǎng)環(huán)境成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性青城山區(qū)域市場(chǎng)特性產(chǎn)品分析本工程概況本工程關(guān)鍵制勝點(diǎn)本工程優(yōu)劣勢(shì)分析投資回報(bào)分析建筑本錢銷售本錢市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)投資回報(bào)計(jì)算籌劃銷售本工程籌劃重點(diǎn)銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)推盤時(shí)機(jī)造勢(shì)運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)分析大市場(chǎng)環(huán)境1、利多因素政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、購(gòu)車，并且伴隨基建的規(guī)?；_展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。b、美國(guó)自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。利少因素WTO的參加反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購(gòu)房、購(gòu)車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接表達(dá)出這一點(diǎn)。股市動(dòng)亂，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心缺乏，廣闊市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，表達(dá)出黃金位置的全部?jī)?yōu)勢(shì)，“稀有〞往往是這些樓盤宣傳廣告語(yǔ)中常見的一個(gè)詞，它正確反映了這批樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國(guó)別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。缺乏之處在于，它們依然不能寧?kù)o致遠(yuǎn)，過(guò)于喧囂，并且容積率偏高。成都近郊的小型住宅從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽(yáng)，小型住宅都擁有一定的市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場(chǎng)。其中較成功的“芙蓉古城〞，以成都外鄉(xiāng)休閑文化為根底，精心打造老四合院居家方式，獲得了群眾的青睞。即便如此，它的過(guò)多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級(jí)住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國(guó)際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。青城山區(qū)域市場(chǎng)特性客戶群體企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群中產(chǎn)階級(jí)企業(yè)、公司等單位自用文化、藝術(shù)、體育圈人士產(chǎn)品特點(diǎn)別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩主推環(huán)境優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性在宣傳中把渡假與投資結(jié)合均居于青城山腳下，借勢(shì)發(fā)揮有近山樓臺(tái)之優(yōu)勢(shì)3、青城白鷺洲，中國(guó)青城，高爾夫山莊比較占地430畝單價(jià)〔元/m2〕物管〔元/m2〕付款方式公寓60~106m21600—18001七成20年聯(lián)體別墅130~160m226001.2獨(dú)立別墅360~400m22700—31001.2青城白鷺洲中國(guó)青城占地800余畝單價(jià)〔元/m2〕物管〔元/m2〕付款方式公寓30—70m21960元/m21.5元/m2七成20年聯(lián)體別墅180—200m2未定獨(dú)立別墅200—380m2未定高爾夫山莊占地400余畝單價(jià)〔元/m2〕物管〔元/m2〕付款方式公寓三期暫未定未定2—3元/m28成30年獨(dú)立別墅207—398m270—200萬(wàn)/幢注：裝修為全清水

工程分析本工程概況位于距青城山山門約10分鐘車程的青城外山〔后山〕上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個(gè)區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3畝為一幢，容積率不到0.2，售價(jià)約80-90萬(wàn)每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90-170m2，容積率0.25左右，售價(jià)15萬(wàn)—35萬(wàn)每套。小區(qū)自然條件得天獨(dú)厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅的根本特征，由于山地落差，建筑錯(cuò)落有致，更適合于享受田園自然美景，把別墅的特征發(fā)揮到極致。二、本工程關(guān)鍵制勝點(diǎn)真正意義上的別墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對(duì)孤立的“隱〞和絕對(duì)自然的“美〞的特征。而在成都平原，要想實(shí)現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說(shuō)完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無(wú)論冠以什么樣的名稱，無(wú)論費(fèi)多大力量去裝修，其實(shí)都只能讓住戶過(guò)一種折中式的別墅生活。因?yàn)橄忍熳匀画h(huán)境的缺乏是它們的最大弱點(diǎn)；加上吝嗇的幢間距，毫無(wú)私密性可言；而平地上一幢幢呆板的排布更是讓人無(wú)法忍受。這樣的別墅可謂有形無(wú)神，讓人失望。即便是現(xiàn)在青城山腳下新開發(fā)的幾個(gè)別墅工程，也大量依賴人工雕鑿〔如建造人工湖〕來(lái)彌補(bǔ)外環(huán)境的缺陷。而本工程大膽選址青城山后山——距成都市區(qū)最近的世界級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，以全新的概念打造前所未有的山區(qū)別墅，為渴望過(guò)豪華居家生活的人們找到一個(gè)完美的歸宿。由于地處青城山山上，山水美景自然天成，將人工痕跡降至最低限度；數(shù)千畝甚至數(shù)萬(wàn)畝的原始森林就在別墅周圍，無(wú)窮無(wú)盡地為你送上純新空氣；山與水相環(huán)繞，沒有污染，沒有噪音，更沒有惱人的灰塵；而山地起起伏伏，一幢幢豪華別墅散落其間，既相互輝映又相對(duì)孤立，更不用提幢間距和別墅的窗前視線，2—3畝一幢——簡(jiǎn)直稱得上完美。至于夏季，本工程堪稱避暑勝地，它的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值通過(guò)下表羅列幾個(gè)區(qū)域的溫度指標(biāo)，可盡顯本色：區(qū)域成都市區(qū)華陽(yáng)都江堰市區(qū)青城山下青城山上本工程6—8月平均氣溫35℃34℃32℃26℃20℃20℃因此，縱觀現(xiàn)有的成都休閑小型住宅，無(wú)論是賣得火爆的芙蓉古城，還是以豪華打造的領(lǐng)袖別墅等等，都不能與本工程相提并論。本工程的環(huán)境特點(diǎn)和適合別墅身份的地域特點(diǎn)絕對(duì)是獨(dú)一無(wú)二的。獨(dú)特的環(huán)境結(jié)合大師級(jí)的建筑設(shè)計(jì)巧婦難為無(wú)米之炊，在川西平原，許多別墅工程并非不懂得追求完美的建筑藝術(shù)，然而平坦的地勢(shì)和周邊環(huán)境的紛亂，令許多設(shè)計(jì)師都無(wú)可奈何，最終歸于平庸。但本工程得天獨(dú)厚的環(huán)境與非常適合建筑別墅的地形，令設(shè)計(jì)師們興奮不已，因?yàn)檫@樣的地方才能設(shè)計(jì)出理想的別墅。而設(shè)計(jì)師們根據(jù)這800畝中各處地勢(shì)與景觀的不同，又將環(huán)境融入別墅的風(fēng)格中，每幢別墅都不盡相同但又具備統(tǒng)一風(fēng)格，目的是使之與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧的共鳴，令山水、植物、生命、建筑融為一體。這一份天賜與智慧結(jié)合的精美是成都現(xiàn)有其它別墅所無(wú)法相比的。聆賞綠蔭，不離紅塵的智慧之舉本工程距離青城山山門僅10分鐘車程，距都江堰市區(qū)20分鐘車程，成都市區(qū)60分鐘車程。這樣的距離恰恰是豪華住宅所適合的距離。它既有效防止了都市的喧囂，同時(shí)又能享受都市帶來(lái)的一切方便。羊西線黃金旅游通道的開劈讓交通變得極為通暢，山上的配套如天然氣、自來(lái)水等一步到位，社區(qū)完美的公共配套更令客戶得到有效的保障。因?yàn)橐?guī)模龐大，醫(yī)療、日常購(gòu)物、健身、餐飲、康樂等效勞體系都能持續(xù)完善的開展。所以，在親近大自然的同時(shí)，也能享受到一切應(yīng)有的方便。普通別墅極易過(guò)時(shí)，而本工程能世襲相傳在群山環(huán)抱之中，上千畝的社區(qū)氣勢(shì)如虹，足以令人驚嘆，何況本工程所在地是受世界遺產(chǎn)保護(hù)的名勝景區(qū)青城山，更何況還是在青城山山上。由于受政府嚴(yán)格控制，山上的規(guī)模在社區(qū)絕無(wú)僅有，以后也難以再版，在這樣的地方占據(jù)一席之地，具有相當(dāng)高的典藏價(jià)值，就像地中海某些小島上的別墅一樣，是許多西方名流競(jìng)相爭(zhēng)奪的地方，更像歐洲的一些著名城堡，顯赫的貴族將之永世相傳，引以為榮。而本工程雖然是第一次推出這樣的理念，但卻具備世襲的根底，因?yàn)榫哂袊?guó)際知名度的青城山本身就是價(jià)值的表達(dá)。高價(jià)值的生活表達(dá)，低價(jià)值的付出以2500元/m2的價(jià)格成全豪華居家生活的理想絕不是天方夜譚。本工程高超的本錢控制將實(shí)現(xiàn)成都地區(qū)別墅類罕見的性價(jià)比。而且，工程中1800元/m2的聯(lián)排別墅也是無(wú)懈可擊，這樣的價(jià)位無(wú)論是青城山下的別墅，還是華陽(yáng)的別墅都無(wú)法做到。因此，超凡的品質(zhì)之下以實(shí)惠到極限的價(jià)格支撐是本工程致勝的一大關(guān)鍵。然而價(jià)格實(shí)惠并不代表品質(zhì)低下，這也是本工程區(qū)別于其它的最大特點(diǎn)。也正因如此，作為可以留傳的一件產(chǎn)業(yè)，本工程更具有保值增值的潛力，令購(gòu)房者信心大增。三、本工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)位置獨(dú)特位于青城山山上，而其它工程大都位于山腳。規(guī)模龐大800畝住宅之外，還有數(shù)百畝公園，自成一體，氣勢(shì)非凡，相對(duì)配套更易完整。產(chǎn)品形態(tài)高級(jí)全部小型住宅，象征純粹的高尚社區(qū)生活方式。人工痕跡少相比其它樓盤而言，本工程的自然條件優(yōu)越，所以不需人工造湖等，而是美景天成，。性價(jià)比高由于開發(fā)商實(shí)力，將使產(chǎn)品在不降低品質(zhì)的前提下，獲得較低價(jià)格，壓倒同區(qū)域所有樓盤。環(huán)境怡人山上的自然環(huán)境肯定優(yōu)于山腳，而0.2的容積率更是錦上添花硬件配套不惜本錢天然氣引入住宅，配備幾百畝的公園等設(shè)施可讓客戶折服。效勞管理有保障由于社區(qū)規(guī)模龐大，物管體系更趨于完善，生活、交通、餐飲等將有充分保障劣勢(shì)距離較遠(yuǎn)由于客戶觀念，山腳下樓盤令客戶產(chǎn)生較方便的心理，因而抵消本案的部份優(yōu)勢(shì)。較為孤立人以群居，本案處于新開辟區(qū)域，周邊環(huán)境有特提升且略顯人氣不旺。目前道路環(huán)境不成熟盡管將來(lái)的路況不成問(wèn)題，但在開盤期間可能成為不利因素。過(guò)青城山山門有客戶把青城山正門處作為最遠(yuǎn)心理距離，而且將之視為青城山文化勢(shì)力范圍的最正確位置。投資回報(bào)分析建筑本錢建筑面積初算占地〔畝〕容積率建筑面積豪華別墅區(qū)6000.1872000獨(dú)立別墅區(qū)900.2515000聯(lián)排別墅區(qū)1100.429000共計(jì)8000.22116000各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)：4.5萬(wàn)/畝建安費(fèi)：1100元/m2配套費(fèi)：200元/2工程總費(fèi)用土地費(fèi)：4.5×800=3600萬(wàn)建安費(fèi)：1100×116000=12760萬(wàn)配套費(fèi)：200×116000=2320萬(wàn)共計(jì)：18680萬(wàn)銷售本錢廣告費(fèi)報(bào)紙廣告：400萬(wàn)電視廣告：100萬(wàn)印刷品：20萬(wàn)戶外看板：40萬(wàn)3D動(dòng)畫：10萬(wàn)樣板間：100萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處：60萬(wàn)道具如模型等：20萬(wàn)促銷活動(dòng)會(huì)展類：30萬(wàn)贈(zèng)品促銷：100萬(wàn)造勢(shì)活動(dòng)；20萬(wàn)銷售管理：300萬(wàn)內(nèi)部管理：100萬(wàn)共計(jì)：1300萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)〔保守評(píng)估〕各類型房屋市場(chǎng)銷售價(jià)豪華別墅：2500元/m2獨(dú)立別墅：2000元/m2聯(lián)排別墅：1800元/m2總價(jià)價(jià)值計(jì)算豪華別墅：2500×72000=18000萬(wàn)獨(dú)立別墅：2000×15000=3000萬(wàn)聯(lián)排別墅：1800×29000=5220萬(wàn)共計(jì):26220萬(wàn)投資回報(bào)計(jì)算稅前利潤(rùn)=市場(chǎng)銷售總價(jià)—建筑本錢—銷售本錢=26220-18680-1300=6240萬(wàn)

籌劃銷售本工程籌劃重點(diǎn)獨(dú)一無(wú)二的山間別墅除本工程外，中國(guó)青城，青城白鷺州等工程均處于山腳，它們往往采用大量人工手段來(lái)彌補(bǔ)自然環(huán)境的缺乏，而山上的別墅那么大不相同，除了自然環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)山腳，更因世界遺產(chǎn)保護(hù)所帶來(lái)的限制開發(fā)令本案顯出罕有的稀貴特性?？墒来鄠鞯慕?jīng)典物業(yè)正是因?yàn)榍喑巧降牟豢稍偕Y源以及聞名世界的國(guó)際性，令山上的物業(yè)具備與青城山同等特有的價(jià)值潛力，好比世界名勝奧地利薩爾斯堡的山間別墅，永遠(yuǎn)是上流社會(huì)苦苦追尋的典藏尤物，誰(shuí)能世代擁有，誰(shuí)的家族便擁有世代顯赫的榮耀。彰顯價(jià)值的高級(jí)居住形態(tài)2-3畝才建造一幢別墅，上千畝的范圍內(nèi)容積率低至0.2以下，有清溪流淌，數(shù)百畝公園專為你而設(shè)……這一切都只為了改變你以往的居家觀念，實(shí)現(xiàn)你真正的豪宅居家夢(mèng)。意想不到的超級(jí)性價(jià)比在想象中，上述的物業(yè)可能是個(gè)天價(jià)，然而它卻比其它的“折中型〞別墅還要廉價(jià)，千萬(wàn)不用疑心，因?yàn)檫@是一個(gè)創(chuàng)舉，無(wú)論過(guò)去還是將來(lái)，這樣的創(chuàng)舉都將難以模仿。超級(jí)規(guī)模帶來(lái)百分百的保障800畝的居住用地外加數(shù)百畝的社區(qū)公園，數(shù)百戶有實(shí)力的尊貴業(yè)主長(zhǎng)期守望。這樣的物業(yè)足以吸引世界上最好的物業(yè)管理公司。而且，大型的會(huì)所，完善的醫(yī)療體系，購(gòu)物中心，并得到良性循環(huán)地持續(xù)開展。美景天成非人工能及都市別墅其實(shí)就不能算真正的別墅，再多打造的人造景觀也只是對(duì)大自然的模仿！同青城山一樣不可再生世界上只有一座青城山，而山上的人工開發(fā)只會(huì)越來(lái)越受限制，好在你今天可以選擇這里，也許只有這一次時(shí)機(jī)。讓平地上住久了的人們走進(jìn)山間豪宅生活如果從你現(xiàn)在住的別墅看出去只能看到鄰家的別墅，那么，這里可以重拾別墅的真正意義。山間別墅，大開眼界的地方。不同的溫度說(shuō)明不同的價(jià)值夏天把成都市，都江堰市區(qū)，青城山腳下和這里——青城山上的溫度表比照一下，那么，選擇去哪兒避暑，決定起來(lái)將毫不費(fèi)力。10、只有居山水才能真正親山水沒有居在山中，沒有真正的河流穿越，如何談及親山水？直面山水，才顯本案真面目。11、現(xiàn)在不貴的典藏品它是可能有時(shí)不住，但都必須時(shí)刻占有的典藏品。購(gòu)置有價(jià)值的珍品，就是一次成功的投資，盡管有時(shí)把它鎖起來(lái)，但卻私毫不影響隨時(shí)欣賞它的樂趣，更不會(huì)貶低了它的價(jià)值。12、零公攤一定能實(shí)現(xiàn)本案決不會(huì)多賣你所占據(jù)的空間以外的任何東西，0公攤解除一切多余的顧慮，在這里一定能得以實(shí)現(xiàn)！13、距離的解決之道——shuttlebus從成都到青城山，60公里的距離和一個(gè)小時(shí)的車程本身并不算什么。因?yàn)樗鼈儎偤媒o你一方新鮮的凈土，復(fù)雜的是如何安排交通。但在這里，社區(qū)專用shuttlebus〔穿梭巴士〕為你解決一切問(wèn)題。14、讓孩子的假期比別人更特別一些當(dāng)別的孩子放假時(shí)只能去游樂場(chǎng)一類的地方時(shí)，你的孩子卻被大自然的恩賜所包圍著！15、孝敬父母的最正確方式——?；丶铱纯慈绻愕母改妇妥≡谀阋ザ燃俚牡胤?，你是不是有更多的時(shí)機(jī)和年邁的他們住在一起呢？關(guān)心他們，給他們健康，讓他們得到更多的欣慰，就在青城山的真別墅中！16、為了健康，做一個(gè)森林守望者。沒有健康如何享受自己的成功果實(shí)？為了自己和家人的健康，請(qǐng)住在這里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。二、銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)1、現(xiàn)場(chǎng)道路狀況①設(shè)立路牌指引②增添彩旗與道具2、市內(nèi)售樓處集中一處參觀銷售點(diǎn)，另設(shè)南門接待處和市內(nèi)商場(chǎng)參觀柜臺(tái)。主要接待處應(yīng)具備模型等完整的促銷道具，其它以形象提升和導(dǎo)購(gòu)為目的，可簡(jiǎn)化。3、交通工具安排選擇適當(dāng)?shù)膸Э绰肪€并由購(gòu)房班車接送客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀，可定時(shí)接送。4、廣告所有的開盤3個(gè)月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設(shè)計(jì)制作，保證開盤后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。5、人員培訓(xùn)掌握精彩說(shuō)辭、樹立強(qiáng)勢(shì)的信心是銷售培訓(xùn)的重點(diǎn)，必須于首次亮相前準(zhǔn)備充分。6、價(jià)格、付款及促銷方式近期內(nèi)研究市場(chǎng)可承受價(jià)格和開盤促銷價(jià)