工程交付質量問題案例庫

工程交付質量問題案例庫——以TIC四期為例華潤新鴻基房地產〔無錫〕工程管理部二零一二年七月一．案例的來源本報告以TIC四期工程為例，對四期交付中業(yè)主報修的問題進行抽樣調查，分析報修問題中各專業(yè)所占比例，并對各專業(yè)涉及問題進行具體統(tǒng)計，列舉出業(yè)主投訴較為突出的問題，分析產生問題的原因，并提出相應對策和持續(xù)改良建議，為工程施工過程質量管理、工程收尾階段問題整改等工作提供參考。二．案例庫中各專業(yè)問題所占比例本報告采用抽樣統(tǒng)計的方法進行分析，采用10%的比例對四期報修問題進行抽樣調查。四期毛坯房總戶數(shù)1278戶，抽樣總戶數(shù)120戶，抽樣戶報修條數(shù)1153條，戶均報修條數(shù)9.8條。表1為四期報修問題中各專業(yè)所占比例，按照所占比例排序依次為土建〔44.23%〕、鋁窗〔22.38%〕、進戶門〔7.98%〕、機電〔6.94%〕、公共部位〔6.50%〕、外遮陽〔3.21%〕、智能化〔2.71%〕、設計問題〔1.99%〕、石材〔1.65%〕、其他問題〔1.65%〕、外墻真石漆〔1.30%〕。表1：四期報修問題中各專業(yè)所占比例四期總戶數(shù)〔除去精裝房〕1278戶抽樣總戶數(shù)120戶抽樣戶總報修條數(shù)1153條戶均報修條數(shù)報修問題按專業(yè)分類：問題分類條數(shù)所占比例土建51044.23%鋁窗25822.38%進戶門927.98%機電806.94%公共部位756.50%外遮陽373.21%智能化252.17%設計問題231.99%石材191.65%其他191.65%真石漆151.30%圖1：報修問題中各專業(yè)所占比例示意圖圖2：土建問題具體分類圖3：鋁合金問題具體分類圖4：進戶門問題具體分類圖5：機電質量問題具體分類圖6：公共部位質量問題具體分類三．質量問題分析1.土建問題分析表2：土建問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施墻地面空鼓13326.08%墻地面空鼓1.砂漿配合比控制不嚴；2.抹灰前墻面未充分濕潤；3.粉刷施工時第一道刮糙偏厚，未能一次成活；4.用鐵板抹灰時用力過猛，將砂漿中水分擠出；5.澆筑地坪前未清理干凈；地坪清理完后要進行蓄水，蓄水高度2mm，地坪要充分濕潤1.現(xiàn)場查看空鼓是否在標準允許范圍內〔400cm2，不多于2處〕2.用粉筆將空鼓部位劃出〔方塊狀區(qū)域〕；切割機切割；鑿子鑿除空鼓部位〔不能用錘子砸〕；基層清理干凈并充分澆水濕潤；刷素水泥漿；第二天濕度為50%-70%時進行抹灰；待干透后進行第二遍抹灰；在空鼓部位周邊貼上繃帶；批白。1.嚴格控制砂漿配合比；2.做好粉刷過程控制，抹灰前墻面充分濕潤，抹灰要做到用力均勻，一遍成活續(xù)表1：廚衛(wèi)間滲漏11923.33%廚衛(wèi)間滲水；防水上反高度缺乏300mm1.防水上反高度缺乏；2.陰角未按標準要求做成圓弧形；3.管根未做防水饅頭，管根部未刷防水；4.穿樓地面管周邊封堵方法錯誤，封堵不嚴密以管根周邊向外30cm進行切割，必須采用底面支底模的方式進行穿樓地面管的封堵，分兩次澆搗：第一次澆搗低于地面3cm，之后進行蓄水試驗；假設不滲水將該地坪澆筑至地面一樣高度；蓄水；假設不滲水，做防水饅頭；外表恢復1.防水上反高度必須到達30cm；2.陰角必須按標準要求做成圓弧形，半徑3cm；3.管根做防水饅頭，管根周邊刷防水，高度同墻面；粉刷裂縫5110.00%墻面粉刷裂縫，尤其是窗兩側、原施工洞及梁底塞縫位置粉刷裂縫分為普通粉刷裂縫和煙道外表裂縫。煙道裂縫主要出現(xiàn)在煙道與地面接口處、煙道間接口處；普通粉刷裂縫主要由于墻面未充分濕潤造成1.煙道與地面交接處混凝土要做圓弧狀翻邊，煙道間接口處設置分隔條；2.粉刷裂縫如為結構裂縫需要將裂縫部位切開，掛鋼絲網粉刷恢復；如為外表裂縫，那么用彈性膩子或貼繃帶粉刷批白1.煙道與地面交接處混凝土要做圓弧狀翻邊，煙道間接口處設置分隔條；2.墻面抹灰前要充分濕潤續(xù)表1：室內清潔356.86%室內垃圾未清理，墻地面污染1.工程文明施工、交叉施工管理不嚴；2.關門前的檢查、清理工作不到位將室內清理后用水沖洗1.加強現(xiàn)場文明施工管理及交叉施工管理；2.加強關門前的檢查、清理工作尺寸偏差295.69%窗臺大小頭；門窗上部大小頭；室內凈空尺寸偏差1.模板支護不到位；1.加強施工過程管理及質量控制；門窗邊收口234.51%窗邊收口粗糙，不嚴密1.窗戶安裝未能以內墻灰餅為基準；重新粉刷收口1.窗戶安裝以內墻灰餅為基準；粉刷觀感224.31%墻面膩子外表存在明顯抹紋和修補現(xiàn)象1.批白時未能一次成活；用砂紙打磨，消除外表接茬及修補痕跡1.批白時一次成活；續(xù)表1：空調洞152.94%外墻排氣孔、空調洞未設置套管空調洞、排氣孔孔徑過大拆下套管；修補孔洞，縮小孔洞孔徑；恢復套管。外墻保溫網格布必須抹進空調洞空調洞、排氣孔嚴格按照圖紙標注孔徑施工開關面板收口101.96%開關面板周邊收口不嚴密、收口較粗糙1.開關面板底盒安裝位置偏差；2.開關面板在批白前安裝，導致土建收口粗糙拆下面板；修補底盒周邊墻面，收口要見方；恢復面板。1.底盒預埋應低于粉刷灰餅2mm；2.土建收口要見方；3.批白后安裝開關面板；安裝時必須戴手套其他問題81.57%鋁窗滲水1.撤除鋁窗玻璃周邊密封膠及壓條，將玻璃周邊密封膠等清理干凈；2.將槽口內清理干凈；3.在窗框槽口內玻璃與鋁合金框接縫處打中性密封膠，打膠要求連續(xù)、密實、美觀；4.安裝玻璃，注意將密封膠壓實，玻璃應當在框的中間位置上下左右間隙相同.5.玻璃安裝后在玻璃周邊再打一次黑膠；6.安裝玻璃壓條，窗框四角壓條拼接處必須采用密封膠封堵密實。墻地面、頂面露筋71.37%墻地面、頂面露筋；頂面有銹跡施工過程控制不嚴鋼筋外表刷防銹漆；刷界面劑；批膩子恢復1.加強施工過程管理及質量控制；2.鋁合金問題分析表3：鋁合金問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施鎖扣不靈活+五金不全5420.93%窗鎖扣扣不上、缺把手、鎖扣施工過程檢查與調試不嚴，造成問題遺漏對鎖扣進行維修，無法維修的立即更換；補齊五金件在一房一驗中對鋁合金門窗進行調試鋁窗〔欄桿〕型材劃傷、變形5019.38%成品保護不到位，型材變形、劃傷現(xiàn)場成品保護不到位用老虎鉗進行矯正，無法矯正的立即更換鋁窗安裝后做好成品保護工作玻璃劃傷4316.67%成品保護不到位，玻璃劃痕普遍現(xiàn)場成品保護不到位檢查劃痕是否在標準以內〔8cm以內，少于3條〕，假設超出標準，立即更換，并追究相關單位責任鋁窗安裝后做好成品保護工作續(xù)表3：其它114.26%欄桿兩側、下口與墻體交接處有縫隙、固定件外露施工過程檢查與調試不嚴，造成問題遺漏欄桿兩側、下口粉刷收口，并恢復真石漆1.確保欄桿固定到結構面上；2.欄桿安裝前做好施工樣板，按照樣板確定欄桿縫隙處理方法鋁窗滑輪槽透風透光10.39%鋁窗滑輪槽處透風、透光窗扇加工問題，鋁窗單位有偷工減料嫌疑要求鋁窗單位更換鋁窗加工前做好施樣板，并嚴格按照樣板加工3.進戶門問題具體分類表4：進戶門問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施進戶門松動，鎖舌不靈活3032.61%進戶門松動、把手松動、門縫太大、鎖舌不靈活1.進戶門門縫過大，鉸鏈需調整；3.門鎖彈簧失效1.調整門鉸鏈，確保門縫在3mm以內；2.更換門鎖彈簧；1.進戶門安裝時門縫應嚴格按照標準控制在3mm以內；2.加強門鎖安裝質量管理；一戶一驗時檢查門鎖、把手是否正常3.進戶門選型階段就要考慮進戶門的平安問題，先做好施工樣板，樣板確認前方可進行加工門扇、門套損壞1819.57%門扇、門套損壞成品保護不到位由專業(yè)廠家修復；不能修復的予以更換進戶門安裝后做好成品保護工作色差22.17%進戶門色差進戶門材料問題小的色差與業(yè)主協(xié)商處理，色差明顯的由廠家撤除，運回廠家處理進戶門安裝前檢查材料是否有色差，提前防止該問題其它44.35%防煙條松動、門安裝不垂直門洞尺寸偏差或進戶門安裝尺寸偏差進戶門廠家將門套撤除，重新安裝總包在進行門洞粉刷時應確?；绎灤怪倍?.機電問題分析表5：機電質量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施燈不亮2531.25%燈泡未裝或燈泡損壞燈泡未裝或燈泡損壞將燈泡補齊或更換燈泡移交前做好通明試驗，確保燈亮開關面板安裝不到位1620.00%開關面板未安裝、安裝不正或松動開關面板未安裝、安裝不正或松動補齊開關面板，對安裝不方正的進行矯正一房一驗時及時發(fā)現(xiàn)問題進行整改地漏堵911.25%陽臺、衛(wèi)生間地漏不通建筑垃圾堵塞地漏，未及時疏通對地漏進行疏通移交前進行通球處理，地漏管道內不能有大便5.遮陽質量問題具體分類表6：外遮陽質量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例問題舉例問題產生的原因維修的方法預防措施外遮陽縫隙1437.84%外遮陽完全落下時透光外遮陽安裝初期通病屢次使用后可消除外遮陽運行不暢144%外遮陽不運行、無法全部落下或收起現(xiàn)場檢查原因，進行維修交付前調試，發(fā)現(xiàn)問題及時解決外遮陽面板損壞410.81%外遮陽面板損壞或開關不靈更換損壞的面板交付前調試，發(fā)現(xiàn)問題及時解決外遮陽周邊未打膠收口38.11%外遮陽兩側及上口未打膠對外遮陽周邊進行補膠做好施工樣板，并嚴格按照樣板施工外遮陽下口不嚴密25.41%外遮陽落下時，下口與外窗臺有縫隙真石漆外表凹凸不平對真石漆外表平整度進行檢查，如確為窗臺不平那么重新粉刷；如僅因為真石漆材質問題導致有縫隙，可不維修加強窗臺粉刷平整度控制6.石漆質量問題分析表7真石漆質量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例問題舉例問題產生的原因維修的方法預防措施真石漆破損1386.67%真石漆破損成品保護不到位返工修復真石漆遺漏213.33%真石漆遺漏施工過程質量控制不嚴返工修復7.共部位質量問題分析表8：公共部位質量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施門套石、門檻石破損、未打膠4154.67%門套門檻石有裂縫成品保護不到位更換破損的石材1.加強質量控制2.加強一房一驗公共部位墻磚破損，頂面粉刷破損810.67%公共部位墻面瓷磚破損、掉落，頂面粉刷破損成品保護不到位對破損的部位進行維修，維修不好的予以更換公共部位墻地磚空鼓45.33%地坪石材、地磚有明顯上下差現(xiàn)象地磚鋪貼質量控制不嚴返工修復加強質量控制其它34.00%強電井、弱電井門無法關閉，自開強電井、弱電井門等施工尺寸偏差在門開關處增加回彈裝置加強施工過程質量控制8.石材質量問題具體分類表9石材質量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施石材收口1052.63%石材收口不嚴密或收口不美觀施工過程質量控制不嚴對石材重新收口加強過程質量控制石材破損947.37%石材破損施工過程質量控制不嚴對破損的石材進行更換加強過程質量控制9.智能化質量問題分析表10智能化質量問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施紅外幕簾不亮1040.00%紅外幕簾線路不通紅外幕簾線路被切斷或堵塞重新排管，方向與原位置一致，由此造成的一切損失由預埋單位承當檢查機電預埋管線是否通暢，智能化及時穿線紅外幕簾缺失、破損936.00%紅外幕簾缺失、損壞成品保護不到位補齊缺失的紅外幕簾，對損壞的紅外幕簾進行更換加強成品保護緊急按鈕缺失、破損624.00%緊急按鈕缺失、破損成品保護不到位補齊缺失的緊急按鈕，對損壞的緊急按鈕進行更換加強成品保護10.設計問題分析表11設計問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施一樓院子設計730.43%院子尺寸和承諾的不一致各部門間口徑不一致，信息流通不暢已處理完畢加強多部門溝通，明確確認流程空調孔與落水管沖突626.09%空調孔與落水管沖突設計審圖不嚴將空調孔外口鑿成斜口，留出空調穿管位置加強設計審圖，加強圖紙與現(xiàn)場實際匹配進戶門與防煙門位置沖突521.74%進戶門與防煙門位置沖突設計考慮不周全設計時加強細節(jié)考慮北陽臺與公共部位存在平安隱患842.11%容易攀爬，有平安隱患設計考慮不周全設計時盡量減少多余空間11.其他問題具體分類表12：其他問題具體分類問題分類條數(shù)所占比例情況描述問題產生的原因維修的方法預防措施燃氣管頂封堵842.11%燃氣管頂封堵施工質量控制不嚴用油麻絲重新封堵確定施工標準與用材標準，確保安裝產品質量信箱松動315.79%信箱松動施工質量控制不嚴對信箱進行加固確定施工標準與用材標準，確保安裝產品質量12.四期其他投訴問題表13：四期其他投訴問題問題描述原因分析維修的方法預防措施三樓石材無防盜措施設計對使用功能考慮缺乏增加EPS斜坡或者玻璃隔斷加強設計做法在實際使用中的合理性門檻石高差缺乏5cm地坪施工質量控制不嚴1.鑿除地坪，保證門檻石高差；2.在原門檻石上再增加一塊門檻石；1.加強地坪施工樣板控制；石材龍骨與排氣孔位置沖天1.石材深化圖紙與土建圖紙沖突；2.施工中遇到該問題未及時解決重新進行排氣孔開孔1.加強設計審圖，防止石材深化圖紙與土建圖紙沖突；2.后施工的工程在遇到此問題時應主動調整，避讓四．維修賠付案例事件簡述：2023年12月，C4毛坯集中交付過程中，一樓業(yè)主〔108-102〕提出小院的面積和形式與當初銷售承諾嚴重不符，且局部業(yè)主有當時銷售承諾的錄音，要求整改，并逐漸形成群體事件。處理過程：我部經與營銷和設計溝通，并經公司決策予以整改，同時，我部向所有一樓業(yè)主發(fā)出含整改方案的書面整改確認函，并于4月28日前予以整改到位。目前狀態(tài)：整改完成，已無群訴風險，業(yè)主普遍對我司的處理表示滿意。滲水問題事件簡述：該戶2023年10月報修室內窗戶滲水嚴重，工程部協(xié)調施工單位屢次維修未能修復，業(yè)主于2023年3月以滲水不能修復為由轉而要求退房。處理過程：經我部屢次協(xié)商不成，業(yè)主要求面見公司領導，并以將相關維修滲水資料郵寄香港總部為要挾，后經公司決策，并與錦繡門窗協(xié)調后，以錦繡門窗回購該套房子的形式辦理做退房處理，同時承當業(yè)主的銀行貸款利息。目前狀態(tài)：相關手續(xù)已完成，無風險。承重柱質量問題事件簡述：業(yè)主位女士〔建設局某領導〕2023年10月向我司反響其房子一承重柱不達標，有嚴重平安隱患，要求連同其在C4的一套商品房一并退房，并補償其相關損失，經過無錫市質量平安檢測中心現(xiàn)場查看，該柱確實存在重大質量缺陷，屬于主體結構質量問題。處理過程：業(yè)主始終堅持要求兩套房屋一起退，并且要求按照現(xiàn)價退，同時要求賠償，面對這樣不合理的要求，我部始終堅持原那么，同時，不斷與公司領導協(xié)調，最終，經過與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意只退一套房屋，并補充其合理損失，公司領導也對處理方式表示同意，最終與業(yè)主達成一致。目前狀態(tài)：退房手續(xù)目前已辦理完成，賠償款正在流程中，對于承重柱的加固也將于6月底前完成。該戶無后續(xù)風險。板底露筋問題事件簡述：業(yè)主于2023年5月19日驗房，驗房時發(fā)現(xiàn)客廳頂板處有2處露筋，當天將驗房報告交與物業(yè)時特別注明該問題必須征得業(yè)主同意方可維修。但南通二建工人未經允許私自切斷板底鋼筋，并粉刷掩蓋。5月24日，業(yè)主再次驗房時發(fā)現(xiàn)了該問題，向公司提出交涉，并向質監(jiān)站投訴。處理過程：業(yè)主索賠2個車位，經公司客服屢次溝通，最終達成賠付一個車位〔其中業(yè)主付6000元手續(xù)費〕的意見。目前狀態(tài)：正在就具體事宜進行協(xié)商。保溫未按圖施工問題事件簡述：TIC二街區(qū)C4組團109-1501業(yè)主韓小姐于2023年12月底前來收房，且收房時就要求查看相關政府部門驗收表單，期間又找了假設干質量問題，我司均一一維修完成，2023年4月下旬手持江蘇省建設廳和無錫市建設局下發(fā)的關于住宅窗洞、門洞及陽臺挑高