B15最佳顧問(wèn)項(xiàng)目華南賽區(qū)武漢公司天興洲項(xiàng)目分享

乾坤大挪移七大心法--天興洲工程分享天興洲工程是長(zhǎng)江四大江心洲之一，擁有絕佳的自然景觀資源，但工程開(kāi)發(fā)面臨諸多限制條件，如不能以房地產(chǎn)的名義進(jìn)展推行和銷售，島上建筑和規(guī)劃要滿足長(zhǎng)江防洪的要求。面對(duì)這樣一個(gè)“前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者〞的特殊工程，工程組同事在滿足政府和規(guī)劃要求的大前提下，進(jìn)展了多項(xiàng)創(chuàng)新，如站在資本運(yùn)作和融資的高度進(jìn)展贏利創(chuàng)新，針對(duì)政府的推行限制轉(zhuǎn)換推行概念，利用高爾夫球場(chǎng)和紅酒莊園作為工程中心驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)勢(shì)啟開(kāi)工程；建立不同物業(yè)關(guān)聯(lián)分析模型，經(jīng)過(guò)分析模型來(lái)決議建筑物業(yè)規(guī)劃和排布；打造特征產(chǎn)品，填補(bǔ)武漢及至華中片區(qū)的空白……整體來(lái)說(shuō)，工程運(yùn)作的不僅僅是地產(chǎn)，也不僅僅是旅游，也不僅僅是工程開(kāi)發(fā)。它的運(yùn)作在資本、區(qū)域開(kāi)發(fā)、銷售方式上站在了全新的高度。2報(bào)告闡明工程概略工程擁有絕佳的資源條件3工程概略：全國(guó)四大江心洲之一：擁有獨(dú)一無(wú)二的自然景觀資源優(yōu)勢(shì)，天興洲四面環(huán)水，擁有珍貴的自然資源和自然風(fēng)光。區(qū)位地段：間隔主城區(qū)約30分鐘車程，與武漢火車站約10分鐘車程，與天河機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程。生態(tài)資源：森林覆蓋率超越28%，島上空氣新穎，夏天比城中溫度要低5攝氏度左右，是武漢瓜果蔬萊基地。大體量，超低建筑密度：占地面積22平方公里，總建筑面積不超越48萬(wàn)平方米，超低建筑密度。工程開(kāi)發(fā)面臨的妨礙工程限制條件太多，影響工程開(kāi)發(fā)4規(guī)劃限制條件思索到防洪的限制，要求一切一層必需架空，架空到29.5米，含架空層建筑限高15米，堤防內(nèi)不能建溝渠，水塘，不能進(jìn)展挖井作業(yè)。政府政策限制工程開(kāi)發(fā)不能以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名義進(jìn)展，不能以地產(chǎn)的名義對(duì)外銷售。不能出現(xiàn)“高爾夫球場(chǎng)〞“高爾夫別墅〞、“房地產(chǎn)〞等名詞，銷售信息難以傳達(dá)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)受宏觀調(diào)控政策的影響，武漢高檔別墅市場(chǎng)消化速度慢，武漢高檔別墅市場(chǎng)年消化量約4萬(wàn)方左右。估計(jì)工程消化速度慢、時(shí)間長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金壓力工程受限制條件太多，不能以常規(guī)旅游地產(chǎn)的思緒來(lái)操作需以全新的思緒和視野來(lái)尋求處理之道6<倚天屠龍記>中張無(wú)忌的招牌武功，在中原明教的禁地中習(xí)得。功法源自波斯拜火教，乃鎮(zhèn)教之寶，武學(xué)道理多元精妙，變化神奇，是西域武林最巔峰的武功。此功分七層境界，悟性高者修習(xí)，第一層需七年，第二層加倍，如此愈發(fā)困難，秘笈作者本人只練至第六層，習(xí)至第七層者實(shí)是古往今來(lái)第一人。主要有九大功能，包括激發(fā)最大潛力，集武功道理大成，制造對(duì)手破綻，積存勁力，粘住掌力，牽引挪移敵勁，轉(zhuǎn)換陰陽(yáng)二氣，借力打力等?！痉浅Ｖ?--乾坤大挪移】7心法一：三大贏利模型心法二：高端籠統(tǒng)，轉(zhuǎn)換概念心法三：強(qiáng)勢(shì)工程驅(qū)動(dòng)心法四：規(guī)劃規(guī)劃心法五：特征產(chǎn)品打造心法六：區(qū)域開(kāi)發(fā)方式心法七：獨(dú)具特征的銷售招商方式【乾坤大挪移七大心法】心法一：三大贏利模型心法要義：贏利永遠(yuǎn)是開(kāi)發(fā)商關(guān)懷的中心問(wèn)題，在工程體量大、限制條件多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的情況下，工程的贏利不僅僅是依托地產(chǎn)銷售，應(yīng)從戰(zhàn)略上建立贏利模型，經(jīng)過(guò)引入金融資本運(yùn)作、整體打包、協(xié)作開(kāi)發(fā)、定制招商等多種手段實(shí)現(xiàn)贏利。工程贏利模型贏利面臨的問(wèn)題及戰(zhàn)略贏利的途徑：工程不能以房地產(chǎn)的名義對(duì)外銷售，傳統(tǒng)地產(chǎn)的贏利方式在本案不可行。贏利的風(fēng)險(xiǎn)：武漢高端物業(yè)消化速度慢，溢價(jià)才干有限。贏利的本錢：高溢價(jià)產(chǎn)品占比較少，可售面積少，土地本錢高。贏利面臨的問(wèn)題贏利戰(zhàn)略贏利的高度：引入資本運(yùn)作和金融工具等手段，確保工程贏利。贏利的方式：多種贏利方式相結(jié)合，針對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品選擇不同的贏利方式。贏利的產(chǎn)品：整體規(guī)劃、概念籠統(tǒng)、高附加值產(chǎn)品等多種途徑提升工程產(chǎn)品價(jià)值。工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建立三大層次贏利方式三大層次盈利模式的戰(zhàn)略關(guān)系兌現(xiàn)速度快兌現(xiàn)速度中兌現(xiàn)速度慢地產(chǎn)價(jià)值營(yíng)運(yùn)價(jià)值溢價(jià)水平高土地價(jià)值溢價(jià)水平中溢價(jià)水平低中原建議，建立“三大層次盈利方式〞——“地產(chǎn)價(jià)值〞+“土地價(jià)值〞+“營(yíng)運(yùn)價(jià)值〞三大價(jià)值實(shí)現(xiàn)互為組合，構(gòu)成合力，既能實(shí)現(xiàn)合理的收益速度和程度，同時(shí)能對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)；工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略三大層次贏利模型地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)經(jīng)過(guò)合理規(guī)劃、多元化產(chǎn)品體系和快速的營(yíng)銷推進(jìn)，迅速實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利；經(jīng)過(guò)多樣化的招商方式來(lái)迅速回籠資金，包括大企業(yè)定制化、定向招商等方式，結(jié)合正常的地產(chǎn)招商，加速盈利的實(shí)現(xiàn)；積極拓展協(xié)作方，推進(jìn)其參與二級(jí)開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)多樣化的協(xié)作方式，加快投資回收的效率,實(shí)現(xiàn)合理收益；未來(lái)合理運(yùn)營(yíng)外部資源，采取“主題外包方式〞，尤其是針對(duì)主題休閑公園、酒店、會(huì)所、高爾夫球會(huì)等；應(yīng)該積極引入?yún)f(xié)作機(jī)構(gòu)，加速資金回籠，控制本錢和風(fēng)險(xiǎn)；營(yíng)運(yùn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)應(yīng)該盡能夠保管運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小、資金壓力較小的業(yè)態(tài)以及增值潛力較大的物業(yè)類型，前期無(wú)法銷售，但保管后能在后期實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)錢；對(duì)于部分可經(jīng)過(guò)資本、金融方式進(jìn)展套現(xiàn)的自有資產(chǎn)，應(yīng)該積極需求兌現(xiàn)投資和溢價(jià)的時(shí)機(jī)。心法要義：作為超大體量、高檔次的工程，建立高端籠統(tǒng)構(gòu)建影響力，擴(kuò)展工程輻射范圍對(duì)于政府的限制條件，應(yīng)在概念上進(jìn)展轉(zhuǎn)換，經(jīng)過(guò)打擦邊球等方式防止出現(xiàn)“沉默營(yíng)銷〞心法二：高端籠統(tǒng)，轉(zhuǎn)換概念籠統(tǒng)打造戰(zhàn)略建立標(biāo)桿，轉(zhuǎn)換概念，防止沉默營(yíng)銷13推行籠統(tǒng)建立：工程擁有多項(xiàng)特質(zhì)，如何快速樹(shù)立工程高端籠統(tǒng)推行的限制：整體推行過(guò)程當(dāng)中不能出現(xiàn)“高爾夫球場(chǎng)、別墅〞等敏感字眼推行面臨的問(wèn)題推行戰(zhàn)略推行的高度：以建立工程高端籠統(tǒng)為手段，提升工程土地價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)工程土地開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品銷售到達(dá)高溢價(jià)開(kāi)發(fā)的目的。轉(zhuǎn)換概念：需求經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)換后的概念進(jìn)展大規(guī)模宣傳推行，來(lái)到達(dá)提升工程整體籠統(tǒng)、積累目的客戶的目的。待客戶對(duì)工程產(chǎn)生興趣后由工程售樓員進(jìn)展適宜的引導(dǎo)，促進(jìn)客戶成交。工程開(kāi)發(fā)愿景建立標(biāo)桿---世界級(jí)生態(tài)休閑度假島14世界級(jí)生態(tài)休閑度假島在保證工程合理繼續(xù)營(yíng)利的情況下，將工程打呵斥“武漢的城市名片〞中國(guó)最勝利的高爾夫地產(chǎn)武漢田園生態(tài)體驗(yàn)勝地國(guó)際級(jí)花園型休閑勝地武漢水上度假文娛勝地武漢新型會(huì)展旅游勝地武漢安康養(yǎng)生休憩勝地武漢婚慶度假勝地工程籠統(tǒng)戰(zhàn)略15轉(zhuǎn)換概念的操作要點(diǎn)是對(duì)本工程產(chǎn)品進(jìn)展概念轉(zhuǎn)換，在推行名詞上逃避“敏感字眼〞，經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)換后的概念進(jìn)展大規(guī)模宣傳推行。對(duì)內(nèi)籠統(tǒng)〔本質(zhì)〕整體籠統(tǒng)產(chǎn)品籠統(tǒng)對(duì)外籠統(tǒng)〔表象〕世界級(jí)休閑度假島長(zhǎng)江生態(tài)綠洲高爾夫別墅高爾夫球場(chǎng)會(huì)議論壇私人會(huì)所…整體籠統(tǒng)高度一致善打“擦邊球〞企業(yè)會(huì)所、文化創(chuàng)意中心生態(tài)休閑體育公園創(chuàng)意村紅酒莊園獨(dú)棟產(chǎn)權(quán)酒店…..轉(zhuǎn)換概念工程籠統(tǒng)戰(zhàn)略啟動(dòng)高端媒體和圈層活動(dòng)，防止沉默營(yíng)銷立最“高端〞籠統(tǒng)－【高端媒體】迅速啟動(dòng)全國(guó)高端媒體、武漢中心區(qū)媒體、高端媒體平臺(tái)、網(wǎng)站和3G高端客戶媒體資源【高端活動(dòng)】整合機(jī)場(chǎng)、寫字樓、高端汽車媒體、奢侈品牌、紅酒品牌等多項(xiàng)渠道資源。【高端渠道】建立工程出版物和直投雜志，與影視機(jī)構(gòu)協(xié)作，成為其戶外拍攝場(chǎng)地……..前期重點(diǎn)在于建立工程整體高端籠統(tǒng)，逐漸向本質(zhì)性內(nèi)容過(guò)渡。根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)，不同對(duì)象進(jìn)展針對(duì)性推行，加強(qiáng)政府、投資機(jī)構(gòu)、招商對(duì)象和目的客戶對(duì)本工程的自信心。【展現(xiàn)配合】完成接待中心、道路兩旁綠化、高爾夫會(huì)所等系統(tǒng)展現(xiàn)工程…….心法要義：作為復(fù)合型超大體量休閑度假工程，產(chǎn)品種類較多，如何建立工程驅(qū)動(dòng)模型至為關(guān)鍵。建立工程驅(qū)動(dòng)模型的作用在于經(jīng)過(guò)中心工程帶開(kāi)工程土地整體開(kāi)發(fā)價(jià)值，吸引人氣，提升籠統(tǒng)，帶動(dòng)周邊物業(yè)售價(jià)。心法三：強(qiáng)勢(shì)工程驅(qū)動(dòng)打造工程“引擎〞構(gòu)成中心驅(qū)動(dòng)力工程驅(qū)動(dòng)模型城市觸媒實(shí)際在工程規(guī)劃中的運(yùn)用城市觸媒就是城市開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)要素，經(jīng)過(guò)觸媒可以提升區(qū)域人氣，提升周邊的土地價(jià)值和區(qū)域籠統(tǒng)，推進(jìn)區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程，因此城市觸媒選擇對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)至關(guān)重要1989年由美國(guó)學(xué)者韋恩·奧圖〔WayneAtton〕和唐·洛干〔DonnLogan〕在<美國(guó)都市建筑——城市設(shè)計(jì)的觸媒>一書(shū)中提出了“城市觸媒〞〔UrbanCatalysts〕的概念。城市解媒類似于化學(xué)中的“催化劑〞，作為城市導(dǎo)入元素可以激發(fā)相關(guān)元素的作用，即一項(xiàng)開(kāi)發(fā)可以引起多項(xiàng)開(kāi)發(fā)的連鎖反響，并將觸媒中的優(yōu)秀質(zhì)量浸透到后續(xù)工程的開(kāi)展中，從而發(fā)明、構(gòu)成富有生命力的城市環(huán)境。何為城市觸媒實(shí)際關(guān)鍵點(diǎn)及運(yùn)用城市觸媒可以帶動(dòng)和激發(fā)城市的建立和復(fù)興，可以促使城市構(gòu)造進(jìn)展繼續(xù)、漸進(jìn)的改革，在城市開(kāi)發(fā)中觸媒并非單一的最終產(chǎn)品，而是一個(gè)可以刺激與引導(dǎo)后續(xù)開(kāi)發(fā)的元素。在城市開(kāi)發(fā)中，首先分析并確立區(qū)域內(nèi)的觸媒點(diǎn)，然后根據(jù)觸媒本身區(qū)位的優(yōu)劣，規(guī)模與影響力的大小，經(jīng)濟(jì)效益的高低等要素，將區(qū)域內(nèi)的觸媒點(diǎn)劃分為不同的等級(jí)，最后以此為根據(jù)確定詳細(xì)開(kāi)發(fā)次序工程驅(qū)動(dòng)模型強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，促進(jìn)中心驅(qū)動(dòng)力的開(kāi)展高爾夫產(chǎn)業(yè)紅酒莊園生態(tài)資源區(qū)位條件生態(tài)觀光度假配套現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑文娛商務(wù)會(huì)展結(jié)論：區(qū)域開(kāi)發(fā)強(qiáng)化生態(tài)休閑主題，依托高爾夫和紅酒莊園工程的開(kāi)發(fā)促進(jìn)“自然/人文資源〞驅(qū)動(dòng)力開(kāi)展，以多種功能構(gòu)成多元化的開(kāi)發(fā)方式，提升區(qū)域整體價(jià)值。提升改造新造促進(jìn)新造工程功能定位確定工程功能定位需求思索的幾大要素符合政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃的整體要求，突出生態(tài)、休閑觀光的主題：需求思索區(qū)域的資源和地塊條件；需求思索市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和客戶需求；需求思索營(yíng)利方式和不同功能之間的關(guān)聯(lián)性和帶動(dòng)性；需求參考自創(chuàng)類似案例的相關(guān)功能組合；確定工程功能定位的幾大思索要素：工程一切能夠的功能組合：商務(wù)會(huì)展運(yùn)動(dòng)生態(tài)科技度假商業(yè)休閑文化觀光居住產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)工程功能定位重點(diǎn)突出休閑、商務(wù)會(huì)展、度假和居住功能區(qū)域規(guī)劃主要功能區(qū)域條件客戶需求競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境營(yíng)利方式關(guān)聯(lián)性案例自創(chuàng)休閑商務(wù)會(huì)展商業(yè)文化創(chuàng)意休閑觀光商業(yè)商務(wù)會(huì)展運(yùn)動(dòng)旅游文化創(chuàng)意度假居住產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)婚慶運(yùn)動(dòng)度假居住產(chǎn)品組合建議不同產(chǎn)品組合搭配籠統(tǒng)軸高低高利潤(rùn)軸原始村落生態(tài)農(nóng)莊主題樂(lè)園游樂(lè)中心情人碼頭生態(tài)農(nóng)田產(chǎn)權(quán)式酒店酒吧街商業(yè)街電影院大劇院創(chuàng)意村高爾夫物業(yè)頂級(jí)私人會(huì)所藝術(shù)別墅酒店餐飲島葡萄酒莊園高爾夫?qū)W院高爾夫商店頂級(jí)高爾夫別墅高籠統(tǒng)高利潤(rùn)產(chǎn)品高籠統(tǒng)低利潤(rùn)產(chǎn)品低籠統(tǒng)低利潤(rùn)產(chǎn)品低籠統(tǒng)高利潤(rùn)產(chǎn)品生態(tài)觀光心法要義：規(guī)劃規(guī)劃要表達(dá)工程整體定位和開(kāi)發(fā)概念規(guī)劃規(guī)劃應(yīng)從收益的角度提升工程土地開(kāi)發(fā)價(jià)值規(guī)劃規(guī)劃需求思索不同物業(yè)的關(guān)聯(lián)性，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的物業(yè)應(yīng)布置在一同心法四：規(guī)劃規(guī)劃工程整體規(guī)劃規(guī)劃土地價(jià)值模型一規(guī)劃在其中占據(jù)了重要的位置土地價(jià)值主要是由企業(yè)、政府、規(guī)劃、工程開(kāi)展、經(jīng)濟(jì)等各方面要素影響，因此我們工程的中心是以積極要素去影響土地升值，為到達(dá)土地升值，可影響的要素有以下方面：企業(yè)可引導(dǎo)要素啟動(dòng)示范工程的帶動(dòng)具有繼續(xù)性影響的艱苦事件群眾消費(fèi)者的支持及言論引導(dǎo)規(guī)劃帶來(lái)的升值效應(yīng)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)化完善配套帶來(lái)的效應(yīng)政府、政策、規(guī)劃概念的指點(diǎn)相關(guān)強(qiáng)勢(shì)品牌、艱苦工程的介入土地供應(yīng)管理周邊地價(jià)上升人口增長(zhǎng)及城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展可間接影響的要素?zé)o法改動(dòng)的要素需長(zhǎng)期培育的要素上圖標(biāo)紅色的部分均表示經(jīng)過(guò)規(guī)劃可以帶動(dòng)土地價(jià)值，在企業(yè)可引導(dǎo)的要素中，規(guī)劃占據(jù)了較大比重，因此在工程規(guī)劃規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)思索如何經(jīng)過(guò)合理的規(guī)劃規(guī)劃來(lái)提升整體土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。工程整體規(guī)劃規(guī)劃一軸、一核、三環(huán)、四園“一軸、一環(huán)、三核、四園〞一軸：橫貫東西的旅游觀光軸一環(huán)：環(huán)島景觀帶三核：生態(tài)展現(xiàn)中心、中部商業(yè)中心、西側(cè)高爾夫球場(chǎng)中心四園：生態(tài)博覽園、生態(tài)文化創(chuàng)意園、戶外休閑體驗(yàn)園、生態(tài)涵養(yǎng)環(huán)島景觀帶橫貫東西觀光軸三核工程整體規(guī)劃環(huán)島景觀軸打造建議洲頭洲尾位置主題公園區(qū)域高爾夫球場(chǎng)區(qū)域洲頭洲尾位置：建議對(duì)這一區(qū)域可以引入知名花卉種植，構(gòu)成完好的花卉產(chǎn)業(yè)，如觀光體驗(yàn)、香味體驗(yàn)、薰衣草美食、薰衣草干花等。主題公園區(qū)域：因此工程景觀應(yīng)與該區(qū)域的主題公園、游樂(lè)工程相結(jié)合，景觀打造的主題應(yīng)突出生態(tài)、科技文化，并強(qiáng)化與客戶的互動(dòng)性。此處景觀營(yíng)造的中心是強(qiáng)化互動(dòng)性，設(shè)置休閑活動(dòng)設(shè)備，突出文化、運(yùn)動(dòng)、交流、休憩的特征。高爾夫球場(chǎng)區(qū)域：建議在景觀打造上設(shè)置多樣性的景觀節(jié)點(diǎn)、注重景觀的多樣性和延續(xù)性。如洲尾部分受武鋼噪音影響較大，建議此處可打造防護(hù)林帶以阻隔外界不利要素對(duì)工程的影響；臨近地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域可以設(shè)置私家步行棧道等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)備；整體規(guī)劃中央景觀軸打造建議闡明：中央景觀軸是島上的主要交通要道，同時(shí)也是島上建筑物最密集、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最大的地方，因此此地塊的景觀打造至關(guān)重要。園林打造建議：此處園林直接關(guān)系工程整體檔次和質(zhì)量，因此應(yīng)對(duì)此處園林花重金進(jìn)展打造，園林的規(guī)劃主題為“休閑、生態(tài)、風(fēng)情〞，構(gòu)成一條長(zhǎng)長(zhǎng)的園林景觀帶，注重移步換景的效果。周邊建筑打造建議：建議對(duì)此處建筑外立面進(jìn)展重點(diǎn)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情和藝術(shù)化的效果，形廢質(zhì)量、歷史文化氣氛，整體建筑外立面風(fēng)格堅(jiān)持一致。整體規(guī)劃工程地塊價(jià)值排序一類價(jià)值用地二類價(jià)值用地三類價(jià)值用地工程土地價(jià)值取決于多方面要素，如與高爾夫球場(chǎng)的結(jié)合等、景觀資源、私密性、用地性質(zhì)等，本工程地塊可分為三個(gè)等級(jí)，其中一類價(jià)值用地>二類價(jià)值用地>三類價(jià)值用地；其中一類價(jià)值用地是高爾夫球場(chǎng)當(dāng)中的建立用地，二類價(jià)值用地與高爾夫球場(chǎng)結(jié)合性稍差，三類價(jià)值用地主要為生態(tài)博覽園區(qū)域建立用地。工程功能區(qū)域劃分整體規(guī)劃30根據(jù)本工程物業(yè)功能定位，將本工程分成以下幾個(gè)區(qū)域：A---會(huì)展及商務(wù)區(qū)B---特征商業(yè)區(qū)C---生態(tài)農(nóng)莊、葡萄酒莊D---高爾夫球場(chǎng)E---高爾夫地產(chǎn)F---會(huì)務(wù)、度假G---主題樂(lè)園當(dāng)這些功能區(qū)在空間上相互組合時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不同的效果。有些組合是相互促進(jìn)的，比如高爾夫球場(chǎng)和高爾夫地產(chǎn)；有些組合相互之間產(chǎn)生負(fù)面影響，比如高爾夫地產(chǎn)與主題樂(lè)園。下面將構(gòu)造七個(gè)功能區(qū)之間的關(guān)系矩陣，分析彼此的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，以指點(diǎn)空間規(guī)劃。整體規(guī)劃產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性模型ABCDEFGA-----B5-----C44-----D335------E2345-----F55444-----G454224-----根據(jù)左側(cè)矩陣關(guān)系可以看出：高質(zhì)量土地功能復(fù)合類型為AB、CD、DE、AF、BF、BG.即會(huì)展商務(wù)區(qū)與特征商業(yè)區(qū)、生態(tài)農(nóng)莊與高爾夫球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)與高爾夫地產(chǎn)、會(huì)務(wù)商務(wù)區(qū)與會(huì)務(wù)度假區(qū)、特征商業(yè)區(qū)與會(huì)務(wù)度假區(qū)、特征商業(yè)區(qū)與主題樂(lè)園關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，布置以上物業(yè)類型時(shí)應(yīng)盡量思索加強(qiáng)它們之間的聯(lián)絡(luò)和互動(dòng)。注：以上分?jǐn)?shù)越高，表示兩種物業(yè)類型之間的關(guān)聯(lián)性就越強(qiáng)，反之分?jǐn)?shù)越低代表兩種不同類型物業(yè)之間關(guān)聯(lián)性較弱。整體規(guī)劃工程分區(qū)域規(guī)劃建議123456789101112131415161718191、論壇展館2、會(huì)議中心3、原始村落4、商業(yè)街5、長(zhǎng)江文化展館6、主題公園7、奧特萊斯8、葡萄酒莊園9、商業(yè)街、大劇院10、文化藝術(shù)區(qū)11、產(chǎn)權(quán)式酒店12、頂級(jí)私人會(huì)所13、藝術(shù)別墅酒店14.商業(yè)街15、高爾夫會(huì)所16、企業(yè)會(huì)所17、高爾夫別墅18、會(huì)議中心19、產(chǎn)權(quán)式酒店注：余下沒(méi)有排位置的物業(yè)均為高爾夫別墅心法要義：特征產(chǎn)品在于構(gòu)成工程本身特征，防止同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)特征產(chǎn)品為區(qū)域市場(chǎng)上空白的產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)特征產(chǎn)品帶旺人氣，促進(jìn)其它產(chǎn)品的銷售。心法五：特征產(chǎn)品打造以正和，以奇勝------打造工程特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品打造環(huán)島景觀花帶四季逸香花景利用島上自然資源條件開(kāi)展鮮花產(chǎn)業(yè)，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)鏈：婚紗攝影、影視拍攝、觀光體驗(yàn)、香味體驗(yàn)、薰衣草美食〔薰衣草布丁、果凍、花酒、薰衣草干花、薰衣草香皂、釀酒作坊〕……提升其它物業(yè)價(jià)值?；êOLF花島別墅鮮花產(chǎn)業(yè)加工特征產(chǎn)品打造鮮花產(chǎn)業(yè)鏈薰衣草溫室香味體驗(yàn)薰衣草精油蒸餾干花薰衣草美食薰衣草采收電影拍攝婚紗攝影觀光小火車島上農(nóng)場(chǎng)種植薰衣草、矢車菊、虞美人、高雪輪和小麥穗等欣賞性和適用性較強(qiáng)的花卉。相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈包括：婚紗攝影、影視拍攝、觀光體驗(yàn)、香味體驗(yàn)、薰衣草美食〔薰衣草布丁、果凍、汽水、花酒等〕，薰衣草干花、薰衣草香皂、釀酒作坊等。特征產(chǎn)品打造國(guó)際化生態(tài)科技農(nóng)莊〔IESTF)主題一：城市旅游休閑節(jié)點(diǎn)，都市人心靈的天然牧場(chǎng)主題二：生態(tài)安康教育基地主題三：新型農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范點(diǎn)主題四：科技農(nóng)莊主題五：世界農(nóng)舍主題六：鄉(xiāng)村假日公園特征產(chǎn)品打造婚慶蜜月產(chǎn)品為了營(yíng)造工程特征吸引，加強(qiáng)目的客戶的參與和體驗(yàn)，建議引入婚慶蜜月產(chǎn)品以構(gòu)成工程特征，添加對(duì)客戶的吸引力。武漢蜜月主題存在宏大的市場(chǎng)空間；島上擁有原生態(tài)的自然景觀和休閑、浪漫的生活方式；帶旺島上餐飲、劇院和酒店的消費(fèi)，提升工程質(zhì)量；可以思索構(gòu)成婚慶產(chǎn)業(yè)鏈，如婚紗攝影基地、婚禮慶典等。特征產(chǎn)品打造葡萄酒莊園紅酒相關(guān)設(shè)備：高端私密會(huì)所、紅酒主題酒店、專業(yè)紅酒品鑒培訓(xùn)中心、葡萄酒主題餐廳、會(huì)議中心、拉丁風(fēng)情西餐廳、咖啡館、紅酒雪茄吧。紅酒相關(guān)活動(dòng)：私家紅酒品鑒、紅酒文化展、紅酒相關(guān)會(huì)議、葡萄酒籽清油SPA，紅酒相關(guān)宴會(huì)……心法要義：陌生區(qū)域開(kāi)發(fā)需從戰(zhàn)略角度思索區(qū)域開(kāi)發(fā)的推進(jìn)力構(gòu)建、采取適宜的開(kāi)發(fā)方式以加快區(qū)域進(jìn)程。區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中需求思索不同產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，本工程需先開(kāi)發(fā)休閑和旅游產(chǎn)業(yè)，再開(kāi)展商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。心法六：區(qū)域開(kāi)發(fā)方式區(qū)域開(kāi)發(fā)方式不同階段的產(chǎn)業(yè)整合表示土地升值區(qū)域籠統(tǒng)提升引導(dǎo)消費(fèi)旅休產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)商休旅產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)土地再升值產(chǎn)業(yè)勢(shì)能放大區(qū)域籠統(tǒng)再提升引導(dǎo)消費(fèi)商住旅休產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)土地再升值產(chǎn)業(yè)勢(shì)能放大區(qū)域籠統(tǒng)再提升引導(dǎo)消費(fèi)城市管理第一階段第二階段第三階段不同階段的產(chǎn)業(yè)整合表示區(qū)域開(kāi)發(fā)方式工程初期的開(kāi)發(fā)方式結(jié)合區(qū)域開(kāi)展的現(xiàn)狀，開(kāi)展動(dòng)力來(lái)自于長(zhǎng)江生態(tài)文明論址、高爾夫球場(chǎng)建立、優(yōu)惠政策以及天興洲大橋匝道的建成通車，因此，初期開(kāi)展的方式應(yīng)是艱苦事件帶動(dòng)、特定功能帶動(dòng)、優(yōu)惠政策帶動(dòng)和交通帶動(dòng)的混合方式，其中，長(zhǎng)江生態(tài)文明論壇、會(huì)展特定功能帶動(dòng)、高爾夫球場(chǎng)建立和優(yōu)惠政策帶動(dòng)更是其開(kāi)展的中心要素。開(kāi)展動(dòng)力長(zhǎng)江生態(tài)文明論壇生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光高爾夫球場(chǎng)建立優(yōu)惠政策天興洲大橋匝道建成通車特定功能帶動(dòng)方式艱苦事件帶動(dòng)方式優(yōu)惠政策帶動(dòng)方式交通帶動(dòng)方式會(huì)展功能生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光艱苦事件混合開(kāi)發(fā)方式中心要素工程開(kāi)發(fā)初期的開(kāi)展動(dòng)力和開(kāi)發(fā)方式區(qū)域開(kāi)發(fā)方式工程不同階段的開(kāi)發(fā)方式開(kāi)發(fā)初期艱苦事件帶動(dòng)特定功能帶動(dòng)優(yōu)惠政策帶動(dòng)交通帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)方式優(yōu)惠政策帶動(dòng)特定功能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)方式居住帶動(dòng)方式特定功能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)中期開(kāi)發(fā)后期在工程開(kāi)發(fā)的不同階段，根據(jù)期開(kāi)發(fā)進(jìn)程和特點(diǎn)采取不同的開(kāi)發(fā)方式心法要義：面對(duì)政府對(duì)工程招商諸多限制，需采取特征的銷售招商手段完成工程營(yíng)銷任務(wù)。本工程重點(diǎn)招商任務(wù)將集中在工程籠統(tǒng)打造及招商融資手段，前期重在“養(yǎng)地〞，為后期招商實(shí)施、引入戰(zhàn)略協(xié)作同伴、資本運(yùn)作發(fā)明良好的條件。心法七：獨(dú)具特征的銷售招商方式長(zhǎng)江委要求天興洲工程嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而帶來(lái)的國(guó)土證與房產(chǎn)證的分割實(shí)現(xiàn)難度極大。工程企業(yè)會(huì)所等物業(yè)缺乏作為正常招商的相關(guān)權(quán)證，難以正常房產(chǎn)招商流程以進(jìn)展招商。工程重點(diǎn)協(xié)作運(yùn)營(yíng)工程〔奧特萊斯、主題公園、度假酒店等〕及戶外休閑運(yùn)動(dòng)園建立相對(duì)滯后，在前期難以戶外休閑運(yùn)動(dòng)園的園區(qū)內(nèi)物業(yè)發(fā)揚(yáng)對(duì)招商的帶動(dòng)作用；工程戶外休閑運(yùn)動(dòng)園建立、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)時(shí)間不確定，對(duì)于工程良好的生態(tài)整體籠統(tǒng)展現(xiàn)有一定不利影響。招商面臨的問(wèn)題區(qū)域開(kāi)發(fā)方式工程不同階段的開(kāi)發(fā)方式招商戰(zhàn)略前期招商五大戰(zhàn)略【前期招商五大戰(zhàn)略】戰(zhàn)略一：從政府規(guī)劃層面提升工程開(kāi)發(fā)影響及高度，將工程納入省、市、區(qū)級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)工程。戰(zhàn)略二：盡快完成工程根底設(shè)備，實(shí)現(xiàn)工程構(gòu)成良好的對(duì)外展現(xiàn)效果；戰(zhàn)略三：對(duì)提升工程土地價(jià)錢，促進(jìn)工程后期運(yùn)營(yíng)的大工程，以及對(duì)工程開(kāi)展、展現(xiàn)有影響的商家優(yōu)先招商進(jìn)駐