員工培訓手冊（設備部員工培訓管理規(guī)程）

員工培訓手冊（設備部員工培訓管理規(guī)程）_員工管理培訓方案

《員工培訓手冊》設備設施篇／電梯困人救援

××××物業(yè)治理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／電梯困人救援1.0目的標準電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責電梯困人后的救援工作的組織實施。

3.2電梯治理員負責電梯困人后的救援工作。

4.0程序要點

4.1當發(fā)生電梯困人事故時，電梯治理員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務必使其保持冷靜，不要慌張，靜心等待救援人員的援救；被困人員不行將身體任何部位伸出轎廂外。假如轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯治理員應設法將轎廂門完全關閉。

4.2依據(jù)指層燈、pC顯示、選層器橫桿或翻開廳門觀看推斷轎廂所在位置。

4.3轎廂停于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時的救援。

4.3.1拉下電梯電源開關。

4.3.2用專用廳門鑰匙開啟廳門。

4.3.3在轎頂用人力開啟轎廂門。

4.3.4幫助乘客離開轎廂。

4.3.5重新關好廳門。

4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1進入機房切斷電梯電源。

4.4.2撤除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。

4.4.3援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避開轎廂移動太快發(fā)生危急，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門(o.5米左右)為止，確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。

4.4.4當轎廂停于距廳門0.5米遠左右位置時，其救援方法按“4.3”條款進展。

4.5遇有其他簡單狀況，應懇求電梯公司幫忙救援。

4.6困人救援工作完畢后，電梯治理員應將狀況完整、標準地記錄在《電梯運行日記》內(nèi)。

5.0記錄

6.0相關支持文件

《員工培訓手冊》設備設施篇／電梯故障修理

《員工培訓手冊》設備設施篇／電梯故障修理

××××物業(yè)治理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／電梯故障修理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的

標準電梯故障修理工作，確保電梯的安全運行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司管轄內(nèi)的電梯故障修理工作。

3.0職責

3.1電梯分包公司和電梯修理工負責電梯發(fā)生故障時的緊急修理工作。

3.2設備部主管負責電梯故障修理的組織監(jiān)控工作。

4.0程序要點

4.1電梯發(fā)生故障后，電梯修理工應快速到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工10分鐘內(nèi)；分包公司30分鐘內(nèi))。

4.2先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障緣由、分析故障的位置。

4.3依據(jù)不同的故障，進展相應的處理。

4.4一般常見機械故障及處理措施。

4.4.1機房：

a)電機軸承故障：電機運轉時發(fā)出特別響聲，如推斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則需更換軸承；

b)選層器故障：一般有以下幾種：

——滑鏈：應調整鏈條長度，調整帶動輪位置；

——選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑去除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；

——上、下滑桿不敏捷：主要是導向軸承銹死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸銹污、加潤滑油。

c)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。應調整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；

d)限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清洗雜物、更換軸承。

4.4.2井道與轎廂：

a)轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應去除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等；

b)廳門故障同上；

c)開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車，應調整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙)；

d)導軌故障：運行不平穩(wěn)、顫抖、震驚等現(xiàn)象，應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口；

e)導靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震驚等現(xiàn)象，導靴片磨損嚴峻、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置；

f)安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴峻時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構、加油潤滑、保證各活動部位敏捷。

4.4.3底坑：

a)補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等緣由所致。應調整補償鏈長度；

b)安全鉗鋼絲繩漲緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有特別聲。應調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；

c)緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量缺乏。應除去鐵銹、補充液壓油。

4.5電梯一般常見的電氣故障及修理處理方法。

4.5.1機房：

a)保險絲故障：

——緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路。應排去底坑積水，排解短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；

——井道有水，回路有短路點。應斷去來水源，排解斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；

——廳外指示有水或有線裂開斷路。應排干水，排解短路點，更換保險絲，掌握回路；

——掌握線圈被燒，掌握元件內(nèi)部斷路，應更換掌握線圈和掌握元件，排解線路斷路點、換上雙同保險絲。

b)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，掌握線路或插件有斷開點，掌握線路保險被燒壞等緣由所致。應更換接觸器或繼電器，排解斷開點，更換保險絲。

4.5.2井道與轎箱：

a)上、下限位及極限開關故障：此故障消失電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等緣由所致。應清潔接觸點或更換、排解斷點等；

b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障：此故障消失電梯只關門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等緣由所致。應清潔接觸點，更換開關排解線路斷點等；

c)安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障消失電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等緣由所致。應清潔接觸點，更換開關。

4.5.3底坑：

a)緩沖器開關、底坑急停開關故障：此故障消失電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重遇到緩沖器開關損壞所致。應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關；

b)漲緊輪斷繩開關故障：此故障消失電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等緣由所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。

4.6電梯故障排解后，電梯工應將電梯故障修理狀況記錄在《電梯修理記錄表》中，歸檔長期保存。

4.7本規(guī)程作為電梯工的績效考評的依據(jù)之一。

5.0記錄

《電梯修理記錄》。

6.0相關支持文件

《電梯日常修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。

《員工培訓手冊》設備設施篇／弱電系統(tǒng)修理

《員工培訓手冊》設備設施篇／弱電系統(tǒng)修理

××××物業(yè)治理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／弱電系統(tǒng)修理1.0目的

標準弱電系統(tǒng)修理程序，確保高效率、高質量地完成弱電系統(tǒng)的修理工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的修理。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查弱電系統(tǒng)修理工作的實施狀況。

3.2設備部組長負責弱電系統(tǒng)修理工作的組織實施。

3.3修理員負責弱電系統(tǒng)的修理工作。

4.0程序要點

4.1修理員進住戶家進展弱電系統(tǒng)修理時，應遵守《住戶家庭安裝/修理標準作業(yè)規(guī)程》的“4.1”條款。

4.2修理員留意事項。

4.2.1應熟識修理設施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應留意安全操作。

a)確保人身安全：修理時如需帶電作業(yè)(電壓高于36Ｖ時)，應做好相應的絕緣措施；

b)確保修理設施的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；修理設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；留意合理放置修理工具以免引起意外。

4.2.3必需正確推斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。

4.3根本修理方法。

4.3.1觀看法：

a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；

b)有無特別的聲音；

c)觀看圖像效果。

4.3.2靜態(tài)測量法：

a)短路電阻測量法；

b)電流測量推斷法；

c)電壓測量推斷法。

4.4天線系統(tǒng)修理。

4.4.1放大器：

a)檢查輸入、輸出插頭是否松馳、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；

b)檢查輸入信號，一般應為90dB，如相差太大(15dB以上)則應通知播送站解決；

c)假如輸入信號滿意要求(90dB)，調整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能到達要求(104dB)則應通知播送站拆修放大器。

4.4.2安排器：

a)檢查輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；

b)檢查安排器輸入、輸出信號強弱，假如輸出信號比輸入信號削減5dB以上，則應更換安排器。

4.4.3分接盒：

a)檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；

b)檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，假如輸出信號比輸入信號削減2dB以上則應更換分接盒。

4.4.4插座：

a)檢查插座接線是否堅固，插孔是否太松馳，如是則應整改插座，整改達不到要求的應更換；

b)檢查插座輸入與輸出信號，假如輸出信號較輸入信號削減2dB以上，則應更換插座。

4.4.5饋線：

a)檢查饋線對地絕緣電阻應大于2Mn，線間絕緣電阻應大于10MΩ；

b)檢查饋線100m內(nèi)的信號衰減應不超過10dB，否則應更換饋線。

4.5電話線修理。

4.5.1檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發(fā)霉斷火，如是則應重接接頭(燙錫處理)。

4.5.2檢查電話線有無斷線，如有則應更換一根電話線(有兩根備用線)。

4.5.3檢查電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線。

4.6樓層防盜對講機修理。

4.6.1室內(nèi)聽不到鈴聲：

a)檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更換按鈕開關；

b)檢查室內(nèi)分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理；

c)通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應重點檢查振鈴放大電路，直至故障排解。

4.6.2不能對講：

a)檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；

b)檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換；

c)檢查室內(nèi)分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排解。

4.6.3不能開樓下大閘門：

a)檢查鎖舌部件是否敏捷，如阻滯則應加潤滑油；

b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應重新接好線頭或更換電磁線圈；

c)檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作牢靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應逐一檢查并排解故障。

4.6.4主機無電源：

a)檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規(guī)格二極管；

b)檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規(guī)格的變壓器。

4.7可視對講機修理。

4.7.1無圖像、聲音，但開鎖正常：

a)調整亮度電位器觀看屏幕有無光柵，如有光柵則應檢查室內(nèi)機與門口機的圖像信號連接線是否接牢，不牢則應重新接好(燙錫焊接)；

b)如調整亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應檢查室內(nèi)機電路板，包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖像顯示電路等逐級檢查，直至故障排解。

4.7.2通話無聲音：

a)檢查聽筒與室內(nèi)機的接線

《員工培訓手冊》設備設施篇／弱電系統(tǒng)修理第2頁

是否堅固，否則應重新接好(燙錫、焊接)；

b)調整音量電位器，如揚聲器里有溝通聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路正常，此時應檢查門機上的麥克風，如麥克風損壞則應更換同規(guī)格麥克風；

c)調整音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內(nèi)機的放大電路有問題，室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應逐級進展檢查直至故障排解。

4.7.3不能開大閘門：按本規(guī)程“4.5.3”條款執(zhí)行。

4.8修理工作完畢后，修理員應準時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用潔凈干抹布擦拭弄臟了的部位。

4.9向住戶試驗修理后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中應留意的事項，如住戶有不滿足的地方(合理的要求)，修理員應準時進展整改直至住戶滿足為止。

4.10一切正常后請住戶在《住戶家庭安裝/修理(收費)通知單》上簽名確認。如住戶對此次修理收費有異議，修理員應依據(jù)《設備部制作修理工程收費規(guī)定》向住戶作出解釋，盡量消除住戶的疑慮。

4.11修理員回到設備部后，應準時填寫好《住戶家庭安裝/修理(收費)通知單》(內(nèi)容包括：修理內(nèi)容、所用主要材料、施工時間等)，最終簽上修理員的姓名以備查詢。

4.12設備部做好《住戶家庭安裝/修理(收費)通知單》的登記工作。

5.0記錄

6.0相關支持文件

物業(yè)員工培訓手冊

物業(yè)員工培訓手冊

前言

員工的素養(yǎng)打算企業(yè)的進展，有一支作風過硬、業(yè)務嫻熟的員工隊伍，才能實現(xiàn)企業(yè)理念，弘揚企業(yè)精神。因此，員工的入職培訓和在職培訓是企業(yè)蓬勃向上的關鍵?！秵T工培訓手冊》是企業(yè)員工的“培訓指南”，凡進入企業(yè)的員工都必需通過入職培訓合格方可上崗，然后在工作實踐中不斷培訓提高。我們由衷地盼望，以《員工培訓手冊》為切入口，全面塑造職業(yè)化團隊，追求企業(yè)效益的最大化，實現(xiàn)××、走出××的宿愿。

第一章共同課目

目的：了解企業(yè)創(chuàng)業(yè)史、現(xiàn)狀及遠景，熟識《員工守則》和企業(yè)各項治理制度，遵守職業(yè)道德，把握效勞技能，增加效勞意識，發(fā)揚團隊精神，實現(xiàn)企業(yè)理念。

一、企業(yè)概況、企業(yè)理念、企業(yè)精神和企業(yè)宗旨；

二、職業(yè)道德；

三、企業(yè)各項規(guī)章治理制度；

四、《員工守則》；

五、相關法律、法令及法規(guī)；

六、治理區(qū)域根本狀況介紹、觀摩；

七、業(yè)主根本狀況；

八、團隊精神；

九、效勞理念、效勞技巧。

其次章財務會計崗位

目的：熟識企業(yè)各類會計崗位職責及各項財務治理制度。

一、會計人員根本職責；

二、財務部經(jīng)理崗位職責；

三、現(xiàn)金出納會計崗位職責；

四、現(xiàn)金治理；

五、材料物資治理；

六、本錢費用治理；

七、會計檔案治理。

第三章治理員崗位

目的：熟識治理員崗位職責，牢記業(yè)主根本狀況，，學習業(yè)務學問，提高效勞水平。

一、物業(yè)治理員崗位職責；

二、《物業(yè)治理條例》等法律、法規(guī)宣傳；

三、與業(yè)主及內(nèi)部員工的溝通技巧；

四、三級檢查制度，各崗位工作內(nèi)容、工作紀律、工作標準；

五、收費標準、收費期限及收費臺賬治理；

六、熟記業(yè)主根本狀況；

七、二次裝修治理。

第四章供配電崗位

目的：熟識電工崗位職責及項操作、維保規(guī)程，提高業(yè)務技能，加強供電設備治理，保讓供電設備的穩(wěn)定、安全、滿負荷運轉。

一、電工崗位職責；

二、配電房治理規(guī)定；

三、配電房交接班制度；

四、配電房運行治理規(guī)程；

五、配電房安全操作規(guī)程；

六、供配電設備（設施）修理保養(yǎng)規(guī)程；

七、干變式變壓器保養(yǎng)規(guī)程；

八、低壓配電柜掌握柜保養(yǎng)規(guī)程；

九、弱電系統(tǒng)修理保養(yǎng)規(guī)程。

第五章給排水崗位

目的：熟識水工崗位職責及操作、維保規(guī)程，加強給排水設備治理，保證設備性能良好，確保設備處于良好的運行和備用水狀態(tài)。

一、水工崗位職責；

二、水泵房治理規(guī)定；

三、給排水設備（設施）運行治理規(guī)程；

四、給排水設備（設施）的修理保養(yǎng)規(guī)程；

五、水泵定期保養(yǎng)規(guī)程；

六、水泵房安全操作規(guī)程。

第六章中心空調崗位

目的：熟識中心空調工崗位職責及維保、應急規(guī)程，保障中心空調設備住性能良好，把握應急處置方法，削減損失，保證冷氣供給。

一、中心空調工崗位職責；

二、中心空調設備保養(yǎng)規(guī)程；

三、風機保養(yǎng)規(guī)程；

四、空調工交接班制度；

五、空調系統(tǒng)應急處理規(guī)程；

六、空調機房治理規(guī)定。

第七章電梯崗位

目的：熟識電梯工崗位職責及各項操作、維保規(guī)程，提高設備治理水平，保證電梯技術性能處于良好水狀態(tài)，精確、快速排解電梯故障，準時拯救被困人員。

一、電梯工崗位職責；

二、電梯機房治理規(guī)定；

三、電梯安全治理規(guī)定；

四、電梯運行治理規(guī)程；

五、電梯困人救援規(guī)程；

六、電梯修理保養(yǎng)規(guī)程；

七、自動扶梯修理保養(yǎng)規(guī)程；

八、電梯修理保養(yǎng)安全規(guī)程；

九、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程；

十、電梯故障修理規(guī)程；

十一、電梯負荷試驗規(guī)程。

第八章巡護保安崗位

目的：熟識巡護保安崗位職貴，保證治理區(qū)域全方位巡護，把握重點部位防范措施，學習消防安全學問，增加安全意識，提高業(yè)務力量，防止各類案件、大事發(fā)生。

一、巡護保安崗位職責；

二、崗位效能考核細則；

三、巡護路線和巡護時間；

四、

物業(yè)員工培訓手冊第2頁

巡檢工程；

五、突發(fā)大事處置程序及現(xiàn)場愛護；

六、隊列訓練、體能訓練；

七、反扒學問；

八、消防安全治理制度；

九、滅火器、消火栓操作規(guī)程；

十、滅火預案、疏散預案及其它應急處置程序；

十一、大廈技防設施介紹；

十二、大廈重點部位防范措施；

十三、大廈廣場秩序治理；

十四、民事糾紛調解。

第九章門衛(wèi)保安崗位

目的：孰悉門衛(wèi)保安崗位職責及門衛(wèi)治理制度、規(guī)定，注意儀容儀表和言談舉止，保持門廳秩序良好，為來往的業(yè)主、使用人和顧客供應優(yōu)質效勞，親密凝視門廳周邊動態(tài)，把好大復安全第一關。

一、護衛(wèi)保安崗位職責；

二、崗位效能考核細則；

三、護衛(wèi)保安儀容儀表、言談舉止、列崗標準；

四、隊列訓練、體能訓練；

五、郵件收發(fā)治理規(guī)定；

六、外來人員進出治理規(guī)定；

七、物品搬入、搬出大廈治理規(guī)定；

八、門廳秩序維護；

九、鑰匙箱治理規(guī)定；

十、電話接轉規(guī)定；

十一、滅火預案、疏散預案及其它應急處置程序；

十二、業(yè)主投訴、報修規(guī)程。

第十章監(jiān)控保安崗位

目的；熟識監(jiān)控保安崗位職責，把握監(jiān)控設備、技防設施操作規(guī)程及一般故障排解方法，充分發(fā)揮設備、設施的作用，避開或削減突發(fā)大事所造成的損失。

一、監(jiān)控保安崗位職責；

二、崗位效能考核細則；

三、隊列訓練、體能訓練；

四、消防安全自動報警系統(tǒng)操作規(guī)程及一般故障排解；

五、電視監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程及一般故障排解；

六、紅外線報警系統(tǒng)操作規(guī)程及一般故障排解；

七、滅火預案、疏散預案及其它應急處置程序。

第十一章車輛治理保安崗位

目的：熟識車輛治理崗位職責，養(yǎng)成良好的保安形象，學習車輛治理制度，增加安全防范意識，維護停車庫、停車場交通秩序。

一、車輛治理保安崗位職責；

二、隊列訓練、體能訓練；

三、安全防范常識；

四、本崗位效勞技能；

五、崗位效能考核細則；

六、滅火預案、疏散預案及其它應急處置程序。

第十二章綠化養(yǎng)護崗位

目的：熟識綠化工崗位職責，提高專業(yè)技能，把握操作流程、效勞要領，增加效勞意識。

一、綠化工崗位職責；

二、環(huán)境美化、綠化、凈化等環(huán)保意識；

三、綠化專業(yè)書刊、典范資料學習；

四、花卉養(yǎng)護學問，花卉樹木修剪、整形常識；

五、參觀學習園林典范單位；

六、綠化工具使用、保養(yǎng)。

第十三章保潔崗位

目的：熟識保潔工崗位職責，把握崗位操作規(guī)程、標標，嚴厲工作紀律，樹立保潔效勞職業(yè)道德意識，提高保潔質量。

一、保潔工崗位職責；

二、環(huán)境愛護意識；

三、工作標準、工作紀律；

四、特別保潔工程示范觀摩、學習；

五、保潔工具使用、保養(yǎng)。

物業(yè)設備部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程

物業(yè)設備部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

標準員工績效考評工作，確保公正、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司治理處設備部員工的績效考評工作。

3.0職責

3.1設備部班組長負責依照本規(guī)程對機電修理工進展日檢工作。

3.2設備部主管負責依照本規(guī)程對機電修理工和班組進步行周檢工作。

3.3治理處分管經(jīng)理負責依照本規(guī)程對修理工和班組進步行月檢，對主管進展周檢工作。

3.4公司分管副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)負責依照本規(guī)程對設備部主管進展月檢工作。

4.0程序要點

4.1設備部員工的工作標準。

4.1.1值班電工每日當值工作應符合《供配電設施設備操作標準作業(yè)規(guī)程》、《供配電設施設備運行治理標準作業(yè)規(guī)程》、《供配電設施設備修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》、《值班治理標準作業(yè)規(guī)程》的要求。

4.1.2機電修理工在進展中心空調日常治理、常壓生活鍋爐日常治理、柴油發(fā)電機日常治理、弱電系統(tǒng)、餐飲、消遣設備、公共設施日常治理工作時，應當嚴格遵守《中心空調操作標準作業(yè)規(guī)程》、《中心空調運行治理標準作業(yè)規(guī)程》、《中心空調修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》、《常壓生活鍋爐操作標準作業(yè)規(guī)程》、《常壓生活鍋爐運行治理標準作業(yè)規(guī)程》、《常壓生活鍋爐修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》、《柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程》、《柴油發(fā)電機運行治理標準作業(yè)規(guī)程》、《柴油發(fā)電機修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》、《公共設施安裝、修理標準作業(yè)規(guī)程》的工作要求。

4.1.3電梯工在進展電梯日常治理時，應當嚴格根據(jù)《電梯運行治理標準作業(yè)規(guī)程》、《電梯修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》、《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》、《電梯故障修理標準作業(yè)規(guī)程》進展工作。

4.1.4水工在進展工作時應當嚴格根據(jù)《給排水設施設備操作標準作業(yè)規(guī)程》、《給排水設施設備運行治理標準作業(yè)規(guī)程》、《給排水設施設備修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》進展工作。

4.1.5設備部修理工在進展水池、水箱清洗工作時，應當完全符合《二次供水治理標準作業(yè)規(guī)程》的要求。

4.1.6設備部修理工在進入住戶家庭進展安裝、修理工作時，必需嚴格根據(jù)《住戶家庭修理安裝標準作業(yè)規(guī)程》進展工作。

4.1.7設備部全體修理工當值工作時的儀容儀表、言談舉止應當符合《治理處員工效勞標準作業(yè)規(guī)程》的要求。

4.1.8設備部全體修理工在承受培訓時，應當嚴格遵守《設備部員工培訓治理標準作業(yè)規(guī)程》的要求。

4.1.9設備部修理工在使用機電修理工具時，應當遵守《設備部工具治理標準作業(yè)規(guī)程》的要求。

4.1.10設備部主管/副主管、班組長應當嚴格執(zhí)行上述各個標準作業(yè)規(guī)程，嚴格根據(jù)上述全部標準作業(yè)規(guī)程的要求進展工作，履行自己的職責。

4.1.11設備部全體員工除應嚴格根據(jù)本部門的標準作業(yè)規(guī)程進展工作外，還應嚴格遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。

4.2績效考核評分構造。

4.2.1績效考核中的日檢、周檢、月檢、抽檢均按百分制進展。各種檢查考評的要求詳見《績效考核治理標準作業(yè)規(guī)程》。

4.2.2機電修理工的考評分值構成如下：

a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質量(總分值10分)；

b)執(zhí)行“運行治理標準作業(yè)規(guī)程”質量(總分值10分)；

c)執(zhí)行“修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程”質量(總分值10分)；

d)效勞質量(總分值10分)；

e)合理使用工具質量(總分值10分)；

f)培訓質量(總分值10分)；

g)值班質量(總分值10分)；

h)進入住戶家庭修理質量(總分值10分)；

i)執(zhí)行公司相關標準作業(yè)規(guī)程質量(總分值10分)；

j)其他質量(總分值10分)。

4.2.3設備部主管/副主管、班組長績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構成如下：

a)崗位標準作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質量(總分值10分)；

b)培訓質量(總分值10分)；

c)自身工作技能(總分值10分)；

d)效勞質量(總分值10分)；

e)工作效果(總分值10分)；

f)工作責任心(總分值10分)；

g)處事公正性(總分值10分)；

h)遵守公司其他相關作業(yè)規(guī)程質量(總分值10分)；

i)團結協(xié)作質量(總分值10分)；

j)道德水準(總分值10分)。

4.3績效考評扣分細則。

4.3.1機電修理工扣分細則：

a)機電修理工當值工作時，違反各

物業(yè)設備部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程第2頁

類《設備操作標準作業(yè)規(guī)程》進展操作，每次檢查每發(fā)覺一項稍微違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～2分；嚴峻違規(guī)扣3～10分；引起不良后果的，視狀況按《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》進展懲罰。

b)機電修理工當值工作時違反各類《運行治理標準作業(yè)規(guī)程》監(jiān)控設備，每次檢查每發(fā)覺一項稍微違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～2分；嚴峻違規(guī)扣減3～10分；引起不良后果的，視狀況按《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》進展懲罰。

c)機電修理工當值工作時違反各類《修理保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》進展設備維護的，每次檢查每發(fā)覺一項稍微違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～2分；嚴峻違規(guī)扣減3～10分；引起不良后果的，視狀況依據(jù)《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》進展懲罰。

d)機電修理工時的儀容儀表、言談舉止不符合《治理處員工效勞標準作業(yè)規(guī)程》，每次檢查每發(fā)覺一次一般違規(guī)，扣減相應考評工程0.5～1分；嚴峻違規(guī)扣減2～3分；引起不良后果的，視狀況扣減4～10分，扣完為止。

e)機電修理工當值工作使用工具時違反《設備部工具治理標準作業(yè)規(guī)程》，每次檢查每發(fā)覺一次一般違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～2分；嚴峻違規(guī)扣減4～10分；引起不良后果的，視狀況依據(jù)《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》賜予懲罰。

f)機電修理工不按《設備部員工培訓治理標準作業(yè)規(guī)程》參與培訓或達不到培訓要求，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～1分；嚴峻違規(guī)扣減2～3分；引起不良后果的，視狀況扣減4～10分?？弁隇橹埂?/p>

g)機電修理工當值時不按《值班治理標準作業(yè)規(guī)程》值班、交接班，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～1分；嚴峻違規(guī)扣減2～3分；引起不良后果的，視狀況扣減4～10分，扣完為止。

h)機電修理工進入住戶家庭進展安裝修理違反《住戶家庭修理安裝標準作業(yè)規(guī)程》，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程1～3分；嚴峻違規(guī)扣減4～10分；引起不良后果的，視狀況按《行政懲罰標準作業(yè)規(guī)程》進展懲罰。

i)機電修理工不遵守公司其他相關《標準作業(yè)規(guī)程》，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程0.5～1分；嚴峻違規(guī)扣減2～3分；引起不良后果的，視狀況扣減4～10分?？弁隇橹埂?/p>

j)進展機電修理工考評時，如發(fā)覺同時違反兩個以上考評工程的違規(guī)行為，應同時在對應工程同時進展扣減。

4.3.2設備部主管/副主管、班組長績效考評扣分細則：

a)嚴格按設備部全部標準作業(yè)規(guī)程進展工作，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)扣減對應考評工程1～2分；嚴峻違規(guī)扣減對應工程3～4分；引起不良后果的，扣減5～10分。扣完為止。

b)機電修理主管/副主管、班組長當值時儀容儀表、言行舉止達不到《治理處員工效勞標準作業(yè)規(guī)程》要求，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程1～2分；嚴峻違規(guī)扣減3～4分；引起不良后果的，視狀況扣減5～10分，扣完為止。

c)機電修理主管/副主管、班組長安排、組織、檢查不力，員工工作或本部門、本班組工作效果達不到相關標準作業(yè)規(guī)程要求的，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程1～2分；嚴峻違規(guī)扣減3～4分；引起不良后果的，視狀況扣減5～10分。扣完為止。

d)設備部主管/副主管、班組長不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程，每次檢查每發(fā)覺一項一般違規(guī)，扣減對應考評工程1～2分；嚴峻違規(guī)扣減3～4分；引起不良后果的，視狀況扣減5～10分?？弁隇橹埂?/p>

e)上述各項考評，發(fā)覺違規(guī)現(xiàn)象(行為)時，除應在上述對應考評工程內(nèi)進展扣格外，還應同時分析造成違規(guī)的緣由，如屬因培訓不夠、不合格造成的，應同時在“培訓”欄目內(nèi)扣分(一般扣1～2分，嚴峻扣3～10分)；如屬自身工作技能低、素養(yǎng)差造成的，應同時在“工作技能”欄目內(nèi)扣分(標準同上)；如屬工作責任心不夠造成的，應同時在“工作責任心”欄目內(nèi)扣分(標準同上)；如屬處事不公正造成的，應同時在“公正處事”欄目內(nèi)扣分(標準同上)；如屬團結協(xié)作不暢造成的，應同時在“團結協(xié)作”欄目內(nèi)扣分(標準同上)；如屬道德水準不高造成的，應同時在“道德水準”欄目內(nèi)扣分(標準同上)。

f)考評時如發(fā)覺違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評工程，則應同時在對應的考評工程中同時扣分，直至扣完對應欄目分數(shù)為止。

4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般狀況是指偶發(fā)性的，因馬虎大意引起的，或因記錄簽名不清、不合要求或有肯定的客觀因素(需經(jīng)確認)，造成的程度稍微不合格。嚴峻違規(guī)、嚴峻程度是指明知故犯引起的不合格；造成不良后果是指引起連鎖反響，造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。

4.3.4“其他”欄目是為本公司相關作業(yè)規(guī)程所未包括，或超本規(guī)程“4.3.1”和“4.3.2”所列出的緣由造成的不合格所設置，假如未發(fā)生或未消失，該欄目考評時應當給出總分值10分。

4.3.5檢查、考評時，如消失《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》中所列明的應受嘉獎大事，則應視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1～20分(但總分不應超過100分)，另依據(jù)《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》對受考人進展嘉獎。

4.3.6獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》所列出的必需加以懲辦的情形，則除在考評檢查表相應欄目內(nèi)扣完相應的分值外，另依據(jù)《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》對受考人追加懲罰。

4.3.7績效考評扣分細則的解釋權在公司總經(jīng)理辦公室。

5.0記錄

5.1《機電修理21222作日檢、周檢、月檢、抽檢考評表》。

5.2《設備部主管/副主管、班組長周檢、月檢、抽檢考評表》。

6.0相關支持文件

6.1《績效考評治理標準作業(yè)規(guī)程》。

6.2設備部全部標準作業(yè)規(guī)程。

6.3公司全部相關標準作業(yè)規(guī)程。

6.4《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》。

《員工工資、福利治理標準作業(yè)規(guī)程》。

《員工培訓手冊》設備設施篇／住戶家庭安裝/修理

《員工培訓手冊》設備設施篇／住戶家庭安裝/修理

××××物業(yè)治理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／住戶家庭安裝/修理目的

標準住戶家庭安裝/修理程序，確保高效率、高質量地完成住戶家庭的安裝/修理工作。

1.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司轄區(qū)內(nèi)住戶家庭的安裝/修理工作。

2.0職責

2.1設備部主管負責檢查住戶家庭安裝/修理工作的實施狀況。

2.2設備部組長負責住戶家庭安裝/修理工作的組織實施。

2.3設備部水電修理員詳細負責住戶家庭的安裝/修理工作。

3.0程序要點

3.1水電修理員進住戶家進展安裝/修理時的根本要求。

3.1.1水電修理員進展住戶家庭安裝/修理時，要嚴格遵守《物業(yè)治理處員工效勞治理標準作業(yè)規(guī)程》。

3.1.2水電修理員進展住戶家庭安裝/修理時，要做到如下兩點：

a)自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事；

b)不能不懂裝懂，遇到疑難問題要照實、具體地匯報給機電修理組長或設備部主管，懇求支援解決。

3.1.3水電修理員進展住戶家庭修理時應征詢住戶意見，盡量恢復修理前的原貌原樣，如有改動應征得住戶的同意方可進展。假如不能滿意住戶的要求，則應向住戶解釋清晰并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。

3.1.4水電修理員進展住戶家庭安裝/修理前，首先應設計好方案或者進展認真檢測、推斷出故障部位(元器件)。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。

3.1.5水電修理員接到住戶家庭安裝/修理通知單后，應在15分鐘內(nèi)預備好安裝/維工所需主要材料、幫助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、潔凈抹布等)，按與住戶商定的時間提前5分鐘趕到(特別狀況除外)。

3.1.6水電修理員來到住戶家門前，應先按門鈴(3次左右)，如無門鈴時可用手輕小扣門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意前方可進入室內(nèi)進展安裝/修理。

3.1.7水電修理員進展安裝/修理時，要把有礙操作的物品當心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。

3.2家庭修理。

3.2.1日光燈修理：

a)檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應檢修開關；

b)檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器；

c)檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規(guī)格的光管；

d)檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管管座，整修后達不到要求的應更換；

e)檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器；

f)修理工作完成后應開燈試驗，日光管閃耀應不超過3次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排解。

3.2.2開關修理：

a)計算用電負荷，如已超載則要求住戶相應削減負荷，否則應申請增容；

b)拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應先對疑心點進展檢查，然后再逐一檢查，直至故障排解；

c)拉下總電源開關，用500Ｖ搖表檢查線路絕緣狀況，假如搖表指針“抬不起頭”，則說明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排解；

d)故障全部排解后，換上一個同規(guī)格的開關；

e)試驗開關應開閉正常。

3.2.3電表修理：

a)計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；

b)對電表加負載試驗，如有以下任意一種狀況則應更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表；電表不轉、電表轉得特別快或特別慢、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿；

c)電表安裝應方正堅固、無傾斜、無松動，留意進、出線的正確接法；

d)安裝完畢后進展通電試驗，電表應轉動敏捷，無特別噪音；

e)會同公共事務部治理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。

3.2.4水咀、閘閥修理：

a)關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥；

b)擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴峻則應更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥；

c)在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布(順時針方向)，裝上水咀或閘閥；

d)開水試驗，螺牙連接處應不滲水，開關水咀或閘閥應敏捷，水咀或閘閥關水后應不漏水。

3.2.5水表修理：

a)關閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；

b)拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應去除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴峻應更換一個新水表；

c)裝回水表，應留意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應與供水方向全都。水表安裝應堅固無松動、水平無傾斜；

d)水表安裝完畢后進展通水試驗，接

《員工培訓手冊》設備設施篇／住戶家庭安裝/修理第2頁

頭處應不滲水，水表應轉動敏捷；

e)會同公共事務部治理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。

3.2.6煤氣熱水器修理：

a)開機時不著火：

——檢查電池電壓是否足夠，假如不夠則應更換同規(guī)格的電池；

——假如開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火局部正常，否則應更換電子打火總成；

——檢查氣路局部：一種狀況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣瓶閥門是否擰開；其次種狀況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤滑油)。

b)開機時有“嘭”的爆炸聲：

——先關閉煤氣瓶閥門；

——用電風筒吹干高壓打火線；

——調整點火間隙；

——開機時如能聽到悅耳的電磁閥動作聲響，則說明電磁閥工作正常，否則應拆開電磁閥修理(加潤滑油、擦除臟物)；

——翻開煤氣瓶閥門。開機點火正常，反復試3—5次。

c)燃燒火焰為紅色應去除空氣進氣門臟物；

d)先導閥門掌握的煤氣熱水器修理：

——開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥；

——開機時先導閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應拆修主電磁閥(活動閥芯屢次，去除污物)。

3.2.7煤氣灶修理：

a)開機不著火：

——開機時如點火電極無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應更換點火器總成；

——去除空氣進氣門臟物。

b)燃燒火焰為紅色：

——清潔爐頭管路及爐頭臟物；

——去除空氣進氣門臟物。

c)漏煤氣：

——如軟管接頭處漏氣則應整改處理接頭處；

——如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。

3.2.8坐廁水箱修理：

a)水箱浮球閥漏水：

——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應調整浮球閥桿陰位螺釘；

——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。

b)水箱出水膠塞漏水：

——調整膠塞位置；

——如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。

3.2.9電熱水器修理：

a)開關跳制：

——電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規(guī)格的電熱棒；

——如是開關本身質量問題則應更換同規(guī)格的開關。

b)電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時應更換一根同規(guī)格的電熱棒。

3.2.10抽油煙機修理：

a)檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應更換一個同規(guī)格的電容；

b)檢查電動機是否漏電，如是則應更換一個同型號規(guī)格的電動機；

c)檢查電動機軸是否阻滯難轉動，如是則應對波絲加潤滑油；

d)檢查電動機溫度愛護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度愛護器。

3.2.11空調器的修理：

a)詢問住戶關于空調器的故障狀況；

b)檢查空調器有無特別聲響、有無特別氣味，如有則應查找出詳細故障部位并進展相應的整改；

c)觀看電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應進展相應整改；

d)觀看管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應將接頭處擰緊；

e)用手摸吸氣管，假如感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調器制冷劑不夠，此時應查找出制冷劑泄漏部位并排解，然后再充注制冷劑；

f)觀看毛細管出口和蒸發(fā)器人口局部如有結霜，而其他部位有少量凝露或枯燥無露，則說明空調器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時應查找出泄漏部位并排解；

g)用手摸枯燥過濾器，正常時應比環(huán)境溫度稍高，假如手摸枯燥過濾器有發(fā)涼的感覺，則說明枯燥過濾器臟堵，此時應更換枯燥過濾器；

h)用復合壓力表測量空調器凹凸壓力，假如低壓低于0.4Mpa，則說明空調器有泄漏，此時應查找出故障部位并排解?？照{器正常時的凹凸壓為(30℃時)：低壓為0.49～0.54Mpa，高壓為1.17～1.37Mpa；

i)用鉗形表測量運轉電流，比擬測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應分析產(chǎn)生的緣由，并排解故障；

j)全部工作完成后，啟動空調器試運轉，如仍有故障則應連續(xù)查找緣由直至故障排解。

3.3空調器的安裝。

3.3.1窗式空調器安裝：

a)在窗口或墻壁上開一個孔(假如有預留孔則不用重開)，其孔的大小由空調器的形狀尺寸打算；

b)依據(jù)空調器的形狀尺寸，用40x40mm的鋁角鋼制作一個支撐架；

c)依據(jù)支承架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架；

d)將窗式空調器安裝在支撐架上，務必使窗式空調器外殼室內(nèi)側比室外高5～10mm；

e)窗式空調器的室外局部的上面應裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調器約20mm；

f)用軟泡或硬泡絕熱材料塞住空調器四周空隙并在四周打上玻璃膠；

g)試運轉窗式空調器，確認一切正常。

3.3.2分體式空調器的安裝：

a)依據(jù)室外機的形狀尺寸，用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架(應考慮室外機距墻為250mm為宜)；

b)打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接收的護管為原則，墻洞應向室外側向下傾斜；

c)室內(nèi)機組的安裝：

——用水平儀測量掛板是否平直，如平直則依據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應的記號；

——依據(jù)記號在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒；

——重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板；

——掛上室內(nèi)機組，務必使室內(nèi)機組平直、堅固。

d)室外機組的安裝：

——依據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔；

——用膨脹螺栓固定支撐架；

——把室外機組安裝在支撐架上。

e)室內(nèi)外機組的管路連接：

——喇叭口連接時，肯定要將兩管同心對正，然后用手將螺母套人，最終用扳手緊固。緊固時應一把扳手固定，一把扳手旋轉。緊固時應留意用力力度(16nun銅管，假如用20cm扳手，憑腕力就根本上足夠了；￠10mm銅管，假如用20cm扳手，憑臂力就根本上足夠了)；

——管路轉彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應盡量削減管路彎曲次數(shù)；

——管路連接好后，必需在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。

f)排解空氣：

——用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接收螺母；

——將液體閥的閥桿反時針轉1/4圈，用手握住氣體連接收螺母，假如手感到?jīng)隹鞎r則應快速擰緊氣體連接收螺母；

——全部翻開液體閥和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥關3圈，裝回液體閥的堵帽。

g)系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止；

h)將管路(包括排水管)整理好，并把墻孔用橡皮泥堵?。?/p>

i)試運轉：開機試驗，過3～5分鐘后應有涼風吹去，應無特別聲響，各種顯示、指示正常，否則應查明緣由并排解故障。牽涉到產(chǎn)品質量問題則應準時請示主管退貨。

3.4給水管的安裝。

3.4.1依據(jù)現(xiàn)場狀況確定出最正確管路走向(綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力)。

3.4.2安裝水管前的預備工作：

a)依據(jù)《住戶家庭安裝/修理通知單》領取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等)；

b)幫助材料(如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等)；

c)借用所需的公用工具(如三輪車、開牙機等)。

3.4.3給水管安裝要領：

a)整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處；

b)給水管應盡量緊貼陰角、陽角或墻壁；

c)給水管每米垂直偏差應＜2mm，橫向偏差應＜1mm(吊線尺量)；

d)冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平行安裝時，熱水管必需在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應在冷水管面對的左側；

e)給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定；

f)刷白色的油漆或白色涂料(如住戶需要的話)；

g)試水時應整個管路沒有一處滲漏水。

3.5安裝/修理工作完成后，水電修理員應準時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到四周的垃圾桶(箱)邊上。用潔凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)?；謴透魑锲返脑瓉頎顟B(tài)(位置)。

3.6全部工作完成后，水電修理員要試驗安裝/修理后的效果給住戶看，試驗次數(shù)不少于三次；同時要給住戶講解應留意的事項，假如住戶有不滿足的地方(合理的要求)，則應準時進展整改直至住戶滿足為止。

3.7確認一切正常后，水電修理員應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/修理通知單》上簽名確認。假如住戶對此次安裝/修理收費有異議，水電修理員應依據(jù)《設備部制作修理工程收費規(guī)定》向住戶作出詳盡的解釋，消退住戶不必要的疑慮。

3.8水電修理員離開住戶家時，應禮貌地向住戶道別、感謝住戶的支持、協(xié)作與諒解。

3.9水電修理員回到設備部后要準時在《住戶家庭安裝/修理通知單上》做好修理記錄，記錄內(nèi)容包括：修理內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上水電修理人員姓名以備日后查詢。

3.10設備部做好《住戶家庭安裝/修理通知單》登記工作。

3.11公共場所及收樓遺留的水電安裝/修理工程可按上述程序要點實施，完工后由水電修理員做好《修理整改工作單》與《公共設備設施修理(制作)通知單》的記錄，由倉管員做好《修理整改工作單登記表》與《公共設備設施修理(制作)通知單登記表》。

4.0記錄

4.1《住戶家庭安裝/修理通知單登記表》。

4.2《公共設備設施修理(制作)通知單登記表》。

4.3《修理整改工作單登記表》。

5.0相關支持文件

《物業(yè)治理處員工效勞治理標準作業(yè)規(guī)程》。

《員工培訓手冊》設備設施篇／道閘系統(tǒng)保養(yǎng)

《員工培訓手冊》設備設施篇／道閘系統(tǒng)保養(yǎng)

××××物業(yè)治理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／道閘系統(tǒng)保養(yǎng)1.0目的：

標準道閘系統(tǒng)的保養(yǎng)程序，確保道閘外觀良好，開閉操作敏捷牢靠。

2.0適用范圍：

適用于物業(yè)治理處各崗亭道閘的保養(yǎng)工作。

3.0職責：

3.1設備部主管負責組織監(jiān)視道閘的保養(yǎng)工作。

3.2設備部修理人員詳細負責依據(jù)此規(guī)程實施各道閘的保養(yǎng)工作。

4.0程序要點

4.1保養(yǎng)內(nèi)容：

4.1.1修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進展修復。

4.1.2取下齒輪箱頂蓋，翻開齒輪箱門，對各轉動軸加潤滑油。

4.1.3補充齒輪箱內(nèi)機油。

4.1.4全面緊固電線接頭，修銼電器觸點。

4.1.5檢查電容器有變質漏油時，馬上替換。

4.1.6檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進入。

4.1.7翻開齒輪箱蓋，查驗齒輪磨損及限位開關緊固。

4.1.8全面抹擦箱內(nèi)務部件灰塵。

4.2保養(yǎng)周期：

治理處設備部修理工應按以下頻次保養(yǎng)道閘系統(tǒng)：

4.2.1修整擋車桿，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.2.2給各轉動軸加潤滑油，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.2.3補充齒輪箱內(nèi)機油，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.2.4緊固電線接頭，修銼電器觸點，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.2.5檢查電容器，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.2.6檢查箱門、箱蓋密封，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.2.7查驗齒輪磨損及限位開關緊固，每年6月及12月各1次。

4.2.8全面抹擦箱內(nèi)各部件灰塵，每月檢查保養(yǎng)1次。

4.3本規(guī)程作為設備部員工的績效考評的依據(jù)之一。

5.0記錄

6.0相關支持性文件

6.1《設備綜合治理標準作業(yè)規(guī)程》。

6.2《公共設施安裝/修理標準作業(yè)規(guī)程》。

物業(yè)員工培訓手冊車輛治理保安教程

物業(yè)員工培訓手冊車輛治理保安教程

安全護衛(wèi)篇／

5.1目的

確保停車場內(nèi)的車輛及設施、人員安全，保證車場車輛停放整齊有序。

5.2適用范圍

適用于物業(yè)治理轄區(qū)內(nèi)停車場的車輛停放治理

5.3車輛進場停放。

a)停車場只對轄區(qū)內(nèi)的住戶、本公司職員開放，其余外來車輛不允許在停車場內(nèi)停放。

b)當有車輛進場時，當值保安員應快速指引車輛慢行，安全地停放在相應的車位上，提示車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的珍貴物品。

c)檢查車輛是否有損壞或其他不正常狀況，如有不正常狀況應馬上當面對車主提出，并在《車輛班/班交接記錄》上作詳盡記錄。

5.4收取車位使用費：

a)屬長期停放并已交納車位使用費的車輛，保安員應要求車主出示《準入證》，并翻查《車輛車位使用費交付臺帳》核實后允許停放；

b)填寫收費收據(jù)交車主，并在《車輛車位使用費臺帳》上精確登記。

c)填寫《準入證》并貼于車輛明顯處。

d)臨停車輛進場時，當值保安員應記錄進場時間和離場時間，并請車主簽字確認。

5.5車輛離場。

a)當有車輛離場時，檢查車位使用費是否已交足，沒有交足車位使用費，應要求車主補交車位使用費后再離場；

b)若檢查中發(fā)覺特別狀況，應馬上攔截車輛，并準時通知班長或主管前來幫助處理。

5.6巡察。

a)車場當值保安員每小時至少具體檢查車輛的車況1次，發(fā)覺漏油、未上鎖等現(xiàn)象準時通知車主，并在值班記錄本上做好記錄，同時報告班特長理

b)發(fā)覺無關人員或可疑人員到車場時要準時勸其離開，若有緊急狀況按《突發(fā)大事處置程序》處理。

5.7相關支持文件：《××大廈汽車停放治理暫行方法》

《員工培訓手冊》設備設施篇／二次供水治理

《員工培訓手冊》設備設施篇／二次供水治理

××××物業(yè)治理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／二次供水治理1.0目的

標準二次供水治理工作，確保二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)治理公司轄區(qū)內(nèi)水池(箱)的二次供水治理工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責定時檢查二次供水治理工作的實施狀況。

3.2水泵房治理員詳細負責二次供水治理。

4.0程序要點

4.1二次供水治理要求。

4.1.1設備部主管每月5號之前檢查小區(qū)內(nèi)每個水池(箱)，并將檢查狀況記錄在自己的工作日記上。

4.1.2二次供水治理由水泵房治理員專職負責。水泵房治理員應持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認可的《安康證》。

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