成都松芝（大源綜合體項目）規(guī)劃建議書83P

成都松芝〔大源綜合體工程〕規(guī)劃建議書四川中原營運二部ShiChuan09.2021匯報說明通過上次溝通，此次報告需要解決的問題為：地塊整體的概念規(guī)劃〔產(chǎn)品建議、景觀建議、商業(yè)建議、住宅建議〕產(chǎn)品細化建議啟動經(jīng)濟測算第一部分市場回顧第二部分總規(guī)建議第三部分營銷建議…第四部分項目經(jīng)濟測算…4125865報告內(nèi)容頁碼市場回憶第一局部一、區(qū)域產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場開展概述天府新城區(qū)域處于開展時期，人口的增加，目前對居住、商業(yè)等物業(yè)類型的需求較為明顯；南沿線科技產(chǎn)業(yè)將帶動一定的物流、貿(mào)易等效勞性行業(yè)的開展；大源組團承擔新中心功能，是整個天府新城的配套依托，是將來辦公、商務(wù)、居住、商業(yè)開展的領(lǐng)先區(qū)域；大量的外資、科技產(chǎn)業(yè)帶動的下游企業(yè)、承建商等將帶動辦公、居住的租賃及居住、商務(wù)和商業(yè)需求；天府新城已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)迅速開展階段，將吸引大量投資者進入，對未來的房地產(chǎn)業(yè)的開展將有直接的推動作用。二、區(qū)域房地產(chǎn)概述從20世紀90年代高新南區(qū)的啟動，21世紀初各組團逐步啟動，到2005-2007年土地出讓品牌開發(fā)商紛紛入駐，再到政府搬遷，至今日地鐵1號線的通車，天府新城顯現(xiàn)熾熱景象。是值得期待的一個地產(chǎn)熱點。隨著大量企業(yè)及投資者進入天府新城，未來的房地產(chǎn)市場潛力較大，而且市場消化率較高。本工程地處天府新城大源組團區(qū)，是未來居住核心所在，是開發(fā)住宅/公寓的較好的領(lǐng)地。三、天府新城商業(yè)市場概述2021年及2021年是南延線商業(yè)供給頂峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬平米，至2021年約有23個大型商業(yè)面市，整體供給量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運動休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。四、區(qū)域辦公市場概述從圖可以看出在建與在售辦公性商業(yè)集中在天府大道兩側(cè)，離本案有一定的距離，沒有形成良好的抱團效應(yīng)，對我案開發(fā)寫字樓辦公樓商業(yè)產(chǎn)品存在較高的銷售風(fēng)險，故我司建議本工程的開發(fā)可以考慮局部寫字樓產(chǎn)品，但體量不宜太大，建議開發(fā)“宜商宜居〞類型的商務(wù)公寓。五、寫字樓〔商務(wù)公寓〕住宅客群對象分析六、本工程產(chǎn)品甄選產(chǎn)品城市與經(jīng)濟目標群體市場供需市場風(fēng)險防范產(chǎn)品甄選住宅截止2012年區(qū)域規(guī)劃居住人口60萬人城市重點打造區(qū)域，人口不斷增加，將來供需旺盛住宅項目較多，發(fā)展較快同質(zhì)化產(chǎn)品嚴重，競爭白熱化建議開發(fā)滿足投資者與剛需客戶的產(chǎn)品酒店天府新城經(jīng)濟發(fā)展，未來酒店市場空缺較大投資者、旅游人士、會議需求。隨著南沿線日益成熟，對酒店產(chǎn)品供需求相對較大因用地為商住，所以適合開發(fā)適合酒店經(jīng)營產(chǎn)品開發(fā)酒店公寓具備可行性，且風(fēng)險較低寫字樓天府新城招商引資，大量企業(yè)進入本區(qū)域。主要是進入企業(yè)的租賃需求。當前寫字樓市場在大源區(qū)域發(fā)展較為不成熟，更多的需求宜商宜居的租賃需求的產(chǎn)品寫字樓相對集中在天府大道附近，與項目有一定的距離感，區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓預(yù)計五年以后才有較多的需求。當前建議開發(fā)宜商宜居的ＳＯＨＯ（商務(wù)公寓商業(yè)區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展需要有自己的商業(yè)和商圈。周邊三公里未來三年具備人口數(shù)量。未來區(qū)域內(nèi)隨著人口的增加對商業(yè)帶來的便利性較依賴，本項目具備填補片區(qū)（中心區(qū)）商業(yè)空白的功能。根據(jù)各項規(guī)劃，商業(yè)可行性較高，但需要一定時間培育。商業(yè)具備可行性產(chǎn)品甄選初步建議：集住宅、商業(yè)、酒店公寓、商務(wù)公寓于一體的類都市綜合體總規(guī)劃建議第二局部一、宗地概述1、工程概述工程名稱：“松芝大源綜合體工程〞〔暫定名〕該工程是成都松芝置業(yè)在成都首次開發(fā)的集商業(yè)、住宅為一體的綜合體工程。工程地點：高新區(qū)南沿線大源組團內(nèi)開發(fā)商：成都松芝置業(yè)工程預(yù)定位于“精致、實用〞的城市白領(lǐng)駐區(qū)。2、宗地臨界狀況簡述地塊東側(cè)為政府待開發(fā)用地，該地塊將打造城鐵佛寺風(fēng)情特色街區(qū)。地塊西側(cè)臨劍南大道，對面為7中新建高新校區(qū)；地塊南側(cè)為鐵佛寺待開發(fā)用地和已建成居住小區(qū)〔鳳凰城、中海瀾庭〕；地塊北側(cè)為再建工程，主要功能為外籍人口居住區(qū)；差異化主要表達在以下幾個方面：1、設(shè)計理念簡約、精致、實用是核心設(shè)計理念。充分考慮安防、智能設(shè)施的設(shè)計應(yīng)用，作為本案提升價值的一個重要賣點。2、引入工程文化特質(zhì)工程擬采用簡歐、北美等簡約風(fēng)格，凸顯工程優(yōu)雅、干練的現(xiàn)代白領(lǐng)風(fēng)范。同時滿足市場追新的需要，與市場形成共鳴。到達工程的流線簡析本案相對較強區(qū)域：該區(qū)域目前平均車流量7輛/分鐘人流量平均1人/分鐘相對較弱區(qū)域：該區(qū)域目前平均車流量1輛/分鐘人流量平均0.3人/分鐘相對最弱區(qū)域：該區(qū)域目前平均車流量0輛/分鐘人流量平均0人/分鐘本案區(qū)域隨著城市開展和建設(shè)，及鐵像寺的打造，都將給工程帶來一定上人氣，未來商業(yè)前景相對較好方案建議A總平建議商業(yè)局部建筑形態(tài)：由1-2層沿街商業(yè)與3層酒店裙樓、4層酒店2棟26層商務(wù)公寓組成。其中酒店面積約為4800㎡、酒店裙樓約11000㎡、底商為約8000㎡、商務(wù)公寓約51200㎡住宅局部建筑形態(tài)：6棟33層高層組成與商業(yè)局部形成圍合式布局方案效果優(yōu)勢：能夠保證良好的景觀布局，商業(yè)局部化整為零便于商業(yè)的劃分降低商業(yè)銷售難度。劣勢：業(yè)態(tài)復(fù)雜多樣，影響工程品質(zhì)，不利于后續(xù)小區(qū)自身商業(yè)需求的。酒店酒店裙樓商務(wù)公寓沿街商業(yè)沿街商務(wù)方案效果主要為快消戶型面積70-80主要為快消戶型面積80-90主要為標桿產(chǎn)品面積105-120主要為主流產(chǎn)品面積90-105方案建議B總平建議上次報告已經(jīng)提出，主要考慮到西面的公示效果上次報告已經(jīng)提出，主要考慮到東面舒適效果商業(yè)根底劃分主體商業(yè)局部：建筑形態(tài)為2層，單層面積約5000㎡，總面積約為10000㎡公寓局部：建筑形態(tài)為30層總面積約為58000㎡沿街商鋪局部：建筑形態(tài)為二層總面積約為7000㎡主商業(yè)單體內(nèi)部劃分建議商業(yè)主要入口商業(yè)次要入口商業(yè)次要入口一層內(nèi)街設(shè)計二層內(nèi)街設(shè)計一層商業(yè)二層商業(yè)建議引進一家中型超市，分上下兩層超市入口方案草圖優(yōu)勢：商業(yè)與住宅有效的分割，對住宅產(chǎn)品來說有較好的獨立性，商業(yè)局部后續(xù)能夠提供完整的社區(qū)配套。劣勢：樓間距過小不能形成良好的景觀，商業(yè)較為整體對從銷售方面考慮難度較大。主要為快消小戶型面積70-80主要為小戶型面積80-90主要為標桿產(chǎn)品面積105-120主要為主流產(chǎn)品面積90-105二、住宅設(shè)計建議

住宅局部的設(shè)計主要強調(diào)實用性，并注意新?規(guī)劃準那么?的應(yīng)用與躲避，因此強調(diào)以下幾點：在社區(qū)內(nèi)強調(diào)智能化的廣泛應(yīng)用，尤其是安防系統(tǒng)的應(yīng)用，雖然此方法會提高本錢，但從提升價值與降低風(fēng)險兩方面考慮，是值得投入的?？筛鶕?jù)情況做較大的陽臺、凸窗設(shè)計，適當保持陽臺進深。生活陽臺不必太大，尺度合理，滿足生活需求即可。面積較小的戶型可嘗試引入復(fù)合廚房設(shè)計概念，使其擁有明確的功能分區(qū)，又可靈活組合。單元入口方式可以作為設(shè)計創(chuàng)新點之一，日后必將成為獨特賣點。住宅回憶——系統(tǒng)性的差異化全面提升產(chǎn)品力，突破同質(zhì)化競爭的市場打造大源區(qū)域居住價值的挑戰(zhàn)者“城市〞是外延，“居住〞是內(nèi)涵產(chǎn)品發(fā)力點定位層面區(qū)域居住價值的示范和挑戰(zhàn)者1客戶層面居家戶型為主流需求，追求健康的、高品質(zhì)的生活2競爭層面緊湊型居家產(chǎn)品較多，但空間組織精細化缺乏3實用性注重戶型空間組織的合理性在相對緊湊戶型中不降低居住價值功能提升戶型空間上突破創(chuàng)新，外延空間與功能空間完美的結(jié)合回憶——將產(chǎn)品分級，針對性提出核心發(fā)力點區(qū)域市場內(nèi)，中小戶型的銷量及銷售速度均優(yōu)于大戶型，其面積分界線在110㎡左右；戶型商務(wù)公寓A(<55㎡)B（60－65㎡）2房2房（70-80㎡）3房迷你3房（85~90㎡）小3房（90~105㎡）3房（105~120㎡）緊湊產(chǎn)品主流產(chǎn)品標桿產(chǎn)品實用性功能提升附加值注：以上“面積〞均指建筑面積，含電梯、樓梯、外墻等公攤局部面積，請嚴格按照面積計算規(guī)那么計算。以上“戶型種類〞均為根本戶型，不包括根本戶型因建筑立面、平面組合、所在位置等的變化所產(chǎn)生的其他戶型。設(shè)計時請及時與開發(fā)公司及參謀公司溝通，在戶型及容積率上取舍調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品競爭策略：緊湊型產(chǎn)品以實用性突破市場競爭；主流產(chǎn)品在實用性根本面上注重居住功能提升，而標桿產(chǎn)品更加注重產(chǎn)品附加值的打造。以下我們將從實用性、功能提升l兩個方面提供系統(tǒng)化的產(chǎn)品建議——住宅戶型配比建議表：類別戶型建筑面積（㎡）比例種類A2房1廳1衛(wèi)70-8020%2B2房2廳1衛(wèi)85-9050%2C13房2廳1衛(wèi)90-10510%1C23房2廳2衛(wèi)（衣）105-12020%2住宅戶型設(shè)計要點---實用性在標桿產(chǎn)品和主流產(chǎn)品中，合理分配梯戶比、保持開間尺寸，全面保障產(chǎn)品舒適度為保障高層產(chǎn)品的根本舒適度，在開間上應(yīng)當保持以下尺寸:戶型區(qū)間客廳開間主臥開間第一次臥開間最小開間70-80（兩房）≥

3.9m≥

3.6m——≥

3.0m85~90㎡（三房）≥

3.6m≥

3.3m≥

3.1m≥

2.6m90~105㎡

（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

3.3m≥

2.8m105~120㎡

（三房）≥

4.0m≥

3.6~3.9m≥

3.3~3.6m≥

2.8m以合理的方式分配產(chǎn)品梯戶比，將優(yōu)勢資源分配給主流和標桿產(chǎn)品：戶型梯戶比2房2房（70-80㎡）一梯四、一梯六3房迷你3房（85~90㎡）一梯六小3房（90~105㎡）一梯四、一梯六3房（105~120㎡）一梯三、一梯四常規(guī)層面突破市場高度創(chuàng)新123市場上的高層產(chǎn)品都采取贈送外延空間少量工程采取贈送功能空間。合理規(guī)劃充分利用人體空間感設(shè)計，使得空間更具合理性，提倡舒適人居的產(chǎn)品概念住宅戶型設(shè)計要點---功能提升在做到市場常規(guī)層面以外，主流和標桿產(chǎn)品應(yīng)當突破市場尋找時機點功能空間趨向合理性，開敞明透，水區(qū)集中戶型設(shè)計---兩房設(shè)計要點根本設(shè)置創(chuàng)新方向方正實用、最好南向、開揚景觀、凸窗、雙陽臺，餐廳≥8㎡、主臥≥12㎡、客廳陽臺≥15㎡入戶花園設(shè)置，錯層陽臺，局部戶型兩層高露臺。戶型設(shè)計戶型設(shè)計---三房設(shè)計要點根本設(shè)置創(chuàng)新方向南向、景觀良好、方正實用、南北通透、主臥設(shè)置獨立衣帽間；主臥≥16㎡，雙陽臺設(shè)計主臥景觀優(yōu)良，并設(shè)置觀景陽臺、設(shè)置景觀主臥衛(wèi)生間，主臥衛(wèi)生間≥6㎡、餐廳≥10㎡戶型設(shè)計二、商業(yè)設(shè)計建議本案總建筑面積50%為商業(yè)建筑。根據(jù)市場調(diào)查顯示，該區(qū)域的商業(yè)配套處于成長期，周圍在建工程局部涵蓋商業(yè)建筑。〔伊藤旗艦店、寫字樓、商務(wù)公寓、底商〕因此，考慮到營銷期本案對客戶吸引力的問題，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議：商業(yè)建議項目人口估計模型中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標項目人口=項目建筑面積/31.4人均商業(yè)服務(wù)建筑面積(峰值)0.7-0.91平米/人本項目人口=149000/30=4967人步行商業(yè)的合理服務(wù)半徑800-1000米本工程預(yù)計居住人口約為4967人下級：社區(qū)商業(yè)，按照人口統(tǒng)計大源區(qū)規(guī)劃居住人口約為30萬人上級：區(qū)域級商業(yè)，按照片區(qū)統(tǒng)計本工程商業(yè)面積約為：3477㎡本工程商業(yè)面積約為：105000㎡3477㎡-105000㎡本工程商業(yè)面積選擇區(qū)間按照工程50%的商業(yè)規(guī)劃，應(yīng)在約75000㎡，考慮到局部作為商務(wù)公寓面積使用，其商業(yè)面積應(yīng)大于3477㎡為適合商業(yè)建議—商業(yè)規(guī)劃；商業(yè)排布考慮地塊昭示性、展示需要商業(yè)目的：展示、局部消化高容積率，并且提升社區(qū)居住品質(zhì)；完善配套的客戶心理預(yù)期，提高工程溢價空間。具體按照設(shè)計院最終方案為準A方案形態(tài)面積（㎡）業(yè)態(tài)商業(yè)酒店7層約1.5萬品牌店、辦公沿街底商2層約8000特色商業(yè)街，餐飲、娛樂休閑、社區(qū)服務(wù)等商務(wù)公寓26層約5.1萬辦公、居住B方案形態(tài)面積（㎡）業(yè)態(tài)集中型商業(yè)2層約1萬中小型超市、餐飲、休閑娛樂沿街底商2層約7000特色商業(yè)街，餐飲、娛樂休閑、社區(qū)服務(wù)等商務(wù)公寓26層約5.8萬辦公、居住商業(yè)建議—沿街商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲休閑類商業(yè)在前期沿街立面作為展示的功能更重要，后期相對成熟后可以對外招商或銷售建議一家居類商業(yè)具有獨特性，在工程整體銷售結(jié)束前無論對于招商還是終端銷售都很受歡送，而社區(qū)全面入住后將局部轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麡I(yè)態(tài)；社區(qū)配套商業(yè)以效勞社區(qū)居民根本生活功能為主，隨著工程的逐步開發(fā)逐漸完善建議二建議三休閑酒吧、咖啡吧、茶室…餐飲快餐西餐、中餐館、面包店…家居燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷…效勞金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…超市小型超市、便利店、音像店、藥店…商業(yè)建議—集中式商業(yè)建議：前期以超市帶動住宅和街鋪銷售在社區(qū)消費人口尚未到達大型商家所需的有效需求時，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會考慮進駐。購物中心對區(qū)域和人流需求高，因此在區(qū)域成熟之前不適合進駐。引進超市作為商業(yè)的啟動，并且可以帶動街鋪的經(jīng)營。類型條件作用目標適用性超市對交通便捷要求較高租賃面積大；租期長；帶來巨大購物人流完善生活配套推動住宅銷售帶動街鋪購物中心對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強的街面對周邊有較強的輻射作用帶動街鋪主題賣場對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強的街面對周邊商業(yè)基本無帶動作用----專業(yè)市場對交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集對是否成熟區(qū)域要求不高。對周邊商業(yè)基本無帶動作用。----選擇前期啟動不適合前期啟動不適合本工程商業(yè)建議—工程前期以中等偏小規(guī)模超市帶動通常大型集中商業(yè)在一個社區(qū)開展到較長的時間后才進駐；陌生區(qū)域的社區(qū)為解決根本生活需要，較早安排已進小型集中商業(yè)。從區(qū)域的屬性特點和交通情況來看，安排中等偏小規(guī)模超市滿足配套，降低風(fēng)險。本工程中等偏小超市規(guī)模建議為3000-4000㎡。規(guī)模經(jīng)營面積道路要求區(qū)域要求招商難度大型超市10000-15000㎡臨快速交通主干道；商業(yè)中心區(qū)難中型超市3000-7000㎡臨快速交通主干道；商業(yè)中心區(qū)域大型居住區(qū)一般小型超市600-2000㎡臨主要道路；一般居住區(qū)易商業(yè)意向退入式廣場開放商業(yè)街騎樓式沿街底商商業(yè)中心劃鋪方式---建議：以50-100平米為根本單元，局部嘗試靈活劃鋪，除特定商家外，建議一般不超過200平米代表業(yè)態(tài)舉例需求面積銷售方式銷售面積說明餐飲休閑中餐、西餐、咖啡廳——一拖二100m2餐飲一拖二銷售在目前市場上較易于接受，可以小一層、大二層方式生活服務(wù)洗衣店、沖印店、面包房等<100m2單層銷售50m2控制面積，便于快速銷售舉例說明二層商鋪的弱勢在于進入性較差，不適于停留時間較短的業(yè)態(tài)，建議考慮對層數(shù)要求不嚴格的餐飲類商家，這種銷售形式可實現(xiàn)性較強。劃鋪方式--根據(jù)中原聯(lián)經(jīng)驗總結(jié)，社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標參考社區(qū)商業(yè)參考開間進深面積生活服務(wù)類商業(yè)藥店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米沖印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服務(wù)2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布藝4-5米7-12米30-50平米美容美發(fā)3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休閑餐飲類商業(yè)酒吧6-8米10-15米70-100平米餐飲6-10米12-18米——大堂：大堂面積具體面積依最終建筑方案為定，大堂內(nèi)裝飾大氣、簡約與整體建筑風(fēng)格相符。公共走廊：寬度不低于1.5米，凈高度不低于2.4米。層高：建議層高3.3米，分層吊頂后層高不低于2.7米，格局方正。個體空間和休憩生態(tài)空間：以35－55㎡和60－65㎡兩種單元模塊，配有獨立衛(wèi)生間、廚房、生活陽臺。建議：可相隔幾層設(shè)計一個不計面積的共用的生態(tài)休憩露臺，賦予附加值)。考慮存在大客開發(fā)的可能性，建議將局部個體設(shè)計有一定的可變動性。精裝標準：根據(jù)具體情況考慮裝修本錢。商務(wù)公寓設(shè)計建議商務(wù)公寓戶型建議表類別建筑面積（㎡）比例種類備注A35-4530%1B50-6550%3C65以上20%2根據(jù)具體實際劃分空間商務(wù)公寓戶型建議商用商用平層建議景觀設(shè)計---突出生活情趣，用細節(jié)打動消費者本工程受地塊面積影響，在景觀打造上相對薄弱。但對于細節(jié)上打造是能夠發(fā)揮很好的作用，用細節(jié)打動消費者。加上前面所提到的空中景觀主題、園區(qū)無風(fēng)雨連廊動線設(shè)計，也將是我們綠化一個亮點。停車位規(guī)模規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計要點停車位數(shù)量：住宅車位根據(jù)70%的車位比例，〔住宅面積約74920.15㎡，按照成都商品住宅平均面積約95㎡左右折算為789套〕應(yīng)需要552個住宅配套車位；商業(yè)按照每100㎡配套1個車位計算，應(yīng)需要749個商業(yè)配套車位，共計1301個車位，約合面積45535㎡的車位面積。地下停車場入口地下停車場停車位建造原那么整體原那么：最大限度地實行人車分流；合理控制比例，以實現(xiàn)車位的成功銷售為目標；地上停車：控制地上停車量，以盡量消除地上停車對景觀營造的影響；地下停車：“先少后多〞，同時充分考慮與地下人防工程的結(jié)合。銷售中心建議建議銷售部，作為臨時鋼構(gòu)建筑搭建在地塊西北側(cè)。同時修建產(chǎn)品體驗區(qū)。以上兩類建筑，臨時搭建于此，不會影響其背后的主體建筑施工，而且營銷期結(jié)束以后，可以馬上撤除，不影響商業(yè)局部的正常使用。在售樓部的風(fēng)格上，要切合本案所倡導(dǎo)的簡約主題及科技化住宅的實用性概念，真正做到讓客戶，從“踏入〞那一刻起開始體驗！地塊銷售中心建議銷售中心為了營造營銷熱度，通常規(guī)模不宜過大，防止因人氣分散而導(dǎo)致冷清的場面；對于本工程這種規(guī)模的郊區(qū)樓盤，營銷功能的區(qū)域規(guī)模大概600~700㎡左右較為適宜；工程營銷中心主要劃分為以下區(qū)域：前臺接待區(qū)、模型展示區(qū)、體驗區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、銷售管理區(qū)等；合理控制展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)的規(guī)模，不宜過大，以免給客戶造成銷售現(xiàn)場過于冷清的錯覺；待設(shè)計單位擬定好初步方案之后，可進行進一步的深入探討。銷售中心建議前臺接待區(qū)模型展示區(qū)體驗區(qū)設(shè)置于入口處，迎接客戶。陳列并展示工程沙盤模型、戶型模型的區(qū)域；規(guī)模大概200㎡左右；建議設(shè)計6米層高，增強工程氣派的展示效果；設(shè)置于一層接近會所入口處。放映區(qū)：播放工程簡介短片；體驗活動空間：可設(shè)計局部供客戶休息或兒童游樂的空間，布置電腦設(shè)備或室內(nèi)游戲設(shè)施等，規(guī)模約100㎡左右；吧臺：為客戶提供飲品的地方。洽談區(qū)簽約區(qū)銷售管理區(qū)接待客戶的主要場所，座位設(shè)置相對開放；規(guī)模大概100㎡左右；設(shè)置于一層。成交前深度溝通及簽約的區(qū)域；可采用開放設(shè)計或較私密的單間形式設(shè)計，總規(guī)模約100m2左右；可設(shè)置在一層或二層，通常臨近財務(wù)室。銷售經(jīng)理辦公室：為了便于銷售現(xiàn)場的管理，通常設(shè)置在一層；財務(wù)室：選擇相對私密與平安的位置，可安排在一層或二層；銷售人員休息室〔更衣室〕、會議室、倉庫等可安排在二層，與銷售現(xiàn)場相對隔離；上述場所規(guī)?？梢晫嶋H需要而定。其它設(shè)計建議另有局部其他建議羅列如下：1.外立面設(shè)計強調(diào)與現(xiàn)有工程明確差異化，讓工程具有國際化都市風(fēng)格。整體風(fēng)格簡潔、大氣。2.注意頂部造型與建筑形式做到完美的結(jié)合。3.外墻飾面1-3層采用石材3層以上為面磚，整體色彩淡雅，輔以色彩的變化。4.強調(diào)外立面的細節(jié)設(shè)計，并應(yīng)有所創(chuàng)新。如單元門、陽臺、護欄、窗、空調(diào)位等。5.垃圾中轉(zhuǎn)房的位置適當，既要便于清運，又要防止對住戶及環(huán)境帶來影響，立面設(shè)計與社區(qū)整體協(xié)調(diào)。6.大門的設(shè)計與園區(qū)內(nèi)的建筑定位相協(xié)調(diào)，強調(diào)自然、生活的氣氛，但要適當?shù)娘@示城市精英的感覺。7.通透式圍墻簡潔、通透，并與內(nèi)部綠化緊密結(jié)合，防止出現(xiàn)因圍墻而帶來的生硬、封閉感，使之成為園區(qū)景觀的一個重要局部。無風(fēng)雨連廊設(shè)計通透式圍墻騎樓形式底商簡歐風(fēng)格外立面空中泳池設(shè)計空中花園設(shè)計錯層露臺設(shè)計營銷建議第三局部一、案名建議處于品牌戰(zhàn)略考慮，最后確定案名建議加上開展商名稱，具體案名建議為：整體形象案名：松芝.南城國際城南銘座/星座/〔.雅園.樂邸.閣調(diào).中心居〕釋義：城南---成都之南，大源組團，標明工程坐標銘座---銘者，自名也，座意指區(qū)域。星座---猶如新星閃耀又有區(qū)域坐標之意，利于廣告形象的包裝。二、營銷戰(zhàn)略策略核心—實施全方位整合打擊策略策略核心：“全方位整合打擊〞風(fēng)險預(yù)測：10-11年市場供給量較大，本工程要面對的競爭壓力巨大，必須要搶占先機占領(lǐng)高位，同時要練好內(nèi)功，做好產(chǎn)品，才能在眾多的工程中脫穎而出。在制定營銷戰(zhàn)略時，需嚴格控制開發(fā)本錢，采取分期開發(fā)，小步快跑的策略，分期分批開發(fā)產(chǎn)品，逐步占有市場。目前大源區(qū)的投資客戶比例偏高，整體的空置率也較高，主要是由于根底的社會配套不齊全所致，所以工程純商業(yè)產(chǎn)品的入市時機要把握好。三、分期開發(fā)原那么和策略工程分期依據(jù)：工程工程進度：工程預(yù)計將在2021年12月開工，預(yù)計2021年10月完工，2021年5月一期入市市場變化而定。A方案：建議工程分三期連續(xù)開發(fā)，分階段推售一期：東面住宅與沿街商業(yè)二期：北面商務(wù)公寓、沿街商業(yè)、酒店局部三期：南面住宅與西面沿街商業(yè)與局部商務(wù)公寓劃分原因，期期開發(fā)互不影響，保護了小區(qū)整體視覺感三期開發(fā)局部一期開發(fā)局部二期開發(fā)局部三、分期開發(fā)原那么和策略工程分期依據(jù)：工程工程進度：工程預(yù)計將在2021年12月開工，預(yù)計2021年10月完工，2021年5月一期入市市場變化而定。B方案：建議工程分兩期連續(xù)開發(fā)，分階段推售一期：局部住宅和商業(yè)中心開發(fā)二期：開發(fā)剩下的住宅和局部街鋪與商務(wù)公寓地塊資源峰值提前開發(fā)，不利于提升工程整體的市場價值，但優(yōu)勢地塊的開發(fā)可以為工程后期營造較好的市場氣氛。借助一期的市場氣氛推出，二期住宅與精裝商務(wù)公寓，利用精裝商務(wù)公寓拉升整體銷售價格，使其利潤最大化四、工程入市與開發(fā)周期建設(shè)期住宅局部建設(shè)期商業(yè)局部2021年03月整體開工2021年09月住宅預(yù)售條件2021年03月交房2021年10月住宅建設(shè)完成2021年03月商業(yè)局部預(yù)招商2021年2月商業(yè)局部完成正式招商具體工程進度待設(shè)計院完成設(shè)計后再與工程部進一步溝通附表：“成都松芝〔南沿線綜合體〕各項工作時間節(jié)點表〞2021年4月招商完成80%從開工到完成銷售預(yù)計需要24個月，銷售需要18個月工程經(jīng)濟測算第四局部一、價格定位1、住宅價格定位以市場比較法估算價格，目前區(qū)域內(nèi)與本工程同等檔次的樓盤價格集中在7500-12000元/㎡之間。預(yù)計工程在2021年5月入市，政策逐步松綁情況下，大源區(qū)域房價年漲幅預(yù)計在8%左右，那么預(yù)計工程入市時銷售均價為：本工程住宅均價建議：8000元/平米2、商業(yè)價格定位1、目前大源區(qū)域的商業(yè)租金在25-40元/平米2、考慮工程未來市場成熟度提高，大源區(qū)商業(yè)價值提升，工程都市綜合體運作資源合力效應(yīng)。按照3%的投資回報率估算，在工程商業(yè)在入市后預(yù)估商業(yè)價格為：12000元/㎡3、商務(wù)公寓價格定位目前在工程所及區(qū)予內(nèi)商務(wù)公寓產(chǎn)品均屬在建設(shè)中，商務(wù)公寓價格不確定。天府大道沿線商務(wù)公寓價格在7000-9000元/㎡預(yù)計于2021年入市，考慮都市綜合體的社會、經(jīng)濟及營銷附加值，以及近年來大源組團商品房價格增長保持在8%的增幅。入市售價建議為：7500元/㎡〔含裝修〕工程開發(fā)本錢核算------A方案1、工程開發(fā)經(jīng)濟指標本設(shè)計指標僅作為參考，最終設(shè)計以設(shè)計公司提供為準建筑指標及注釋建筑指標及注釋30000

容積率5.00

總建筑面積149000

商務(wù)公寓51200

高層74000

商業(yè)23800

總車位個數(shù)1301含商業(yè)地下車位面積45535

園林廣場路面4500㎡2、經(jīng)濟測算表編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元

一、土地費

17081.70

二、斟察、設(shè)計和前期費

1543.961地形圖測繪費㎡

4.702總體規(guī)劃設(shè)計費㎡392.003地質(zhì)勘察費（初勘）個

20.004地質(zhì)勘察費（詳勘）個

180.005建筑設(shè)計費㎡20298.006初步設(shè)計審查項

3.007地勘報告審查項

3.008施工圖審查項

10.009標的編制項

0.0010招標服務(wù)費項

217.0011螺旋鉆孔灌注樁靜載試驗項

0.0012基坑設(shè)計方案論證項

0.00編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元編號13人防設(shè)計費㎡10149.0014景觀設(shè)計費㎡104.5015監(jiān)理費㎡10149.0016預(yù)結(jié)算審計費元、‰0.30%151.6117噪音費棟

15.0018建設(shè)項目環(huán)境影響評價收費元、‰0.30%151.6119沉降觀測費棟

40.0020樁基檢測費元、‰0.10%50.5421工程備案檔案服務(wù)費項

5.00

三、建筑安裝工程費

50537.7522土建工程（含水電安裝）商務(wù)公寓㎡250012800.0023土建工程（含水電安裝）高層㎡250018500.0024土建工程（含水電安裝）商業(yè)、會所㎡33007854.0025地下室㎡250011383.75編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元編號

四、（小區(qū)）配套建設(shè)費

4976.2526室外排污排水工程㎡10149.0027圍墻工程㎡2.537.2528市政供電㎡50745.0029室外消防工程㎡1051.2030園林、廣場、路面㎡20090.0031交通設(shè)施工程㎡229.8032城市基礎(chǔ)設(shè)施配套（報建費）㎡2603874.00

直接費用合計（一至四合計）合計1

74139.66

五、期間費用

3984.0133管理費（直接費用的3%）元、%3.00%2224.1934營銷費用（總銷售的1.5%）元、%1.50%1759.82編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元編號

六、稅費/手續(xù)費

8226.7435營業(yè)稅及附加（總銷售的5%）元、%5.00%5866.0836土地增值稅（預(yù)提，商1.5%）元、%1.50%803.5237土地增值稅（預(yù)提，普1.2%減半）元、%0.60%539.5238預(yù)售許可證㎡0.57.4539交易手續(xù)費㎡344.7040印花稅（銷售5‰，直接費用3‰）元、‰

809.0341建筑面積測量費㎡1.522.3542房屋維修基金㎡9134.10

七、利息

2835.0043利息

1.5億2835.00

八、不可預(yù)見費

1853.4944不可預(yù)見費（設(shè)計變更、材料漲價、人工調(diào)高等）元、%2.50%1853.49

間接費合計（五至八合計）合計2

16899.25

總成本：總計1

91038.91

銷售收入合計3

117321.50

商務(wù)公寓7500元/㎡銷售80%30720.00

33層住宅8000元/㎡銷售100%59200.00

商業(yè)會所12000元/㎡銷售80%22848.00

車位70000/個銷售50%4553.50

總收益總計2

117321.50

稅前毛利潤總計2-1

26282.59

項目金額（萬元）備注投資估算土地成本17081.70樓面地價元/㎡報建費3874.00

前期施工費（場地平整、鉆勘、打圍）1543.96

總平施工費（含給排水和強弱電管網(wǎng)、道路硬化、廣場、地面停車場）1012.25

土建工程費（含土建、一裝、強弱電、給排水、消防、電梯、地下室）50537.75

綠化工程（含景觀施工、植物、水景）90.00項目運營管理費2224.19直接費用3%營銷費1759.82銷售額1.5%財務(wù)成本2835.001.5億基準利率不可預(yù)見費1853.49直接費用2.5%營業(yè)稅及附加、土增、交易手續(xù)費8226.74

單位面積成本6109.99元/㎡投資總費用91038.91

財務(wù)分析總銷售額117321.50

銷售單價7873.93元/㎡稅前利潤26282.59

稅前投資利潤率28.87%

企業(yè)所得稅6570.6525%毛稅率稅后利潤19711.94

投資凈利潤率21.65%未售完成銷售部分公寓20%商業(yè)20%、車位651個，總價值約1.79億工程開發(fā)本錢核算------B方案1、工程開發(fā)經(jīng)濟指標本設(shè)計指標僅作為參考，最終設(shè)計以設(shè)計公司提供為準建筑指標及注釋建筑指標及注釋30000

容積率5.00

總建筑面積149000

商務(wù)公寓58000

高層74000

商業(yè)17000

總車位個數(shù)1301含商業(yè)地下車位面積45535

園林廣場路面4500㎡2、經(jīng)濟測算表編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元

一、土地費

17081.70

二、斟察、設(shè)計和前期費

1540.161地形圖測繪費㎡

4.702總體規(guī)劃設(shè)計費㎡392.003地質(zhì)勘察費（初勘）個

20.004地質(zhì)勘察費（詳勘）個

180.005建筑設(shè)計費㎡20298.006初步設(shè)計審查項

3.007地勘報告審查項

3.008施工圖審查項

10.009標的編制項

0.0010招標服務(wù)費項

217.0011螺旋鉆孔灌注樁靜載試驗項

0.0012基坑設(shè)計方案論證項

0.00編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元編號13人防設(shè)計費㎡10149.0014景觀設(shè)計費㎡104.5015監(jiān)理費㎡10149.0016預(yù)結(jié)算審計費元、‰0.30%149.9817噪音費棟

15.0018建設(shè)項目環(huán)境影響評價收費元、‰0.30%149.9819沉降觀測費棟

40.0020樁基檢測費元、‰0.10%49.9921工程備案檔案服務(wù)費項

5.00

三、建筑安裝工程費

49993.7522土建工程（含水電安裝）商務(wù)公寓㎡250014500.0023土建工程（含水電安裝）高層㎡250018500.0024土建工程（含水電安裝）商業(yè)㎡33005610.0025地下室㎡250011383.75編號核算項目核算系數(shù)單位：萬元編號

四、（小區(qū)）配套建設(shè)費

4983.0526室外排污排水工程㎡101