上海上X置業(yè)投資咨詢有限公司項目招商策劃報告

長江1號招商策劃報告NO.1：

ofthebusinessofplanning匯報綱要Contents壹－－市場概況貳－－項目綜述叁－－項目定位肆－－產品規(guī)劃伍－－招商策略陸－－市場推廣

內容綱要【一、市場概況】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告1、蘇州市概況蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級市，總人口624萬人。目前據(jù)悉，蘇州流動人口與戶籍人口接近1：1，已達到500萬人左右。SUZHOU蘇州【市場概況】2、蘇州市經濟指標一覽根據(jù)政府公告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年2月蘇州社會消費品零售總額達1323039萬元，同比1月增長24.8%。金融機構存款余額為7381.49億元，同比1月增長312.83%。貸款余額為5558.19億元，同比增長214.33%。全社會固定資產投資達3387750萬元，同比1月間增長2%。進出口總額1622867萬美元，同比1月增長12.7%。接待境外游客11.7萬人次，同比1月增長15.3%。2007年，蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市農民人均純收入10300元，分別比上年增長14.7%和11%。市區(qū)居民人均生活消費支出13959元，農民人均生活費支出7655元，分別比上年增長11.9%和12.4%。

蘇州消費價格總指數(shù)112.6，服務項目價格指數(shù)102.7，消費品價格指數(shù)116.4經濟總量躍過5000億元大關，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值達5701億元，其中第三產業(yè)增加值1970億元，比上年增長17.5%。產業(yè)結構進一步優(yōu)化，三次產業(yè)的比例為1.7：63.7：34.6，第三產業(yè)比重比上年提高1.9個百分點。

福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告總體結果顯示：2007年至今，蘇州經濟總量持續(xù)攀升，產業(yè)結構穩(wěn)步改善，人均生活水平繼續(xù)提升，各類消費品市場需求不斷增加?！臼袌龈艣r】3、蘇州商業(yè)地產市場分析作為樓市重要組成部分的商業(yè)地產部分，2007年蘇州市區(qū)全年商業(yè)類房源新增供應面積近95萬平方米，成交面積超過90萬平方米。商業(yè)物業(yè)市場扭轉了2006年明顯的供過于求局面，基本實現(xiàn)了供需平衡。商業(yè)地產的迅速發(fā)展，也成為推動蘇州經濟加速發(fā)展的新動力，同時催生了許多經濟新熱點?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告觀前街商圈石路商圈十全街商圈鳳凰街商圈高新區(qū)商圈金雞湖商圈（蘇州萬達廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市主要商圈概覽

【市場概況】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告（蘇州萬達廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市主要商圈概覽

【市場概況】現(xiàn)階段蘇州商業(yè)主要集中于老城區(qū)范圍內，各行政區(qū)塊都有較為集中的商業(yè)圈。且每個商圈各自的業(yè)態(tài)布局也有很大的不同，其中以觀前街商圈作為傳統(tǒng)成熟商圈，市場消費力依舊強勁。而其他新興區(qū)域如新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，則發(fā)展迅猛。工業(yè)園區(qū)作為新興區(qū)塊，其商圈范圍是以金雞湖為界分為湖西和湖東兩個部分，隨著蘇州城市東擴，園區(qū)外來人口日益增多，區(qū)域內商業(yè)集聚效應將日趨明顯,而湖東作為政府規(guī)劃的新城CBD，其商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告（蘇州萬達廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市主要商圈基本構成表商圈名稱體量（㎡）主力面積（㎡）租金水平（㎡／天）業(yè)態(tài)布局客群定位觀前街商圈60-80萬100-150主街：20-35元/㎡/天輔街：8-15元/㎡/天主街：服飾、銀行、商業(yè)大廈、茶葉店、書店、首飾店等輔街：餐飲、美發(fā)店、小吃、工藝品等蘇州本地居民、來蘇游客等各檔次消費群體十全街商圈10-20萬50-100十全街：5-12元/㎡/天風凰街：3-10元/㎡/天十全街：酒吧、餐飲、古玩、網(wǎng)吧、家居裝飾、皮包等老外、本地白領、時尚青年等南門商圈15-25萬80-1205-12元/㎡/天綜合購物休閑多為蘇州本地普通居民石路商圈15-20萬100-2008-20元/㎡/天大型百貨商店、超市、自行車市場、銀行、網(wǎng)吧周邊居民，消費偏向中高端吳中商圈10萬左右50-1003-6元/㎡/天超市、百貨、飯店等零散分布區(qū)域居民、消費中等高新區(qū)商圈20-30萬100-2004-10元/㎡/天蘇州樂園、日韓餐飲街、百貨、酒店等高新區(qū)工作人員、周邊居民、部分外來游客等環(huán)金雞湖商圈100萬200左右2-5元/㎡/天餐飲、娛樂、日常百貨等多為園區(qū)工作和居住人群福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告（蘇州萬達廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市商業(yè)網(wǎng)點分級布局規(guī)劃表【市場概況】類別市區(qū)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)高新區(qū)市級觀前、石路、南門湖東——————副市級環(huán)古城風貌休閑商業(yè)帶環(huán)金雞湖風情休閑商業(yè)帶長橋、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶元和獅山區(qū)域級平江新城、金閶新城、滄浪新城金雞湖西、研究生城、東沙湖蠡墅、木瀆、越溪、太湖旅游度假區(qū)黃埭、渭塘——鎮(zhèn)級——陽澄湖郭巷、橫涇、光福、胥口、臨湖、東山、西山、甪直望亭東渚商業(yè)街玄妙觀蘇州小吃街、平江新城商業(yè)街區(qū)、石路西擴步行街、葑門橫街商業(yè)老街、人民路地下商業(yè)街、南門步行街、南門餐飲街、人民路北段地下商業(yè)街、滄浪新城商業(yè)街區(qū)金雞湖東商業(yè)街區(qū)縣前街商業(yè)街區(qū)、太湖度假區(qū)文化水街相城中心商業(yè)街區(qū)、渭塘珍珠湖路商業(yè)內街

——專業(yè)市場在金閶新城和新區(qū)滸墅關片區(qū)內，建設以生產資料、物流配套、二手車市場為龍頭的批發(fā)市場群?！?/p>

位于郭巷東方大道附近，以農副產品為主導。位于相城大道兩側，以家具、小商品市場為核心，同時發(fā)展珍珠、水產品等特色市場。位于橫塘，重點發(fā)展各類建材、電子、裝飾材料。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告根據(jù)上實市場部所提供的專業(yè)市場調查報告顯示，蘇州現(xiàn)階段的商業(yè)地產運作主要表現(xiàn)形式如下：1主題商業(yè)引領市場主流現(xiàn)代商業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的重要標志不僅體現(xiàn)在建筑形態(tài)上，而且還體現(xiàn)在業(yè)態(tài)業(yè)種的定位上。現(xiàn)代商業(yè)，往往在規(guī)劃之初便賦予某個主題，讓其具有鮮明的特征和內涵，從而圈定了特定的消費客群。在蘇州，各類主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)，并逐漸成為商業(yè)物業(yè)市場的主流形態(tài)。蘇州萬達廣場、南蘇州生活廣場等一批集餐飲、購物、休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性、一站式購物中心成為區(qū)域商業(yè)的龍頭，在2007年推出其產權商鋪，取得不錯的銷售成績，在商業(yè)物業(yè)市場刮起一股旋風。凱馬廣場的重要組成部分凱馬大街、中澳廣場、東方錦城等商業(yè)項目均成功開盤銷售，推進整個汽車主題公園加速建設。（蘇州萬達廣場）（南蘇州生活廣場）福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告南蘇州生活廣場概況：項目總占地面積5萬平米，建筑面積14萬平米，容積率2.8，得房率90%;交房標準為毛坯；地段：位于越湖路1109號，吳中區(qū)新行政中心以西，國際教育園對面。有55、54、53、522路等多條公交線路經過，分別通往相城區(qū)、汽車北站、園區(qū)、火車站等地；產品：越溪板塊第一個純商業(yè)項目，內部規(guī)劃為集百貨、餐飲、娛樂和酒店為一體的綜合性商業(yè)街。業(yè)態(tài)：A區(qū)為家紡、運動品牌；B區(qū)和C區(qū)為餐飲區(qū)；D區(qū)為大型娛樂城；E區(qū)為主體商場集百貨；F區(qū)為15層的酒店公寓；G區(qū)為18層的酒店；客源：區(qū)域——吳中區(qū)65%其他區(qū)域15%

上海、浙江20%

客層：私營業(yè)主私企老板投資客用途：自用50%投資50%福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告蘇州萬達廣場概況：總占地面積64000平米，總建筑面積為45萬平米，容積率為7.0，綠化率為33%，交房標準為毛坯；地段：位于平江區(qū)人民路與城北東路的交匯處，地理位置優(yōu)越，東依園區(qū)，西鄰新區(qū)，南接古城，北連相城，交通便利，對外交通：312國道、滬寧高速等；西南邊為蘇州火車站和石路商圈，北邊為滬寧高速，南邊為312國道、汽車北站；另外，規(guī)劃中的輕軌2號線將在本案處設立站點；產品：社區(qū)分為四種物業(yè)形態(tài)：普通住宅、酒店式公寓、寫字樓、商鋪；其中住宅10幢，8幢為29F、30F的高層，兩幢16F的酒店式公寓；寫字樓3幢；社區(qū)配套商業(yè)和大型賣場。內部認購的商鋪均為2層，共計42套，規(guī)劃面積為76.58—313.02平米，主力面積為232.32—238.54平米。業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、連鎖超市、大型賣場、餐飲為一體，配套設施也將會一應俱全；客源：目前以內部客戶認購為主；福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告蘇州凱馬廣場概況：凱馬廣場總開發(fā)面積為1500畝，規(guī)劃有2288個停車位，規(guī)模宏大。內有汽車貿易市場(4S店)，賽車場、汽車電影院、汽車俱樂部、汽車會展中心、汽車文化中心、文體健身中心、商業(yè)商務中心、餐飲娛樂中心以及旅游集散中心；地段：位于蘇州西南的中心位置，中有城市干線蘇福路、長江路、寶帶路穿過，距蘇州市區(qū)5分鐘，距蘇州工業(yè)園區(qū)10分鐘。，周遭4S店林立，周邊交通便利，有游4、63、662、65、502路等多條公交線路經過，分別通往火車站、吳中汽車站、滄浪區(qū)、新區(qū)、平江區(qū)等地；產品：中澳廣場、非凡第五街、東方錦城等6家發(fā)展商共同開發(fā)，規(guī)劃包括數(shù)高檔精裝酒店式公寓、辦公樓，大型豪華會展中心，特色風情商業(yè)步行街等綜合性物業(yè)；業(yè)態(tài)：內外商業(yè)活動群規(guī)模龐大，包括星級酒店，格調酒吧，高檔咖啡廳，量販式KTV，特色精品屋、商業(yè)街等各類商業(yè)；客源：區(qū)域——木瀆30%新區(qū)15%市區(qū)20%其他35%

客層——投資客私企老板用途——投資100%福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告2專業(yè)市場遍地開花專業(yè)市場是主題商業(yè)的另一種表現(xiàn)形式，除相關的配套商業(yè)外，專業(yè)市場在業(yè)態(tài)業(yè)種定位方面一般比較專一，依靠規(guī)模聚集產生的強大輻射能力生存發(fā)展。專業(yè)市場多建立在交通便捷的郊區(qū)，受城市規(guī)劃與產業(yè)布局影響較大，它們多由行業(yè)內資深企業(yè)牽頭投資開發(fā)，在招商運營方面擁有無可比擬的優(yōu)勢，其銷售對象往往定位為行業(yè)的經營者。對于從事一般開發(fā)業(yè)務的房地產商而言，規(guī)劃發(fā)展專業(yè)市場的壓力較大，與專業(yè)運營管理公司合作成為項目開發(fā)的必由之路?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告3傳統(tǒng)商業(yè)街在配套中升級CommercialStreet在主題商業(yè)和專業(yè)市場逐漸占據(jù)市場主流的時候，傳統(tǒng)商業(yè)街這一物業(yè)形態(tài)相比要暗淡的多。但在大型居住區(qū)、商業(yè)物流密集區(qū)，傳統(tǒng)商業(yè)街作為配套商業(yè)仍占據(jù)一席之地。2007年蘇州商業(yè)物業(yè)市場，大觀名園鴻運商業(yè)街、歐風商業(yè)街、湖東新街口等幾個商業(yè)街項目表現(xiàn)較為搶眼?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告近些年蘇州專業(yè)市場發(fā)展很快，區(qū)域上主要集中在市區(qū)環(huán)路交界、新區(qū)長江路沿線、金閶新城312國道沿線、相城區(qū)相城大道沿線等。蠡口家具城、華東裝飾城、華東電器城、新東方汽配城、賽格電子市場、美之國裝飾城等一大批專業(yè)市場均已成功開業(yè)；蘇州機電五金城、江南汽配城、華夏五金機電城等專業(yè)市場已完成一期開發(fā)并陸續(xù)招商經營，二期正處于籌備發(fā)展之中?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告上實在項目調研過程中發(fā)現(xiàn)：蘇州專業(yè)市場飛速發(fā)展的同時，一定程度上存在重復規(guī)劃和盲目發(fā)展的現(xiàn)象。由于專業(yè)市場輻射力強，同一類型市場在一個城市過多的存在會形成惡性競爭，浪費城市資源。A-BOSS國際服裝城長江路金閶新城目前蘇州專業(yè)市場存在長江路與金閶新城在汽配、機電五金方面的沖突，如城區(qū)小商品基地與金閶新城小商品城之間的矛盾，等等。A-BOSS、國際服裝城等大型市場的失敗。Viciouscompetition福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目調研商業(yè)調研【商業(yè)調研】調研目的：了解項目所在目前商業(yè)現(xiàn)狀調研方式：地毯式調研對象：區(qū)域內商鋪調研地點：項目所在位置商業(yè)主干道，其中包括長江路、蘇福路項目所在區(qū)域內大型商業(yè)項目，包括凱馬、山水華庭、金楓國際、綠寶廣場樣本量：146家

福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告消費者調研商業(yè)調研【商業(yè)調研】結論：項目所在地區(qū)目前正在招商的商業(yè)面積約為28萬平方米（不包括專業(yè)市場）。未來本案約有7萬平方米的商業(yè)上市，總體商業(yè)面積將達到將近171萬平方米，（包括專業(yè)市場以及已經規(guī)劃的商業(yè)項目）人均商業(yè)面積嚴重超出國際警戒線；所調研的幾條商業(yè)主干道上，近九成的商業(yè)為專業(yè)市場，以中低檔的商業(yè)形態(tài)為主。少量中高檔商鋪中以休閑娛樂和餐飲較多，區(qū)域內正在經營的商鋪業(yè)態(tài)單一、形態(tài)簡單、檔次過低；調研顯示除專業(yè)市場外，主干道上正在經營的沿街商鋪仍以汽配五金為主，占樣本總量的45.2%。其次為服務業(yè)，占樣本總量的20.6%。以下依次為餐飲15.1%，零售業(yè)12.4%，休閑娛樂6.9%；調研顯示，老的居住區(qū)附近沿街底商零售服務類商業(yè)較為集中，且經營狀況良好。項目所在區(qū)域1公里范圍內，除書香名園的社區(qū)商鋪出租率超過70%以外，其余新建成的非專業(yè)市場類商鋪出租率均不超過5%，空鋪現(xiàn)象非常嚴重，反差較大；所調研的商業(yè)主干道上，商業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場及底商為主，其他商業(yè)形態(tài)極少。調研顯示，區(qū)域內商鋪租金價格普遍低于1.3元。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告消費者調研調研目的：通過調研了解項目所在居民的消費習慣、消費滿意度及對項目所在未來商業(yè)的需求；調研方式：流動街訪；調研地點：區(qū)域附近、木櫝鎮(zhèn)（因區(qū)域附近人流偏少，故取樣地點擴散至木櫝鎮(zhèn)）調研對象：年齡在15-59歲，在項目所在居住滿半年以上；樣本量：82份；消費者調研【商業(yè)調研】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告消費者調研消費者調研【商業(yè)調研】1）、日常用品、家居、電器等消費者主要在木櫝鎮(zhèn)購買；服飾在木櫝鎮(zhèn)和中心城區(qū)購買的機率基本相同（消費者選擇不在項目所在地購物的主要原因是檔次低和品種少）；2）、消費者餐飲消費地點以木櫝鎮(zhèn)居多（消費者選擇不在項目所在地進行餐飲消費的主要原因是環(huán)境差、檔次低、選擇少）；3）、目前項目所在地居民休閑娛樂類消費較少（消費者選擇不在項目所在休閑娛樂的主要原因是檔次低和環(huán)境差）；4）、餐飲休閑類需求最為強烈，另外，便利店、大賣場的需求也較高（高收入受訪者餐飲類需求普遍高于低收入受訪者）；5）、受訪者對需求業(yè)態(tài)的檔次偏好方面，以中檔需求為主（低年齡段及收入較低的受訪者購物類以及娛樂類需求較高）；福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告消費者調研經營戶調研【商業(yè)調研】經營戶問卷調研此次經營戶調研在深入了解項目所在區(qū)整個商業(yè)狀況的前提下進行樣本抽樣，根據(jù)業(yè)態(tài)、面積、檔次共抽取樣本50份，被訪對象必須為商鋪經營者或負責人。在嚴格控制問卷質量的前提下，共完成問卷38份，其中成功問卷為21份，接觸率100％，成功率55.3％；項目所在目前商業(yè)現(xiàn)狀（結論）商業(yè)檔次方面：目前項目所在區(qū)域商業(yè)多以中低檔為主，休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)有部分高檔商鋪；租金分析：受訪商鋪租金多在1.3元/平方米·天以下，占總樣本量的94％；經營滿意度調查：總體經營滿意度較低，靠近居民區(qū)附近的餐飲、零售、服務類經營戶滿意度較高。

福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告消費者調研影響滿意度的因素

【商業(yè)調研】對經營狀況滿意的因素：地理位置是經營戶共同認同的一個重要因素，提及率較高，達到76.5％；其次是人流量，達到67.8%；第三重要因素是交通條件便利，提及率為55.56％；對經營狀況不滿意的因素：

租金高和人流量各占66.67％為第一重要的不滿因素；商業(yè)氛圍和輻射區(qū)域消費者購買能力的提及率各占57.14％，并列位于第二重要的不滿意因素；地理位置偏遠是第三重要的不滿因素，占42.86％。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告消費者調研影響滿意度的因素

【項目綜述】綜合后結論提出：提及率最高，總提及率達到63.79％，其次是人流量、租金。

經營戶對項目商鋪無信心的因素：地理位置和輻射區(qū)域內消費者的購買能力是部分經營者對項目商鋪無信心的主要因素，各占50％，其次是人流量，占30％，第三是升值潛力，占到20％；商鋪租賃所重視的因素：地理位置、人流量、鋪位租金是經營者們租賃商鋪是最重視的因素；未來租賃商鋪情況（提出主力店和次主力店）：經營戶可承受的商鋪的平均租金為1.3元/平方米/天，最高租金為2元/平方米/天；經營戶需求面積主要集中在30-60㎡和200-500㎡之間；主要經營范圍：零售/休閑/餐飲/娛樂/社區(qū)配套。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：大型超市

調研顯示，區(qū)域內日常用品的形態(tài)以雜貨鋪的形式為主。而人口總量在項目的預計開業(yè)期將達到30萬，需求旺盛；消費者的調研分析數(shù)據(jù)顯示，有99％的消費者喜歡在居住地附近購買日常用品，且有48.6％的消費者認為項目所在應該增加大賣場，42.4％的人認為應該增加便利店，排在購物類需求的第一和第二位，需求較高；由于項目周邊有書香名園和山水華庭等小區(qū)以及天平學院等，本案的輻射人口將達到300000人左右，建議本案引入大型中檔超市，超市定義為面積大概達10000平方米，以項目周邊的工作和居住人口為目標消費群，以日常生活用品為主，同時輔以特色；就租金而言，目前周邊的成熟區(qū)域位置的超市租金平均水平為1.2元/平方米·天左右。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：餐飲

數(shù)據(jù)顯示，40.7％的消費者認為需要增加中式簡餐，33.7％認為需要增加西式餐廳，且從消費習慣來看，有95％的消費者有親友聚餐的習慣，86％的消費者家人會在外聚餐，這兩類的餐飲需求90％是在項目所在本地消化；由于當?shù)赜休^多大型企業(yè)，所以商務餐飲消費需求旺盛，受訪的高檔餐飲的經營滿意度為50％，中檔餐飲經營滿意度為57.14％，低檔餐飲的經營滿意度為33.3％左右，顯示中、高檔餐飲的經營滿意度比較高；目前餐飲類的租金變化幅度較大，為0.35-2元/平方米·天，均值為0.87元/平方米·天，考慮本案臨近具有一定的規(guī)模性，且可推出一定特色，故建議本案以1.5-1.8元/平方米·天的租金引進特色餐飲店。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：生活配套商業(yè)

無論從數(shù)量還是面積上來看，目前項目所在商業(yè)業(yè)態(tài)構成中生活用品均排在前二位，但受訪的日常生活用品經營商戶均表示經營尚可，而且項目周邊社區(qū)以及本案居民的人數(shù)高達230000人，考慮到生活用品購買需要快速方便，故建議本案適當面積引入生活配套設施，包括干洗店、花店、婚紗攝影店、沖印館、小食品店、煙酒店、銀行、郵局、通信服務等；郵政、銀行、移動聯(lián)通等一方面作為生活的基本配套設施，另一方面所需面積較大，所以建議本案引入上述配套。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：文化教育類

同時考慮到本項目周邊有7萬的生源大軍，為了滿足龐大的學業(yè)需求，建議本案可以拿出800平方米左右用于文化教育類的商業(yè)，即在零售以及鄰里中心的位置引入部分書店，軟件零售等基礎上，輔以部分小面積的主題書店，同時還了引入圖文復印社、文具、辦公用品等配套。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：休閑娛樂

目前項目所在居民對休閑娛樂消費熱情略低于餐飲和購物，但80％左右會在項目所在本地消費，而從消費者需求來看。受訪的高檔休閑娛樂經營戶均表示滿意，中檔店鋪滿意度也達67％；故建議本案引進休閑娛樂業(yè)，中、高檔次，經營方向包含洗浴中心、KTV、酒吧、咖啡廳、茶樓、健身場所等，形成休閑娛樂的大會所；目前項目所在區(qū)域內休閑娛樂類的租金大多數(shù)低于1元/平方米·天。市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：精品、服飾

調研顯示但是目前有49％的居民在進行服飾類消費是更傾向于蘇州傳統(tǒng)商圈，其中60％的原因是是品種少，20％因為檔次低；消費者需求調查顯示，39.4％的消費者認為項目所在需要增加服飾店，其中高檔服飾的需求為24.8％；由于周邊學校的學生對精品、飾品類的偏好，所以建議本案的街鋪可以考慮大約總面積為3500平方米用于精品服飾類，引入中檔的精品、服裝店，經營內容包括精品、服飾、眼鏡店等業(yè)態(tài)，彌補項目所在精品服飾類的空缺以及滿足消費者的需求；服飾店對租金的敏感度最大，而周邊沒有樣本對比。故依據(jù)人流預測，建議本案以2-2.5元/平方米·天左右的價格招商。市場調研業(yè)態(tài)調研

【項目綜述】業(yè)態(tài)組合

：美容美發(fā)

項目的輻射人口有大約230000人左右，消費力較強，建議本案街鋪引進1000平方米左右的中、高檔美容美發(fā)店；目前項目所在區(qū)域美容美發(fā)業(yè)的租金水平因地理檔次的不同，價格區(qū)間在0.8-2.5元/平方米·天，平均租金達1.4元/平方米·天左右。福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告上實在這里提出這樣的論證設想：上實在這里提出這樣的論證設想：這些課題也是上實在后階段制定項目定位的主要考慮點同區(qū)塊輻射范圍內，是否存在業(yè)態(tài)經營飽和點？根據(jù)原規(guī)劃構局，各個專業(yè)市場區(qū)間缺乏相配套的基本商業(yè)服務，是否需要擴充型商業(yè)輔助出現(xiàn)？是否需要根據(jù)市場所需調整規(guī)劃布局？【二、項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告具體位置：蘇州木瀆長江路、蘇福路口總占地面積：33729.8平方米總建筑面積：112200平方米容積率：2.0車位數(shù)：860泊擬業(yè)態(tài)構成：商業(yè)廣場+酒店式公寓+酒店+辦公樓1、項目簡介福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告北東南Fourdynamicfactors南面緊鄰長園路,直面江南汽配城北面緊靠天平學院東面緊靠規(guī)劃中大型居住社區(qū)西面沿項目主干道長江路西

項目四至條件分析1【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目地塊基本呈規(guī)則矩形，生態(tài)環(huán)境較簡單，容易改造。與項目建設內容（即業(yè)態(tài)）無沖突；然而延新建道路段內延部分進深較長，在一定程度上削弱了商業(yè)價值；

項目地理環(huán)境分析23、項目環(huán)境分析【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目靠長江路，距規(guī)劃中軌道交通線路口約8分鐘車程，距離新區(qū)綠寶廣場約12分鐘車程。地塊南側為汽配市場2期和寫字樓，隔長江路直面在建酒店式公寓，延長江路向北為新建住宅小區(qū)，規(guī)劃中沿長園路以東還將出現(xiàn)一大型45萬方住宅群落。周邊政府規(guī)劃主營商業(yè)業(yè)態(tài)為主題形專業(yè)市場，在規(guī)劃上與本案預期產品主題有很大出入，地塊往南前行至蘇福路段東進延續(xù)的建材、汽配市場運送車輛造成路段臟、亂、差的格局，導致這一區(qū)段的環(huán)境對本案有一定的負面影響。

項目外圍環(huán)境分析3【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告北長江1號【項目綜述】北部：蘇州科技學院天平學院：占地250畝，總建約16萬方，在校學生6000余人；山水華庭：總建27萬方，總戶數(shù)1900戶，一期已全部入住二期5月交房入?。?/p>

項目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告東長江1號【項目綜述】東部：誠河新旅城：總建50萬方，共1718戶，一期08年底入住，三年完全入??；

項目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告Fourdynamicfactors西面沿項目主干道長江路西【項目綜述】西部：UP上城：商業(yè)+公寓，總建2.3萬方，09年交房入?。惶K香名園：總建28萬方，1550戶，目前入住率近100%，約5000人，其中70%為外來人口；華夏五金機電城：總建45萬方，總戶數(shù)5000戶，一期已開業(yè)，二期在建；西跨塘村——全村面積為5平方公里，總人口15953人（其中外來人口11500人）。

項目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告南長江1號【項目綜述】南部：江南汽配市場：專業(yè)市場+寫字樓，總建8萬方。一期已開業(yè)；凱馬廣場——F5汽車主題公園，占地1500畝，總建67.5萬方，其中近400畝的4S品牌店，已吸引奔馳、沃爾沃等20多家汽車品牌入駐。

項目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告南長江1號【項目綜述】南部規(guī)劃商業(yè)：長江路綜合商貿區(qū)：總占地138畝，總建約16萬方，容積率1.64。規(guī)劃重點：酒店、賓館、餐飲、娛樂；現(xiàn)代物流園：用地178畝，容積率1.36，總建16.2萬方，三年成型；創(chuàng)意文化區(qū)：規(guī)劃策略為功能創(chuàng)新，規(guī)劃重點為創(chuàng)意文化產業(yè)園，面向中小型科技企業(yè)、商務寫字樓、商務服務配套企業(yè)。一期規(guī)劃48畝商區(qū)，三年成型。

項目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告本項目位處蘇州吳中區(qū)長江路、蘇福路口。所處區(qū)境范疇，從嚴格意義上來說，歸屬于蘇州吳中區(qū)內木瀆板塊。在行政劃分上，木瀆鎮(zhèn)隸屬吳中區(qū)，但二者實質性的連接并不明顯，在地理位置、經濟等各方面的聯(lián)系不是很緊密。而木瀆鎮(zhèn)的房地產市場更是完全脫離了吳中區(qū)的束縛，面向整個蘇州，甚至是長三角片區(qū)。木瀆是新區(qū)和吳中區(qū)的延伸交叉區(qū)域，占據(jù)一定的天然地理優(yōu)勢。隨著新區(qū)“北擴西進”、吳中區(qū)延伸拓展的城市化進程，木瀆板塊成了延伸的第一站。再加上木瀆的景觀資源以及人文積淀，區(qū)域潛力不可估量。木瀆整個區(qū)域主要由科技工業(yè)園區(qū)，商業(yè)貿易區(qū)，生活居住區(qū)三部分構成，規(guī)劃有香港街商業(yè)區(qū)、金楓路商業(yè)區(qū)、凱馬廣場商業(yè)區(qū)、長江路商業(yè)區(qū)等商圈，周邊配套設施完善。2007年底，蘇州軌道交通一號線正式開工建設，更是為木瀆板塊內的各類物業(yè)產品大幅